İMAR HUKUKU VE İNŞAAT YÖNETİMİ

Giriş Dünya, sanayi toplumundan bilgi toplumuna, ulus devletler dünyasından ulus üstü dünyaya önemli bir değişim süreci içindedir. Bu değişim ve dönüşüm süreci içinde bir yandan dünya ölçeği ekonomik, sosyal ve siyasi değişimler, diğer yandan da gelişen farklı insan modelleri ve buna bağlı olarak ortaya çıkan haklar sistemine ilişkin gelişmeler yaşanmaktadır.

Giriş Bu değişimler eski anlayışların yıkılmasına ve planlama anlayışında yeni eğilimler ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Eskiden rasyonel bütüncül planlama yaklaşımı, toplumu mutlak doğrularla şekillendiren; günümüzde ise stratejik anlayışla planlama, toplumsal gelişmeye yol gösteren bir yol içindedir.

Giriş Bu yeni planlama biçimi; sosyo-ekonomik planlama, ülke planlama, bölge planlama, çevre düzeni planı ve imar planı olarak sınıflandırılabilir. Bizler inşaat mühendisleri olarak bu planlama ve inşa sürecinin her aşamasında etkin roller üstlenmekteyiz.

İmar Uygulamaları İmar Kanunu’nda, Çevre Düzenleme Planı; “Ülke ve bölge kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır” şeklinde tanımlanmıştır.

İmar Uygulamaları Türk Medeni Kanun 683. maddesinde; “Bir şeye malik olan kimse hukuk düzeni sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir” der.

İmar Uygulamaları Bir taşınmazın maliki, taşınmaz üzerindeki tüm tasarruf haklarına sahiptir. Ancak kanun yapıcı buna bir sınırlamayla şart koşmuştur; Tasarruf, hukuk düzeni sınırları içerisinde olmalıdır.

İmar Uygulamaları İmar Kanunu 7. madde; der. “Son nüfus sayımında nüfusu on bini aşan yerleşmelerin imar planı yaptırmaları zorunludur. Son nüfus sayımında nüfusu on bini aşmayan yerleşmelerde imar planının gerekli olup olmadığına belediye meclisi karar verir” der.

İmar Uygulamaları Nazım imar planı ve Uygulama imar planı İmar planı, olmak üzere iki başlık altında incelenebilir.

İmar Uygulamaları Nazım imar planları; İmar Kanunu 5. maddede, “Varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak hâlihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır” olarak tanımlanır.

İmar Uygulamaları Uygulama İmar Planları, İmar Kanunu 5. maddede; “Tasdikli hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır” ifadeleri kullanılmıştır.

Uygulama İmar Planı Verileri Uygulama İmar Planı, 1/1000 ölçekte düzenlenen bir plandır ve raporuyla birlikte bir bütün teşkil eder.

Uygulama İmar Planı Verileri Uygulama imar planlarında aşağıdaki verilere ait gösterimler bulunmaktadır; Yönetimsel sınırlar Planlama sınırları Özel koşullu alan sınırları: Jeolojik sakıncalı alan, topografik sakıncalı alan, biyometeorolojik sakıncalı alan, taşkına maruz alan vb.

Uygulama İmar Planı Verileri Kentsel alan kullanımı: Yapı düzeni (ayrık, blok, bitişik) en çok kat adedi, maksimum bina yüksekliği, cephe çizgisi, taban alanı katsayısı (TAKS), kat alanı katsayısı (KAKS), yapı emsali, bahçe mesafeleri vb. Konut yerleşme alanları Kentsel çalışma alanları Vb.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar Çalışma alanları: a) Merkezi iş alanı: (Değişik: 2.9.1999/23804 R.G.) İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. b) Sanayi alanları: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar Sosyal ve kültürel altyapı alanları: Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar MADDE 15- Parsellere ait tanımlar: 1) Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar, parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar, parsel cephesidir.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar 2) Parsel derinliği: (Değişik: 2.9.1999/23804 R.G.) Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar MADDE 16- Yapı düzenine ait tanımlar: Taban alanı: Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır. Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Yapı inşaat alanı: (Değişik: 13.7.2000/24108 R.G.) Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal): (Değişik: 13.7. 2000/20108 R.G.) Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar Yapı yaklaşma sınırı: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır. Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır. Tabii zemin: Arazinin hafredilmemiş ve doldurulmamış halidir. Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır. Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar Resmi bina: (Değişik 6.8.1997/23072 R.G.) Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilere ait bina ve tesislerdir.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar Umumi bina: (Değişik: 2.9.1999/23804 R.G.) Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, iş hanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar Konut dışı kentsel çalışma alanları: İçerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır. Basit tamir ve tadil: Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlemleridir.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar Esaslı tadilat: (Değişik: 13.7.2000/24108 R.G.) Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Esaslı tadil, ruhsata tabidir. Yüksek katlı bina: 10 kat veya daha yüksek katlı binadır.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar MADDE 18- Bahçe Mesafeleri Ön bahçe mesafeleri: İskân alanlarında yapılacak binaların ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az (5.00) m.dir. Yan bahçe mesafeleri: (Değişik: 2.9.1999/23804 R.G.) Bodrum katlarda iskan edilen katlar da dâhil, 4 kata kadar (4 kat dâhil) olan binalarda yan bahçe mesafeleri en az (3.00) m.dir. Fazla her kat için yan bahçe mesafeleri (0.50) m. artırılır.

