KENTSEL DÖNÜŞÜM KÖSE & KÖSE HUKUK DANIŞMANLIK BÜROSU

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR? Kentsel dönüşüm, kentsel gelişmenin toplumsal ekonomik ve mekansal olarak yeniden ele alındığı ve kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkıp yeniden yapma, canlandırma, sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırma için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır.

Riskli yapı nasıl belirlenecek? “Riskli yapı” ve “riskli alan” olmak üzere kentsel dönüşümün iki temel tanımı var. Kişi, riskli yapısını belirlemek için bakanlığın lisans verdiği kuruluşlara başvuracak.

Kentsel dönüşüm hangi yapıları kapsıyor? Tüm Türkiye kapsamında güvenli olmayan tüm binaları kapsar. 50 yaşın üzerinde veya 1999 yılından önce yapılmış ise binanız riskli olabilir. Böylece Kentsel Dönüşüm Yasası’ndan yararlanabilirsiniz.

Kentsel dönüşüm kapsamında binamızı nasıl yenileriz? Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında binanızı yenilemek için bakanlık yetkili kuruluşlara başvurmanız gerekir. Yetkili kuruluşlarca yapılan incelemede binanın riskli yapı grubuna girip girmediği veya alanın riskli alan olup olmadığı araştırılacaktır. Risk tespit işlemi sonucu belediyeye bildirilecek. Riskli yapılar 60 gün sonra yıkılacaktır.

Bina yıkıldıktan sonra nasıl değerlendirilecek? Üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerine sorulmadan, tapu müdürlüğünce resen terkin edilecek ve önceki şekliyle değerlendirilecek. Eğer kat sahipleri ile anlaşma yapıldıysa tapu müdürlüğü mülkü kat sahipleri arasında pay edecek. Taşınmazların üzerindeki bütün şerhler hisseler üzerinde devam edecek.

Yıkımdan sonra nasıl anlaşma sağlanacak, çoğunluk aranacak mı? Binanın yeniden yaptırılması aşamasında, payların satışında, hasılat paylaşımı ve diğer usullerin yeniden değerlendirilmesi, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek.

» Anlaşma sağlanmayan malikler ne olacak? Çoğunluk üçte ikiye katılmayanların, bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değeri tesbit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu şekilde diğer paydaşların almaması durumunda, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tesbit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir. Yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça TOKİ veya belediyeye devredilir.

Yıkılacak bina ve alanların yeni imar çalışmasını kim nasıl yapacak? Bakanlık, TOKİ ve Belediye; danışmanlık, yazılım, araştırma, her tür ölçekte harita, etüt, proje, kadastro, kamulaştırma, mikro bölgeleme, risk yönetimi ve sakınım planı çalışmalarını, her tür plan yapımı ve imar uygulaması işlerini ve dönüşüm uygulamalarını birlikte gerçekleştirecekler.

Yıkım aşamasında müteahhitle anlaşma sağlanabilecek mi? Öncelikli olarak sahipler ile anlaşma yoluna gidilecek. Bina sahipleri yıkım aşamasında veya daha önce müteahhitler ile anlaşma yapabilecek ve şartları aralarında özel bir anlaşma ile sağlayabilecek.

» Yıkım masrafını kim karşılayacak? “Binanızın dönüşümü için eğer müteahhit ile özel bir anlaşma yapıldıysa yıkımı müteahhit firma yapar. Yıktırma işlemi Bakanlık veya Belediye tarafından yapılırsa, yıktırmanın masrafları ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının hakları oranında ipotek koyacak ve masrafları hak sahiplerinden alacak.

Elektrik, su ve doğalgaz hizmeti verilmeyecek mi? Uygulama sırasında, Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından talep edilmesi halinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmeyecek ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacak.

Riskli olmadığı halde Bakanlıkça gerekli görülen yapılar da yıkılacak mı? Evet. Yani yapınız risk taşımasa da riskli alan içerisinde kalıyorsa yıkılacak.

Bu uygulamalara itiraz hakkı var mı? Evet, itiraz hakkı var. Yapılan çalışmalarda binanız riskli yapı olarak tespit edilmişse, kat malikleri bu duruma 15 gün içinde itiraz edebilir.

Süreç nasıl işler? İtirazlar; Bakanlıkça, üniversitelerde görevli inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukukçular arasından seçilecek üç ve Bakanlık’ta görevli iki kişiden teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

İtiraz edilmesi durumunda yapılan masrafları kim karşılayacak? İtiraz işlemini takip eden süreç boyunca yapılan masraflar kat malikleri tarafından karşılanacak.

Kat sahipleri mülklerine ‘riskli yapı’ başvurusu yapmazsa ne olur? Yıkım işleri öncelikle gönüllü binalardan başlayacak. Gönüllü olmayanlara ise devlet yıkım kararı alacak. Konut sahiplerine evi boşaltmaları için 60 gün süre tanınacak. Süreç sonunda konut sahipleri direnirse, bina zorla yıkılacak.

Kiracı olanların durumu ne olacak? Anlaşma ile tahliye edilen yapılardaki kiracı ve hak sahiplerine geçici kira ve konut yardımı yapılacak. Yardımdan çürük binalarda oturan kiracılar da yararlanacak. Yasa çıkmadan önce bu binalarda oturan kiracı, eğer yeni konut almak isterse, devletin kredi desteğinden faydalanarak uzun vadeli düşük faizli kredi ile konut sahibi olabilecek.

Gecekondular için yardım yapılacak mı? Gecekondu sahibine konutuna karşılık, borçlanmayla veya konut verilinceye kadar nakde dönüştürülüp ödeninceye kadar konut yapmak üzere arsa tahsis edilecek. Lüzum halinde kredisi sağlanarak konutunu yapıncaya kadar nakit yardım yapılacak.

Konut tarihî eser olması durumunda süreç nasıl işleyecek? Kanun kapsamında, dönüşüm alanında tarihî eser varsa, Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “uygundur’’ görüşü alınacak.

Yasa kapsamına giren bina sayısı kaç ve bu süreç ne kadar sürecek? Kentsel dönüşüm yasası dahilinde 33 ilde ve 100 noktada yıkımlar gerçekleştirilecek. Toplam 6.5 milyon konut, birim ve işyerinin yıkımına başlanacak. KÖSE & KÖSE HUKUK DANIŞMANLIK BÜROSU 0 216 467 00 29