Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı MK m. 718 sadece arazi üzerindeki mülkiyete yöneliktir. Mülkiyet: 1. Yatay olarak sınırları içindeki sahayı (Yatay), 2. Mülkiyet toprak üzerindeki hava tabakası ve arz katmanları/ toprak tabakasını (Dikey), 3. Mülkiyetin kapsama alına dahi olan şeyleri de (Madde) ihtiva eder.

Taşınmazın yatay kapsamı MK m. 719  Madde sadece kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazları dikkate almaktadır.  Konu üç başlık altında incelenmelidir: 1. Kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazlar 2. Tapuya kayıtlı olan fakat Kadastrosu yapılmamış taşınmazlar 3. Tapusuz taşınmazlar

Tapuda Kayıtlı Kadastrosu Yapılmış Taşınmalarda Sınır (3/1).  Arazi, ayırdedici araçlarla sınırlı belirlenip ferdileştrilmiş yeryüzü parçasıdır. Soru: Sınır nasıl belirlenir.  Plan ve arz üzerindeki sınır işaretleri ile belirlenir.  Plan, yetki kişilerce ölçüm sonucu hazırlanan taşınmazın hukuki ve fiili durumlarını belirli bir ölçüye ba ğ lı olarak gösteren geometrik haritalardır. Karine : aslolan plan sınırıdır. İ stisna: Heyelan bölgesi.

Tapuda Kayıtlı Kadastrosu Yapılmış Taşınmalarda Sınır (3/2). Plandaki yanlışlıkların düzeltilmesi için davası açılabilir (TMK m. 1025)  Düzeltme davası durumu bilen ve ya bilmesi gereken malike veya onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.  Kadastro tutanakları ile belirlenen sınırlara, tutanak kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra itiraz olunmaz… Plana gösterilen sınırlar hakkında iyiniyetli üçüncü kişiler korunur (TMK m.1023)  Sadece taşınmazın yüzölçümüne ve sınırlarına dair bilgiler bu kapsamda korunur.

Sınırları belirleme yükümlülü ğ ü (3/3) MK m. 720  Komşudan plan düzeltilmesi ve ya gerekirse arz üzerinde işaretler koymak suretiyle sınırlı belirlemesini talep edebilir.  Dava açabilir ve BK m. 113’ün imkanlarından yararlanabilir.  MK m. 720 MK m. 749 ile karıştırılmamalıdır. Sınırlılıklar üzerinde paylı mülkiyet söz konusudur (MK m. 721)

Tapuda kayıtlı kadastrosu yapılmış olmayan taşınmalarda sınır (2/1)  MK’ da hüküm yoktur.  Tapu Kanunun 30. maddesi göre … ‘Eskiden beri bilinen malum ve muayyen hududa itibar olunur.’  Yargıtay uygulaması, ihtilaflı olan sınırlar tapudaki kayıtlardan belirlenmedi ğ i hallerde özelikle de ğ işebilir ve genişleyebilir sınırların tapu kayıtlarındaki tesis tarihi gözetilerek belirlenebilir sınırlardan hareket edilerek, sabi sınırlarla ba ğ lantı kesilmeyecek şekilde tapuda yazılı yüzölçümüne göre belirlenmesi gerekti ğ i kabul edilmektedir.

Tapuda kayıtlı kadastrosu yapılmış olmayan taşınmalarda sınır (2/2)  3402 saylı kanuna göre kadastro yapılırken m. 20 uygulanır. Söz konusu kanunun 32. maddesine göre 20. madde kadastro dışında da uygulanır. 1. Mahalline uygulanabilir plan ve haritaya öncelik verilir 2. Plan ve haritaya dayanmayan ve sabit sınırlı olan taşınmazlar mahalline uygulanabilen kayıt ve belgelerdeki sınırlar kayıt sahibi tarafından kullanılıyorsa belgelerdeki sınır esas alınır. 3. Plan ve haritaya dayanmayan ve sabit sınırlı olmayan taşınmazlar, kayıt ve belgelerdeki miktarlar esas alınarak sınır tespiti yapılır, ancak bunların kayıtları, fiziki yapıları ve konumları itibarı ile belli bir yeri kapsıyorsa tespit o sınırlar esas alınarak yapılır.

Tapusuz taşınmazlarda sınır:  Sınır belirlenemiyorsa komşulara göre tespit edilebilir veya ilgili belge, tanık, bilirkişi beyanı gibi çeşitli delillerle mahkemece takdir edilir.

Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı  MK m.718 göre, taşınmazların dikey kapsamı “malik için kullanmada faideli olma kriterine göre tespit olunur”.  Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar oldu ğ u ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.  Malikin arazisinin kendisi için faydalı olacak yeraltı ve hava sahası dışında, başkalarının faaliyetlerini engellemesi mümkün de ğ ildir  Yararlı olma ölçüsü objektif olarak teknik imkanlara ve hukuki mevzuata göre belirlenir.  Aktif yetki  Koruyucu yetki

C-Taşınmaz Mülkiyetinin Maddi Kapsamı  Dikey ve yatay kapsamdan ba ğ ımsızdır.  Dikey ve yatay kapsamın içinde bulunan mallardan hangileri mülkiyetin kapsamına dahildir.? MK m. 718, göre Arazi üzerindeki yapıların, dikilen şeylerin ve kaynakların, taşınmaz mülkiyetine dahildir “Taşınır inşaat, taşkın inşaat, üst hakkına konu binalar, mecralar, yeraltı suları, bu kuralın istisnalarıdır” 1. Yapılar 2. Dikilen şeyler bitkiler 3. Kaynaklar.

