İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR Arsa Seçimi: Yatırım konusu bir inşaatın gerçekleştirilebilmesi için öncelikle bu inşaatın yapılacağı bir arsanın tahsisi veya satın alınması gerekir. Arsa seçiminde öncelikle imar durumu, boyutları, yol, su, elektrik, gaz, telefon, gibi bağlantıları ile zemin durumu, topoğrafik durumu ve sel veya heyelan bölgesinde bulunup bulunmadığı gibi hususlar yetkili bir ekip tarafından etüt edilerek “Arsa Bilgi Formu” düzenlenir.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR Arsa Bilgi Formu temel olarak; §         Yol durumu, §         Zemin durumu, §         Heyelan durumu, §         Su durumu, §         Kanalizasyon durumu, §         Elektrik ve telefon durumu, §         Mevcut tesisler, §      Malzeme durumu gibi konularda bilgiler toplanır ve bir rapor düzenlenir.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR Yukarıda yazılı temel kriterlere uyan arsa üzerinde yapılan etütlerde dikkat edilmesi gerekli bilgiler şunlardır: §         Arsanın yeri ve yüzölçümü, §         Arsa ve yakın çevresinin toplumsal yaşantı ile ilişkisi, §         Ulaşım durumu, §         Topoğrafik durumu, §         Jeolojik yapısı, §         Jeomorfolojik yönden elverişliliği ve yer üstü sularının etkisi, §         Yer üstü sularının yer altı suları ile ilişkisi, §         İnşaat için gerekli içme ve kullanma suyunun temin imkanları,

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR §         Drenaj ve derivasyon imkanları, §         Malzeme temin imkanları, §         İklim özellikleri, §         Arsa imar durumu, inşaat alanı, yapılabilecek yapı yüksekliği, binanın ileride büyütülebilme imkanları, §         Arsa mülkiyetinin yatırım yılından en az bir yıl önce temini kamulaştırma ile ilgili ödeneklerinin bütçeye konulması. Arsanın Hazine arazisi olması durumunda tahsis işlemlerin bir yıl önceden tamamlanması §         Arsa üzerindeki mevcut tesisler ve bunların hukuki yönden bir anlaşmazlık yapıp yapmayacağı

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR Devlete ait yatırımların gerçekleştirilmesinde gerekli arsa 3 değişik yoldan birisiyle temin edilir.  1) Arsa Ofisi genel Müdürlüğü kanalıyla: Bu kuruluş Bayındırlık ve İskan Bakanlığına bağlı olarak 1164 sayılı Arsa Ofisi kanunu kapsamında faaliyet göstermektedir. Bu kurum, devletin yapacağı yapılara ait arsa temin eder. 1164 sayılı Arsa Ofisi kanunun 12. maddesi uyarınca, kamu tüzel kişiliğine haiz kuruluşlarla kamu kuruluşları arsa ihtiyaçlarını Arsa Ofisi Gen. Müdürlüğüne bildirerek karşılamak zorundadır. Ancak bu talepleri dört ay içerisinde karşılanamadığı ve bu husus daha önce bir yazı ile bildirilmiş olduğu takdirde, Kamu kuruluşları ihtiyaç duydukları arsaları hazine, belediye ve diğer kaynaklardan karşılayabilir.  

