TRABZON TAPU VE KADASTRO IX. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ HİZMET İÇİ EĞİTİM KONUSU : 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU (KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ) (2008/1 ve 2009/14 sayılı Genelgeler) HAZIRLAYAN : Süleyman GÜVEN Akçaabat Tapu Müdürü YARDIMCI KAYNAKLAR : 1- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 2- TKGM.’nin 2008/1 sayılı Genelgesi 3- TKGM’nin 2009/14 Sayılı Genelgesi 4- TKGM’nin Talimatları

GENEL AÇIKLAMA -KAT İRTİFAKI : Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır. -KAT MÜLKİYETİ : Tamamlanmış bir yapının kat,daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet çeşididir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti yapıların inşa şekline göre iki şekilde karşımıza çıkmaktadır.

1-Dikey Kat Mülkiyeti Apartman şeklinde üst üste katlar inşa edilmiş binalarda kurulan kat mülkiyetine dikey kat mülkiyeti denir. Bir parsel üzerinde bir tek apartman olabileceği gibi, blok şeklinde birden çok apartman da bulunabilir. 2-Yatay Kat Mülkiyeti Bir parsel üzerinde tek katlı veya dubleks yahut tribleks villalar şeklinde yapılmış yapılar üzerinde kurulan kat mülkiyetine ise yaygın kat mülkiyeti denir. Bir parsel üzerinde hem yaygın hem de dikey kat mülkiyeti bulunabilir.

KAT İRTİFAKININ KURULMASI : Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/3 md (Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır. Kat irtifakı tesisi için istenilecek belgeler ; Diğer tüm tapu işlemlerinde olduğu gibi kat irtifakının tesisinde de ilgililerin kimliklerini tespite yarar belgeler yanında ayrıca aşağıdaki belgelerin de ibrazı gereklidir. a)Mimari proje, b)Yönetim planı, c)Kat irtifakı tesisinde dilekçe kaldırılmıştır. d)Noter onaylı liste kaldırılmıştır.

a)Mimari proje : Kat irtifakı tesisinde işlem için verilecek en önemli belgelerden birisi mimari projedir. Özellikle 5711 ve 5912 sayılı yasalarla yapılan değişiklilerden sonra mimari projenin içeriği genişletilmiştir. Buradaki en önemli değişiklik arsa paylarının mimari projede tahsis edilerek gösterilmiş olmasıdır. Mimari projenin işleme kabulü için düzenlenmesine ilişkin hususların dışında ayrıca aşağıdaki unsurları içermesi gerekmektedir. aa).. Ana gayrimenkulde yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerin ölçüleri, bb)..Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplan değerleriyle oranlı arsa payları, cc)..Bağımsız bölümlerin niteliği, dd)..Bağımsız bölümlerin birden başlayıp sıra ile giden numarası, ee)..Bağımsız bölümün inşaat alanı,

Bunun yanında ; 1-Mimari projenin, maliklerin tümü tarafından imzalanması ve ilgili idarece onaylanmış olması gerekmektedir. 2-634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapan 5711 sayılı yasa 28.11.2007 tarihinde yürürlüğe girdiğinden bu tarihten itibaren kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için, ibraz edilecek mimari projelerin ön yüzünde bağımsız bölümlerin varsa eklentisi ile, arsa payları, birden başlayıp sırayla giden bağımsız bölüm numaraları ve nitelikleri liste halinde gösterilmesi gerekmektedir. Bilindiği gibi 5912 sayılı kanun ile noter tasdikli liste uygulamasına da son verilmiştir. 3-Ayrıca mimari projenin proje müellifi mimar tarafından da imzalanmış olması gerekir. 4-634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 50/2. maddesi “Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz” hükmünü içerdiğinden kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisinde binanın kargir yapı olup olmadığının tespiti gerekmektedir. Bu tespit mimari proje veya yapı ruhsatı/yapı kullanma izin belgesinden yapılabilecektir.

