Kentsel Dönüşüm Prof. Dr. N. Enver ÜLGER

KENTSEL DÖNÜŞÜM

KENTSEL DÖNÜŞÜM ANLAYIŞI

KENTSEL DÖNÜŞÜME İLİŞKİN GENEL VERİLER Mevzuat kapsamında ilan edilen riskli alan bölgelerdeki konutların sayısı 410.000 civarındadır. İstanbul’da 16 ilçede 40 kentsel dönüşüm alanı ilan edilmiş bulunmakta, bu alanlar toplamda 1106.25 ha büyüklüğüne ulaşmıştır. Kentsel Dönüşüm mevzuatı kapsamında Türkiye genelinde toplam 295.000 riskli konut tespiti yapılmıştır. Riskli yapı ve riskli alan bölgelerinde kentsel dönüşümden etkilenen 705.000 konut ile ilgili projelerin bir kısmı tamamlanmış durumdadır. http://www.kentseldonusumdestek.com/2015/11/12/cevre-ve-sehircilik-bakanligi-kentsel-donusum-verilerini-acikladi/ http://www.csb.gov.tr/iller/istanbulakdm/index.php?Sayfa=sayfa&Tur=webmenu&Id=10108 http://www.kentseldonusumdestek.com/2015/11/12/cevre-ve-sehircilik-bakanligi-kentsel-donusum-verilerini-acikladi/ http://www.kentseldonusumdestek.com/2015/11/12/cevre-ve-sehircilik-bakanligi-kentsel-donusum-verilerini-acikladi/

KENTSEL DÖNÜŞÜME İLİŞKİN GENEL VERİLER Türkiye’de yıllık 600-700 bin adet konuta ihtiyaç duyulmaktadır. Türkiye’de alt gelir grubunun yıllık 72 bin konut ihtiyacı vardır. Ancak bu kesime üretim «0» olarak karşımıza çıkmaktadır. Sektörde ağırlıklı olarak lüks konut arz edilmektedir. Türkiye’de 21 milyon konuta ihtiyaç duyulmaktadır. Her yıl yaklaşık 30 bin adet konut açığı oluşmaktadır. İstanbul’da 100 bin konut ihtiyacı olmasına rağmen, 123 bin adet konut üretilmiştir. Bu nedenle 23 bin adet konut fazlalığı bulunmaktadır. http://emlakkulisi.com/turkiyedeki-insaat-sektoru-yillik-konut-ihtiyacini-karsilayamiyor/168671 http://www.zaman.com.tr/ekonomi_istanbulda-sosyal-konut-acigi-buyuyor_2246878.html http://www.dunya.com/guncel/turkiyede-yilda-30-bin-adet-konut-acigi-yasaniyor-261589h.htm http://www.dunya.com/guncel/turkiyede-yilda-30-bin-adet-konut-acigi-yasaniyor-261589h.htm http://www.dunya.com/guncel/turkiyede-yilda-30-bin-adet-konut-acigi-yasaniyor-261589h.htm

TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM ANLAYIŞI Kentsel dönüşüm ; yıkmak ve yerine yeni bir inşaat yapmak olarak algılanmaktadır. Son dönemde çıkarılmış yasada belirtilen, yıkımı esas alan, riskli yapı ve riskli alanlara dönük uygulamalar olarak görülmektedir. Kentsel dönüşümün bir imar uygulaması mantığı ile ele alınmamaktadır. Kentsel dönüşüm çalışmaları, bir imar uygulaması olarak görülmelidir. Kentsel dönüşümün toplumsal, hukuksal ve ekonomik bir boyutunun olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle kentsel dönüşüm için bir politika/strateji anlayışına ihtiyaç vardır (KENTGES 2009,2010).

