1. KAMULAŞTIRMANIN TANIMI:  Devlet veya kamu tüzel kişilerince, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılığını peşin veya eşit taksitler halinde ödemek.

... konulu sunumlar: "1. KAMULAŞTIRMANIN TANIMI:  Devlet veya kamu tüzel kişilerince, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılığını peşin veya eşit taksitler halinde ödemek."— Sunum transkripti:

1 1

2 KAMULAŞTIRMANIN TANIMI:  Devlet veya kamu tüzel kişilerince, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılığını peşin veya eşit taksitler halinde ödemek şartıyla, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazların tamamına veya bir kısmına el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir. 2

3  Kamulaştırmanın yasal dayanakları 1982 Anayasasının 35 inci ve 46 ncı maddeleri ile  24.04.2001 tarih ve 4650 sayılı kanunla değişik 08.11.1983 tarih ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’dur. 3 KAMULAŞTIRMANIN TANIMI (DEVAM)

4  Kamu Tüzel kişisi olan Belediyelerin yapacağı Kamulaştırma işlemlerinin neler olacağı, 4650 sayılı kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 5393 sayılı Belediye Kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Yasası ile belirlenmiştir. 4 KAMULAŞTIRMANIN TANIMI (DEVAM)

5 KAMULAŞTIRMA ŞARTLARI  Kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için öncelikle yapılacak yatırımın meclis tarafından onaylanan yatırım programında bulunması gerekmektedir. 5

6 KAMULAŞTIRMA ŞARTLARI (DEVAM)  Kanunun 3 üncü maddesinin son fıkrası gereğince "idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanamaz" denilmektedir. 6

7 KAMULAŞTIRMA ŞARTLARI (DEVAM)  Kamu yararı kararı verecek merciler arasında kanunun 5 inci maddesinin 3 üncü fıkrasında "Belediye yararına kamulaştırmalarda Belediye Encümeni" dir. 7

8 KAMULAŞTIRMA KARARLARININ ONAY MERCİİ  Belediyelerin imar planı gereği yaptığı kamulaştırmalarda yetki Belediye Encümenindedir. İmar planı gereği olmayan kamulaştırmalarda ise Encümen tarafından alınan Kamu yararı kararının ilçelerde Kaymakam, il merkezlerinde Vali tarafından onaylanması gerekir. 8

9 KAMULAŞTIRMA KARARLARININ ONAY MERCİİ (DEVAM)  Plan dışı kamulaştırma işlemlerinde ayrıntılı tapu kaydı, kamulaştırma planı ve gerekçeli rapor hazırlanarak Valilik veya Kaymakamlık Makamına sunulmalıdır, aksi takdirde eksik belgeler nedeniyle yazışmalar uzamaktadır. 9

10  İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu Tapu Müdürlüğüne bildirir. Tapu kütüğünün beyanlar hanesine 7 nci madde şerhi işlenir. 10 KAMULAŞTIRMA KARARLARININ ONAY MERCİİ (DEVAM)

11  İdare tarafından şerhin işlendiği tarihten itibaren 6 ay içerisinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge Tapu Müdürlüğüne ibraz edilmediği takdirde 7 nci madde şerhi Tapu Müdürlüğü tarafından resen sicilden terkin edilir. 11 KAMULAŞTIRMA KARARLARININ ONAY MERCİİ (DEVAM)

12  Ancak Tapu Müdürlükleri Medeni Kanununun 1027 nci maddesine göre "İlgililerin yazılı rızası olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararı ile düzeltebilir." hükmünden dolayı tapu kaydındaki kamulaştırma şerhini silmemektedir. 12 KAMULAŞTIRMA KARARLARININ ONAY MERCİİ (DEVAM)

13  Halbuki Medeni Kanun genel, Kamulaştırma Kanunu ise özel kanundur.  Burada özel kanunun hükmü uygulanmalıdır. 13 KAMULAŞTIRMA KARARLARININ ONAY MERCİİ (DEVAM)

