Türkiye'de Kentsel Yenileme Uygulamaları YILDIZ TEKNİK ÜNİVERSİTESİ MİMARLIK FAKÜLTESİ ŞEHİR VE BÖLGE PLANLAMA BÖLÜMÜ ŞEHİR YENİLEME KORUMA DERSİ Doç. Dr. İclal Dinçer

1980’li yıllar: (Urban Redevelopment) KENTSEL YENİDEN GELİŞTİRME Küresel sermayeyi çekme yarışı Sanayisizleşme sürecinde çöken kent merkezlerini canlandırma Kamu: temel alt yapı sunumu ve arsanın düzenlenmesi Özel sektör –uluslar arası sermaye-: Öncü (flagship) projeler 1980’lerin dönüșüm projelerinin birçoğu kamu özel sektör ișbirlikleriyle gerçekleștirilmiștir. Bu projelerde, özel sektörün rolü ön plana çıkarılırken, kamu sektörü temel altyapı sunumu ve arazi ıslahını sağlayarak, kentsel dönüșümün gerçekleșeceği bu alanlara özel sermaye ve yatırımcıları çekme rolünü üstlenmiștir.

The Plan was first put together in 2000 with the guidance of a Consultative Committee of experts and policy makers. The Plan was widely consulted on but not adopted because the swift change in development activity in the vicinity of the Tower highlighted the need for a review of the mechanisms to protect its setting. In 2006, UNESCO’s World Heritage Committee expressed concern about new development around the Tower and the inadequacy of planning policies to offer the level of protection that is expected.   An agreed Management Plan for the Tower is seen as a critical part of such mechanisms. The Tower of London

2000’li yıllar: (Urban Regeneration) KENTSEL YENİDEN CANLANDIRMA Politika ve uygulamalarda daha geniş kapsamlı bakış açıları Sosyal eşitsizlikleri – yoksulluğu gidermeyi hedefleyen toplumsal dönüşüm projeleri Tarihi miras ve koruma anlayışının güçlenmesi Kültür eksenli projelerin geliştirilmesi Sosyo-ekonomik ve mekansal açıdan bütünleşmiş stratejik planlama yaklaşımları

Türkiye’de Kentsel Dönüşüm: Yasal Yetkiler 5162 sayılı yasa ile değişik 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu 05.05.2004: TOKİ kendi mülkiyetindeki yasadışı yapılaşmış alanlarda 5393 sayılı Belediye Kanunu 30.05.2005: Belediyeler yetki alanları içinde sınırlarını kendilerinin belirledikleri herhangi bir alanda 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun 05.07.2005 : Belediyeler sit – koruma alanlarında sınırlarını kendilerinin belirlediği bir alanda Bu üç kanunun dışında 22.06.2006 tarihinde TBMM’ye gönderilmiş fakat yasalaşmamış olan Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı Taslağı Toplu Konut Kanunu Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerden konut uygulama alanı olarak belirlediği alanlarda veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar, büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanması suretiyle yürürlüğe girer. Üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re’sen yürürlüğe konur. Belediye Kanunu Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı MADDE 73. — Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili resim ve harçların dörtte biri alınır. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.

Toplu Konut Kanunu 5162 sayılı yasa Madde 7 TOKİ, gecekondu bölgelerinin tasfiyesine veya iyileştirilerek yeniden kazanımına yönelik olarak gecekondu dönüşüm projeleri geliştirebilir, inşaat uygulamaları ve finansman düzenlemeleri yapabilir. Belediye Kanunu 5393 sayılı yasa Madde 73 Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

İstanbul’da Sit Alanları Sit Alanı Türü Sayı (%) Doğal Sit Alanı 131 64,2 Arkeolojik Sit A 27 13,2 Kentsel Sit Alanı 20 9,8 Tarihi Sit Alanı 1 0,5 Karma Sit A 25 12,3 Toplam 204 100 İstanbul’da Sit Alanları Kentsel dönüşüme ilişkin son yasa ise Temmuz 2005 tarihinde yürürlüğe giren “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun”dur. Bu yasanın birinci özelliği sadece koruma alanı olarak tescil edilmiş alanlarda uygulanabilmesidir. Türkiye’de kentsel ölçekte koruma alanlarının tespit ve tescil edilmesi 1970’li yılların başında yürürlüğe giren yasalarla başlamıştır. Günümüzde doğal, arkeolojik, kentsel ve tarihi sit alanlarını tanımlayan ve bu alanlardaki yapılaşmaları denetleyen Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu yürürlüktedir. Bu kanun kapsamında oluşturulan Koruma Kurulları koruma alanlarındaki yapılaşmalar hakkında “bağlayıcı karar üreten” kurumlardır. Belediyeler de kurul kararları kapsamında hareket etmek zorundadırlar ancak uygulamada önemli sorunlar yaşanmaktadır. Haritada izlendiği üzere, İstanbul’un yaklaşık %10’u koruma alanı olarak tescil edilmiştir. Bu alanların %70’ini doğal koruma alanları oluşturmaktadır. Yenileme yasasının ilgi alanı içinde olan koruma alanları: kentsel koruma alanları ve karma koruma alanlarıdır ve bunlar toplamı 14 bin hektar ile tüm koruma alanları içinde %25’lik paya sahiptir. Bu alanlar içinde yıpranan kent dokularının yoğun olarak bulunduğu alanlar Yenileme yasası kapsamında “yenileme alanı” olarak ilan edilebilmektedir. Sit Alanı Türü Alan (ha) (%) Doğal Sit Alanı 39 497 70,6 Arkeolojik Sit Alanı 1 930 3,4 Kentsel Sit Alanı 897 1,6 Tarihi Sit Alanı 36 0,1 Karma Sit Alanları 13 581 24,3 Toplam 55 940 100 İstanbul’un %10,3’ü Avrupa Yakası’nın % 6,6’sı, Anadolu Yakası’nın %20,7’si

Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların 16.6.2005 tarih ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun Bu Kanunun amacı, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasıdır.

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca 14. 12. 2005 tarih ve 26023 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan: Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği Çalışma esasları Madde 13- Koruma bölge kurulu, 12/1/2005 tarihli ve 25698 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ve Koruma Bölge Kurulları Çalışmaları ile Koruma Yüksek Kuruluna Yapılacak İtirazlara Dair Yönetmelik” teki usul ve esaslara göre çalışır. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca 12. 01. 2005 tarih ve 25698 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan: Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ve Koruma Bölge Kurulları Çalışmaları İle Koruma Yüksek Kuruluna Yapılacak İtirazlara Dair Yönetmelik Koruma Bölge Kurullarının Oluşumu .... Koruma Bölge Kurullarının Görevleri 5.7.2005 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanun’un hazırlık evresine ilişkin resmi dokümanlar Dönem: 22 Yasama Yılı: 3   T.B.M.M. (S. Sayısı: 911) Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Kanunu Tasarısı ve Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm ile İçişleri Komisyonları Raporları (1/984) Not: Tasarı; Başkanlıkça Millî Eğitim, Kültür, Gençlik ve Spor; Çevre; Plan ve Bütçe; Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm ile İçişleri komisyonlarına havale edilmiştir. T.C. Başbakanlık 1.3.2005 Kanunlar ve Kararlar Genel Müdürlüğü Sayı: B.02.0.KKG.0.10/101-1054/896 TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Başkanlığınıza arzı Bakanlar Kurulunca 21.2.2005 tarihinde kararlaştırılan “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Kanunu Tasarısı” ile gerekçesi ilişikte gönderilmiştir. Gereğini arz ederim. Recep Tayyip Erdoğan Başbakan GENEL GEREKÇE Hızla gelişen kentleşme süreci ülkemizin önemli sorunlarının başında gelmektedir. Bu süreç özellikle kentlerimizin merkez bölgelerindeki eski kent dokularının ve korunması gerekli kültürel mirasın olumsuz etkilenmesine neden olmuştur. Kültürel mirasın yoğun olarak bulunduğu alanlar, gerek eskimeleri ve bakımsız kalmaları, gerekse yoğun olarak denetimsiz bir şekilde iskan edilmeleri ve kullanılmaları nedeniyle toplumun can ve mal güvenliğini tehdit eder duruma gelmiştir. Bu bölgelerde güvenliğin sağlanması özellikle gelişen şehirlerimizde büyük problem teşkil etmektedir. Bu düşünceden hareketle, kentin eskiyen dokularını ve yerleşim alanlarını, kültürel miras değerini korumak, koruma/kullanma dengesini sağlayarak sosyal donatı alanlarını büyütmek ve sağlıklaştırmak, otopark sorununu çözüme kavuşturmak, günümüz konforu ve kullanım şartlarını içeren konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturmak, tarihi ve kültürel dokuyu geleceğe taşımak amacıyla restore ederek kullanmak, böylelikle kentlerin merkez alanlarının sağlıklı bir şekilde iskan edilerek şehrin güvenliğini tehdit eden denetimsiz bölgeler olmaktan çıkarıp yenileştirmek ve günümüz gereklerine uygun olarak kullanılabilir hale getirmek amacıyla bu alanları “kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” ilan etmek ve bu alanlarda uygulama yapmaya imkan vermek gerekliliği ortaya çıkmıştır. Yenilenen alanın yaşanabilir bir bütünlük temin etmesi için kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilecek bölgenin belediye sınırları içerisinde bulunması ve en az 10.000 metrekare olması gerekmektedir. Bu bölgelerin yenileştirilmesi ve etkin bir şekilde kullanımı gerek kent, gerek yaşayanların ekonomik düzeyinin ve yaşam standartlarının yükselmesini sağlayacaktır. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerler için hazırlanan plan ve projelerin hızla uygulanabilmesi, kurum ve kuruluşlar arasında yetki ve mülkiyet çatışmasını önleyebilmek için bu alanların bu Kanun çerçevesinde yapılan çalışmalara ve hazırlanan plan ve projelere tabi olmasını ve diğer planların durdurulmasını gerektirmektedir. Ayrıca, belediyelerin bu uygulamaları hızlı ve etkin bir şekilde yürütebilmeleri için normal kamulaştırma sürecinin dışında daha etkin yetkilere sahip olmaları gerekmektedir. Yukarıda belirtilen sorunların en belirgin şekilde hissedildiği yerlerden birisi de İstanbul’dur. Uzun yıllar boyu İstanbul, Süleymaniye ve Zeyrek gibi bölgelerin tüm çalışmalara karşı korunamaması ve yenileşme çalışmalarına başlanamaması giderek İstanbul’un, UNESCO tarafından tehlike altındaki kültür mirası düzeyinde değerlendirilmesi tehdidine yol açmıştır. Bu durum mevcut yasal düzenlemelerin var olan problemleri çözmekte yetersiz kaldığını göstermektedir. Bu nedenle mevcut yasal düzenlemeler içerisinde tarif edilen alanlarda yenileştirme çalışmalarının hızlı ve etkili sonuca ulaştırılmasının zaman alacağı ve çalışmaların tamamlanamayacağı düşünceleriyle, bu konudaki yetki ve sorumlulukların uygulama yapan belediyede toplanmasının etkili sonuç alınabilmesi için gerekli olduğu sonucuna varılmıştır. Bundan dolayı mevzuatın izin verdiği sınırlar içerisinde yetkinin söz konusu alanlardaki yapılaşmalar için kullanımı amaçlanmıştır. Bu yetkilerin, tek elden kullanılması yenileşme çalışmalarının kesintiye uğramaması, kaynak kaybına neden olmaması ve çalışmaların yarıda kalmaması için gereklidir. Bu yetkinin sınırsız bir şekilde kullanımına neden olmamak ve denetim altında tutmak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilecek bölgelerin sınırlarının Bakanlar Kurulunca kabul ve ilan edilmesi şartı getirilmiştir.

