YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ EDİNİMLERİ YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ EDİNİMLERİNİN TARİHİ SÜRECİ Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Ülkemizde yabancıların taşınmaz mal edinmeleri tarihi bir seyir içerisinde gelişmiştir. Osmanlı Devletinde, önceleri yabancıların taşınmaz mal edinmeleri söz konusu değildi. Yabancıların taşınmaz mal mülkiyetinden istifade edebilmelerine ilk kez 1856 tarihli Islahat Fermanında değinilmiştir. Bu tarihten itibaren Avrupa Devletleri Osmanlı idaresindeki yurttaşları için taşınmaz edinme hakkının tanınmasını istemişlerdir. Bu istek ve ihtiyaçlara cevap vermek amacıyla 7 Safer 1284 (9 Haziran 1867) tarihinde Safer Kanunu olarak da anılan “Teb’ayı Ecnebiyenin Emlake Mutasarruf Olmaları Hakkında Kanun” ile yabancılara ilk kez taşınmaz mal edinme hakkı tanınmıştır. Bu kanun ile yalnızca yabancı gerçek kişilere bu hak verilmiştir. Yabancı tüzel kişiler için bu kanunda herhangi bir düzenleme öngörülmemiştir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Osmanlı hukukunda yabancı şirketlerin taşınmaz edinip edinemeyecekleri konusunda açık bir düzenleme yoktu. 1913 yılına kadar Türk tüzel kişileri için dahi taşınmaz mal mülkiyetini edinme hakkı yoktur. Bu hak 1913 tarihli “Eşhası Hükmiyenin Emvali Gayrımenkuliye Tasarruflarına Mahsus Kanunu Muvakkat” ile genel olarak bütün tüzel kişilere tanınmıştır. Bu kanunlarda da yalnızca Osmanlı uyruklularına bu hak tanınmıştır. Yabancı tüzel kişilere yine bir hak tanınmamıştır. Sadece fermanlarla bazı dini, ilmi, hayri ve sıhhi müesseselere münferiden taşınmaz edinme izni verilmiştir. Bunun nedeni gerçek kişilere nazaran tüzel kişilerin daha güçlü olmaları ekonomik ve uluslararası siyasi hayatta etkilerinin daha büyük olması, güçlü şirketlere devletin asıl maddi unsurlarından birini teşkil eden ülke toprağına sınırsız malik olma izninin verilmemesi milli güvenlik ve kamunun yararı gereği olarak görülmesidir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Cumhuriyetin ilanından sonra, Temmuz 1923 tarihli Lozan Antlaşması, Türkiye’ de yabancıların arazi edinimi konusunda bir dönüm noktası teşkil eder. Bu antlaşma ile Türkiye 1284 tarihli Safer Kanunu ile benimsediği tebaaya temsil sistemini terk ederek mütekabiliyet esasını kabul etmiştir. 1984 ve 1986 yıllarında yapılan değişiklikle, karşılıklılık koşulu kaldırılmak suretiyle yabancıların köyler de dahil olmak üzere (Bakanlar Kurulu Kararıyla) taşınmaz edinmeleri olanaklı hale getirilmiş, ancak her iki yasal düzenleme de Anayasa Mahkemesi kararı ile iptal edilmiştir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

1924 tarih ve 442 Sayılı Köy Kanununun 87 1924 tarih ve 442 Sayılı Köy Kanununun 87. maddesi ile yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde arazi almaları yasaklanmıştır. 1934 yılında yürürlüğe giren 2644 sayılı Tapu Kanunu ile de yabancıların taşınmaz edinmeleri yine belli şartlara bağlanmıştır. Kanunun 35. maddesi, yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerine yönelik genel esasları belirlemiş ve yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerini karşılıklılığın gerçekleşmesi ve kanuni sınırlayıcı hükümlere uyulması esasına bağlanmıştır. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

1934-2003 döneminde, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydı ile sadece yabancı gerçek kişilere taşınmaz satın alma ve miras yoluyla edinme hakkı tanınmıştır. Yabancıların ülkemizde edinebileceği alan otuz hektar ile sınırlandırılmış ve bu miktarı geçen alanları edinebilmeleri hükümet iznine bağlı kılınmıştır. Köylerde, askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri ile stratejik alanlarda yabancıların taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktadır. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

19. 07. 2003 gün ve 25173 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan, 03. 07 19.07.2003 gün ve 25173 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan, 03.07.2003 günlü ve 4916 sayılı Kanun ile değişen Tapu Kanununun 35. Maddesi’nde tüzel kişilerin taşınmaz edinimleri şu şekilde düzenlenmiştir; Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebileceklerdir. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tâbidir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

