İNŞAAT İŞLERİNDE MUHASEBE VE VERGİ UYGULAMALARI MANİSA S.M.M.M.O. Manisa, 20.02.2013 Sakıp ŞEKER Yeminli Mali Müşavir
VERGİ UYGULAMALARI YÖNÜNDEN İNŞAAT İŞLERİNİN TÜRLERİ-1 1- Taahhüt Şeklinde Yürütülen İnşaat İşleri a) Yıllara yaygın inşaat ve onarma işleri, b) Yıllara yaygın olmayan inşaat ve onarma işleri, 2- Özel İnşaat İşleri a) Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek satmak amacıyla yapılan inşaat işleri,(Yap-sat) b) Kat karşılığı inşaat işleri,( konut ve işyeri inşaatları) c) Satmak amacı olmaksızın kendi arsa veya arazisi üzerine bina inşa edilmesi (Genellikle konut amacı ile yapılan inşaatlar) d) Kiraya vermek amacıyla inşaat yapılması
VERGİ UYGULAMALARI YÖNÜNDEN İNŞAAT İŞLERİNİN TÜRLERİ-2 3- İktisadi işletmeler tarafından satmak amacı taşımayan, işin yürütülmesi (yatırım) amacıyla yapılan inşaat işleri (İşyeri amacıyla bizzat inşa edilen büro, fabrika, tesis vb. inşaatlar) 4- Özel Maliyet Kapsamında Yapılan İnşaat İşleri 5- Yapı Kooperatiflerince Yürütülen İnşaat İşleri
İnşaat İşlerinde Değerleme VUK'nun 269. maddesine göre iktisadi işletmelere ait gayrimenkuller maliyet bedeli ile değerlenir. Gayrimenkullerde maliyet bedeline "satın alma bedeli"nden başka, mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden mütevellit giderlerin de ilave edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Kanunu'nun 271. maddesinde ise, inşa edilen binalarda inşa ve imal giderleri satın alma bedeli yerine geçer denilmiştir.
İnşaat İşinde Maliyet Unsurları - Arsa tedariki, Mevcut bir binanın satın alınarak yıkılması ve arsanın tesviyesi için yapılan harcamalar, İnşaatla ilgili her türlü malzeme giderleri, işçi ve memurların ücretleri, İnşaat işi ile ilgili vergi, resim, harç ve benzeri ödemeler, İnşaat işi ile birlikte başka işlerin veya birden fazla işin bir arada yapılması halinde, genel idare ve genel üretim giderlerinden ilgili inşaata düşen paylar, finansman giderleri Amortisman giderleri, (kullanılan makine ve taşıtlara ait) İnşaat işi ile ilgili olarak ödenen tazminatlar (kıdem, ihbar ve sözleşmeden doğan cezalar dahil)
I-Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarma İşi Kavramı İş inşaat veya onarma işi olmalı Başkası hesabına yapılmalı. (taahhüt işi olmalı) Bir takvim yılından daha fazla süreyi kapsamalı Yapı sözcüğü: Karada veya suda daimi veya geçici,resmi veya özel, yer altı veya yer üstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit veya hareketli tesisleri ifade etmektedir. Her türlü bina,köprü, yol, baraj, liman, enerji iletim hattı, kanalizasyon, su dağıtım şebekesi,kanal, tünel ve benzeri yapılar inşaat kavramı içinde değerlendirilmektedir. Bütünlük arz eden etüd, proje, makine ve tesisat ve montaj işleri de inşaat kavramına dahildir.
Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarma İşlerinde Kazancın Tespit Yöntemleri TAMAMLAMA YÖNTEMİ (VERGİ UYGULAMASI) GVK’nın 42-44. maddelerinde yıllara yaygın inşaat ve onarma işlerinde kazancın işin bittiği yılda tespit edileceği hükme bağlanmıştır. İşin bitimi ise geçici kabul tutanağının onaylanmasına ve işin fiilen tamamlanmasına bağlanmıştır. TAMAMLAMA YÜZDESİ YÖNTEMİ (TFRS-11) Tamamlama yüzdesi yönteminde ise, inşaat işinden kaynaklanan gelir ile tamamlanma seviyesine göre katlanılan maliyetler eşleştirilerek kazanç her hesap dönemi sonunda tespit edilir. Bazı ülkelerde bu yöntemlerden sadece birisi tercih edildiği halde bazı ülkelerde mükellefin isteğine bırakılmıştır. TMS-11’e (İnşaat Sözleşmeleri) göre, inşaat sözleşmesinin sonucu güvenilir biçimde öngörülebiliyorsa inşaat sözleşmesine ilişkin gelir ve maliyetler bilanço günü itibariyle sözleşmeye konu işin tamamlanma aşaması esas alınarak kazancın tespit edilebileceği öngörülmektedir.
Tamamlama yüzdesi yöntemine örnek Sözleşme tutarı 10.000.000 TL, tahmini maliyeti 9.000.000 TL olan ve 2 yıl sürecek olan bir inşaat işinde birinci yılın sonunda 3.000.000 TL harcama yapılmış, karşılığında 3.750.000 TL hak ediş düzenlenmiş olsun. Maliyet yöntemine göre, ( cost to cost) tamamlanma yüzdesi 3.000.000/9.000.000=%33,3 olarak hesaplanan maliyete isabet eden gelirin de 10.000.000*%33,3=3.333.000 TL hesaplanması gerekmektedir. Gerçekleşmiş maliyete göre tahsil edilen geliri aşan (3.750.000-3.333.000)= 417.000 YTL bilançonun pasifinde 382 nolu hesapta (Gelecek Yıl Gelirleri ) gösterilmeli, gelir tablosunda ise kar (3.333.000- 3.000.000)= 333.000 TL gösterilmelidir. Yapılan harcamanın 4 milyon TL olması halinde tamamlama yüzdesi 4/9=%44.4 ve kar (4.444.000-4.000.000)=444.000 TL hesaplanacak, ancak hak edişe henüz bağlanmayan ( 4.444.000-3.750.000=) 694.000 TL alacak olarak muhasebeleştirilecektir. Bu tutar bilançoda 182 nolu hesapta Onaylanacak Hakediş Alacakları olarak gösterilmelidir.