2863 KTVKK’da Koruma Amaçlı İmar Planı tanımı: Bu Kanun uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim-geçiş sahasını da göz önünde bulundurarak, kültür ve tabiat varlıklarının sürdürülebilirlik ilkesi doğrultusunda korunması amacıyla arkeolojik, tarihi, doğal, mimarî, demografik, kültürel, sosyo-ekonomik, mülkiyet ve yapılaşma verilerini içeren alan araştırmasına dayalı olarak; hali hazır haritalar üzerine, koruma alanı içinde yaşayan hane halkları ve faaliyet gösteren iş yerlerinin sosyal ve ekonomik yapılarını iyileştiren, istihdam ve katma değer yaratan stratejileri, koruma esasları ve kullanma şartları ile yapılaşma sınırlamalarını, sağlıklaştırma, yenileme alan ve projelerini, uygulama etap ve programlarını, açık alan sistemini, yaya dolaşımı ve taşıt ulaşımını, alt yapı tesislerinin tasarım esasları, yoğunluklar ve parsel tasarımlarını, yerel sahiplilik, uygulamanın finansmanı ilkeleri uyarınca katılımcı alan yönetimi modellerini de içerecek şekilde hazırlanan, hedefler, araçlar, stratejiler ile plânlama kararları, tutumları, plân notları ve açıklama raporu ile bir bütün olan nazım ve uygulama imar plânlarının gerektirdiği ölçekteki plânlardır.

Ancak 5366 sayılı Yasa’da: Yenileme alanlarının saptanmasında kriter olmaması KTVKK ile getirilen sosyo ekonomik süreçlerin gözardı edilmesi Süreçte yer alan aktörlerin temsil olanaklarının olmaması Özel mülkiyet üzerinde kamulaştırma tehdidinin var olması Hazineye ait taşınmazların başka bir işleme gerek kalmaksızın belediye ve il özel idaresine bedelsiz devredilmesi Sit alanlarının korunmasında risk yaratmaktadır.

Yönetmelik’te Risk Taşıyan / Tehdit Oluşturan Maddeler: 14/12/2005 tarihli YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ Yönetmelik’te Risk Taşıyan / Tehdit Oluşturan Maddeler: Tanımlar Madde – 4 Yenileme Avan Projesi: Yenileme uygulama projelerine esas teşkil edecek, Kanunun 2’nci maddesi uyarınca kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanan, mimari avan proje ile statik, tesisat, elektrik, ulaşım ve alt yapı ön raporlarını, Yenileme uygulama projesi: Yenileme alanı içerisinde bulunan tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların, koruma kurulunca karara bağlanan, rölöve, restitüsyon, restorasyon projeleri ile onarılacak veya yeniden inşa edilecek yapıların, imar mevzuatında öngörülen kentsel tasarım, çevre düzenleme, mimari, statik, mekanik-elektrik tesisat ve alt yapı projelerini, ifade eder.

