KENTSEL DÖNÜŞÜM ve KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLEMLERİNDE VERGİLENDİRME Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT SEKTÖRÜNE GENEL BAKIŞ Bilindiği üzere, inşaat sektörü ülkemizde ekonominin lokomotifi konumundaki sektörlerin başında gelmektedir. Cumhuriyet'in ilk yıllarında demiryolu hatları ile başlayan Türk inşaat sektörü, 2000'li yıllara gelindiğinde rekabet gücümüzün başta gelen örneği haline gelmiştir. Nitekim 2015 yılı verilerine göre dünyanın en büyük 250 müteahhidi arasında 40 Türk firması ile Dünya’da Çin’den sonra ikinci sırada bulunmaktadır. Ayrıca ülkemiz GSYİH büyüme oranı üzerinde bir oranda büyümeye sahip inşaat sektörü direkt olarak istihdama ve dolaylı yoldan bir çok sektöre olan katkısı ve aşağıda son 3 yılda satılan konut sayıları da göz önüne alındığında ekonominin sürükleyici gücü olduğu görülecektir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

TÜRKİYE’DE KONUT SATIŞLARI Türkiye genelinde 2014 yılında 1.165.381 , genelinde 2015 yılında 1.289.320 ve 2016 Kasım ayı sonu itibariyle 1.198.740 adet konut satış sonucu el değiştirdi. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

KENTSEL DÖNÜŞÜM Son yıllarda gerek ekonomik ömrünü tamamlamış, gerekse ülkemizin bulunduğu deprem kuşağından kaynaklı depreme dayanıksız riskli binaların hızlı bir şekilde yenilenerek güvenli hale dönüştürülmesini sağlamak için T.C Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın denetiminde kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak bilinen 31 Mayıs 2012 Tarih ve 28309 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” yürürlüğe girmiştir. Bu kanun kapsamında yapılan işlemlere bazı ekonomik teşvikler ve istisnalar sağlanmak suretiyle kentsel dönüşüm yapılmaya başlanmıştır. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

İNŞAAT İŞLERİNİN SINIFLANDIRILMASI TAAHHÜT İŞLERİ ÖZEL İNŞAATLAR 1)TİCARİ AMAÇLI ÖZEL İNŞAATLAR 2)TİCARİ OLMAYAN KENDİ İHTİYACINA YÖNELİK ÖZEL İNŞAATLAR Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

TİCARİ AMAÇLI ÖZEL İNŞAATLAR KENDİ ARSASI ÜZERİNE YAPILAN İNŞAATLAR ARSA (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ Arsa Karşılığı Yapılan İnşaattan Konut Yada Ticari Ünite Verilmesi Hasılat Paylaşım Yöntemi Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLAR KENDİ BİNASI YIKILARAK YAPILAN İNŞAATLAR ARSA (KAT) KARŞILIĞI YADA HASILAT PAYLAŞIM YÖNTEMİ İLE YAPILAN İNŞAATLAR Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YADA ARSA (KAT) KARŞILIĞI YAPILAN İNŞAATLARDA ARSA SAHİPLERİNİN VERGİLENDİRME KARŞISINDAKİ DURUMU ARSA SAHİBİ TÜZEL KİŞİ ŞAHIS İnşaat/Gayrimenkul Ticaretiyle Uğraşıyor İnşaat/Gayrimenkul Ticaretiyle Uğraşmıyor İvazsız İktisap İvaz (Satın Alma) Suretiyle İktisap Ticari kazanç (KVK Md 6) İstisna (KVK Md 5/1-e) Kazanç Olarak Değerlendirilmez. (GVK Md 80, 76 No’lu GVK Sirküleri) İktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde satılması durumunda DAK yada Ticari Kazanç (GVK Md 37 ve Mkr Md 80) KDV var. KDV Yok. (KDVK Md 17/4-r) KDV Yok. Eğer GVK 37 kapsamında ise KDV var, Mkr Md 80 ise KDV yok) Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

MÜTEAHHİTİN VERGİSEL DURUMU Müteahhit, yapacağı inşaat sonrası teslim edeceği bağımsız bölümlerden elde edeceği hasılat ile maliyeti arasındaki farkı teslim tarihinin bulunduğu dönemde ticari kazancına intikal ettirir. Teslim ettiği bağımsız bölümler için aşağıda belirtilen oranlar üzerinden KDV hesaplayarak fatura düzenlemesi gerekmektedir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

