YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ

EDİNİMDEKİ GENEL KISITLAMALAR TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ EDİNİMDEKİ GENEL KISITLAMALAR   Kanuni Kısıtlamalar: 2644 Sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi gereği yabancı gerçek kişilerin edinimleri ancak kanuni sınırlamalar dâhilinde mümkündür.

Tapu Kanunu Dışında Yer alan Kanuni Kısıtlamalar:   2565 Sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu gereği askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde yabancıların taşınmaz edinimi ve izin alınmadıkça kiralaması mümkün bulunmamaktadır. 3

Özel güvenlik bölgesi kısıtlamaları:   Bakanlar Kurulunca stratejik nedenlerle özel güvenlik bölgesi olarak belirlenen bölgelerde yabancı; 1) Gerçek kişilerin 2) Tüzel kişilerin 3) Yabancı ülkede kurulan ticaret şirketlerinin taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça kiralayamayacaklarına, karar verilebilir. Sayısal koordinat değerlerinden Kadastro Müdürlüğü tarafından parsel numaraları tespit edilir ve Tapu Müdürlüğü tarafından ilgili parseller üzerine bu şerh düşülür. 4

b)Tapu Kanununda yer alan kısıtlamalar:   aa)Yüzölçümüne İlişkin Kısıtlama i)Kişi bazında özel Kısıtlama: Yabancı uyruklu gerçek bir kişi ülke çapında en fazla 30 hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bakanlar kurulu bu miktarı iki katına arttırmaya yetkilidir. Yabancı uyruklu kişilerin ediniminde bu miktar sorgulanarak işlem yapılacaktır. 5

şeklinde taahhüt alınır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin işlemlerinde resmi senette/tescil istem belgesinde; "Bu taşınmaz dahil, Türkiye Cumhuriyeti sınırları dahilinde şahsım tarafından edinilen bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni haklar ile taşınmazların miktarı otuz hektarı geçmemektedir. Aksi durumun tespiti halinde fazla miktarın tasfiye edilerek bedele çevrilmesini kayıtsız şartsız kabul ve taahhüt ederim." şeklinde taahhüt alınır. 6

Ülke Bazında Genel Kısıtlama: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu (%10) geçemez.

Devlete ait taşınmazlar Özel mülkiyete konu olamayan alanlar: Devlete ait taşınmazlar Belediye, köy, il özel idaresi tüzel kişiliklerine ait taşınmazlar Devlet ve kamu tüzel kişilerine ait olan ormanlar,mera,yaylak,kışlak ve kamuya ait otlak ve çayırlar Hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgâh, cami genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve bahçeler ve boşluklar

bb)Uyruğa İlişkin Kısıtlama 2644 Sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi gereği Bakanlar Kurulu kararıyla edinimine izin verilen ülkeler ülkemizde taşınmaz edinebilir. Bakanlar kurulu bu listeyi ve edinim koşullarını belirlerken uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatlerinin gereklerini esas alır. 9

cc ) Bakanlar Kurulunun kısıtlama yetkisi: Bakanlar Kurulu; Ülke, Kişi, Coğrafi bölge, Süre, Sayı, Oran, Tür, Nitelik, Yüz ölçüm Miktar olarak belirleme, sınırlandırma, kısmen veya tamamen durdurma ya da yasaklama yetkisine sahiptir. 10

SURİYE Suriye vatandaşları taşınmaz edinemezler. Satın alma talepleri Genel Müdürlüğe intikal ettirilmeden, doğrudan reddedilecektir. Suriye vatandaşlarının : Tapu sicilinde kayıtlı olan; Miras, verasete ilişkin mahkeme kararı v.s. yollarla adlarına intikal eden; Taşınmazlarının devri ve üzerinde ayni hak tesisine ilişkin her türlü talepleri ; Taşınmazlara ilişkin mahkeme kararlarına dayanan diğer talepleri; Genel Müdürlükten sorulacaktır. (09/07/2014 tarihli Makam Oluru ile 2012/12 sayılı genelgede değişiklik) 11

TAŞINMAZIN NİTELİĞİNE GÖRE YAPILACAK UYGULAMA; Bakanlar Kurulu kararına göre; Tarım arazisi: Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğünden, Sit Alanlarında: sit alanının statüsüne göre Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı taşra birimlerinden, sorulması/izin alınması gerekir. 12