Yenileme projelerinin onaylanması Madde 17- Yetkili idareler tarafından yapılan veya yaptırılan yenileme avan projesi koruma bölge kurulu kararını müteakip yetkili idarelerin meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile; belediyelerde belediye başkanının, il özel idarelerinde valinin onayı ile yürürlüğe girer. İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ İMAR YÖNETMELİĞİ ÜÇÜNCÜ BÖLÜM: AVAN PROJE UYGULAMALARI İmar Kanunu gereği İmar Planı-Plan Notları gereği İmar Yönetmeliğinde belirlenen yüksek yapılarda Bu yönetmeliğin 3.05 maddesinde belirtilen niteliklere sahip diğer yapılarda söz konusudur

2863 sayılı yasanın gerisine düşüyor ve çelişiyor Katılım ve kamuoyunun bilgilendirilmesi Madde 7- Yetkili idareler tarafından yenileme alanı içinde kalan mülk sahiplerini veya bölge halkını uygulama konusunda bilgilendirmek üzere toplantılar yapılarak görüşleri alınır ve bunların katılımı sağlanır. Yetkili idare ihtiyaç halinde üniversite, meslek kuruluşları, sivil toplum örgütleri, kamu kurum ve kuruluşları ve muhtarlarla danışma toplantıları düzenleyebilir, projeler hakkında basın ve yayın araçlarıyla bilgilendirme yapabilir. 2863 sayılı yasanın gerisine düşüyor ve çelişiyor

“Projeye katılım” dan bu durum anlaşılmaktadır. Projeye katılım Madde 22- Yenileme alanı içindeki parsellerdeki uygulamalarda kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde olan ve yapısı aynen korunacak veya yenilenecek yapılar, yetkili idarenin uygun görmesi ve projenin bütünlüğünün bozulmaması şartıyla ilgili kamu kurum veya kuruluşları ya da gerçek veya tüzel kişiler tarafından yapılabilir. Bu şekildeki uygulamanın projeyle eş zamanlı olarak başlatılması ve tamamlanması esastır. Yetkili idare, zamanında tamamlanmayan bu yapıları kendisi tamamlayabileceği gibi kamulaştırabilir. “Projeye katılım” dan bu durum anlaşılmaktadır.

Anlaşma ve satın alma Madde 23- Anlaşma, uzlaşılacak bedel üzerinden taşınmazın yetkili idareye satılması, idareye ait bir başka taşınmaz malla takas veya trampa yoluyla devredilmesi veya projenin gereklerine uygun olması halinde bedel karşılığı sınırlı ayni hak tesis edilmesi veya yetkili idarece öngörülecek diğer anlaşma yollarıyla yapılır. Kamulaştırma Madde 24- Yenileme alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırmasında anlaşma yolu esastır. Anlaşma sağlanamayan hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar yetkili idareler tarafından kamulaştırılabilir. Kanun uyarınca yapılacak kamulaştırmalar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır. Olağan kamulaştırma sürecinin projenin uygulanmasında gecikmeye neden olacağının anlaşılması halinde 2942 sayılı Kanunun 27. maddesi hükümlerine göre acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. KAMULAŞTIRMA ŞARTLARI     Madde 3 - İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.     Bakanlar Kurulunca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzelkişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır. Taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.     Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli, her halde peşin ödenir.     (Ek fıkra: 24/04/2001 - 4650/1. md.) İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz.Meclis kararlarının kesinleşmesine ilişkin diğer hususlarda yetkili idarelerinin kendi özel kanunları uygulanır. ACELE KAMULAŞTIRMA     Madde 27 - 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.     Bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.

KAMULAŞTIRMA ŞARTLARI 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu     Madde 3 - İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.     Bakanlar Kurulunca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzelkişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır. Taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.     Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli, her halde peşin ödenir.     (Ek fıkra: 24/04/2001 - 4650/1. md.) İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz. Meclis kararlarının kesinleşmesine ilişkin diğer hususlarda yetkili idarelerinin kendi özel kanunları uygulanır.

ACELE KAMULAŞTIRMA : 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu     Madde 27 - 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.     Bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.

