YÜKLENİCİDEN TEMLİK ALINAN KİŞİSEL HAKKA DAYALI OLARAK AÇILAN DAVALAR.

... konulu sunumlar: "YÜKLENİCİDEN TEMLİK ALINAN KİŞİSEL HAKKA DAYALI OLARAK AÇILAN DAVALAR."— Sunum transkripti:

1 YÜKLENİCİDEN TEMLİK ALINAN KİŞİSEL HAKKA DAYALI OLARAK AÇILAN DAVALAR

2 Görev  Konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar da Tüketicinin Korunması Kanunu kapsamına alınmıştır.  Bu kanun uygulaması ile ilgili çıkacak her türlü ihtilaflara tüketici mahkemelerinde bakılması gerekir.

3  Bu tür davalarda, davacı tüketici, yüklenicinin temlikine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan,  O yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa davanın tüketici mahkemesinde görülmesi aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması gerekir.

4 Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

5  Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleştiğinde kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir.  Yüklenici bu şahsi hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

6  Alacağın temliki, hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.  Alacağın temliki ve borcun nakli 818 sayılı BK’nun 162 ila 181. maddelerinde 6098 sayılı yeni BK’nun ise 183 ila 206 maddelerinde düzenlenmiştir.

7  Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar.  Bu ihtiyacın; sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır.  Aslında arsa sahibinin kural olarak 818 sayılı BK’nun 364. maddesi ile 6098 sayılı yeni BK’nun 479. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

8 Alacağın temliki  Alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir.  818 sayılı BK’nun 163. maddesi ile 6098 sayılı yeni BK’nun 184. maddesi gereğince temlik sözleşmesi yazılı olarak yapılabilir. Bu hüküm, temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir.  Uygulamada üçüncü kişiler temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya satış vaadi sözleşmesi olarak yapmaktadırlar.

9 Yüklenicinin temliki işlemi ve sonuçları  Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında;  a) Öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin,  b)Ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

10  Temlik, alacağın ona bağlı bütün hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez.  Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder.  Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

11  Temlik, temlik alanla borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olmaktadır.  Zira temlik alan evvelki alacaklının (yüklenicinin) yerine geçmiş, borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

12  Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir.  Temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.

13  Temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. (818 sayılı BK m.167 ile 6098 sayılı yeni BK’nun 188.m.)  Yüklenici, arsa sahibine karşı edimini tamamen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi 818 sayılı BK’nun 81. maddesi ile 6098 sayılı yeni BK’nun 97. maddesi uyarınca yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

14 Yüklenicinin borçları  Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, bir eser meydana getirerek onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder.  Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını 818 sayılı BK’nun 355. maddesi ile 6098 sayılı yeni BK’nun 470. maddesinden alır.

15  Eseri meydana getirmek ve iş sahibine teslim etmek (binayı sözleşmeye,fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur.  Asıl olan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

16 Sözleşme iradi olarak feshedilmişse  Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme iradi olarak feshedilmişse (veya) davalı yüklenici davacıya yaptığı temlik işlemine rağmen temlikin dayanağı olan inşaat sözleşmesini feshetmiş ise;  Bu durumda davacıya yapılan temlik işlemi hüküm ve sonuç meydana getirmez, sadece bir taahhüt işlemi olarak yükleniciyi borçlandırır. Davacı artık yüklenicinin temlik işlemine dayanarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunamaz.

17  Davacı akidi olan yükleniciden 818 sayılı BK’nun 96.maddesi ile 6098 sayılı yeni BK’nun 112. maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlal etmesidir.  Borçlunun taahhüdü, bir akte dayandığından buna “akdi tazminat”, borçlunun sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denilmektedir.

18 Müspet zarar  818 sayılı BK’nun 96. maddesi ile 6098 sayılı yeni BK’nun 112. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise, bu vaziyetle mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.  Bu durumda mahkemece, bilirkişilerden rapor alınarak davacının isteyebileceği müspet zarar hesaplattırılmalı, davalı yükleniciden tahsiline karar verilmelidir.

