YENİ TAPU SİCİLİ TÜZÜĞÜ ERGİN DİVARCI

GENEL YAKLAŞIM 17/08/2013 tarih 28738 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Tapu Sicili Tüzüğü ile tapu sicil uygulamalarında önemli değişiklikler gerçekleştirilmiş, teşkilatımızı ve çalışanlarımızı koruyucu, işlem süreçlerini iyileştirici, çağın gereklerine ayak uydurabilecek esnek yaklaşımlar geliştirilmeye çalışılmıştır. Bunun yanı sıra yeni Tapu Sicili tüzüğü ile uygulamada karşılaşılan tüm sorunların çözümlenebileceğini düşünmek de gerçekçi bir yaklaşım oluşturmayacaktır. Tapu Dairesi Başkanlığı tarafından uygulamada karşılaşılan sorunlar değerlendirilerek, duyuruya bağlanmakta ve etkin çözüm üretilmeye çalışılmaktadır. (3/9/2013 tarihli duyuru)

YENİ TAPU SİCİL TÜZÜĞÜ İLE; -Elektronik tapu siciline geçişin altlığının sağlanmasına, -Uygulamada ortaya çıkan sorunların giderilmesine; -Hizmet sunumunda kolaylık sağlanmasına, -Kırtasiyeciliğin ve bürokratik işlemlerin azaltılmasına, Olanak sağlanmaya çalışılmıştır.

TEMEL YAKLAŞIMLAR/ÖNEMLİ DEĞİŞİMLER Belgelerin elden Takip Yasağı MADDE 88 – (1) Kamu kurum ve kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, mahkemeler, icra müdürlükleri, bankalar ve özel hukuk tüzel kişileri tarafından düzenlenen aynî veya kişisel hakkı sona erdirecek nitelikteki belgeler, tapu işlemi için elden ibraz edilemez. Bu belgeler 7201 sayılı Kanun hükümlerine göre müdürlüklere tebliğ edilir. Bu hükümler kapsamında özellikle bankalar ve icra müdürlüklerinin ipotek ve haciz terkin istemlerinin 7201 sayılı Yasa gereği memur marifetiyle veya PTT yoluyla tebliğ edilerek karşılanması, harc bağışıklığı olmayan ipotek terkini işlemlerinde ise bankaların terkin yazılarına tapu harcının ödendiğine ilişkin makbuzu ekleyerek istemde bulunması uygun olacaktır.

TEMEL YAKLAŞIMLAR/ÖNEMLİ DEĞİŞİMLER/2 Belgelerin elden Takip Yasağı MADDE 88 – (1)Ayni haklar dediğimiz zaman mülkiyet hakkı, rehin ve mülkiyetten gayri ayni hakları (İpotek, irtifak hakkı, taşınmaz yükü vb.) anlamamız gerekiyor. Kişisel haklar dediğimiz zaman sözleşmeden doğan şufa, iştira, vefa, kira ve temlik hakkını kısıtlayan haciz, iflas, konkordato, serbest dereceden yararlanma hakkı v.b hakların anlaşılması gerekiyor. Ancak bizim ilgi alanımıza giren özellikle haciz ve ipotek terkinleridir. Çünkü diğer kişisel hakların terkinin de zaten hak sahibinin başvurusu ile talep alınmaktadır. Ancak tedbir ayni ve şahsi hak niteliği taşımadığı için elden takip suretiyle terkin edilebilir iken, Aveanın 50 TL’lik haczinin elden terkin edilmemesi konusu da kendi içinde bir çelişki oluşturmaktadır.

TEMEL YAKLAŞIMLAR/ÖNEMLİ DEĞİŞİMLER/3 Elden Takip Yasağı PTT Genel Müdürlüğü ile yapılan görüşmelerde son aşamaya gelinmiştir. İadeli taahhütlü, taahhütlü, PTT kurye gibi gönderilerde gönderici kimliğinin güven altına alınması PTT tarafından sağlandığı anda konu duyuruya bağlanacaktır. E-Terkine yönelik tüm bankaların katıldığı bir toplantı yapılarak konu hakkında karar alınmış, teknik çalışmalar sürdürülmekte olup, T.C. Ziraat Bankası ile e-terkine yönelik pilot uygulama başlatılmıştır. Tebligat Kanunu kapsamında olmayan özel bankaların bu Kanun hükümlerine göre davranması tartışmalı olmakla beraber, terkin işleminin önemine binaen müdürlüklerimizde gerçekleştirilen terkinlerde kamusal yöntemlere benzer usullerin kullanılmasının doğru olacağı düşünülmelidir.. Ancak yinede güvenli gönderilerin de teyidinin yapılması gerekmektedir.

TEMEL YAKLAŞIMLAR/ÖNEMLİ DEĞİŞİMLER/5 Elden Takip Yasağı Elden takip yasağı yalnız ayni ve şahsi hakların terkinine ilişkin yazıları kapsamakta olduğundan, ayni veya kişisel hakkı sona erdirecek nitelikte olmayan belgelerin (örneğin tedbir/ihtiyati tedbir şerhlerinin terkinlerine ilişkin müzekkereler) de bu kapsamda değerlendirilmesi mümkün değildir. Avukatlar tedbir terkini getirebilir, ancak haciz terkini getiremezler.  Tapu Müdürlüklerine 7201 sayılı Kanuna tabi kurumlardan (örneğin icra müdürlükleri) gelen terkin yazılarının bu Kanunda belirlenen yöntemlerden biri ile gönderilmiş olması gerekmekte olup, başka yöntemlerle müdürlüğe gelen evrakların kabul edilmemesi, bir şekilde kabul edilmiş olanların gerekçesi belirtilerek ilgili kuruma resmi yazı ile iade edilmesinin gerekmektedir. Gelen tebliğ mazbatalı zarfların e-terkine kadar saklanması uygun olacaktır. Terkin için belge ile birlikte ilgilisinin tapu müdürlüğüne müracaatı gerekli bulunan evrakların bu kapsamda değerlendirilmemesi gerekmektedir. (Mahkeme kararı gereği ipotek terkini gibi)

