ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI MESLEKİ HİZMETLER GENEL MÜDÜRLÜĞÜ Mesleki Düzenleme ve İzleme Daire Başkanlığı YAPI RUHSATI-YAPI KULLANMA İZNİ SÜREÇLERİ Sevilay ARMAĞAN Şube Müdürü 14 EKİM 2011 Türkiye Belediyeler Birliği – GABB Semineri VAN

sabit ve hareketli tesislerdir YAPI karada ve suda, daimi veya geçici resmi ve özel yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave değişiklik tamirlerini içine alan sabit ve hareketli tesislerdir

Kuruluş veya kişilerce YAPI Kuruluş veya kişilerce Yasa, İmar Planı, Yönetmelik, Ruhsat Ve Eklerine Uygun Olarak Yapılır. kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis,irtifak veya kesinleşmiş mahkeme kararı belgeleri ile,

MÜLKİYETLE İLGİLİ BELGELER Tapu Senedi Ecrimisil belgesi tapu yerine geçmez Tapu senedi yerine geçecek belgeler Mahkeme Kararı Kesinleşmiş Kamulaştırma Kararı Tahsis Belgeleri Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez

YAPILAŞMA SÜRECİ Aktörler: Parsel sahibi veya kanuni vekili DENETİM BAŞVURU YAPIM İMAR DURUMU BELGESİ DÜZENLENMESİ HARÇLARIN ÖDENMESİ Y.K.İ BAŞVURUSU YAPI RUHSATI DÜZENLEME YOL KOTU, KANAL KOTU UYGUN RAPORU YAPI KULLANMA İZNİ DÜZENLEME PROJELERİN HAZIRLANMASI Aktörler: Parsel sahibi veya kanuni vekili İlgili İdare Yapı Sorumluları Yapı Sahibi PROJELERİN İNCELENMESİ KULLANIM PROJELERİN ONAYLANMASI

YAPI RUHSATI Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi Formu yeniden düzenlenmiştir (İçişleri Bakanlığı’nca yayımlanan Tebliğ 30 Ocak 2007/264149 sayılı R.G.). Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi düzenlenecek adres, Adres ve Numaralamaya İlişkin Yönetmelik hükümlerine göre numaralamada yetkili idarelerce Ulusal Adres Veri Tabanına işlenmektedir Formların eksiksiz doldurulması ve imzalanması gerekir Yapı ruhsatı projeler ile bir bütündür (en az dört proje zorunlu) Yapıların inşaata başlama (hafriyat) ve tamamlanma sürelerinin yapı ruhsatı formuna işlenmesi, ayrıca yerinde tespit edilmesi gerekir

YAPI RUHSATI FORMU

RUHSAT SÜRESİ Yapıya 2 YIL içinde başlanması inşaat ruhsatının düzenlendiği tarihten itibaren Yapıya 2 YIL içinde başlanması 5 YIL içinde inşaatının bitirilmesi zorunludur. 2 yıl içerisinde başlanmayan 5 yıl içerisinde bitirilmeyen yapılar için verilen yapı ruhsatı HÜKÜMSÜZDÜR. BU DURUMDA yürürlükte bulunan imar planı ve mevzuat kapsamında yeniden ruhsat düzenlenmesi gerekir.

RUHSAT YENİLEME Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayan yapılar için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurulması gereklidir. Ruhsat Yenilemesi yapılan yapılar hakkında ruhsat alma tarihindeki mevzuat hükümleri uygulanır.

YENİDEN RUHSAT Yapıya yapı kullanma izni verilebilmesi için yapının tamamen bitmiş ve kullanıma hazır ve hükümsüz hale gelmemiş ruhsatının (ve ekli projelerinin) bulunması gerekir. Yapı ruhsatı süresi 5 yılı geçen yapının bu süre sonundaki durumunun yerinde tespit edilmesi gerekir. Ruhsat süresi içinde yapının ruhsat aldığı tarihteki imar planı, ruhsat ve eklerine uygun yapıldığı kadar kısmının müktesep hakkı saklıdır. Ruhsat düzenleme tarihinden itibaren 5 yıl geçmesi ve bu süre içinde süre uzatımına veya tadilata ya da isim değişikliğine yönelik olarak ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, yapı ruhsatı eki projelerle birlikte hükümsüz hale gelir. Bu tür yapılar için öncelikle yeniden ruhsat düzenlenmesi ve akabinde (İmar Kanunu) 30 uncu madde uyarınca yapı kullanma izni düzenlenmesi gerekir.

RUHSAT SÜRESİ GEÇEN YAPILAR Ruhsat yenilemesinde ruhsat formunun ruhsat yenileme kısmının işaretlenmesi gerekmektedir. (10.03.2011 tarihli,111-3793 sayılı Genelgeye bkz.)Ruhsat yenilemede fenni mesullerin imzalarının alınması gerekir. Ruhsat süresi dolan yapının, mevcut durumu yerinde tespit edilir. Yeniden ruhsat düzenleninceye kadar mühürlenerek inşaatın devamına izin verilmez. Ruhsatının hükümsüz hale gelmesi nedeniyle mühürlenen yapıda, imar planına, ruhsat ve eklerine aykırılık tespit edilirse yapı, yapı sahibi ve diğer ilgililer hakkında (İmar Kanunu) 32. ve 42. maddeleri gereği işlem yapılır.