Tapu Kanununun 35. Maddesini yukarıdaki şekilde değiştiren 4916 sayılı Kanunun 19. maddesi, Anayasa Mahkemesinin 14.3.2005 günlü ve 2003/70 Esas, 2005/14 Karar sayılı kararı ile Anayasaya aykırı bulunarak iptal edilmiştir ( R.G. tarih 26.04.2005- sayı 25797). Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Anayasa Mahkemesinin iptal kararının ardından, 29. 12 Anayasa Mahkemesinin iptal kararının ardından, 29.12.2005 tarih ve 5444 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenen Tapu Kanununun 35. Maddesi’nde tüzel kişilerin taşınmaz edinimleri şu şekilde düzenlenmiştir; Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları tespit etmeye Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

Tapu Kanununun 35. Maddesini yukarıdaki şekilde değiştiren 5444 sayılı Kanun, Anayasa Mahkemesinin 11.04.2007 günlü ve 2006/35 Esas, 2007/48 Karar sayılı kararı ile Anayasaya aykırı bulunarak iptal edilmiştir ( R.G. tarih 16.01.2008- sayı 26758). YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

2008 yılında 5872 sayılı Kanun ile 35 2008 yılında 5872 sayılı Kanun ile 35. Maddenin yedinci ve sekizinci fıkraları değişikliğe uğramıştır. 5872 sayılı Kanun ile, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu’nun yetkili olacağı düzenlenmiştir. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

2) YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ EDİNİMLERİNİN BUGÜNKÜ DURUMU YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

Son şekli ile 35. Madde hükmü şu şekildedir. 18.05.2012 günlü ve 28296 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6302 sayılı Kanun ile 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi yeniden değiştirilerek son şeklini almıştır. Son şekli ile 35. Madde hükmü şu şekildedir. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

Özel kanun hükümleri 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu ve 6326 sayılı Petrol Kanununun ilgili maddeleridir. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu Kanun Turizm İşletmelerini “Türk veya yabancı uyruklu, gerçek veya tüzel kişilerce birlikte veya ayrı ayrı gerçekleştirilen ve turizm sektöründe faaliyet gösteren ticari işletmeler” (m.3/e) olarak tanımlanmıştır. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesi uyarınca, imar planında turizm kullanımına ayrılmış alanlarda turizm sektöründe faaliyette bulunmak kaydıyla 2644 sayılı tapu kanununun 35 ve köy kanununun 87 inci maddelerinde yer alan koşul ve sınırlamalardan Bakanlar Kurulu Kararı ile istisna edilebilmekte, dolayısıyla bu alanlarda bu amaçlarla taşınmaz mal edinebilmektedirler. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

Yine aynı kanunun 8/D maddesi uyarınca Turizm yatırım belgesine sahip yabancı uyruklu ticaret şirketlerine Turizm Bakanlığınca bu alanlardaki taşınmaz mallarda bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı (Medeni Kanun uyarıca taşınmaz mal niteliğinde) ve irtifak hakkı tesis edilebilmektedir. Ancak bu taşınmaz malların imar planlarında turizm kullanımına ayrılmış alanlar içerisinde yer alması yada turizm yatırımının gerçekleşmesini sağlayacak imar planının yapılması (mevzii imar planı) gerekmektedir. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

6326 SAYILI PETROL KANUNU Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, 6326 Sayılı Petrol Kanununun 12/2 maddesi gereğince Bakanlar Kurulu Kararıyla petrol çıkarmak için gerekli taşınmaz mal ve sınırlı ayni hak edinebilmektedirler. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

Bu Kanundaki esaslara uygun olmak şartıyla, sermayelerinde kamu payı bulunanlar da dahil, sermaye şirketlerine veya yabancı devletler mevzuatına göre sermaye şirketi niteliğinde bulunan özel hukuk tüzelkişilerine müsaade, arama ruhsatnamesi, işletme ruhsatnamesi verilebilir. (m.6/2) Kanunun 87. Maddesi gereği; “Bir petrol hakkı sahibi; arama işletme veya belge sahasında veya civarında petrol ameliyatı için lüzumlu olan arazinin kullanma hakkını, arazi özel mülkiyet konusu ise anlaşma veya kamulaştırma yolu ile; arazi sahipsiz ise arama ruhsatnamesine işletme ruhsatnamesine veya belgeye kaydedilmek suretiyle iktisap edebilir.” YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

4737 sayılı ENDÜSTRİ BÖLGELERİ KANUNU 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanununu 1. Maddesi kanunun amacını yabancı sermaye girişinin artırılmasını sağlamak üzere endüstri bölgelerinin kurulması, yönetim ve işletilmesine ilişkin esasları düzenlemek olarak tanımlamıştır. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