TEMEL YAKLAŞIMLAR/ÖNEMLİ DEĞİŞİMLER/6 Elden Takip Yasağı -Banka personeli tarafından müdürlüklerimize iletilen belgelerde gelen kişinin banka personeli olduğunu belgeleyen kimlik belgesi (7201 Sayılı Kanuna benzer şekilde), teslim edilen belgelerin gösterildiği, teslim eden ile teslim alanın adının belirtildiği evrak zimmet defteri benzeri bir defter ile teslim edilmesinin sağlanması, aynı ilçeler içinde mümkün olduğunca banka personeli tarafından terkin belgesinin getirilmesinin sağlanması gerekir. -İpotek terkin harçlarının eksiksiz olarak banka veya borçlu adına yatırılmış olması gerekmekte, banka tarafından vergi dairesinin hesabına yapılan EFT veya Havalenin bilgisayar çıktısının takdik edilmesi halinde harcın yatırıldığının kabul edilmesi, bu hesapların bulunduğu bankalardan ayrıca dekont talep edilmemesi gerekir. Kredi ve kefalet kooperatifleri, tarım kredi kooperatifleri ve OYAK tarafından gönderilen ipotek terkinine ilişkin belgelere de ipotek terkin harç makbuzlarının eklenmesi gerekmektedir. Noter marifetiyle yapılan tebligatların tartışılması gerekir.

Resen Haciz Terkini Yeni TST 69 maddesi 5. fıkra; “ 21/7/1953 tarih ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca takip edilen kamu alacaklarına ilişkin haciz, iflas, konkordato ile verilen süre ve 9/6/1932 tarih ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesi şerhi bulunan taşınmazlar hariç olmak üzere, tapu siciline yapılan şerhten itibaren iki yıllık sürenin sonunda Müdürlüğe yenilendiği bildirilmemiş olan hacizler, taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin edilir ve durum icra müdürlüğüne bildirilir.” hükmünü taşımaktadır.    Tapu Dairesi Başkanlığı tarafından yapılan Duyuru ile bu maddenin uygulamasının yürürlüğü Türkiye Bankalar Birliği ve Anadolubank’ın Tapu Sicili Tüzüğünün bu maddesinin iptal edilmesi amacıyla Danıştay’da açtığı dava sonuçlanıncaya kadar maddenin yürürlüğü durdurulmuştur.

YÜRÜTMEYİ DURDURMA KARARI OLMASAYDI? Resen Haciz Terkini/2 Danıştay’da açılan davalar sonucu Tüzüğün 69/5. maddesinin yürütmesinin durdurulmasına karar verilmiş ve bu konuda yeni duyuru hazırlanarak taşra birimlerimize iletilmiştir. Şu an için uygulama netleştirilinceye klasik uygulamaya dönülerek ilgili icra müdürlüğünden terkin yazısının alınması halinde haczin terkin edilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. YÜRÜTMEYİ DURDURMA KARARI OLMASAYDI? Taşınmazın üzerinde diyelimki 20 yıllık 20 tane haciz var. 1 tanede 2013 yılında konulan kamu haczi.TST 69 gereğince taşınmazın kaydında kamu haczi olduğu için diğer 20 yıllık hacizlerin de kaldırılmaması gerekiyor. Somut olaydaki kamu haczinin çok eski tarihli hacizleri etkilemesi doğrumu ?

HACİZ TERKİNİ İLE İLGİLİ DEĞERLENDİRME İcra İflas Kanununun 110. maddesi “Bir malın satılması kanuni müddet içinde istenmez veya talep geri alınıpta bu müddet içinde yenilenmezse o mal üzerindeki haciz kalkar.” diyerek haczin düşeceğini belirlemiş.. Aynı Kanunun 106. maddesinde ise alacaklının taşınmaz haciz tarihinden itibaren 1 yıl içinde satılmasını istemesi gerekiyor (2012 değişikliği). Bu süre içinde haciz istenmez ise 110. madde gereği haciz düşüyor. Ancak yine İcra İflas Kanunu gereğince hacizlerin terkini icra müdürlüklerinin müzekkere yazmasına bağlanmıştır. Bu nedenle Tüzüğe açılan dava Danıştay’da iken resen haciz terkini mümkün görünmemektedir. Mevcut Tapu Sicili Tüzüğü ile İcra İflas Kanunu arasında çelişki var gibi görünüyor. Çelişkinin nedeni Tüzüğün Danıştay incelemesi safhasında iken İcra İflas Kanununda değişiklik yapılmış olmasıdır.   

   HACİZ YENİLENMESİNE İLİŞKİN YARGITAY KARARI Alacaklı tarafından bedeli paylaşıma konu taşınmaz üzerine konulan hacizden itibaren iki yıl içinde (2012 değişikliği ile 1 yıla indirildi) satış istenmediğinden taşınmaz üzerindeki haciz İİK nun 106. maddesi uyarınca düşmüştür. İİK nun 78/5. maddesi uyarınca, takip dosyasının işlemden kaldırılması üzerine, alacaklı yeniden haciz isteyebilmek için, yenileme talebinde bulunulmalıdır. (İlama dayanmayan takiplerde yenileme istemi üzerine yeniden harç alınır.) . Demekki düşen hacizler için (eğer ilamlı takip değilse) avukatlar yeniden harç yatırarak yeni bir haciz isteminde bulunmak zorundalar. Ancak haczin düşüp düşmediği, kalkıp kalkmadığı bizim sorunumuz değildir. İcra müdürlüğününün yenilemeye ilişkin talepleri karşılanmalıdır.