TESLİMLERDE UYGULANACAK KDV 150 m²’ye kadar konutlardan; Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde,   Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan, 01.01.2013 tarihinden itibaren, Yapı Ruhsatının alındığı tarihte; üzerine yapıldığı arsanın Emlak VK’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;  1 TL ile 500 TL arasında %1, 500 TL ile 1.000 TL arasında %8, 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde %18 oranında KDV uygulanacaktır. 150 m²’nin üzerindeki konutların 31.03.2017’ye kadar teslimi halinde % 8 oranında KDV uygulanacaktır. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

TESLİMLERDE UYGULANACAK KDV BKK’daki şartları (büyükşehir belediyesi, lüks veya birinci sınıf inşaat ya da birim m2 değeri gibi) taşımayan net alanı 150 m2 ‘den küçük konutlar için %1 oranlı KDV uygulaması devam etmektedir. Buna göre örneğin, büyükşehir belediye sınırları dışında, net alanı 150 m2 ‘den küçük bir konutun, inşaat türüne veya arsa birim metrekare değerine bakılmaksızın tesliminde %1 oranında KDV hesaplanacaktır. Aynı şekilde büyükşehir belediyesinde olmakta birlikte lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmamış olan 150 m2 ‘den küçük konutlarda %1 oranında KDV’ye tabi olacaktır. BKK ile yapılan düzenleme sadece 150 m2 ‘den küçük konutlar için geçerli olduğundan, eskiden olduğu gibi, net alanı 150 m2 ‘den büyük konutlar ile metrekaresine bakılmaksızın tüm işyeri teslimlerinde KDV oranı %18 olarak uygulanmaya devam edilecektir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

TESLİM, VERGİYİ DOĞURAN OLAY ve FATURANIN DÜZENLENME TARİHİ KDVK’nun 2/5’inci maddesinde “Trampa iki ayrı teslim hükmündedir.” Denmektedir. Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 4/2’nci maddesi; “Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her biri ayrı işlem olup, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirilmesi gerekir.” Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim vardır. Birincisi arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi, ikincisi müteahhit tarafından arsa karşılığında arsa sahibine bağımsız bölüm (konut ya da işyeri) teslimidir. İdare bu işlemi arsa ile bağımsız bölümlerin trampa edilmesi olarak değerlendirmektedir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

TESLİM, VERGİYİ DOĞURAN OLAY ve FATURANIN DÜZENLENME TARİHİ Genel olarak vergiyi doğuran olay, gayrimenkulün tapuya tescili veya alıcının kullanımına sunulmuş vaziyette teslimidir. Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhitin arsa karşılığı konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır.” (60 Seri No’lu KDV Sirküleri)  “Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden %1 veya %18 arasında KDV hesaplanması gerekmektedir.” (60 Seri No’lu KDV Sirküleri) Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

TESLİM, VERGİYİ DOĞURAN OLAY ve FATURANIN DÜZENLENME TARİHİ Gayrimenkul satışlarında Katma Değer Vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup gayrimenkulün tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kullanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir. Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacaktır. Ancak konutun tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma değer vergisinin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Düzenlenecek Fatura Bedeli KDV Uygulama Genel Tebliği’nin III-B/8.2 bölümünde, arsa karşılığı inşaat işlerinde müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV’nin uygulanacağı belirtilmiştir.   3065 sayılı K.D.V.K.’nun 27’inci maddesinde bedeli bilinmeyen yada bulunmayan mal yada hizmetin bedelinin emsal bedel veya emsal ücretine göre tespit edileceği, söz konusu emsal bedel yada ücretin ise 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit edileceği belirtilmiştir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