YABANCI EDİNİMLERİNDE GENEL UYGULAMA:   Başvuru sonrasında edinilmek istenen taşınmazın askeri yasak bölgeler dışında kalıp kalmadığının yetkili komutanlıktan sorulması gerekmektedir. Her yabancı ediniminde mutlaka sorulması gerekmektedir. Sorgulamalar parsel bazında yapılacaktır. 05.Mayıs.2011 tarihinden önce yapılmış sorgulamalar yenilenecektir. 05.05.2011 tarihinden sonra bir parsel için yetkili komutanlıktan olumlu cevap alınmış ise yeni taleplerde (ikinci bir talimata kadar) yetkili komutanlığa tekrar sorulmayacaktır. (2013-14 sayılı Genelge)   13

İstanbul Avrupa yakası ilçeleri için; Yabancı uyrukluların taşınmaz edinim taleplerinde görüş alınacak yetkili komutanlık: İstanbul Avrupa yakası ilçeleri için; 3 üncü Kor.Komutanlığı Komutan Yardımcılığı’dır. 52.Zh Tümen Komutanlığı. 14

İstanbul Anadolu yakası ilçeleri, Sakarya, Kocaeli için; Yabancı uyrukluların taşınmaz edinim taleplerinde görüş alınacak yetkili komutanlık: İstanbul Anadolu yakası ilçeleri, Sakarya, Kocaeli için; 15 inci Kor.Komutanlığı İZMİT 15

YABANCI EDİNİMLERİNDE GENEL UYGULAMA:   Yazışmalara parselin 1/25.000 ölçekli harita/kroki eklenmesi gerekmektedir. Aynı parsele ilişkin ilgili komutanlıkla 05.05.2011’den önce çıkarılmış olan harita/kroki dosyasında mevcut ise fotokopisinin eklenmesi yeterlidir. 16

Niteliğinde yapı bulunmayan taşınmazlar yapısız taşınmazdır. YAPISIZ TAŞINMAZ Niteliğinde yapı bulunmayan taşınmazlar yapısız taşınmazdır. Yabancı kişiler, satın aldığı yapısız taşınmaz üzerinde 2 yıl içinde proje geliştirip ilgili Bakanlığın (Taşra birimleri, Belediyeler vb.) onayına sunmak zorundadır. Bu nitelikteki taşınmazlar üzerinde yabancı kişiden taahhüt alınması (Remi Senet ve Beyanlar hanesi) gerekmektedir. 2013/15 (1752) sayılı Genelge

Tarım Arazisi Niteliğindeki taşınmazlarda : 2013/15 sayılı genelgemiz eki taahhütname düzenlenmek suretiyle Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü’ne edinimin uygunluğu elden soru konusu edilir.

YAPISIZ TAŞINMAZ: Edinimden itibaren iki yıl içinde onaylı projenin veya projenin onaylandığına dair Bakanlığın yazısının Tapu Müdürlüğüne gelmesi gerekir. Yazı veya proje Tapu Müdürlüğü’ne geldiğinde beyanlar hanesine “…Bakanlığınca… Projesi onaylanmıştır. Tarih, Yevmiye” şeklinde belirtme yapılacaktır. İki yılın sonunda bu belirtme yapılmamışsa Maliye Bakanlığı’nın ilgili taşra birimlerine tasfiye için bildirimde bulunulmalıdır. Bunun yanında ilgili idare projenin süresi içerisinde tamamlanmadığını bildirmesi halinde de aynı usulle tasfiye yoluna gidilir. 2013/15 (1752) sayılı Genelge

YABANCILARIN MİRAS İŞLEMLERİ : Tapu Kanunun m.37: Yabancı hakiki şahısların intikal işleri Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen veyahut kendi salahiyetli makamlarından verilip de Türk kanunlarının veraset usulü hakkındaki hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine istinaden yapılır. (Tenfiz-Tanıma)

YABANCILARIN MİRAS İŞLEMLERİ   Miras kalan taşınmaz yabancı edinimi yasaklanmış bölgede bulunuyorsa; taşınmazın yabancı kişiye intikalinin yapılması ve ardından satışının yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde tasfiye gerekmektedir. Miras yolu ile kendisine taşınmaz intikal edecek kişinin ülkemizde taşınmaz edinebilen ülke uyruklu kişilerden olması gerekmektedir.

