YATIRIM PROJESİ Duran varlıklara yapılacak plânlı yatırımların analizidir. Önemi: Yatırım kararları, bir işletmenin gelecek yıllardaki durumunu belirleyici nitelikte bir karar olduğundan işletmeler açısından hayati önem taşır. Doğru ve zamanlaması uygun bir yatırım kararı işletmenin gelirini yükseltirken, yanlış bir yatırım kararı işletmeyi iflasa bile götürebilir. Zamanında verilmeyen bir yatırım kararı ise kaçırılmış bir fırsattır. Bu fırsatı başkaları değerlendirebilir.

YATIRIM PROJESİ Yenileme yatırımları: Bu tür yatırımlarda ekonomik ömrünü doldurmuş olan makine ve teçhizat yenisi ile değiştirilir. Amaç: işletme faaliyetlerinin devamını sağlamaktır. Modernizasyon yatırımları: Ekonomik ömrünü tamamlamamış makine ve teçhizatın, modern teknoloji kullanılarak imal edilmiş yenileri ile değiştirilmesidir. Amaç: maliyet tasarrufudur. Kapasite artırımı yatırımları: Mevcut ürün ve hizmetlerin kapasitesinin artırılmasıdır. Amaç: Talep artışını karşılamaktır.

YATIRIM PROJESİ Yeni ürün ve hizmetlerin üretimi amacıyla yapılan yatırımlar: Talep açıklarını kapatmak için yapılır. İşletmeler için stratejik kararlardır. Nispeten uzun bir dönem için yüksek miktarda mali kaynakların tahsisini gerektirir. Amaç: talep açıklarını karşılayacak yeni ürün ve hizmetlerin sunulmasıdır. Zorunlu yatırımlar: İşletme için ilave gelir getirici veya maliyet tasarrufu sağlayıcı yatırımlar değildir. Mevzuat ve sözleşmeler gereği yapılması gereken yatırımlardır. Amaç: Mevzuata ve sözleşmelere uymaktır. Diğer yatırımlar: Bunların dışında kalan, ilave gelir ve maliyet tasarrufu sağlamayan yatırımlardır.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ Özellikle büyük çaplı modernizasyon yatırımları, kapasite artırım yatırımları veya yeni ürün ve hizmetlerin üretimi amacıyla yapılan yatırımlarda, yatırımın etraflıca incelenerek, yapılabilir olup olmadığının ve işletmeye fayda getirip getirmeyeceğinin belirlenmesi amacıyla yapılan çalışmadır. Fizibilite etüdünün amacı iyi bir yatırım kararı vermektedir. İyi bir yatırım kararı yanlış olma olasılığı düşük olan yatırım kararıdır.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ Ekonomik analiz (ürün ve hizmet için müşteri var mı?) Tahmin önemlidir. Teknik Analiz (ürünü nasıl üretirim ? Hizmeti nasıl sunarım ?) Teknik bilgi önemlidir. Mali analiz (gelirim ne olur? Giderim ne olur) Tahmin önemlidir.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ Bu analizlerin uygun yapılabilmesi için fizibilite etüdü uzmanlardan oluşan bir ekip çalışmasını gerektirir. Ekipte en az aşağıdaki kişiler bulunmalıdır. Ekonomik analizi yapabilmek için sektörü iyi bilen bir uzman, Teknik analizi yapabilmek için projeye konu tesis ve ürüne yönelik teknik bilgisi olan bir uzman, Mali analizi yapabilmek için bir uzman.

EKONOMİK ANALİZ Burada bir pazar analizi yapılarak, ürüne veya hizmete olacak talep yıllar itibariyle belirlenir. Burada aşağıdaki hususlara değinilmelidir: Sektörün, ürünün veya hizmetin tanımı, Ürün veya hizmetin yaşam döngüsünün hangi aşamasında olduğu (giriş, büyüme, olgunluk, düşüş) Mevcut satışların seviyesi ve satışlardaki son birkaç yıllık eğilim (kapasite artırımı yatırımı için), Ekonomi ve sektördeki son gelişmeler (kapasite artırımı yatırımı için),

EKONOMİK ANALİZ Sektördeki genel fiyatlama politikaları (kapasite artırımı yatırımı için), Rekabet durumu ve rakiplerin davranışları (kapasite artırımı yatırımı için), Hedef pazar (müşteri kitlesinin) belirlenmesi (yeni ürün veya hizmet için yapılacak yatırımlarda), Ürün veya hizmetin karşılayacağı talep açığı (yeni ürün veya hizmet için yapılacak yatırımlarda) Bunların değerlendirilmesi sonucunda ürün veya hizmetle ilgili ileriye yönelik pazarın büyüklüğü ve bu pazarda işletmenin beklenen pazar payı belirlenir.