14 2863 SAYILI YASA KAPSAMINDA KAMULAŞTIRMA  Madde 15 - Taşınmaz kültür varlıkları ve bunların korunma alanları, aşağıda belirlenen esaslara göre kamulaştırılır: 14

15 2863 SAYILI YASA KAPSAMINDA KAMULAŞTIRMA(DEVAM)  Kamu kurum ve kuruluşları, belediyeler, il özel idareleri ve mahallî idare birlikleri tescilli taşınmaz kültür varlıklarını, koruma bölge kurullarının belirlediği fonksiyonda kullanılmak kaydıyla kamulaştırabilirler. 15

16 2863 SAYILI YASA KAPSAMINDA KAMULAŞTIRMA (DEVAM)  Kamulaştırmalarda bedel takdirinde, taşınmaz kültür varlıklarının eskilik, enderlik ve sanat değeri dikkate alınmaz. 16

17 2863 SAYILI YASA KAPSAMINDA KAMULAŞTIRMA (DEVAM)  Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarından onay alınması gerekmektedir.  Kurul tarafından onaylanan koruma imar planlarında kuruldan tekrar onay alınmasına gerek bulunmamaktadır. 17

18 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT  Kamulaştırma işlemlerinde öncelikle satın alma işlemi uygulanmalıdır.  En az 3 kişilik asil ve yedek üyelerden oluşan kıymet takdir komisyonu ve uzlaşma komisyonu kurulmalıdır. 18

19 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)  Kıymet takdir komisyonu idare içerisinde görevli alanında uzmanlaşmış teknik elemanlarca kurulmalıdır.(İnşaat Müh.-Mimar- Harita Müh.-Ziraat Müh.-Şehir ve Bölge Plancısı gibi) 19

20 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)  Uzlaşma komisyonu Müdür, Şube Müdürü, Daire Başkanı, Genel Sekreter Yardımcısı seviyesinde kurulmalıdır. 20

21 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)  Aynı kişilerin her iki komisyona üye olmamasına dikkat edilmelidir.  Komisyonların kurulmasında Başkanlık Oluru alınmalıdır. 21

22  Kıymet takdirine esas değerlerin belirlenmesi için kanunun 8 inci maddesinin 2 nci fıkrası "konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alınarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit edilir" demektedir. 22 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

23  Uygulamada Sanayi ve Ticaret Odalarından, Emlakçılar Derneğinden, 1 veya 2 emlak alım satım bürolarından, tarım arazilerinde Ziraat Odalarından teklif alınmaktadır. 23 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

24  Ayrıca emlak beyanları, emsal kamulaştırma bedelleri de değerlendirilmelidir.  Yapılan yazışmalar elden takip edilmediği takdirde kamulaştırma süreci uzamaktadır. Emlak alım satım büroları ücret takdir edilmediğinden değer tespitini vermekte direnmektedirler. 24 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

25  Toplanan bilgi ve belgeler kıymet takdir komisyonu üyelerine sunulur ve komisyonca taşınmazın değeri tespit edilir. 25 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

26  Taşınmazın tespit edilen değeri hesaplanır ve encümene sunulur. Encümen uygun gördüğü takdirde kamulaştırma işlemine devam edilir.  Encümen kararında tespit edilen bedelin peşin veya taksitle ödenmesi hususunda karar alınır. 26 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

27  Tapu kayıtlarına göre maliklerin, nüfus müdürlüklerinden, vergi dairelerinden, muhtarlıklardan, belediyelerden adres tespiti yapılır.  Öncelikle T.C. numaraları belli olan maliklerin adrese dayalı nüfus kayıt örneklerinden adres tespiti yapılır.(MERNİS) 27 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