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNİN TARAFLARI YEREL İDARE-KAMU YATIRIMCI-FİNANSÖR HAK SAHİPLERİ-MÜLKİYET PROJE GELİŞTİRME GRUBU- ARAZİ GRUBU-ARAZİ UZMANLARI Prof. Dr. Enver Ülger

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNİN TARAFLARI Yerel İdare – Kamu -Bakanlık -Büyükşehir Belediyeleri -İlçe Belediyesi -Plan ve proje üzerinde tasarruf hakkı bulunan diğer kamu kuruluşları Yatırımcı-Finansör -Finans Kuruluşları -Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları -Gayrimenkul Yatırım Şirketleri v.b. Proje Geliştirme Grubu- Arazi Uzmanları Değerleme, tasarım, planlama, mühendislik hizmetleri,proje yönetimi, yapı denetim, satış, pazarlama, reklam, yazılım v.b. Hizmet ve işleri yapanlar/Düzenlemeciler Hak sahipleri (mülkiyet) -Belediye –Hazine –Şahıs –Diğer

KENTSEL DÖNÜŞÜM İÇİN YASAL DAYANAKLAR 9

TÜRKİYE’DE İMAR/KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA GENELLİKLE BAŞVURULAN YASAL UYGULAMA ARAÇLARI Açıklama Değerlendirme 2942 Kamulaştırma Kanunu Bu mülkiyet düzenlemesi değil, mülkiyetin ortadan kaldırılmasıdır. Taşınmazı elde etme yöntemidir. 3194 Sayılı İmar Kanunu İfraz ve Tevhid Başlıklı 15. Madde “Ayırma - Birleştirme” Çok dar anlamda ve çok özel durumlarda başvurulur. Arazi ve Arsa Düzenlemesi başlıklı 18. Madde “Eşit Oranlı Toprak Kesintisi” Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır. Plân ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilir. Müstakil imar parseli verilmemesi halinde, imar parselasyon plânları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir. Kırsal karakterli boş alanlarda ve yapılaşmanın az olduğu yerlerde uygulanabilir. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı 2005 Yılına Ait 5393 Sayılı Belediye Kanunu (1) Madde 73 - (Değişik: 17/6/2010-5998/1 md.) 2005 Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Görüldüğü üzere ilk defa kentsel dönüşüm ifadesi bu hukuksal metinde yer almaktadır. Bu yasa ile kentsel dönüşüm kavramı literature girmiştir. 2010 73. Madde uygulamasında “DEĞER ESASLI” yönteme göre uygulama yapılması olanaklıdır (Değişik: 17/6/2010-5998/1 md.) Madde 1: Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. Şu ana kadar resmi yönetmeliği bulunmamaktadır. Değer esasına dayalı değerleme yapılması bu maddede ifade edilmiştir ancak bu maddeye uygun bir uygulama yönetmeliği çıkarılmadığından dolayı kentsel dönüşüm uygulaması yapma olanağı çok sınırlı kalmıştır. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. Afet riski altı altındaki alanları ifade etmektedir, özel bir yasadır. Kanunun öncelikli amaçları: depremin vereceği zararı en az düzeye indirmek ve afet gerçeği bir dinamik olarak kullanılarak kanunda yer alan haklardan yararlanarak kentsel dönüşümün hızlandırılması ve tamamlanmasıdır. Yasa bu amaçlar doğrultusunda olumludur. Fakat katılımda değerlemeye yer verilmesine rağmen dağıtımda değerlemeye gerek duyulmamıştır, anlaşma esasına dayalıdır.

TÜRKİYE’DE İMAR/KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA GENELLİKLE BAŞVURULAN YASAL UYGULAMA ARAÇLARI 2942 Kamulaştırma Kanunu : Bu mülkiyet düzenlemesi değil, mülkiyetin ortadan kaldırılmasıdır. 3194 Sayılı Yasaya Göre Ayırma birleştirme: Çok dar anlamda ve çok özel durumlarda başvurulur. 3194 sayılı İmar Kanunun Arazi ve Arsa Düzenlemesi başlıklı 18. Madde uygulaması ile “EŞİT ORANLI TOPRAK KESİNTİSİ” yöntemi uygulanır. 5393 sayılı Belediye Kanunun 73. Madde uygulaması “DEĞER ESASLI” yönteme göre uygulama yapılması olanaklıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tek başına bir uygulama yöntemi olamaz. Kırsal karakterli boş alanlarda ve yapılaşmanın az olduğu yerlerde uygulanabilir. Şu ana kadar resmi yönetmeliği yok, uygulanamıyor. Yönetmelik var ama yeni mülkiyetin dağıtımına ilişkin bir sistematik, ölçüt ve yöntem yok. Tek yöntem anlaşma olmazsa, kamulaştırma. Neye göre anlaşma? Bu nedenlerle eksik. Mevcutta buna göre uygulama yapılmaktadır. Uygulamada sorunlar yaşanmaktadır.