KİMLİK TESPİTİ   Yeni Tüzüğün 18/2 fıkrası gereği kimlik tespitinde kullanılan belgeler arasından pasaportun çıkartıldığı görülmektedir. Ancak Avukatlık Kanunu ve Milletvekillerine ilişkin Kanunda bu kişilerin kimliklerinin tüm kamu kurum ve kuruluşlarınca resmi kimlik olarak kabul edileceği belirtildiğinden kimlik tespitinde nüfus cüzdanı, avukatlık kimlik belgesi ve milletvekili kimlikleri kullanılacaktır. Yeni Tüzükte nüfus cüzdanındaki kimlik bilgilerinin karşılaştırmasından bahsedilmiş, fotoğraf ve imza karşılaştırması ifadelerine yer verilmemiştir. Bu nedenle kimlik tespitine yönelik kontroller yapılmaya devam edilmekle birlikte memurlarımızın bu alandaki hukuksal sorumluluklarının kısmen daraltıldığını düşünüyorum. Yani çok eski tarihli fotoğraflardaki küçük tutarsızlıklar, imzadaki zaman zarfında hepimizin yaptığı değişikliklerden eskisi kadar net biçimde sorumlu tutulmamamız gerekir kanısındayız. Ancak bu husus Teftiş Kurulumuzun uygulamayı yönlendirme biçimiyle netleşecektir.

Yabancıların vekaletnamelerinde pasaport kullanılmasında sakınca yok. KİMLİK TESPİTİ/2   Madde 18/3: Kabul edilebilecek diğer kimlikleri genel müdürlük belirler ifadesi yeni Tüzüğümüzden çıkarılmıştır. Böylece artık Genel Müdürlük oluruyla yeni kimlik kabul etme yetkimiz kalmamıştır. Fakat yasal düzenleme yapılarak (Örneğin yasa ile pasaport tapu işlemlerinde kullanılacaktır şeklinde bir düzenleme ile) yeni kimlik belirlenmesi her zaman olanaklıdır. Bu alanda uygulamada bazı spesifik sorunların çıkabileceğini öngörüyoruz. -Pasaportu 17 Ağustos sonrası kimlik tespitinde kullanamıyoruz. Ancak bu tarihten önce pasaporta dayalı olarak verilen vekaletnamelerin işleme kabul edilmesi gerekir. Tüzük sonrası pasaporta dayalı olarak verilen T.C. Vatandaşlarının vekaletlerinin kabul edilmemesi gerekir. Yabancıların vekaletnamelerinde pasaport kullanılmasında sakınca yok.

VEKALET/YETKİ BELGESİ/YABANCILAR Madde 18/4: Vekaletnamelerde vekalet verenin imzalarının bulunması gerekiyor. Tüzüğün yürürlüğe girmesinden sonraki vekaletlerde vekalet verenin imzasının aranması, imza yoksa Noterden teyit alınması uygun olacaktır. Soru: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi/satış vaadinde de imza aranmalı mıdır? Madde 18/5: Yetki belgelerinde yetkililerin TC kimlik numaralarının yazılı olması kuralı getirilmiş. Bununla birlikte imza sirküleri istenmesi tüzüğe eklenmiş. Ancak vekaletname ile temsil edilen tüzel kişilerde imza sirkülerinin istenmesine gerek olmadığı konusunda talimatlarımız mevcut olduğu için vekaletnamelerde salt yetki belgesinin bulunması yeterli sayılmalıdır.

VEKALET/YETKİ BELGESİ/YABANCILAR /2 . Tüzel kişilerin yetki belgesinde mutlaka temsilcilinin T.C. Kimlik numarasının bulunması gerekir. Yetkinin varlığı yeni TTK gereği aranmak zorunda değildir. Tüzük TTK öncesi Başbakanlığa sunulduğu için böyle bir durum oluşmuştur. Madde 18/8: Yabancı uyruklular ile yabancı şirketler için tapu ve kadastro işlemlerinde kullanılacak belgeleri belirlemeye Genel Müdürlük yetkili kılınmış. Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının 2013/13 sayılı Genelgesi gereğince yabancı uyruklu gerçek kişilerin taleplerinde taabiyetinde bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından usulüne uygun olarak verilmiş yabancı ülke kimlik belgeleri veya pasaportlarının tapu işlemlerinde esas alınması gerekmektedir

SAĞLIK RAPORU   Madde 19: (1) Madde ile medeni hakları kullanma ehliyeti yerine fiil ehliyetinin bulunması gerektiği belirtilmiş. (Fiil ehliyeti genel olarak bir kimsenin yaptığı işlemlerin neden ve sonuç ilişkilerini değerlendirebilmesi/algılayabilmesi demektir.) “(2) Müdürlük istem sahibinin ifade tavır ve davranışlarından fiil ehliyetinin bulunup bulunmadığı hususunda şüpheye düşerse resmi veya özel sağlık kuruluşundan ilgilinin ayırt etme gününe sahip olup olmadığı hakkında fotoğraflı sağlık raporu ister. Raporun tarihi ve numarası resmi senet veya tescil istem belgesi içeriğinde belirtilir ve raporun aslı işlem dosyasında saklanır.” Bu düzenlemeyle sağlık raporunun kapsamı genişletilmiş özel sağlık kuruluşları kapsam içine alınmış olup, Resmi senet içeriğinde rapordan bahsetmemiz gerekiyor. TAKBİS yazılımı yapılana kadar manuel uygulamanın sürdürülmesi gerekir.