TEKNİK ANALİZ (ürün üretimi) Ürünün teknik özellikleri ve varsa değişik versiyonlarının belirlenmesi (değişik Pazar bölümleri için) Üretim teknolojisinin belirlenmesi, Üretim sürecinin (iş akışının) belirlenmesi, Üretim kapasitesinin belirlenmesi, Üretim için gerekli bina, makine ve teçhizatın belirlenmesi, Fabrika yerleşim düzeninin belirlenmesi,

TEKNİK ANALİZ (ürün üretimi) İşgücü ihtiyacının belirlenmesi, Hammadde ihtiyacının belirlenmesi, Üretim için gerekli diğer girdilerin (enerji, endirekt malzeme vb.) belirlenmesi

TEKNİK ANALİZ (Hizmet sunumu) Hizmetin nasıl sunulacağının ve unsurlarının neler olduğunun belirlenmesi (örnek: konaklama, oda hizmeti, restoran hizmeti, bar, ön büro, havuz, plaj vb.) Kapasitenin belirlenmesi, Hizmet sunumu için gerekli bina ihtiyacının ve bina yerleşim düzeninin belirlenmesi (bina projesi), Hizmet sunumu için gerekli, döşeme, demirbaş, makine ve teçhizatın belirlenmesi,

TEKNİK ANALİZ (Hizmet sunumu) İşgücü ihtiyacının belirlenmesi, Hizmet sunumu için işletme malzemesi ihtiyacının belirlenmesi, Hizmet sunumu için diğer gerekli girdilerin belirlenmesi (enerji, haberleşme, su, gaz, ulaşım vb. dışarıdan sağlanacak diğer hizmetler).

NAKİT AKIMLARI Yatırım projelerinin analizinde muhasebe kârı değil fakat nakit akımları (işletmeye gelen ve işletmeden giden para) kullanılır. Gelir, nakit girişi demek değildir. Bilindiği gibi, gelir doğuran olay bir mal ya da hizmetin satışı anında gerçekleşir. Peşin satışlarda nakit girişi hemen, kredili satışlarda, nakit girişi alacağın tahsil tarihinde gerçekleşir. Bu nakit akımlarının zamanlaması da önemlidir. Nakit giriş ve çıkışları ne zaman meydana gelecektir.

NAKİT AKIMLARI Nakit girişi, projenin tatbiki halinde sağlanacak olan ek ve net nakit girişidir. Net nakit girişi hesaplamalarında, amortisman giderlerinin nakit çıkışı gerektirmediği, ancak vergileri etkilediği unutulmamalıdır. Nakit girişi olarak tahmin edilen tutarların, sabit tutar dizisi şeklinde olması zorunda değildir. Normal olarak, yeni bir ürünün satışları devirsel bir veri yapısına sahip olup, satışlar ürünün piyasaya ilk sürüldüğü anda çok sınırlı, sonraları artan ve en yüksek düzeye çıkan, daha sonra giderek azalan bir seyir gösterir. Bu devirsel veri yapısına uygun dalgalanmaların analizlere yansıtılması gerekmektedir.

NAKİT AKIMLARI Yatırımla ilgili nakit akımları: Duran varlıklara (sabit sermaye) ve dönen varlıklara (işletme sermayesi) yapılan yatırımla ilgili nakit akımları. Faaliyetlerle ilgili nakit akımları: Projeye söz konusu olan mal veya hizmetin satışından doğan nakit girişleri ile üretim ve sunumu için gerekli nakit çıkışları. Tasfiye ile ilgili nakit akımları: Hurda makine teçhizatın satışından kaynaklanan nakit girişi ile ortadan kaldırma için gerekli nakit çıkışı.