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR 2.) Hazineden, başka kamu kuruluşlarından yada belediyelerden bağış değişme, anlaşma vs. biçimlerde: Ancak bu şekilde temin edilen arsa ve arazilerin ölçekli krokileri ve kullanım amacı, cins, miktar ve diğer özelliklerinin en geç altı ay içerisinde Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne bildirmek zorunludur.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR 3.) Kamulaştırma (istimlak) yoluyla: 6830 sayılı İstimlak Kanunu uyarınca rızai satınalma veya kamulaştırma yoluyla arsa temin edilmesi durumunda, öncelikle arsa veya arazinin tasarruf durumunu gösteren kadastro haritası temin edildikten sonra taşınmazın sahipleri, yüzölçümü, tahmini rayiç bedeli ve imar durumu tespit edilir ve varsa imar çapı alınarak arsanın kanalizasyon, yol, elektrik, su, telefon, gaz gibi bağlantıları planda gösterilir. Daha sonra ilgili yasaya göre kıymet taktiri için Bakanlık onayı alınarak yasa hükümlerine uyularak kıymet taktiri maliklere bildirilir. Bakanlık oluru ile teşekkül ettirilen satınalma komisyonu ile malikler anlaşmaya varırlarsa arsanın Bakanlık adına tescili yapılır. Aksi halde aynı yasanın ilgili hükümleri gereğince umumi menfaat kararı alınarak kamulaştırma yoluna gidilir. Mahkeme kararıyla arsanın bedeli devlet tarafından ödenir. Gerekli planlar yapılarak uygulamaya geçilir. 

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR Yatırımın Planlanması, Yaklaşık Maliyetinin Belirlenmesi D.P.T. Programına Alınması: İnşaası istenen herhangi bir yapı veya tesis için bütçeden ödenek ayrılabilmesi için öncelikle DPT tarafından 5 yıllık kalkınma veya yıllık yatırım planına alınması gerekir. Bunun için ilgili Yatırımcı Kamu Kuruluşunca belirlenen ihtiyaca göre düzenlenen ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca incelenerek onaylanan “Ön Proje Formu” yatırım programı teklifi ile DPT’na gönderilir.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR Yatırım Programı teklifi DPT’nda, DPT, ilgili kamum kuruluşu ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığı yetkililerinin iştiraki ile görüşülür ve DPT programına alınması uygun görüldüğü takdirde, konu Yüksek Planlama Kurulu’na gönderilir. Konu YPL tarafından da uygun görülmesi halinde TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu’na oradan da TBMM Genel Kurulu’nda görüşülerek kabul edildikten sonra Yatırım Programı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe konulur.   Yukarıda söz edilen ön proje formu yatırım konusu işin toplam maliyetini, süresini, yıllara göre ödenek dilimlerini de kapsadığından yatırım programına alınması istenen yapı veya tesisin yaklaşık maliyetinin de bilinmesine ihtiyaç vardır.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR Avan ve Uygulama Projelerinin Hazırlanması: Yatırım programına alınmış işin yapılabilmesi için gerekli olan mimari, statik-betonarme ve tesisat projeleri; ön hazırlık programı, arsa bilgileri, imar durumu ve yürürlükteki kanun ve yönetmeliklere baplı kalınarak hazırlanmak zorundadır. Uygulama projeleri 1/50, detay projeler 1/20, 1/10 ve 1/5 ölçekli olarak hazırlanır. Projeler hazırlanırken ilgili kuruluşun ihtiyaçları göz önünde tutulur ve resmi yazı ile proje üzerindeki muafakatı alınır. Kuruluş bu projeleri kendi veya ilgili yüklenici yükümlü kılınarak hazırlattırabilir.  

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR Arsa Sınırlarının Belirlenmesi: İnşaatın yapılacağı parselin köşe noktaları imar yada kadastro planına uygun olarak ve ileride herhangi anlaşmazlık, çelişki, belirsizlik doğurmayacak biçimde tespit edilerek sınırlar belirlenmelidir. Gerek arsa gerekse köşe kazıkları sabit röperlere bağlanmalıdır. Belediye mücavir alan sınırları içerisinde imar parsel sınırları imar planına uygun olarak İmar şirketleri yada İmar müdürlüklerinde görevli yetkili elemanlarca, bu alanların dışındaki arsaların sınırları ise Tapu ve Kadastro Müdürlüğü Tapu Fen Memurluğu yetkili elemanlarınca belirlenirler.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR İnşaat 1. ve 2. Keşfinin Hazırlanması:   1. Keşfin düzenlenmesi sırasında bina uygulama projeleri ve detaylarının eksiksiz olması istenir. Fakat genellikle 1. keşifte zemin cinsi, su durumu, malzeme taşımaları, yapım sırasında meydana gelecek proje değişiklikleri belirli olmadığından binanın bitmiş imalatlarına göre yapılan 2. keşfi gerçek maliyeti vermektedir.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR     Genel Teknik Şartname: Bu şartname esas itibariyle 24 bölümden oluşmaktadır. 1.        Bölüm: Birim Fiyat Analizi ve tarifleri hakkında uygulama notlarını, 2.        Bölüm: Taşıma Genel Teknik Şartnamesini, 3.        Bölüm: Kazı İşleri Genel Teknik Şartnamesini, 4.        Bölüm: Tüneller Genel Teknik Şartnamesini, 5.        Bölüm: Balast İşleri Genel Teknik Şartnamesini, 6.        –24. Bölümler ise çeşitli inşaat malzemelerinin standart ve tekniğine uygun vasıf ve kullanma şekillerini açıklamaktadır.  