28  Tebligat işlemleri 7201 sayılı tebligat kanunu gereğince iadeli taahhütlü yapılmayıp tebliğ zarfı ile yapılmalıdır.(Buradaki ayrıntı iadeli taahhütlü tebligat yapıldığı zaman posta idaresi malike ulaşamadığı zaman tebligatı geri gönderiyor. Ancak tebliğ zarfı ile yapıldığı takdirde muhtara tebligat yapabiliyor.) ÖNEMLİ 28 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

29 29 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

30  Yurt dışı tebligat işlemlerinde, konsolosluklar kanalı ile tebligat yapılmalıdır. Yaklaşık 2 ay sürmektedir.  Maliklerin adı olup soyadları olmuyor. Bu durumda malike ulaşılamadığından mahalle muhtarı ve azalarından oluşan komisyondan malikin tanınmadığına dair tutanak tutulmalıdır. 30 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

31  Tüm araştırmalarımıza rağmen malike ulaşamıyorsak yerel gazetede ve internet sitesinde ilan yapılmalı ve kayyımlık davası açılmalıdır. Kayyımlık davası kamulaştırma sürecini uzatmaktadır. 31 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

32  Tapu malikine kayyım atanması halinde tebligat kayyıma yapılmalıdır.  Tapu malikine vasi tayin edilmiş ise tebligat vasiye yapılmalıdır.  Kamulaştırma işlemlerinde mutlaka tapu maliklerine tebligat yapılmalıdır. 32 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

33  Tapu kayıtlarına göre malik ölü ise öncelikle veraset belgesine göre intikal işleminin paylı mülkiyete göre yaptırılmasında fayda vardır. (Tapu kayıtlarının güncellenmesi açısından – Malikin başka tapu kayıtları var ise diğer tapu kayıtları da güncellenmiş oluyor.) 33 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

34  Elbirliği mülkiyet halindeki taşınmazların kamulaştırma işleminde bütün paydaşların aynı anda ferağ vermeleri zorunlu olmadığından paydaşlardan birinin başvurusu halinde iştirak hali bozularak onun payının idare adına tescil edilmesi gerekir.(T.K.G.M.’nin 1467 sayılı genelgesi) 34 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

35  Ferağ vermeyen iştirakçilerin paylarının ise yine iştirak halinde bırakılması gerekir. 35 KIYMET TAKDİR İŞLEMLERİ ADRES TESPİTİ ve TEBLİGAT (DEVAM)

36 UZLAŞMA GÖRÜŞMELERİ  Tebligatın tapu maliklerine ulaşmasından sonra 15 gün içerisinde uzlaşma görüşmelerine gelmesi durumunda uzlaşma görüşmesine başlanır. 36

37 UZLAŞMA GÖRÜŞMELERİ (DEVAM)  Uzlaşma görüşmelerinde uzlaşma komisyonu, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini bedelin üzerinde bedel belirleyemez. ÖNEMLİ  Uzlaşma sağlanması halinde uzlaşma tutanağı düzenlenir. 37

38 UZLAŞMA GÖRÜŞMELERİ (DEVAM)  Uzlaşma sağlandığı takdirde 45 gün içerisinde Tapu Müdürlüğüne başvuru yapılır ve Tapuda ferağ vermesi sağlanır, kamulaştırma bedeli ödenir.  Anlaşma yolu ile satın alınan taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. ÖNEMLİ 38

39 UZLAŞMA GÖRÜŞMELERİ (DEVAM)  Anlaşma yolu ile satın alınan taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. ÖNEMLİ 39

40 UZLAŞMA GÖRÜŞMELERİ (DEVAM)  Uzlaşma sağlanmadığı takdirde uzlaşmazlık tutanağı düzenlenir ve 10 uncu madde kapsamında idare tarafından kamulaştırma bedeli tespit ve tescili davası açılır. 40

