İHALE VE İHALENİN FESHİ Hazırlayan: İbrahim Murat Haznedar

İhalenin feshine karar verilebilmesi için İİK m İhalenin feshine karar verilebilmesi için İİK m.134/7 gereğince “zarar unsurunun” gerçekleşmesi gerekir. Dolayısıyla ihaleye çıkartılan mal muhammem bedele yakın veya onun üzerinde satılmış ise ortada zarar unsuru bulunmadığından ihalenin feshine karar verilemez. (İİK.m.134/7 – “İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.)   “……..Somut olayda, 320.000,00 TL muhammen bedelli 589 ada, 18 parsel, A Blok, 4. kat, 9 nolu bağımsız bölümün 380.000,00 TL'ye satıldığı ve dolayısıyla satış bedelinin taşınmazın muhammen bedelinin üzerinde olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar borçlu vekiline yapılan satış ilanı tebliğ işlemi usulsüz ise de, yerleşik Yargıtay uygulamasına göre satış bedelinin muhammen bedelin üzerinde olması halinde zarar unsuru oluşmayacağından, yukarıda açıklanan yasa hükmü gereğince anılan taşınmaza ilişkin ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir. O halde mahkemece, ihalenin feshi isteminin reddi gerekirken istemin kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.” (Yargıtay 12.HD., 18.04.2013, 2013/7693 E. – 2013/14984)

İhalenin feshini talep edecek ilgililer İK. nun 134 İhalenin feshini talep edecek ilgililer İK.nun 134.maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Buna göre; Alacaklı Borçlu Tapu sicilinden anlaşılan ilgililer Pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler İhalenin feshi davası açabilir. Ayrıca, herkes ancak kendisi ile ilgili olan bir hususu ileri sürerek ihalenin feshini talep edebilir. Örneğin, bir haciz alacaklısı borçluya satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmediğini iddia ederek ihalenin feshini isteyemez.

İhalenin alacağa mahsuben yapıldığı durumlarda, tahsil harcı ödenirken; Emlak vergi borcu, Satış masrafları, Tapu satım harcı (ödenmiş ise) gibi masrafların ihale bedelinden düşülmesinden sonra kalan bakiye üzerinden tahsil harcı hesaplanmalıdır. İktisadi bütünlük taşıyan taşınmazların birlikte satışa çıkarılması gerektiğine, bu hususun kıymet takdir raporlarında irdelenmiş olmasına özen gösterilmelidir.

Satışa çıkartılacak taşınmaz bir şirkete ait ise ve o taşınmaz şirketin aktifinde 2 yıldan fazla bir süredir bulunuyor ise yapılacak ihale herkes için KDV’den istisnadır. (Katma Değer Vergisi Kanunu m.17/4-r “Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri.” Ayrıca, 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereğince, büyükşehir belediye sınırları içerisindeki 150 m2 den küçük kimi konutların birim metrekare maliyet değerine göre KDV oranının %8 veya %18 olabileceği dikkate alınmalıdır.

Konut finansmanından kaynaklanan alacakların güvencesini teşkil etmek üzere alınan  ipotekler için yapılan takiplerde;   Taşınmazların kıymet takdirlerinin ancak gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumlarca yapılabileceği, İhalenin feshi davasının reddi halinde hükmedilen %10 para cezasının %20 olarak uygulanacağı,   Gönderilen icra emrine karşı icranın geri bırakılması talebinde bulunan ve bu talebi reddedilen borçlunun kararı temyiz etmesi halinde satışı durdurmak için ödeyeceği teminatın %30 olarak uygulanacağı,   Tahsil harcının ¼ oranında uygulanacağı,  Yapılacak olan ihalelerin gerek Banka gerekse üçüncü kişiler yönünden damga vergisi ve katma değer vergisinden istisna olduğu,  göz önünde bulundurulmalıdır.