FENNİ MESULİYET 4708 sayılı Kanunun uygulamasının Ülke geneline yaygınlaştırılmıştır.Anılan Kanun kapsamı dışında bırakılan yapılar, denetim bakımından( İmar Kanunu) 28. M. uyarınca fenni mesullerin denetimine tabidir. Yapının fenni mesuliyeti, ilgisi, konusu ve yapım aşamasına göre mimar, inşaat mühendisi, elektrik mühendisi, makine mühendisi tarafından ayrı ayrı üstlenilir. Fenni mesuller yapının kanuna, plana, yönetmeliklere, ilgili diğer mevzuat hükümlerine, fen, sanat, sağlık kurallarına, ruhsat eki projelerine, Türk Standartları Enstitüsü standartlarına, teknik şartnamelere uygun yapılıp yapılmadığını denetler Yapım işlerinde yapı müteahhidi, taşeron ve şantiye şefi olarak görev alanlar, aynı zamanda fenni mesul olarak görev üstlenemezler .

FENNİ MESULİYET Fenni mesuller kamu adına denetim görevini üstlenmektedir. Fenni mesullerin zorunlu durumlar dışında istifa etmeleri mümkün değildir. Yapıların tamamlanması, yapı kullanma izni alma süresi, fenni mesul ile imzalanan sözleşme süresi ile bağlantılıdır. Fenni mesul’un herhangi bir şekilde görevinin bitmesi halinde yapının mühürlenmesi gerekir.

Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılar KAMU YAPILARI Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılar   plan ve mevzuata aykırı olmamak imar planında o amaca ayrılmış olmak mülkiyeti belgelenmek kaydıyla mimari, statik ve her türlü fenni mesuliyeti ilgili kurum ve kuruluşça üstlenilmek üzere avan projeye göre ruhsata bağlanır

KAMU YAPILARI - FENNİ MESULİYET Kamu yapılarında fenni mesuliyetin, Yapı sahibi ilgili kurum tarafından üstlenilmesi gerekir. Bu sorumluluğu alacak kişilerin o kurum tarafından istihdam edilmesi gerekir. (31.01.2000 tarih,2023 sayılı Genelge) İlgili kurumda bu nitelikte eleman bulunmaması halinde, yine kamu kurumu niteliğinde olmak kaydıyla başka bir kurumdan da fenni mesul/mesuller temin edilmesi mümkündür.

YAPI KULLANMA İZNİ İŞLEMLERİ Yapının tamamının bitmesi durumunda; Fenni mesuller yapının projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılıp yapılmadığına dair bir rapor düzenler. İlgili idare yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığı, TSE standartlarına uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığını belirler. Mevzuata uygun ise Yapı Kullanma İzni düzenlenir. Aksi halde eksikliklerin tamamlanması istenir.

KISMİ KULLANMA İZNİ Yapının tamamlanan bağımsız bölümlerine kısmi yapı kullanma izni düzenlenebilmesi için o bağımsız bölümlere hizmet verecek yapının ortak kullanım alanlarının da kullanıma hazır hale gelmiş olması zorunludur Kısmi kullanma izni düzenlenmiş olması, yapının tamamının bitmesi sonrasında düzenlenmesi gereken ve yapının kullanılmasında fen ve sağlık kurallarına ve ruhsat ve eklerine aykırılık olmadığının belgesi yapı kullanma izninin ayrıca düzenlenmesi zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.

MÜKTESEP HAK Her tür ve ölçekteki onaylanan planlar müktesep hak oluşturmaz. İdarece onaylanan parselasyon planları müktesep hak oluşturmaz. Parsele(taşınmaza)Yapı Ruhsatı düzenlenmiş olması müktesep hak oluşturmaz. Müktesep hak, yapı ruhsatının süresi içinde yapının imar planı ve imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanan kısmını içerir. Müktesep hak, her zaman yapının bulunduğu alanda korunacağı anlamına gelmemektedir.Tazmin yoluyla da müktesep hakkın teslimi mümkün olabilir.

CEZA İŞLEMLERİ Ruhsat alınmadan inşaata başlanması, yapının ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilmesinin tespiti halinde ilgili idarece yapının o andaki inşaat durumu tespit edilir Yapı mühürlenir Yapı sahibine tebliğ edilir, bir nüshası muhtara bırakılır Yapının aykırılıkların giderilmesi için bir aylık süre verilir Bu süre içinde uygun hale getirilmezse yapı ile ilgili yıkım kararı alınır ve yıktırılması istenir

CEZA İŞLEMLERİ Ruhsat alınmadan veya ruhsat veya eklerine veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının, ilgisine göre, yapı sahibine, müteahhidine ve fenni mesullerine para ceza kesilir. Ceza miktarı; inşaatın plan ve mevzuata aykırılık derecesi, büyüklüğü, değeri, konumu, çevreyi etkileme durumu gibi faktörler dikkate alınarak belirlenen asgari miktarlardan az olmamak üzere ilgisine göre doğrudan doğruya belediyeler veya en büyük mülki amir tarafından belirlenir ve idarece tahsil edilir.

