HAZIRLAYAN : Mehmet LİMANDAL Şube Müdürü 1 TABZON TAPU VE KADASTRO IX. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLER ile YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ HAZIRLAYAN : Mehmet LİMANDAL Şube Müdürü 1

A)-Cumhuriyetten Önceki durum 1)- 7 Sefer 1284 (1868) tarihli Kanun 1-TARİHİ SÜREÇ A)-Cumhuriyetten Önceki durum 1)- 7 Sefer 1284 (1868) tarihli Kanun 2)- 3 Ekim 1330 (1914) tarihli Kanun 3)- 23 Şubat 1330 (1914) tarihli Kanun 4- 7 Ocak 1924 tarihli ve 106 sayılı Bakanlar kuru Kararı 5- 24 Temmuz 1923 tarihli LOZAN Sulh Anlaşması ile yabancılara tanınan Haklar 6- 27/05/1927 tarihli MUKABELE-İ BİLMİSİL KANUNU 7- 1930 Tarihinde Sona Eren İKAMET VE SELAHİYETİ ADLİYE SÖZLEŞMESİ 2

B)-Cumhuriyetten Sonraki durum 1- 29/12/1934 tar. 2644 sayılı Kanun 2- 21/06/1984 tar.3029 sayılı Kanun (A.Y.Mah.13/06/1985 tar.1984/14K.- 1985/7K. İPTAL) 3- 22/04/1984 tar.3278 sayılı Kanun (A.Y.Mah.09.10.1986 tar.1986/18-24 E.K. İPTAL) 4- 03/07/2003 tar.4916 sayılı Kanun(14.03.2005 tar.2003/70 E ve 2005/14 K.) 5- 29/12/2005 tar.5444 sayılı Kanun (11.04.2007 tar.2006/35E.- 2007/48 K. Kısmen İPTAL) 6- 03/07/2008 tar.5782 sayılı Kanun (12.05.2011 tar.2008/79E.-2011/74K. Geçici 3/2.mad. İPTAL) 3

II- 6302 SAYILI KANUNUNA GÖRE YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLER A-Yabancı Gerçek Kişiler Edinimleri 1)-18/05/2012 tar. 6302 Sayılı Kanun ile değiştirilen 2644 sayılı Kanunun 35. maddesi 2)-35.Madde İle Tanınan Haklar 3)-35.Madde İle Getirilen Kısıtlamalar 4)-Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin Edinimlerinde Genel Uygulama 5)-Yabancı Gerçek Kişilerin Başvurularında Yapılacak İşlemler B- Yabancı Tüzel Kişilerin Edinimleri III- TÜRK VATANDAŞLIĞINDAN İZİNLE ÇIKANLARIN TAPU İŞLEMLERİ IV- SEÇİLMİŞ BAZI ÜLKELERDEKİ TAŞINMAZ EDİNİMLERİ V- YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ ve SINARLI AYNİ HAK EDİNİMLERİ -4-

1-TARİHİ SÜREÇ A - CUMHURİYETTEN ÖNCEKİ DURUM: 1)- Zaman ve şartların değişmesi, ihtiyaçların belirmesi, uluslararası ilişkilerin gelişmesi ve özellikle devletimizin, Paris muahedesiyle ( Paris anlaşmasıyla) batı devletler topluluğuna katılması neticesi olarak 7 Sefer 1284 (1868) tarihli “TEB’AYI ECNEBİYENİN EMLAKE MUTASARRIF OLMALARI HAKKINDA KANUN” kabul edilmiş ve buna bir protokol eklenerek, onu imza eden ve hükümlerini kabul eden ülke vatandaşlarına EMLAKE sahip olma hakkı tanınmıştır. Bu kanunla yabancılara tanınan haklar, Müslümanlarca mukaddes sayılan ve o tarihte hükümranlığımız altında bulunan Hicaz’dan başka yerlerde söz konusu olacaktır. Gayrimenkul tasarruf hakkından yararlanacak yabancılar Türk uyrukluların tabi bulunduğu hükümlere tabi olacaklardır. 5 . 1 1

(TARİHİ SÜREÇ) 2)- Bu kanun 2 Ekim 1330 (1914) tarihine kadar devam etmiştir. Bu tarih de kabul edilen KAVANİN-İ MEVCUDEDE UHUDU ATİKAYA MÜSTENİT AHKAMIN LAVGİ HAKKINDA KANUN’ un kabulüne kadar devam etmiştir. Bu kanunun çıkarılması ülkemizde devam eden savaş hali neden olmuştur. Bu kanunla, bütün kanun ve nizamnamelerle eski anlaşmalara dayanan ve yabancılara tanınan mali, idari ,adli imtiyaz hükümleri feshedilmiştir. 6

(TARİHİ SÜREÇ) 3)- 23 Şubat 1330 (1914) tarihli “ MEMALİKİ OSMANİYEDE BULUNAN ECNEBİLERİN HUKUK ve VEZAİFİ HAKKINDA KANUN “ kabul edilmiştir. Bu kanun da, yabancıların bundan sonra Türkiye de sahip olabilecekleri haklar açıklanmış ancak gayrimenkule tasarruf haklarının bulunup bulunmadığı hususu açıklanmamıştır. Ancak bu tarihten sonrada yabancıların fiili edinimleri devam etmiştir. 4)-7 Ocak 1340 (1924) tarihli ve 106 sayılı Bakanlar Kurulunun, “ ECANİBİN EMVALİ GAYRİMENKULEYE TASARRUFLARI HAKKINDAKİ MEMNUİYETİN REF’İNE “ dair Kararı ile de yabancıların gayrimenkul tasarruflarındaki yasaklamalar kaldırılmıştır. 7

(TARİHİ SÜREÇ) 5)-Yabancıların ülkemizde gayrimenkul tasarrufları geçirdiği bu dönemlerden sonra 24 Temmuz 1923 tarihinde LOZAN’da imzalanan ve TBMM tarafından 340 sayılı Kanunla onaylanan Sulh antlaşmasıyla yeni bir şekil almıştır. Lozan barış antlaşmasının müfredatlarından olan “ EMVAL, HUKUK, MENAFİİ ” (Hukuk Mallar ve Menfaatler) başlığını taşıyan sözleşmeye göre; Türkiye’de bulunan yabancı uyrukluların gayrimenkulleri almak, satmak, trampa, hibe veyahut diğer bir suretle tasarruf edebilecekleri gibi veraset ve vasiyet yoluyla da malik olabilecekleri kabul edilmiştir. 8 -4-

(TARİHİ SÜREÇ) 6)-Taraf olan ülkeler ile imzalanan “ İKAMET ve SALAHİYETİ ADLİYE HAKKINDAKİ SÖZLEŞME gereğince de, Türkiye’de gayrimenkul mallara tasarrufun, sınır ve şartları tespit olunmuştur ki bunda da tam bir mütekabiliyet esası hakim olmasıdır. Bu anlaşmaya akid devletler İngiltere, Fransa, Japonya İtalya, Yunanistan, Romanya ve Yugoslavya’dır. Sonradan bunların dışında başka devletler ile de anlaşmalar yapılmıştır. Lozan anlaşmasına bağlı ikamet ve Salahiyeti Adliye sözleşmesi Yedi sene süreli olup 1930 yılında Türkiye tarafından feshedilmiştir. Bundan sonra yabancıların Türkiye’deki gayrimenkule tasarruf hakları tamamen MÜTEKABİLİYET esaslarına dayandırılmıştır. 9