İşin Bitim Tarihi GVK’nın 44. Maddesinde, “inşaat ve onarma işlerinde geçici ve kesin kabul usulüne tabi olan hallerde geçici kabulün yapıldığını gösteren tutanağın idarece onaylandığı tarih; diğer hallerde işin fiilen tamamlandığı veya fiilen bırakıldığı tarih bitim tarihi olarak kabul edilir” denilmektedir. “Geçici ve kesin kabul usulüne tabi olan iş” deyiminden (2886 Sayılı DİK ile 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler tarafından ihalesi yapılan ve 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanununa göre anahtar teslimi götürü bedel veya birim fiyat esasına göre sözleşmeye bağlanan yapım işlerini anlamak gerekir.
Özel sektörde geçici kabul Özel hukuk alanındaki inşaat sözleşmelerinde de işin bitimi geçici ve kesin kabul şartlarına bağlandığı takdirde, bu tür işlerde de geçici kabul tutanağının işveren tarafından onaylandığı tarihi işin bitim tarihi olarak kabul etmek gerekir. Özel sektörde işin bitimi genel olarak kesin kabule, yani işin fiilen tamamlandığı tarihe göre tespit edilmektedir. Sözleşmenin feshi, iflas, devir ve benzeri hallerde işin bitim tarihi bu işlemlerin gerçekleştiği ve belgeye bağlandığı tarihtir. Yargıya intikal eden işlerde ihale makamı işi bir başka firmaya ihale ettiği takdirde geçici kabulün onayı beklenmemelidir görüşündeyim. İdarenin fesih yazısı yeterli görülmelidir.
İşe Başlama Tarihi Yapılan sözleşmede, yapılacak işin yer teslimi öngörülmüş ise, yerin teslim edildiği tarih, Sözleşmede, yer teslim tarihi belirtilmemiş ise, sözleşmede belirtilen işin başlangıç tarihi, Sözleşmede, bunların hiçbiri belirtilmemiş ise, sözleşmenin imzalandığı tarih, işe başlanılan tarih olarak kabul edilmesi gerekmektedir.
İnşaat Taahhüt işlerinde Hesap Planı Uygulamaları Tekdüzen hesap planında taahhüt şeklindeki inşaat işlerinin 740-Hizmet üretim maliyeti hesabında gösterilmesi önerilmektedir. İşin devam etmesi halinde maliyetler bilançoda 170-178 nolu hesaplarda, gelirler ise bilançoda 350-358 nolu hesaplarda gösterilmelidir. İşin tamamlandığı dönemde gelir tablosunda maliyetler 622-satılan hizmet maliyeti hesabında, gelirler ise 600-Yurt içi satışlar hesabında gösterilir.
Ortak Giderlerin Dağıtımı Birden Fazla İnşaat İşinin Birlikte Olması halinde; Yıl içinde birden fazla inşaat ve onarma işinin birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler bu işlere ait harcamaların birbirine olan nispeti dahilinde dağıtılır. 1.1.2004 tarihinden önce ortak genel giderler hakediş tutarları ölçüsünde dağıtılmaktaydı. Diğer İşlerle Birlikte Olması halinde; yıl içinde tek veya birden fazla inşaat ve onarma işinin 42. madde kapsamına girmeyen işlerle birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek giderler, bu işlere ait harcamalar ile diğer işlere ait satış ve hasılat tutarlarının birbirine olan nispeti dahilinde dağıtılır.
Amortismanların Dağıtımı GVK’nın 44. maddesine göre, birden fazla yıla sirayet eden inşaat işlerinde ortak olarak kullanılan tesisat, makine ve araçların amortismanları bunların her işte kullanıldıkları gün sayısına göre dağıtılır. Gün hesabının yapılamadığı durumlarda amortisman giderleri de genel yönetim giderleri gibi maliyet/hasılat oranında dağıtılabilir.
Çalışmayan Makina Amortismanları Birden fazla inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerle müştereken kullanılan tesisat, makine ve ulaştırma vasıtalarının amortismanları, bunların her işte kullanıldıkları gün sayısına göre dağılır. GVK;Md:43 Danıştay’a yansıyan bir olayda, Danıştay 3.Dairesi, dönem içerisinde satın alınan makinenin satın alma tarihinden önceki günlere isabet eden amortismanın doğrudan dönem zararı olarak kaydedilebileceğine karar vermiştir.