SAĞLIK RAPORU/2   Aile Hekimliği Uygulama Yönetmeliğinin 28/1.maddesinde; kişinin ikinci veya üçüncü basamak kuruluşuna başvurması gerektiği hususunda karar verecek olan kişi birinci basamak sağlık hizmetini yürüten aile hekimi olduğu için, Kurumumuzca doğrudan ikinci veya üçüncü basamak sağlık kurumuna yönlendirme yapılmaması gerekir. Bu tür bir kararı ancak I. basamak sağlık kuruluşunda görevli doktorlar verebilecektir. Müdürlüklerimizin rapor gerektirdiği değerlendirilen bir tapu işleminde yapabileceği uygun eylemin, en yakın I. Basamak sağlık kuruluşuna resmi yazı yazarak oradan veya I. Basamak sağlık kuruluşun yönlendirme yaptığı kuruluştan gelen rapora göre hareket etmesinin uygun olacağını değerlendirmekteyiz.

SAĞLIK RAPORU/3   . Tüzük hükmünde sağlık kuruluşu raporu alınacağı belirtilmektedir. Bu alanda uygulamada tek hekim olarak çalışan ( Tüzel kişiliği olmayan) özel hekimlik yapan doktorlarımızın verdiği sağlık raporlarının akibeti tartışmalı olmaktadır. Çünkü tek hekimden oluşan bir yapılanma bir kuruluş hüviyeti taşımadığı için böyle bir hekimden alınan raporun ancak resmi bir sağlık kuruluşu (il/ilçe sağlık müdürlükleri gibi) tarafından onaylanması halinde tapu sicili açısından kullanılabilir hale geleceğini değerlendiriyorum. Ancak tek hekimli bir yapılanma olan ve Devletin 1. basamak sağlık kuruluşu olarak adlandırdığı aile hekimlerinin verdikleri raporun herhangi bir onaya gerek duyulmaksızın kullanılması gerekir. Çünkü aile hekimleri kamu yapılanması içinde görev yaptıkları için özel sağlık kuruluşları gibi herhangi bir yetki belgesi vs. gerek duymaksızın tanzim ettikleri raporların tapu işlemlerinde kullanılmasında hukuki sakınca yoktur.

SAĞLIK RAPORU/4   . Sağlık Bakanlığı Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 10/03/2014 gün ve 2014/11 sayılı Genelgesi ile … Aile hekimleri de dahil olmak üzere meslegini icraya yetkili bütün tabipler akli meleke raporu (hukuki işlem yapma ehliyeti) düzenlemeye yetkilidirler.. Denilmektedir. Bu tür raporların gerek duyulursa teyit edilmesinin yanı sıra, kişinin işlem anındaki genel tavrının da irdelenmesi yararlı olur. Rapor verildiği tarihten itibaren makul kabul edilebilecek bir sürede kullanılmalıdır.( Rapor tarihinden sonra 1, 2 gün uygun olur.) Tapuda işlemlerin uzaması nedeniyle rapor süresi çok gecikirse işlem anında ilgilinin durumu gözetilmeli, gerek duyulursa tekrar rapor istenilmelidir. İlgililerin makul süre içinde, tapu müdürlüğü tarafından yazı yazılmaksızın kendiliğinden alıp geldiği raporlar tapu işleminde kullanılabilir mi?

TANIK Madde 24 (2) İşitme konuşma veya görme engellilerde tanık bulundurulması isteğe bağlanmış. “Engellilerin tanık istememesi halinde bu husus istem belgesinde veya resmi senette belirtilir. İlgilinin işitme veya konuşma engelli olması ve yazı ile anlaşma imkânının da bulunmaması halinde, işaret dilinden anlayan yeminli bilirkişi bulundurulur.” Madde gerekçesi engelliler lehine pozitif ayrımcılık yapılması idi. Ancak görmeyen duymayan birisi tanık istemiyorum derse ne olacak ? Anlaşma olanağı yoksa işaret dilinden anlayan bilirkişi, vasi, kayyım vs istenmesi gerekebilir. Yani uygulamada müdürlerimizin kanaatleri çok önemli hale gelecek. Bu tür işlemlerin nerdeyse kanaat kullanılmadan yapılması mümkün değil. Görmeyen duymayan okuma yazma bilmeyen biri ben tanık istemiyorum derse nasıl bir işlem yapmalıyız?

Madde 24 YEMİNLİ TERCÜMAN Yeminli tercümanlar ve bilirkişiler 12.1.2011 tarih 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca mahkeme huzurunda yaptıkları yemine ilişkin tutanağı ibraz edecekler. Burada ciddi bir sorun yaşanabilir. Hakimlere kanunlar dışında görev verilemeyeceği için yeminli tercümanların tapuya yönelik işlemler için yemin ettirmelerini bekleyeceğiz. Aksi halde Noterden vekalet vermeleri geçici bir çözüm olabilir. Daha önceden noterlerin yeminli tercümanlarını tapu işlemlerine kabul ediyorduk. Ancak burada çok ciddi hukuksal sorunlar yaşandı. Türkiye Noterler Birliği ile yaptığımız yazışmalarda TNB bizim noterlik işlemleri için yemin ettirdiğimiz tercümanların tapu işlemlerinde kullanılmasının hukuki sorumluluğu bize ait değildir, noterlik uygulamasında tercüman yemin ettiği noterin işlemlerinde tercümanlık yapar, hatta noter değişikliğinde bile yeniden yemin ederek yeni noterle çalışmaya başlar mealinde bir cevap verdiği için, bu alanda düzenleme yapılmıştır. Sorunsuz gibi görünen bir alanın bile hukuki altyapısının cok sağlam olmaması nedeniyle yeni TST ile bu konuya çözüm getirilmesi ne çalışılmıştır.