5-Yine mimari projesi üzerinde,toplu yapılarda binaların konum planlarını gösteren vaziyet planı da olması gerekmektedir. 6-Mimari projede katlar birbirinin aynısı olsa bile her katın projede ayrı ayrı gösterilmesi gerekmektedir. 7-3194 sayılı İmar Kanunun 29.maddesinin 1.fıkrası “Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır.Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içerisinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması gerekir” hükmündedir. Bu itibarla kat irtifakı kurulurken ibraz edilen mimari projelerin onay tarihinin kontrol edilerek beş yıldan eski projelerin yenilenmesi veya geçerliliğini koruduğunun projeyi önceden onaylayan makamca yeniden onaylattırılması istenilmelidir.

8-Yatay kat mülkiyetinde tip projelerde,bir tek binaya ait projenin ibrazı yeterli olup ayrıca diğer bağımsız bölümlere ait projelerin alınmasına gerek yoktur. 9-Projede tadilat veya bir değişiklik yapılmışsa mimar ve belediyesince onaylı olduğu aranmalıdır. 10-İbraz edilen mimari projelerde ilgili idarece onaylanan mimari proje üzerinde “UYGULAMA İMAR PLANINDAKİ TAHSİS AMACINA UYGUNDUR” belirtmesinin mutlaka aranılması gerekir.

Tapu Müdürlüklerinin mimari projede arayacağı diğer hususlar; Kat irtifakı tesisi için ibraz edilen projelerde Kat Mülkiyeti Kanunun 12.maddesinde belirtilen unsurlar aranacaktır.(Bu unsurlar şunlardır. “ Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje”)

Mimari proje üzerinde bağımsız bölümlerin değeri yer almalımıdır. Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa paylarının mimari proje üzerinde gösterilme zorunluluğu bulunmaktadır. Ancak bağımsız bölümlerin değerlerinin mimari projede gösterilmesine gerek yoktur. Bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı arsa paylarını belirlemek tamamen tarafları ilgilendiren bir durumdur. b)Yönetim Planı : Yönetim Planı bağımsız bölüm maliklerinin hak ve yükümlülüklerini ana yapının yönetimini, yapılacak masraflara katılma şeklini, uyulması gereken kuralları düzenleyen bir belgedir. Anlaşmazlık halinde yönetim planı hükümleri öncelikle uygulanacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken husus yönetim planı ile bir ayni hak tesisi,kat ilavesi gibi doğrudan hak doğrucu madde ve bölümler ilave edilmemesi gerekir.

Bu durumun tespiti halinde ilgililerinden bu hususların yönetim planından çıkarılması istenilir. Israr edilmesi halinde “Mevzuata aykırı hususların geçersiz olduğuna dair yönetim planının uygun bir yerine Müdürlükçe resen şerh düşülerek o haliyle kabul edilmesi gerekecektir. 634 sayılı kanunda (Kat irtifakı tesisinde) sonradan yapılan değişiklikler: Bilindiği üzere 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu gereğince kat irtifakının tapu kütüğüne tescili ana gayrimenkulün irtifak hakları sütununa tescil edilmekte idi. Bu durum karışıklığa neden olmakta, bağımsız bölüm sayısının fazla olması, pek çok ek (mabaat) sayfa açılmasını gerektirmekte ve bağımsız bölümler üzerinde vukuu bulacak haciz, ipotek, satış vaadi, intikal gibi tapu işlemlerinin karşılanması sırasında Müdürlüklerimiz zor durumda kalmakta; böylece Devletin ve memurların sorumluluğunu gerektirecek pek çok hata ile birlikte, tapu sicilinin aleniyeti de güçleşmektedir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1997/10 sayılı genelgesi ile kat irtifakları da aynen kat mülkiyeti gibi kat mülkiyeti kütüklerine ayrı ayrı sahifelere tesciline imkan sağlanmıştı. Bu defa 5711 sayılı Kanunun 4 üncü maddesiyle, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 11 inci maddesinde yapılan değişiklikle, kat irtifaklarının da kat mülkiyeti kütüğüne tescil edileceği hükmü getirilmiştir. Bu nedenle, kat irtifakı tesisinde tapu kütüğünün irtifak hakları sütununda ve beyanlar hanesinde her hangi bir tescil yapılmaksızın, kat irtifakı doğrudan kat mülkiyeti kütüğünde tesis edilecek, ana gayrimenkule ait tapu kütüğü sayfasında ise mülkiyet sütununun son boş satırı ile beyanlar hanesinde ‘Kat irtifakı tesis edilmiştir.’ İbaresi tarih ve yevmiye numarası ile birlikte yazılacak ve ana gayrimenkul ile kat mülkiyeti kütüğü sayfaları arasında bağlantı sağlanacaktır.