Arazide inşa olunan şey: Yapılar.  Arazinin mülkiyeti yapıları kapsar.(MK 718.2)  Üst topra ğ a tabidir (Superficies solo cedit) Yapı Kavramı: Taşınır inşaat arzın bütünleyici parçası sayılmaz. Arz üzerinde devamlı kalmak üzere yapılan inşaat ise MK 684 de belirtilen koşullar aranmaksızın arzın mülkiyetine dahil olur.  Nelerin kapsamında yapılar oldu ğ unu m. Medeni Kanunun 728. maddesi esas alınarak belirlenebilir.

Haksız inşaat (Yapı) Haksız inşaat üç şekilde ortaya çıkar 1. Yapıyı malikin başkasına ait malzemeyle kendi arazisinde yapmış olması 2. Yapıyı malzeme sahibinin başkasının arazisinde yapmış olması 3. Yapıyı malzeme ve arazi sahibi olmayan 3-cü kişinin yapmış olması  775 sayılı Gecekondu kanunu (m. 21)  6188 sayılı Bina Yapımını Teşvik ve İ zinsiz Yapılan Binalar Hakkında KANUN (m. 18, 26)  2981sayılı Kanun (9 c.)

Arazi malikinin başkasının malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapması (3/1) i- İ nşaatın kaldırılmasını talep edebilir Malzemenin iadesini talep edebilmesi için iki şartın varlı ğ ı aranır. Bunda malikin “iyi niyeti rol oynamaz”. 1. Malzeme malikinin “rızası” dışında malzeme kullanılmış olması 2. Malzemenin sökülmesinin aşırı bir “zarar”a sebep olmaması. E ğ er aşırı bir zarara sebep olacaksa inşaatın kaldırılıp malzemenin verilmesini talep edemez.

Arazi malikinin başkasının malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapması (3/2) ii-Tazminat isteyebilir: Tazminat talebinin “kapsamı, arsa malikinin iyi veya kötüniyetli olup olmamasına göre de ğ işir”.  - İ yiniyetli ise Muhik (malzeme de ğ erine eşit)  -Kötüniyetli ise Tam tazminat. Mesela: Arsa sahibi çaldı ğ ı inşaat malzemesi ile bir ev inşa etmiş ve malzeme sahibi tazminat davası açmış ise “ödenecek tazminat tam bir tazminattır”. Karşı tarafın bu yüzden u ğ rayaca ğ ı tüm maddi zararları kapsar.

Arazi malikinin başkasının malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapması (3/3) iii-Arsanın mülkiyetinin kendine devrini talep edebilir:  Bu yetki sadece yeni yapılan binalar için ve özel mülkiyete konu olabilecek arsalar için kullanılır. Koşulları: 1. Malzeme malikinin iyiniyetli olması 2. İ nşaatın de ğ erinin arsanın de ğ erinden fazla olması. 3. Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya talep reddedilmiş olmalıdır 4. Malzeme sahibi tazminat talep etmemiş olmalıdır. Bu şartlar gerçekleşmişse, malzeme maliki tek taraflı irade beyanı ile arsa malikine karşı bu hakkını kullanır. Malzeme malikinin bu hakkı “yenilik do ğ uran hak niteli ğ indedir”. Haksız inşaat arsa maliki tarafından yapıldı ğ ı ve malzeme malikinin arsanın mülkiyetini talep etti ğ i hallerde “arsa karşılı ğ ı ödenecek tazminat muhik bir tazminat olmalıdır”. E ğ er malik bunu kabul etmezse malzeme maliki mülkiyetin kendisine devri için dava açabilir.

Malzeme sahibini başkasının arazisi üzerine inşaat yapması i-Arsa malikinin hakları: 1. Arsa maliki “ İ nşaatın kaldırılmasını talep edebilir”. 2. Tazminat talep edebilir. 3. Arazinin mülkiyetin malzeme sahibine geçmesine talep edebilir. ii. Malzeme sahibini hakları 1. Tazminat talebi 2. Arazinin mülkiyetin malzeme sahibine geçmesine talep edebilir. Not: Gecekondu kanununun kapsamına giren bir arsada yapılmışsa, GK 21’e göre uyuşmazlık çözülür.