TARLABAŞI

Bakanlar Kurulu’nun 20.02.2006 tarih ve 2006/10172 sayılı kararı “…İstanbul İli, Beyoğlu İlçesinde bulunan ve ekli listede yeri ve ada numaraları belirtilen alanların ‘yenilenme alanı’ olarak belirlenmesi…” Tarlabaşı Cezayir Çıkmazı Tophane Bölgesi Galata Kulesi Çevresi Belediye Binası Bedrettin Mahallesi

TARLABAŞI 1. ETAP 278 BİNA 210’U (%76) KORUNMASI GEREKLİ KÜLTÜR VARLIĞI

Tarlabaşı, 363 Ada, Müellif: Y.Mim.N.Karakaş Bu nedenle mimari planları ne olursa olsun tüm tescilli binalar yıkılmalı, cepheleri aynı şekilde yeniden yapılmalı, plan tipleri ise yeni kabullerle eskiye referans verilmeden yeniden tasarlanmalıdır. Binaların derinliklerinin azaltılması nedeniyle kaybedilen inşaat alanları ise yapıların üst katlarına ilave katlar getirilerek karşılanmalıdır. Ayrıca bölgenin yeni kullanıcılarının otopark ihtiyaçları da tescilli yapıların altında inşa edilecek olan 4 katlı otoparklar ile çözümlenmelidir. Tüm projelerde bu genel yaklaşım kabul edilmiştir. Ancak her mimarın “mimari konsept” olarak birbirinden farklı yaklaşımları nedeniyle her ada birbirinden farklı bir Tarlabaşı morfolojisi oluşturmaktadır. Üst ölçekli bağlayıcı bir genel konseptin olmamasının getirdiği bu sorun mimarlık camiasında tartışma konusudur. Tarlabaşı, 363 Ada, Müellif: Y.Mim.N.Karakaş

Tarlabaşı, 593, 594 Ada, Müellif: Y. Mim. Y.Selim Sepin Bu bağlamda Tarlabaşı projesinin sosyal boyutu dışında tartışma gündemine taşıdığı iki konu bulunmaktadır; Bunlardan birincisi; sadece fiziki mekân yenilense bile bunun çağdaş koruma ilkeleri kapsamında ‘kentsel sağlıklaştırma’ (urban rehabilitation) olarak yapılması gerekirken Tarlabaşı yenileme projesi tarihi mirası yıkarak dış cephesi itibariyle imitasyon olarak yeniden yapmayı önermektedir. İkinci konu ise bölgede çalışan mimarların farklı konseptleri nedeniyle Tarlabaşı’nın özgün kimliğini yitirme tehlikesi ile karşı karşıya olmasıdır. Tarlabaşı, 593, 594 Ada, Müellif: Y. Mim. Y.Selim Sepin

FATİH İLÇESİ SÜLEYMANİYE

Bakanlar Kurulu’nun 24.05.2006 tarih 2006/10501 sayılı kararı İstanbul Eminönü Süleymaniye Hacıkadın Kalenderhane Mollahüsrev Hoca Gıyaseddin Sarıdemir Yavuz Sinan Demirtaş Mahallelerini Yenileme Alanı olarak ilan eden karar

Süleymaniye Yenileme Alanı beş alt bölge olarak projelendirilmekte ve etaplanmaktadır. Projenin temel ilkeleri şu şekilde özetlenmektedir; Halen ayakta ancak yıpranmış olan tarihi binaları yıkmadan restorasyonunu yapmak, Yıkılmış, yanmış ancak belge ve fotoğrafları olan tarihi binaların rekonstrüksiyonunu yapmak, Yanlış restorasyon yapılmış tarihi binaları aslına uygun olarak yeniden restorasyonunu yapmak, Tarihi çevre ile uyumlu olmayan yapıları yıkarak yeni, uyumlu yapılar yapmak.

Müellif: Y.Mim. Serpil Tanker

Süleymaniye-569 Ada, müellif: Y. Mim. Serpil Tanker

Süleymaniye-569 Ada 11 Parsel, Restitüsyon, müellif: Y. Mim Süleymaniye-569 Ada 11 Parsel, Restitüsyon, müellif: Y. Mim. Serpil Tanker