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR     a)      Metraj Hazırlanması: Yapım işlerinde şu gereksinimler için metraj hazırlanmaktadır.        1. Keşif için (İhale Keşfi),         2. Keşif için (kesin Hesap Keşfi),         3. Hakediş düzenlenmesi için,         4. Fiyat Analizi, Ataşman, vs. işler içi --- Keşif Metrajları, avan projeler ve detay projeleri üzerinden ve Birim Fiyat listelerindeki her poz için yapılır. Bunun için mahal listelerinden yararlanılır.        --- Keşif Metrajları, hakediş, fiyat analizi, ataşman için yapılan metrajlar ise, her imalattaki gerçek miktarları bulmak üzere, projeler ve ataşmanlar üzerinden hassas olarak yapılır.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR     Kamu İhale İşlem Dosyası, İhale Ön Yeterlik Dokümanı ve Kamu İhale Sözleşmeleri:   İdareler, bu Kanuna göre yapılacak ihalelerde; saydamlığı, rekabeti, eşit muameleyi, güvenirliği, gizliliği, kamuoyu denetimini, ihtiyaçların uygun şartlarla ve zamanında karşılanmasını ve kaynakların verimli kullanılmasını sağlamakla sorumludur. Aralarında kabul edilebilir doğal bir bağlantı olmadığı sürece mal alımı, hizmet alımı ve yapım işleri birarada ihale edilemez. Ödeneği bulunmayan hiçbir iş için ihaleye çıkılamaz. İlgili mevzuatı gereğince Çevresel Etki Değerlendirme (ÇED) raporu gerekli olan işlerde ihaleye çıkılabilmesi için ÇED olumlu belgesinin alınmış olması zorunludur. Ancak, olağanüstü haller ve deprem durumlarında ÇED raporu aranmaz.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR     İhale komisyonunca alınan kararlar bir üst makama iletilerek ihalenin yapılması için izin alınır. İhalesi yapılacak iş için olur alındıktan sonra idarece yani ihale komisyonunca ihalesi yapılacak her iş için bir işlem dosyası düzenlenir. Bu dosyada,      - İhale yetkilisinden alınan onay belges     - Yaklaşık maliyete ilişkin hesap cetveli      - İhale dokümanı     - İlân metinleri      - Adaylar veya istekliler tarafından sunulan başvurular veya teklifle      - Gerekli diğer belgeler        İhale komisyonu tutanak ve kararları gibi ihale süreci ile ilgili bütün belgeler bulunur.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR     İdari şartnamede ihale konusuna göre asgari aşağıdaki hususların belirtilmesi zorunludur: a) İşin adı, niteliği, türü ve miktarı, hizmetlerde iş tanımı. b) İdarenin adı, adresi, telefon ve faks numarası. c) İhale usulü, ihale tarih ve saati ile tekliflerin nereye verileceği. d) İsteklilere talimatlar. e) İsteklilerde aranılan şartlar, belgeler ve yeterlik kriterleri. f) İhale dokümanında açıklama isteme ve yapılma yöntemleri. g) Tekliflerin geçerlilik süresi. h) İhale konusu işin tamamına veya bir kısmına teklif verilmesinin mümkün olup olmadığı, mal alımı ihalelerinde alternatif teklif verilip verilemeyeceği. i) Ulaşım, sigorta, vergi, resim ve harç giderlerinden hangisinin teklif fiyatına dahil olacağı. j) Tekliflerin alınması, açılması ve değerlendirilmesinde uygulanması gereken ve bu Kanunda belirtilen usul ve esaslar. k) İhale kararının alınmasından sözleşmenin imzalanmasına kadar uygulanması gereken ve bu Kanunda belirtilen usul ve esaslar. l) İhalenin sadece yerli isteklilere açık olup olmadığı ve yerli istekliler lehine fiyat avantajı uygulanıp uygulanmayacağı.