(TARİHİ SÜREÇ) 7)-28/05/1927 tarihinde kabul edilen MUKABELE-İ BİLMİSİL TEDABİRİ HAKKINDA KANUN ile de yabancıların hak ve hürriyetlerine kısıtlama getirilmiştir. Bu kanun, bazı yabancı devletlerin kendi ülkelerindeki Türk vatandaşlarına uyguladıkları kısıtlamaların karşılığı olarak , o devlet vatandaşlarının ülkemizdeki taşınmazları hakkındaki uygulamaları belirlemeye yönelik olarak Bakanlar kurulunun aldığı kararlar bu kanuna dayanmaktadır. Türk vatandaşları hakkında tedbir almış ve uygulamaya geçmiş devleti, bu davranışından caydırmaya zorlamak amaçlanmıştır. 10

(TARİHİ SÜREÇ) B - CUMHURİYETTEN SONRAKİ DURUM: İkamet ve Salahiyeti Adliye Sözleşmesinin 1930 yılında feshedilmesinden sonra ülkemizde gayrimenkul edilmek isteyen yabancıların gayrimenkule tasarruf hakkı mütekabiliyet esaslarına göre düzenlenmiştir. Sonradan çıkarılan özel kanunlarda da bu hükümlere yer verilmiştir. 1)-Bu anlamda; 29/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunun 35. maddesinde “Tahdidi muta zammın kanuni hükümler yerinde kalmak ve karşılıklı olmak şartıyla yabancı hakiki şahıslar Türkiye’de gayrimenkul malları temellük ve tevarüs edebilirler.” 36. maddesinde de “Yabancı hakki şahıslar bir köye bağlı olmayan müstakil çiftliklere ve köy sınırları dışında kalan otuz hektardan çoğuna ancak hükümetin izniyle sahip olabilirler. Kanuni miras bu hükümden dışarıdır. Adı geçen çiftlikleri ve otuz hektardan ziyadesine vasiyet suretiyle veya mansup mirasçı sıfatıyla yabancı hakiki şahısların sahip olabilmesi de hükümetin iznine bağlı olup izin verilmezse çiftlik ve bu fazla miktar tasfiye suretiyle bedele çevrilir” hükümlerine yer verilmiştir. 11

(TARİHİ SÜREÇ) Bu hükümle yabancı gerçek kişiler; a)- Karşılıklı olmak, b)- Kanuni sınırlamalara uyulmak Şartıyla , c)- Köyde olmamak kaydıyla , d)-30 hektara kadar olan taşınmaz edinebileceklerdir. e)-Fazlasına, gerek edinme ve gerekse vasiyet veya mirasçı atama yoluyla sahip olmak, hükümetin iznine tabi tutulmuştur. f)-Taşınmaz niteliğine yö nelik bir sınırlama getirilmemiştir. 12

(TARİHİ SÜREÇ) 2-Mütekabiliyet esası: Devletlerin karşılıklı olarak bir başka bir devletin vatandaşlarına kendi ülkelerinde aynı nitelikteki hakları tanıyarak fiilen uygulamalarıdır. Mütekabiliyet esasları içinde bu hakların tanınması, ilgili devletler arasında özel bir anlaşma yapmayı gerektirmez. Bu hakların mevzuat ile tanınmış olması ve hakkın türü ve niteliği açısından tam bir benzerlik taşıması ile karşılıklı olarak fiilen yararlanmanın sağlanmış olması, mütekabiliyetin işlerlik şartıdır. 13

(TARİHİ SÜREÇ) 3)-21/06/1984 tarih ve 3029 Sayılı ile 2644 sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi ile 442 sayılı Köy Kanunun 87. maddesine birer fıkra eklenmesi hakkındaki kanun kabul edilmiştir. Bu değişiklik ile ; mütekabiliyet ilkesinden istisna tutulacak ülkeleri belirlemeye Bakanlar Kuruluna yetki verilmiştir. Alım satımlarda %25 geçmeyecek şekilde Toplu Konut Fonuna alınacak fon nispetini belirmeye ve tarımsal üretim maksadıyla iktisap edilecek araziler hariç köylerde dahil olmak üzere yabancıların gayrimenkul edinmelerine yine Bakanlar kurulu Kararı ile olanak sağlanmıştır. Anayasa mahkemesinin 13/06/1985 tarihli ve 1984/14-1985/7 E-K.sayılı kararı ile eklenen maddeler iptal edilmiştir. 14

4)-22/04/1986 tarihli 3278 sayılı Kanun kabul edilmiştir.Bu kanun ile; (TARİHİ SÜREÇ) 4)-22/04/1986 tarihli 3278 sayılı Kanun kabul edilmiştir.Bu kanun ile; Bu kanunla 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesi ile 442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesine 2’şer fıkra eklenmiştir. Bu değişiklik ile; Milli menfaatlere ve/veya milli ekonomiye faydalı görüldüğü takdirde hangi ülke vatandaşlarının mütekabiliyet şartından istisna tutulmasına Bakanlar Kurulunun karar verebileceği hükmü kabul edilmiştir. Bu değişiklik ANAYASA MAHKEMESİNİN 09.10.1986 gün ve 1986/18-24 E.K.sayılı kararları ile iptal edilmiştir. 15 11

(TARİHİ SÜREÇ) 5)- 03/07/2003 tarih ve 4916 sayılı (TORBA) Kanununun 19. maddesi ile 2644 sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi değiştirilmiştir. Bu değişiklik Anayasa Mahkemesi’nin 14.03.2005 gün ve 2003/70 E ve 2005/14 K. sayılı kararları iptal edilmiştir. (Dava edilmediği için 442 sayılı Yasanın 87. Maddesi kalkmıştır. Bu değşiklik ile; Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Yabancı gerçek ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine 30 hektar ile sınırlı olmak üzere taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır. Fazlası Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. Kanuni miras yolu ile intikal eden taşınmazlar bu hükmün dışındadır. 16

(TARİHİ SÜREÇ) Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, T.C. vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de aynen tanınması esas alınmıştır. Karşılıklılık bulunmayan ülke vatandaşlarının kanuni miras yolu ile edindikleri taşınmazlar ile kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazlar intikal işlemi yapıldıktan sonra tasfiye edilecektir. Gerçek ve tüzel kişilerin sınırlı ayni hak tesisinde karşılıklılık şartı aranmayacaktır. 2644 sayılı Tapu Kanunun 36. ve 442 sayılı Köy Kanununun 87, maddeleri kaldırılmıştır. Köy sınırları içerisinde taşınmaz edinimi mümkün hale getirilmiştir. 17

