ERGEN DOĞAN: KONUT POLİTİKASI VE KONUT YATIRIMI BURHAN YILDIZ: VERGİ, KREDİ, GAYRİMENKUL MURAT DURMAZ: TÜZEL ARAÇLAR

Ailelerin konut gereksinimlerini karşılamak için devletlerce saptanan önceliklere göre alınan yasal ve eylemsel önlemlerin tümüne konut politikası denilmektedir. Konut koşulları birçok ülkelerde yurt çapında önem taşıyan toplumsal, ekonomik ve siyasal sorunlar arasına girdikten sonra, toplumsal konut politikası adı verilen amaçlar ve önlemler bütününe duyulan ilgi de artmıştır.

Toplumsal konut politikası kavramı, gelir, konut ölçünü ya da toplumsal sınıf gibi öncelikleri olan, ulusal kalkınma planlarının içinde yer alan ve ilgili ülkelerin kent ve bölge planlama politikaları ile bağdaşması gereken kurallar, amaçlar ve önlemler bütünü olarak tanımlanabilir. Bu tanımın başlıca üç öğesi olduğu ilk bakışta göze çarpmaktadır:

A.Bunlardan birincisi, toplumsal konut politikasının kalkınmanın ereklerine uygunluğunun sağlanmasıdır. B.Tanımın ikinci öğesi ise, toplumsal konut politikasının, ilgili ülkelerin kent ve bölgesel gelişme politikalarına uygun olmasıdır. Konut politikalarının ereğinin yalnız konut gereksinmesini karşılamak olmadığı açıktır. Toplumsal konut politikası tanımının özünde, kent arsalarının kullanılması bakımından, toplum yararına öncelik veren önlemlerin alınması da vardır.

C.Toplumsal konut politikası tanımının üçünçü öğesi ise, bu politikanın öncelikleri olması gereğidir. Toplumsal konut politikasının öncelikleri, toplumsal sınıf, gelir düzeyi, ya da konut ölçünü öncelikleri olabilir. Aa) Devletler, konut politikalarını öncelikle toplumun memur, işçi, yaşlı, emekli, öğretmen ya da gecekondu halkı gibi belli toplumsal sınıf ve kümelere yöneltebilirler.

Bb) Gelir düzeyi önceliği, kamunun konut yardımlarından yararlanacak kümelerin belli bir gelir düzeyinin altında olmaları koşulunu arar. Cc) Toplumsal sınıf ve gelir düzeyi önceliği ile ilgisi bulunan üçünçü bir öncelik de, konut ölçünü (standardı) önceliğidir.

Konut yatırımlarının, ülkemizde toplam sabit anamal yatırımları içinde korkulacak ölçüde yüksek olmadığı öne sürülebilir. Konut mal oluşunun yüksek ve sürekli olarak da artmakta bulunduğu ülkemizde, gereksinimlerin karşılanması her şeyden önce yatırımların artırılmasına bağlıdır. Bunu yapamıyorsak, konut dışı gereksinimlere daha çok kaynak ayırarak sanayileşmeyi hızlandırmak, enflasyondan kaçınmak için yapamıyoruz.

Öte yandan, yapılabilen yatırımlar gereği gibi kullanılmaktadır. Bir yandan hızlı kentleşmenin yarattığı konut gereksinmesi, öte yandan konut mal oluşunun normal koşullarda %20’sine ancak varan ‘arsa payı’nın ülkemizde yapım mal oluşunun %60’ına kadar yükselebilmesi, yapı gereçleri fiyatlarının aşırı ölçülerde yükselmesi, tüketici eğilimlerinin, gerçek gereksinmelere yanıt verecek nitelikteki konutlardan çok, geniş ve pahalı konutlara yönelmiş olması ve bu eğilimin, kentleşmenin ve gösterişçi tüketim eğilimlerinin de etkisiyle güç kazanması; konuta ayrılan kaynakların yetersiz ve etkisiz kalması sonucunu doğurmuştur.

Aa )Konut yatırımlarının büyük bir bölümünün, sahiplerinin oturacağı, ‘mülk konut’ (iye konutu) yapmaya yönelmiş olduğu açıktır. Anayasa’da, herkesin konut sahibi yapılması görevinden değil, fakat ‘konut ihtiyacının karşılanmasından’ söz edilmektedir. Bu karşılama, kiralık konutta oturmakla da olur.