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR m) Teklif ve sözleşme türü. n) Geçici ve kesin teminat oranları ile teminatlara ait şartlar. o) İhale gününden önce ihalenin iptal edilmesinde idarenin serbest olduğu. p) Bütün tekliflerin reddedilmesi ve ihalenin iptal edilmesinde idarenin serbest olduğu. r) İhale konusu işin başlama ve bitirme tarihi, yapılma yeri, teslim şartları ve gecikme halinde alınacak cezalar. s) Ödeme yeri ve şartlarıyla avans verilip verilmeyeceği, verilecekse şartları ve miktarı ile sözleşme konusu işler için eğer ödenecekse fiyat farkının ne şekilde ödeneceği. t) Süre uzatımı verilebilecek haller ve şartları. u) Vergi, resim ve harçlar ile sözleşme ile ilgili diğer giderlerin kimin tarafından ödeneceği. v) Yapım işlerinde iş ve işyerinin sigortalanması ile yapı denetimi ve sorumluluğuna ilişkin şartlar. y) Denetim, muayene ve kabul işlemlerine ilişkin şartlar. z) Anlaşmazlıkların çözümü.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR     4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmesi Kanununa göre düzenlenecek sözleşmelerde aşağıdaki hususların belirtilmesi zorunludur:   a) İşin adı, niteliği, türü ve miktarı, hizmetlerde iş tanımı. b) İdarenin adı ve adresi. c) Yüklenicinin adı veya ticaret unvanı, tebligata esas adresi. d) Varsa alt yüklenicilere ilişkin bilgiler ve sorumlulukları. e) Sözleşmenin bedeli, türü ve süresi. f) Ödeme yeri ve şartlarıyla avans verilip verilmeyeceği, verilecekse şartları ve miktarı. g) Sözleşme konusu işler için ödenecekse fiyat farkının ne şekilde ödeneceği. h) Ulaşım, sigorta, vergi, resim ve harç giderlerinden hangisinin sözleşme bedeline dahil olacağı. i) Vergi, resim ve harçlar ile sözleşmeyle ilgili diğer giderlerin kimin tarafından ödeneceği. j) Montaj, işletmeye alma, eğitim, bakım-onarım, yedek parça gibi destek hizmetlerine ait şartlar.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR       k) Kesin teminat miktarı ile kesin teminatın iadesine ait şartlar.   l) Garanti istenilen hallerde süresi ve garantiye ilişkin şartlar. m) İşin yapılma yeri, teslim etme ve teslim alma şekil ve şartları. n) Gecikme halinde alınacak cezalar. o) Mücbir sebepler ve süre uzatımı verilebilme şartları. p) Denetim, muayene ve kabul işlemlerine ilişkin şartlar. r) Yapım işlerinde iş ve işyerinin sigortalanması ile yapı denetimi ve sorumluluğuna ilişkin şartlar. s) Sözleşmede değişiklik yapılma şartları.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR   t) Sözleşmenin feshine ilişkin şartlar.   u) Yüklenicinin sözleşme konusu iş ile ilgili çalıştıracağı personele ilişkin sorumlulukları. v) İhale dokümanında yer alan bütün belgelerin sözleşmenin eki olduğu. y) Anlaşmazlıkların çözümü. Gibi temel ve esas konulara ilişkin uygulama hükümleri ve detaylara yer verilir.