(TARİHİ SÜREÇ) 6)- 29/12/2005 tarih ve 5444 sayılı Kanunla 2644 sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi yeniden düzenlenmiş ve geçici madde ilave yapılmıştır. ANAYASA MAHKEMESİNİN 11.04.2007 gün ve E:2006/35 K: 2007/48 sayılı kararı ile; Birinci fıkrasının “Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.” dördüncü tümcesi ile, Yedinci fıkrasının, "....ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite ...” bölümü yönünden (Kısmen) İPTAL edilmiştir. 18

Bunu 30 hektara kadar arttırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. (TARİHİ SÜREÇ) Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişilerin , ülke genelinde edinebileceği taşınmaz miktarı 2,5 hektarı geçemez. Yabancı uyruklu gerçek kişiler sadece imar planı olan yerlerde konut ve işyeri olarak ayrılan alanlarda taşınmaz edinebilir ve lehlerine sınırlı ayni hak edilebilir. Bunu 30 hektara kadar arttırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümlerine göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar kurulu yetkilidir. 19

(TARİHİ SÜREÇ) 7)- 03/07/2008 tarih ve 5782 sayılı Kanun ile; 2644 sayılı Kanunun 35. maddesinin 7 ve 8. fıkraları değiştirilmiş, 36. maddesi yeniden düzenlenmiş ve GEÇİCİ 3. Madde eklenmiştir. 35.madde ile, Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında veuygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde taşınmaz edinebilirler. Yabancıların toplam edinimi bu alanların yüzde onuna (%10) kadar kısmında olacaktır. 36. maddesi ile, Türkiye’de kurulu yabancı Sermayeli Şirketler yeniden düzenlenmiştir. 20

(TARİHİ SÜREÇ) GEÇİCİ 3 ncü maddenin 2. fıkrası ; Yabancı uyruklu gerçek kişilerin merkez ilçe ve ilçeler bazında edinebilecekleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki ayni hakların miktarı tespit edilinceye kadar geçecek süre içinde, Yabancı uyruklu gerçek kişiler bu kanunun 35 nci maddesine hükümlerine göre taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Anayasa Mahkemesinin 12.05.2011 tarih ve E:2008/79 K:2011/74 sayılı kararı ile Geçici 3. maddenin 2. fıkrası iptal edilmiştir. 21

İSTATİSTİKLERİ YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN ÜLKEMİZDEKİ TAŞINMAZ EDİNİMİ TÜRKİYE GENELİNDE TAŞINMAZ SAYISI …….………………: 151.232 KİŞİ SAYISI…………………………………………………………. : 138.757 TOPLAM ALAM (m2)………………………………………………: 134.463.451

YABANCILARIN ÜLKEMİZDA EN ÇOK TAŞINMAZ EDİNDİĞİ 5 İL ANTALYA…………..: 5.275.856 m2 44.387 kişi MUĞLA…………….: 5.783.877 m2 22.362 kişi AYDIN………………: 3.011.815 m2 19.894 kişi İSTANBUL ………..: 1.948.751 m2 11.651 kişi BURSA…………….: 1.151.440 m2 4.690 kişi TRBZON BÖLGE…: 295.605 m2 187 kişi

UYRUK BAZINDA BÖLGE GENEL(M²) TAŞINMAZ SAYISI YÜZÖLÇÜMÜ (M²) KİŞİ SAYISI SUUDİ ARABİSTAN 51 165.089 37 ALMANYA 172 63.636 65 AVUSTURYA 25.133 30 HOLLANDA 47 22.591 23 GÜRCİSTAN 15 5.796 8 AZERBEYCAN 20 5.307 3 DİĞER 61 8.061 21 TOPLAM 431 295.605 187

UYRUK BAZINDA BÖLGE GENEL (m2)-(%)

BÖLGE İL BAZINDA GENEL (M²)-(%)

TRABZON BÖLGE GENEL UYRUK ve TAŞINMAZ

BÖLGE BAZINDA TAŞINMAZ LİSTESİ (M²) İL TAŞINMAZ (ADET) YÜZÖLÇÜMÜ (M²) KİŞİ SAYSI ARAZİ/ARSA BAĞIMSIZ BÖLÜM BAĞIMSIZ BÖLÜM TRABZON 190 113 223.279 8100 155 BAYBURT 13 - 40.260 3 GİRESUN 31 17 12.593 284 19 RİZE 49 1 7600 22 7 GÜMÜŞHANE 15 3326 ARTVİN 110 39 2

6302 SAYILI YASADAN SONRA UYRUK BAZINDA (İLÇELER)

II- YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİNİN TAŞINMAZ EDİNİMİ 18/05/2012 tarih ve 6302 sayılı Kanun ile 2644 sayılı Kanununun 35. maddesi değiştirilmiştir. 22

1- 35. MADDE İLE YAPILAN DÜZENLEMELER Karşılıklılık ilkesi kaldırılarak yerine Bakanlar Kurulunca belirlenecek ülke vatandaşlarının taşınmaz edinimi ilkesi benimsenmiştir. Yabanların Türkiye genelinde kişi başına genel olarak edinebileceği toplam taşınmaz miktarı 2,5 hektardan 30 hektar’a (300.000m2) çıkarılmış, Bakanlar kuruluna bu iki katına kadar arttırma yetkisi verilmiştir. Yabancıların genel olarak ülke genelinde merkez ilçe ve ilçelerin uygulama imar palanlı yada mevzi imar planlı alanlarının % 10’una kadar taşınmaz edinmekte iken özel mülkiyete konu alanların % 10’una kadar edinme imkanı tanınmıştır. 23

35. MADDE İLE YAPILAN DÜZENLEMELER Yabancı gerçek kişiler sadece imar planında konut ve işyeri amacına tahsisli arsa ve bina edinim hakkı varken, İmar şartı kaldırılarak, yapısız taşınmaz edinilmesi halinde proje geliştirme zorunluluğu getirilmiştir. Yabancı gerçek kişilerin ve yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminde, Bakanlar Kuruluna sınırlandırma, kısmen veya tamamen durdurma ve yasaklama ye kaldırma yetkisi verilmiştir. (ülke, kişi, süre, sayı , oran, yüz ölçüm gibi) 24

2-MADDE İLE YABANCILARIN EDİNİMİNE GETİRİLEN KISITLAMALAR 2644 sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi gereği yabancıların taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri ancak kanuni sınırlamalar dahilinde mümkündür. Buna göre; 25

1-TAPU KANUNU DIŞINDA YER ALAN KISITLAMALAR: 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölge ve Askeri Güvenlik bölgeleri Kanunu gereği Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgelerinde yabancıların taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi mümkün bulunmamaktadır. Aynı Kanunu 28. Maddesi çerçevesinde Genelkurmay Başkanlığının teklifi üzerine askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle Bakanlar Kurulunca tespit edilecek bölgelerde de yabancılar taşınmaz mal edinemezler ve izin alınmadıkça kiralama yapamazlar 26