EMSAL BEDEL 213 sayılı V.U.K.’nun 267’inci maddesinde; “Emsal bedeli, gerçek bedeli olmıyan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tesbit edilemiyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir. Emsal bedeli sıra ile, aşağıdaki esaslara göre tayin olunur. Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) Aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortalama satış fiyatı" ile hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına nazaran % 25'ten az olmaması şarttır. İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder. (2686 sayılı Kanunun 35'inci maddesiyle değişen fıkra) Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar İnşaat devam etmekte iken satış bedeli olarak yapılan ödemeler karşılığında fatura düzenlenmesine gerek bulunmamakta olup, bedellerin kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi, tapunun tescil ettirildiği tarih veya tapuya tescilinden önce dairelerin hak sahiplerinin kullanımına tahsis edilmediği durumda tahsis edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde gerçek satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeleri gerekmektedir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Hasılat Paylaşımı Yöntemi Hasılat paylaşımı yöntemi ile inşaat işleri; kişi ya da kurumların arsalarını, müteahhit firmalara arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin satış bedellerinin belirli bir yüzdesi karşılığı devretmeleri olarak tanımlanmaktadır. Arsa sahibi ile müteahhit arasında işe başlama sözleşmesiyle başlayan iş, inşaatı yapacak müteahhit tarafından bağımsız bölümlerin teslimiyle son bulur. İşin tamamlanması ile, arsa sahibi inşaatı yapan firmaya arsa bedelini, inşaatı yapan firma ise arsa sahibine sözleşmede öngörülen oranda inşaat bedelini fatura etmektedir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Hasılat Paylaşımı Yöntemi Hasılat paylaşımı yönteminde, kurumların aktifindeki arsalarını diğer şartları sağlamış olsalar dahi arsa karşılığı inşaat olarak vermeleri durumunda KVK 5/1-e ve KDVK 17/4-r maddesindeki istisnalardan “taşınmaz ticareti yaptığı” gerekçesiyle faydalandırılmamaktadır. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Harçlar Yönünden(Tapu Harcı) Tapu harçları 492 sayılı Kanuna ekli (4) sayılı tarifenin (I) numaralı bölümünde 20 madde halinde düzenlenmiştir. Harcın ölçüsü devir eden ve devir alan için ayrı ayrı olmak üzere devir bedeli üzerinden binde 20’dir. Buna göre gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanır ve ödenir. -Arsa sahibinin, müteahhide arsa payının devrinde, -Müteahidin arsa sahibine daire ve/veya işyeri devrinde, -Müteahidin üçüncü kişilere daire ve/veya işyeri satışında, emlak değerinden az olmamak üzere, satış veya devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere binde 20 (binde yirmi) oranında tapu harcı hesaplanacak ve bu harç söz konusu kişiler tarafından ödendikten sonra tapuda devir ve tescil işlemleri yapılacaktır. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Damga Vergisi Yönüyle İnşaata tahsis olunan arsanın toplam değeri ile arsa sahibi tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın ilavesi sonucu bulunacak değerden yüksek olanından nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan bu nevi sözleşmelerde arsa değerinin dışında başkaca parasal bir yükümlülüğe dair düzenleme olmadığı takdirde arsanın toplam değerinin nispi harç ve damga vergisinin hesabında dikkate alınacağı tabiidir. (Dayanak: 492 sayılı Harçlar Kanunun 46 ve 488 sayılı DVK’nun 6 ncı maddesinin 2 nci fıkrası GİB tarafından TNB ‘ne verilen 10/02/2006 tarih ve 7846 sayılı yazısı-Türkiye Noterler Birliği 31 Nolu genelgesi) Arsa sahibi ve müteahhit firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması halinde matrah; sözleşmeye konu arsanın emlak değeri olan 72.000,00 YTL. ve arsa sahiplerince müteahhide ödenmesi söz konusu olan 0,6 daireye tekabül ettiği belirtilen 37.500,00 YTL. olmak üzere toplam 109.500,00 YTL.olup , bu değer üzerinden binde 0,90 oranında noter harcı ve binde 7,5(2011 için 8,25) nispetinde damga vergisinin aranılması gerekmektedir. (21.07.2008 tarih ve B.07.1.GİB.44.15.01-2000-HARÇ/ sayılı özelgesi) Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