Kanununun 3. maddesine göre; “Ülke ekonomisinin gelişmesini ve teknoloji transferini sağlamak, üretim ve istihdamı artırmak, yatırımları teşvik etmek, yabancı sermaye girişini artırmak ve Türk işçilerinin tasarruflarını Türkiye'de yatırıma yönlendirmek amacıyla; Bakanlık, kurum ve kuruluşların başvurusuna istinaden veya resen yer seçimi yapmak suretiyle endüstri bölgelerinin kurulması önerisinde bulunabilir. Bakanlığın önerisi üzerine Kurulca belirlenen yerlerde, Bakanlar Kurulunca endüstri bölgelerinin kurulmasına izin verilebilir.” 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanununa göre kurulan üretim bölgeleri içindeki taşınmaz mallar üzerinde yasanın 4. maddesi gereğince Yabancı Ticaret Şirketleri lehine irtifak hakkı tesis edinebilmektedir. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

DİNİ, İLMİ, HAYRİ MÜESSESELERİN GAYRİMENKUL EDİNİMLERİ   Bu konuda 2644 sayılı Tapu Kanununun 3. Maddesi şu hükümdedir. “Mevcudiyetleri Türkiye Cumhuriyeti Hükümetince tanınmış olan yabancılara ait dini, ilmi, hayri müesseselerin fermanlara ve Hükümet kararlarına müsteniden sahiplendikleri gayrimenkuller bu belgelerin sınırları dışına çıkmamak ve Hükümetin izni alınmak şart ile müesseselerin hükmi şahsiyetleri namına tescil olunabilir.” (M.3) YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

YABANCI TEMSİLCİLİKLER Yabancı kamu tüzel kişileri yani yabancı devlet ve kamu kuruluşlarına taşınmaz edinme hakkı tanınmamıştır. Sadece, yabancı ülke temsilciliklerinin büyükelçi evi, temsilcilik binaları ve misyon mensupları için lojman olarak kullanılacak taşınmaz malların takas, uzun süreli kiralama veya satın alma yoluyla edinilmesi mümkündür. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

ECNEBİ DEVLETLERE ANKARA’DA SEFARETHANE VE KONSOLOSHANE İNŞA ETMEK ÜZERE MECCANEN ARSA TAHSİSİ HAKKINDA KANUN 20/05/1955 Tarih 6593 Sayılı Ecnebi Devletlere Ankara’da Sefarethane Ve Konsoloshane İnşa Etmek Üzere Meccanen Arsa Tahsisi Hakkında Kanun hükümlerince; Ecnebi Devletlere Ankara'da sefarethane ve konsoloshane inşa eylemek üzere Hazinece bedelsiz arsa tahsis ve temlik edilebilir. (m.1) Gerek bu arsaların, gerekse bu arsalar üzerine inşa olunacak sefarethane ve konsoloshanelerin tapuya tescillerinde harç ve resim alınmaz. (m.2) Bedelsiz arsa tahsis ve temliki, tapu harcı ve Gümrük Vergisi muafiyeti, bunlardan istifade edecek yabancı Devletlerin Türkiye Cumhuriyetine mütekabiliyet esasına göre aynı hakları tanımasına bağlıdır. (m.3) YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

Ayrıca ikili uluslararası anlaşmalar ve Dışişleri Bakanlığının talimatıyla yabancı devletlere ülkemizde temsilcilik binaları edinme imkanı verilebilir. Yabancı tüzel kişiliklerin Türkiye’de faaliyette bulunmalarına uluslar arası anlaşmalar ile izin verilmiş ve Türkiye Büyük Millet Meclisinin onaylamayı bir kanunla uygun bulmasına bağlıdır. Bunlar eğer bu anlaşma hükümlerinde yer alıyor ise taşınmaz edinme imkanına kavuşurlar. Örneğin; Ülkemiz 1/9/1956 tarihli ve 6850 sayılı "Milletlerarası Finansman Kurumuna Katılmak İçin Hükümete Salahiyet Verilmesine Dair Kanun" ile IFC Ana Anlaşmasını onaylamış ve İnternational Finance Corporation'ye (IFC) kurucu üye olmuştur. Anılan kanun hükümleri gereği Uluslararası Finans Kurumu ülkemizden taşınmaz alabilmektedir. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

YABANCI TÜZEL KİŞİLİKLER LEHİNE GAYRİMENKUL İPOTEK TESİSİ Ülkemizde Yabancı tüzel kişilikler lehine gayrimenkul ipotek tesisi mümkündür. Yabancı tüzel kişilikler lehine kurulacak gayrimenkul ipotek tesisi türk parası üzerinden yapılacak ise ülkelerinin kendi mevzuatına uygun yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri ve bu belgede gayrimenkul rehni yetkisinin olması yeterlidir. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

Ancak Yabancı tüzel kişilikler lehine kurulacak gayrimenkul ipotek tesisi yabancı para üzerinden yapılacak ise Yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşları ülkelerinin kendi mevzuatına uygun yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri, bu belgede gayrimenkul rehni ve “kredi verme” yetkisinin olması gerekmektedir. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

TEŞEKKÜR EDERİM… Sinan ŞIĞVA T.K. UzmanI Tel: 0312 4136851-53 Fax: 0312 4136852 E-posta: yabanciisler@tkgm.gov.tr