“……Somut olayda, ihalesi yapılan taşınmazın, konut finansmanı amacı ile teminat gösterilen ve üzerine ipotek konulan taşınmaz olduğu hususu taraflar arasında tartışma konusu değildir. Bu durumda, sözü edilen konut satışının, yukarıda açıklanan yasal düzenleme kapsamında Katma Değer vergisine tabi olmadığı ve bu vergiden istisna tutulduğu halde, bunun ilan ve şartnameye geçirilmemesi ve satış ilanı ve şartnamesinde Katma Değer Vergisine tabi olacağının belirtilmesinin talep ve talibi menfi yönde etkileyeceği kuşkusuzdur ( HGK’nun 1991/12-98 Esas ). Alıcı çıkmadığı 2. açık artırma günü ise satışa yalnızca alacaklı bankanın iştirak ettiği ve aynı gün alacağa mahsuben taşınmazın adı geçene ihale edildiği de düşünüldüğünde 3. kişilerin ihaleye rağbeti ve katılımının olumsuz yönde etkilendiği sonucuna varılmalıdır.” (Yargıtay 12.HD, 28.05.2012, 2012/4269 E. – 2012/17917 K.)  

Kıymet takdir raporlarının 2 yıllık geçerlilik süreleri vardır Kıymet takdir raporlarının 2 yıllık geçerlilik süreleri vardır. Bu süre rapor tarihinde değil rapor düzenlemek için taşınmaza keşfe gidildiği tarihten itibaren başlar. Ayrıca satış talep tarihi itibarıyla değil, fiilen satışın gerçekleştiği tarih itibarıyla 2 yıllık sürenin dolmamış olması gerekir. (İİK m.128) “……..Somut olayda, satışa esas teşkil eden kıymet takdiri, itiraz üzerine Kayseri 3. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 28.12.2010 tarih ve 2010/615-1093 E./K. sayılı dosyasında mahkemece 18.10.2010 tarihinde yapılan keşif sonucunda belirlenmiştir. Yukarıda sözü edilen H.G.K. kararında da belirtildiği üzere 2 yıllık sürenin başlangıcı olan bu tarihten itibaren 09.02.2012 tarihinde yapılan ihaleye kadar 2 yıllık sürenin geçmediği, görülmekte olup, mahkemece bu yönde verilen karar yerinde değildir.”(Yargıtay 12.HD., 18.12.2012, 2012/26725 E. – 2012/38465 K.) İhalenin feshini talep eden kişi dava dilekçesinde Türkiye’de bir adres göstermek zorundadır. (İİK m.134/2) Göstermemiş ise davanın dava şartı eksikliğinden reddi gerekir. Yargıtay kimi kararlarında vekil aracılığıyla açılan davalarda vekaletnamede asilin adresinin bulunmasını yeterli kabul etmektedir.

Taşınmazın içerisinde teferruat (eklenti niteliği taşıyan menkuller varsa, ipotek tesisi sırasında teferruat olarak tescil edilen menkullerin değil, fiilen taşınmazda bulunan ve teferruat niteliği taşıyan tüm menkuller kıymet takdir raporunda ve satış ilanında gösterilmesi gerekir. “………Ayrıca ipotek akit tablosunda yazılı olmasa dahi. T.M.K.nun 862. maddesi uyarınca da ipotek taşınmazı, bütünleyici parçaları ve eklentileriyle birlikte yükümlü kılar ve taşınmazın ipotek edilmesi onun bütünleyici parçalarını ( T.M.K.m. 684 ) ve eklentilerini de ( T.M.K. m. 686 ) kapsar.” (Yargıtay 12.H.D.,4.6.2012, 2012/518 E. – 2012/19030) Taşınmazın hissedarlarına (vefat etmiş ise mirasçılarına) satış ilanı tebliği zorunludur. Ancak, bu kişilere kıymet takdir raporunun tebliğine gerek yoktur.