2.2. Yararlanacak Olanlar: Hedef müşteri kitlesi belirlenir. FİZİBİLİTE ETÜDÜ Birinci bölüm yönetici özetidir (daha sonra açıklanacak) 2. Hizmetin Tanımı ve Yararlanacak Olanlar 2.1. Hizmetin Tanımı: Hizmetin genel olarak tanımı ile unsurları belirlenir. 2.2. Yararlanacak Olanlar: Hedef müşteri kitlesi belirlenir.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3. Ekonomik Analiz: 3.1. Türkiye’de Sektörün Durumu: Projeye konu olan ana sektörün Türkiye’deki durumu değişik istatistikler kullanılarak açıklanır. Örneğin; proje turizm sektörü ile ilgili bir proje ise, Türkiye’deki turizm sektörünün mevcut durumu, gelişme potansiyeli, rakiplerinin durumu, geleceğe yönelik beklentiler, Türkiye İstatistik Kurumu, Meslek Örgütleri, Dünya Turizm Örgütü rapor ve istatistikleri ile anlatılır.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.2. Sektörün Tanımı ve Yasal Çerçeve: 3.2.1. Sektörün Tanımı: Ana sektör içinde projeye konu yatırımın ait olduğu alt sektör tanımlanır. Örneğin; turizm sektörü içinde, projeye konu sektör termal turizm veya turizm sektörü içinde butik otel veya turizm sektörü içinde tatil köyü gibi. Örneğin; projeye konu olan sektör termal otel ise, termal otelin ne olduğu, hangi unsurlardan oluştuğu, nitelikli bir termal otelde olması gereken standartlar ayrıntılı olarak açıklanmalıdır.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.2.2. Yasal Çerçeve ve Teşvik Durumu: Projeye uygulanabilecek mevzuat ayrıntılı olarak burada açıklanmalıdır. Örneğin; proje bir turizm tesisi ise Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik hükümlerinden proje ile ilgili olanlar burada açıklanmalıdır. Ayrıca, çevre, tabiat varlıklarını koruma gibi alanlarla ilgili varsa projeye yönelik mevzuat hükümleri de açıklanmalıdır. Projenin başlaması ve işletilmesi için gerekli izin ve onaylar da bu bölümde açıklanmalıdır.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.2.2. Yasal Çerçeve ve Teşvik Durumu: Bu kısımda ayrıca, yöre ve proje için öngörülen devlet teşvik ve yardımları da ayrıntılı olarak açıklanmalıdır (KDV istisnası, faiz desteği, sosyal sigorta primleri desteği, vergi indirimi, vb.).

