MEVZUAT DEĞERLENDİRMESİ KENTSEL DÖNÜŞÜM: MEVZUAT DEĞERLENDİRMESİ Prof. Dr. Yasin Sezer Gediz Üniversitesi Hukuk Fakültesi

Hukuki Düzenlemeler 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012) İmar Kanunu Büyükşehir Belediyesi Kanunu Belediye Kanunu Türk Medeni Kanunu Kıyı Kanunu Turizmi Teşvik Kanunu İskan Kanunu Orman Kanunu Boğaziçi Kanunu Kat Mülkiyeti Kanunu

Uygulanmayacak kanun hükümleri Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun Orman Kanunu Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun Millî Savunma Bakanlığı İskân İhtiyaçları İçin Sarfiyat İcrası ve Bu Bakanlıkça Kullanılan Gayrimenkullerden Lüzumu Kalmayanların Satılmasına Salâhiyet Verilmesi Hakkında Kanun Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu Turizmi Teşvik Kanunu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu Kıyı Kanunu Mera Kanunu Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Boğaziçi Kanunu

Ancak, 6306 sayılı Kanunun öngördüğü uygulamalar sırasında, bahsedilen kanunların amaçları ayrıca gözetilir

İMAR KANUNU madde 18: Arazi ve Arsa Düzenlemesi İmar Kanunu madde 18’de arsa ve arazilerde düzenleme yapılmasına ilişkin usul ve esasları düzenlemektedir. Buna göre, Bu işlemler re’sen yapılır. Düzenlemeler imar hududu içinde kalan arsa veya arazilerde yapılabilir. Yetki: belediye ve il özel idarelerine aittir. Taşınmazlardan %40’a kadar DOP alınabilir. Ayrıca kamu hizmetlerinin ihtiyacı KOP düzenlemesi yapılabilir. İdare kamulaştırma yetkisine sahiptir.

İMAR KANUNU madde 32: Ruhsatsız Yapılar Ruhsat alınmadan ya da ruhsata aykırı olarak yapılmış yapıların İnşaatının durdurulması Yıkımı Düzenlenmiştir.

İMAR KANUNU madde 42: İdari Müeyyideler İmar mevzuatına aykırı yapılan yapılara uygulanacak idari yaptırımlar düzenlenmiştir.

BELEDİYE KANUNU Madde 73:Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı Belediye, konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir

Söz konusu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Yetki, belediye meclisine aittir. kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca bu yönde karar alınması şarttır.

Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir

BÜYÜKLÜK: Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması gerekir. YIKIM: Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Gecekondu sahiplerine -proje alanında içinde veya dışında haklar verilebilir -TOKİ konutlarından satış yapılabilir.

Proje alanındaki yapılar belediye tarafından yapılır. Kamulaştırılmayan ya da anlaşma sağlanamayan malike kamulaştırmasız el atma davası açabilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Toplam durdurma süresi on yılı geçemez.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 6306 sayılı Kanunun Uygulanması Hakkında Yönetmelik

amaç afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme yapmak

Yetkili İdareler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Belediye İl özel idareleri Büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri Bakanlık tarafından yetkilendirilen büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri TOKİ

Riskli alanın tespiti Riskli alanlar Bakanlar Kurulu tarafından tespit edilir. TOKİ veya İdare, riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Malikler, riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için alanın büyüklüğünün asgarî 15.000 m2 olması gerekir. Ancak, uygulama bütünlüğünün sağlanması amacıyla daha küçük alanlar da riskli alan tespiti yapılabilir

Riskli yapıların tespiti usulü Riskli yapıların tespiti malikleri tarafından yaptırılır. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Riskli yapı tespit talebi için belirli bir çoğunluk düzenlenmemiştir. Her malik isteye bilir. Kural olarak, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir.

Riskli yapıların yıktırılması ve ipotek tesisi Riskli yapıların maliklerine yıkım için altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Verilen süre içinde maliklerince yıktırılmayan mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. Yıktırmanın masrafları, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine ipotek tesis edilir. Riskli yapılarda birden fazla malik varsa karar yeter sayısı konusunda kanunda açık hüküm yoktur.

taşınmaz maliklerinin hakları Sözleşme yapılması: uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedilir. sözleşmenin şekli konusunda (tapu/noter) açık bir düzenleme yoktur. Uygulamaya tabi tutulan taşınmazın değeri ile verilecek taşınmazın değer farkı tespit edilir. Malikin alacaklı olması durumunda, aradaki fark nakdi olarak veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir. Kurumun alacaklı olması halinde taksit yapılır. Değer farkları önemli sorun teşkil edebilir !!!