İhalesi Alınamayan İşlerle İlgili Giderler Her proje veya işin kar veya zararının ayrı ayrı belirlenmesi gerektiğinden, inşaat giderleri işler itibariyle ayrı hesaplarda izlenmelidir. Alınamayan işlerle ilgili olarak yapılan harcamalar işin alınamayacağı kesinleştiği tarih itibariyle dönem gideri olarak dikkate alınmalı ve bana göre devam eden işlere pay verilmemelidir. Keza, alınamayan iş gideri ile devam eden işin arasında bir illiyet bağı yoktur. Dağıtıma tabi tutulması gerektiği yönünde görüşler de var
Ortak Giderlerden Faaliyet Dışı Gelirlere Pay Verilmesi Gerekir Mi? İşletmenin esas faaliyeti dışında elde ettiği demirbaş satışları, kira gelirleri, faiz ve benzeri menkul kıymet gelirleri, alınan tazminatlar gibi arızi nitelikteki gelirlerin de diğer faaliyetler olarak dikkate alıp bunlara da ortak genel giderlerden pay verilecek midir? Arızi nitelikteki bu tür gelirler için ortak genel giderlerden pay verilmesine gerek olmadığı ileri sürülebilirse de Maliye Bakanlığı ortak genel giderlerin dağıtımında kullanılacak hasılata faaliyet dışı gelirlerin de dahil edilmesi gerektiği görüşündedir. Danıştay da bu görüştedir. Ortak giderlerden pay verilmesi işletme lehine bir uygulamadır. Ortak gider kavramına finansman giderleri de dahildir. Bu uygulamada faaliyet dışı zararlar gider olarak kabul edilmez.
Biten İşlerden Arta Kalan Malzemelerin Değerlendirilmesi Ve Maliyeti Kullanılmış olup diğer işlerde de kullanılabilecek olan inşaat malzeme ve artıkları emsal bedeli ile biten inşaat giderinden çıkartılıp diğer inşaatın giderine veya stok hesaplarına alınmalıdır. İnşaat artıklarının satılması halinde elde edilen gelirin 649. Diğer Olağan Gelir ve Karlar hesabına alınması, artıkların maliyet bedelinin kesin olarak hesaplanamadığı durumlarda maliyet bedeli ilgili olduğu inşaat maliyetinden çıkartılmamalıdır. Kullanılmadan satılması gereken malzemeler ilgili inşaat maliyetinden çıkartılarak 157-Diğer Stoklar hesabına alınmalıdır.
İnşaat İşlerinde Randıman Hesabı Her maliyet oluşumunda olduğu gibi inşaat işlerinde de bir randıman hesabı yapmak mümkündür. İnşaat giderleri içinde yer alan demir, çimento, akaryakıt, kereste, tuğla, kum, çakıl gibi temel girdilerin yapılan işte ve miktarda kullanılması gerektiği kesin olmasa bile yaklaşık olarak hesaplanabilir. İnşaat işlerinde maliyetin kesin olarak tespit edilemediği durumlarda gelir kesin olarak tespit edilebiliyorsa (kamu ihalelerinde olduğu gibi) gelirin %20’si safi kar kabul edilmektedir.
Hizmet Stokları Kavramı Yıllara yaygın olmayan inşaat, taahhüt işleri,(dönem içinde) Bir hesap dönemini aşan mühendislik, kontrollük ve kadastro hizmetlerine ilişkin maliyetlerin, Özel maliyet bedeli harcamalarının, Gelecek yıllara ait giderler hesabı yerine 15 nolu hesap grubunda “hizmet stokları” hesabında gösterilmelidir.
Kanunen Kabul Edilmeyen Giderlerin Kaydı Genel gider niteliğinde olup dönem karını önemli ölçüde etkilemeyecek tutardaki kanunen kabul edilmeyen giderlerin devam eden işlere dağıtılmayıp doğrudan ilgili yılda sonuç hesaplarına intikal ettirilerek kanunen kabul edilmeyen gider olarak matrahın hesabında dikkate alınması uygun olur. Aksi halde her iş için nazım hesaplarda veya maliyet hesaplarının altında (740/170) KKEG adı altında muavin hesap açmak ve işin bittiği yılda matraha ilave etmek gerekir.
Hakediş Gelirlerinin Değerlendirilmesinden Doğan Faiz Ve Kur Farklarının Durumu Maliye Bakanlığı, ticari kıyaslanması yöntemiyle belirlendiği, faiz gelirinin öz sermayenin bir unsuru olduğu, faiz gelirlerinin, muhasebe tekniği olarak ayrı hesaplarda izlenmesi gerektiği ve dönemsellik ilkesi gereği, yıllara yaygın inşaat işi yapanlarda da banka faizi gelirlerinin yıllık esasına göre beyan edilmesi gerektiği görüşündedir. Buna karşılık faiz giderlerinin maliyet unsuru olduğu ve doğrudan gider kaydedilmesini kabul etmemektedir.
Devam Danıştay, yıllara yaygın inşaat işinden dolayı döviz olarak elde edilen avans ve istihkak bedellerinin bankalarda değerlendirilmesi sonucu oluşan kur farkı ve faiz gelirlerinin GVK'nun 42. maddesi uyarınca yıllara yaygın inşaat işinin hasılatına dahil edilerek, işin bitiminde kazancın tespitinde dikkate alınması gerektiğine karar verilmiştir. Bu konuda çok sayıda karar bulunmaktadır.
İnşaat işinin devri karşılığı alınan bedelin durumu İşin herhangi bir nedenle başka bir müteahhide devredilmesi karşılığında alınan devir bedeli yıllara yaygın inşaat işinin bir unsuru değildir. İlgili geçici vergi döneminde beyanı gerekir.
