KORUNACAK ALANLARDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ

SİNAN YILDIZ MALİYE UZMANI

Hazine Taşınmazlarının Değerlemesi Hazine Taşınmazları ile ilgili değerleme yapılırken genel durum taşınmazların rayiç bedelinin tespit edilmesidir. Rayiç bedel dışındaki bedel tespiti istisnai olup mevzuatında ayrıca belirtilmiştir

Rayiç Bedel Tespiti Rayiç bedelin tespit edilmesi ile ilgili genel hükümler 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu kanunun 74. Maddesine göre çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’de bulunmaktadır. Bu hükümler genel anlamda bir çerçeve belirlemiş olup uluslararası değerleme standartlarına uygun bir değerleme yapılması açısından yeterli değildir. Daha geniş ve uluslararası değerleme standartlarına uygun değerleme yöntemlerine ilişkin düzenlemelere Hazine Taşınmazlarının satış işlemlerini düzenleyen 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde değinilmiştir.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu 2886 sayılı Kanunun Tahmin Edilen Bedelin Tespiti başlıklı 9. ve Bedelin Tahmin Edilememesi başlıklı 10. Maddelerinde Hazine taşınmazlarının değerlemesine değinilmiştir. “Tahmin edilen bedelin tespiti: Madde 9 – Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır. Bu bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirilir. Ancak, yapım işlerinde bu işler için kanunların verdiği yetkiye dayanılarak ilgili dairelerce tespit edilmiş birim fiyatları varsa, bunlar uygulanır. Bedelin tahmin edilememesi:

Madde 10 – Sınai ve teknolojik zorunlulukların gerektirdiği durumlarda ilgili bakanın onayı alınmak suretiyle, bedel tahmini yapılmadan kapalı teklif usulüyle ihale yapılabilir.” Bu maddelerin hükümlerine göre bedel tespiti genel olarak ihale komisyonlarınca yapılacaktır. 10. Madde hükmü istisnai bir durumu belirtmekte olup bu durumda bedel tahmini yapılmayacaktır.. İhale Komisyonlarının teşekkülü ise aynı Kanunun 13. Maddesine göre olacaktır. “İhale komisyonları: Madde 13 – (Değişik birinci fıkra : 2/3/1984 - 2990/4 md.) İta amirleri, ilgili idarenin memurlarından birinin başkanlığında idareden, yapım işlerinde işin ehli veya uzmanı olmak şartıyla, en az bir kişi ve maliye memurunun katılmasıyla kurulacak komisyonları görevlendirirler. Askeri ihale komisyonlarının kaç kişiden ibaret olacağı ve nasıl kurulacağı Milli Savunma ve Maliye Bakanlıklarınca birlikte hazırlanacak ve Bakanlar Kurulunca çıkarılacak bir kararname ile tespit edilir. TBMM, Cumhurbaşkanlığı ve Sayıştay Başkanlığında teşkil edilecek satınalma komisyonlarında maliye memurluğu görevi, bu kuruluşların saymanlık işlerini yürüten muhasebe müdürü veya vazifelendireceği bir memur tarafından yerine getirilir. Askeri ihale komisyonları ile diğer ihale komisyonlarına katılacak maliye memuru, Maliye Bakanlığınca belirlenecek usule göre tespit edilir. İl özel idarelerine ait ihaleler, il daimi encümenince, belediyelere ait ihaleler belediye encümenince bu Kanun hükümlerine güre yürütülür. Komisyonlara yardımcı olmak üzere, ihale kararlarına katılmamak şartı ile gereği kadar memur ve uzman da görevlendirilebilir.”