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.3. Dünya’da ve Türkiye’de Alt Sektörün Önemi: Örneğin alt sektör termal turizm ise, bu kısımın başlığı (Dünyada ve Türkiye’de Termal Turizmin Önemi” olacaktır. 3.3.1. Dünyada Alt sektör (örnek: termal turizm) ve önemi: Bu kısımda alt sektörle (örneğin termal turizm) ilgili dünyadaki gelişmeler örnekleri ile birlikte açıklanacaktır. Burada amaç alt sektörün dünyadaki konumunu, gelişme potansiyelini ve müşteri kitlesininin beklentilerini ortaya koymaktır. Değişik ülkelerden rakamlarla desteklenen örnekler verilmelidir.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.3.2. Türkiye’de Alt Sektör (örnek: termal turizm) ve Önemi: Bu kısımda alt sektörle (örneğin termal turizm) ilgili Türkiye’deki gelişmeler örnekleri ile birlikte açıklanacaktır. Burada amaç alt sektörün Türkiye’deki konumunu ve gelişme potansiyelini ortaya koymaktır. Türkiye’nin değişik yörelerinden rakamlarla desteklenen örnekler verilmelidir.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.4. Arz ve Talep Durumu 3.4.1. Türkiye’de Alt Sektör (örneğin termal turizm) Arz Durumu Burada Türkiye’de termal turizm arzı (otel sayısı, yatak kapasitesi, vb) ilgili ayrıntılı bilgi verilecektir. Arzın yeterliliği ile ilgili değerlendirmelere de yer verilmelidir.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.4. Arz ve Talep Durumu 3.4.2. Türkiye’de Alt Sektöre (örneğin termal turizm) Yönelik Talep Durumu Burası ekonomik analizin en önemli kısmlarından birisidir. Burada öncelikle talebin yapısı ve arzın talebi karşılama durumu açıklanmalıdır. Termal turizm örneğine devam edersek, Türkiye’deki tesislerin doluluk oranları (mevsimlere göre), tesislere gelenlerin sayıları (milliyetlerine göre), ortalama geceleme süresi gibi bilgiler verilmelidir. Burada en önemli husus talep açığı olup olmadığının belirlenmesidir.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.5. Pazar Analizi ve Pazarlama Bir önceki kısımda arz ve talep durumu incelendikten sonra bu kısımda projeye konu ürün veya hizmetle ilgili bir Pazar analizi yapılır ve rakip yörelerle ilgili bilgiler verilir. Bu kısımda ayrıca benzer tesislerdeki konaklama ve hizmetlerle ilgili fiyat bilgileri de verilmelidir.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.6. Yörenin Turizm Potansiyeli Özellikle turizm yatırımlarında önemlidir. Tesisin kurulacağı yöre ile ilgili bilgiler verilir. Amaç konukların yöreye ilgi duyup duymayacaklarının belirlenmesidir. 3.6.1. Tarihçe 3.6.2. Coğrafi Durum ve İklim 3.6.3. Doğal ve Kültürel Değerler 3.6.4. Sosyo-ekonomik durum 3.6.5. Ulaşım

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.7. Yörenin Konaklama Arzı Yörede bulunan konaklama tesisleri kısaca belirtilir. Bundan sonra yapılacak tesisin yöredeki rakipleri ile ilgili bilgi verilir. Örneğin termal otel yapılacaksa, yöredeki termal otellerle ilgili bilgi verilir. Amaç yörenin arz yönünden değerlendirilerek prpjeye konu tesise ihtiyaç olup olmadığının belirlenmesidir.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.8. Yörenin Konaklama Talebi Talep ile ilgili bilgiler verilerek, müşterilerin yöreye olan ilgisi ortaya konulur. 3.9. Fizibiliteye İlişkin Satış Tahminleri, Varsayımlar ve Fiyatlar Burada satış miktarı, bu satış miktarına yönelik varsayımlar ve uygulanacak satış fiyatı ile ilgili bilgiler verilir. Butik otel örneği üzerinden: Tesisin yıl içinde işletmeye açık olma süresi (sezon, yarı sezon), Öngörülen doluluk oranları (yıllar itibariyle, sezon, yarı sezon ve ortalama), Ön görülen fiyatlar ve gelirler

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 3.10. Fizibiliteye İlişkin İşletme Giderleri Burada hizmetin sunulması ile ilgili giderler kalemler itibariyle belirlenerek parasal değerleri tahmin edilir. 3.11. İşletme Sermayesi İhtiyacı: İşletme sermayesi ihtiyacı belirlenir ve ilk işletme yılı için işletme sermayesi ihtiyacı hesaplanır.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 4. Teknik Analiz: 4.1. Projenin Tanımı: Projenin kısa bir tanımı yapılır. 4.2. Tesis Hakkında Bilgiler: Kuruluş yeri Altyapı (Ulaşım, elektrik, kanalizasyon, su, gaz, artıma, vb.) Kapasite: Mekansal Düzenleme: Tesisin hangi ana bölümlerden oluşağı.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 4.3. Teçhizat ihtiyacı: Tesiste ihtiyaç olan her türlü teçhizatın ayrıntılı listesi, fiyatları ve tutarı verilir. Özetle teknik analiz kısmında projenin teknik detayları ile ilgili bilgiler verilir ve sabit yatırım kalemlerinin neler olduğu ortaya konulur.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 4.4. Yatırım Kalemleri Hesabı ve Yıllara Dağılımı: Sabit sermaye yatırımlarının tutarı ve hangi yıllarda yapılacağı belirtilir. Ayrıca yatırımların TL (iç) veya döviz (dış) cinsinden mi yapılacağı da belirtilir. Bu bölümün sonunda projenin termin planı (faaliyetlerin ne zaman başlayıp ne zaman biteceği) da açıklanır.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 5. Mali Analiz: 5.1. Mali Analize Yönelik Varsayımlar Finansal varsayımlar (Hangi para biriminin kullanıldığı, ıskonto oranı, yıllara göre beklenen enflasyon, döviz kuru) Öngörülen özkaynak ve yabancı kaynak kullanımı (örneğin projenin % 60’I özkaynaklarla, % 40’I yabancı kaynaklarla finanse edilecektir. Yabancı para kullanılacaksa, tutarı nedir, kaç dilim halinde kullanılacaktır, vadesi ve faizi nedir? ) Yatırımın yararlanacağı teşvik tedbirleri Yatırımın faydalı ömrü

