İNŞAAT SEKTÖRÜNDE MUHASEBE ve VERGİ UYGULAMALARI İBRAHİM DEĞİRMENCİ Yeminli Mali Müşavir İZEN YMM

İbrahim Değirmenci 1959 yılında Çanakkale’de doğmuştur İbrahim Değirmenci 1959 yılında Çanakkale’de doğmuştur. 1981 yılında Siyasal Bilimler Fakültesi’nden mezun olduktan sonra 1982 yılında Maliye Bakanlığı’nda Gelirler Kontrolörü olarak göreve başlamıştır. Burada 12 yıl denetim elemanlığı, iki yıl ise Gelirler Kontrolörleri Başkan Yardımcılığı görevinde bulunmuştur. 1994 yılında Maliye Bakanlığı’ndan ayrılarak Yeminli Mali Müşavirlik yapmaya başlamış olup bu arada 5 yıl süreyle Ankara Ticaret Odası’nın mali danışmanlığını yürütmüştür. 2001 - 2002 yıllarında Ankara YMM Odası Yönetim Kurulu, 2008-2013 yılları arasında ise TÜRMOB Disiplin Kurulu üyeliği yapmıştır.

Eğitim Verilen İller

EĞİTİM KONULARI İbrahim Değirmenci’nin gerek kamuda, gerekse özel sektördeki denetim çalışmaları yanında çeşitli dergi ve gazetelerde yayınlanmış çok sayıda makalesi bulunmaktadır. Diğer taraftan YMM ve SMMM odalarında; 1- İnşaat Sektöründe Muhasebe ve Vergi Uygulamaları 2- TTK ve VUK Açısından Dönem Sonu İşlemleri 3- Gelir / Kurumlar Vergisi Beyanname Düzenleme Esasları 4- Turizm Sektöründe Muhasebe ve Vergi Uygulamaları 5- Katma Değer Vergisinde Tam ve Kısmi Tevkifat Uygulaması 6- UFRS’ye Uygun Finansal Tablo Düzenleme ve Bağımsız Denetime Tabi Olma Esasları 7- Vakıf ve Derneklerde Muhasebe ve Vergi Uygulamaları 8- Sermaye Şirketlerinde Genel Kurul Esasları

GENEL OLARAK İNŞAAT SEKTÖRÜ İZEN YMM GENEL OLARAK İNŞAAT SEKTÖRÜ

İnşaat sektörü Türk ekonomisinde çok büyük paya sahiptir İnşaat sektörü Türk ekonomisinde çok büyük paya sahiptir. Bu sektör doğrudan ve dolaylı yoldan hemen hemen tüm sektörleri etkilemektedir. Diğer taraftan istihdam ağırlıklı olması nedeniyle de işsizlik sorununun önlenmesinde ciddi katkıları bulunmaktadır. Bu nedenle inşaat sektörünün genel ekonomi içindeki ağırlığı dikkate alınarak, muhasebe ve vergi sorunlarının da ayrıntılı olarak tartışılarak çözümlenmesi gereği vardır.

Rantçı gruplar, hukuk sistemindeki eksikliklerden de cesaret alarak “rant”ları için, kentlerdeki parkları, ağaçları yok edebilmekte, yüksek katlı imar hakları edinerek diğer mekanları güneşsiz bırakabilmekte ve dahası, yoksul emekçileri mahallelerinden bile sürebilmektedirler.

İNŞAAT İŞLERİNİN SINIFLANDIRILMASI İZEN YMM İNŞAAT İŞLERİNİN SINIFLANDIRILMASI

İnşaat İşlerinin Sınıflandırılması Kullanım Amacına Göre Yaptırana Göre Muhasebe ve Vergiye Göre

Kullanım Amacına Göre Sınıflandırma Konut ve işyeri Mal ve Hizmet Alt Yapı ve Bayındırlık Elektrik Üretim

Yaptırana Göre Sınıflandırma Yatırımcı Kuruluşlar DSİ, TOKİ Gerçek ve Tüzel Kişiler Kooperatifler

Muhasebe ve Vergiye Göre Sınıflandırma Özel İnşaat İşleri Yap - Sat Taahhüt Şeklindeki Yatırıma Yönelik Kooperatif

A- SATIŞ AMAÇLI İNŞAAT İŞLERİ İZEN YMM A- SATIŞ AMAÇLI İNŞAAT İŞLERİ

1- Genel Olarak Satış Amaçlı İnşaat İşleri: Satış amaçlı inşaat işleri; üçüncü şahıslara satılmak amacıyla konut ve işyeri inşa edilmesidir. Bu kapsamdaki bir faaliyetten elde edilen kazanç Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/4’üncü maddesi hükmü uyarınca ticari kazanç sayılmaktadır. Ticari faaliyet kapsamında inşa edilecek konut veya işyerleri için öncelikle üzerine inşa edilecek arsanın bulunması, bu arsanın projelendirilmesi, inşaat ruhsatı alınması, inşaatın projesine uygun yapılması ve yapı kullanım izni alındıktan sonra alıcılarına teslim edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla konuya ilişkin açıklamalarımız aşağıdaki bölümlerde bu kapsamda yapılmıştır.

