MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ 2014-2015 GÜZ YARI YILI INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ DOÇ.DR. İBRAHİM YİTMEN

MALİYET TAHMİNİ (KEŞİF) VE İHALE TEKLİF VERME

MALİYET TAHMİNİ (KEŞİF) VE İHALE TEKLİF VERME Sözleşme kararı rekabetçi ihaleye (teklif verme) dayanır. Yüklenici firmanın Keşif bölümü sektördeki ticari başarı için önemlidir: i) işi almada ii) tahmini maliyetler ile işin tamamlanması INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

Keşif ve İhale sürecine katılan Taraflar a) Müşterinin temsilcisi Sözleşme dokümanları (çizimler, metraj-keşif, şartnameler v.b) hazırlanır. b) Yüklenicinin personeli i) Üst Yönetim: İhale teklifi için karar alır Sunulacak teklif tutarı için karar alır Hazırlanan keşfi değerlendirir. ii) Keşifciler: metraj-keşifleri hazırlar iii) Planlamacılar: plan ve iş programlarını hazırlar Teklif öncesi planlar hazırlanır Detaylı olmayan aktiviteler Kilit aktivitelerin süre ve iş sıraları Tahmini kaynaklar INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

iv) Satın almacılar : satın almadan sorumludurlar Siparişleri vermeden sorumludurlar Alt yüklenicileri bulurlar Malzeme, tesis v.b için tahmini fiyatları belirlerler. v) Tesis Müdürü: Firmanın tesislerinin yönetiminden sorumludur Keşifçileri kiralama ücretleri ve firmanın sahip olduğu tesisler hakkında bilgiler temin eder. vi) Geçici işler tasarımcısı: Başlıca geçici işlerin örn. Köprü, iskele, destekler v.b tasarımından sorumludurlar. vii) Şantiye yönetimi: Sahadaki işlerin yürütülmesinden sorumludur Temsilciler, yöneticiler, mühendisler, surveyanlar Yapım yöntemleri üzerine keşifçilere tavsiyelerde bulunurlar INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

Keşif ve İhale sürecine katılan Taraflar c) Dış Organizasyonlar Malzeme temincileri Tesis ve ekipmanları kiralayan temin firmaları Alt-yükleniciler INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

MALİYET TAHMİN SÜREÇLERİ Maliyet tahmini temel adımları: a) Teklif verme (İhaleye katılma) kararı b) Maliyet Tahmin sürecini programlama c) Maliyet bilgilerini toplama ve hesaplama d) Proje çalışması e) Maliyet tahminini hazırlama f) Şantiye genel giderleri g) Keşifçinin raporu INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

a) Teklif verme (İhaleye katılma) kararı (Üst Yönetim tarafından) Teklif verme kararı aşağıdaki faktörlere bağlıdır: Firmanın mevcut iş yükü, cirosu ve genel giderleri Firmanın mali kaynakları İşi başlatabilmek için gerekli kaynaklara sahip olma İşin tipi İşin yeri Müşterinin kimliği ve temsilcisi İhale dokümanlarının detaylı incelenmesi INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

b) Maliyet tahminin programlanması: (iki aşama) Maliyet bilgilerinin toplanması ve hesaplanması Gerekli onayı elde etmek için projenin incelenmesi c) Maliyet bilgilerinin toplanması: İşçilik, tesis, malzeme ve alt yüklencilerle ilgili maliyet bilgileri d) Projenin incelenmesi: Projede keşifçinin başlattığı görevler: Çizimlerin incelenmesi Saha ziyaretleri, müşteri temsilcisi ile görüşme Yapım onayı için bir yöntem raporunun hazırlanması. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

e) Maliyet tahminin hazırlanması Keşifçi aşağıdaki bileşenler için direkt maliyet oranlarını oluşturur: işçilik, tesis (makine-ekipman), malzeme, alt yükleniciler Aşağıdakiler daha sonra değerlendirilir ve eklenir. saha genel giderleri merkez ofis genel giderleri kar, risk. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

f) Saha genel giderleri Saha personeli Sahanın temizliği Saha ulaşım imkanları Mekanik tesisler İskele kurumu Saha barınakları Küçük tesisler Geçici hizmetler Sağlık, ilkyardım, güvenlik önlemleri Son temizlik ve teslim Eksiklikler ile ilgi yükümlülükler İşçilerin sahaya ulaşımı Normal olmayan ek çalışma saatleri Risk INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

g) Keşifçinin raporu Keşifçi üst yönetime tahmini maliyet raporunu sunar: Projenin kısa açıklaması Yapım yöntemi açıklaması Metraj-keşife dahil edilmeyen risklere ilişkin notlar Sözleşme dahilindeki sorunlar Muhtemel mali sonuçlar Tahmini maliyete ilişkin başlıca kabuller Projenin karlılığının belirlenmesi Pazar ve sektör koşullarına ilişkin bilgiler INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

