GAYRİMENKUL FİNANSMANI Metin ERDOĞDU İstanbul Ticaret Üniversitesi

Seminer Başlıkları PROJE FİNANSMANI TEMEL BİLGİLERİ DÜNYA ‘da ve TÜRKİYE ‘de GAYRİMENKUL FİNANSMANI ULUSLARARASI AKTÖRLER ve BEKLENTİLERİ FİNANSMAN MÜHENDİSLİĞİ

Neden Yatırım Yapılır? Nakit Kazancı İçin (Cash Flow) Değer Artışı İçin (Appreciation) Vergi Avantajı İçin (Tax Benefit)

Finansman Kaynakları Geliştirme Bedeli (Seed Money) Öz Sermaye (Equity) %20.....%30 Borç (Debt) %70.....%80 Borç veren, kredi akışını başlatmadan önce, öz kaynağın belirlenen ölçüde harcanmasını ister. Örneğin proje için konan öz sermaye tutarının %X ini harcandıktan sonra kredi akışı başlatılır… Kalan öz sermaye tutarı akışı için : pari passu ile kredi akışları paralelinde

Projeye Kredi ve Öz Kaynak Verenlerin Beklenti Mukayesesi Net İşletme Gelirinin Paylaşımı Kredi Veren : Kayıtlı Borç Ödemesi Öz Kaynak Veren : Nakit Akış Getirinin/Alacağın Garantisi Kredi Veren : Piyasa Koşullarında Kesin ve Risksiz Öz Kaynak Veren : Yüksek Risk Yüksek Getiri Getirinin Öncelik Talebi Kredi Veren İlk Önceliğe Sahip İpotekte Öncelik Subordinated loans - İkincil önceliğe sahip kredi

Geleneksek Kredi Teminatı Nedir? Enstrümanları Nelerdir? Gayrimenkul İpoteği (100/250) Teminat Mektubu Şahsi Kefalet Finansman Senedi/Müşteri Çeki (100/125) İşletme Rehni

Ödeme Şekillerine Göre Kredi Çeşitleri Doğrusal Krediler (Straight Loans) Amortize Krediler (Amortized Loan) Balon Ödeme Kredileri (Balloon Payment Loans) Açık Uçlu Krediler (Open-End Loans) Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredileri (Adjustable-Rate Mortgages ARMs) Artan Ödemeli İpotek Kredileri (Graduated-Payment Mortgage GPM) Değer Artışı Paylaşımlı İpotek Kredileri (Shared-Appreciation Mortgage SAM) - Tefecilik Kanunu Geri dönüş-Anüite İpotek Kredileri (Reverse-Annuity Mortgage RAM)

Usury Law Aşırı Faizcilik / Tefecilik Kanunu Faiz “Paranın Fiyatı”, “Sermayenin Kirası” dır Serbest Pazar ekonomisinde serbest faiz olur mu? ABD ‘de Kredi kullanıcılarını korumak amaçlı aşırı faizcilik kanunu Maksimum faiz oranı belirlenir kimse yukarısına çıkamaz

ABD’deki İpotek Karşılığı Kredi Uygulaması Organizasyonu Birincil Kredi Pazarları Primary Mortgage Markets İkincil Kredi Pazarları Secondary Mortgage Markets Kredi Garanti Mekanizması Securitisations

ABD Devletinin İpotekli Krediye Etkisi Federal Reserve System - Fed Para akışını ve faiz oranlarını kontrol eder 12 Fed bölgesi, Fed bölge bankası Tüm bankalar üyedir ve her biri mevduatlarının belirli oranlarını tutmak zorunda Üyeler Fed bölge bankasından kredi alabilirler Bu esnada kredi oranları kontrol altına alınır Federal National Mortgage Association FNMA “Fannie Mae” Özel kuruluş fakat başkanını Devlet atıyor İpotekli krediye garantörlük verir, Securitisation Secondary Mortgage Markets Government National Mortgage Association GNMA “Ginnie Mae” Federal Home Loan Mortgage Corporation FHLMC “Freddie Mac” FHA - Insured Loans VA - Guaranteed Loans

Türkiye de Gayrimenkul Finansmanı Müşteri/Kullanıcı/Alıcı Finansmanı >< Projenin Finansmanı Müşteri Finansmanı Banka Kredileri Batılı Piyasalar da İşleyiş: Gayrimenkul = Lokomotif Sektör Mortgage Banking / İpotek Bankacılığı 2005 TL den Sıfır Atılmasının Gayrimenkul Piyasasına Yansıması Yabancılara gayrimenkul alabilmesi AB müzakere tarihi alınması AB Katılım Öncesi Fon: 1.05 milyar € Piyasa dalgalanması 2005 2006 2007 2008 …