3194 SAYILI KANUN – 42. MADDE Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, beşyüz Türk Lirasından az olmamak üzere;

3194 SAYILI KANUN – 42. MADDE a) Bakanlıkça belirlenen yapı sınıflarına ve gruplarına göre yapının inşaat alanı üzerinden hesaplanmak üzere, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için; 1) I. sınıf A grubu yapılara üç, B grubu yapılara beş Türk Lirası, 2) II. sınıf A grubu yapılara sekiz, B grubu yapılara onbir Türk Lirası, 3) III. sınıf A grubu yapılara onsekiz, B grubu yapılara yirmi Türk Lirası, 4) IV. sınıf A grubu yapılara yirmiüç, B grubu yapılara yirmibeş, C grubu yapılara otuzbir Türk Lirası, 5) V. sınıf A grubu yapılara otuzsekiz, B grubu yapılara kırkaltı, C grubu yapılara elliiki, D grubu yapılara altmışüç Türk Lirası, idari para cezası verilir.

3194 SAYILI KANUN – 42. MADDE b) Mevzuata aykırılığı yapı inşaat alanı üzerinden hesaplanması mümkün olmayan, yapının cephelerini ve diğer yapı elemanlarını değiştiren veya yapı malzemesi için öngörülen gereklere aykırı bulunan uygulamalar için, Bakanlıkça yayımlanan ve aykırılığa konu imalatın tespiti tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesine göre ilgili idarece belirlenen bedelin % 20’si kadar idari para cezası verilir.

3194 SAYILI KANUN – 42. MADDE c) Aykırılığa konu yapı; 1) Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmış ise cezanın % 30’u, 2) Kamuya veya başkasına ait bir parselde yapılmış ise cezanın % 40’ı, 3) Uygulama imar planında veya parselasyon planında “Kamu Tesisi Alanı veya Umumî Hizmet Alanı” olarak belirlenmiş bir alanda yapılmış ise cezanın % 60’ı, 4) Mevcut haliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ediyor ise cezanın % 100’ü,

3194 SAYILI KANUN – 42. MADDE c) Aykırılığa konu yapı; 5) Uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmış ise cezanın % 20’si, 6) Yapılaşmaya yasaklanmış bir alanda yapılmış ise cezanın % 80’i, 7) Özel kanunlar ile belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda yapılmış ise cezanın % 50’si, 8) Ruhsatsız ise cezanın % 180’i,

3194 SAYILI KANUN – 42. MADDE c) Aykırılığa konu yapı; 9) Ruhsatı hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaatı sürdürülüyor ise cezanın % 50’si, 10) Yapı kullanma izin belgesi alınmış olmakla birlikte, ruhsat alınmaksızın yeni inşaî faaliyete konu ise cezanın % 100’ü, 11) İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılmıyor ise cezanın % 10’u, 12) İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyor ise cezanın % 20’si,

3194 SAYILI KANUN – 42. MADDE c) Aykırılığa konu yapı; 13) Çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet veriyor ise cezanın % 20’si, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen şekilde tespit edilen para cezalarının miktarına göre ayrı ayrı hesap edilerek ilave olunur. Para cezalarına konu olan alanın hesaplanmasında, aykırılıktan etkilenen alan dikkate alınır.

3194 SAYILI KANUN – 42. MADDE 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41 inci maddelerde belirtilen mükellefiyetleri yerine getirmeyen veya bu maddelere aykırı davranan yapı veya parsel sahibine, harita, plan, etüt ve proje müelliflerine, fenni mesullere, yapı müteahhidine, şantiye şefine, ilgisine göre ayrı ayrı olmak üzere ikibin Türk Lirası, bu fiillerin çevre ve sağlık şartlarına aykırı olması halinde dörtbin Türk Lirası, can ve mal emniyetini tehdit etmesi halinde altıbin Türk Lirası idari para cezası verilir.

3194 SAYILI KANUN – 42. MADDE 42 nci madde uyarınca tahsil olunan idari para cezaları, aynı fiil nedeniyle 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 184 üncü maddesine göre mahkûm olanlara faizsiz olarak iade edilir.

CEZA İŞLEMLERİ Kanuna göre, ruhsatsız olarak inşa edilen yapı, ruhsata bağlanabilecek nitelikte olsa dahi ceza uygulanır. Yapının ruhsata bağlanmasının mümkün olmaması ve yıkım halinde de cezanın tahsili gerekir. Zira Kanun, fiilin ortaya çıkmasının ceza uygulaması için yeterli olduğunu hükme bağlamıştır.

ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI MESLEKİ HİZMETLER GENEL MÜDÜRLÜĞÜ Mesleki Düzenleme ve İzleme Daire Başkanlığı TEŞEKKÜRLER