Avansların Değerlendirilmesi Gerek inşaat işlerinde gerek diğer ticari faaliyetlerde avanslar gerçek bir alacak veya borç olarak dikkate alınmalıdır. Özel inşaat işlerinde bina tamamlanmadan tahsil edilen paralar mutlaka alınan avanslar hesabında gösterilmelidir. Yabancı para cinsinden olan avansların değerlemesinden doğan kur farkları kar veya zarar olarak değerleme gününde kayda alınmalıdır. Yıllara yaygın inşaat işlerinde ise Danıştay kur farkı gelirlerini işin bittiği yıl geliri olarak değerlendirilmesi gerektiği görüşünde
Tevkifat Yıllara yaygın inşaat işlerinde işveren tarafından müteahhide yapılan hakediş ve avanslardan %3 gelir/kurumlar vergisi tevkifatı yapılması gerekir. Döviz cinsinden yapılan ödemelerde ödeme tarihindeki kur dikkate alınarak tevkifat yapılacaktır. Aleyhe doğan kur farklarında daha önce fazla kesilen verginin iadesi mümkün değildir. İade ancak işin tamamlandığı dönemde yapılabilir. Alınan işin taşeronlara verilmesinde de tevkifat yapılması gerekir.
Yıllara Yaygın İnşaat İşlerinde Kazancın Tespiti Şeklinin İşletmeye Sağladığı Yarar Ve Zararlar Her yıl kar/zarar hesabı yapılmasına gerek yok Devlet yönünden sürekli gelir garantisi var. Bilançoda öz kaynaklar düşük görüneceği için devlet ihalelerine girilmesinde problemler var Öz kaynaklar düşük göründüğü için örtülü sermaye uygulamasında grup içi borçlanmalarda problem var
Kamu İhale Mevzuatından Kaynaklanan Sorunlar Yapım İşleri İhaleleri Uygulama Yönetmeliğinin 35. Maddesine göre; (R.G. Mükerrer sayı. 4 Mart 2009) a) Cari oranın (dönen varlıklar / kısa vadeli borçlar) en az 0,75 olması (hesaplama yapılırken, yıllara yaygın inşaat maliyetleri, dönen varlıklardan ve hakediş gelirleri kısa vadeli borçlardan düşülecektir), b) Öz kaynak oranının (öz kaynaklar/toplam aktif) en az 0,15 olması (hesaplama yapılırken, yıllara yaygın inşaat maliyetleri toplam aktiflerden düşülecektir), c) Kısa vadeli banka borçlarının öz kaynaklara oranının 0,50’ den küçük olması, Diğer bir ifade ile kısa vadeli banka borcu, öz kaynakların yarısından az olacak.
Yıllara Yaygın Olmayan İnşaat İşlerinde Geçici Vergi Uygulaması Yıllara yaygın inşaat işleri geçici vergiye tabi değil. Gelir olmasa da geçici vergi beyannamesi verilmeli. Y.Y.inşaat işi olanlarda son geçici vergi beyanı ile yıllık gelir/kurumlar vergisi beyannamesi arasındaki matrah farkı %10’u aşsa da eleştiriyi gerektirmez. Yıllara yaygın olmayan inşaat işlerinde geçici vergi inşaatın bittiği geçici vergi döneminde mi beyan edilmeli yoksa gelir elde edildikçe kar/zarar hesaplanmalı mı?
Asgari İşçilik Uygulaması 5510 sayılı Kanuna göre inşaat işlerinde asgari işçilik uygulaması söz konusudur. İşçilik tutarı ihaleli işlerde hakediş bedeli üzerinden, diğer işlerde inşaat asgari maliyet bedeli üzerinden hesaplanır. İnşaat işlerinde genel oran %9 olup, %25 indirimli şekilde dosya kapatılabilir. SMMM ve YMM’lerin raporuna göre teminat mektuplarının çözdürülmesi mümkün. Asgari işçilik noksanlıkları nedeniyle gelir vergisi stopajı tarh edilebilir mi?
Yurtdışı İnşaat, Onarma, Montaj ve Teknik Hizmetlerden Elde Edilen Kazançlara İlişkin İstisna Kurumların yurtdışında yaptıkları inşaat,onarma ,montaj işleri ve teknik hizmetlerden sağlanan ve Türkiye’deki hesaplarına intikal ettirilen kazançlar kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. İstisnadan yararlanmak için hasılatın belli bir kısmının veya kazancın döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi zorunlu değildir. Türkiye’deki hesaplara intikal ettirilmeyen söz konusu kazançların istisnadan yararlandırılıp yararlandırılmayacağı açık değildir. Tebliğde “söz konusu kazançların Türkiye’deki genel sonuç hesaplarına intikal ettirilmesi istisnadan yararlanılması için yeterlidir” ifadesi kullanılmıştır. Teknik hizmetlerde istisnadan yararlanabilmek için yurtdışında işyeri bulunması gerekir. İşyerinden ne anlaşılması gerektiği açık değildir. Şube açmakta fayda var. Teknik hizmetlerin neler olduğu 1 nolu KVK Tebliğinde açıklanmıştır.
Mimarlık, Mühendislik Hizmetlerinde %50 kazanç İndirimi 6322 sayılı Kanun ile 15.6.2012 tarihinden geçerli olmak üzere, GVK 89/13 ve KVK 11. maddelerinde yapılan değişiklikle, kanuni ve iş merkezi yurt dışında bulunanlara Türkiye’de verilen ve yurt dışında yararlanılan; mimarlık, mühendislik, tasarım, yazılım, tıbbi raporlama, muhasebe, kayıt tutma, çağrı merkezi ve veri saklama hizmetlerinden sağlanan kazançların %50’si gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde indirilebilecektir. Eğitim ve sağlık hizmetleri için de benzer indirim söz konusudur.