4706 sayılı Kanun: 3/7/2003 tarih ve 4916 sayılı Kanunun 6 md. gereğince; “Hazineye ait taşınmazların satışında, kiraya verilmesinde veya sınırlı aynî hak tesisinde; 4.1.2002 tarihli ve 4734 sayılı Kanuna tâbi olmaksızın, 28.7.1981 tarihli ve 2499 sayılı Kanuna tâbi ekspertiz şirketlerine, rayiç bedel tespit ettirilebilir; bu durumda, ekspertiz şirketleri ile Maliye Bakanlığı merkez denetim elemanları ve Maliye Uzmanlarınca tespit edilen rayiç bedel, tahmin edilen bedel olarak dikkate alınır. Ayrıca, ilan, reklam veya pazarlama gibi konularda hizmet satın alınabilir.”

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. ,13 Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12.,13. maddelerinde bedel tespiti ile ilgili hükümlere Tahmin edilen bedel tespiti MADDE 12 (1) – (1) (Değişik cümle:RG-10/4/2011-27901) Tahmin edilen bedel, bedel tespit komisyonunca tespit edilir ve karara bağlanır. Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. Ancak bu bedel; a) (Değişik:RG-24/4/2010-27561) Satış, trampa, arsa karşılığı veya kat karşılığı inşaatta; üzerinde bulunan ve mevcut durumu itibariyle kullanılması ekonomik olmayan binaların yıkım masrafını aşan asgari levazım bedeli ve varsa bu nitelikte olmayan diğer binalar ile taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinden, b) Kullanma izni veya irtifak hakkı kurulmasında ilk yıl için, taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin yüzde birinden, (…)

Kirada ise ilk yıl için, taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin tarımsal amaçlı kiralamalarda yüzde birinden, diğerlerinde ise yüzde ikisinden, az olmamak üzere tespit ve takdir edilir. Ancak, irtifak hakkı ve kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli ihale bedeline, ikinci ve üçüncü yıl bedelleri ise sözleşmeleri gereğince tespit edilecek bedellere yüzde yetmiş indirim uygulanarak tahsil edilir. (Değişik ibare:RG-10/4/2011- 27901) Tarım veya organize hayvancılık yapılmak üzere irtifak hakkı tesis edilecek veya kullanma izni verilecek taşınmazlar için ilk yıl bedeli ihale bedeline, ikinci ve üçüncü yıl bedelleri ise sözleşmeleri gereğince tespit edilecek bedellere yüzde yetmiş, sonraki yıllar için yüzde elli indirim uygulanarak; aynı amaçla yapılacak kiralamalarda ise ilk yıl bedeli ihale bedeline, sonraki yıl bedelleri ise sözleşmeleri gereğince tespit edilecek bedellere yüzde elli indirim uygulanarak tahsil edilir.

“Bedellerin ödenme şekli MADDE 13 – (1) Satış bedeli (taksitli satışlarda satış bedelinin yüzde yirmibeşi), ilk yıl irtifak hakkı, kullanma izni ve ön izin bedelleri, ihalenin onaylanmasına ilişkin kararın müşteriye tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde peşin olarak ödenir. Müteakip yıllar irtifak hakkı ve kullanma izni bedelleri ise, sözleşmede belirtilen tarihte peşin olarak ödenir. (2) İlk yıl için kira bedelinin dörtte biri ihalenin onaylanmasına ilişkin kararın müşteriye tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde peşin olarak, kalanı üçer aylık dönemler hâlinde üç eşit taksitle, müteakip yıllar kira bedelleri ise, üçer aylık dönemler hâlinde dört eşit taksitle ödenir.

313 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği Milli Emlak mevzuatında değer belirleme konusunda modern bir yaklaşım getirmeye yönelik ilk düzenleme Hazine taşınmazlarının satış işlemlerini düzenleyen 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’dir. Bu tebliğde sadece satış ile ilgili hükümlere yer vermekle kalınmamış aynı zamanda uluslararası değerleme standartlarına uygun değerleme yöntemlerinden bahsedilmiş ve Hazine Taşınmazlarının değerlemesi yapılırken bu yöntemlerle bedel takdir edilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Ancak; söz konusu tebliğde temel olarak Gelir Kapitalizasyonu yöntemi ile emsal karşılaştırma yönteminden bahsedilmiş ayrıntılı ve tüm modern değerleme yöntemlerini esas alan bir değerleme anlayışına gidilmemiştir. 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre tarım arazisi olarak kullanılan Hazine taşınmazlarına Gelir kapitalizasyonu yöntemine göre değer biçilecektir. Bu yönteme göre yapılacak değer tespitinde öncelikle arazinin rantı ve kapitalizasyon faiz oranının tespit edilmesi durumunda arazinin değeri;