Uygulamaya ilişkin esaslar Üzerindeki riskli bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Paylı/ kat mülkiyetine tabi yapılar: paylı mülkiyetlerde yapılacak uygulamalar hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Medeni Kanun yönünde hukuki uyuşmazlıklar çıkabilir. Bu kararı kabul etmeyenlerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Taşınmazlar üzerinde maliklerce üçte iki çoğunluk sağlanamazsa söz konusu taşınmazlarda acele kamulaştırılma yapılabilir.

Taşınmazlar üzerindeki aynî/şahsi hakların durumu Riskli yapı tespit raporuna ilişkin tapuda beyanlar hanesine yapılan kayıtlar şahsi hak ve ayni hak sahiplerine bilgi verilir. Yıkım masraflarına karşılık olarak tesis edilen ipotekler aynî ve şahsî hak sahiplerine de bildirilir Bu taşınmazların tapu sicilinde bulunan niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder Ancak, haciz veya ipotek gibi hakların kendi yasal düzenlemelerinden doğan yeni sorunlar gündeme gelebilir

Tasarrufların kısıtlanması Bakanlık veya TOKİ veya İdare, proje ve uygulamalar süresince bu alanlardaki her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir. Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur. Yeni verilmiş ruhsatlar - devam eden inşaatlar – yeni verilecek ruhsatlar ???

Dava açma ve yürütmeyi durdurma Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez. Gayri menkul hukukundan doğacak uyuşmazlıklar nasıl çözümlenecektir????

Haciz yasağı Bu Kanunda belirtilen iş, işlem ve hizmetlere tahsis edilmiş olan taşınır ve taşınmazlar ile her türlü hak ve alacaklar, para ve para hükmündeki kıymetli evrak, kamu yararı amacına tahsis edilmiş sayılır ve bunlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz Bu hükümler bazı mağduriyetlere neden olabilir!!

Tapuya tescil edilmemiş veya kaçak yapılar/taşınmazlar-1 Kanunda tapu kayıtlarına atıflar vardır. Tapuya tescil edilmemiş taşınmazlar konusunda kanunda açık bir düzenleme yoktur. Tapuya tescil edilmemiş taşınmazların mülkiyet sorunu ve bunun devamı olarak buraların zilyedi olan kişilerin hakları (yeni taşınmaz verilmesi ya da yardımlar) konusunda kanunda açıklar vardır

Tapuya tescil edilmemiş veya kaçak yapılar/taşınmazlar-2 Kanun m.5/2: Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, malik, kiracı veya sınırlı aynî hak sahipliliğinin dışında olup riskli yapıyı kullanmakta olan kişilerle de anlaşma yapılabilir. Bunlara da kira yardımı, geçici konut ya da işyeri temini yardımı yapılabilir. Kanunda enkaz bedelinden söz edilmiştir. Kanun koyucu (sanki) sadece küçük çaplı gecekonduları öngörmüştür. Ancak, imara aykırı yapılar sadece küçük çaplı gecekondular değildir. İzmir gibi birçok şehir de BÜYÜK APARTMAN KONDULAR veya SEÇİM KONDULAR, SİTELER mevcuttur. Bunların değeri nasıl hesaplanacaktır?

Sonuç Kavramsal tartışmalara rağmen şehirlerimizde kentsel dönüşüm yapılması zorunludur. Kentsel dönüşüm yapılırken kent sosyoloji, kent estetiği gibi değerler dikkate alınmalıdır. Kentsel dönüşüme ilişkin yasal düzenlemeler yetersizdir. Yasal düzenlemeler arasında uyum sağlanmalıdır. Yasal düzenlemeler yapılırken öncelikle temel ilkeler düzenlenmelidir. İmar ve kentsel dönüşüme ilişkin uyuşmazlıkların çözümü için idari yargıda İMAR MAHKEMELERİ kurulmalıdır.

SABRINIZ İÇİN TEŞEKKÜR EDERİM Prof. Dr. Yasin Sezer