3194 SAYILI İMAR KANUNUNUN ARAZİ ve ARSA DÜZENLEMESİ-18. MADDE Madde 18: İmar hududu içinde bulunan binalı ve binasız arsa ve arazileri malikleri ve diğer hak sahiplerinin muvafakat aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Katılım; tapuda kayıtlı olan mülkiyet sahipliği ve alanlarıdır. Dağıtım ise; imar planlarına dayanan mülkiyetlere uygun düzenlenen parselasyon planlarındaki imar parselleridir. KENTSEL DÖNÜŞÜM İÇİN YASAL DAYANAKLAR Prof.Dr.N.Enver ÜLGER

2010 YILINA AİT 5393 BELEDİYE KANUNUNUN DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN Kanun No. 5998 Kabul Tarihi: 17/6/2010 Madde 1: Görüldüğü üzere değer esasına dayalı değerleme yapılması bu maddede ifade edilmiştir ancak bu maddeye uygun bir uygulama yönetmeliği çıkarılmadığından dolayı kentsel dönüşüm uygulaması yapma olanağı çok sınırlı kalmıştır. 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesi değiştirilmiştir. Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; İmar uygulaması yapmaya, İmar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. 13 Prof.Dr.N.Enver ÜLGER

6306 SAYILI DÖNÜŞÜM YASASINA UYGUN UYGULAMALAR YATIRIMCI ESASLI BU UYGULAMANIN ORTAYA ÇIKARDIĞI SORUNLAR NE KADAR SÜRDÜRÜLEBİLİR? RİSKLİ YAPILAR İÇİN YENİ BİR FİNANSAL YAKLAŞIM Riskli yapı statüsündeki her binada, hak sahiplerinin payından kat karşılığı alan veya benzer yöntemlerle kesilen alan karşı gelen yatırımcı payının (kazancın) yarattığı etkiler incelenecek olursa; Gayrimenkul piyasası dengesinin dışında konut/işyeri sayılarında olağan dışı artışa neden olması, Yatırımcının satış riskinden kaynaklı piyasalarda yarattığı arz-talep-fiyat dengesindeki olumsuzluklar ve bunun ekonomiye etkisi, Bölgelerdeki nüfus yoğunluğunun değişmesi ve demografik yapıya etkisi, Bağımsız bölüm sayısının kabul edilebilir sınırların üstünde artmasından kaynaklı altyapı yetersizliği ve trafik yoğunluğunun oluşması, Bu sorunların ortaya çıkardığı kira artışlarının mevcut kiracı portföyünün üzerinde yarattığı baskılar, Tüm bu etkiler sosyal dokunun zarar görmesine de sebep olmaktadır. Bu sorunları azaltmak için hak sahiplerinin kendi projesinin yatırımcısı olması teşvik edilmelidir. Böylelikle hak sahipleri mevcut yasanın tüm olanakları değerlendirilerek yeni bir stratejinin parçası haline getirilebilir. Yeni finansal yaklaşıma uygun olarak oluşturulacak organizasyonlarla mevcut yöntemlere göre küçülen konut veya işyeri alanlarının bir kısmı hak sahiplerinin kendileri tarafından satılarak tüm maliyetler (proje, yapım, kira vb.) karşılanabilir. Maliyete karşılık satılan alan dışında kalan kısım ise hak sahiplerine kazanç olarak geri döner. Birçok farklı mahallede bu stratejiye uygun analizler yapıldığında hak sahiplerine kazanç olarak geri dönen kısmın kat karşılığında verilecek alan miktarının en az % 35’ine denk düştüğü görülmektedir. Hak sahipleri için kredi sisteminde mevcut imkanları arttıracak yeni düzenlemeler (vade süresi faiz destek indirim oranı vb.) kamu tarafından geliştirilebilir. 1 2 3 Uygulama yöntemi: Meri planlara bağlı, tip imar yönetmeliği değişikliklerine uygun kat karşılığı anlaşma esası Yasa: 6306 Sorun: Bütüncül olmamasından kaynaklı plansız artan konut sayısı ve altyapı sorunları Uygulama yöntemi: Kamulaştırma Yasa: 2942/6306 Sorun: Sürdürülebilir olmaması, büyük finans gerekmesi ve mülkiyetin adil olmayan yöntemlerle sonlandırılması Uygulama yöntemi: Değer esaslı yöntem söylenebilir Yasa: 6306 Sorun: Katılımda değer ile ilgili tanımlama var ama dağıtımda ölçüt yok…Yasa ve uygulama yönetmeliğinde tarifi eksik, yasaya ve yönetmeliğe ayrıntılı girseydi projelerin ilerleyişi daha kolay olabilirdi. Ömrünü Tamamlamış Riskli Yapılar Örnek: Gaziantep Büyükşehir Belediyesi Şahinbey Kentsel Dönüşüm Projesi... Kamu Arazileri, Bir Kısım Riskli Alan Örnekleri Kamu Arazileri, Bir Kısım Riskli Alan Örnekleri Örnek: Bağdat Caddesi, Beşiktaş, Üsküdar bölgelerinde uygulanan projeler... Örnek: GOP’da bazı riskli alanlar, Bayrampaşa Vatan Mahallesi Projesi...