Proje Finansmanı Nedir? Here's what the glossary says: Project Financing: A loan structure which relies for its repayment primarily on the Project’s Cashflow with the Project’s Assets, rights, and interests held as secondary security or Collateral. Geleneksel Borçlanma (Conventional Loan- Direct Financing) Full recourse (tam teminatlı) Proje Finansmanı (Project Financing) Non-recourse, Limited recourse (sınırlı teminatlı) Nakit akış’a endekslidir ve garantör mekanizmalar kullanılır Başarı:Proje Finansmanı>Şirket Varlıkları Yeni bir şirket (Project Company, SPV) Tanım: Projenin ihtiyaç duyduğu maddi kaynakların, yaratıcı bir organizasyon ile gelirlere endeksli ve risk paylaşımlı olarak tedariki

Tarihsel Perspektif Yıl 1299 English Crown >< Frescobaldi (Italian Merchant Bank) Devon Silver Mines Koşul: Borç veren 1 yıl işletmesine sahip olacak Borç alan hiçbir garanti sunmuyor; ürün kalitesi, hacmi vb Bu yöntemin günümüz adı: Production Payment Loan 1970 ‘ler de US de PURPA. Public Utility Regulatatory Act ..purchase price for electricity

Tarihsel Perspektif 1980 ‘ler ….Innovations in Project Finance …. Project Finance for manufacturing facilities…. Dünyada ilk General Electric Capital Cooperation (GECC) PF grubunu kurdu. … specialized in financing the construction and operation of industrial facilities…. İlk proje: 105 milyon$ limited recourse project financing => Bev-Pak Inc. Beverage container plant in Monticello, Indiana USA. Dakikada 3200 adet kutu-can, 2 milyar adet yılda Yatırım başlamadan daha ucuz ve kaliteli kutu sağlamak için Coca-Cola, Pepsi ve Miller ile anlaşıyor. Bu ilk tecrübe ile proje finansmanı endüstri sektöründe de yer bulmaya başlıyor.

Nerelerde Kullanılır? Tüm Dünyada, Kamu/Özel Sektör Projeleri Elektrik Üretimi Petrol, Gaz Madencilik İçme suyu/atık su: yeni/modernizasyon Telekomünikasyon Oto yollar/paralı yollar Demiryolu ve Metro Ticari/Endüstri : Yeni Fabrika, Yenileme, Ticari Gayrimenkul Kamu Hizmetleri; hastane, okul, hava alanı, sokak aydınlatmaları, hapishane, PPP = BOT & DBFO

Avantajları / Dezavantajları Proje Finansmanı (PF) / Geleneksel Borç (GB) PF maliyeti GB dan daha yüksektir. Credit supports/enhancements/risks PF zahmetlidir PF uzmanlık ister GB ile sadece teminat limitleriniz kapsamında proje geliştirirsiniz GB da proje yanlış giderse tüm risk sizdedir. PF proje yanlış gitse dahi paydaşlarınız (Stakeholders) hep yanınızda GB alabilme yeteneğine sahip firmanın PF ına ihtiyacı? PKD>ŞV

PROJE FİNANSMANI ORGANİZASYONEL YAPISI ve PROJE PAYDAŞLARI

Risklerin Belirlenmesi ve Kontrolü Neden önemli? Ne zaman yapılmalı? Riski bölmek ve yaymak. Pazar Araştırması ve Finansal Analizin Önemi (+/- %5-20 yanılma payı) 3 Temel Risk Kategorisi PC Kontrolünde PC Kontrolü Dışında Finans Danışmanı Kontrolünde

PC Kontrolündeki Riskler İşletme Riski (Operating/Performance Risk) Teknik (technical) : 3 şart Maliyet (cost) : during the operation…cost guarantee.. Yönetim (management): Key man insuarance, labour contract, management agreement, training agreement Sponsorların Riski (Sponsor-Participant-Credit Risk) PC ortakları Finansal, teknik bilgi, tecrübe zayıflık JV ve çapraz garanti Dizayn-Mühendislik Riski (Engineering Risk) A professional Indemnity Insuarance Tamamlanma Riski (Completion Risk) Yapım ve işletme aşamasının sonun kadar, ekonomik ömür Completion Guarantee, turnkey Stanby facility in “E. “ bank account