KENTSEL DÖNÜŞÜM 6306 sayılı Kanun’un 7’nci maddesinin 9’ncu fıkrasında; “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almaktadır. Ayrıca 6306 sayılı Kanunun uygulanmasına dair 15 Aralık 2012 Tarih ve 28498 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan ve ayrıntılı açıklamaları içeren “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği” (6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği) çıkarılmıştır. Bu Yönetmeliğin 16’ncı maddesinde 9’ncu bendinde kentsel dönüşüm kapsamında inşaat işlerine ilişkin uygulanacak muafiyetler belirlenmiştir. Bu maddenin (d) bendinde alınmaması gereken ücretler belirtilmiştir. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

1) 02.07.1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları. 2) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları, 3) 26.5.1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, 80 inci, 84 üncü ve Ek 1 inci maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar, 4) 01.07.1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi, 5) 08.06.1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi, 6) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86 ncı, 87 nci, 88 inci ve 97 nci maddeleri ile 3.5.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 inci ve 23 üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 01.07.1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret, 7) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13.07.1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

KENTSEL DÖNÜŞÜM Gelir ve kurumlar vergisi istisna konusu vergiler arasında sayılmamıştır. Bu nedenle kentsel dönüşümden elde edilen binaların beş yıl içinde satılmasından elde edilecek kazançlar değer artış kazançları olarak vergilenecektir. Yine inşaatı yapan müteaahitler de yukarıda belirtilen genel esaslara göre vergilendirilirler. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

ARSA (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE İNŞAAT SÜRECİNDE YAPILAN MUHASEBE KAYITLARI Malzeme alımları doğrudan inşaat maliyetine kaydedilmeden önce 150 Hesaba kaydedilmelidir. --------------------------------/--------------------------------------- 150.01 150 İLK MADDE VE MALZ 191.01 İndirilecek KDV 320. Satıcılar --------------------------------/---------------------------------------- Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Malzemenin Kullanımı: İnşaat imalatında kullanılan malzemeler fiilen kullanıldığı anda ilgili inşaat maliyetine kaydedilmelidir. --------------------------------/----------------------------------------- 710.01 (X) İnşaatı İlk Madde ve Malzeme 150. İlk Madde ve Malzeme ---------------------------------/----------------------------------------- Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

730. Şantiye Elektrik Giderleri 191. İndirilecek KDV İnşaatlarda kullanılan İşçilik ve Genel Üretim Giderleri ilgili hesaplarda izlenmelidir. --------------------------------/----------------------------------------- 720. İşçilik Giderleri 730. Şantiye Elektrik Giderleri 191. İndirilecek KDV   335. Personele Borçlar 360. Ödenecek Vergi ve Fonlar 361. Ödenecek S.G. Kesintileri 320. Satıcılar --------------------------------/----------------------------------------- Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Devam Eden İşlerin Bilançoda Gösterilmesi: Bilançolarda; devam eden inşaat maliyetleri 151.Yarı Mamüller Hesabında, bitmiş inşaatlar ise 152.Mamül Mallar Hesabında gösterilmelidir. -----------------------------------/----------------------------------------- 151. (X) İnşaatı Maliyeti 711. Direk İ.M.M.Gid. Yansıtma 721. Direk İşçilik Gid. Yansıtma 731. Genel Üretim Gid. Yansıtma Maliyetlerin Yansıtma Kaydı Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

----------------------------/---------------------------------- İnşaat devam etmekte iken satış bedeli olarak yapılan ödemeler karşılığında fatura düzenlenmesine gerek bulunmamaktadır. Bağımsız bölümler tapuya tescil edilip, fiilen kullanıma tahsis edildiği tarihte düzenlenir. ----------------------------/---------------------------------- 102. Bankalar 340.Alınan Avanslar ---------------------------/------------------------------------ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Teslim Edildiğinde Yapılacak Muhasebe Kaydı:  ---------------------------------------/---------------------- 120. Alıcılar   600. Yurtiçi Satışlar 391. Hes. KDV ----------------------------------------/---------------------- 340.Alınan Avanslar Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Arsa Payı Maliyetinin Muhasebe Kayıtlarına Alınması ----------------------------------------------/------------------------------------------------- 710 Direkt İlk Madde ve Malzeme 320. Satıcılar Gider Pusulası ile Arsa Payı Maliyet Kaydı ---------------------------------------------/-------------------------------------------------- 191. İndirilecek KDV Fatura İle Arsa Payı Maliyet Kaydı ------------------------------------------------/------------------------------------------------- Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Satılan Daire Maliyetinin Muhasebe Kaydı ----------------------------------------/---------------------- 620. S.M.Maliyeti 152. Mamuller ----------------------------------------/----------------------- Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