Ana gayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklar ve şerhler, (ana gayrimenkule ait irtifak hakları hariç) bağımsız bölümlerin tescilli olduğu kat mülkiyeti kütük sayfasına aynen aktarılacak, irtifak hakları ise kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilecektir. Ana gayrimenkulün kat irtifakı/kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra ana gayrimenkulün leh veya aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da ana gayrimenkulün tapu kütük sayfasına tescil edilerek, kat mülkiyeti kütük sayfalarının beyanlar hanesinde bu hususta belirtme yapılacaktır. Böylece, ana gayrimenkule ait kütük sayfası, ana gayrimenkulün leh veya aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışında talep edilecek işlemlere kapatılacaktır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş : 1-5711 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 13 üncü maddesinde yapılan değişiklikle, kat mülkiyeti tesisi için başvuru sırasında, kat mülkiyeti kütüğüne tescilli bulunan kat irtifakına konu binanın tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde, kadastro müdürlüğünce düzenlenecek değişiklik beyannamesine istinaden, ana gayrimenkule ait tapu kütüğü sayfasında ve kat mülkiyeti kütük sayfasında ana gayrimenkule ait nitelik değişikliği, beyanlar hanesinde ise kat mülkiyetine geçildiğine ilişkin belirtme yapılacaktır. 2-Kat İrtifaklı Yerlerin Kat Mülkiyetine Çevrilmesi; Kat Mülkiyeti özel bir mülkiyet çeşidi olup 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu Kanunun 1 inci maddesine göre Kat Mülkiyeti tamamlanmış binalar üzerinde kurulabilir. Binanın bitmiş olması yapı kullanma izin belgesine bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapan 5912 sayılı Kanunun 4 ncü maddesi yapı kullanma izin belgesi verildikten sonra binanın kat mülkiyetine resen geçilmesini öngörmektedir.

Kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece (Belediye sınırlan içinde Belediyelerce. Belediye sınırları dışında Valiliklerce) Kadastro Müdürlüğüne gönderilmesi üzerine Kadastro Müdürlüğünce "tescil bildirimi (beyanname)" tanzim edilerek Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilecektir. Tapu Sicil Müdürlüğünce başkaca bir belge istenmeden resen kat mülkiyetine geçilecektir. 3-634 Sayılı Kanunda 5912 sayılı Kanun değişikliği ile; Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine geçişte, “zorunlu deprem sigortası poliçesi” (DASK) uygulaması kaldırılmıştır.

2009/14 sayılı genelgeye ek genelge ile; Kat irtifaklı ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda: 1- Kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilmesi, 2- Değiştirilen yasa söz konusu işlemin idarece resen gerçekleştirmesini esas aldığı dikkate alınarak bu işlem esnasında herhangi bir şekilde iş sahiplerinden döner sermaye ücreti talep edilmemesi gerektiği yönündeki talimatta dikkate alınarak kat irtifaklı yerlerde kat irtifakının tesis tarihine bakılmaksızın resen kat mülkiyetine geçişlerde hiçbir şekilde harç tahakkuk ettirilmeksizin kat mülkiyetine geçiş sağlanacaktır.