(TAPU KANUNU DIŞINDA YER ALAN KISITLAMALAR) 2565 sayılı Yasaya göre, Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerini taşınmaz mal edinimlerinde izin alınacak komutanlıklar. TRABZON, ARTVİN, BAYBURT, GÜMÜŞHANE, RİZE, illeri için 9 ncu Kolordu Komutanlığı-ERZURUM GİRESUN, İli için Kara Kuvvetleri EDOK Komutanlığı -ANKARA 27

2- TAPU KANUNUNDA YER ALAN KISITLAMALAR: a)-Uyruğa İlişkin Kısıtlama: 2644 sayılı Tapu Kanunun 35 nci maddesi gereğince bakanlar kurulu Kararı ile edinimine izin verilen ülkeler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bakanlar kurulu bu ülkeleri ve edinim koşullarını belirlerken uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatlerinin gereklerini esas alır. 28

(TAPU KANUNUNDA YER ALAN KISITLAMALAR) b)-Kişi Bazında Özel Kısıtlama: Yabancı uyruklu gerçek bir kişi ülke genelinde en fazla 30 hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bakanlar Kurulu bunu iki katına kadar arttırmaya yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinimimde bu miktar sorgulanarak işlem yapılması gerekmektedir. Resmi Senette bu hususta taahhüt alınmalıdır.”Bu taşınmaz dahil,Türkiye cumhuriyeti sınırları dahilinde şahsım tarafından edinilen bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni haklar ile taşınmazların miktarı otuz hektarı geçmemektedir. Aksi durum tespiti halinde fazla miktarın tasfiye edilerek bedele çevrilmesini kayıtsız şartsız kabul ve taahhüt ederim.” 29

(TAPU KANUNUNDA YER ALAN KISITLAMALAR) c)- Ülke Bazında Genel Kısıtlama: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu (%10) geçemez. Yabancıların edinimlerinde merkez ilçe ve ilçeler bazında yüzde on (%10) oranı hesabında özel mülkiyete konu olmayan alanlarda bulunan taşınmazlar dikkate alınmazlar. 30

(TAPU KANUNUNDA YER ALAN KISITLAMALAR) d)-Özel Mülkiyete Konu Olmayan Alanlar: Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar İl Özel İdaresi, Belediye, Köy tüzel kişiliklerine ait taşınmazlar Devlet ve Kamu tüzel kişilerine ait olan ormanlar, mera, yaylak, kışlak ve kamuya ait otlak ve çayırlar. Hükümet, Belediye, Karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgah, cami, genel mezarlıklar, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış yollar, meydanlar Pazar yerleri, parklar, bahçeler ve boşluklar. 31

3)- BAKANLAR KURULUNUN KISITLAMA YETKİSİ Ülke Kişi Coğrafi bölge Süre Sayı Oran Tür Nitelik Yüz ölçüm Miktar olarak belirleme, sınırlandırma, kısmen veya tamamen durdurma ya da yasaklama yetkisine sahiptir. 32

4)- TEDBİR KARARLARI İLE GETİRİLEN KISITLAMALAR: Bakanlar kurulu kararınca yabancı gerçek ve tüzel kişilerin edinemeyecekleri alan olarak belirlenen stratejik alan ve özel güvenlik bölgelerinde bulunan taşınmazları yabancıların edinmesi mümkün bulunmamaktadır. Bakanlar Kurulu Kararı ile Kamu yararı ve ülke güvenliği açısından HATAY, KİLİS, MARDİN illerinde ve ADALARDA yabancıların taşınmaz ediniminin yasaklanması örnek olarak gösterilebilir. 33

YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLERİN EDİNİMLERİNDE GENEL UYGULAMA 1)-BELİRLMENMİŞ ÜLKE OLMA DURUMU: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz yada sınırlı ayni hak edinimi başvurularında, Bakanlar kurulunca belirlenen ve yayımlanan listede uyruğunda bulunduğu ülkenin adının olup olmadığına bakılacaktır. 34

(GENEL UYGULAMA) 2)-ASKERİ YASAK ve GÜVENLİK BÖLGESİ ile STRATEJİK ALANLARDA OLMAMASI: Kendi ülkelerine Sınır illerimizden olmaması kaydıyla edinilmek istenilen taşınmazın 2565 sayılı Askeri yasak Bölgeler ve Güvenlik bölgeleri ya da aynı kanunun 28. maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik alanlarda kalıp kalmadığı hususu Genelkurmay Başkanlığınca yetkilendirilen komutanlıklardan sorulacaktır. Yazışmalara ilgili komutanlıklarının talebi doğrultusunda edinilmek istenilen yerin haritasının eklenmesi gerekir. ( 1/25.000 ölçekli) Ancak; 05/05/2011 tarihinden sonra sorgulaması yapılmış ve olumlu cevap alınmış olması kaydıyla aynı ada/parseldeki yeni edinim taleplerinde bu doğrultuda yeni bir yazışma yapılmaksızın işlemlerin sonuçlandırılması gerekmektedir. 35

(GENEL UYGULAMA) 05/05/2011 tarihinden önce sorgulaması yapılmış olanlarda ise; söz korusu sorgulamaya ilişkin cevap yazısının suretlerinin eklenmesi suretiyle konunun yeniden ilgili komutanlığa intikal ettirilerek alınacak cevaba göre işlemlere yön verilmesi ve bundan sonraki taleplerde yeni yazının esas alınması , bu konuda tekrar yazışma yapılmaması gerekmektedir.(TKGM:2013/14 sayılı Genelge) Bu durumdaki taşınmazlarda yeni edinimler veya daha önce edinilmiş olan taşınmazın yabancının kendi ülkesi vatandaşı olan gerçek kişiye yada bakanlar kurulunca yayımlanan listede bulunan başka bir ülke vatandaşı olan gerçek kişiye satmasında da yazışma yapılmaması gerekmektedir. 36

(GENEL UYGULAMA) 3)-TAŞINMAZIN NİTELİK DURUMU: Bakanlar Kurulu Kararına göre; Tarım Arazilerinde: Gıda Tarım ve Hayvancılık İl/ilçe Müdürlüklerinden, yazışma yapılarak olumlu görüş alınması gerekmektedir. Sit Alanlarında: Sit alanının statüsüne göre Kültür ve Turizm Bakanlığı yada Çevre ve Şehircilik Bakanlığının taşra birimlerinden mevzuatlarına uygunluğu yönünden sorulması yada izin alınması gerekmektedir. Adalar’da: Edinim başvuruların yukarda belirtildiği şekilde yapılacak değerlendirme sonucunda olumlu olması halinde; Bölge Müdürlükleri aracılığı ile Genel Müdürlük- Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına intikal ettirilerek alınacak cevaba göre işlem yapılacaktır. ( Genel Müdürlükçe İçişleri Bakanlığından izin alınacaktır.) 37