19 TAHSİS KARARLARINA DAYALI DAVALARI TAHSİS KARARLARINA DAYALI DAVALARI

20 Tapu tahsis belgesine dayalı tescil davaları  Tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmayıp yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesidir. (Yargıtay HGK’nun 4.12.1996 ve 1996/14-763-864 Kararı)  Tapu tahsis belgesinin varlığı tahsis edilen yerin tahsis yapılan kişi veya mirasçıları adına tescili için yeterli değildir.

21 Tescil Koşulları  Hukuki yönden geçerliliğini koruyan bir tapu tahsis belgesinin bulunması,  Tahsise konu yerde 3194 sayılı Yasanın 18.m. uyarınca imar planı veya 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasa uyarınca ıslah-imar planlarının yapılmış olması,  İlgilisine, tapu tahsis belgesi gereğince bir başka yerden tahsis yapılmamış olması,

22  Tahsise konu yerin kamu hizmetine ayrılmamış ve imar planına göre konut alanında kalmış olması,  Tahsise konu yer ile tescili istenilen taşınmazın aynı yer olup olmadığı ve taşınmazın niteliklerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde keşif yapılması,

23  Tahsise konu arsa bedelinin ödenmiş olması, ödenmemiş ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin saptanarak hükümden önce mahkeme veznesine depo edilmiş olması.  İmar parsellerinin oluşturulması sırasında, şuyulandırmaya tabi tutulan parselden 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasanın 18/b-c maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı kesilip kesilmediğinin, kesilmiş ise uygulanan oranın saptanması gerekir.

24  Tescil isteğinin kabulü için yasal koşulların oluştuğu kabul edildiği takdirde, 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasanın 10/C-2 maddesi gereğince tahsise konu yerde uygulanan düzenleme ortaklık payının (DOP) davacıyı da bağlayıcı nitelikte olduğu dikkate alınarak tahsis miktarından bu oranda yapılacak indirimden sonra kalan miktarın tesciline karar verilmelidir.

25 Tahsis Sahibinin Hakkını Başkalarına Devredebilmesi İçin Gerekli Koşullar Tahsis Sahibinin Hakkını Başkalarına Devredebilmesi İçin Gerekli Koşullar

26  Bu tür davalarda davacı taraf, 2981 sayılı İmar Affı Kanunu uyarınca hak sahibine tahsis edilen dava konusu taşınmazı satış sözleşmesiyle temlik aldığını belirterek adına tesciline (olmadığı takdirde tazminata) karar verilmesini istemektedir.  Kanunun amacı; imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu işlemlere dair müracaat, tespit, değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer hususları belirlemektir. (1.m.)

27  Kanun imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki yapı maliklerini hedeflemiştir. Başka bir anlatımla, kanunda belirtilenlerin dışındaki kişilerin İmar Affı Kanununa dayanarak istemde bulunma olanakları yoktur.  Ne var ki, 2981 sayılı Kanunun Uygulamasına Dair Yönetmeliğin 25.maddesi, kanun kapsamında kalan kişilere yapılan tahsisin bunlar tarafından üçüncü kişilere temlikine imkan tanımıştır.

28  Ancak bu gibi durumlarda da tahsis sahiplerinden devralan kişilerin 2981 sayılı Kanundan yararlanıp yararlanamayacağı hususunun araştırılması gerekir.  2981 sayılı Kanunun 13/a hükmüne göre, arsa tahsis edilecek kimselerin kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırları içinde ev yapmaya müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü işyeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması zorunludur.

29 TEMLİKEN TESCİL DAVALARI TEMLİKEN TESCİL DAVALARI

30 I. Başkasının Arsasına Bina Yapılması Nedeniyle (TMK m 724 )

31  TMK’nun 684. ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur.  Ancak, yasa koyucu bu tür davalara konu taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

32  Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

33  TMK’nun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.  Taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı ise bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ile ileri sürülebilir.

34  Malzeme sahibinin TMK’nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için gerekli koşullar;

35 a) Malzeme sahibinin iyiniyetli olması (Sübjektif koşul)  Taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyet, TMK’nun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyettir.  Malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesi veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmaması ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunması gerekir.