ÖRNEK Alp İnşaat A.Ş. ile arsa sahibi Kerem bey arasında yapılan 30.01.2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin detayları aşağıdaki gibidir; İnşaatın ruhsat tarihi : 15.03.2015 Teslim Tarihi : 30.11.2016 Arsa Alanı : 25.000 m2 Toplam inşaat alanı : 20.000 m2 Bağımsız bölüm adeti : 200 (180 mesken, 20 ticari ünite) Arsa sahibine verilecek : 80 (%40) Müteahhite kalan : 120 (%60) Bağımsız bölümlerin her biri brüt 100 m2, net 75 m2 İnşaat Alan Detayı; Bağımsız Bölümlere Ait Faydalı Alan : 15.000 m2 Ortak Alan : 4.000 m2 Sosyal Tesis : 1.000 m2 Toplam İnşaat Alanı : 20.000 m2 Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

31.12.2015 tarihli Gider hesapları bakiyesi; 710 D.İ.M.M Gid. 4.500.000 720 Direkt İşcilik Giderleri 750.000 730 Genel Üretim Giderleri Hs. 250.000   30.11.2016 tarihli Gider hesapları bakiyesi; 710 D.İ.M.M Gid. 7.200.000 720 Direkt İşcilik Giderleri 950.000 730 Genel Üretim Giderleri Hs. 350.000 Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

1.30.03.2015’te arsanın hafriyatı alınmıştır. ________________30.03.2015_______________ 730 Genel Üretim Giderleri Hs. 50.000 TL 730.10 Kerem Sitesi inşaatı 730.10.001 Harfiyat bedeli 191 İndirilecek KDV 9.000 TL 320.01.001 SATICILAR (X Hafriyat Ltd Şti) 59.000 TL ____________________/__________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

2.05.04.2015’te demir ve çimento alınmıştır. ____________________05.04.2015____________________ 150 İlk Madde Malzeme Hs. 500.000 TL 150.01 Merkez Depo 150.01.001 Demir 300.000 150.01.002 Çimento 200.000 191 İndirilecek KDV 90.000 TL 320.01.002 Y Ltd.Şti. 354.000 TL 320.01.003 Z Ltd.Şti. 236.000 TL _____________________/____________________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

3.10.04.2015 tarihinde Hazır Beton firmasından 100 m3 hazır beton alınmıştır. ________________10.04.2015_________________ 710 D.İ.M.M Gid. 20.000 TL 710.10 Kerem Sitesi inşaatı 710.10.01 Hazır Beton 191 İndirilecek KDV 3.600 TL 320.01.004 Hazır Beton A.Ş. 23.600 TL _________________/_______________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

4.15.04.2015 tarihinde demir ve çimentolar inşaatta kullanılmak üzere sevk edilmiştir ______________________15.04.2015__________________________ 710 D.İ.M.M Gid. 500.000 TL 710.10 Kerem Sitesi inşaatı 710.10.001 Demir 300.000 710.10.002 Çimento 200.000 150 İlk Madde Malzeme Hs. 500.000 TL 150.01 Merkez Depo 500.000 TL 150.01.001 Demir 300.000 150.01.002 Çimento 200.000 __________________________/______________________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

5.30.11.2015 tarihli inşaatta çalışan personele ait işçilik ve şantiye elektrik giderlerine ait kayıt ________________30.11.2015_______________________ 720 Direkt İşcilik Giderleri 53.000 730 Genel Üretim Giderleri Hs. 2.000 191 İnd KDV 360 360.Ödenecek Vergi ve Fonlar 8.000 361.Ödenecek Sos.Güv.Kes. 15.000 335.Personele Borçlar 30.000 320. Elektrik A.Ş. 2.360 ___________________/____________________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

6.İnşaat esnasında 1 adet daire satışı _____________05.12.2015_______________ 102 Bankalar 250.000 102.01.001 Z Bankası 340 Alınan Sipariş Avansları 250.000 ________________/___________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