Arsa sahibini yapının sökülüp kaldırılmasını talep hakkı Şartları: 1. - İ nşaat kendi “rızası ile yapılmamış” olmasıdır İ nşaatın kaldırılması “aşırı bir zarara sebep olmaması”. Y İ BK göre haricen satın alınan arsa üzerine yapılmışsa malikin rızası var kabul edilir. Soru: Yakın akrabalık ilişkisi varsa rızanın varlı ğ ı kabul edilebilir mi?  E ğ er arazi maliki, kötüniyetli malzeme malikine, malzemenin en az de ğ erini tazmin ederse malikin kaldırma talebi kabul olunmalıdır.  Arsa maliki “inşaatın yıkılmasını, inşaat kendi rızası ile yapılmış ve inşaatın yıkılması fahiş bir zarara neden olsa bile talep edebilir ancak bu halde malzeme malikine malzemeler karşılı ğ ı tazminat ödemesi gerekir”

Malzeme malikinin tazminat hakkı  Malzeme maliki iyiniyetli ise yani başkasının arazisine inşaat yaptı ğ ını bilmiyorsa ve bilecek durumda de ğ ilse veya arsa malikinin rızası ile hareket ediyorsa veya hal ve şartlara göre bu rızanın oldu ğ u varsayılabiliyorsa arsa malikinden “muhik bir tazminat” isteyebilir MK 723.  E ğ er arsa sahibi kötü niyetli ise yani inşaatı gördü ğ ü halde ses çıkarmamışsa tazminat miktarı yükseltilmelidir.  Malzeme maliki kötüniyetli ise arsa malikinin ödeyece ğ i tazminat, malzemenin en az kıymetini geçmeyebilir MK 722. Tapulu bir taşınmaza inşaat yapanın kötüniyeti karine olarak kabul edilir. Soru: malzeme sahibi yapının sökülmesini talep edebilir mi?

Arsanın mülkiyetini malzeme sahibini mülkiyetine geçirilmesini talep hakkı  Her iki tarafta talepte bulunabilir:  Malzeme maliki inşaatı yaparken “iyiniyetle hareket etmiş ve binanın kıymeti arsanın kıymetinden daha fazla ise” arsanın mülkiyetinin kendisine devrini arsa malikinden talep edebilir.  Çifte yolsuz tapuya dayanarak taşınmaz mülkiyetinin iktisabı geçersizse de, e ğ er alıcı taşınmaz üzerinde inşaat yapmışsa, iyiniyetli sayılır.  Tapulu bir araziyi kiracısından haricen alıp üzerine inşaat yapan kişi “arsanın mülkiyetinin kendisine devrini talep edemez”.  Haricen aldı ğ ı arsa üzerine ev yapmış, fakat malik arsayı başkasına temlik etmiş ise “Yargıtaya göre malzeme sahibi arsanın mülkiyetini, ancak iktisap eden kötüniyetli ise talep edebilir”.

Yapıyı bir III kişinin yapmış olması 1)Arazi malikinin hakları. Sökülüp kaldırılmasını ve zarar varsa de ğ en zararın ödenmesini talep edebilir. 2)Malzeme malikinin haklar. Malzeme maliki, arsa malikinden malzemenin kendisine iadesini talep edebilir. Malzeme malikinin iyiniyetli ve binanın de ğ erinin arsanın de ğ erinden fazla olması halinde arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir. Arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir 3)Yapıyı yapanın hakları: İ nşaatı yapan üçüncü şahısta sebepsiz zenginleşme ve vekaletsiz işgörme hükümlerine göre arsa malikinden tazminat isteyebilir.

Üst topra ğ a tabidir kuralın istisnası: i)Ust hakkı ii)Mecralar iii)Taşkın inşaat iv) Taşınır yapı v) İ mar kanunu m.18 durum

Üst hakkı( inşaat hakkı)  MADDE Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.  MADDE Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.

Niteli ğ i ve Özelli ğ i Tanım: başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşaat yapma ve yapıların üzerinde mülkiyet hakkı kazanma imkanı sa ğ layan irtifak hakkıdır.  Niteli ğ i itibariyle bir irtifak hakkıdır.  Yapı üzerinde mülkiyet hakkı verir. Soru: üst hakkının sa ğ ladı ğ ı mülkiyet hakkının normal mülkiyetten farkı nedir?  Yapı üzerindeki mülkiyet hakkı irtifak hakkına ayrılmaz şekilde ba ğ lıdır, onun kaderine tabidir.  Ba ğ ımsız bölümler üst hakkının konusu de ğ ildir.

Mecralar MK m Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulundu ğ u taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır Soru: Mecra nedir? Mecralar: 1. Üstünden geçti ğ i taşınmazın mülkiyetine tabi olan mecralar (geçtikleri taşınmaz için tahsis edilmiş) 2. Tranzit mecralar ( İ şletme ile arasında teknik bir ba ğ lılık olacak ve geçti ğ i taşınmaza tahsis edilmemiş olacaktır.)

Kurulması 1. Anlaşma ile; Mecraları geçirme ve ya tesisatı inşa hususunda irtitak hakkı olacak (bu ust hakkıdır). 2. Kanun Hükmü ile; Mecraları geçirme ve tesisat inşa etme hakkı komşuluk ilişkisine (744)dayanmalıdır. Bu da bir irtifak hakkıdır. 3. Mecra irtifakı ile komşuluk ilişkisi gere ğ i olmadan mecra geçirme ve muhafaza yetkisi veren irtifak hakkı kurulabilir. Soru: Mecralar işletmenin mi, işletmenin bulundu ğ u taşınmazın mı yoksa işletmenin sahibinin mülkiyetine mi dahil edilmelidir? kapsamındadır? Soru: Mecra hangi andan kurulmuş olur?