SULUKULE

Merkezinde Yer Alan Bazı Alanların Yenileme Alanı Bakanlar Kurulu’nun 03.04.2006 tarih ve 2006/10299 sayılı kararı “İstanbul İli Kent Merkezinde Yer Alan Bazı Alanların Yenileme Alanı Olarak Kabul Edilmesine İlişkin Karar” Fatih ilçesinde Kürkçübaşı Mahallesi Bulgur Palas Yenileme Alanı Atik Mustafa Paşa Mahallesi Yenileme Alanı Fatih Balat Karabaş - Tahta Minare Mahalleleri Yenileme Alanı Fatih Hatice Sultan – Neslişah Mahalleleri Yenileme Alanı İstanbul’un UNESCO Dünya Miras Listesi’ne alınmasında sayılan dört unsurdan biri de büyük ölçüde ayakta kalan İstanbul’un kara surlarıdır. Sulukule Bölgesi Kara surlarının yanında yer almaktadır. Bu açıdan Koruma Kurulları tarafından 1980’li yılların başında sur koruma bandı tanımlanmış ve bu bölgeler iki kat ile sınırlandırılmıştır. Yenileme alanı olarak ilan edilen bölge bu koruma bandı içinde yer almaktadır. Fatih ilçesinde ilan edilen yenileme alanları surlar ve kıyılarda yoğunlaşmaktadır. Fatih bölgesi 1950’li yıllarda imar operasyonlarına sahne olmuş ve geleneksel ahşap ve kagir dokusu apartmanlaşmış bir bölgedir. Tarihsel miras çoğunlukla anıtsal yapılardan oluşmaktadır. Deprem riskinin en yüksek olduğu ilçelerden biri olan Fatih 1999 yılından itibaren yapı stoğunu güçlendirmeye yönelik çeşitli kentsel dönüşüm projelerine sahne olmaktadır. Bölgede geliştirilmekte olan diğer proje ise Fatih’in temiz, imanlı bir orta sınıfın konut alanı olmasıdır. Bu kapsamda Sulukule gibi bölgelerin öncelikle ele alınması gerekmiştir.

Mevcut fiziki doku mimari açıdan yüksek nitelikli bir yapı sergilemese de iki katlı ahşap, kagir karışık kendine özgü bir yapı stoğuna sahiptir. Bu yapılanma içinde açık alanların kullanımının yoğunluğu dikkat çekicidir. Mevcut durumda 645 adet konut ve 45 dükkanın yer aldığı belirtilmektedir.

Fatih Belediyesi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), ve Toplu Konut İdaresi (TOKİ) arasında 13 Temmuz 2006 tarihinde imzalanan protokol ile hazırlanan proje Hazırlanan proje Kasım 2007 de Kurul onayından geçerek Belediye Meclisi tarafından onaylandı ve Belediye bir taraftan sivil toplum örgütleriyle yaptığı görüşmelerde bölgede yaşayan insanların sosyo ekonomik yapısını güçlendirme projeleri geliştireceğine söz veriyor. Diğer yandan da mülk sahipleriyle anlaşma görüşmelerini sürdürüyor. Son bilgilere göre 645 konut sahibinden 431’i ile anlaşılmış durumdadır. Fakat şu soruların cevabı belli değildir; Anlaşma yapan bu insanlar şu an alanda yaşayan insanlar mıdır? Alanda yaşayanlar / bölgenin eski sahipleri ise ödemeleri yapabilecek gelire sahip midirler ? Kiracılara da konut sahibi edileceği belirtilmekle birlikte bu uygulanabilir bir proje midir Proje ile 620 adet konut önerilmektedir. Bunların %67’si 60 m2 – 105 m2 arasında değişmektedir. %33 oranında ise 105 m2.den büyük birimler bulunmaktadır. Bu noktada tartışma bölgede yaşayan insanın alım gücüne uygun konut sayısının daha fazla üretilmesi yönündedir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Yeni / soyut bir orta / orta-üst sınıfın konut alanı olarak tasarlanan kentten ayrışmış bölgeler TARLABAŞI SÜLEYMANİYE Beyoğlu Belediyesi Yatırımcı özel sektör (inşaat şirketi) % 58 Mülk sahibi % 42 İstanbul Büyükşehir Belediyesi %80 İstanbul Valiliği % 20 Mülk sahibi Eminönü Belediyesi KİPTAŞ Mülk sahibi Mülk sahibi ile anlaşma sağlanamadığı durumlarda kamulaştırma yetkisinin kullanılmasının bir tehdit oluşturması İstanbul Büyükşehir Belediyesi Fatih Belediyesi Toplu Konut İdaresi Mülk sahibi (kiracı) Değer tespitlerinin nasıl hangi yöntemlerle kimler tarafından yapıldığının şeffaf olmaması SULUKULE

Kentsel Yenileme Sürecinde Başarının Önkoşulları Kentsel yenileme sürecinin ülke-bölge-kent bütünü-mahalle ölçeklerinin tümünü kapsaması ve tutarlı bir yaklaşımla ele alınması Kentsel yenileme bölgesinin geleceği konusunda etkin roller üstlenen kamu, özel kesim ve sivil halk temsilcilerinin özgün bir ortaklık modeli çerçevesinde toplanması Program ve projesi olan bütün aktörlerin uygun bir rol ile sürece dahil edilmesi Çözüm ortaklığı içinde yer alan bütün aktörlerin arasında güç dengesinin oluşturulması

Kentsel yenileme sürecindeki tehditler Alan seçiminde kriter olmaması/ kriterlerdeki belirsizlikler/eksiklikler Modelin yanlış seçilmesi Süreçteki tüm aktörlerin temsil gücünün olmaması Kısa vadede yaygın işbirlikleri yapılması veya umutları artırıcı vaatlerde bulunulması Profesyonel birikimin olmaması Sürecin doğru yönetilmemesi Finans aktarımında kanalların tıkalı olması

Ne kadar sosyo-ekonomik tedbirler alırsanız alın fiziki müdahalenin yapıldığı bir bölgede soylulaşma yaşanmaktadır. Katılım süreçleri her zaman aynı verimlilikle sonuçlanamamaktadır. Yönetişim süreçleri her zaman başarılamamaktadır. Çok katmanlı sorunların olduğu durumlarda ana soruna odaklanamama tehlikesi vardır.