(GENEL UYGULAMA) 4)-SINIR İLLERİNİN ÖZEL DURUMU: Ülkemize sınır ülkelerin vatandaşları, kendi ülkelerine sınır illerimizden taşınmaz edinemezler Bu bakımdan yabancı uyruklu tarafından edinilmek istenilen taşınmazın, yabancının uyruğunda bulunduğu ülkeye sınır illerimizden olmaması gerekir. Taşınmazın bulunduğu ilçenin sınır olmamasının önemi yoktur. 38

(GENEL UYGULAMA) YUNANİSTAN: uyruklular sınır ve sahil illerimizden taşınmaz edinemezler. Bu illerimiz;(Edirne, Kırklareli, Tekirdağ, İstanbul, Kocaeli, Yalova, Bursa, Balıkesir, Çanakkale, İzmir, Aydın,Muğla, Antalya, Mersin, Adana, Hatay, Kilis, Gaziantep, Şanlıurfa, Mardin, Şırnak, Hakkari, Van, Ağrı, Iğdır, Kars, Ardahan, ARTVİN, RİZE, TRABZON, GİRESUN, Ordu, Sinop, Kastamonu, Bartın, Zonguldak, Düzce, Sakarya) BULGARİSTAN : Edirne, Kırklareli IRAK : Şırnak, Hakkari İRAN : Hakkari, Van, Iğdır, Ağrı AZERBAYCAN : Iğdır GÜRCİSTAN :Ardahan, ARTVİN illerimizden taşınmaz erinemezler 39

(GENEL UYGULAMA) 5)-YAPISIZ TAŞINMAZ SATIN ALINMASI DURUMUNDA YAPILACAK İŞLEM: Üzerinde bina bulunsa da yapı kullanma izni alınmamış taşınmazlar yapısız taşınmazdır. Edinimi talep edilen taşınmaz yapısız bir taşınmaz ise (niteliği, Arsa,tarla, bağ, bahçe ise): edinim tarihinden iki yıl içerisinde taşınmaza ilişkin projenin geliştirilip ilgili bakanlığa onaylatma zorunluluğu bulunmaktadır. Onaylı projenin veya projenin onaylandığına dair ilgili bakanlığın yazısının Tapu Müdürlüğüne gelmesi halinde, Tapu Kütüğünün beyanlar hanesine “…… Bakanlığınca projesi onaylanmıştır. Tarih,yevmiye” şeklinde belirtme yapılması gerekmektedir. 40

(GENEL UYGULAMA) (YAPISIZ TAŞINMAZ) İki yılın sonunda bu belirtme yapılmamışsa, Maliye Bakanlığının ilgili birimine tasfiye için yazı yazılması gerekmektedir. Bunun yanında ilgili idare, süresi içerisinde projenin tamamlandığının bildirmemesi halinde de aynı usullerle tasfiye yoluna gidilir. 41

(GENEL UYGULAMA) (MİRASIN İNTİKALİ İŞLEMLERİ)  İntikal işlemleri 2644 sayılı Tapu Kanunu 37. maddesine göre yapılır. Bu madde “ Yabancı hakiki şahısların intikal işleri Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen yahut kendi salahiyetli mahkemelerinden verilip de Türk kanunların veraset usulü hakkındaki hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen (Tenfiz) veraset senetlerine istinaden yapılır ” hükmündedir. Miras yolu ile kendisine taşınmaz intikal eden yabancı uyruklu gerçek kişinin ülkemizde taşınmaz edinebilen ülke vatandaşı olması gerekmektedir. Aksi halde intikal işlemi yapıldıktan sonra tasfiyesi gerekmektedir. 42

(GENEL UYGULAMA) (MİRASIN İNTİKALİ İŞLEMLERİ) Yabancı uyruklu gerçek kişiye miras yolu intikal eden taşınmaz edinimi yasaklanmış bölgede kalması halinde intikal işlemi yapıldıktan sonra tasfiye edilmesi gerekmektedir. Tasfiye işlemi, intikalden sonra ilgilinin taşınmazın devrini kendisinin yapmaması durumunda Tapu Müdürlüğünce Defterdarlık/ Malmüdürlüğüne tasfiye için bildirimde bulunulacaktır. 43

(GENEL UYGULAMA) 7)-YUNAN UYRUKLU TÜRK ASILLI GERÇEK KİŞİLERİN DURUMU: Yunan uyruklulara uygulanan sahil ve sınır illeri taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinememe kaydı Türk asıllı Yunan uyruklular için uygulanmaz Türk asıllı Yunan uyruklu gerçek kişiler Konsolosluklardan alacakları Türk asıllı olduklarını belgeleyen belge ile Tapu Müdürlüklerine başvuru yapabilirler. Türk asıllı Yunan uyruklu gerçek kişiler Yabancı uyruklu gerçek kişilere uygulanan edinim şartları dahilinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. 44

(GENEL UYGULAMA) 8)- KUZEY KIBRIS TÜRK CUMHURİYETİ VATANDAŞLARININ DURUMU: İki ülke Vatandaşlarına ilave kolaylıklar Tanınmasına ilişkin Anlaşma ve 20/12/2000 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca; Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları Türkiye’de miras, satın alma veya mülkiyeti nakledici bir sözleşme yoluyla taşınmaz mal edinimlerinde Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlandırılırlar. Yabancı uyruklu gerçek kişilere 2644 sayılı Kanunu 35. Maddesi gereğince uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümlerden muaf oldukları belirlendiğinden ,ülkemizde taşınmaz mal edinme talipleri kısıtlayıcı hükümlerden muaf olarak doğrudan Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılacaktır. 45

(GENEL UYGULAMA) 9- VATANSIZLARIN TAŞINMAZ VE SINIRLI AYNİ HAK EDİNİMLERİ: Hiçbir ülkenin kimlik yada pasaportunu taşımayan yani hiçbir ülkenin uyruğunda bulunmayan ancak yaşadığı ülkenin oturma izin belgesi veya yetkili makamlarınca verilen bu hususu gösteren belge sahibi olan gerçek kişilerdir. Vatansızlar ülkemizde genel olarak her türlü taşınmaz edinebilen ülke vatandaşları gibi Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu kişilerin talepleri, vatansız olduklarını gösteren belgeyi (İkamet tezkeresi) sunmaları halinde, Tapu Müdürlüklerince karşılanır. ( TKGM 2013/13 sayılı genelgesi) 46

(GENEL UYGULAMA) 10)- ÇİFTE UYRUKLULARIN DURUMU: (ÇOK VATANDAŞLILIK) Birden fazla ülkenin kimlik yada pasaportuna sahip olan gerçek kişilerdir. Kimlik yada pasaportuna sahip oldukları ülkelerin kendi vatandaşlarına tanıdığı haklardan yararlanın kişilerdir. Türk ve yabancı uyruklu olarak çok uyruklu uyruklu olan gerçek kişiler Türkiye Cumhuriyeti uyruğu esas alınarak talepleri karşılanır. Türk vatandaşlığı dışında farklı ülkelerin vatandaşı çok uyruklular uyrukluların taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ise; Ülkemizle en yakın ilişkileri olan ülke uyruğu baz alınarak işlem yapılır. 47