YETKİ ALANI DIŞI İŞLEM YAPILMASI Eski T.S.T. nün 36. Maddesine yeni tüzükte yer verilmediğinden uygulaması KALDIRILMIŞTIR. (Müşterek rehin, taksim, trampa) Ancak bu maddede tanımlanan müşterek rehin, taksim ve trampa işlemlerinin 30.4.2011 tarihli Tapu Müdürlüklerince Yetki Alanı Dışında Kayıtlı Bulunan Taşınmazlarla İlgili Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. Maddesi gereğince, müşterek rehin, taksim ve trampa işlemleri hariç olmak üzere, büyükşehir belediye sınırları dâhilinde bulunan taşınmazlarla ilgili tapu işlemleri, aynı büyükşehir belediye sınırlarında bulunan diğer tapu müdürlüklerince yetki alınmak suretiyle yapılamaz. Şeklindeki hüküm 22/Nisen 2014 tarihli Resmi Gazetede yayayımlanan yönetmelik değişikliği ile yürürlükten kaldırılmıştır. Belirtilen nedenle yetki verilen tüm tapu işlemlerinin her müdürlüğümüzden yapılabilir hale geldiğini, aynı fiziki mekanları paylaşan müdürlükler dışında tüm müdürlüklerimizden yetki alınarak işlem yapılabileceğine değerlendiriyoruz.

Madde 75/2: zeminde inceleme yapma usulü belirlenmiş. DÜZELTME   Madde 75/1/a: İlmühaber vermeye muhtarlık gibi belediyeler de yetkili kılınmış. Belediyelerde taşınmazların planlarının bulunması, emlak beyanlarının verilmiş olması vb. unsurlarla kolay ilmuhaber verilebilir. Birde özellikle kentlerdeki mahalle muhtarlarının ilmuhaberlerinde yaşanılan sorunlar giderilmiş olacaktır. Madde 75/2: zeminde inceleme yapma usulü belirlenmiş. (2) Zeminde inceleme, kadastro müdürlüğü teknik personeli ile birlikte yapılır ve inceleme neticesinde teknik rapor düzenlenir. Zeminde incelemede, komşu parsel malikleri, muhtar ve diğer ilgililer dinlenir; vergi kaydı ve diğer her türlü bilgi ve belgeden yararlanılır. Burada 75/1/ a ile senetsiz tespitlerde düzeltme yöntemi, 75/1/b ile kayda dayalı tespitlerde düzeltme yöntemleri belirlenmiş. 1458 sayılı Genelgeye benziyor. (Genelge taslağı hazırlandı görüş için taşraya gönderilecek)

DÜZELTME/2  Yeni TST’nin düzeltmeye ilişkin 74. maddesi 1 ve 4. fıkralarında bir paralellik göze çarpıyor ve çoğu zaman karışıklığa neden olabileceği için irdenmesi gerekiyor. 74/1 kütük yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde ki belgesine aykırı basit yazım hatalarının müdür tarafından nedeni düzeltmeler siciline yazılarak resen düzeltilmesini öngörüyor. Buradaki hatayı memurun yazım esnasında yaptığı basit hata olarak değerlendirmek, yani dayanak belge ve resmi senet doğru tescil yanlış ise bu maddeyi uygulamak gerekir, 74/4 te ise belgelere aykırı tescil veya yazım hatasının esaslı olması, yani vekalette belirtilen ismin değil, resmi senette başka bir ismin zikredilmesi ve bu isim adına tescil yapılması halinde bu maddenin uygulanması gerekir. (Onun için ilgililerin olurunun alınması lazım) Yapılan yanlışlığın (örneğin bir icrai haciz müzekkeresine isim yanlışlığından dolayı red yanıtı verilmiş olması gibi) olumsuz sonuçları olabileceği gibi, kaydın bir an önce düzeltilmemesi halinde ilerde bu gibi hataların daha fazla sıkıntı yaratacağı da ayrı bir realitedir.

BELGE ÖRNEKLERİNİN VERİLMESİ  Madde 85/1: Tapu senedi ve ipotek belgesinin yanında resmi senet ve istem belgesinin de verilmesi eklenmiş. Buna göre işlemlerin akabinde yalnız ipotek belgesi ve tapu senedi değil, işlemlerin resmi senet ve istem belgelerinin onaylı örnekleri de verilecek. Burada istem belgesi ve resmi senedin verilebilmesi ilgilinin talebi halinde olasıdır. Yani her işlemde zorunlu olarak resmi senet veya istem belgesi basılması gibi bir yöntem geliştirilmemelidir. Tüzükle verilmesi zorunlu tutulduğundan harç bağışıklığı sağlanmak zorundadır. Uzun vadede belki ipotek belgesi, tapu senedi, resmi senet yerine daha işlevsel bir belge verilmesi gerekmektedir.

Eklentinin (Teferruat) tescili KAYIT SORGULAMA VE HACİZ MÜZEKKERELERİNDE TÜRKİYE CUMHURİYETİ KİMLİK NUMARASI VEYA ADA PARSEL NO BİLDİRİLMELİDİR. Madde 16/4: Tapu siciline yapılacak haciz dahil her türlü kayıt sorgulaması istemlerinde, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası veya taşınmazın ada parsel numarasının belirtilmesi zorunludur. Aksi halde istem reddedilir. Denilmekle beraber; T.C. Kimlik numaraları güncellenmesi bitene kadar salt T.C. Kimlik numarası veya ada parsel numarası bildirilmediği için bir haciz istemini reddedebilirmisiniz ? Eklentinin (Teferruat) tescili Madde 53: Beyanlar sütunu teferruat yazımı için yeterli olmaz ise tarih ve yevmiyesi yazılmak suretiyle dosyasındaki istem belgesine yollama yapılacağına dair hüküm kaldırıldığı için, yeni TST ile eklentilerin kütüğe tescil edilmeksizin tarih yevmiye numarası ile dosyasında bulunan eklenti listesine atıfta bulunulmakla yetinilmesi gerekiyor.