Gereksinimler / Problemler Temel alınarak Geliştirilen Kentsel Dönüşüm Süreçleri

Temel sorun; Yoksulluk–Yoksunluk ise: Gelir düzeyi düşük Eğitim seviyesi düşük Kentle bütünleşme düzeyi düşük Suç oranı yüksek Konut kalitesi düşük Temel donatılardan yoksun Kentsel dönüşüm süreci nasıl tasarlanmalıdır …? Sosyo ekonomik açıdan kentsel ve toplumsal bütünleşme

1.Öncelik: Sosyal ve ekonomik niteliklerin iyileştirilmesi Çocuklar için temel eğitim Yetişkinler için beceri geliştirme Yetişkinler için kapasite geliştirme (insan – kent ilişkisi, haklar, yasalar vb) Güven ve işbirliği yaratma süreci (kurumlarla ve toplumun diğer kesimleriyle) 2.Öncelik: Fiziksel yapının dönüştürülmesi Konut alanının fiziki yapısının sağlıklaştırılması Konut alanının tümüyle yenilenmesi Kent mekânındaki konumuna göre farklılaşan tutum Kent çeperinde kaçak yapı Kent merkezinde köhnemiş tarihi doku

Potansiyel arsa değerinin yüksek olması Temel sorun; Üretim ve depolama alanlarının yeniden işlevlendirilmesi ise: Potansiyel arsa değerinin yüksek olması Yapıların kira, alım - satım değerlerinin düşük olması Çevredeki yapıların emlak değerlerinin yüksek olması Yüksek yoğunluklu yapılaşma baskısı altında olması Kent merkezinde açık alan ihtiyacının yüksek olması Kentsel Dönüşüm Süreci nasıl tasarlanmalıdır …? Beykoz Kundura Fabrikası Haydarpaşa Tersaneler

Kentsel Dönüşüm Sürecinde; 1.Öncelik: İşlev değişikliği ve yeni işlev kararlarının katılımcı ve şeffaf ortamlarda üretilmesi 2.Öncelik: Alanın / yapının gelecekteki kimliği ve işlevi hakkında farklı uzmanlık alanları ile derinlemesine irdelemeler yapılarak sürecin programlanması Kent mekânındaki konumu: - Kent merkezinde olan ve tarihi özeliğe sahip yapılarda yer alan üretim ve depolama alanları - Kentin 1950 sonrasında gelişen alanlarındaki üretim ve depolama alanları

Yasadışı yapılaşmış-ıslah imar planlarıyla yasallaştırılmış Temel sorun; Yasadışı yapılaşmış-ıslah imar planlarıyla yasallaştırılmış kentsel yaşam standardı düşük konut alanları ise: Konut koşulları yetersiz Taşıyıcı sistem standartlarına uyum açısından Konut yaşam standartları açısından Fiziksel çevre koşulları standartlara uygun değil Temiz suya erişim Açık-yeşil alanın yeterliliği Okul alanına erişim … vb Yasal koşulların yerine getirilmemiş olması Mülkiyetin yasal durumu Plan koşullarına uygunluk Yapı ruhsatının varlığı ve ruhsata uygunluk Kentsel Dönüşüm Süreci nasıl tasarlanmalıdır …?

Kentsel Dönüşüm Sürecinde; 1.Öncelik: Yerleşme açısından risk taşıyan ve doğal değerleri nedeniyle eşik olan bölgelerinin yapılaşmadan arındırılması Riskler ve eşik analizlerine göre yapılaşmadan arındırılacak bölgelerin saptanması Bu bölgelerdeki mülkiyet ve hakların analizi 2.Öncelik: Yerleşilebilirlik kriterlerine uygun olan bölgelerin dönüşümü Deprem-sel-havza-1. derece doğal sit-1 ve 2. derece arkeolojik sit-Boğaziçi alanı Küçükbakkalköy Yaşam Kalitesini Artırma Eksenli Kentsel Dönüşüm