Bb) Kurum konutu (lojman): Kamu kuruluşları, kendi memur ve görevlileri için, konut pazarına düşük kiralı konut da sunabilirler. Bunlara kurum konutu (lojman) adı verilir. Kent bilim terimleri sözlüğü, kurum konutunu ‘Görevlilerinin oturması için kimi kuruluşların yaptırdıkları düşük kiralı (tutmalıklı) ya da kira karşılığı olmayan konut’ olarak tanımlamaktadır.

Ülkemizde, kurum konutu konusu, Ankara’nın başkent olmasından sonra orada sayısı hızla artan memur ailelerini barındırmanın bir yöntemi olarak ele alınmıştır. Memur konutları sorununun özellikle Ankara’da büyümesi üzerine 1944 yılında Memur Konutları Yasası çıkarılmış ve bununla, Bayındırlık Bakanlığı, gerekli görülen yerlerde memur konutları yaptırmak üzere yetkili kılınmıştır. Çünkü, yasada Ankara’ya öncelik veren bir hüküm bulunmaktaydı.

Bunun yanı sıra, kurum konutları konusunda şu yöntemlerin izlenmesi kararlaştırılmıştır: 1.Yüksek düzeydeki yöneticiler için 300 birimlik bir projenin Ankara’da uygulanması, 2.Memur konutları siteleri:Devlet memurlarının yoğun olduğu illerde 200 birimlik semtlerin oluşturulması. Bunlardan ilkine, 1983’te Ankara’da başlanmıştır. 3.İllerde devlet memurları siteleri; geri kalmış yörelerdeki illerde 50’şer birimlik kurum konutları. 4.Toplu köy konutları; kırsal kalkınma projelerinin uygulandığı yörelerde 6’şar dairelik kurum konutu uygulamaları.

Vergi, üretimi artırmanın bir aracı olarak kullanılabilir. Yalnız gelir sağlamak değil, aynı zamanda toplumsal ve ekonomik kimi ereklerin gerçekleştirilmesi de vergi politikasının amaçları arasında yer alır. Ülkemizde konut bunalımlarının duyumsanmaya başlandığı 2. Dünya savaşı yıllarından sonra, konut üretimini artırma çareleri arasında, vergi bağışıklıkları sağlamak yönteminden geniş ölçüde yararlanılmıştır.

Vergi politikası yoluyla, konut üretiminin artırılması, toplumsal nitelikli konutların özendirilmesi, yapımcının lüks konut yapımından caydırılması, daha sonraki yıllarda da sürmüştür. Bunun dışında, hükümetler büyük konut izlencelerini genel bütçeden ayrılacak ödeneklerle desteklemeyi, enflasyonist etkilerini göz önünde bulundurarak uygun görmedikleri takdirde, lüks tüketim maddeleri ve özellikle ülke dışından getirilen tüketim maddeleri üzerine özel vergiler koyarak, konut finansmanında bunlardan yararlanmak isteyebilirler.

Yani çok tüketerek konut sorununun çözümüne katkıda bulunması beklenen tüketici kitleler, tüketimlerini geniş ölçüde kısmayı yeğleyebilirler. Bu durumda, beklenen sonuç da elde edilemez. Ayrıca, elde edilen fondan ekonomik kalkınmaya doğrudan doğruya katkısı olan kesimlerde çalışan insanların yararlandırılmaması ve lüks konutların finanse edilmesi durumunda da bu tür vergilerle konut sorununun çözümüne olanak bulunamaz.

Kamu kuruluşlarınca verilen krediler, dar değişmez gelirli ailelerin konut sahibi olmalarına yardım eder. Geçmişte, Türkiye Emlak Kredi Bankası, SSK BAĞ-KUR, dar gelirliler, işçiler, esnaf ve bağımsız çalışanlar, ordu personeli için konut kredisi (ipotek kredisi) vermişlerdir. Kamu kurum ve kuruluşlarının, devlet bankalarının konut kredisi verebilmeleri, konut kesiminde belirlenecek toplumsal ve ekonomik ereklere ulaşmayı kolaylaştırır. Çünkü, bu kurum ve kuruluşların verecekleri kredilerin toplumsal konut politikasının amaçlarına yöneltilmesini devlet kolaylıkla sağlayabilir.