Toplu Yapılarda Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi ve Tescili; 5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilerek, Kanuna 66 ila 74 üncü maddeler ilave edilmiştir. Toplu yapılarda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi; 634 sayılı Kanunun 66 ncı maddesinde, toplu yapının tarifi yapılmakta, toplu yapılarda kat irtifakı ile kat mülkiyeti tesisine açıklık getirilmektedir.

Buna göre; vaziyet planında gösterilmiş olması koşuluyla, toplu yapının bir veya birden fazla imar parseli üzerinde inşası mümkündür. Ancak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı, birbirine bitişik ve komşu olmaları koşulu getirilmiştir. Parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için vaziyet planında gösterilmesi koşuluyla bu şart aranmayacaktır. İbraz edilen mimari projelerin vaziyet planında aralarında sınır veya komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi nedeniyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim planı işletilmesi talepleri kabul edilmeyecektir. Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise; kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesisi talepleri her imar parseli için ayrı ayrı sonuçlandırılacaktır.

Kat irtifakı tesis edilmiş toplu yapılarda tamamlanan yapıların cins değişikliği, kat mülkiyeti tesisi ve tescili; Birden fazla bağımsız bölümün mevcut olduğu blok tipi yapılarda ilgili bloğun tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde o bloğun cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi, yaygın kat mülkiyetine tabi tek bağımsız bölümlü yapılarda ise bağımsız bölüm veya bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin ibrazı halinde ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi talepleri karşılanacaktır.

Kısmi kat mülkiyeti tesisinde, ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine “Bu bağımsız bölüm/Bu blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. …/…/20.. tarih - yev.” şeklinde belirtme yapılacaktır. Ancak, her imar parseli içinde bulunan yapıların tamamı için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe kat mülkiyeti kütük sayfalarında mevcut anagayrimenkul sütunundaki vasfının yazıldığı bölümde değişiklik yapılmayacaktır. Anagayrimenkul kütük sayfasının niteliği sütununda mevcut olan “Arsa” vasfı aynen korunarak devamına kısmi olarak kat mülkiyeti tesis edilen yapıların cins değişikliği gösterilecektir.

Yine Toplu Yapılarda : 634 sayılı Kanuna eklenen geçici 2 Yine Toplu Yapılarda : 634 sayılı Kanuna eklenen geçici 2. maddesine göre 5912 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 07/07/2009 tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik taleplerinde: değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu ile karar alınması ve yeni yönetim planı mevcut kat maliklerinin imzaları bulunması halinde tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki eski yönetim planının tarih ve yevmiyesi terkin edilerek yeni yönetim planının tarih ve yevmiyesi alınmak sureti ile düzeltme işlemi yapılması gerekmektedir.

Ortak yerlerin tescili ; 1- Kanunun 67 nci maddesinde ortak yer, “Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır” şeklinde tarif edilmiştir. Buna göre; Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin veya bağımsız bölümlerin (Ortak yerler) mülkiyet sütununa, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir. Ortak yerden faydalanan parseller ve/veya bağımsız bölümlerin beyanlar hanesine, ortak yer olarak tahsis edilen parsel ve/veya bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.

2- Kanunun 3 üncü maddesi ile 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine eklenen ilave fıkra ile "Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir." hükmü getirilmiştir. Buna göre, tek parsel üzerine inşa olunan yapılarda da ortak yararlanmaya tahsis edilen bölümlerin mülkiyet sütununa faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılır. Faydalanan bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde ise ortak yer olarak tahsis edilen bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.