Taşkın yapı (inşaat) MK m ’ nin bir di ğ er istisnası taşkın yapıdır (MK m. 725) Taşınmaz malikinin yükümlülü ğ ü: 1. Malik izin vermeyi taahhüt etmişse (irtifak hakkı yoksa taahhüt sadece taahhütte bulunanı ba ğ lar) 2. Taahhüt yoksa: i. 15 gün içinde itiraz olması ii. Yapıyı yapanın iyiniyetli olması iii. Durum ve koşullar yapının kalmasını haklı göstermesi gerekiyor

Taşan kısmın hukuki durumu Kural: Taşan kısım yapıyı yapan taşınmazın bütünleyici parçası olur.  MK m. 725 uygulanabilmesi için hem arazi hem yapı maliki ayni kişi olmalıdır  Taşan kısım için irtifak hakkı tesis edilmelidir. Hangi irtifak ?(779)  İ rtifak hakkı bulunmuyor, fakat arazi malikinin katlanma yükümlülü ğ ü söz konusu ise, seçimlik bir altına girer. Soru: inşaatın arazideki di ğ er yapı ile ba ğ lantısı olmaması durumunda hangi kurallar uygunlanmalıdır?

Arazi Üzerine Dikilen Bitkiler  MK 718, 729,  Arazi üzerine devamlı olarak kalması için “dikilen bitkiler de arzın mülkiyetine tabidir”.  Taşınır bitki olmaması halinde söz konusu olur. Örne ğ in: Zeytin a ğ açları “daimi nitelikleri sebebiyle, arzın mülkiyetine tabi olur”. Kavak a ğ açları ise taşınır bitki kabul edilir. Bu niteli ğ inden dolayı arazi üzerinde tesis edilecek rehin hakları bunları kapsamayabilir. Çünkü taşınır niteli ğ indeki “bitkiler arzın mülkiyetine tabi de ğ ildir”.  Bir arazi üzerindeki bitkiler “başkası tarafından dikilmiş ise bunlara haksız inşaat hükümleri uygulanır”

Arazi Üzerine Dikilen Bitkiler  Bitkilerin dal ve köklerinin “komşu araziye taşmaları halinde taşkın yapı hükümleri uygulanmaz”.  ÜST hakkına da konu olmaz.  TMK m. 740 uygulanır.  Komşu arazideki “dal ve köklerin kendi ekin ve binasının üzerinden geçmesine katlanıyorsa, bu dalların üzerindeki meyvalardan faydalanabilir” MK 740

Kaynaklar Kavram: Toprak sathına yer altından do ğ al olarak çıkan suyu ifade eder. Do ğ al kaynaklar arazi malikinin mülkiyetine aittir (TMK m. 756 ve MK 718/II ) JJeotermal kaynaklar ve do ğ al mineral sular özel kanuna tabidir. NNehirler, çaylar ve ırmaklar özel mülkiyet dışındadır. YYer altı sular devletin tasarrufundadır (TMK 756/3) ÖÖzel kanun veya yerel adete göre başkaları da yaralanabilir (TMK m. 760) KKaynak üzerindeki haklarının korunması (TMK 758)

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları  Anayasanın 35. Maddesinin son fıkrası, “mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz” denilerek taşınma mülkiyetinin kullanımı konusunda bir çerçeve çizmiştir.  Bunun dışında bazı di ğ er kanun hükümleri çeşitli kısıtlamalar ortaya koymuştur. Taşınmazın somut durumu bu kısıtlamalar göz önünde tutularak belirlenir.

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları TMK m düzenlenmektedir.  TMK m paylı mülkiyet  TMK m , 761 komşular lehine  TMK m ise toplum yararına I.MAL İ K İ N HUKUK İ İ ŞLEMLER İ NDEN DO Ğ AN KISITLAMALAR  Malik, mülkiyet hakkının kendisine sa ğ ladı ğ ı yetkileri bir üçüncü kişi lehine kısıtlayabilir. Sınırlı ayni haklar bu tarzda bir kısıtlama teşkil eder.  Devir hakkının kısıtlamaları : Malik mülkiyetini devir yetkisini de kısıtlayabilir (MK m ; Alım, Geri Alım ve Önalım Hakları) II. KANUNDAN DO Ğ AN KISITLAMALAR 1. Kamu hukukundan do ğ an kısıtlamalar 2. Özel hukuktan do ğ an kısıtlamalarm.