7. 31.12.2015 inşaat maliyetlerinin kaydı __________________________________/________________________________ 711.10 Kerem Sitesi D.İ.M.M Gideri 4.500.000 TL 721.10 Kerem Sitesi D.İşçilk Gideri 750.000 TL 731.10 Kerem Sitesi G.Ü.G 250.000 TL 710.10 Kerem Sitesi D.İ.M.M Gideri 4.500.000 TL 720.10 Kerem Sitesi D.İşçilk Gideri 750.000 TL 730.10 Kerem Sitesi G.Ü.G 250.000 TL 151.10 Kerem Sitesi Yarı mamuller 5.500.000 TL 721.10 Kerem Sitesi D.İşçilk Gideri 750.000 TL 731.10 Kerem Sitesi G.Ü.G 250.000 TL __________________________________/_______________________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

8. 30.11.2016 inşaat bitiş ve arsa sahiplerine teslim __________________________________/__________________________________ 711.10 Kerem Sitesi D.İ.M.M Gideri 7.200.000 TL 721.10 Kerem Sitesi D.İşçilik Gideri 950.000 TL 731.10 Kerem Sitesi G.Ü.G 350.000 TL 710.10 Kerem Sitesi D.İ.M.M Gideri 7.200.000 TL 720.10 Kerem Sitesi D.İşçilik Gideri 950.000 TL 730.10 Kerem Sitesi G.Ü.G 350.000 TL 151.10 Kerem Sitesi Yarı mamuller 8.500.000 TL 721.10 Kerem Sitesi D.İşçilk Gideri 950.000 TL 731.10 Kerem Sitesi G.Ü.G 350.000 TL 152 Mamuller Hesabı 14.000.000 TL 151.10 Kerem Sitesi Yarı mamuller 14.000.000 TL Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

__________________________________/___________________________ 710. 10 __________________________________/___________________________ 710.10.010 Kerem Sitesi arsa maliyeti 6.160.000 TL 320.10.100 Arsa Sahipleri 6.160.000 TL 120.10.100 Arsa sahipleri 6.326.320 TL 600 Yurt içi satışlar 6.160.000 TL 391.01.001 Hesaplanan KDV 166.320 TL __________________________________/____________________________ 320.10.100 Arsa Sahipleri 6.160.000 TL 120.10.100 Arsa sahipleri 6.160.000 TL _________________________________/___________________________ Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

__________________________________/__________________________________ 151.10 Kerem Sitesi Yarı mamuller 6.160.000 TL 711.10.010 Kerem Sitesi arsa maliyeti yansıtma hesabı 6.160.000 TL 711.10.010 Kerem Sitesi arsa maliyeti yansıtma hesabı 6.160.000 TL 710.10.010 Kerem Sitesi arsa maliyeti 6.160.000 TL 152 Mamuller Hesabı 6.160.000 TL 151.10 Kerem Sitesi Yarı mamuller 6.160.000 TL 620 Satılan mamul maliyeti 6.160.000 TL 152 Mamuller 6.160.000 TL Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Faydalı Alan İnşaat Maliyeti TL DAİRE BAZINDA MALİYET No Net m2 Brüt m2 Faydalı Alan İnşaat Maliyeti TL Arsa Payı TL Ortak Alan TL Sosyal Tesis TL Toplam Maliyet TL A-1 75 100 59.250 30.800 8.500 2.250 100.800 A-2 45 60 35.550 18.480 5.100 1.350 60.480 D-4 120 150 88.875 46.200 12.750 3.375 151.200 Toplam 15.000 20.000 11.850.000 6.160.000 1.700.000 450.000 20.160.000 Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

