Konu 9: TAŞINMAZ MÜLKİYETİN SINIRLANDIRILMASI,YİTİRİLMESİ VE TAŞINIR MÜLKİYETİN EDİNİMİ

Taşınmaz Mülkiyetin Sınırlandırılması Toprak mülkiyetini sınırlandırılması kamu hukuku tarafından getirilmektedir. Pek çok ülkenin yasalarında toprak mülkiyetine geniş kısıtlamalar getirilmiş olup mülkiyet hakkı diğer hukuksal haklar kategorisine indirgenmiş durumdadır. Kamu hukuku yönünden mülkiyet hakkına en büyük sınırlamayı ’’Mülkiyet hakkı toplumun yararına aykırı olamaz’’ görüşüyle 1982 tarihli Anayasamız ortaya koymaktadır.

Anayasa Mahkemesi de bir kararında aynı görüşü benimsemiştir: ’’Mülkiyet hakkı eski anlamında ferdin dilediği şekilde kullanabileceği bir hak ve sınırsız bir hürriyet olmak niteliğini çoktan yitirmiştir, mülkiyet anlayışı bu hakkın bir bakıma, sosyal yapıda bir hal olduğu yolunda gelişmiş, birçok haklar gibi bu hakkın da kamu yararı amacıyla sınırlanabileceği ilkesi kabul edilmiştir. Mülkiyet hakkı Anayasamızda sınırsız bir hak olarak tanınmamış, fert yararı ile toplum yararının karşılaştığı alanlarda toplum yararı üstün tutulmuştur.’’

Kamu hukuku yönünden toprak mülkiyetine konan sınırlamalardan başka, özel hukukta bu mülkiyete yasalardan ve sözleşmelerden gelen kısıtlamalar koymuştur. Ancak kamu hukuku ve özel hukuktaki sınırlamalar arasında bir ayrım yapmak gerekir;

 Kamu hukukundan doğan sınırlamalar kişiler tarafından değiştirilemez veya kaldırılamaz. Çünkü bunlar kamu çıkarları göz önüne alınarak konmuş kısıtlamalardır.  Özel hukuktan doğan daraltmalar ise kişilerin iradesiyle kaldırılabilir veya değiştirilebilir. Ancak bunun da resmi bir senetle yapılması ve tapu kütüğüne yazılması gerekir.

1) Yasal önalım hakkı Yasal önalım hakkı, bir taşınmaz malın satılması halinde, onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkıdır. ‘’ Bir taşınmazın paydaşlarının, onun bir payını alan üçüncü kişiye karşı yasal önalım hakları vardır.’’ Yani paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, öbür paydaşlar önalım haklarını kullanıp satış bedelini ödeyerek bu payı kendileri alabilirler.

Bu hak yasadan ya da sözleşmeden doğmaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı; Bir taşınmaz malın sahibi veya hissedarı tarafından o taşınmaz üzerinde mülkiyet payı bulunmayan bir üçüncü kimseye sözleşme ile tanınan önalım hakkıdır.

 Taşınmaz malda hisse sahibi olmak bu hakka sahip olmak için yeterlidir. Hissenin çok veya az oluşunun önemi yoktur.  Yasadan doğduğundan tapu kütüğünde belirtilmesine gerek yoktur.  Sözleşmeden doğan hakkın sözleşmesinin noterce düzenlenmiş olması gerekir.

2) Ağaç, dal ve köklerin komşu mülke geçmesi Yurttaşlar Yasamız komşuların birbirine zarar vermemesi için, bazı kurallar koymuş ve komşu hakkından dolayı asıl mülk sahibinin hakkını kısıtlamıştır. Toprak sahibi, kural olarak kendi mülkü üzerindeki ağaçların köklerinin ve dallarının komşu mülke taşmamasına dikkat etmelidir.

Toprak sahibinin ağaçları, komşu mülkte ekili bitkilere zarar veriyorsa, onlara gölge yapıp güneşine engel oluyorsa, toprağın suyunu çekiyorsa ve komşu mülke farklı zararlar veriyorsa komşunun yapabileceği işlemler vardır bunlar;  Komşu o dal ve kökleri kesip kalıntılarını alabilir.  Komşu topraktaki ağaç dallarının kendi yapı ve ekinleri üzerine geçmesine göz yumarsa, kendi toprağına taşan dallarda yetişen meyveleri ve bunlardan düşenleri toplayıp alabilir.