1)Şerhedilmiş alım hakkı (MK m.736): Tarif: Hak sahibine tek taraflı bir beyanla bir taşınmazın alıcısı olma yetkisi veren yenilik do ğ uran bir haktır.  Tek taraflı beyanla alım hakkı kullanılınca, muhatap ile alım hakkı sahibi arasında, alım sözleşmesindeki hükümlere göre bir satış ilişkisi do ğ ar.  Alım hakkı tabu siciline şerh verilmemişse, hak sadece alım sözleşmesi yapan malike ve külli haleflerine karşı kullanılabilir  Bu sözleşme resmi şekle tabidir.  Alım hakkının en çok on yıl için kararlaştırılabilece ğ ini ve kanunda belirtilen süreyle de şerh edilebilece ğ ini belirtmiştir.  Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden do ğ an alım hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer.  Alım hakkı şerhinin, eşyaya ba ğ lı borç ilişkisi yaratarak taşınmaz mülkiyetinin kısıtlanmasının teşkil eder.

2) Şerhedilmiş geri-alım hakkı Tarif: Geri alım hakkı taşınmazı başkasına devretmiş olan kimseye, tek taraflı irade beyanı ile o taşınmazı geri alabilme yetkisi sa ğ layan bir yenilik do ğ uran haktır. RResmi şekle tabidir(TBK m. 237) GGeri alım hakkı bir taşınmazın satıcısına tanınmış bir çeşit alım hakkı niteli ğ indedir. Bu sebeple alım hakkındaki şartlar burada göze alınacaktır. ŞŞerh verilmişse “bu şerhte gösterilen süre içinde taşınmazın herhangi bir malikine karşı ileri sürülebilir”(MK m. 736). AAksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden do ğ an alım hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Alım hakkının bir kişiye devri resmi sözleşme olmadan geçerli olmaz.

3) Şerhedilmiş ön alım hakkı Tarif: Ön alım hakkı taşınmaz malikinin, taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde ön alım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren yenlik do ğ uran bir haktır. AAdi yazılı şekle tabidir(TBK m. 237/f.3) TTBK m maddelerinde yer alan hükümler sözleşmeden do ğ an ön alım hakkına da uygulanacaktır (MK m. 735/f.3 ) SSatışa eşde ğ er her türlü işlemi de ön alım hakkının kullanılması için yeterli görmüştür. ÖÖn alım hakkı niteli ğ i itibarıyla, kullanılması şartta ba ğ lı bir alım hakkı sayılabilir. Bu şart, taşınmazın bir üçüncü kişiye satılmasıdır. Soru: Satış sözleşmesi geçersiz veya ükümsüz veyahut ta yok hükmünde olması ön alım hakkı kullanılmasını nasıl etkiler.

Ön Alım Hakkının Kullanılmasının Sonuçları  Ö n alım davası yenilik do ğ uran bir dava, karar yenilik do ğ uran bir karardır.  Ön alım hakkına adi(basit) ön alım (adi şufa) hakkı - nitelikli ön alım(mevsuf şufa) hakkı ( ön alım hakkı kullanılarak dava açılması davacı ve davalı taraflar arasında kurdu ğ u düşünülen satış ilişkisinin hükümleri ön alım anlaşmasında bir kayıt olup olmamasına göre de ğ işir.  Ön alım hakkı tapu siciline şerh verilmişse, hak sadece ön alım sözleşmesini yapan malike ve külli haleflerine karşı kullanılabilir.  Ön alım hakkı kullanılıp satış ilişkisi do ğ duktan sonra taşınmazın maliki de ğ işirse, bu takdirde şerhin MK. m. 1009/f.2’de belirtilen munzam etkisi(ayni etki) ön alım hakkı taşınmazın mülkiyetini yeni malikten devralması imkanı sa ğ lar.

Ön alım hakkının kullanılmasında süreler Önalım hakkı dava yolu ile zamanında kullanılması gereken bir haktır. 1) Ön alım hakkı, ister şerh verilmiş olsun ister olmasın, bu hakkı do ğ uran sözleşmede kararlaştırılan süre ile sınırlıdır. Süre en fazla on yıl olabilmektedir (TBK m. 238). Şayet bu süre içinde bir satış yapılıp hakkın kullanılması imkanı do ğ mazsa, ön alım hakkı düşer. 2) Ön alım hakkı, buna ait şerhte belirtilen süre içinde ve en fazla şerh tarihinden itibaren on yıl içinde şerhin etkisinde yararlanır(MK. m. 735). Ön alım hakkı en fazla on yıl için tanınabilece ğ inden, on yıllık şerh süresi ancak başlangıçta şerh verildi ğ inde kullanılabilir(TBK. m. 238) 3) Ön alım hakkı sahibine noter aracılı ğ ı ile bildirildi ğ i tarihten itibaren üç ay ve herhalde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yolu ile kullanılmak gerekir(TBK m. 241, TBK m. 733/f. son). Bu süreler hak düşürücü süre(sukutu hak müddeti)dir.