Yabancı kişilerin Kimlik tespiti: Yabancı Kimlik Belgesindeki numara veya Pasaport numarası Takbis’e girilecektir. Latin alfabesi ile yazılan yabancı kimlik belgesi veya pasaportun tercümesi istenmeyecektir. Latin alfabesi ile yazılmayan yabancı kimlik belgesi veya pasaportun onaylı sureti/tercümesi gerekirse istenebilir. 22

YABANCI EDİNİMİNDE ÖZEL DURUMLAR   İzinle Türk Vatandaşlığından Çıkanların Taşınmaz Edinimleri:  Doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığından çıkanlar, Kendileri ile birlikte işlem gören çocukları, taşınmaz mal iktisabı, ferağı, miras ve mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin her türlü talepleri, yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümler (askeri yasak bölgeler,30 hektar…) uygulanmaksızın aynen Türk vatandaşları gibi merkeze sorulmadan Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılır. 23

İzinle Türk Vatandaşlığından Çıkanlardan İstenecek Belgeler:  12.04.2013 tarihinden sonra verilen Mavi Kartlar kimlik belgesi olarak kullanılabilir. (2013-13 sayılı Genelge) Bu tarihten önce verilen Mavi Kartlar Yabancı Kimlik Belgesi veya Pasaport ile birlikte kullanılacaktır. 24

İzinle Türk Vatandaşlığından Çıkanlardan İstenecek Belgeler: Vatandaşlığını kazandığı ülkenin resmi kimlik kartı veya pasaportu ile birlikte; 5901 Sayılı Vatandaşlık Kanunu ile tanınan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge ‘’4112 Sayılı Kanunla Saklı Tutulan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge (Pembe Kart)’’ ‘’5203 Sayılı Kanunla Saklı Tutulan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge’’ (Mavi Kart), alınacaktır. 12.04.2013 tarihinden önce verilen bu belgeler Nüfus cüzdanı, Pasaport veya kimlik belgesi olarak kullanılamaz. Bu belgeler yoksa nüfus kayıt örneği ya da Mavi Kartlar Kütüğünden alınacak belgede bu statü açıkça anlaşılıyorsa işlem yapılır. 25

Yunan Uyruklu Türk Asıllıların Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinimleri: Türk asıllı Yunan uyruklu gerçek kişiler konsolosluklardan (Gümülcine ve Rodos) alacakları “Türk asıllı olduklarına dair belge” ile başvuru yapabilir. Yabancılara genel olarak uygulanan edinim şartları (Kanuni kısıtlamalar) dâhilinde taşınmaz edinebilirler.Özel bir sınırlamaya tabi değildirler. 26

Yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümlerden muaftırlar. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşlarının taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinimleri; "Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti ile Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Hükümeti arasında İki Ülke Vatandaşlarına İlave Kolaylıklar Tanınmasına İlişkin Anlaşma" ve Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca; Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlandırılırlar. Yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümlerden muaftırlar. 27

KKTC yetkili makamları tarafından verilmiş vekâletnameler ve resmi belgeler için konsolosluk onayı aranmaz. (Genelge: 2013/5) 28

Vatansızların taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinimleri; Vatansız kişiler ülkemizde genel olarak her türlü taşınmaz edinebilen ülke vatandaşları gibi Türkiye’de taşınmaz ve ayni hak edinebilir. Bu kişilerin talepleri vatansız olduklarını gösteren belgeyi (İkamet Tezkeresi, Vatansız Kişi Kimlik Belgesi) sunmaları halinde Tapu Müdürlüklerince karşılanır. 29

Çifte uyrukluların taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri; Türk ve yabancı uyruklu olarak çifte uyruklu olanlar Türkiye Cumhuriyeti uyruğu esas alınır. Farklı ülkelerde çifte uyruklu olanların ediniminde, ülkemizle en yakın ilişkileri olan uyruk baz alınarak işlem yapılır. 30

YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TEMSİLİ a)Vekalet yoluyla temsil ; Türk Konsolosluklarınca düzenlenmiş vekaletname, Yabancı ülke yetkili makamlarınca düzenlenmiş (Türkçe olması onaylanmış sayılır.) vekaletname ile vekil tayin edebilir. 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesi gereğince onaylanmış onay şerhi verilen ulusal dilin yanına Fransızca olarak “ Apostille” (Convention de La Haye du Octobre 1961) yazısını içeriyorsa bu vekaletname ve belgeler ile Türkçe çevirilerinin o yerde bulunan Türk Konsolosluğunun onayına gerek olmaksızın geçerlidir.   31

Lahey sözleşmesine taraf olmayan yabancı ülke noterlerinin kendi ulusal mevzuatına uygun olarak düzenlediği ( Apostille yazısı bulunmayan) vekâletnamelerdeki noterin imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu merciin imza ve mührünün o yerdeki Türk Konsolosluğunca onaylanması durumunda Müdürlüklerimizce işleme alınması gerekmektedir. 32

Avustralya Almanya

İrlanda Danimarka

ABD Nevada Fransa

İtalya Azerbaycan

Ülkemizde kullanılacak KKTC noterliklerince düzenlenen vekaletnamelerde Konsolosluk vb. onayı aranmaz. Yabancı ülkelerin kendi iç hukukuna uygun olarak düzenlenmiş olan vekaletnamelerde şekil şartları aranmaz.   37

İzinle Türk Vatandaşlığından Çıkanların Vekalet işlemleri: 12.04.2013 tarihinden sonra verilen Mavi Kartlar Kimlik Belgesi yerine geçtiğinden bu Mavi Kartlar ile vekaletname düzenlenebilir. İzinle Türk Vatandaşlığından Çıkanların Vekalet işlemleri: 38

İzinle Türk Vatandaşlığından Çıkanların Vekalet işlemleri: 12.04.2013 tarihinden önce verilen Mavi Kartlar Kimlik Belgesi yerine geçmediğinden bu Mavi Kartlar ile vekaletname düzenlenemez. İzinle Türk Vatandaşlığından Çıkanların Vekalet işlemleri: 39

İzinle Türk Vatandaşlığından Çıkanların Vekalet işlemleri: Mavi/Pembe kartların vekaletnameye eklenmesi gerekmez, notere ibraz edilir. Vekaletname ile birlikte vekalet verilen şahsa bu belgelerin tasdikli birer sureti verilir ve işlem sırasında bu belgeler ibraz edilir. Ayrıca vekalet veren kişinin vatandaşlığını kazandığı ülkenin resmi kimlik kartı veya pasaportunun onaylı sureti/tercümesi gerekmemektedir.   40

Türk elçilik veya konsolosluklarınca düzenlenen, Yabancı devletlerin yetkili makamlarınca düzenlenerek o yerdeki elçilik veya konsolosluklarımızca onaylanan vekaletname ve diğer belgelerin geçerliliği için Dışişleri Bakanlığı veya valilik onayı aranmaz. Vekaletnamelerde kanaat getirilemediği durumlarda teyit için Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk Çağrı Merkezi (0 312) 292 29 29 03 Eylül 2014 tarihinden itibaren teyit vermemektedir. 41

konularındaki aksaklık ve sakıncalardan dolayı teyidi kaldırmıştır. 1-Konsolosluk.net programında vekaletnamelerin fotoğraflı olarak görünmediği, 2-Yurt dışı temsilciliklerimizde düzenlenen bir vekaletnamenin Türkiye'deki bir noterlikte azilname işlemi yapıldığında, söz konusu azilname Bakanlıkları veri tabanında görülmediğinden sağlıklı bir teyit yapılamadığı, 3-Telefonla teyit verilmesinin kişisel verilerin gizliliğinin korunmasına ilişkin Anayasal yükümlülük karşısında Bakanlık personelinin hukuki sorumluluğunun ortaya çıkabileceği, konularındaki aksaklık ve sakıncalardan dolayı teyidi kaldırmıştır. 42