Kendi olanaklarıyla konut sahibi olamayan dar gelirli ailelerin küçük biriktirimlerini, konut istemine dönüştürecek bir kredi politikası, konut üretiminin artmasına yardımcı olur. Kredi kurumları, ancak toplumsal konut politikasının öngördüğü tipteki konutları desteklerler. Örneğin, planlı döneme girildikten sonra, kamu kredileriyle yalnız, toplumsal nitelikli konutların yapımına yardımcı olunmuştur.

Konut için ödünç para (kredi) veren kuruluşların bu paraları belli bir geri ödeme süreci içinde alamamaları durumunda, bu para ile satın alınan konutları satarak alacaklarına karşılık tutmalarına dayanan dizgeye ipotek karşılığı konut edinme dizgesi (mortgage) adı verilmektedir.

Taşınmaz malların bireylerin iyeliğinde bulunduğu ülkemizde, bu varlıkların birer toplumsal güvenlik ya da kar elde etme aracı olarak kullanıldığı dikkat çekmektedir. Bir başka deyişle, serbest piyasa ekonomisinin kurallarına bağlı olarak, taşınmaz mallar, ellerinde akçal olanak bulunan gerçek ya da tüzel kişilerce, konutun da aralarında bulunduğu kentsel işlevlere ayrılmak üzere alım ve satım konusu yapılmaktadır. İşte bu işlevi gören kuruluşlardan biri, son yıllarda adı çok duyulmaya başlayan taşınmaz mal yatırım ortaklıklarıdır.

Taşınmaz mal yatırım ortaklıkları yatırımcılardan ‘taşınmaz mal yatırım ortaklık payı’ gibi araçlarla para toplamakta, daha sonra da bu paraları getirisi yüksek taşınmaz mallara ve taşınmaz mala dayalı projelere yatırmaktadırlar. Portföylerine aldıkları taşınmaz mallardan kira geliriyle birlikte taşınmaz mal alım satım kazancı sağlamaktadırlar. Elde ettikleri karı, yıl sonunda ortaklarına kar payı olarak dağıtmaktadırlar. Taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkı, devre mülk irtifakı ve üst hakkı gibi haklar da oluşturabilirler.

A. Türkiye’de kira denetimi: İkinci dünya savaşının yarattığı olağanüstü koşullar, başka ülkelerde olduğu gibi, Türkiye’de de, geniş tüketici kitlelerin korunması sorununu gündeme getirmiştir. Ülkemizde, konut ve işyeri kiralarının sınırlandırılmasına böyle bir zorunlulukla başvurulmuştur. Savaş yılları bittiğinde, kira sınırlandırılmasının da kaldırılması yönünde bir eğilim belirmiş ve 1953 tarih ve 6084 sayılı yasa, 1955 yıllarından itibaren, önce konutlarda ve altı ay sonra da öteki yapılarda ‘kira denetiminin sona ereceğini’ bildirmiştir.

1.Beş yıllık kalkınma planı, kira sorununun yasalarla düzenlenmesi gereken süre içinde, ‘kiracıyı ve mülk sahibini konut politikasının hedeflerine uygun olarak koruyacak’ bir kira politikasının uygulanmasını öngörmüştür. Kira yasasının kamu yararı ya da başka nedenlerle bir hakkın ve özgürlüğün özüne dokunulamayacağını belirten anayasa hükmüne aykırılığı, kiracıların korunmasının, taşınmaz mal sahipleri aleyhine ‘hakkaniyet’ ve adalet ilkeleriyle bağdaşmaz bir durum yaratması, bunun haklarda ve yükümlülüklerde eşitlik ilkesini bozması gibi düşüncelerdir.

Türkiye gibi, kentlerindeki kiracı oranının giderek yükseldiği bir ülkede, kira sınırlamasından vazgeçildiği anda, bundan doğacak toplumsal ve ekonomik sorunların nasıl çözüleceğini iyi hesaplamak gerekir. Kira sınırlamasıyla varılan amaçlara hangi yöntemlerle varılacağı konusu önem taşımaktadır. İyelik hakkının, yaşadığımız yüzyılda geçirdiği değişiklikler, kira denetimine, mülk sahibinin iyelik hakkını zedeliyor gözüyle bakılmasına elverişli değildir.