TEKLİF AYARLAMALARI Teklif ayarlaması tahmini maliyet ile ilgili personel ve üst yönetim temsilcilerinin katıldığı bir toplantıda gerçekleştirilir. Tahmini maliyetin uygunluğu kabul edilir. Kar marjı hesaplaması: i) risk veya kayıplar, ii) Toplam genel giderler (merkez ofis ve saha genel giderleri), iii) Mevcut Pazar koşullarındaki kar. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

TEKLİF ÇAĞRISI (İHALEYE ÇIKMA) Genel olarak uygulanan üç ihale yöntemi vardır: Açık ihale (tüm ilgilenenler için ilan verilir) Seçici ihale (birkaç potansiyel yükleniciyle temasa geçilir) Müzakereli ihale (tercih edilen yüklenciye approaching the preferred contractor). a) Açık İhale: Açık ihale herhangi bir yüklenicinin iş için teklif vermesine imkan verir. Yöntem bir müşterinin ( veya danışmanlarının) işin idari ve teknik şartları hakkında kısa bir açıklamasını kapsayan kamuya açık bir ilanla duyurulmasını içerir. Avantaları: en yüksek sayıda teklif verilir ve en yüksek rekabeti içerir.   Dezavantajları: İşi finansal ve teknik olarak yürütemeyecek yüklenicilerden de teklifler gelebilir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

AÇIK İHALE ÇAĞRISI Teklif toplamak için kamuya açık ilan verilir (basında yayınlanır). Yapılacak işin kısa ve uygun bir açıklaması ve inşaat yeri ile ilgili bilgiler verilir. Müşteri en düşük teklifi veya herhangi bir teklifi kabul etmek zorunda değildir. Yüklenici ihale dosyasını almak için bir harç öder. Bazen seçilmiş yüklenicilerden teklifler alınır. Yüklenicilerin deneyimleri, mevcut iş gücü, tesis ve ekipman kapasitesi incelenir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

AÇIK İHALE ÇAĞRISI b) Seçici ihale (Ön yeterlilik ihalesi) Açık ihale usulünün dezavantajları seçici ihale yöntemi ile giderilebilir. Seçici ihale işi yürütebilecek uygun yeterliliğe sahip oldukları bilinen yüklenici firmaların kısa bir listesinin hazırlanmasını içerir. Böyle bir liste müşterinin (danışmanlarının) deneyimlerinden veya isimlerinin listeye dahil olmasını isteyen yükleniciler için çıkılan ilanlardan hazırlanır. Listeye girme çabasında olan bu yüklenicilere daha sonra teknik yetkinlikleri, işlevsel durumları, ve mevcut kaynakları sorulur. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

AÇIK İHALE ÇAĞRISI c) Müzakereli İhale Rekabetçi ihale olmadan ve diğer yüklenicilerden teklifler alınmadan, müşteri, danışman ve tek yüklenici arasındaki müzakere ile kabul edilir bir teklif kararına varılır. Müzakereli ihalenin kullanılabileceği koşullar: Başlangıçta işin ölçeğinin tam olarak kestirilememesinden Erken başlangıcın çok önemli olduğu durumlarda (işlerin planlanmamış fakat tartışılmış olması) Dıştan bakıldığında işin yüklenilmesinin zor olduğu durumlarda Zorlayıcı koşullarda (deprem, sel, savaş v.b) INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

TEKLİFLERİN KARŞILAŞTIRILMASI Mühendis önerir fakat işveren karar verir ve uygular. Kriter teklif edilen toplam tutardır fakat teklifte aritmetik hata olup olmadığı kontrol edilmelidir. Teklif tabanı tüm yükleniciler için aynıdır. Dokümanların analizi aynıdır. Karşılaştırmadan sonra, 3 veya 4 kişilik kısa bir yüklenici listesi oluşturulur ve detaylı incelenir. Hangi aktiviteler yüksek maliyetlidir (ilk veya son aktiviteler, toplam tutar aynı olabilir) Mühendis bir işte yüksek kar yaparken başka bir işte kaybeden bir yükleniciyi sevmez. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

TEKLİFİN SEÇİMİ Detaylı inceleme ve karşılaştırmalardan sonra, mühendis bir veya iki en düşük teklifi veren yükleniciyi ofisine görüşmeye çağırır. Mühendis daha sonra yüklenicilerin yapım yöntemlerini, önerdikleri programı inceler. Yüklenicilerin arabulucuları ile temasa geçilir. Bir yüklenici seçilerek müşteriye önerilmek üzere karar verilir. Bu arada, mühendis herhangi bir yükleniciye diğer yüklenicilerin fiyatlarını açıklamaz. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

İhale Komisyonu üyeleri; Employees linked to the bidding commission; İhaleye katılamayacak olanlar İhale Komisyonu üyeleri; Employees linked to the bidding commission; Yüksek makam sahibi memurlar veya yüksek rütbeli askerler; Madde 1,2 ve 3 de belirtilen kişilerin babaları, anneleri, çocukları, eşleri, damatları, kayınpederleri. 5. İhaleye katılmalarına izin verilmeyenler (cezalılar). INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