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 5.2. Yatırımın Finansman İhtiyacı ve Kaynakları Yıllar itibariyle sabit yatırım tutarı ve bu yatırımın nasıl finanse edileceği (öz kaynak, borç) bir tablo halinde belirtilir.

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 5.2. Nakit Akımları 1 nci Yıl 2 nci Yıl 3 ncü Yıl Doluluk Oranı Toplam işletme geliri Toplam işletme giderleri Amortismanlar Vergi matrahı Vergi Vergi sonrası kar

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 1 nci Yıl 2 nci Yıl 3 ncü Yıl .. nci Yıl + Amortisman Nakit akımı

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 5.4. Net Nakit Akımları 1 nci Yıl 2 nci Yıl 3 ncü Yıl Sabit yatırım giderleri İşletme Sermayesi Ek İşletme sermayesi İhtiyacı Artık değer Kur farkı Net nakit akımı

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 5.5. Borç Ödeme Gücü 1 nci Yıl 2 nci Yıl 3 ncü Yıl A. Net nakit akımı B. Faiz ödemeleri C. Anapara ödemeleri Borç ödeme gücü (A)/(B+C)

FİZİBİLİTE ETÜDÜ 5.5. DeğerlendirmeSonuçları Geri ödeme süresi: Sabit yatırım maliyetini çıkarmak için gerekli ortalama süre. Net bugünkü değer: Nakit akımlarının sermaye maliyeti (ıskonto oranı) üzerinden ıskonto edilmiş (indirgenmiş) tutarlarının toplamı. İç verim oranı: Nakit girişleri ile nakit çıkışlarının bugünkü değerini eşitleyen ıskonto oranı. Kârlılık endeksi: Bu yönteme "Fayda-Maliyet Oranı Yöntemi“ de denilmektedir. Bir projenin kârlılık endeksi, gelecekteki net nakit akışlarının bugünkü değeri yatırım tutarına bölünerek bulunur 5.5. DeğerlendirmeSonuçları

FİZİBİLİTE RAPORU 1. Yönetici Özeti Fizibilite raporunun ilk bölümüdür. Raporu ayrıntılı olarak okumak istemeyenler için özet bilgi verir. 1.1. Projenin Gerekçesi: Bu projeye neden gerek duyulduğu özet olarak açıklanır. 1.2. Şirket Hakkında Özet Bilgiler 1.3. Projenin Adı ve Konusu 1.4. Kuruluş Yeri 1.5. Toplam Yatırım Tutarı (özet olarak şunlar verilir) Sabit yatırım tutarı İşletme sermayesi tutarı Yatırım dönemi faizleri

FİZİBİLİTE RAPORU 1.6. Öngörülen Finansman Kaynakları Özkaynaklar Yabancı kaynaklar 1.7. Yatırım süresi 1.8. Yatırımın Faydalı Ömrü 1.9. Tam Dolulukta İşletme Gelir ve Giderleri Yıllık işletme gelirleri Yıllık işletme giderleri 1.10. Beklenen Doluluk Oranları (sezon, sezon dışı, ortalama) 1.11. Tam Dolulukta İstihdam

FİZİBİLİTE RAPORU 1.12. Öngörülen Finansman Kaynakları 1.13. Ekonomik Analiz Sonuçları 1.14. Teknik Analiz Sonuçları 1.15. Mali Analiz Sonuçları