II. KANUNDAN DO Ğ AN KISITLAMALAR  Çeşitli kanun hükümleri, taşınmaz mülkiyetini bazı yönlerden kısıtlamaktadır. Kısıtlamaları, kamu yararını koruma amacı güden kamu hukuk kısıtlamaları ile bir veya birkaç kişinin yararını korumak amacı güden özel hukuk kısıtlamaları olarak ayırmak gerekir.  Her iki kısıtlamanın da ortak vasfı, bir kanun hükmüne dayanmaları ve tapu siciline tescil edilmelerine gerek kalmadan mevcut olmalarıdır(MK. m. 731/f.1).  Kamu hukuku kısıtlamaları kişiler arası anlaşmalarla bertaraf edilemezken(MK m. 731/f. son), özel hukuk kısıtlamaları yapılacak bir resmi senet ve bunun tapuya şerhi ile herkese karşı etkiye sahip olacak bir şekilde ortadan kaldırılması ve de ğ iştirilmesi mümkündür.

I-Kamu Hukukuna Dayanan Kısıtlamalar  A-Kamu Hukukuna Dayanan Kısıtlamalar  MK’ un 754. Maddesi genel olarak kamu hukukuna ilişkin kısıtlamalar hakkında aşa ğ ıdaki düzenlemeyi kabul etmiştir.  “ Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, do ğ al afetler ve sa ğ lıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; topra ğ ın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, do ğ al güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender do ğ a anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tabidir.”

Kamu Hukukuna Dayanan Kısıtlamalar 1)Kazı ve yapı yaparken uyulacak kurallar MK’ un 739. Maddesi “kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarla belirlenir.” Hükmünü koymuştur. 2)Dikilecek şeylerde uyulacak hükümler MK’ un 741. maddesine göre de “komşu taşınmaz maliklerinin bitki dikerken uymak zorunda oldukları kurallar özel kanunlarla belirlenir.” Hükmünü koymuştur. 3)Araziye sınırlık koyma mecburiyeti MK’ un 749. maddesine göre “arazinin sınırlıklarla çevirme yükümlülü ğ ü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.” Bu mecburiyette kamu hukukuna dayanır. 4)Topra ğ ın iyileştirilmesi MK m. 755 göre Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Di ğ er malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütü ğ ünün beyanlar sütununda gösterilir.

II-Özel hukuk kısıtlamaları  MK’ un 731. ve izleyen maddelerinde “Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları” başlı ğ ı altında esas itibariyle özel hukuk kısıtlamaları karakteri taşıyan hükümler yer almaktadır. Bunun dışında MK m. 194, MK m. 199, MK m.223/2, MK m. 652, m. 240, MK m. 720, MK m. 724, MK m. 725/f. 2 ve MK m. 698 maddeleri de çeşitli sınırlamalar getirmektedir. a)Do ğ rudan do ğ ruya kısıtlama- dolaylı kısıtlama ayrımı:  Maliki mülkiyete ait bazı yetkileri kullanmama veya başkasının kullanmasına müsaade yükümlülü ğ üne do ğ rudan do ğ ruya kısıtlama denir(MK. m. 747).  Bir kişiye taşınmaz malikine karşı yenilik do ğ uran hak tanınmasına ve bu hakkın kullanılması halinde malik olan kişinin o kişi lehine mülkiyeti devir veya bir sınırlı ayni hak kurma borcu altına girmesine dolayısıyla kısıtlamalar denilmektedir b)Sınırlandırılan yetkiye göre ayrım:  Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarını, mülkiyet hakkını oluşturan yetkilerden sınırlandırılan yetkiye göre, kullanma ve yararlanma hakkının kısıtlamaları, tasarruf yetkisinin kısıtlamaları şeklinde bir ayrıma tabi tutmakta mümkündür. c) Korunan kişilere göre ayrım:

Paylı mülkiyete yasal ön alım hakkı Tanım: Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarında birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde, di ğ er paydaşlara aynı şartlarda bu payın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik do ğ uran bir haktır(MK m. 732) YYasal ön alım ancak paydaş olmayan bir kimseye yapılan satışta kullanılabilir. (Sözleşmeden do ğ an ön alın bakımından herhangi bir satış veya ekonomik olarak satışa eşde ğ er bir işlem ön alım hakkının kullanılmasına yol açarken, ) ÖÖn alım hakkı, alıcıya dava açılarak kullanılabilir(MK m.734/f. 1). Hakkın dava dışında kullanılması mümkün de ğ ildir.

 Sözleşmeden do ğ an ön alım hakkının kullanılmasından do ğ an sonuç ile esas itibariyle aynı esaslara tabidir.  Noter aracılı ğ ı ile bildirilir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildi ğ i tarihin üzerinde üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.  Şayet paydaşlarda bir kısmı ön alım hakkını kullanır, di ğ erleri kullanmazsa, sadece kullananlar nazara alınır. Soru: paydaşlarda bir kısmı veya hepsi ön alım hakkını kullanırsa o zaman alınan pay paydaşlar arasında nasıl bölünür?  MK. m. 733/f. 2 uyarınca resmi şekilde yapılacak bir sözleşme veya tapuya verilen bir şerh ile vazgeçilebilir.