(GENEL UYGULAMA) a)-Bizzat Başvurmaları Halinde: YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN BAŞVURULARINDA YAPILACAK İŞLEMLER: a)-Bizzat Başvurmaları Halinde: Kendi ülkelerin yetkili makamlarınca usulüne uygun olarak verilmiş yabancı ülke kimlik belgeleri veya pasaport belgeleri kimlik tespitinde esas alınacaktır. Tapu Müdürlüğünce Latin alfabesine göre düzenlenmiş pasaport ve ülke kimliklerinin Türkçe tercümesi istenmeyecektir. Latin alfabesi dışında başka bir alfabenin kullanıldığı pasaport ve yabancı kimlik belgelerinin Türkçe tercümesi gerekli görülürse istenecektir. TAKBİS’ de yer alan kimlik numarası bölümüne, varsa yabancı kimlik numarası , aksi takdirde pasaport veya kimlik belgesinde yer alan numaraların yazılması gerekmektedir.(TKGM 2013/13 sayılı Genelgesi) 48

(YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN BAŞVURULARI ) (GENEL UYGULAMA) (YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN BAŞVURULARI ) b)-Vekaletle Başvurulması Halinde: Türk konsolosluklarınca düzenlenmiş vekaletname, Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin mevzuatlarına uygun olarak düzenlenmiş olan vekaletnamelerin 5 Ekim 1961 tarihli LA HAYE SÖZLEŞMESİ gereğince onaylanarak, onay şerhi verilen ulusal dilin yanında Fransızca olarak “Apostille“ şerhini taşıması gerekmektedir. Bu tür vekaletname ve belgeler Türkçe çevirilerinin o yere bulunan Türk Konsolosluğunun onayına gerek olmaksızın doğrudan Tapu Müdürlüklerince işleme konulması gerekmektedir. 49

(GENEL UYGULAMA) (YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN BAŞVURULARI ) LA HAYE SÖZLEŞMESİNE taraf olmayan yani “Apostille” şerhi taşımayan, vekaletnamelerdeki noterin imzansın bağlı bulunduğu makam tarafından, bu merciin imza ve mührünün ise; o yerdeki Türk Konsolosluğunca onaylanması durumunda Tapu Müdürlüklerince işleme konulması gerekmektedir. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti noterliklerince düzenlenmiş vekaletnamelerde, Türk Konsolosluğunun onayı aranmadan ülkemizde işleme konulması gerekmektedir. Yabancı ülkelerin kendi iç hukukuna uygun olarak düzenlenmiş olan vekaletnamelerde şekil şartı aranmaz. (TKGM 2010/7 sayılı Genelgesi) 50

YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN EDİNİMLERİNDE GENEL UYGULAMA 1)-TAŞINMAZ ve SINIRLI AYNİ HAK EDİNİMİ: Yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı aynı hak edinebilirler. Bu şirketlerin taşınmaz ediniminde, özel kanun hükümlerine göre ilgili kurumlardan temin edecekleri belgelerin uygunluğu kapsamında doğrudan Tapu Müdürlüklerince değerlendirilerek taleplerinin karşılanması gerekmektedir.Bu özel Kanunlar; 16/03/1982 tarihli 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 09/01/2002 tarih ve 4737 sayılı Endüstri bölgeleri Kanunu, mülga 6326 sayılı Yeni 30/05/2013 tarihli 6491 sayılı Türk Petrol kununu’dur. 51

YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN EDİNİMi 2)-REHİN İŞLEMLERİ: Yabancı Uyruklu Gerçek kişiler ile yabancı ülkelerin kendi kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehini tesisinde, 2644 sayılı Kanunu 35. Maddenin birinci ve ikinci fıkrasında yer olan kayıt ve sınırlamalar aranmadan doğrudan Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılacaktır. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler dışındaki tüm tüzel kişilerin (Tüzel kişiliği olan veya olmayan vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) Türkiye’de taşınmaz edinmesi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilmesi mümkün değildir. Bunlarla ilgili taleplerin Genel Müdürlük ile her hangi bir yazışma yapılmadan Tapu Müdürlüklerince Doğrudan reddedilmesi gerekmektedir. 52

YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN EDİNİMİ 3-YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TEMSİLİ: Bu ticaret şirketlerinin tapu ve kadastro işlemlerinde; Bağlı bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından verilmiş, Şirketlerin usulüne uygun olarak kurulmuş ve faaliyette bulunduğunu, İlgili tapu işlerini yapmaya ehil olduğunu gösteren belge aranır. Belge ve vekaletnamelerin, 5 ekim 1961 tarihli La HAYE sözleşmesine uygun olarak “Apostille” şerhi içerir aslı ile onaylı tercümesi olması halinde o ülkedeki Konsolosluğumuzun tasdikinin aranılmadan işlemlerin karşılanması gerekir. “Apostille” şerhi bulunmaması halinde, o ülkedeki konsolosluğumuzun tasdikini içerir aynı belgelerin aranılması gerekmektedir. (TKGM 2012/12 sayılı Genelgesi) 53

TÜRK VATANDAŞLIĞINDAN İZİN ALMAK SURETİYLE ÇIKANLARIN TAPU İŞLEMLERİ (Mülga) 903 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 20. Maddesi gereğince Türk vatandaşlığından çıkmaları sebebiyle aynı kanunun 29.maddesi gereğice kendilerine “4112 ve 5203 sayılı Kanunlarla Saklı Tutulan Hakların Kullanılmasına ilişkin Belge” verilenler, 29/05/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 25. Maddesi gereğince Türk vatandaşlığını kaybetmeleri sebebiyle kendilerine aynı Kanunun 28/6.maddesi gereğince bu madde de belirtilen haklardan yararlanabileceklerini göstermek amacıyla kendilerine MAVİ KART verilenler, Türk vatandaşlığından izinle çıkmış olan vatandaşlardır. 54

TÜRK VATANDAŞLIĞINDAN İZİN ALMAK SURETİYLE ÇIKANLARIN TAPU İŞLEMLERİ 1)-İZİNLE ÇIKANLARIN TAPU İŞLEMLERİNDE GENEL UYGULAMA Bunların; Kendileri ile birlikte işlem gören çocuklarının taşınmaz mal iktisabı ve ferağı işlemeleri, Miras intikali ve vasiyetname ve mirasçı atamaya ilişkin işlemleri, Mülkiyetten gayri aynı haklara ve rehin işlemlerine ilişkin her türlü talepleri, Yancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümler uygulanmaksızın aynen Türk vatandaşları gibi Genel Müdürlüğe sorulmadan Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılması gerekmektedir. 55