Yapım İşlerinde KDV Tevkifatı Bakanlık 91 nolu KDV Genel Tebliği ile KDV Kanunu’nun 9. maddesindeki yetkiyi kullanarak, yapım işleri ile bu işlere ilişkin mühendislik, mimarlık, etüd ve proje hizmet alımlarına ait bedel üzerinden hesaplanan KDV’nin 1/6’sının (117 nolu Tebliğ ile 1 Mayıs 2012’den itibaren 2/10) belirlenmiş bazı kurum ve kuruluşlar tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilmek üzere tevkifata tabi tutulmasını kararlaştırmıştır. Tevkifattan doğan iadeler YMM raporu ile yerine getirilebilmektedir. 30 Nisan 2006 tarihinden önce ihalesi tamamlanan yapım işleri tevkifata tabi değildir (99 nolu Tebliğ) 30 Nisan 2006 tarihinden önce ihalesi tamamlanan işlerin bu tarihten sonra taşerona verilmesi halinde taşerondan tevkifat yapılacaktır. 1.000 TL’nin altındaki yapım işine ilişkin alımlar ile taahhüt niteliği taşımayan alımlarda tevkifat yapılmayacaktır
Yapım işlerinde tevkifat yapmak zorunda olan kurum ve kuruluşlar 5018 sayılı Kanuna ekli cetvelde yer alan idare, kurum ve kuruluşlar, il özel idareler ve bunların teşkil ettikleri birlikler, belediyelerin teşkil ettikleri birlikler ile köylere hizmet götürme birlikleri, Diğer kanunla kurulan kamu kurum ve kuruluşları, Döner sermayeli kuruluşlar, Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, Emekli ve yardım sandıkları, Bankalar, KİT’ler ( KİK’ler ve iktisadi devlet teşekkülleri)
KDV Tevkifatı (Devam) Özelleştirme kapsamındaki kuruluşlar, Özel bütçeli idareler, OSB ile menkul kıymetler, vadeli işlem borsaları dahil bütün borsalar Yarıdan fazla hissesi kamu kurum ve kuruluşlarına ait işletmeler Payları İMKB işlem gören şirketler Kalkınma ve yatırım ajansları Yukarıda sayılan kurum ve kuruluşların birbirlerine karşı yaptıkları işlemler tevkifata tabi değil
KDV Tevkifatı (Devam) İhaleyi kazanan mükellefin(yüklenicinin) işi kısmen veya tamamen alt yüklenicilere (taşeronlara) veya daha alt yüklenicilere devredilen yapım işlerinde işi devreden her yüklenici kendine ifa edilen hizmete ait KDV’nin 2/10’u oranında tevkifat yapacak ve 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan edecektir. Tevkifat yapılan mükellef matrahı tam, KDV oranını %14,4 (%18*2/10) olarak gösterecektir. Yapım işleri ile birlikte ifa edilen mimarlık, mühendislik, etüd ve proje, harita ve kadastro, imar uygulama, her ölçekteki imar planı hizmetleri ve benzeri hizmetler yapım işlerinin tabi olduğu oranda tevkifata tabidir.
II-Özel İnşaat İşlerinde Vergileme Kendi arsası üzerine inşaat yapılıp satılması Kendi arsası üzerine inşaat yapıp kiralama yapılması Kat karşılığı inşaat işleri
İnşaat İşinde Ticari Kazancın Sınırı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. Maddesinin birinci fıkrasında her türlü ticari ve sınai faaliyetten elde edilen kazancın ticari kazanç olduğu, ikinci fıkrasının dördüncü bendinde ise, gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleri ile devamlı uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükümlerine yer verilmiştir.
Devam Gerçek kişilerin kendi arsası üzerine kişisel ihtiyacının üzerinde bağımsız bölüm inşa etmesi durumunda bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği tartışmalıdır. Bilindiği gibi ticari faaliyetten bahsedebilmek için kar elde etme amacı, ticari organizasyon ve devamlılık unsurlarının varlığının aranması gerekir. Gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen gelir anılan Kanun’un 70. maddesinde gayrimenkul sermaye iradı sayılmıştır. Ticari veya zirai işletmeye dahil taşınmazların kiralanmasından elde edilen gelirler ticari veya zirai kazanç sayılır.
Kendi Arsası Üzerine İnşaat Yapıp Kiraya Verilmesi Maliye Bakanlığının, kendi arsası üzerine iki adet büro ve bir adet dükkan olmak üzere üç adet bağımsız bölümden oluşan işyeri inşa eden kişinin bu faaliyetinin ticari kazanç kapsamında olduğu ve ilgili kişi hakkında gelir vergisi mükellefiyeti tesis edilmesi gerektiği yönünde özelgesi bulunmaktadır. Özelgede, özel ihtiyaca ilişkin mesken inşaatı ticari faaliyet olarak değerlendirilmezken aynı mahiyetteki işyeri inşaatının ticari faaliyet olarak değerlendirilmiştir. Böyle bir ayrımın anlamı ve mantığı yoktur. Özelgedeki görüşün GVK’nın 37 ve 70. Maddeleri karşısında bize göre hukuki bir dayanağı yoktur.