Yeni bir usul belirlenerek verilecek talimat aşamasına kadar; Tanzim şekli ve içeriği, Yetkilinin imzası ve mührünün doğruluğu yönünden aranılan özellikleri taşıması, Uygulanabilirlik yeteneğinin bulunduğu hususunun anlaşılması, Tapu Sicil Tüzüğünün 18. maddesi kapsamında hak sahibinden geldiğinin belirlenmesi, kaydıyla işleme esas alınması, aksi durumda tereddüt edilerek kanaata varılamaması halinde ise işlemin ret edilmesi gerekmektedir. 43

b) Mahkeme kararıyla temsil Yabancı kişinin fiil ehliyeti, yabancı ülkelerin yetkili makamları tarafından kısıtlanmışsa bu durumun Türkiye’de geçerli olabilmesi için kararın Türk Mahkemelerince tenfiz edilmiş olması gerekir.   44

ÖNEMLİ HATIRLATMALAR Yabancı kamu kurum ve kuruluşları, Yabancı temsilcilik (Büyükelçilik/Konsolosluk) Yabancı özel hukuk tüzel kişilerinin, Yabancıların veya T.C.uyruklu kişilerin Türkiye’de bulunan taşınmaz mallarına ilişkin bilgi/belge istemeleri halinde talebin Dışişleri Bakanlığı’na ulaştırılmak üzere Genel Müdürlüğümüze iletilmesi gerekmektedir.

ÖNEMLİ HATIRLATMALAR TEBLİGATLAR: Yurt dışına yapılacak tebligatlar Bölge Müdürlüğü aracılığı ile Genel Müdürlüğe ulaştırılır. Kadastroyla ilgili tebligatlar Kadastro Daire Başkanlığı tarafından yapılır. İştirak halindeki mülkiyetten müşterek mülkiyete geçişe ilişkin tebligatlar Tapu Daire Başkanlığı tarafından yapılır. (2009/6 sayılı genelge) Diğer tebligatlar (Riskli yapı vb.) Yabancı İşler Daire Başkanlığı tarafından yapılır.

ÖNEMLİ HATIRLATMALAR TEBLİGATLAR: Yurtdışında yaşayan Türk vatandaşlarına yapılacak tebligatlar Konsolosluklarımız aracılığı ile yapılır. Yabancı uyruklu kişilere yapılacak tebligatlar ise 1954 tarihli Hukuk Usulüne Dair Lahey Sözleşmesi ve 1965 tarihli Hukuki Ve Ticari Konularda Adli Ve Gayri Adli Belgelerin Yabancı Memleketlerde Tebliğine Dair Sözleşme hükümleri uyarınca ülkenin diline çevrilmiş ekleri ve gerekli formların doldurulması ile yabancı ülkenin adli makamına gönderilir.

EN SON ÇIKAN GÖRÜŞ VE TALİMAT ÖRNEKLERİ Satış Vaadi Sözleşmelerinin şerhi: Tapu Kanunu 35.ve 36.maddelerinde şahsi haklara ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktadır. Yabancı gerçek kişi veya yabancı sermayeli şirketlerin başvurularında kanuni sınırlama ve prosedürlere bakılmaksızın/uygulanmaksızın şerh verilecektir. Kanuni sınırlama ve prosedürler SATIŞ başvurusunda uygulanacaktır.

EN SON ÇIKAN GÖRÜŞ VE TALİMAT ÖRNEKLERİ Finansal Kiralama İşlemleri: Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş tarafından Türkiye Finans Varlık Kiralama A.Ş’ye taşınmaz satış işlemi Valilik sürecine tabidir. Türkiye Finans Varlık Kiralama A.Ş tarafından Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş’ye taşınmaz satış işlemi Valilik sürecine tabi değildir. (Banka ve Kredi sayılan işlem nedeniyle)

EN SON ÇIKAN GÖRÜŞ VE TALİMAT ÖRNEKLERİ Varlık Kiralama Şirketleri: 492 Sayılı Harçlar Kanunun 123. maddesinin 3. fıkrası gereği Varlık Kiralama Şirketlerinin taraf olduğu, taşınmazlara yönelik her türlü devir ve bu devirlere bağlı olarak yapılan ipotek işlemlerinin aynı kanunda yazılı harçlardan muaftır.

Teşekkürler… Tel: 0312 413 68 51- 53 Fax: 0312 413 68 52 e-posta:yabanciisler@tkgm.gov.tr