K = R/f förmülü uygulanarak bulunacaktır. Burada; K = Arazinin değeri (YTL), R = Arazinin rantı (YTL), f = Kapitalizasyon faiz oranını (%) ifade etmektedir.

Mal sahipliği tarafından işletilen arazilerde arazi rantı aşağıdaki formül esas alınarak hesaplanabilecektir. Arazinin Rantı (R) = Gayrisafi Hasıla (GH) – Yapılan Masraflar (YM) şeklindedir. Tebliğe göre imar planında konut veya ticaret alanı olarak ayrılan Hazine taşınmazları için ise "Karşılaştırma Yöntemi" dikkate alınacaktır. Karşılaştırma yönteminde; emsal olabilecek taşınmazlar ile değeri tespit edilecek taşınmazın, aynı bölgede, imar planı ile aynı kullanım amacını ihtiva etmesi ve emsal taşınmazların son bir yıl içinde satışa konu edilmesi koşullarını taşıyor olması gerekmektedir. Aksi durumda bu değerlendirme yöntemi kullanılmayacaktır

Taşınmazlara Ait TAKS, KAKS, Hmax Verileri Dikkate Alınarak Yapılan Hesaplama Yöntemi Bu durumda, emsal taşınmazların satış bedellerinin; emsal taşınmazların yüzölçümünün KAKS oranı veya TAKS, KAKS/TAKS oranı ya da TAKS, Kat Adedi ile çarpılması sonucu bulunacak toplam inşaat alanına bölünmek suretiyle emsal taşınmazların metrekare birim bedelleri hesaplanacaktır. Daha sonra, emsal taşınmazların metrekare birim bedellerinin aritmetik ortalaması, değeri hesaplanacak taşınmazın toplam inşaat alanı ile çarpılmak suretiyle Hazine taşınmazının tahmini bedeli bulunacaktır.

İmar Planı ile Ticaret veya Konut Alanı Olarak Kullanıma Ayrılan Taşınmazlara Ait "Emsal Oran" Dikkate Alınarak Yapılan Hesaplama Yöntemi Bu yönteme göre yapılan hesaplamada emsal olan taşınmaza göre taşınmazların toplam inşaat alanları tespit edilecek, daha sonra taşınmazların emsal değerleri toplam inşaat alanlarına bölünerek m2 birim değerleri tespit edilecek, son olarak Emsal taşınmazların metrekare birim bedellerinin aritmetik ortalaması alınarak "değeri hesaplanacak hazine taşınmazının" tahmini değeri bulunacaktır.

Hazine Taşınmazlarının Kiralanması İşlemleri: 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 74’üncü maddesine istinaden çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 12’nci maddesinde kiralamalarda ilk yıl için, taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin tarımsal amaçlı kiralamalarda yüzde birinden, diğerlerinde ise yüzde ikisinden, az olmamak üzere rayiç bedel tespit ve takdir edilir.