Ticari kazanç- Değer artışı kazancı Bir kişinin kendisine ait bir arsa üzerine kiraya vermek amacıyla bir adet bina inşa etmesinde devamlılıktan söz edilemeyeceği gibi gerçek anlamda ticari bir organizasyonun varlığından da söz edilemez. Konunun kazanç elde etme yönüne gelince, kişilerin her türlü ekonomik işleminde kazanç sağlama arzusu vardır. Ancak, bir müteahhidin inşaat işinden elde etmeyi amaçladığı kar ile bir kişinin kendi arsası üzerine inşa ettirdiği binanın kiralanmasından elde etmeyi amaçladığı kazanç veya gelirin niteliği farklıdır. Müteahhidin esas işi inşaat işi olduğu halde kiraya vermek amacıyla inşaat işi yapan kişinin söz konusu faaliyeti arızi niteliktedir. Birincisinde emek, sermaye ve girişimcilik faaliyetin esas unsurları olduğu halde ikincisinde esas unsur servetin değerlendirilmesidir. GMYO’nın faaliyetleri ile AVM gibi işyerlerini inşa edip kiraya verme işi ticari kazanç kapsamındadır.
Ticari Kazancın Unsurları 1.Devamlılık Unsuru a- İşlem Çokluğu (Maliye’nin görüşü) b- Alım ve Satımda Çokluk (Danıştay’ın görüşü) 2.Ticari Organizasyon ( işin ticari bir organizasyon gerektirmesi veya ticari bir organizasyon altında yürütülmesi) 3.Amaç (Kazanç elde etme arzusu- ekonomik fayda sağlama ) İktisadi İşletme Kavramı : Gelir sağlamak amacıyla emek ve sermayenin bağımsız bir organizasyon teşkil edecek şekilde birleşmesi ve faaliyete geçmesi. İktisadi işletme kavramı ticari işlemeden daha geniş.
Kat Karşılığı İnşaat İşinde Vergileme Kat karşılığı inşaat işi bir finansman yöntemidir. Götürü bedel esasına göre yapılan bir sözleşmeye dayanır. Eser sözleşmesi Satış vaadi sözleşmesi niteliğindedir. Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devretmeyi ve karşılığında bağımsız bölüm teslim alma esasına dayanır.
Vergiyi doğuran olay Tapuda tescil Maliye kat irtifakı tesisinin vergiyi doğuran olayı meydana getirmediği görüşünde. İnşaatın tamamlanıp iskanın alınması Fiili kullanıma terk Tapu harcının tahakkuk zamanı
Müteahhidin Arsa Sahibine Bağımsız Bölüm Tesliminde KDV 1- Kat karşılığı sözleşmesi trampa niteliğinde olmadığından KDV’ye tabi değil. (Danıştay’ın baskın görüşü) 2- Kat karşılığı sözleşmesi trampa olup, bağımsız bölümlerin mal sahibine teslimi KDV’ye tabi. (30 No’lu KDV Genel Tebliği) 3- 60 nolu KDV Sirkülerdeki «arsa dahil» emsal bedel açıklaması 4- Sadece inşaat kısmı hizmet ifası olarak KDV’ye tabi olmalı.
İnşaat İşlerinde KDV İadesi Arsa sahibine verilen bağımsız bölümler için fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği, Arsa sahibine gider pusulası düzenlenip düzenlenmeyeceği, 150 m2’yi aşmayan konutlarda indirimli orana tabi işlem kapsamında KDV iadesi KDV iadesine ne zaman hak kazanılır? İade talebinde süre İade kapsamına girmeyen harcamalar nelerdir?
Örnek 10 adet bağımsız bölüm inşaatına ilişkin kat karşılığı sözleşmesi yapılmıştır; 5 adedi arsa sahibine 5 adedi müteahhide İnşaat Maliyeti: 1.000.000.-TL Müteahhide kalan dairelerin maliyeti: 1.000.000/5=200.000.-TL Müteahhidin Satış Hasılatı: 300.000x5=1.500.000.-TL
-------------------------/ --------------------------- Muhasebe kaydı -----------------------------/ ---------------------------------- 152- Arsa Bedeli 1.515.000.- 600- Yurt içi Satış Gel. 1.500.000.- 391- Hesaplanan KDV 15.000.- -------------------------/ --------------------------- 120- Alıcılar 1.515.000 600-Yurt İçi Satış Gelirleri 1.500.000 391-Hesaplanan KDV 15.000 ----------------------------/----------------------------------- 620-Satılan Mamül Maliyeti 1.515.000 (Arsa sahibi) 620-Satılan Mamül Maliyeti 1.000.000 (Müteahhit) 152.Mamüller 2.515.000 ---------------------------/ ------------------------------------
Arsanın gider pusulası ile belgelendirilmesi 152- Arsa Bedeli 1.515.000.- 320 Satıcılar (Arsa sahibi) 1.515.000.- -------------------------/ --------------------------- 120- Alıcılar (Arsa Sahibi) 1.515.000 600-Yurt İçi Satışlar 1.500.000 391-Hesaplanan KDV 15.000 ----------------------------/----------------------------------- 320-Satıcılar 1.515.000.- 120- Alıcılar 1.515.000.- ----------------------------/ --------------------------------- Arsa sahibinin hesabını kapatılması
1.1.2013 tarihinden sonraki uygulama (Büyükşehir vergisi) 2012/4116 sayılı BKK ile Büyükşehirlerdeki; Lüks ve 1. sınıf konutlarda ruhsatın alındığı tarihte arsanın m2 vergi değeri; 500-999,9 TL arasında ise %8 1.000 TL’nin üzerinde ise %18 Diğer illerde ise 150 m2’ye kadar olan konutlarda %1, 150 m2’nin üzerindeki konutlarda %18
III-Bizzat İmal Ve İnşa İşlerinde Muhasebe (Yapılmakta Olan Yatırım Giderleri) İşletmede yapımı süren ve tamamlandığında ilgili maddi duran varlık hesabına aktarılacak olan, her türlü madde ve malzeme ile işçilik ve genel giderlerle ilgili harcamalar 258- Yapılmakta Olan Yatırımlar hesabında izlenir. Dönem içinde maliyet hesaplarının (710,720, 730) kullanılması ve yıl sonunda 258 nolu hesaba aktarım yapılması da mümkün bulunmaktadır.