Yönetim planı ; Kanunun 70 inci maddesi ile; “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” hükmü getirilmiş olup, buna göre; toplu yapı kapsamında talep edilecek kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesislerinde, her parsel için ayrı yönetim planı istenmeyecek, tamamını kapsayan aynı yönetim planı her parselin kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi işlemi sırasında kullanılacaktır. Toplu yapılara ilişkin düzenlenen yönetim planı değişikliği; Kanunun 69 uncu maddesinde tariflenen toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu ile mümkün olduğundan, yönetim planı değişikliği talepleri bu doğrultuda karşılanacaktır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen geçici 2 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen geçici 2.maddesine göre 5912 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 07/07/2009 tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak yilk değişiklik taleplerinde ; mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu ile karar alınması ve yeni yönetim planı mevcut kat maliklerinin imzalarının bulunması halinde tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki eski yönetim planının tarih ve yevmiyesi terkin edilerek yeni yönetim planının tarih ve yevmiyesi alınmak suretiyle düzeltme işlemi yapılası gerekir.

Yönetim planı bulunmayan yapılarda kat mülkiyeti tesisi; Kanunun geçici 2 nci maddesiyle, 13.04.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarih olan 14.04.1983 tarihinden önce yönetim planı alınmaksızın tesis edilmiş kat irtifaklarının kat mülkiyetine geçişi sırasında yönetim planı ibrazı zorunluluğu olmadığından, yönetim planı alınmaksızın da talepler karşılanacaktır.

DOĞRUDAN KAT MÜLKİYETİ TESİSİ : KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI İstem ve Belgeler Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir.              a) (Değişik: 23/6/2009-5912/2 md.) Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı. İstenilen Belgeler : a)Mimari Proje b)Yapı Kullanma İzin Belgesi, c)Yönetim Planı

Mimari proje ve yönetim planını biraz önce anlattığımızdan burada sadece yapı kullanma izin belgesini ele alacağız. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Ruhsatı): Kat mülkiyeti kurulabilmesi için her bağımsız bölümü gösterecek şekilde yapı kullanma izin belgesinin ibrazı gerekir. Yapı kullanma izin belgesi belediye veya Özel İdareler tarafından verilir. Yapı Kullanma İzin Belgesinde dikkat edilmesi gereken hususlar ; 1-Belediye veya yetkili diğer makamlarca imzalı ve mühürlü olmalıdır. 2-İmzalayan yetkilinin adı soyadı ünvanı olmalıdır. 3-Belgenin düzenlendiği tarih ile belge numarası olmalıdır. 4-Ada parsel numarası olmalıdır.

5-Yapının bağımsız bölümlerinin nitelikleri açıkça belirtilmiş olmalıdır. 6-Kat mülkiyeti tesisi içim binanın tamamına ait yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmiş olmalıdır. İleride doğabilecek Hazine zararı ve memurun sorumluluğunu önlemek açısından gerek Mimari projelerdeki imzalar gerekse yapı kullanma izin belgelerindeki imzaların teyidi açısından ilgili belediyelerden imzaya yetkili kişilerin ad soyadı unvan ve imza örneklerinin temin edilerek Müdürlükte muhafaza edilmesine fayda vardır.

Kat Mülkiyeti Tesisinde Kütük Sahifesinin Kapatılması: Kat mülkiyeti için öncelikle taşınmazın cinsi değişikliğinin yapılması gerekir. Doğrudan kat mülkiyeti kurulması durumunda anagayrimenkulün mülkiyet hanesinin son satırına kırmızı kalemle “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir. Tarih-Yev.” ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır. İfraz ve tevhitteki sayfa kapatma gibi mülkiyet sütunu ile sayfa numarasının olduğu bölüm çift çizgi ile çizilerek kapatılmaz. Beyanlar sütununa bir şey yazılmaz. Kat irtifakı kurulu taşımazlarda ise hem ana gayrimenkul hem de kat mülkiyeti kütük sahifelerinin beyanlar hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine geçmiştir. Tarih-Yev” yazılır.