41 KAMU TAŞINMAZLARININ DEVRİ  Kamulaştırılacak taşınmaz kamu tüzel kişilerine ait ise (Maliye Hazinesi) kamulaştırma yapılamaz.  Kanunun 30 uncu maddesinde, 8 inci madde gereği bedel tespit edilip mal sahibi idareye yazılı olarak başvuru yapılır. 41

42 KAMU TAŞINMAZLARININ DEVRİ (DEVAM)  Mal sahibi idare devire muvafakat etmez yada 60 gün içerisinde cevap vermez ise anlaşmazlık alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili dairesince incelenerek 2 ay içerisinde kesin karara bağlanır. 42

43 KAMU TAŞINMAZLARININ DEVRİ (DEVAM)  Taraflar bedelde anlaşamadıkları takdirde alıcı idare Danıştay kararının tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde 10 uncu madde kapsamında mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ister. 43

44  Ancak uygulamada bu durum genelde Maliye Hazinesi taşınmazları olarak çıkmaktadır. Bedel tespit edilip yazılı olarak başvuru yapıldığında Milli Emlak Müdürlükleri taşınmaz ile ilgili kurumlar ile yazışmalar yapmakta, kurumlarındaki uzmanlar tarafından taşınmazın değerinin yeniden değer tespiti yapılmakta, devir talep edilen idareye bildirilmektedir. 44 KAMU TAŞINMAZLARININ DEVRİ (DEVAM)

45  Bedelde anlaşılması halinde ise Başbakanlığın 2012/15 sayılı genelgesi kapsamında Başbakanlık onayına sunulmakta, Başbakanlık onayından sonra bakanlık onayına sunulmakta bu ise yaklaşık 1,5 ile 2 yıl sürmektedir. Bu süreç ise kamu yatırımlarının uzamasına sebep olmaktadır. 45 KAMU TAŞINMAZLARININ DEVRİ (DEVAM)

46 10 UNCU MADDE UYGULAMASI  Uzlaşma görüşmelerinde uzlaşma sağlanamadığında kanunun 10 uncu maddesi kapsamında ilgili birim tarafından Hukuk Müşavirliğine Asliye Hukuk Mahkemelerinde bedel tespit ve tescil davası açılması için talepte bulunulur.  Dava süreci yaklaşık 1 yıl sürmektedir. 46

47 10 UNCU MADDE UYGULAMASI (DEVAM)  Dava bitip kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırma işlemi tamamlanıyor mu? HAYIR  Kamulaştırma işlemi mahkeme kararının Tapu Müdürlüğünde infaz edilmesinden sonra tamamlanmaktadır. Ancak uygulamada nedense tescil işlemi unutulmaktadır. 47

48  Asliye Hukuk Mahkemesince 05/05/2001 tarihinden sonra verilmiş Kamulaştırma kararları kesin olduğundan, bu kararlarda kesinleşme şerhi aranılmadan tescil işlemleri yerine getirilmelidir.  Ancak uygulamada T.K.G.M.’nin 2003/7 sayılı genelgesi farklı yorumlamalar nedeniyle kesinleşme şerhi aranmaktadır. 48 10 UNCU MADDE UYGULAMASI (DEVAM)

49  T.K.G.M. nün 2003/7 sayılı genelgesi 2942 sayılı kanununu 10 uncu maddesi gereği yapılan işlemlerde kesinleşme şerhi aranmayacağı belirtilmektedir. 49 10 UNCU MADDE UYGULAMASI (DEVAM)

50  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 21/04/2004 tarih ve 2003/7 sayılı genelgesi ile 4650 sayılı Kamulaştırma Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun yürürlüğe girdiği 05/05/2001 tarihinden sonra 4650 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine istinaden verilmiş kamulaştırma kararlarında kararların kesin olduğundan bu kararlarda ayrıca kesinleşme şerhinin aranılmasına gerek olmadığı belirtilmiştir. 50 10 UNCU MADDE UYGULAMASI (DEVAM)