3)Komşular lehine konulmuş kısıtlamalar TMK m Taşınmazın kullanılma tarzına ait kısıtlamalar 2. Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar 3. Komşu araziye ait a ğ açların kök ve dallarının kendi arazisine geçmesine katlanma yükümlülü ğ ü: 4. Suların akış tarzına engel olmama yükümlülü ğ ü 5. Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülü ğ ü 6. Zorunlu geçit: Geçit irtifakı kurma yükümlülü ğ ü: 7. Zorunlu su: Kaynak irtifakı kurma yükümlülü ğ ü: 8. Komşuluk için gerekli şeylere ve masraflara katılma yükümlülü ğ ü:

a)Taşınmazın kullanılma tarzına ait kısıtlamalar MK m. 737 Kural: Taşınmazın ola ğ an kullanımı sonucu do ğ an ortaya çıkan taşkınlıklara komşular katlanmakla yükümlüdürler. İ stisna: Hoş görülebilecek taşkınlıklardan kaçınmalıdır.  Taşkınlık halleri sadece kanunda belirtilenlerle sınırlı de ğ ildir. (manevi, olumlu veya olumsuz fiil şeklinde de olabilir)  Hoş görülebilecek taşkınlı ğ ın olup olmaması hakim takdir edecektir. Yargıtay: Taşkınlı ğ ın olup olmadı ğ ını hakim objektif ölçülere göre belirlemelidir.  Öncelikle taşkınlı ğ ın önlenmesi ve ya hoş görülebilecek sınırlara çekilmesi için hangi önlemlerin alınması gerekti ğ i araştırılmalıdır…

b)Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar TMK m. 738 Kural: Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, zarar vermekten kaçınmak zorundadır.  Kendi arazisinde yapılan faaliyetler bakımından bir sınırlandırma getirilmektedir.  Sınırı ihlal ederse taşkın yapıya dair hükümler uygulanır. (TMK m. 738/II)  Kayna ğ ın kesilmesi ve kirletilmesi durumunda MK 757 ve 758 uygulanır.

c)Komşu araziye ait a ğ açların kök ve dallarının kendi arazisine geçmesine katlanma yükümlülü ğ ü TMK m. 740  Zarar vermiyorsa katlanmak zorundadır.  Zarar verirse kesilmesini talep edebilir kesilmezse kendisi kesebilir  Ekilmiş ve üzerine yapı yapılmış arazisine ait a ğ açların kök ve dallarının kendi arazisine geçmesine katlanan kimse bunları toplama hakkına haizdir.  Fakat bu eklenti ve bina üzerindeki dallara aittir.  Zarar ve kusur aranmaz.

d)Suların akış tarzına engel olmama yükümlülü ğ ü TMK m. 742 Kural: Üst taraftaki arazi maliki, alt taraftaki araziye akan suların do ğ al akış tarzını de ğ iştirmez. Bu kural do ğ al olarak akan sular için geçerlidir. İ stisna: İ htiyacı olan kadar kullanabilir.  Zarara neden olsa bile do ğ al şekilde akan suların akışına engel olmaması gerekir.  Arazi maliki suyun akışını temin etmek için önlemler almak zorunda de ğ ildir. TMK m. 743 Kural: Fazla suyun akıtılmasına komşu katlanmakla yükümlüdür. İ stisna: boşaltma dolaysıyla akan sular gideri üsteki taşınmaz malikine ait olma üzere suyun akıtılması için mecra yaptırabilir.

e)Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülü ğ ü (2/1) TMK m. 744 Şartları: 1. Mecra geçirilmesine gerçekten ihtiyacı olmalıdır. 2. Başka yerden geçirilmesinin imkansız veya aşırı ölçüde masraflı olmalıdır 3. Zararın tamamıyla peşin ödenmiş olmalıdır 4. Mecra geçirilmesi komşuluk ilişkisine dayanmalıdır. (Komşu sayılmayanlar anlaşarak geçirebilirler )  TMK m. 744 su gaz elektrik gibi akıcı maddelerin geçidi için uygulanır.  Zararın hesaplanmasında taşınmazın tamamı üzerinde sebep oldu ğ u de ğ er kaybı da dikkate alınmalıdır.  Kanuni bir irtifak hakkı söz konusudur. Di ğ er sınırlı ayni haklar karşısında önceli ğ i vardır.

e)Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülü ğ ü (2/2) TMK m. 745  Yükümlü taşınmaz maliki, kendi menfaatinin hakkaniyete uygun bir biçimde gözetilmesini isteyebilir.  Arazinin üzerinden geçecek mecralarda ola ğ anüstü durumlar varsa malik, bu mecraların üzerinden geçirilece ğ i arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir. TMK m. 746  Durum de ğ işirse, yükümlü taşınmaz maliki, mecranın kendi yararına olarak başka bir yere nakledilmesini isteyebilir.  Yer de ğ iştirme giderleri, kural olarak mecra hakkı sahibine aittir.  Özel durumlar haklı gösterdi ğ i takdirde, taşınmaz maliki de giderlerin uygun bir kısmına katılmakla yükümlü tutulabilir.