36  Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır.  14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur.  Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

37 b) Yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması (Objektif koşul)  Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır.  İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır.

38 c)Yapıyı yapanın taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi  Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de,  Büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı,  İptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

39 İfraz koşulu  Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

40 II.Taşkın Yapı Nedeniyle Açılan Davalar (TMK m.725)

41  Yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere TMK’nun 684/1 ve 718/2 hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar.  TMK’nun 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş olup, anılan hüküm; "Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmaz bütünleyici parçası olur. "Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmaz bütünleyici parçası olur.

42  Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir" şeklindedir.

43  Böylece, muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine aşağıdaki koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.

44  Bunun için:  1-Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.

45  2- Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir.  Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaatı yapan hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de TMK’nun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.

46 Sübjektif koşul  3-Bu inşaatı kendi malzemesi ile yapan kişinin iyiniyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir. (5.7.1944 tarihli ve 12/26 sayılı YİBK)

47  İyiniyetin ispatı taşkın yapı malikine ait ise de iyiniyet iddia ve savunması def'i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden göz önünde tutulmalıdır.(14.2.1951 ve 17/1 sayılı YİBK)

48  Taşkın binanın bulunduğu taşınmaz maliki veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin, taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren onbeş gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır.  İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini, zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak gerekir.

49  4- Taşkın inşaatın yıkılması gerekip gerekmediğinin saptanması;  Uygulama ve doktrinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen bu şarttan inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının mukayese edilmesi anlaşılmalıdır. Değer kaybı, sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır.  Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle tespit ve takdir edilmeli, önceden ödenen bedel var ise mahsup edilmek suretiyle arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.

50 İfraz koşulu  5-Aranacak diğer bir koşul da taşkın kısmın ana taşınmazdan ayrılarak müstakil parsel oluşturacak şekilde veya ait olduğu taşınmazla birleştirilerek ifrazen tescilinin mümkün olması koşuludur.

51 III.Başkasının Arsasına Ağaç Dikilmesi Nedeniyle (TMK m. 729 )

52  Arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.(TMK m.718/2)  TMK’nun 729. maddesi bu kuralın istisnalarından birisini düzenlemiş, zemin ile üzerindeki bitkiler arasındaki bağlantıyı kesmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise bitki sahibine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.  Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerine menkul niteliği taşımayan bitki dikilmiş olmalıdır.

53 Sübjektif koşul  Bitkiyi dikenin (taşınmazı bağ ya da bahçe haline getirenin) iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu ya da 5.7.1944 tarihli ve 12/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir.

54 Objektif koşul  Dikilen ağaçlar ya da bağ zeminden açıkça daha fazla değer taşımalıdır.

55 İfraz Koşulu  Dikilen şeylerin üzerinde bulunduğu arazi parçası, davalıya ait taşınmazın bir kısmı üzerinde kalıyorsa, bu yerin ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gereklidir.

56  İptale konu olacak zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

57  Yukarıdaki koşulları taşıyan bağ ya da bahçe sahibi, kanunun kendisine tanıdığı bu kişisel hakkını da bitkileri dikip yetiştirirken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı kullanmalıdır.  Taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı bu kişisel hak ancak; bitki dikip yetiştiren kişiyi bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

58 ÖLÜNCEYE KADAR BAKIM SÖZLEŞMELERİ

59  Ölünceye kadar bakım sözleşmelerinde bakım borcuna karşılık bir taşınmazın devri kararlaştırıldığından, bakım alacaklısının ölümünden sonra onun mirasçıları mülkiyeti geçirme borcu ile yükümlüdürler.  Bu yükümlülüklerini yerine getirmemeleri halinde, sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil istemi ile dava açılabilir.