TÜRK VATANDAŞLIĞINDAN İZİN ALMAK SURETİYLE ÇIKANLARIN TAPU İŞLEMLERİ 2)- İZİNLE ÇIKANLARIN TAPU İŞLEMLERİN KULLANACATKLARI KİMLİK BELGELERİ a)-Yeni vatandaşlığını kazandığı ülkenin kimlik belgesi veya pasaportu, b)-4112 ve 5203 sayılı Kanunla Saklı tutulan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge, (Pembe ve Mavi kart) ile 5901 sayılı Türk Vatandaşlık Kanunu ile Tanınan Hakların Kullanılmasına ilişkin Belge, (12/04/2013 tarihinden önce düzenlenen Mavi Kart) Bu belgeler pasaport veya kimlik belgesi olarak kullanılmaz. Ancak Tabiiyetinde bulunduğu ülkenin kimliğinin yanında değerlendirilirler. Vekalet verilmesi durumunda, bu belgelerin Noter yada Konsolosluğa verilerek vekalete eklenmesi veya işlem sırasında Tapu Müdürlüğüne verilmesi gerekmektedir. 56

TÜRK VATANDAŞLIĞINDAN İZİN ALMAK SURETİYLE ÇIKANLARIN TAPU İŞLEMLERİ c)- 29/05/2009 tarihli ve 5901 sayılı Kanunla tanınan hakları belgelemek üzere aynı kanunun 28/6.maddesi gereği Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünce 12/04/2013 tarihinden sonra verilen MAVİ KART kimlik belgesi olarak kullanılabilecektir. 12.04.2013 tarihinden sonra düzenlenmiş MAVİ KARTINI ibraz etmeden pasaportu veya tabiiyetinde bulunduğu ülkenin kimlik belgesini ile başvuran kişilerin MERNİS ortamında MAVİ KART kütüğünden sorgulaması yapılarak işlemlere yön verilecektir. (TKGM 2013/13 Say. Gen.) MAVİ KARTLAR Kütüğünden alınan nüfus kaydının geçerlik süresi 30 gündür. 57

TÜRK VATANDAŞLIĞINDAN İZİN ALMAK SURETİYLE ÇIKANLARIN TAPU İŞLEMLERİ 3-MAHKEME KARARLARI veya İDARİ DEĞİŞİKLİKLER Yabancı uyruklu gerçek kişinin fiil ehliyeti, Yabancı ülkelerin kendi makamlarınca kısıtlanmış ise bu durumun Türkiye’de geçerli olabilmesi için Türk Mahkemelerince uygulanmasına (Tenfizine) karar verilmiş olması gerekmektedir. 5901 sayılı Kanuna tabi yabancı uyruklu gerçek kişilerin kimlik bilgilerinde değişiklik olması durumunda uyruğunda bulunduğu ülke makamlarından alınmış eski ve yeni kimlik bilgilerini gösteren belgenin usulüne göre tasdik edilmiş Türkçe tercümesi ile birlikte ibrazı zorunludur. İdari Belge ve karalar usulüne göre tasdik edilmiş ise ayrıca Uluslararası Özel Hukuk ve Usul Hukuk Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tanınması veya tenfizi talep edilmeden işlem yapılması gerekmektedir. 58

YABANCILAR BİLGİ FORMU Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerin ait veriler TAKBİS üzerinden alınmaya başlanmıştır. 09/03/2012 tarih ve 367 sayılı MAKAM OLURU gereğince 13/04/2005 tarih ve 1601 sayılı genelge doğrultusunda BİLGİ FORMU doldurması uygulamasına son verilmiştir. Bu nedenle; Yabancı gerçek ve tüzel kişilerle, Yabancı sermeyeli şirketler, Vatandaşlık haklarının kullanılmasına izin verilen yabancı uyruklu gerçek kişilerin, Taşınmaz tasarruflarına ilişkin bilgiler titizlikle TAKBİS ortamına artırılması gerekmektedir. 59

YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLER Bu şirketler 6098 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye’de Kurulu bulunan şirketlerdir. 2644 sayılı Kanunun 36. Maddesi hükmü doğrultusunda Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü tarafından çıkarılan 03/09/2012 tarih ve 5958 sayılı Genelge ile Ticaret Sicil Müdürlüklerince düzenlenen YETKİ BELGELERİNE ilişkin esaslar yeniden düzenlenmiştir. 60

YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLER 1)-YABANCI SERMAYELİ OLARAK KABUL EDİLECEK ŞİRKETLER: Ticaret Sicil Müdürlüğünce yapılacak işlemlerde; yabancı yatırımcıların şirketteki ortaklık oranlarının birlikte veya ayrı, ayrı yüzde elli veya daha fazla oranda olduğu şirketler ile, Bu hisse oranına sahip olmamakla birlikte yabancı yatırımcıların şirket yöneticilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip bulunduğu tespit edilen şirketler de yabancı sermayeli şirketlerdir. Bunların dışındaki yabancı sermayeli şirketler yerli sermayeli şirket olarak kabul edileceklerdir. 61

YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLER 2)- YETKİ BELGELERİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR Yabancı sermayeli kabul edilen şirketler için yetki belgesinde “2644 sayılı Tapu Kanunun 36. Maddesi kapsamındaki yabancı sermayeli şirkettir.” İbaresine yer verilmesi, Bu tespitin yapılmadığı şirketlere ait yetki belgelerinde ise; ” 2644 sayılı Tapu Kanunun 36. Maddesi kapsamı dışındaki yabancı sermayeli şirkettir.” İbaresine yer verilmesi gerekmektedir. 62

YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLER 3)-TAPU İŞLELERİNDEKİ UYGULAMA NASIL YAPILMALI: Yetki belgesinde 36. Madde kapsamında olduğu belirtilen yabancı sermayeli şirketlerin 36/5. maddede sayılan işlemler hariç olmak üzere her türlü taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri “2644 Sayılı Kanunun 36.maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerinin Taşınmaz Mülkiyeti ve sınırlı Ayni Hak Edinimlerine ilişkin Yönetmelik” hükümleri çerçevesinde karşılanması gerekmektedir. Yetki Belgesinde, 36. Madde kapsamı dışında kaldığı belirtilen yabancı sermayeli şirketler, kanun hükmü gereği Yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı aynı hak edinebileceklerdir. TAKBİS üzerinde bu şirketlerin mutlaka yabancı sermayeli olduğu belirtilecektir. 63

(YABACI SERMAYELİ ŞİRKETLER 4)-YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN KANUN KAPSAMI DIŞINDAKİ İŞLEMLERİ: Taşınmaz rehini işlemleri, Şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz ve sınırlı aynı hak nakli, Endüstri ve Teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimleri, Taşınmaz rehininin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimleri ve belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemleri nedeniyle yada alacaklarının tahsili amacıyla olan edinimleri, (Edinimin ipotek lehtarı adına olması kaydıyla) 36. madde kapsamı dışında bırakıldığından bu doğrultudaki taleplerin genel esaslar çerçevesinde doğrudan Tapu Müdürlükleri tarafından karşılanması gerekmektedir. (TKGM 2012/13 sayılı Genelgesi) 64

YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLER 5)-ASKERİ YASAK VE GÜVENLİK BÖLGESİ ile ÖZEL GÜVENLİK BÖLGESİ SORGULAMASI: 2565 sayılı Kanun gereğince, Askeri Yasak ve Askeri Güvenlik Bölgeleri ile aynı Kanunu 28. Maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik alanlardaki taşınmaz mülkiyeti edinimlerinde; Genelkurmay Başkanlığında yetkilendirilen Komutanlıklardan izin alınması gerekmektedir. Özel Güvenlik Bölgelerindeki taşınmaz edinimlerin de ise; Valilikten izin alınması gerekmektedir. 65

BAZI YABANCI ÜLKELERDEKİ TAŞINMAZ EDİNİMLERİ ALMANYA: Genel olarak yabancılar gibi belirli kişiler veya kişi gruplarının taşınmaz edinimlerine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Yerli bireyler ve tüzel kişiler taşınmaz edinebilmektedirler. Geçerli pasaportu olan herkes taşınmaz alımı yapabilmekte ve ihtiyacı fonları (kredileri) alabilmektedir. Bu alım ülkeye göç etmek hakkı vermemektedir. Yabancılar arasında taşınmaz edinimi yönünden ayrım yapılmamakta, Türk vatandaşları ile yabancılar aynı esaslara tabi tutulmaktadır. 66

(BAZI ÜLKELERDEKİ YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ) FRANSA: Ülkede fiilen ikamet eden ve ikamet etmeyen yabancı gerçek kişiler bir sınırlama mevzuatta açıkça mevcut değildir. Ülkede kambiyo kontrolü bulunmamakta, ancak belirli yabancı yatırımlar belli formalitelere tabi tutulmaktadır. Bu yönüyle Fransa’da her zaman dünyanın her yerindeki yabancılar için ikinci bir konut almada çok çekici bir seçenek olmuştur. Ancak uluslar arası vergi ve taşınmaz planlaması mevzuatı ve uygulaması açısından konu incelendiğinde o kadar da serbestinin (ideal) olmadığı görülmektedir. 67

BAZI ÜLKELERDEKİ YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ İNGİLTERE ve GALLER: Literatürde ülkede yabancıların taşınmaz edinimini kısıtlayan önemli bir düzenlemenin olmadığı belirtilmektedir. Ancak İngiliz mülkiyet rejiminin kapsamı ve mülkiyet hakkının malike verdiği yetkiler ve getirdiği yükümlülükleri karşılaştırmalı olarak incelemek gerekecektir. Esasen İngiltere’de mülkiyetin esas sahibi ülke sınırları içinde Kraliyet kurumu olup, bunu kraliçe temsil eder. Gerek yabancı ve gerekse yerli halka verilen uzun süreli yüzyıl (100 yıl) kullanım hakkıdır. Bunu Türkiye’deki mülkiyet hakkı ile eşdeğer olarak tutmak mümkün değildir. 68

BAZI ÜLKELERDEKİ YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ) İRLANDA: Tarımsal amaçlı arazi edinimi ile konut yapımı amaçlı edinimde üst sınır 20.000 m2 olarak tespit edilmiştir. Edinilmek istenilen taşınmazın yüzölçümünün 20.000 m2 den büyük olması durumunda Arazi Kanununa göre yazılı izin alınması gerekmektedir. Yabancı ortaklıklar ile 7 yıl kesintisiz İrlanda ‘da oturmamış yabancı gerçek kişiler izne tabi olup, bunların dışındakiler izne tabi olmadan mülk edinebilmektedirler. 69

BAZI ÜLKELERDEKİ YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ İSPANYA: İlke olarak askeri alanlar gibi hassas bazı bölgeler dışındaki bölgelerde, yabancıların taşınmaz edinimine yönelik herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. Bununla birlikte yabancıların veya İspanya’da yerleşik olmayan kişilerin yapacakları bazı yatırımlar bakımından söz konusu yatırımların miktarı ve niteliğine göre, bildirimde bulunma yükümlülüğü getirilmiştir. Böyle bir yükümlülüğün getirilmesinin temelinde; sahtecilik ve kara para aklamanın önlenmesi ile ilgili ekonomik amaçların yer aldığı belirtilmektedir.   70

(BAZI ÜLKELERDEKİ YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ) İTALYA: Yabancılara yönelik spefisik sınırlamalar söz konusu değildir. Ancak kamu güvenliğinin gerektirdiği durumlarda hükümet tarafından bazı sınırlamalar getirilebilmektedir. Karşılıklılık ilkesi çerçevesinde AB üyesi olmayan bir ülke vatandaşının İtalya’da taşınmaz edilmesi mümkündür. Ancak ülkede fiili uygulamanın ve özellikle kırsal kesimde arazi ediniminin yerinde incelenmesi ve sonuçlarının raporlanmasına gereksinim bulunmaktadır. Diğer AB üyesi ülkelerden farklı olarak emlak vergisi oranları hem vatandaş hem de yabancılar için düşük tutularak taşınmaz edinimi adeta teşvik edilmektedir. 71

BAZI ÜLKELERDEKİ YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ  AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ: Yabancıların ABD’de taşınmaz edinimlerini kısıtlayan federal ve eyalet düzeyinde birçok düzenleme bulunmaktadır. Yabancı edinimlerin izlenmesi açısından en kritik ve kompleks ülkelerin başında ABD gelmektedir. 72

İSTATİSTİKLERİ YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN ÜLKEMİZDEKİ TAŞINMAZ EDİNİMİ TÜRKİYE GENELİNDE TAŞINMAZ SAYISI …….………………: 151.232 KİŞİ SAYISI…………………………………………………………. : 138.757 TOPLAM ALAM (m2)………………………………………………: 134.463.451 73

Alanya/ANTALYA : 2.390.697 m2 29.215 kişi YABANCILARIN ÜLKEMİZDE EN ÇOK TAŞINMAZ EDİNDİĞİ 5 İLÇE   Alanya/ANTALYA : 2.390.697 m2 29.215 kişi Didim/AYDIN : 1.549.913 m2 13.499 kişi Fethiye/MUĞLA : 2.054.665 m2 8.918 kişi Kuşadası/AYDIN : 1.129.351 m2 5.437 kişi Bodrum/MUĞLA : 1.157.634 m2 4.690 kişi 74

ÜLKEMİZDE EN ÇOK TAŞINMAZ EDİNEN 5 ÜLKE İNGİLTERE : 6.550.094 m2 38.245 kişi ALMANYA : 14.570.568 m2 17.035 kişi YUNANİSTAN : 2.172.031 m2 9.803 kişi RUSYA : 784.290 m2 7.364 kişi İRLANDA : 823.951 m2 6.945 kişi 75

YABANCILARIN ÜLKEMİZDA EN ÇOK TAŞINMAZ EDİNDİĞİ 5 İL ANTALYA…………..: 5.275.856 m2 44.387 kişi MUĞLA…………….: 5.783.877 m2 22.362 kişi AYDIN………………: 3.011.815 m2 19.894 kişi İSTANBUL ………..: 1.948.751 m2 11.651 kişi BURSA…………….: 1.151.440 m2 4.690 kişi TRBZON BÖLGE…: 295.605 m2 187 kişi 76