Devlet Yardımlarının Kaydı Devletçe verilen teşvik primleri ve benzeri destek ödemeleri yatırım maliyetinden düşülebileceği gibi, cari yılın geliri olarak da kayıtlara alınabilir. Yatırım teşvik primlerinin yatırım maliyetinden düşülmesi veya gelir olarak kaydedilmesi mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Ar-ge teşviklerinin bilançonun pasifinde özel fon hesabında gösterilmesi ve 5 yıl işletmeden çekilmemesi gerekir.
IV-Özel Maliyet Bedeli Hesabının Kaydı Kiralanan gayrimenkullerin yenileştirilmesi veya ekonomik değerinin sürekli olarak artırılması amacıyla yapılan giderler ile kiralanan gayrimenkulün kullanılması için yapılıp kira süresinin sonunda mal sahibine bırakılacak olan varlıkların bedelleri 264- Özel Maliyetler hesabında izlenir. Yap işlet devret modeli yatırım maliyetlerinin de 264 nolu hesapta izlenmesi gerektiği görüşündeyim. 252 binalar hesabında izlenmesi de bilanço dip notlarında açıklama yapmak şartıyla hatalı olmaz. Özelleştirme idaresinden satın alınan varlıklarla ilgili ödenen hak bedelleri 260 nolu hesapta izlenir ve işletme süresi içerisinde itfa edilir.
V-Yapı Kooperatiflerinde İnşaat Konut Yapı kooperatifleri İşyeri Yapı Kooperatifleri Organize Sanayi Bölgeleri
Kooperatifin Tanımı “Tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklara kooperatif denir.”
Yapı Kooperatiflerinde Muhasebe Sistemi Yapı kooperatiflerinin durumu yap-sat olarak tanımlanan özel inşaat işinden farklı değildir. Bu nedenle maliyetlerin 710,720 ve 730 nolu hesaplarda izlenmesi ve inşaat devam ederken maliyetlerin 151- Yarı Mamuller hesabında gösterilmesi gerekir. Yapı kooperatifleri inşaat maliyetlerini 740 nolu hesapta izlememelidir.
Aidatların Kaydı Yapı kooperatiflerinde kuruluş amacını gerçekleştirmek üzere üyelerden tahsil edilen paraların kooperatifin gelecekte yapacağı mal teslimi (daire veya işyeri) ile ilgili olduğu açıktır. Bu nedenle şerefiye bedelleri dahil üyelerden tahsil edilen aidatların Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliğine göre “Alınan Sipariş Avansları” hesabında gösterilmesi ve bu tutarların daha sonra konut veya işyerinin üyelere tesliminde üyelerden olan alacak tutarıyla kapatılması gerekmektedir. –––––––––––– / –––––– 131- ORTAKLARDAN ALACAKLAR 01-Ortak (A) Aidat Alacağı 440- ALINAN AVANSLAR 01-Ortak (A) –––––––––––– / ––––––––––––
Kurumlar Vergisi Muafiyeti Kurumlar Vergisi Kanunun "Muafiyetler" başlığını taşıyan 4. maddesinin (k) bendinde, "Tüketim ve taşımacılık kooperatifleri hariç olmak üzere, ana sözleşmelerinde; - Sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması, - İdare meclisi başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesi, - Yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması ve - Sadece ortaklarla iş görülmesine Dair hüküm bulunan ve bu hükümlere fiilen uyan kooperatifler kurumlar vergisinden muaftır.
Yapı Kooperatifleri İçin Muafiyet Özel Koşulu Kuruluşundan inşaatın bitim tarihine kadar yönetim ve denetim kurullarında söz konusu inşaat işlerini kısmen veya tamamen üstlenen gerçek kişilerle tüzel kişi temsilcilerine veya kanunun 13. maddesine göre bunlarla ilgili olduğu kabul edilen kişilere veya yukarıda sayılanlarla işçi ve işveren ilişkisi içinde bulunanlara yer vermeyen, Yapı ruhsatı ile arsa tapusu, kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olan yapı kooperatifleri Yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmaz
Ortak İçi-Ortak Dışı İşlem Ortak içi-ortak dışı işlemden kasıt, esas faaliyetle ilgili alım ve satımın ortaklarla yapılmasıdır. Konut yapı kooperatifinin başkasına ait arsa üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile konut inşa etmesi ortak dışı işlem sayılır. Kendi arsasını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir işyeri veya konut elde edilmesi ortak dışı işlem sayılmaz. Üçüncü kişilerden inşaat için kum, çimento, demir ve benzeri inşaat malzemesi alınması kredi temin edilmesi ortak dışı işlem sayılmaz. Fazla arsa ve konutun ortak olmayana satılması veya kiralanması ortak dışı işlemdir. Fazla inşaat malzemesinin satılması ortak dışı işlem sayılmaz.