60  Kaynağını 818 sayılı BK’nun 511. ve devamı maddelerinden, 6098 sayılı yeni BK’nun 611 ve devamı maddelerinden alan ölünceye kadar bakım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmelidir.(6098 sayılı yeni BK m.512, TMK m. 545)  Resmi şekilde düzenlenmeyen ölünceye kadar bakım sözleşmelerine değer verilerek tapu iptali ve tescil hükmü kurulması mümkün değildir.(Yargıtay HGK’nun 6.2.2008 tarihli ve 2008/14-70 2008/104 sayılı kararı)

61  Bakım borçlusunun bakıp gözetme yükümlülüğü aksi kararlaştırılmadığı sürece, bakım alacaklısını ailesi içerisine alıp ikametgâh temini, besleme-giydirme, hastalığında tedavi, manevi yönden de her türlü yardım ve desteği sağlama gibi ödevleri kapsar.

62  Bu görevlerin yerine getirilmesi halinde ölünceye kadar bakım sözleşmeleri taraflarına kişisel hak sağladığı için bakım borçlusu ya da onun külli halefleri, bakım alacaklısının mirasçılarına karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirler.

63  Açılan davada bakım alacaklısının mirasçılarının, bakım borçlusunun edimini yerine getirmediği savunması, sözleşmenin bakım borcu yerine getirilmediği iddiasıyla feshini isteme hakkı, bakım alacaklısının sağlığında kullanması gereken bir hak olduğundan dinlenmez.

64 İNANÇ SÖZLEŞMELERİ İNANÇ SÖZLEŞMELERİ

65 Tanım  İnançlı işlemler, inananın teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere mal varlığı kapsamındaki bir şey veya hakkını, inanılana devretmesi ve inanılanın da inanç anlaşmasındaki koşullara uygun olarak inanç konusu şeyi kullanmasını, amaç gerçekleştiğinde ise belirlenen şekilde inanana iade etmesini içeren işlemlerdir.

66  İnanç sözleşmesi ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır. (5.2.1947 tarihli ve 20/6 sayılı YİBK)

67 Yazılı delil başlangıcı  Açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa da, yanlar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) yazılı delil başlangıcı niteliğinde bir belge varsa 1086 sayılı HUMK’nun 292., 6100 sayılı yeni HMK’nun 202. maddesi uyarınca inanç sözleşmesi “tanık” dahil her türlü delille ispat edilebilir.

68 Yemin delili  Yazılı delil veya yazılı delil başlangıcı yoksa inanç sözleşmesi, ikrar (1086 sayılı HUMK.m.236, 6100 sayılı yeni HMK m.188) yemin (1086 sayılı HUMK.m.344, 6100 sayılı yeni HMK 225.m.) gibi kesin delillerle de ispat edilebilr.  Davacının yemin deliline dayanması halinde mahkemenin davacıya bu hakkını hatırlatması gerekir.

69 Zamanaşımı  İnanç sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden 818 sayılı BK’nun 125. maddesi ile 6098 sayılı yeni BK’nun 146. maddesi hükmü gereğince zamanaşımı süresi on yıl olarak kabul edilmektedir.

70 İnançlı Temlik (TMK m.873/2)

71  TMK’nun 873/2 maddesi hükmü gereğince borçlu borcunu ödemediği takdirde alacaklıya taşınmazı temellük etme hakkı veren her türlü sözleşme hükmü geçersizdir.  Bu kural alacaklının borçlunun ödememe halinden yararlanarak taşınmazı elde etmesini önlemek amacıyla getirilmiştir. (Lex commissoria yasağı)

72  Ne var ki, başlangıçtaki temlik “inançlı temlik” olarak yapılmışsa yapılan bu temlik geçerlidir. Zira inançlı temlikte alacaklının borçlunun borcunu ödeyememesi halinde temlik edilen taşınmazı hileli bir şekilde ele geçirmek gibi bir amacı yoktur.

73  Bu gibi işlemlerde mülkiyet daha baştan alacaklı yana geçirilmekte borç ödendiği takdirde borçluya mülkiyeti iade hakkı tanınmakta ve fakat bu şart gerçekleşmezse mülkiyet alacaklı tarafta kalmaktadır. Böyle bir sözleşme ifa yerini tutan edim ile borcun ödenmesi niteliği taşır.

74  Davacı sözleşmedeki ödeme koşulunu sözleşmede kararlaştırıldığı gibi yerine getirdiği takdirde inançlı temlikle davalıya devrettiği taşınmazın mülkiyetinin iadesini isteyebilir.