Kat Mülkiyeti Kurulu taşınmazlarda bağımsız bölümlerin ifrazı: Kat mülkiyeti kurulmuş olmak kaydıyla bağımsız bölümlerin ifrazı mümkündür. Bunun için belediye encümen kararına gerek yoktur. Projeyi onaylamaya yetkili kurumca onaylı tadilat projesinin Tapu Müdürlüğüne ibraz edilmesi yeterlidir. Burada dikkat edilmesi gereken iki husus vardır. İfraz neticesinde ana yapının dış yüzeyinde ve ortak yerlerinde (örneğin kapı açılması gibi) değişiklik yapılmasını gerektiren bir durum bulunmaması halinde diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatına gerek olmadan, sadece o bağımsız bölüm malikinin talebiyle ifraz yapılabilir. Dikkat edilmesi gereken diğer bir hususta yapılan bu ifraz neticesinde anagayrimenkulün ortak yerlerinde bir tadilat gerektirmiyorsa diğer kat maliklerinin muvafakatını almaya gerek yoktur. Bağımsız bölümlerin birleştirilmesinde de yukarıda izah edilen hususlar aynen aranmalıdır.

CİNS DEĞİŞİKLİĞİ(2010/4 SAYILI GENELGE) CİNS DEĞİŞİKLİĞİ : Bir taşınmazın cinsinin yapısız iken iken yapılı hale gelme veya yapılı iken yapısız hale, bağ, bahçe ve benzeri iken arsa veya arazi ya da arsa arazi iken bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürülmesi için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemlerdir. (1993/6 sayılı genelge) Bu tanıma uygun olarak; Yapılı iken yapısız hale gelme, Yapısız iken yapılı hale gelme, Diğer cin değişiklikleri olarak üç kategoride toplayabiliriz.

1)YAPILI İKEN YAPISIZ HALE GELME : Taşınmazın mevcut cinsinin yapılı iken yapısız hale getirilmesidir. Yapılıyken yapısız hale gelen cins değişikliği taleplerinde; kadastro müdürlüğü elemanları veya lisanslı büro teknik personeli tarafından zeminde gerekli inceleme yapıldıktan sonra değişiklik için tescil bildirimi düzenlenir. Düzenlenen bu tescil bildirimi Tapu Müdürlüğüne gönderilir. Bina yapımı ve yıkımı ile ilgili olmayan ve taşınmaz malın bağ, bahçe, tarla vb. vasıfta iken, arsa, fındıklık, zeytinlik, sera.. vb. vasıflara dönüştürülmesi veya tersi işlem taleplerinde; gerektiğinde araziye gidilmeden ilgili kamu kuruluşundan verilmiş yazı ya da rapora dayanılarak tescil bildirimi düzenlenmek suretiyle vasıf değişikliği yapılır. Yapılı iken yapısız hale getirilmede 492 sayılı harçlar kanununa ekli 4 sayılı tarifenin 13/c pozisyonu gereğince harç tahsil ettirilir.

2)YAPISIZ İKEN YAPILI HALE GELME : İşlemin yapımına ilişkin esaslar(2010/4 Sayılı Genelge) MADDE 24- (1)Yapısızken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi veya yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair ilgili kurumdan alınan yazı istenir. Ancak Tapu Planları Tüzüğünün yayım tarihinden sonra yapı ruhsatı (inşaat izni) almış binaların cins değişikliği işlemlerinde tüzük gereği olarak yazı ekinde veya yapı kullanma iznine ek olarak vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı da istenecektir. Yapı ruhsat (inşaat izni) tarihinin tespiti için ayrıca bir belgeye gerek bulunmayıp yapı kullanma izin belgesinde belirtilen yapı ruhsatı tarihinin, yapıya ilişkin yenileme ruhsatı, yeniden ruhsat veya tadilat ruhsatı alınmış ise alınan son ruhsat tarihinin esas alınması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat irtifakı kurulu olan yerlerin kat mülkiyetine geçiş işlemleri haricinde kalan cins değişikliği işlemlerinde, Belediye ve Valiliklerce yapı kullanma izin belgesi verilmeden önce, cins değişikliğine esas olacak teknik çalışmaların yapılması için, yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair verdikleri yazı ile birlikte mal sahibinin veya mal sahiplerinin birisinin bu konudaki talebini ilgili kadastro müdürlüğüne yapmaları istenecektir. Kadastro müdürlüklerince döner sermaye ücreti tahsil edilip, harç ilişiğinin kesildiği tespit edildikten sonra işleme ait belgeler ilgili Belediye veya Valiliğe gönderilecek, ilgili idaresince yapı kullanma izin belgesi verildikten sonra tescil işlemi gerçekleştirilecektir. Tarımsal yapılara (besi ahırı, tavuk kümesi vb.) ilişkin ilgili taleplerde de aynı işlemler yapılacaktır.