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar Yan bahçe mesafelerinin hesabında dikkate alınacak kat adedi: (Değişik: 2.9.1999/23804 R.G.) Bodrumlarda iskân edilen katlar da dâhil, binada yer alan iskan edilen katların toplam yüksekliğinin üçe bölünmesi ile bulunacak sayıdır. (Değişik: 13.7.2000/24108 R.G.) "(2.50) m.yi aşan artık değerler bir kat adedine tekabül eder."

İmar Planı Verilerinin Önemi ve Tanımlar Arka bahçe mesafesi: Parsel cephesine dik hattın, bina arkasındaki bölümüne verilen isimdir. olarak hesaplanabilir.

İmarlı Parsellerde Yapılaşma Şartları Yapı Değerlendirme hesaplarında, önce kat adedini bulmak gerekir. Sonra da, "h = Kat Yüksekliği" nden hareketle, yapılacak yapının yüksekliği "H" ile izin verilen "Hmax“ karşılaştırılır. "Hmax" ile oynanamaz Eğer, hesaplanan Yapı Yüksekliği "H" , "Hmax" ı geçerse, ya planlanan Kat Yüksekliği ( h ), ya da Kat Adedi ( N ) azaltılır. Veya, duruma göre, biri yükseltilirken öbürü azaltılır, ya da her ikisi de azaltılır. 

İmarlı Parsellerde Yapılaşma Şartları TAKS : Taban Alanı Kat Sayısı (Genelde 1.00'den küçük olur; 0.30 gibi) (Parselde yapılacak yapının taban alanının parsel alanına oranı) KAKS (EMSAL): Kat Alanı Kat Sayısı (1 veya 1'den büyük olur) (Yapıda oluşacak kapalı alanın parsel alanına oranı ) TOKA: Toplam Kapalı Alan TABA: Taban Alanı = TAKS x Parsel Alanı

İmarlı Parsellerde Yapılaşma Şartları N : Kat Adedi h : Kat Yüksekliği H        : Yapının Yüksekliği Hmax : Yapı için izin verilen max. yükseklik N = TOKA / TABA H = N x h H < Hmax olmalı

Sonuç İmar yasası ve üzerinde yapılan değişiklikler, bir projenin giriş, gelişme ve sonuç aralıklarında etkin rol oynamaktadır. O halde bir inşaat projesinin tüm aşamalarında en etkin rolü üstlenen biz inşaat mühendisleri, işin kanuni kısmı ve yasal prosedürü hakkında da bilgi sahibi olmalıyız. Bu durum bizim sadece hesap işleriyle uğraşan birer “Düşünebilen Hesap Makinesi” olmadığımızı gösterecektir.

Kaynakça KENTSEL TOPRAK DÜZENLEMELERİ, DÇ. DR. HÜLYA DEMİR, 2006,YTÜ Bayındırlık ve İskân Bakanlığından: (2.11.1985/18916 sayılı Mükerrer R.G.) 3030 SAYILI KANUN KAPSAMI DIŞINDA KALAN BELEDİYELER TİP İMAR YÖNETMELİĞİ İMAR KANUNU http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/mevzuat/metinx.asp?MevzuatKod=1.5.3194