İMAR HAREKETLERİ VE KENTSEL DÖNÜŞÜM KADIKÖY İLÇESİ İMAR HAREKETLERİ VE KENTSEL DÖNÜŞÜM

Kadıköy ilçesi, Boğaziçi Köprüsü ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ile bağlantılı D-100 Karayolu, Anadolu Demiryolunun ve kent ölçeğinde banliyö hattının başlangıcı olan Haydarpaşa İstasyonu ve Marmara Denizine kıyısı olması nedeniyle Avrupa Yakası ile ulaşımının deniz yolu ile sağlandığı Kadıköy ve Bostancı Deniz Otobüsleri ve Şehir Hatları iskeleleri ile İstanbul Metropolü ve Marmara Bölgesi içinde önemli ulaşım bağlantılarının da odak noktasında yer almaktadır.

Kadıköy İlçe Haritası

Bu konumu ile Anadolu Yakasının merkez ilçe işlevini yürütmektedir Bu konumu ile Anadolu Yakasının merkez ilçe işlevini yürütmektedir. İstanbul’un Kocaeli sınırından gelen ulaşım aksları ve çevresinde yer alan ilçelerin Avrupa Yakasına bağlantısı büyük oranda Kadıköy’den geçerek sağlanmaktadır. Kadıköy sadece geçiş alanı değil, aynı zamanda konut, iş, ticaret ve kültürel merkez alanı olarak önem arz etmektedir. Birbirleriyle bağlantılı ulaşım aksları (karayolu, denizyolu) Kadıköy merkezden sağlanmaktadır. Özel motor iskeleleri hariç, Kadıköy Merkez de 4 adet ve Bostancı da 2 adet olmak üzere toplam 6 adet yolcu iskelesi bulunmaktadır. Kadıköy hem önemli bir konut yerleşim bölgesi hem de hizmet kenti olmasına rağmen tarihsel olarak baktığımızda İmar gelişiminde ölçek hiyerarşisine bağlı kalınmadığı, parçacıl planlama yaklaşımlarına görmekteyiz. Uzunca yıllar 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve 1/500 ölçekli planlarla uygulama yapılarak gelişimini sürdürmüş, tüm Kadıköy’ü içeren 1/5000 ölçekli bir bölge planı yapılmamıştır. Bölge planlarını genel olarak değerlendirilecek olursak,

Kadıköy Merkez Bölgesi 1/5000

Kadıköy Merkez bölgesi ilk perwitiç haritaları ile yapılaşmasına başlamış daha sonra imar planları olarak 1970-1971-1972-1973 yıllarını içeren 1/500 ölçekli Moda Merkez etap planları yapılmış ve bu planlar halen yürürlüktedir. 1/5000 ölçekli nazım imar planı ancak 22.03.1994 tarihinde yapılabilmiştir. Bu bölge blok nizam olarak genelde H=15.50, 18.50,21.50 yükseklikte yapılaşmasını tamamlamıştır. Ayrıca Kadıköy Merkez bölgesi eski eserlerin yoğun olduğu bir bölge olup, geleneksel çarşı alanında 1995 yılına ait Koruma Kurulunca onaylı bir sit planı ve Yeldeğirmeni bölgesindeki yoğun eski eserlerin bulunduğu bölge için yapılan ve yine koruma kurulunca onaylı 1998 yılına ait Rasimpaşa Koruma Planı bulunmaktadır.

Rasimpaşa Koruma Planı 1/1000 ölçek

Kadıköy Merkezden Yıldız Bakkal yönünde devam eden Acıbadem- Hasanpaşa- Koşuyolu Bölgesi de yine parçacıl 1/1000 ölçekli planlarla gelişimini sürdürmüştür. İlk planı 1949 yılına ait 1/2000 ölçekli Gazhane planıdır. Ancak bu plandan çok bir yol haritası şeklinde yapılmıştır. Bu tarihten itibaren de mevzi planlarla gelişimini sürdürmüştür. Bu mevzi planları bir araya getiren iki adet 1/1000 ölçekli plan, D-100 Güneyi ve D-100 Kuzeyi olarak yapılmış ve 01.08.1997-14.04.1999 tarihlerinde onaylanmıştır. Bu tarihlerde 1/5000 ölçekli bölge planında 01.08.1997 tarihinde onaylanmıştır.

Acıbadem-Koşuyolu-Hasanpaşa Mahalleleri 1/5000 ölçekli plan

Koşuyolunda bahçeli nizam 2-3 katlı evler, Acıbademde ayrık nizam 4 kat yapılaşma bulunmaktadır. Bu bölgeler içerisinde Hasanpaşa Mahallesi, Kadıköy Merkezin devamı niteliğinde blok nizam olarak H: 15.50 yüksekliğinde yapılaşmıştır. Kadıköy Merkezden başlayıp Bostancıda biten Marmara denizi ile E-5(D-100) Karayolu arasındaki bölge de ise ilk 1/2000 ölçekli 1952 tasdik tarihli plan yapılmıştır.daha sonra farklı tarihlerde(1968,1971,1973,1976,1980 yıllarında) onaylanmış 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile gelişimini bu güne kadar tamamlanmıştır.

Kadıköy Merkez E-5(D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planı (1/5000 ölçek)

Tarif ettiğimiz alanda H: serbest e: 2. 07 emsal uygulanmaktadır Tarif ettiğimiz alanda H: serbest e: 2.07 emsal uygulanmaktadır. Bu bölge içinde yine ilk 1/5000 ölçekli plan 16.04.1998 tarihinde yapılmış ancak mahkeme kararı ile iptal edilmiş onun yerine ancak 09.03.2005 tarihinde 1/5000 ölçekli bölge planı yapılabilmiştir. Bu 1/5000 ölçekli planlar yapılırken de yine planlamadaki ölçek hiyerarşisi göz ardı edilmiş ve 1/5000 ölçekli planın dayanağı olması gereken 1/25000 ölçekli planı da halen bulunmamaktadır. 09.03.2005 t.t.li 1/5000 ölçekli plan yürürlüğe girdikten sonra bu bölgede 11.05.2006 tarihli 1/1000 ölçekli imar planları Kadıköy Belediyesince uygulamaya sokulmuştur.