KARIN TESPİTİ (Tüm Bağımsız Bölümler 2016 Yılında Satıldığı Varsayımı) Bu durumda Toplam Satış Hasılatı ile Toplam Maliyet arasındaki fark inşaattan elde edilen karı oluşturmaktadır. Karı 3 yöntemle hesaplayabiliriz; Arsa Maliyeti Dahil Edilmeden Doğrudan Maliyete Göre Arsa Payı Dahil Edilmiş Maliyet Bedeli Esasına Göre Ortalama Satış Fiyatı Esasına Göre Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Arsa Maliyeti Dahil Edilmeden Doğrudan Maliyete Göre Karın Tespiti A-Müteahhite Kalan Dairelerin Satış Bedeli : 20.000.000 TL B-Toplam İnşaat Maliyeti: 14.000.000 TL C- Net Kar= (A-B) = 6.000.000 TL (Arsa sahiplerine herhangi bir fatura düzenlenmemiştir.) Daire Başı Maliyet: 14.000.000/120 = 116.666,67 TL Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Arsa Payı Dahil Edilmiş Maliyet Bedeli Esasına Göre Karın Tespiti A-Müteahhite Kalan Dairelerin Satış Bedeli : 20.000.000 TL B-Arsa Sahibine Verilen Bölümlere Ait Satış Bedeli: 6.160.000TL C- Toplam Hasılat: 26.160.000 TL D-İnşaat Maliyeti: 14.000.000 TL E-Arsa Payı : 6.160.000 TL F-Toplam Maliyet: 20.160.000 TL G- Net Kar= (C-F) = 6.000.000 TL Daire Başı Maliyet: 20.160.000/120= 168.000 Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Ortalama Satış Fiyatı Esasına Göre Karın Tespiti A-Müteahhite Kalan Dairelerin Satış Bedeli : 20.000.000 TL 1 bağımsız bölümün satış bedeli: 20.000.000/120= 166.666,67 TL (her bölüm 100 m2 varsayılarak) B-Arsa Payı : 80*166.666,67 = 13.333.333,60TL C- Toplam Hasılat: 33.333.333,60 TL D-İnşaat Maliyeti: 14.000.000 TL E-Arsa Payı : 13.333.333,60 TL F-Toplam Maliyet: 27. 333.333,60 TL G- Net Kar= (C-F) = 6.000.000 TL Daire Başı Maliyet: 27. 333.333,60 /120= 227.777,78 Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Arsa Sahiplerine Teslim Edilen Bölümlere Ait KDV Tutarı 200 Bağımsız Ünitenin % 40’ı Arsa Sahiplerine Verilmiş (80 bağımsız bölümün 72 adeti konut, 8 adeti ticari ünite varsayımına göre) Arsa Maliyeti Dahil Edilmeden Doğrudan Maliyete Göre : Fatura düzenlenmemesi nedeniyle “0” Arsa Payı Dahil Edilmiş Maliyet Bedeli Esasına Göre: 166.320 TL Ortalama Satış Fiyatı Esasına Göre: 360.000 TL Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Arsa Sahiplerine Verilen Bağımsız Bölümler İçin Maliyet Bedeli Hesaplanmasında Özel Durumlar Arsa sahiplerine düzenlenecek faturada emsal bedelin Ortalama Satış Fiyatı esası üzerinden mi yoksa maliyet bedeli esasından mı yada Takdir Komisyonu marifetiyle mi belirleneceği konusunda tereddütler yaşanmaktadır. Ortalama Satış Fiyatı esası, müteahhitin hem fazladan KDV ödemesine, eğer kendisine kalan bölümlerin tamamını satamadıysa erken olarak Kurumlar Vergisi ödemesine ve aynı zamanda başkaca yükümlülüklerle karşı karşıya kalmasına neden olmaktadır. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Hasılat Paylaşımı Yönteminde Muhasebe İşlemleri -----------------------------/--------------------------------- 120. Alıcılar 30.300.000 600. Yurtiçi Satışlar 30.000.000 391. Hes. KDV 300.000 200 Adet Konut Satışı ----------------------------/----------------------------------- 151. Arsa Maliyeti 12,000,000 191. İnd KDV 2.160.000 320. Satıcılar 14,160,000 Arsa Payı Bedeli (Hasılatın %40) Arsa sahibi Kurum ise 320. Satıcılar 14,160,000   102. Bankalar 14,160,000 Arsa Sahibine Ödeme 620. S.M.M. 26,000,000 152. İnşaat Maliyeti 14,000,000 152. Arsa Payı Maliyeti 12,000,000 Satılan 200 Adet Daire Maliyeti Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir

Teşekkür Ederim. Muhammet CİHAN Yeminli Mali Müşavir