2873 Sayılı Yasa İşletme Madde 4 Bu Kanun hükümlerine göre milli park olarak belirlenen yerlerin özellik ve nitelikleri gözönünde tutularak, koruma ve kullanma amaçlarını gerçekleştirmek üzere, kuruluş, geliştirme ve işletilmelerini kapsayan gelişme planı, ilgili bakanlıkların olumlu görüşleri ve gerektiğinde fiili katkılarıyla, Orman ve Su İşleri Bakanlığınca hazırlanır ve yürürlüğe konur. Gelişme planı uyarınca iskan ve yapılaşmaya konu olacak yerler için, imar mevzuatına göre imar uygulama planları,milli park gelişme planı hüküm ve kararlarına uygun olarak hazırlanır veya hazırlattırılarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı ile yürürlüğe konulur. Üçüncü madde hükümleri uyarınca tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanı olarak belirlenen yerler için gerekli projeler, Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınarak Orman ve Su İşleri Bakanlığınca hazırlanır ve yürürlüğe konur. Bu Kanun kapsamına giren yerlerdeki turizm bölge, alan ve merkezlerinde, turizm yatırımlarına ilişkin plan kararları Çevre ve Şehircilik ile Orman ve Su İşleri Bakanlıklarının görüşü alınarak sonuçlandırılır.

Gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerine verilecek izinler: Madde 8 ölge, alan ve merkezleri dışında kalan milli parklar ve tabiat parklarında kamu yararı olmak şartıyla ve plan dahilinde, turistik amaçlı bina ve tesisler yapmak üzere gerçek ve özel hukuk tüzelkişileri lehine Maliye Bakanlığının görüşü alınarak Orman ve Su İşleri Bakanlığınca izin verilebilir. Bu izin üzerine gerçek ve özel hukuktüzelkişileri lehine tesis edilecek intifa hakkı süresikırkdokuz yılı geçemez. Bu süre sonunda bütün tesisler eksiksiz olarak Hazineye devredilir. Ancak, işletmesinin başarılı olduğu Kültür ve Turizm Bakanlığınca belgelenen hak sahiplerinin intifa hakkı, Orman ve Su İşleri Bakanlığınca tesisin rayiç değeri üzerinden belirlenecek bedelle doksandokuz seneye kadar uzatılabilir. Bu durumda Hazineye devir işlemi bu uzatma sonunda yapılır. Milli park ve tabiat parklarının gelişme planları kesinleşmeden bu Kanunda sözü edilen izin verilemez.

Milli Parklar Yönetmeliği Gerçek ve Tüzel Kişilere Verilecek İzinler Madde 22 - Milli Park ve tabiat parklarında, kamu yararı olmak şartıyla, o yer planlarının hükümleri dahilinde turistik amaçlı bina ve tesisler yapmak üzere gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri lehine, Maliye ve Gümrük Bakanlığının görüşü alınarak ve Bakanlık tarafından öngörülen şartlar yerine getirilmek kaydıyla izin verilebilir. Müteşebbis, o yere ait mevcut planlarındaki şartlarla, Bakanlığın belirleyeceği esaslar dahilinde projelerini hazırlar ve turizm mevzuatına uygun olarak Kültür ve Turizm Bakanlığından belge almak sureti ile Bakanlıktan intifa hakkı tesisi talebinde bulunur. Turizm belgesi ve ekli projeleri ile keşif özetlerini Bakanlığa getiren müteşebbis adına, Maliye ve Gümrük Bakanlığının görüşü alınarak, Bakanlıkça usulüne ve proje ekonomisi ile amortisman müddetine uygun olarak kırkdokuz yılı geçmemek kaydıyla intifa hakkı tesis edilir. İntifa hakkı tesis edildiğinin Bakanlıkça müteşebbise tebliğini takip eden bir ay içinde Bakanlıkça verilen örneğe uygun noter tasdikli taahhüt senedi Bakanlığa verilir. Takiben, tahsis edilen yer, Bakanlıkça müteşebbise mahallen düzenlenen bir tutanakla teslim edilir. Müteşebbis, Bakanlığa taahhüt ettiği şartlara kesinlikle uymak zorundadır. İntifa hakkı süresinin uzatılması ve devri Kanunun 8 inci ve 9 uncu maddeleri hükümlerine göre yapılır.

BENİ DİNLEDİĞİNİZ İÇİN TEŞEKKÜR EDERİM