YÜKLENİCİ TEKLİFİNDE BULUNMASI GEREKLİ DOKÜMANLAR 1. İhaleye Kayıt olma 2. Teminatlar 3. Müteahhitlik Karnesi 4. İhalelere katılabilme izin belgesi 5. Firmanın aktif olduğunu gösteren belge 6. İmzalar INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

TEMİNATLAR İki tür teminat vardır: Geçici Teminat: Performans Teminatı (Kesin Teminat) Geçici Teminat: Yüklenicinin ihaleyi kazanması durumunda müşteriye verdiği garantidir. Sözleşme imzalanır ve yüklenici yapım işlerine başlar. Genellikle, Geçici Teminat tutarı Teklif Fiyatının %5’dir. Eğer bir yüklenici firma ihaleyi kazanamadıysa, Geçici Teminat firmaya iade edilir. Diğer taraftan, eğer yüklenici ihaleyi kazanır ancak işi yüklenmek istemezse, teminatı kaybeder. Geçici Teminat olarak kabul edilenler: 1) Para 2) Banka garanti mektubu 3) Ulusal tahvil 4) Firma hisseleri INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

Performans Teminatı (Kesin Teminat) Performans Teminatı yüklenici tarafından müşteriye verilen bir garantidir. Şöyle ki: Yüklenici işi sözleşme şartlarına ve şartnamelere göre yürütecektir. Yüklenicinin tamamladığı işlerde anlaşılan süre boyunca (genelde bir yıl) herhangi bir kusur meydana gelmeyecektir. Projenin tamamlanmasından sonra bu belirlenen sürede herhangi bir kusur meydana gelirse, yüklenici tarafından müşteriden herhangi bir ücret talep edilmeden kusur tamir edilecektir. Performans Teminatı, bir yıl sonra yapının normal kullanımından kaynaklanmayan ve ortaya çıkan kusurların yüklenici tarafından tamir edilmesini içeren bir garantidir. PerformansTeminatı, genellikle Sözleşme Bedeli’nin %10’dur. Önceden ödenen %5’lik Geçici Teminat, Performans Teminatına aktarılır. Geriye kalan %5’lik tutar Geçici Teminat yönteminde olduğu gibi uygulanır veya işin yürütülmesi süresince yüklenicinin hakedişlerinden kesilir. Eğer ikinci yol seçilirse, her ödemeden %10 kesinti yapılır ve Performans Teminatı hesabına aktarılır. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

ÖRNEK Sözleşme Bedeli= 100,000,000 TL Geçici Teminat= 100,000,000x0.05 = 5,000,000 TL İhaleyi kazanan Yüklenici, Sözleşme Bedelinin %10’u kadar olan tutarı Performans Teminatı olarak vermek durumundadır. Toplam Performans Teminatı = 100,000,000x0.10 = 10,000,000 TL Geçici Teminat (5,000,000), Performans Teminatının bir kısmı olarak aktarılır. Performans Teminatının geriye kalan kısmı (5,000,000) yükleniciye ödenecek hakedişlerden kesilerek aktarılır. Farzedelim ki, 1.Ödeme = 15,000,000 TL Performans Teminatı= 15,000,000x0.10 = 1,500,000 TL Yükleniciye ödenen tutar 15,000,000 – 1,500,000 = 13,500,000 TL 2. Ödeme = 20,000,000 TL Performans Teminatı = 20,000,000x0.10 = 2,000,000 TL Yükleniciye ödenen tutar 20,000,000 – 2,000,000 = 18,000,000 TL 3. Ödeme = 20,000,000 TL Kesilecek Performans Teminatı tutarı = (Performans Teminatı için kesilecek toplam tutar - o ödemeye kadar olan kesintiler toplamı) = 5,000,000 - (1,500,000+2,000,000) = 1,500,000 Böylelikle 3. Ödeme = 20,000,000 -1,500,000 = 18,500,000 TL INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

İHALE USÜLLERİ 1. Kapalı İhale Usulü; 2. Açık İhale Usulü: İki zarf biri diğerinin içerisinde olmak üzere kullanılır. Dış zarf isim, adres ve firmanın diğer dokümanlarını içerir. Eğer eksik bir doküman varsa, ikinci zarf açılmaz. İkinci zarf teklif fiyatını içerir. 2. Açık İhale Usulü: Tek zarf tüm dokümanları ve teklif fiyatını içerir. Küçük işlerde uygulanır. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

İHALE USÜLLERİ 3. Sınırlı İhale Usülü: Katılımcı yüklenici sayısı sınırlanır. Yeterli olan firmalar ihaleye katılabilir. Kapalı veya açık ihale usulü kullanılabilir. 4. Müzakereli İhale: Küçük, acil işler için Sadece bir firma tarafından yürütülebilecek işler için Zorunlu şartlar altında (deprem, sel, savaş v.b) uygulamak için İşler planlanmamış fakat acil olduğu için İhalede teklif olmayabilir veya beklenen değerin çok üzerinde teklif gelebilir. INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