AZİLLER SİCİLİ Madde 77/1: (1) Vekâletten aziller, vekâlet verenlerin adının baş harfleri ve Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarasına göre, her harf için sicilde ayrılan bölüme yazılır. Aziller sicilinin müvekkillerin soyadının başharflerine göre tutulması usulü adının baş harfine göre tutulması olarak değiştirilmiştir. Bununla birlikte TC kimlik numarasına göre tutulması yöntemi de belirlenmiş. Aziller sicilinin tamamen elektronik ortamda tutulması bildirilinceye kadar aziller siciline TC kimlik numaralarının da kayıtlanması artık zorunlu tutulmaktadır. Çok eskiden ada göre, eski tüzükle soyadına göre, yeni tüzükle tekrar ada göre aziller sicili tutulması öngörülmüştür.Aziller sicilimiz aç kapa Artema gibi oldu. Azillerin elektronik ortama alınmasıyla ulusal azil sistemi kurulmalıdır.

AİLE KONUTU Madde 17/2: Aile konutu ile ilgili olarak taşınmaz sahibi olmayan eş şerh verilmesi için istemde bulunabilir.   Madde 49/1/c: Aile konutu şerhi için merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hali gösterir nüfus kayıt örneğİ aranacaktır. Ancak yerleşim yeri belgesinde belirtilen adresin aile konutuna konu taşınmaz ile aynı olup olmadığının kanıtlanabilmesi için, muhtarlık, kadastro müdürlüğü veya belediyelerden yerleşim yeri ile oturulan konutun aynı konut olduğunu kanıtlayıcı bir belgenin alınması gerekir. Belki tek konutun olduğu, küçük yerleşim yerleri için uygulanabilir ama büyük kentlerde yerleşim yeri belgesi ile adresin örtüştürülmesi gerekir.

Resmî senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemler VASİYETNAMENİN TENFİZİ   Resmî senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemler MADDE 20 – (1) Resmî senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemlerde aynî hakların tescili için; İstem, yasal veya atanmış mirasçılar tarafından yapılırsa yetkili merciler tarafından verilmiş mirasçılık belgesi, b) İstem, vasiyet alacaklısı tarafından yapılırsa taşınmazın tanımlandığı ve tescil hükmünü de içerir tenfiz kararı veya hâkim tarafından tescil için yazılan yazı ile birlikte tenfiz kararı ve vasiyetnamenin onaylı bir örneği; vasiyet alacaklısı, yasal ve atanmış mirasçılar tarafından birlikte yapılırsa vasiyetnamenin açılıp okunduğuna dair karar ile birlikte vasiyetnamenin onaylı bir örneği, Vasiyetnamenin tenfizinde tescil hükmü varsa hakimin müzekkere yazmasına gerek kalmayacak , tüm mirasçılar gelirse vasiyetnamenin açılmış olması yeterli sayılacaktır. Bu düzenleme ile vasiyetnamenin infazındaki yargısal makamlarla yaşanılan sorunların kısmen giderilmesi sağlanmıştır.

*Aynı malikin aynı bankaya borcu varsa yine sorun çıkmayacaktır. BİRLEŞTİRMEDE İPOTEKLERİN NAKLİ/OLASILIKLAR Taşınmaz malların ayrılmasında, bölünerek veya aynen taksiminde eski Tapu Sicili Tüzüğündeki memurların sorumluluğunu gerektiren düzenlemeler değiştirilmiştir. (Birleştirmede muvafakat temel kural) Tüzüğün 66. maddesinde birleştirilen taşınmazlar üzerindeki ayni ve şahsi hak sahiplerinin onayı alınır deniyor. Burada farklı olasılıklar var, *Farklı maliklerin farklı bankalara ipoteği varsa, muvafakat sonucu birleşen taşınmazda A-nın payı üzerinde 1. derecede, B-nin payı üzerinde 1. derecede ipoteğin varlığı gösterilebilir. *Farklı maliklerin aynı bankaya ipoteği varsa büyük bir sorun çıkmayacaktır. *Aynı malikin aynı bankaya borcu varsa yine sorun çıkmayacaktır. *Aynı malikin farklı bankalara ipoteği varsa (değişik derecelerde) malik birleşeceği için 1. sırada olmak önem kazanacaktır. Kimi 1. sıraya, kimi 2. sıraya yazacağımız konusunda bankaların bir uzlaşma sağlaması veya garame ipoteğine benzer oransal bir çözümü tapu müdürlüğüne iletebilmeleri halinde işlem yapılabilir, aksi halde reddi gerekir.

BÖLÜNME YOLUYLA TAKSİMDE REHİN (TÜZÜK 61) Bölünme yoluyla taksim varsa ; 1-Paylı mülkiyete konu taşınmaz olacak, bir veya birkaç paydaşın payı ipotekli olacak. Bu durumda taksim istenirse rehin alacaklılarının onayı aranmalıdır. Rehin alacaklısı onay vermez ise mahkeme kararı aranır. 2-Paydaşlar rehin hakkının tüm hukuksal sonuçlarını kabul ederek rehnin bölünme sonucu oluşan tüm taşınmazlara müşterek olarak taşınmasına onay verirlerse herhangi bir muvafakat alınmadan işlem yapılır. 17/03/2009 gün ve 1281 sayılı talimatta ise; ….paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazda Haciz, İhtiyati Haciz vb. kısıtlama mevcut ise Kat Mülkiyeti Kanuna göre tefrik yapılmak sureti ile Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti tesis ve tescil taleplerinde; talep doğrultusunda Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca tefrik yapılarak tesis edilmesi, kısıtlamaların ilgili kısıtlı pay malikinin isabet eden bağımsız bölüme taşınması ve Türk Medeni Kanunun 1019 ncu maddesince kısıtlayıcı şerh koyan ilgili idareye bilgi verilmesi gerekmektedir. Ancak İhtiyati Tedbir ve Kamu haczi bulunması halinde ilgili mercilerden muvafakat alınması gerekir…. Denilmektedir Talimat bu haliyle mevcut Tüzüğe aykırı hale gelmiştir. Kaldırılması için çalışılıyor…