Satılan mala alıcı çıkmaz ise İİK m.129 gereğince «satış talebi» düşer. Bu durumda, yeni bir tam satış isteme süresi başlamaz. İlk satış talep tarihine göre bakiye kalan sürede yeniden satış istenmelidir. «…….İcra ve İflas Kanunu'nun 129 uncu maddesinin son cümlesine göre “ikinci satışta alacaklı çıkmazsa, satış talebi düşer”. Bu hükümden anlaşılması gereken satışın düşmesinden itibaren alacaklı, satış talebinde bulunduğu tarih itibariyle satış istemek için öngörülen süreden geriye kalan sürede satış isteyebileceğidir. Alacaklı satış düştükten sonra kalan sürede tekrar satış istemesi gerekir.» (Yargıtay 19.HD., 22.11.2010, 2010/9650 E. 2010/13083 K.) Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra ihalenin feshine kararı verilirse, icra mahkemesi tapunun iptaline karar veremez. Ayrıca tapu iptal davası açılmalıdır. Taşınmaz bu arada iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmiş ise üçüncü kişinin iyiniyeti MK.m.1023 gereğnce korunur.

İçinde teferruatları olan bir taşınmaz satışa çıkartıldığında mutlaka koruma tedbiri alınması husus değerlendirilmelidir. Kıymet takdiri sırasında orada olan bir menkulün ihale sonrasında orada olmadığı ortaya çıkarsa ihale alıcısı malın esaslı unsurlarında hataya düştüğünden bahisle ihalenin feshini talep edebilir. Satışa çıkarılan taşınmazda eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa icra müdürlüğü bu malların kıymetini ayrıca takdir ettirir. Satıştan önce ilgili kurumlardan bu mallar üzerindeki vergi, resim, harç gibi yükümlülükler sorulur. Satış isteyen alacaklının talebi üzerine bu mallar satış dışında tutulabileceği gibi, üzerlerindeki vergi, resim, harç gibi malın aynından kaynaklanan kamu alacakları dikkate alınarak 129 uncu madde hükümlerine göre taşınmazla birlikte ihale de edilebilir. (İİK m.128/2)

Menkul mallarda yediemin ücretleri de satışa ilişkin masraflardan kabul edilerek ihalenin açılış fiyatına eklenmesi gerekir. «…..O halde, satış talebi ile ihale tarihi arasındaki yediemin ücretinin de paraya çevirme giderlerine dahil olduğu kabul edilerek, artırma bedelinin hesaplanmasında dikkate alınması zorunludur. Somut olayda 2. artırmada menkullerin artırma bedelinin muhammen bedelin % 40'ını karşıladığı anlaşılmakta ise de gazete ilan bedeli ve özellikle yediemine satış tarihine kadar ödenen ücret gözönüne alındığında artırma bedelinin satış ve paraya çevirme masraflarını karşılamadığı görülmektedir.»(Yargıtay 12. HD., 06.12.2005, 2005/20259 E. – 2005/24131 K.) Satışa çıkartılan taşınmazda ipotekten sonra tesis edilmiş bir mükellefiyet varsa (kira şerhi, intifa hakkı, irtifak hakkı vs.) İİK m.132 gereğince taşınmazın o mükellefiyetten ari olarak satışa çıkartılmasının talep edilmesine özen gösterilmelidir. Taşınmazdaki mükellefiyet ipotekten önce tesis edilmiş ise satıştan önce mükellefiyet listesi düzenlenerek ilgililere tebliğ edilmeli ve bu mükellefiyetin taşınmazın değerine etkisi kıymet takdir raporunda göz önünde bulundurulmuş olmalıdır. (İİK m.128/2)

Kıymet takdir raporuna itiraz edilmesi satış isteme süresini kesmez. Menkul mallarda satış ilanının borçluya tebliğine gerek yoktur. Ancak icra memuru aksi yönde karar verebilir. “……Menkul malların icra müdürlüğünce satışına karar verilmesi halinde satış kararının taraflara İİK'nun 114. maddesi uyarınca tebliği zorunlu değil ise de, icra müdürlüğünce bu hususun kararlaştırılması halinde karar gereğinin yerine getirilmesi ve bunun usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi zorunludur.” (Yargıtay 12.HD., 10.07.2012, 2012/14157 E. 2012/24108 K.) Kıymet takdir raporuna itiraz edilmesi satış isteme süresini kesmez. Her alacaklı mensup olduğu derece namına satış talebinde bulunabilir.(İİK m.107)