2) Vaziyet planının ve bağımsız bölüm planının bir harita kadastro veya jeodezi ve fotogrametri mühendisi sorumluluğunda teknik mevzuatına uygun olarak yapılmış olması ve ilgili belediyesi/özel idaresi tarafından onaylanmış olması gerekir. Bu şartları sağlamayan planlar kabul edilmez. (3) İşlem için, maliklerden birinin cins değişikliği talebi yeterli olup, düzenlenen tescil bildirimindeki “beyanname isteğimize uygun düzenlenmiştir” ifadesine göre diğer talep sahiplerinin eksik imzaları ilgili tapu sicil müdürlüğünde tamamlattırılabilir.

(4) Binanın tamamına ilişkin "yapı kullanma izin belgesi" ibraz edilmedikçe cins değişikliği işlemi tescil edilmez. Ancak kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu olmayan taleplerin karşılanmasında yapı kullanma izin belgesindeki kat adedi ile kullanıma izin verilen kat adedinin farklı olması halinde, izin verilen kat adedi ile zemindeki mevcut kat adedi aynı ise izin verilen kat adedine göre, farklı ise izin belgesine göre zeminde tamamlanmış kat adedi esas alınarak cins değişikliği işlemi yapılır. Kat mülkiyetine ve kat irtifakına konu cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi ile vaziyet planı ve bağımsız bölüm planındaki yapının veya zemindeki mevcut yapının uyumlu olması gerekir. Aksi halde talep karşılanmaz. Proje değişikliğiyle mevcut binaya ilave kat yapılmak suretiyle kat mülkiyetine konu edilen taleplerde bulunulması halinde de ilave katların tamamlanmış olması gerekir.

(5) Kat irtifakı tesis edilmiş olması koşulu ile, 5.1. Yaygın kat mülkiyetine konu yerlerde yapı kullanma izin belgesi alan binanın, 5.2. Blok yapılarda ise bütün bağımsız bölümleri için yapı kullanma izin belgesi olan bloğun cins değişikliği işlemi yapılır. (6) 3194 sayılı İmar Kanununun 27 nci maddesine göre, belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için inşaat ve iskân ruhsatı aranmadığından, bu yapılara ilişkin cins değişikliği taleplerinde, inşa edilen yapının yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair valilik görüşü ve yapının bulunduğu köy muhtarlığından izin yazısı aranır.

Ancak bu şartları taşıyan ve yapının tamamlandığı tarihten sonra belediye olan yerlerde bu fıkra hükmü belediyenin yazısına istinaden uygulanabilir. Belediyenin yazısında yapının yapım yılının, yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygunluğunun ve belediyenin kuruluş tarihinin belirtilmesi gerekir. (7) Hazineye ait taşınmaz mal üzerinde bulunan kamuya ait binanın eski yıllarda yapılmış olması nedeniyle mimari projesinin olmaması ve yapı kullanma izin belgesi ibraz edilememesi durumunda, taşınmaz malın bulunduğu yere göre valilik veya belediyece, binanın kullanıma elverişli olduğu ve cins değişikliği yapılmasında sakınca bulunmadığına dair alınacak belgenin ibraz edilmesi yeterlidir.