09.03.2005 t.t.li 1/5000 ölçekli planda Fikirtepe- Eğitim- Dumlupınar Mahalleleri “Özel Proje Alanı”na alınmış ve bu bölgede plan çalışmasının İlçe Belediyesi ile Koordinasyon ile Büyükşehir Belediye Başkanlığınca yapılacağı plan notlarına eklenmiştir ve emsal olarak 2.07 verilmiştir.

Özel Proje Alanı

Özel Proje Alanı olarak belirlenen bu alan daha önce hisseli yapılaşmanın olduğu bir bölge iken ıslah planları yapılmış, H: 9.50 yükseklik verilerek mülkiyet sorunları çözülmüş ancak sağlıklı kent dokusunun çözümü oluşturulamamıştır. 09.03.2005 t.t.li 1/5000 ölçekli planda “Özel Proje Alanı” yapılan bu alanda sadece bölge sınırı çizilmiş ve ulaşım sistemi, donatılar, yapı adaları v.b. kentsel dağılımlar yapılmadan hepsi ikinci bir plana bırakılmıştır.

Özel Proje Alanı

İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Şehir Planlama Müdürlüğü İTÜ’ye bir fikir projesi yaptırılmıştır. Proje ekibinin kent konseyine yaptığı bir sunumda, bu bölge için mevcut durum analizi yaptıklarını, bu analize göre de Kadıköy genelinde ortalama aile büyüklüğü 2,5 kişi iken Fikirtepe bölgesinde ortalama 3.15 olduğunu, 1, 2, 3 katlı sağlıksız yapılaşmaların (%66’sı betonarme, %33’ü yığma bina ki betonarme binaların da kalfalarca yapıldığı) olduğu, bu binaların taban oturumunun 0.60’ı bulduğunu ve ortalama emsalin 1.86 olduğunu (ki biz daha fazla olduğunu tahmin ediyoruz), Kadıköy genelinde 2.07 emsal olması ve 1/5000 ölçekli planda bu alan için 2.07 emsal verilmesi ile ancak %10’luk bir emsal artışı ile bahse konu kentsel dönüşümün sağlanmak zorunda olunduğunu belirtmişlerdir.

Fikirtepe-Eğitim-Dumlupınar Mah.

Bu dönüşümün kolaylaştırıcı unsurları olarak da bölgenin, çevresel ulaşım sistemlerinin merkezinde olması, Kadıköy Merkezin komşuluğunda olması, topografik zenginliği, hazineye ait %14lük bir mülkiyetin olması, çevrede nitelikli yapılaşmaların olması çevresel donatıların zenginliği (hastaneler, eğitim kurumları v.b.) dönüşümü rahatlatacak kriterler olarak görüldüğü, 150m2den başlayan küçük parsellerin olması bu alanda parsel bazında bir dönüşümün olmayacağının da bir göstergesi olduğunu belirtmişlerdir. Yani parseller tek başına dönüşürlerse bu gerçek bir dönüşüm olmayacaktır. Ve bölgede bir kalkınma yaratmayacaktır. Bunun için parsellerin birlikte hareket etmesi gerekecektir. Bu fikir projesinin bitirilmesinden sonra uygulamaya yönelik 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların yapımı gerekirken halen 1/5000 ölçekli planların İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca bitirilmesi ilçe belediyesince ve yöre halkı tarafından beklenilmektedir.

Fikirtepe-Eğitim-Dumlupınar Mah.

Genel yapılaşmasını anlattığımız Kadıköy İlçesi için son olarak parsel ölçeğinde yapılan plan değişikliklerinden bahsetmek istiyorum. Detayları kente karşı işlenen suçlarda dile getirilecektir mutlaka. Kadıköy ilçesinin genel yapı emsalinin (e:2.07) üstünde e:3.00 ya da e:2.50 gibi emsaller verilerek 1/5000 ölçekli parsel bazında tadilatlar yapılmaktadır. 1/5000 ölçek bir bölge planı ölçeğidir. Yani parsel ölçeğinde 1/5000 ölçekli plan yapmak planlama ruhuna aykırıdır. Böyle olmasına rağmen rant sağlamak amaçlı parsel özelinde fonksiyon değişikliği yaparak yapı alanı artışı yapmak, zaten mevcut durumu ile donatı alanı yeterli olmayan bir ilçeye daha fazla inşaat alanı kazandırılmaktadır maalesef.

Haydarpaşa Garı gibi önemli tarihi olayların geçtiği alanlara yine özel proje alanı adı altında sit kimliği unutularak çok yüksek emsallerde planlar yapılmaktadır. Bu ranta yönelik parsel ya da yapı adası bazlı emsal artışlarına yönelik hareketlerin yerine Kadıköy İlçesi gibi yapılaşmasını çok önceden tamamlanmış yaşlı binaları olan ve orta gelir düzeyinde nüfusa sahip ilçede, deprem riski göz önünde bulundurularak tüm bölgeler için küçük emsal artışları, imar yönetmeliğindeki emsale dahil edilen alanların düzenlenmesi, parsellerin birleştirilmesi ile alan kazanımları v.b. düzenlemeler ile binaların yenilenmesi sağlanmalıdır.