PC Kontrolü Dışındaki Riskler Tedarik Riski (Supply Risk): supply assuarance Pazar Riski (Market/Sales/Price Risk) Business risks proje paydaşlarına yayılır Long term contract, off take Taşıma /Altyapı Riski (Transport/Infrastructure Risk) Elektrik, yol, su, taşıma ….. FOB contracts Çevre Riski (Environmental Risk) Politik Risk (Political Risk) Savaş, terör, vergi, gümrük, çevre vb.. En yüksek politik riskin olduğu ülke? John D. Finnerty ye göre…. Force Majeure Risk İnşaat veya operasyon aşamasında; Grev, yangın, deprem vb ..insuarance payments… Yabancı Para Riski (Foreign Exchange Risk): hedge, swap

Finans Danışmanı Kontrolündeki Riskler Sendikasyon veya Garanti Riski (Syndication or Underwriting Risk) Lead Manager, co-manager, underwriting, public syndication Faiz Oranı Riski (Funding-Interest Rate Risk) Fiks, değişken Hukuki Dökümantasyon Riski (Legal Risk) Profesyonel hukuk danışmanlığı, Title Insuarance PARANIN EL İLE TEMASI RİSKİNİ NASIL AŞILIR? “ E. ”

Uluslararası Finans Kaynağına Başvuru Adımları Projenin Ön Tanıtım dosyası hazırlanır ve uluslaraarası kredi kuruluşunun Türkiye ofisi var ise buraya, yok ise uluslararası merkezine başvurulur. Hazırlanan Ön Tanıtım dosyası kredi kuruluşu tarafından incelenir ve değerlendirmeye değer bulunduğunda ise “Kapsamlı Dosya” proje sahibinden istenir. Uluslararası kredi kuruluşu gerek kendi uzmanları gerekse danışmanları vasıtasıyla projeyi ve proje talebinde bulunan şirketi yerinde inceler. Bu inceleme bir dizi soru ve cevap süreci ile devam eder ve başvuru dosyası tamamlanır. Kredi talebi uluslar arası finans kuruluşunun yönetim kurulunda onaylanmasını takiben kredi paketinin detayları görüşülüp imza aşamasına gelinir. Proje yatırım sürecine paralel olarak kredi aşamalı olarak sunulur, gerek yatırım gerekse işletme sürecinde proje uluslar arası finans kuruluşu tarafından gözetim altında tutulur.

Projenin Değerlendirilmesi Proje değerlendirme ekibi tipik olarak, finansman konusunda deneyimli ve projenin yapılacağı ülke hakkında bilgi sahibi bir yatırım görevlisi, uygun teknik bilgi ve deneyime sahip bir mühendis ve bir çevre uzmanından oluşur. Bu ekip projenin teknik, mali, ekonomik ve çevre ile ilgili yönlerini tümüyle değerlendirmekle sorumludur. Bu süreç projenin gerçekleştirileceği bölgede yerinde inceleme ve projeyi destekleyen taraflarla kapsamlı görüşmeleri içerir. Ekip, merkeze döndükten sonra, görüş ve tavsiyelerini üst yönetimine bildirir. İlgili departman projenin finansmanını uygun görürse, Hukuk Bölümü gerekli dokümanları hazırlar. Çözümlenmemiş sorular şirket, hükümet veya ilgili finansman kuruluşları ile müzakere edilir.

Fonların Kullanımı ve Projenin İzlenmesi Fonlar taraflar arasındaki bu yasal anlaşmaya uygun olarak kullanılır. Finansal Kuruluş yaptığı yatırımları yakından izler, belirli zaman aralıklarında proje yöneticileri ile görüşmeler yapar, projeyi yerinde incelemek için heyetler gönderir ve her üç ayda bir yatırımı etkileyebilecek faktörler konusunda bilgi de içeren gelişme raporları ister. Ayrıca, bağımsız mali müşavirler tarafından denetlenmiş yıllık mali raporların da kuruma gönderilmesi gerekir. Final Yatırım tamamen kendini geri ödediğinde ya da FK kendi hissesini satarak yatırımdan çıktığında dosya kapanır.

Bölüm 1: Projenin Ayrıntılı Tanımı Kapsamlı Başvuru Dosyası - IFC Bölüm 1: Projenin Ayrıntılı Tanımı Bölüm 2: Sponsorluk, Yönetim ve Destek Bilgileri Projeyi destekleyen kuruluşların geçmişi, mali bilgiler de dahil olmak üzere işleri hakkında bilgi Teklif edilen yönetim organizasyonu, yöneticilerin isim ve özgeçmişleri Teknik düzenlemelerin ve diğer dış desteklerin (yönetim, üretim,pazarlama, finansman, v.b.) tarifi