f) Zorunlu geçit: Geçit irtifakı kurma yükümlülü ğ ü (2/1): MK m. 747  Hak yenilik do ğ uran bir haktır.  Bu hak özünü komşuluk hukukundan alır. Bu nedenle komşuluk ilişkilerinin tabi oldu ğ u ilkeler dikkate alınmalıdır. Şartları 1. Yola çıkmak için geçit bulunmaması veya ihtiyacı karşılamaması 2. Başka komşudan talep edilmesi gerekmemelidir (En uygun düşen ve daha sonra en az zarar görecek komşular seçilmelidir.) 3. Denkleştirme bedeli ödemelidir. Soru: kamu hüküm ve tasarrufunda bulunan arazilerden geçit hakkı talep edilebilir mi?  Di ğ er sınırlı ayni haklar karşısında önceli ğ i vardır.

f)Zorunlu geçit: Geçit irtifakı kurma yükümlülü ğ ü (2/2) TMK m. 748  Özel kanun hükümlerine tâbidir.  Özel kanun hükmü yoksa yerel âdet uygulanır.  Do ğ rudan do ğ ruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütü ğ üne tescil edilmeksizin do ğ ar.  Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.

g)Zorunlu su: Kaynak irtifakı kurma yükümlülü ğ ü: TMK m. 761  Su ihtiyacı bulunan komşu lehine bir kaynak irtifakı kurma yükümlülü ğ ünü kabul etmiştir.  Yer altı sular ilgili kanuna tabidir. Şartları: 1. Kaynak sahibinin kendi ihtiyacından fazla suyu bulunmalıdır. 2. Gerekli suyu aşırı zahmet ve giderlere katlanmaksızın sa ğ lama imkanı bulunmamalıdır. 3. Gerekli bedeli ödemelidir.  İ rtifak kurulduktan sonra irtifakın gere ğ ine uymalıdır. Engel olamaz ve her türlü kolaylı ğ ı sa ğ lamalıdır

h) Masraflara katılma yükümlülü ğ ü: TMK m. 750  Her taşınmaz maliki, yapılan masraflara kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.  Genel bir katlanma ödevi öngörülmüştür.  Eşyaya ba ğ lı borç niteli ğ inde olup her taşınmaz maliki sorumludur.  İ lgili maddenin özel görünümü TMK m. 249 ve TMK m. 720’de öngörülmüştür.

4)Herkesin yararlanabilece ğ i kısıtlamalar: a)Orman ve meralara girme b)Düşen şeylerin aranması c)Zorunluluk hali

a)Orman ve meralara girme: TMK m. 751  Özel mülkiyete ait araziler için söz konusudur. Orman yo ğ un şekilde a ğ açların bulundu ğ u geniş arazi parçasındır. Mera hayvan otlanması için kullanılan geniş arazi parçasıdır.  Bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer'asına girebilir.  Oralarda yetişen yabani meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel adetlerin izin verdi ğ i ölçüde toplayıp alabilir.

b)Düşen şeylerin aranması:  MK m. 752’  Başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı o ğ ulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır.  Söz konusu şeyler talepte bulunan kişinin mülkiyetinde bulunmalı ve kusuru bulunmamalıdır  Arazi maliki, u ğ radı ğ ı zararı talep edebilir.(hapis hakkı)  Arazi maliki izin vermezse sorumlu olur.

c)Zorunluluk hali: MK m. 753 Unsurları: 1. Kişiye/mala yönelmiş zarar veya tehlikenin derhal meydana gelecek nitelikte olması 2. Zarar/tehlikeden korunmak için üçüncü kişinin malına zarar vermek kaçınılmaz ve elverişli olmalı 3. Önlenmek istenen zarar/tehlikenin verilen zarardan daha büyük olması 4. Yapılan saldırı veya tehlike ile ilişkisiz üçüncü kişinin malına tecavüz edilmesi

Taşınmaz malikin sorumlulu ğ u  TMK m. 730 ve 684  Taşınmaz malikinin sorumlulu ğ u kanunun emretti ğ i "özen gösterme borcunun ihlaline dayanan, bir kusursuz sorumluluktur". Taşınmaz malikinin taşkın kullanımı sayılan fiiller:  Müspet taşkınlık: Bir taşınmazda oluşup komşu taşınmazlar üzerinde zararlı etkileri olan müdahalelerdir.  Manevi taşkınlık: Bir taşınmazın işletilmesi ve kullanımı sonucu, komşu taşınmazlarda yaşayan kişilerin ruhsal yapılarının etkilenmesidir. Örn. Mezbaha, umumi hela  Menfi taşkınlık: Aşırı yüksek yapı veya görüşün engellenmesi vs.

Taşınmaz malikin sorumlulu ğ u Şartları: 1. Mülkiyet hakkının yasal kısıtlamalara aykırı kullanılmış olması 2. Zarar do ğ muş olması 3. Nedensellik ba ğ ının bulunması gerekir Sorumlu tutulabilecek kimseler Soru: sınırlı ayni hak sahipleri ve di ğ er kullananlar sorumlu olur mu?) Soru: Kamu tüzel kişiler MK m. 730’dan yaralanabilirler mi? Hakları: 1. Eski hale getirme 2. Tehlikenin giderilmesi 3. Tazminat