RED KARARLARI Madde 26 : (2) Red kararının varlığı tarih ve yevmiye numarası esas alınarak kütüğün beyanlar sütununda belirtilir. İstemin reddi halinde red gerekçesi giderilmeden reddin konusu tapu işlemi yapılamaz. Soru: Hatalı red kararı verilmiş ve itiraz etmeden kesinleşmiş ise ne yaparız? Soru: Vekalette yetkiye ilişkin red kararı var, vatandaş bizzat gelip satarsa red kararının aynı yevmiye ile terkini gerekir mi? OTOMATİK HİSSE BİRLEŞTİRİLMESİ   Madde 28/4: Paylar üzerinde kısıtlama bulunmaması durumunda hisse tevhidi yapılması öngörülmüş. “Kısıtlamanın terkin edilmesi durumunda paylar resen birleştirilerek edinme sebebi sütununa pay birleştirmesi ifadesi yazılır. “ Pay birleştirmesinde hangi yevmiyeyi kullanalım.Haciz terkin yevmiyesimi, yoksa son edinim yevmiyesimi kullanılmalıdır? Sicil sistematiği açısından kısıtlamayı kaldıran son yevmiye numarası ile edinim kısmına hisse birleştirilmesi yazmanın uygun olacağı değerlendirilmesine ulaşılmaktadır. TABLO MAHZEN DEFTERİ Madde 80: Eski tüzükte asli ve feri siciller arasında sayılmayan tablo mahsen defteri yerine tapu envanter defteri tanımı kullanılarak yardımcı siciller arasına alınmış ve onore edilmiştir. Tablo mahsen defteride elektronik ortamda tutulmaktadır.

3/9/2013 TARİHLİ DUYURU GEREĞİ Ayrı müdürlüklerin yetki alanlarında bulunan taşınmazlarla ilgili müşterek rehin, taksim ve trampa işlemleri ile ilgili olan eski Tapu Sicili Tüzüğünün 36. maddesine yeni tüzükte yer verilmediğinden bu madde ile düzenlenen işlemlerin yeni bir düzenleme yapılıncaya kadar 30.4.2011 tarihli “Yetki Alanı Dışında Kayıtlı Bulunan Taşınmazlarla İlgili Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Yönetmelik değişikliği Başbakanlığı gönderildi, her türlü işlemin her yerden yapılabilmesi hedefleniyor.

3/9/2013 TARİHLİ DUYURU GEREĞİ Yeni Tapu Sicili Tüzüğünün 88. maddesi gereğince kamu kurum ve kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, mahkemeler, icra müdürlükleri, bankalar ve özel hukuk tüzel kişileri tarafından düzenlenen ayni veya kişisel hakkı sona erdirecek nitelikteki belgelerinin 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü görevlileri veya ilgili kurumun memuru vasıtasıyla tebligatının yapılması, terkin harcı ödenmesi gereken işlemlerde terkin yazısı gönderen kurum/kuruluş tarafından tapu harcının ödendiğini gösteren makbuzun da gönderilmesi, tapu harcının yatırılmamış olması durumunda belgelerin gönderen kuruluşa iadesi, gönderilen belgeler üzerinde silinti, kazıntı veya çıkıntı yapıldığının fark edilmesi veya belgelerde yanlışlık veya eksiklik bulunması durumunda da işlem yapılmaksızın ilgili kuruma iade edilmesi

3/9/2013 TARİHLİ DUYURU GEREĞİ İstemde bulunan ile hak sahibinin aynı kişi olup olmadığının tespitinde, Türk vatandaşı gerçek kişilerin Türkiye Cumhuriyeti kimlik numaralı nüfus cüzdanlarının yanı sıra Türkiye Büyük Millet Meclisi Üyelerinin Ödenek, Yolluk ve Emekliliklerine Dair 3671 sayılı Kanuna eklenen Ek madde 1 hükmü gereğince Milletvekilleri, Yasama Organı eski üyeleri ile dışarıdan atanan bakanlara T.B.M.M. tarafından verilen kimlik belgesinin ve 1136 sayılı Avukatlık Kanununun 9. maddesi 4. fıkrası gereğince avukat kimliklerinin, tüm resmî ve özel kuruluşlar tarafından kabul edilecek resmî kimlik hükmünde olması nedeniyle söz konusu kimlik belgelerinin tapu işlemlerinde kullanılması gerekmektedir. T.C. Uyruklu gerçek kişiler açısından Nüfus Cüzdanı, Avukatlık Kimlik Kartı ve milletvekili Kimlik kartı tapu işlemlerinde kullanılabilecektir.  

3/9/2013 TARİHLİ DUYURU GEREĞİ Noterlik Kanununun 84. maddesi hükmüne göre düzenleme şeklinde yapılan vekâletnameler aksine düzenleme yoksa yürürlüğe girdiği tarihten itibaren hüküm ifade ettiğinden 17.08.2013 tarihli ve 28738 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan yeni Tapu Sicili Tüzüğü’nün yayımlandığı tarihten önce düzenlenmiş olan vekâletnameler hakkında Tüzüğün 18. maddesi 4. fıkrasında öngörülen, vekâletnamelerde ilgilinin imzası aranılmadan işlem yapılması gerekmektedir. Yinede Tüzük yürürlüğe girdikten sonra TNB ve noterlerimiz duruma hemen uyum sağlayamamışlardır. Bu nedenle yürürlükten bir süre sonra verilse bile vekalet verenin imzasının bulunmadığı vekaletnamelerin de teyit alınarak kullanılabileceğini değerlendiriyorum.