51  Kamulaştırma işlemleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 8 inci maddesinde belirtilen satın alma usulünde uzlaşma sağlanamadığı takdirde 10 uncu madde kapsamında kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili için Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılır ve 10 uncu maddesinin 16 ncı fıkrasının son cümlesinde “Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin hakları saklıdır” denilmektedir. 51 10 UNCU MADDE UYGULAMASI (DEVAM)

52  2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun “Acele Kamulaştırma” başlıklı 27 nci maddesinin 1 inci fıkrasında “idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaza el konulabilir” demekte ve 10 uncu maddeye atıfta bulunmaktadır, buna göre de “Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin hakları saklıdır” sonucu çıkmaktadır. 52 10 UNCU MADDE UYGULAMASI (DEVAM)

53  2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun “Kamulaştırmasız El Koyma Sebebiyle Tazmin” başlıklı Geçici 6 ncı maddesinin 7 nci fıkrasının son cümlesinde “Tescile veya terkine ilişkin hüküm kesin olup tarafların hükmedilen tazminata ilişkin temyiz hakkı saklıdır.” denilmektedir.  Konu ile ilgili T.K.G.M. den görüş beklenmektedir. 53

54 ÇÖZÜM ÖNERİLERİ  Belediyeler tarafından yapılan tüm kamulaştırma işlemleri kamu yararı adına yapılmaktadır. Ancak bazı kurum ve kuruluşlar bunun bilincinde olmayıp kamulaştırma işlemlerinde süreci uzatacak engeller çıkarabilmektedir. Halbuki kamulaştırma işlemi ne kadar çabuk tamamlanırsa yapılacak olan yatırım projesinin tamamlanması çabuk olacaktır. Çünkü yatırım projesi için istenen ilk belge "tapu" dur. Bu kapsamda; 54

55 ÇÖZÜM ÖNERİLERİ (DEVAM)  Kıymet takdirine esas yapılan Sanayi ve Ticaret Odalarından cevap yazılarının hızlandırılması gerekmektedir.  Emlakçılar Derneği ve Emlak alım satım bürolarının taşınmaz değer taleplerine ivedilikle cevap verilmesi ve ücret talebinde bulunmamaları gerekmektedir. 55

56  Ziraat Odalarının çiftçileri korumak adına taşınmaz değerlerini yüksek vermemelidir.  İl sınırları içerisinde ikamet eden maliklerin adreslerine MERNİS sisteminden ulaşılmaktadır. Ancak il dışında ikamet eden maliklere ulaşılamadığından Nüfus Müdürlükleri ile yazışma yapılmaktadır. İl dışında ikamet eden maliklerinde MERNİS sisteminden faydalanılması sağlanmalıdır. 56 ÇÖZÜM ÖNERİLERİ (DEVAM)

57  Yurt dışı tebligatlarında adresi tespit edilebilen maliklere elektronik posta ile tebligat yapılması için yasal düzenlemelerin yapılması gerekmektedir. 57 ÇÖZÜM ÖNERİLERİ (DEVAM)

58  Kamulaştırma kararlarının ivedilikle Tapu Müdürlüklerinde infazının yapılması gerekmektedir.  Kamuya ait taşınmazların devrinde ise Başbakanlık tarafından çıkarılan 2012/15 sayılı genelgenin ivedilikle yürürlükten kaldırılması gerekmektedir. 58 ÇÖZÜM ÖNERİLERİ (DEVAM)

59  Yasa gereğince kamulaştırma kararlarında kesinleşme şerhi aranılmaması gerekmektedir.  Asliye Hukuk Mahkemelerinin kamulaştırma kararlarını verirken kararın tescil yönünden kesin olduğunu belirtmeleri gerekmektedir. 59 ÇÖZÜM ÖNERİLERİ (DEVAM)

60 Beni dinlediğiniz için teşekkür ederim. Yüksel ÖZDAL Emlak ve İstimlak Dairesi Başkanı 60