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN Amaç  Madde 1- (1): Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN Uygulama İşlemleri Madde 6: Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. 16

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN Uygulama İşlemleri Madde 6 : Bakanlık Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, gerek görülmesi halinde standartları plan kararları ile tayin etmeye plan yapmaya ve onaylamaya, kent tasarımları hazırlamaya; Prof.Dr.N.Enver ÜLGER

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN Uygulama işlemleri Madde 6 : Bakanlık Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümlerde dahil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya Aynı alana ilişkin anlaşma sağlamak kaydıyla menkul değere dönüştürmeye ‘YETKİLİ’dir. 18

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN Uygulama işlemleri MADDE 6: Bakanlık Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat ve hasılat karşılığı, değer esaslı usuller de dahil olmak üzere inşaat yapmaya ve yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereği paylaştırmaya, payları ayırmaya ve birleştirmeye, 4721 sayılı medeni kanuna göre sınırlı ayni hak tesis etmeye ‘YETKİLİ’ dir. 19 Prof.Dr.N.Enver ÜLGER

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN Uygulama işlemleri Madde 6 : Bakanlık Dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların üzerindeki köhnemiş yapılar da dahil olmak üzere , muhdesatı ile birlikte Değer Tespit İşlemleri ve Dönüşüm İle Oluşacak Taşınmazların Değerlemeleri BAKANLIK, TOKİ veya İDARECE YAPILIR VEYA YAPTIRILIR. 20

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ Kanunun birincil amacı; genel olarak afetlerin, özel olarak da gelmesi beklenen depremin vereceği zararı en az düzeye indirmektir. İkincil amacı ise; afet gerçeği bir dinamik olarak kullanılarak kanunda yer alan haklardan yararlanarak kentsel dönüşümün hızlandırılması ve tamamlanmasıdır. Yasa bu amaçlar doğrultusunda olumludur. Fakat kentsel dönüşüme sadece fiziksel ve mekansal anlam yüklemek, onu sadece binaları yıkmak ve yeniden yapmak olarak tarif etmek doğru olmaz. Bu bakış açısı eksik ve sorunludur. 21

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ Kentsel dönüşümün başarısı, sektörler arası eşgüdümle birlikte sağlam bir finansal yapıya bağlıdır. Kanunda bu amaçla “dönüşüm projeleri özel hesabı” oluşturulmuş bununla ilgili uygulama yönetmeliği çıkarılmıştır. Finansman kaynakları için ulusal yada uluslararası fonlardan faydalanmayı olanaklı kılacak modellerin geliştirilmesi ve kentsel dönüşüm projeleri ile sermaye piyasaları arasındaki bağın kurulması oldukça önemli ve küresel bir dünyada gereklidir. Bu bakımdan kanunun bu düşüncesi olumludur. Fakat bu modeller geliştirilirken yabancı kaynaklardan yazılan, söylenen kavram ve yöntemlerin alınıp getirilmesi ülkemiz koşullarından kaynaklı uyumsuzluklar ve başarısızlıklar getirebilir. Bu konuların üzerinde özenle durulması gerekmektedir. 22