Kat ya da daire iyeliği, özellikle büyük kentlerimizde 1950’li yıllardan sonra yaygın bir biçim almıştır. Kat iyeliği kuşku yok ki, kat sahipleri arasındaki ilişkileri düzenlemek, anlaşmazlıkları önlemek bakımından önemli bir adımdır. Böylece mahkemelerin yükü azalır ve halk bir anlamda yönetime katılma alışkanlıklarını geliştirmiş olur. Kat iyeliğinin, bir başka yönden tek katlı yapıların hızlı yıkılması ve yerlerine yüksek apartmanlar yapılması sürecini daha da hızlandırdığı açıktır.

A.Konut ölçünleri (standartlar): Konut politikasının uygulanmasında, konut ölçünlerinin yaşamsal bir bir önemi vardır. Politikanın özendirici ve caydırıcı araçları, bu ölçünlere dayanılarak uygulanır. Konut ölçününün dar ve geniş iki anlamı vardır. Geniş anlamda konut ölçünü, bir ülkede konut gereksinmesinin karşılanma, doyurulma derecesidir. Bu anlamda, konut ölçünü yaşam ölçünün ayrılmaz bir öğesidir.

Bu gereksinmenin belli bir andaki doyum derecesi olabileceği gibi, belli ekonomik, toplumsal ve teknolojik gelişme düzeyinde normal varsayılan bir doyma derecesi de olabilir. Geniş anlamdaki konut ölçününün göstergesi, konutun oda sayısı, oda başına düşen nüfus (barınma yoğunluğu), konutun sahip bulunduğu kolaylık ve hizmetler, yapı sistemi ve yapı gereçleridir.

Birinci anlamda konut ölçünü, genellikle barınma koşullarını yansıtan ortalama rakamlarla anlatılır. İkinci anlamdaki konut ölçünü, taban ve tavan olarak, ikili bir anlama sahiptir. Taban ölçün (asgari standart) kabul edilmesi, toplumsal yönden olanaklı olan, insanın en küçük gereksinmelerini karşılayabilen ve daha azının sağlığa aykırı sayıldığı ölçündür.

Konut ölçünleri türlü amaçlarla kullanılabilir: Bir kez, bunlar yardımıyla konut stokunun yapısına ilişkin bilgi elde edilebilir. İkinci olarak, yeni yapılan yapıların kalitesi bunlardan yararlanarak ölçülebilir. Üçüncü olarak, bu ölçünler konut için yapılacak yatırımlarla, sağlanacak kamu yardımlarının yöneltilmesinde bir ölçü hizmeti görür. Son olarak da, yapım politikasının ereklerine varmakta, konut ölçünleri bir temel işlevi görür.

Ülkemizde, başlıca iki tip konut üretilmektedir. Birincisi gecekondulardır. Bunlar imar ve yapı yasalarına aykırı olarak yapılmış, düşük ölçünlü, sağlık koşulları elverişsiz, dar ve kalabalık yapılardır. Bunlardan yoksul ya da dar gelirli aileler, ekonomik yönden güçsüz sınıflar yaşar. İkinci tip konutlar ise, varlıklı ailelerin oturduğu, geniş, pahalı ve lüks konutlardır. Bunlar arasında kalan ve hem orta halli, hem de yoksul kitlelerin gereksinmelerine yanıt verecek konutları, konut yapımı örgütleri yeterince üretememektedir.

Konutla ilgili yasalarımızda ‘lüks konut’ kavramı yer almış değildir. Ama, günlük konuşmalarda pahallı yapı gereçleriyle yapılmış, içindeki ailenin gereksinmelerine kıyasla çok büyük ve alışılagelmiş kolaylıklardan fazlasına sahip bulunan konutlara ‘lüks’ adı verildiği görülmektedir. Bugün için resmi tanıma göre 100 metrekareden büyük konutlar, lüks sayılmaktadır.

Ülkemiz için, gecekondulara sıkışmış bulunan 12 milyon yurttaşı kendilerince bugün ‘lüks’ sayılabilecek toplumsal konutlara kavuşturmak, konut politikasının başta gelen önceliklerinden biri olmalıdır. Bunu gerçekleştirmek için, metrekarelik konutların yapımı, yaptıranların bireysel olanakları içinde de olsa, önlenmelidir. Aksi halde ulusal ekonominin, bundan zarar görmesinin önüne geçilemez.

KENTELŞME POLİTİKASI, RUŞEN KELEŞ KENTLEŞME POLİTİKASI, YUSUF ŞAHİN