Yapı Kooperatiflerinde İnşaat Taahhüt İşlerinde KDV KDVK’nun geçici 15. maddesi ile 29.7.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak; konut yapı koope-ratiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri 01/01/1998 tarihinden geçerli olmak üzere katma değer vergisinden istisna edilmiştir. Bina inşaat ruhsatını 29/07/1998 tarihinden sonra almış konut yapı kooperatiflerine yapılacak inşaat taahhüt işleri ise 2007/ 13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına ekli I sayılı listenin 12. sırası uyarınca %1 oranında KDV'ne tabi bulunmaktadır. 106 nolu KDV Genel Tebliğinde, 28.07.2007 tarihinden itibaren sözleşmesi imzalanacak inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli oranda KDV uygulamasından yararlanılabilmesi için, arsanın tapu sicilinde inşaat taahhüt hizmetini alan kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olması gerektiği belirtilmiştir
İstisna ve İndirimli Orandan Yararlanılmasının Koşulları 56 nolu KDV Sirkülerinde konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli oran uygulanabilmesi için; Kooperatifin konut yapı kooperatifi statüsünde olması, İşin konut yapı kooperatifine yapılması, Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması, Yapı ruhsatının münhasıran konut yapı kooperatifi adına düzen-lenmiş olması (bir başka deyişle, ruhsatın "yapı sahibi" bölü-münde yalnızca konut yapı kooperatifinin adına yer verilmiş olması), Gerektiği belirtilmiştir, - 2003/5 nolu Sirküleri Danıştay önce iptal etti, sonra sirkülerin yürütülmesi zorunlu idari işlem olmadığına ve iptaline gerek olmadığına hükmetti.
Yapı Kooperatiflerinde Üyelere Konut Tesliminde KDV 3.7.2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimi KDV’den müstesnadır. Bu durumda olan kooperatiflerin KDV mükellefiyeti tesis ettirmelerine gerek yok. 3.7.09 tarihinden sonra ruhsat alanlarda KDV oranı %1 veya 150m2’den büyük olanlarda %18 (5904 sayılı Kanunla yapılan değişiklik gereği) 3.7.2009 tarihi itibarıyla arsası olup bina inşaat ruhsatı almamış kooperatifler ile bu tarih itibarıyla hiç arsası bulunmayan kooperatifler inşaat ruhsatı alıncaya kadar mükellefiyet tesis ettirmeyebilecektir. (4.9.2009 tarihli özelge) 1.1.2013’ten itibaren büyükşehir belediyesi kurulan illerde 2012/4116 sayılı BKK ile %8 ve %18 oranı uygulanacak.
Kooperatiflerde KDV Matrahı 66 no.lu KDV Genel Tebliğinde, "Konut Yapı Kooperatiflerinin inşa ettikleri konutların üyelerine tesliminin karşılığını teşkil eden bedelin, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihte üyeler tarafından ödenen veya borçlanılan tutarlar toplamı olacağı" belirtilmiştir . Bakanlığın görüşü kısmen doğrudur. Ancak, toplanan aidatların bir kısmı genel giderlere harcandığı takdirde matrah üyenin ödediği aidatı aşar. Ödemelerin bir kısmı KDV’ne harcanacağından Tebliğdeki görüş eksiktir. Matrahın emsal bedel mi, maliyet bedeli mi olduğu tartışmalıdır. Kooperatifler kar amacı gütmediğine göre KDV matrahı maliyet bedeli olmalıdır. Kooperatiflerde konutun emsal bedeli maliyet bedelidir.
Yapı Kooperatifleri Gelirlerinin Stopaj Yoluyla Vergilendirilmesi KVK’nun 14/5’nci maddesinde, “kooperatiflerin gelirlerinin vergi kesintisine tabi tutulan taşınmaz kira gelirlerinden ibaret olması halinde, bu gelirler için beyanname verilmez” denilmektedir. (Stopaj oranı %20) Gayrimenkul kira gelirleri dışında gelir elde eden kooperatifler kurumlar vergisi beyannamesi vermek zorunda olduklarından; gayrimenkul kira gelirlerini de bu beyannameye dahil edeceklerdir. GVK’nun Geçici 67/4. maddesine göre mevduat faizlerinden, repo kazançları ve benzeri menkul kıymet gelirlerinden gelir sahibinin vergiden muaf olup olmadığına bakılmaksızın ödemeyi yapanlarca %15 oranında vergi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Kooperatiflerin menkul kıymet gelirlerinden söz konusu tevkifatın yapılması gerekir.
Kooperatiflere Ait Taşınmaz Satışlarında Kazancın %75’inin İstisnası KVK’nın 5/1’nci maddesinin (e ) bendinde, “kurumların en az iki tam yıl süreyle aktifinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazancın %75’inin istisna” olduğuna ilişkin hüküm, yapı kooperatifleri için de geçerlidir. Ancak, istisna edilen kazancın özel bir fon hesabında tutulması, hiç bir şekilde ortaklara dağıtılmayarak kooperatif amaçları doğrultusunda kullanılması gerekmektedir. Kooperatife ait taşınmaz ortak olmayana satıldığı için (ortağa satılsa da fark etmez) kurumlar vergisi muafiyeti kalkar. Bu nedenle geçici vergi ve kurumlar vergisi mükellefiyeti açtırılmalıdır. İzleyen yılda muafiyete tekrar dönülebilir.
Kooperatiflere Avukat Zorunlu Muhasebeci İhtiyari Avukatlık Kanuna göre 100 ve daha fazla ortağa sahip yapı kooperatiflerinin avukat bulundurması zorunlu. Cezası her ay için asgari ücretin 2 katı. Vergi beyannamelerinin imzalanmasında muhasebeci zorunluluğu yok. (5 nolu SMMM Tebliği) Ancak kurumlar vergisi muafiyetini kaybedenlerin muhasebeci ile sözleşme yapması zorunlu. Maliye Bakanlığına göre KDV ve muhtasar yönünden mükellefiyet , “mükellefiyet” sayılmıyor.
Son Teşekkürler… Sevgiler, saygılar..