3) Zorunlu geçit Bazı tarlaların diğer mülklerle çevrili olmasından dolayı genel yola çıkışları yoktur. Bu durum çevrili mülk sahibi için zararlıdır. Çiftçinin ürününü genel yola taşıması ve tarlasına gidip gelmesi gerekir bunun için komşunun tarlasından, bahçesinden tam değerini ödemek karşılığında kendisine geçit hakkı verilmesini isteme hakkı vardır. Bu hak zorunluluk durumunda kullanılabilir ve tapu kütüğüne yazımı gerekir.

4) Başkasının toprağına girmek Yurttaşlar Yasamız bazı durumlarda toprak sahibine, başkalarının kendi toprağına girmesine katlanmak zorunluluğu yüklemiştir. Bu zorunluluk üç durumda meydana gelmektedir bunlar;  Başkasının orman ve merasına girmek.  Bir kimsenin tarlasına düşen şeyleri veya giren hayvanları aramak.  Zorunlu nedenlerden dolayı bir tehlikeden kaçmak.

Bu üç durum gerçekleştiğinde toprak sahibi mülkiyetine girilmesine izin vermek zorundadır. Ancak bu yüzden bir zarar meydana gelmişse toprak sahibinin bir ödence istemeğe ve bu ödenceyi alıncaya değin mülkiyetine giren nesneleri alı koyma hakkı vardır.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİN YİTİRİLMESİ Yurttaşlar Yasamıza göre mülkiyetin yok olması mutlak ve göreceli olarak ikiye ayrılmaktadır. Mülkiyetin tamamen yok olması mutlak olarak bitmesidir, mülkiyetin bir kişi için son bulup, başka bir kimse için başlaması mülkiyetin göreceli olarak bitmesidir. Bu üç biçimde gerçekleşir.

a) Taşınmazın bırakılması Bırakma mülkiyetin ortadan kalkması sonucunu doğuran bir durumdur. Geliri az olan ya da hiçbir gelir getirmeyen buna karşılık vergi bakım vb. yükümlülükleri ağır olan bir taşınmazın elden çıkarılmak istenmesi durumudur. Taşınmazın bırakılması için tapu idaresine yapılacak bir açıklama ile kütükteki yazımının silinmesi gerekir.

b) Taşınmaz malın yok olması Taşınmazların bir parçası ya da tamamı büsbütün yok olabilir. Bu durum;  Deprem  Toprak kayması  Su basması  Bir nehrin yatak değiştirmesi Gibi doğal afetler sonucu meydana gelmektedir.

c) Kamulaştırma Kamu yararı adına, öngörülen bedeli ödenerek, bir taşınmazın sahibinin elinden rızası aranmaksızın alınmasına kamulaştırma denilir. Böylece taşınmaz özel mülkiyetten çıkıp kamu malları arasına girmektedir. Yargıtayın kararlarına göre, mülkiyet, kamulaştırma bedelinin kamulaştırılan mülkün sahibine ödenmesi veya onun adına bir bankaya yatırılması anında, mülkiyet kamu kuruluşlarına geçer.

TAŞINIR MÜLKİYETİN EDİNİMİ Taşınır mülkiyetinin konusunu bir yerden başka yere götürülebilen nesneler ile taşınmaz mülkiyetin kapsamına girmeyen ve edinime elverişli bulunan doğal güçler oluşturmaktadır. Taşınmazlarda olduğu gibi, taşınırlarda da mülkiyetin kazanılması devren ve aslen olarak iki biçimde gerçekleşebilir.

Taşınır mülkiyete örnek verecek olursak hayvanları ele alabiliriz. Hayvan alım satımı söz konusu olduğunda, genel olarak hayvanlar alıcıya teslim edilmiş olmadıkça mülkiyet kazanılmış olmaz. Hayvan satışlarında hayvanın kullanmaya elverişliliğini ya da değerini ortadan kaldıracak bozuklukların görülmesinde satıcı bu bozuklukların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur. Buna satıcının satılandaki bozuklukları sağlama borcu denmektedir.