3/9/2013 TARİHLİ DUYURU GEREĞİ 17.08.2013 tarihli ve 28738 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan yeni Tapu Sicili Tüzüğü’nün yayımlandığı tarihten önce düzenlenmiş olan yetki belgeleri hakkında Tüzüğün 18. Maddesi 5. fıkrasında öngörülen, tüzel kişiler adına yapılan istemler için ibraz edilen yetki belgelerinde temsilcilerin Türkiye Cumhuriyeti kimlik numaralarının yazılı olması hususu aranılmadan işlem yapılması, anılan Tüzüğün 18. maddesi 5. fıkrasında belirtilen tüzel kişilerin istemde bulunulan işlemleri yapabilmesi konusunda yetki belgesi aranılacağına ilişkin hükmünün uygulanmasında ise, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 125. maddesi ve Genel Müdürlüğümüzün 2013/7 sayılı “6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu” hakkındaki Genelgesinde yer alan düzenlemeler kapsamında uygulamaya yön verilmesi gerekmektedir. Yani Tüzel kişilerde yetki belgesinde özel bir yetki aranılmasına gerek bulunmamaktadır.

3/9/2013 TARİHLİ DUYURU GEREĞİ Tapu Sicili Tüzüğünün 18. maddesinin 8. fıkrası, “Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin tapu ve kadastro işlemlerinde kullanılacak belgeleri belirlemeye Genel Müdürlük yetkilidir.” hükmünde olduğundan söz konusu belirleme yapılıncaya kadar bu kişilerin işlemlerinde esas alınacak belgelemelerde eski uygulamaya devam edilmesi gerekmektedir. Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının 2013/13 sayılı Genelgesi gereğince yabancı uyruklu gerçek kişilerin taleplerinde tabiyetinde bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından usulüne uygun olarak verilmiş yabancı ülke kimlik belgeleri veya pasaport belgelerinin tapu işlemlerinde kimlik tespitine esas alınması gerekmektedir

3/9/2013 TARİHLİ DUYURU GEREĞİ Tapu Sicili Tüzüğünün 24. maddesi 4. fıkrası, salt tapu müdürlüklerinde yapılacak işlemler için uygulanacağından, noterlerin yeminli tercüman ve bilirkişi kullanarak yaptıkları işlemlerde (tercüme vs.) görev alan tercüman ve bilirkişiler için ayrıca mahkemelerde yemin edildiğini gösterir tutanak istenmeden talebin karşılanması, tapu işlemlerinde yeminli tercüman bulundurulması durumunda ise; Bölge Adli Yargı Adalet Komisyonları yeminli tercüman/bilirkişi listelerinde ismi bulunan kişilerin il adliyesinin resmi internet adresinden kontrol edilmesi veya ilgilinin durumu gösterir belge sunması veya ilgili komisyon ile yazışma yapılarak durumun teyit edilmesi hallerinde işlemin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

  SON HÜKÜMLER Madde 66/3: Aynı malike ait yüklü bir taşınmaz ile yüklü olmayanın birleştirmesinde lehtar muvafakatı aranmaz hükmü eklenmiş. (3) Aynı malike ait yüklü olmayan bir taşınmaz ile yüklü bir taşınmazın birleştirilmesi istenildiğinde, hak sahiplerinin onayı aranmaz.   Madde 67/1: Sayfa kapatılırken sayfa nosunun olduğu sütunun çapraz tek çizgiyle çizileceği ayrıca belirtilmiş.    Madde 68: Ek (mabat) sayfa açılması tüzükte tanımlanmış. “Açılan ek sayfalarda taşınmazın yüzölçümü ve niteliği belirtilmez” denilerek açıklama yapılmış. Madde 74/4: Defterdarlık veya malmüdürlüğünden dava açılmasının istenmesi ve hazine avukatı bulunmayan yerlerde müdürlük tarafından resen dava açılması yöntemleri yerine 26/9/2011 tarih 659 sayılı Kanun Hükmünde Kararnameye atıfta bulunulmuş. Madde 74/6: “Müdürlük, ilgilisinin bilgisi dışında yaptığı işlemleri tebliğ etmekle yükümlüdür” ifadesi eklenmiş.

SON HÜKÜMLER /2 *Tescil istem belgesi düzenlenen işlemler de ikametgahta işlem yapılması mümkün değil. (Ama satış için ikametgaha gidiyorsan intikalide orda almanda bir sakınca yok kanısındayım) *Resmi senet, tescil istem belgesi talep edilirse kişi kimlik bilgileri ve adres bilgilerinin karartılması gerekir. Bunlar kişisel veri sayılıyor. *85/2 gereğince her zaman ilgilisinin istemi üzerine belge örneği verebiliriz. 66/2 gereği taşınmazların birleştirilmesinde onay alınır. (Örneğin 2 taşınmaz birleşiyor ikiside 1. dereceden ipotekli ise sıralamanın nasıl olacağı vs. konularında alacaklıların uzlaşarak muvafakat vermesi gerekiyor. *61. madde gereğince rehinli taşınmazların ifrazen taksiminde alacaklıların muvafakatı gerekir. *84. madde gereğince sicillerin Genel Müdürlük birimleri arasında sirkülasyonu mümkün. Maddede adı geçen resmi merciler kapsamına MASAK gibi, Genel Müdürlük müfettişleri , Adli Tıp Kurumu vb. anlaşılması gerekir. *TMK 1000. madde ile zorunlu tutulan müşterek tapu kütüğünün Tüzük ile salt elektronik ortamda tutulabilmesinin yolu açılmıştır. Zaten pratikte böyle bir müşterek kütüğü manuel olarak tutacak bir çalışmamız da mevcut değildir.

TEŞEKKÜR EDERİM ergindivarci@hotmail.com