(8) Yapılı taşınmazın yapısız hale geldikten sonra cins değişikliğine konu edilmeden yeniden yapılı hale gelmesi nedeniyle yapılan cins değişikliği taleplerinde, eski ve yeni binanın şekilleri ve cinsleri tescil bildiriminde gösterilir, eski binanın şekli ve cinsi usulünce iptal edilerek talep aynı işlemde karşılanır. Bu durumda ara işlem olarak taşınmaz malın cinsinin arsa yapılmasına gerek yoktur ve yapılan işleme ilişkin yapısızken yapılı hale gelme ücreti alınır.

İfraz sonucu oluşan parsellerin vasfı : -3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16 ncı maddelerine göre talebe bağlı yapılan ayırma işlemlerinde; -Ana parselin vasfında yapı bulunmaması halinde, uygulamanın altlığı olan imar planına göre oluşan parsellerin, mevcut vasıflarını kendiliğinden kaybederek imar planı ile getirilen kullanım amaçlarına konu ve tabi olmaları işlemin doğal sonucu olduğundan, plandaki kullanım amacına göre ifraz sonucu oluşan parsellerin cinsi tescil bildiriminde belirtilir. -Ana parselin vasfında yapı bulunması halinde, yapı, ayırma sonucu oluşan hangi parsel/parsellerde kalıyorsa o parsel/parsellerin vasfına, ana taşınmazın yapı dışındaki kayıtlı vasfı diğer ifraz parselleri vasfına taşınmak suretiyle tescil bildirimi düzenlenir. Bu işlem, vasfın uygun biçimde taşınması olduğundan cins değişikliği olarak değerlendirilmez.

Örnek: Ada No P.No Cinsi Düşünceler... 101 1 Kâr. bina ve tarla ifrazen a,b,c,d parseller oldu A Kâr. bina ve arsa B Arsa C Arsa D Arsa

Korunması Gerekli Kültür Varlığı Olan Taşınmazlarda Cins Değişikliği: Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde "korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır" belirtmesi bulunan kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanında kalan parsellerdeki yapılaşmaya yönelik cins değişikliği taleplerinde ilgili idarenin olumlu kararının aranması gerekir. “Na Tamam Bina” olarak yapılacak olan Cins Değişikliği: Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda proje değişikliği suretiyle mevcut binaya ilave kat yapmak ve buna ilişkin kat irtifakı kurulmak üzere cins değişikliği. Talebinde bulunulması halinde taşınmazın bina olan cinsinin “Na tamam bina” olarak değiştirilmesinde sakınca yoktur.

Mezarlıkların Cinsinin Değiştirilmesi : Mezarlık vasıflı taşınmazların cinsinin arsa olarak değiştirilmesi mümkün değildir. 3998 sayılı Mezarlıkların Korunması Hakkındaki Kanunun 2.maddesine göre “Mezarlıklar ve şehitlikler ile mezarlar bozulamaz,tahrip edilemez.Bu yerler imar mevzuatı ile veya başka herhangi bir şekilde park, bahçe, meydan otopark çocuk parkı yeşil alan gibi sahalar olarak ayrılamaz ve asli gayesi dışında hiçbir amaç için kullanılamaz.Yol geçme zorunluluğu bulunduğu İçişleri Bakanlığınca kabul edilen mezarlıklar veya bölümleri bu hükmün dışındadır” Buna göre mezarlıkların imar uygulaması sonucu arsa vasfıyla tescil edilmeleri mümkün değildir.

İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin Vasfı: Muhtelif vasıftaki (tarla,bağ,bahçe vs.) taşınmazlar imar uygulaması sonucu arsa vasfı ile tapuya tescil edilmeleri gerekmektedir. Bu işlem için harç tahakkuk ettirilmez.

SABRINIZDAN DOLAYI TEŞEKKÜR EDERİM.