Yargıtay, ihalenin feshi talebi için gerekli olan süreler geçmiş olsa dahi veya ihalenin feshi davası reddolmuş olsa dahi, tapu iptal davası ile aynı hususların tekrar ileri sürülebileceği görüşündedir. «……….İddianın ileri sürülüş biçimi ve dava dilekçesinin içeriğinden, davacının yurt dışında yaşaması nedeniyle davalı M. aracılığıyla satın aldığı 2 parsel sayılı taşınmaza karşılık davalıya kambiyo senetleri (bono) verdiğini, borçlarını ödediği halde bir kısım senetleri geri alamadığını bu durumu fırsat bilen davalının, senetlerden birini takibe koyarak usulsüz yapılan tebligatlar sonucu taşınmazının alacağa mahsuben ihale ile davalı M.'e satıldığını onunda durumu bilen diğer davalıya temlik ettiğini, bu suretle oluşan mülkiyetin nakli işlemlerinin yolsuz olduğu gerekçesiyle eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır. Bu tür bir iddia nedeniyle davacının ihalenin usulsüzlüğünden bahisle İcra İflas Kanununun 134.maddesi hükmüne göre ihalenin feshi isteyebileceği gibi ihale sonucu edinilen mülkiyete dayalı, tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açmasına da yasal bir engel mevcut değildir. Böyle bir davada, takibe esas teşkil eden borç ilişkisinin doğru olup olmadığı, buna dayalı takibin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve davalıların değinilen aşamalarda usul ve yasaya aykırı bir davranışlarının bulunup bulunmadığının araştırılmasında zorunluluk vardır.» (Yargıtay 1.HD., 01.06.2009, 2009/4361 E. – 2009/6232 K.)

Müflise ait mal paraya çevrildiğinde, iflas idaresi ihalenin feshi davası açabileceği gibi müflisin kendisi de ihalenin feshi davası açabilir. İhalenin feshi davalarında taraflarca ileri sürülmeyen hususlar mahkemece resen ihalenin feshi nedeni olarak sayılamaz. Gayrimenkulün aynından doğan ihtilaflar nedeniyle konulan ihtiyati tedbirler satışa engeldir.Para alacakları için taşınmaz üzerine konulan ihtiyati tedbirler satışa engel teşkil etmez.

Satış masraflarını karşılayan alacaklı öncelikli olan bu masraf alacağından açıkça feragat ederse, ihale satış masraflarını karşılamamış olsa dahi fesh edilemez. “……Somut olayda, icra takibini yapan alacaklı tek olup, paraya çevirme giderlerini de satış dosyasında icra takibini yapan alacaklı yapmıştır.Dosya alacaklısı yaptığı bu masrafların 1.000 TL’lik kısmına ilişkin talep hakkından vazgeçmiştir (feragat etmiştir). İİK’nın 134/5 maddesine göre ihalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhte olduğunu ispata mecburdur. Alacaklı vekilinin, yaptıkları takip masraflarını talep hakkından vazgeçmesi nedeniyle borçlunun ihalenin feshini istemekte (diğer fesih nedenleri de Dairemizce yerinde görülmediğinden) yararı kalmamıştır.” (Yargıtay 12.HD., 01.04.2013, 2013/4981 E. 2013/12319 K.)

İhale tarihinden sonra ödenmiş olması ihalenin feshi nedeni değildir. Tellal çağrılmış olmasına rağmen ihaleye tellal gelmemiş ise icra müdürü kendisi bir tellal tayin edebilir. İhale tarihinden sonra ödenmiş olması ihalenin feshi nedeni değildir. “……İhalenin bozulma nedenleri gerek doktrinde ve gerekse Yargıtay uygulamasında; a) ihaleye fesat karıştırılmış olması b) Artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler, c) ihalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler, d) Alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması, şeklinde sıralanabilir. Somut olayda mahkemece ihalenin feshi gerekçesi olarak kabul edilen diğer husus olan borcun haricen ödenmiş olması yukarıda açıklanan fesih nedenleri arasında bulunmamaktadır. O halde mahkemece, ihalenin feshi isteminin reddi yerine yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.” (Yargıtay 12.HD., 01.11.2012, 2012/16982 E. – 2012/31153 K.)