SONUÇ SOSYO EKONOMİK YAPI FİZİKSEL MEKÂN İşlevi ve sosyal yapısı sürdürülebilirliği sağlamak üzere müdahaleler yapılarak korunmuş KORUMA (Kısmi ve basit müdahaleler ile mevcudu devam ettirme) Üstyapı stokunda gerekli sağlıklaştırmalar yapılmış, ekonomik yapısını geliştirici tedbirler alınmış SAĞLIKLAŞTIRMA (Kısmi fakat gerektiğinde kapsamlı müdahaleler ile mevcudu devam ettirme) Altyapısı tümüyle yenilenmiş YENİLEME (Mevcudu kaldırarak tümüyle yeniden üretme) Ekonomik Sosyal İşlev Üstyapı Altyapı SONUÇ SOSYO EKONOMİK YAPI FİZİKSEL MEKÂN MÜDAHALE İÇERİĞİ MÜDAHALE BİÇİMLERİ Altyapı tanımı içine neler giriyor: Altyapının eskime düzeyinin tespiti Yenilenmesi için geliştirilecek projeler Uygulama sürecinin programlanması etaplama ve finans

SONUÇ SOSYO EKONOMİK YAPI FİZİKSEL MEKÂN KORUMA (Kısmi ve basit müdahaleler ile mevcudu devam ettirme) SAĞLIKLAŞTIRMA (Kısmi fakat gerektiğinde kapsamlı müdahaleler ile mevcudu devam ettirme) Altyapısını üst yapısını ve kullanıcısının sosyo ekonomik yapısını geliştirici tedbirler alınmış İşlevi korunmuş YENİLEME (Mevcudu kaldırarak tümüyle yeniden üretme) Ekonomik Sosyal İşlev Üstyapı Altyapı SONUÇ SOSYO EKONOMİK YAPI FİZİKSEL MEKÂN MÜDAHALE İÇERİĞİ MÜDAHALE BİÇİMLERİ

Kentsel Yenileme Ortakları-KYO (Urban Regeneration Companies - URCs) KATILIM: - yerel yetkililer - yerel uzmanlar - yerel topluluk temsilcileri - yatırımcılar FİNANS: - ulusal ölçekte: “English Partnership” (The National Regeneration Agency) - bölge ölçeğinde: “Bölgesel Kalkınma Ajansları” (Regional Development Agency) - yerel ölçekte: “Yerel yönetimler” (URCs) Kentsel Yenileme Ortaklığını Yasal ve Finansal Açılardan Yönlendiren Belgeler Direction has been given on various legal and financial aspects of URC formation. URCs: Memorandum of Association, (Eversheds) November 2002 URCs: Articles of Association, (Eversheds) November 2002 URCs: Members' Agreement, (Eversheds) November 2002 URCs: European Union Public Procurement Regime, (Eversheds) January 2002 URCs: Capital Finance Regime, (Eversheds) October 2001 URCs: Risks and Responsibilities of the Members and Directors and Administrative Requirements, (Eversheds) October 2001 URCs: A Practical Guide to Compulsory Purchase in Urban Regeneration, (Eversheds) May 2001 URCs: Development of Guidance and Criteria, (DTLR) March 2001 URCs: Value Added Tax (PriceWaterhouseCoopers)

Yerel Stratejik Ortaklıklar Local Strategic Partnerships (LSPs) Yerel ölçekteki yaşam kalitesini arttırmak amacıyla kurulan ve kamu, yerel grup temsilcileri, özel sektör, gönüllü kuruluşlardan oluşan ortaklıklar Temel İlkeler: Katılımcı bir kültür geliştirmek zaman alır - işe basit katılım yöntemleri kullanarak başlamak Açık-dürüst olmak - iyi iletişim kurabilmek - diğerlerinin dürüstlüğüne güvenmek Etkilenecek bütün aktörleri sürece katmak - topluluk ölçeğini iletişim için yeterli olan sayıda tutmak Katılımın niceliğini değil niteliğini artırmak Jargondan kaçınmak Süreç ürün kadar önemlidir sürecin dikkatlice planlanması hayati önem taşır Gerçekçi vizyon geliştirmek Esnek olmayan yöntem ve stratejilerden kaçınmak Denetim paylaşılmalıdır Local Strategic Partnerships (LSPs) Yerel stratejik ortaklıklar bütün taraflar arasında, kamusal, özel, toplum, gönüllü kuruluşlar, birlikte çalışarak yerel ölçekteki yaşam kalitesini arttırmak amacıyla kurgulanan şemsiye ortaklıkları kapsamaktadır. Bu noktada merkezi yönetim, yerel stratejik ortaklıkları, daha iyi yerel servis hizmetlerinin dağıtılması için gereken ana mekanizma olarak görmektedir. Bu ortaklıkların belirlenen genel ilkeler kapsamında kurulması gerektiği belirtilmektedir. Yerel stratejik ortaklıkların kurulmasında ana ilkeler aşağıdaki biçimde açıklanmaktadır