Bölüm 3 :Pazar ve Satışlar Hedeflenen pazar – yerel, ulusal, bölgesel veya ihracat Üretim miktarı, birim fiyatlar, satış hedefleri ve pazar payı projeksiyonları Ürünün potansiyel kullanıcıları ve kullanılacak dağıtım yöntem ve kanalları Mevcut üreticiler, gelecekteki rekabet durumu ve pazarın eşdeğer ürünlerle doyurulma olasılığı Ürünleri etkileyebilecek gümrük tarife korumaları veya ithalat kısıtlamaları Pazar potansiyelini belirleyecek kritik etkenler

Bölüm 4:Teknik Fizibilite, İşgücü, Hammadde Kaynakları ve Çevre: İmalat sürecinin kısa tarifi Özel teknik zorluklar hakkında görüşler, know-how ve özel beceri gereksinimleri Makine ve teçhizatın satın alınabileceği kaynaklar İşgücü ve altyapı olanakları (ulaşım, iletişim, elektrik, su, v.b.) Tahmini işletme giderlerinin ana harcama kalemlerine göre dağılımı Gerekli hammaddenin kaynağı, maliyeti ve kalitesi ve destek sanayilerle ilişkiler Gerekli hammaddeler üzerindeki ithal kısıtlamaları Projenin kurulması teklif edilen yerin, tedarikçiler, pazar, altyapı ve işgücü yönünden değerlendirmesi Teklif edilen proje tesisinin büyüklüğünün diğer bilinen tesislerle karşılaştırılması Oluşabilecek çevre sorunları ve bu sorunların nasıl çözümleneceği

Bölüm 5. Yatırım Gereksinimleri, Proje Finansmanı ve Karlılık Tahmini toplam proje maliyetinin arsa, inşaat, makine ve teçhizat ve işletme sermayesi olarak dağılımı Teklif edilen finansman yapısı, tahmini finansman kaynakları ve sermaye ve borç finansmanının koşulları Finansmanın tipi (kredi, sermaye yatırımı, kısmi sermaye yatırımı veya finansman ürünlerinin bir bileşimi) ve miktarı Mali tablo projeksiyonları, beklenen karlılık ve yatırımın geri dönüşü hakkında bilgi Karlılığı belirleyen kritik unsurlar

Bölüm 6. Hükümet desteği ve yasal düzenlemeler Projenin hükümetin ekonomik kalkınma ve yatırım programı içindeki yeri Projeye hükümetçe sağlanacak özel teşvik ve destekler Projenin ekonomik kalkınmaya beklenen katkısı Kambiyo kontrolleri ve ülkeye sermaye giriş çıkışı konusundaki yasal düzenlemelerin özeti

Bölüm 7. Projenin hazırlanması ve tamamlanması süreci için öngörülen takvim Proje gerçekleştirme planı- iş zaman diyagramı Yatırım teklifinin sunulması ile başlayan bu ilk irtibat ve gözden geçirmeden sonra Finansal Kuruluş projeyi değerlendirmek için daha detaylı bir fizibilite veya iş planı isteyebilir.

Finansman Teknikleri Ground Lease ( Arazi Kiralama) Option (Opsiyon) Kat Karşılığına Alternatif Aylık Belirlenen Kira ‘n’ Periyodun Sonunda Projenin ‘n%’ Devri Örnek Üst Hakkı Option (Opsiyon) Satın alma Kiralama Due-Dilligence Leasehold (Mevcut Getirilerinin Teminat Sayılması) Örnek, Maslak Ofis Projesi Percent of Income (Gelirin Oransal Satımı) Örnek,Tercihli JV Girişimi Sale and Leaseback (Sat ve Geri Kirala)

Finansman Teknikleri Glue Transaction (Birleştirici) Glue Person Future Rents (Gelecek Getiriler) Gelecek Getirilerin Peşin Peşin Alınması Bartering (Nakit Ödeme Yerine Ürün İle Takas) Kat Karşılığı Factoring - Forfaiting (Alacakların Satılması) Leasing (Finansal Kiralama)

Finansman Mühendisi Kimdir ? Görevi nedir ? Proje için önemi nedir? Dikkat etmesi gereken hususlar nelerdir? Finansal Fizibilite Etüdü nasıl yapılır? Öz Kaynak/Borç Dengesi nasıl sağlanır?

Finansman Mühendisi Taktikleri Amaç ve Hedeflerin Tanımlanması Ev Ödevi / “Blind or Open” Karşı Tarafın İsteği ve İlk Temas Kontrol Etmek / Sahip Olmak Bir Kaynak / Çok Kaynak Kazan/Kazan “win/win” Senaryo Havuç Taktiği (Daha fazlası ancak benim koşullarımda) Salam Taktiği