6306 SAYILI DÖNÜŞÜM YASASINA UYGUN UYGULAMALAR Bir Kısım Riskli Alan Örnekleri Uygulama yöntemi: Değer esaslı yöntem söylenebilir Yasa: 6306 Sorun: Katılımda değer ile ilgili tanımlama var ama dağıtımda ölçüt yok….Yasa ve uygulama yönetmeliğinde tarifi eksik, yasaya ve yönetmeliğe ayrıntılı girseydi projelerin ilerleyişi daha kolay olabilirdi. 4 Prof. Dr. Enver Ülger

6306 SAYILI KANUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ Kanunun amacı; afetlerin, özel olarak da depremin vereceği zararı minimum düzeye indirmektir. Ayrıca afet gerçeği bir dinamik olarak kullanılarak, kanunda yer alan haklardan yararlanarak kentsel dönüşümün hızlandırılması ve tamamlanmasıdır. Kanunun özü; anlaşma usulüdür ve temelde vatandaşlarca yürütülmesi amacı güttüğü, devletin yardım ve destekler dışında mümkün olduğunca az müdahalesi esas alındığı söylenebilir. Kentsel dönüşümün başarısı sağlam bir finansal yapıya bağlıdır. Çok geniş alanlarda yapılacak kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilebilmesi için yeni finansal araçlara gerek olduğu açıktır. Yasada bu konuda modeller sunulmuştur, fakat bu modeller geliştirilirken ülkemiz koşullarına uyumlu olması önemlidir. Yasa bu amaçlar doğrultusunda olumludur. Fakat kentsel dönüşüme sadece binaları yıkmak ve yeniden yapmak olarak tarif etmek doğru olmaz. Bu bakış açısı eksik ve sorunludur, fakat bu modeller geliştirilirken ülkemiz koşullarına uyumlu olması önemlidir. Yasada katılımın nasıl olacağı anlatılmış ama dağıtım belirsizdir. Yönetmelik yetersizdir. Kentsel dönüşümde imar uygulamasının nasıl yapılacağı, imar uygulama yönetmeliği, tapuya tescil süreci ayrıntılı olarak tekrar ele alınmalıdır. UYGULAMA YÖNTEMİ İSE DEĞER ESASLI YÖNTEM OLMALIDIR. 24

«Mevcut Yasadan Farklı Yeni Bir Kentsel Dönüşüm Yöntemi Denenmelidir» Uygulamada sorunlu, yeterli olmayan ülke bütünündeki imar düzenlemelerini karşılama imkanı kalmayan 6306, 3194, 73. Maddeyi içeren 5393 yasaları yerine ve ülkenin geldiği yere uygun bütüncül bir imar yasasına ve uygulama yönetmeliğine gereksinme vardır. Ülkemizdeki arsa ve arazi düzenlemelerinde hukuksal ve teknik olarak yeni düzenlemelere ve imar uygulama araçlarına gereksinmeler vardır. Yoğun yapılaşmalar, arsa ve arazi düzenlemelerindeki uygulamaya ilişkin sorunlar, imar düzenlemelerinde kentin yoğun yapılaşmış alanlarındaki donatı standartlarının yükseltilmesi, ülkemizin bir gerçeği olan deprem riskine karşın önlem amacıyla yapılacak yenileme ve tamamen yıkım alanlarındaki yapı üretimi gereksinmesi kentlerin dönüştürülmesi sürecini gündeme getirmektedir. ------------------------------------------------------------------------------------------ Sorun; bunun nasıl yapılacağına ilişkin uygulama araçlarının yasal anlamda belirlenmesi, parasal kaynakların sağlanması, yapılabilir, edilebilir imar planının hazırlanması, hazırlanan imar planının uygulanabilirliği; oluşacak yeni mülkiyetlerin dağıtımı ve bunların tapuya tescil işleminin gerçekleştirilmesidir. Bu bir süreci anlatır. Bu sürecin adı “Kentsel Dönüşüm” dür 25 Prof. Dr. Enver Ülger

Söz konusu yasal çalışma ülke genelindeki bir dönüşüm stratejisine uygun olmalıdır. Yani bir anlamda yeni bir kentsel dönüşüm anlayışına ve stratejisine ihtiyaç vardır. Bu stratejinin gerçekleşmesi için yeni bir örgütlenme modeline ve imar mevzuatına gereksinme olduğu açıktır.