İhale tarihinden sonra ancak tescil tarihinden önce alacağın ve satışa konu taşınmaz üzerindeki ipoteğin üçüncü bir kişiye temliki ancak ihale fesh olursa mümkündür. Sadece kıymet takdirine itiraz eden taraf vekiline de satış ilanının tebliği gerekir. (Ayrıca icra dosyasına vekalet ibraz edilmemiş olsa dahi) “……Somut olayda, borçlunun, vekili aracılığıyla İzmir 1. İcra Hukuk Mahkemesi’nin 22/09/2011 tarih ve 561 E. – 827 K. Sayılı dosya üzerinden kıymet takdiri raporuna itiraz ettiği ve kararın takip dosyası arasında bulunduğu görülmektedir. Bu durumda, yukarıda açıklanan maddeler gereğince, satış ilanının kıymet takdirine itiraz eden vekile tebliği gerekir.” (Yargıtay 12.HD., 27.09.2012, 2012/15070 E. – 2012/28251 K.)

Kıymet takdirine itiraz aşamasında ileri sürülmesi mümkün olan satışa hazırlık işlemlerine sonradan ihalenin feshi aşamasında ileri sürülemez. “…Somut olayda mahkemece, satış ilam tebliğ işleminin usulüne uygun olduğu kabul edildiğine ve şikayet dilekçesinde dayanılan ihalenin feshi nedenleri satış öncesi hazırlık işlemlerine dayalı olduğuna göre süresinde şikayet edilmeyen satış öncesi işlemlerin ve bu arada, kıymet takdirinin kesinleştiği gözetilmeden satış ilanı ve şartnamede taşınmazın metre kare olarak büyüklüğü yazılmadığı gerekçesi ile ihalenin feshedilmesi yasaya aykırı olup mahkeme kararının bu nedenlerle bozulması gerekirken Dairemizce sehven onanmasına karar verildiği anlaşıldığından Dairemiz onama kararının kaldırılarak mahkeme kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.” (Yargıtay 12.HD., 05.12.2012, 2012/24164 E. – 2012/36468 K.) “……Kıymet takdir raporunun tebliğ işlemi kararı gerekçesinde belirtildiği üzere usulsüz ise de, bu raporu satış ilanı tebliği ile öğrenen borçlunun yasal süre içerisinde kıymet takdirine itiraz etme hakkının bulunmasına rağmen bu hakkını kullanmamak suretiyle kıymet taktirinin kesinleştiği görülmektedir. Bu şekilde kesinleşen kıymet taktirine ilişkin tebligat usulsüzlüğü ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülemez.”(Yargıtay 12.HD., 26.03.2013, 2013/5689 E. – 2012/11500 K.)

İhale başlamadan, elektronik ortamda verilmiş herhangi bir teklif olup olmadığı sorgulanmalı, neticesi tutanağa geçirilmeli ve teklif varsa ihalenin açılış limiti buna göre belirlenmelidir. “…. “…satış ilanı ve şartnamesi incelendiğinde, İİKnun 126. maddesine uygun olarak elektronik ortamda satışın başladığı tarihlerin gösterilmediği ve bu haliye satışın İİK nun 126. maddesine aykırı olduğu... İİKnun 129. maddesi uyarınca birinci ve ikinci ihalenin elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılması gerektiği, ancak elektronik ortamda verilmiş teklif olup olmadığının anlaşılamadığı zira ihale tutanağında bu hususa yer verilmediği..., kaldı ki İİK 114 gereği taşınmaz satış ilanının eletronik ortamda da yayınlanmasına ilişkin düzenleme bulunmasına rağmen satış dosyasında böyle bir ilanın varlığına rastlanmadığından...” (Yargıtay 12.HD., 26.03.2014, 2014/6410 E. – 2014/8805 K.)