Bilindiği üzere bir konut / iş yeri maliyeti iki temel unsurdan oluşmaktadır. Toplam Maliyet Arsa Maliyet (1) İnşaat Maliyeti (2) = + Arsa maliyetine katlanmak istemeyen bazı müteahhitler arsa teminini, arsa sahiplerine yapacakları inşaat işleri karşılığı sağlamaktadırlar.

Muhasebeleştirilmesi Satış Amaçlı İnşaat İşleri Arsanın Temin Edilmesi İnşaat Ruhsatının Alınması Maliyet İşlemlerinin Muhasebeleştirilmesi

Konut Balonu YOK Arsa Balonu VAR! Konut fiyatlarında en önemli maliyet unsuru olan arsa maliyetlerindeki artış aslında pek dikkate alınmamaktadır. Halbuki asıl artış sertördeki en büyük girdi olan arsa maliyetlerinden kaynaklanmaktadır. Bu açıdan bakıldığında özellikle bazı bölgelerde bir arsa balonundan söz etmek mümkündür.

2- Maliyet İşlemlerinin Muhasebeleştirilmesi: Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliğine göre; satış amaçlı inşaat işlerinin, imalat muhasebesine uygun olarak muhasebeleştirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda bilanço esasına göre defter tutan işletmelerde muhasebe alt hesaplarının aşağıdaki gibi açılması önerilmektedir.

a) İnşaat/İmalat İşlemleri: 710.01 A İnşaatı Malzeme Giderleri 710.01.01 Demir 710.01.02 Hazır Beton 710.01.03 Tuğla 720.01 A İnşaatı İşçilik Giderleri 720.01.01 Esas Ücretler 720.01.02 Mesai Ücretleri 720.01.03 İşveren Payları 730.01 A İnşaatı Genel Üretim Giderleri 730.01.01 Elektrik Giderleri 730.01.02 Amortisman Giderleri 730.01.03 Araç Bakımı Giderleri

b) Devam Eden İnşaat Maliyetleri: 151.01 A İnşaatı Maliyetleri 151.01.01 … Arsa Payı Maliyeti 151.01.02 … İnşaat Maliyeti 151.01.03 … Finansman Maliyeti “İşletmelerin finansman temini maksadıyla bankalardan veya benzeri kredi müesseselerinden aldıkları krediler için ödedikleri faiz ve komisyon giderlerinden dönem sonu stoklarına pay vermeleri zorunlu bulunmamaktadır. Buna göre mükellefler söz konusu ödemelerini doğrudan gider olarak kaydedebilecekleri gibi, diledikleri takdirde stokta bulunan emtiaya isabet eden kısmı maliyete dahil edebileceklerdir.” (VUK G.T. 238)

c) Biten Bağımsız Birimlerin Maliyetleri: 152.01 A İnşaatı Maliyetleri 152.01.01 … Blok İnşaat Maliyetleri 152.01.02 … Tipi Konut Maliyetleri 152.01.03 … Tipi İşyeri Maliyetleri

Dairenin Bina İnşaat Maliyeti Cinsi No M² Arsa Payı Maliyeti Genel İnşaat Özel İnşaat Toplam Maliyet A1 120 150.000,00 250.000,00 50.000,00 450.000,00 A2 100 125.000,00 208.334,00 40.000,00 373.334,00 A3 70 87.500,00 145.834,00 85.000,00 318.334,00

3- KDV Açısından Vergiyi Doğuran Olay: Gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup gayrimenkulün tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kullanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.

Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacaktır. Ancak konutun tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından yedi gün içerisinde gerçek satış bedeli üzerinden fatura kesilerek bu dönemde katma değer vergisinin beyan edilmesi gerekmektedir.

4- İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar: İnşaat devam ederken gerçekleştirilen satışlar nedeniyle yapılan tahsilatlar, fatura düzenlenip düzenlenmediğine bakılmaksızın o yılın geliri olarak muhasebeleştirilemez. Erken satışlar nedeniyle fatura düzenlenmiş ise, “Gelecek Yıllara Ait Gelirler”, fatura düzenlenmemiş ise “Alınan Sipariş Avansları” olarak kaydedilmelidir. ----------------------------/------------------------------------------------- 102. Bankalar 600.000 440.Alınan Sipariş Avansları 600.000 480.Gelecek Yıllara Ait Gelirler 600.000 ---------------------------/---------------------------------------------------

5- Gayrimenkul Satışlarında KDV Oranları: a) Genel KDV Oranı: Katma değer vergisi oranı, vergiye tabi her bir işlem için %10’dur. (KDVK mad:28). Ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile Genel KDV Oranı %18 olarak belirlenmiştir. (2007/13033 Sayılı B.K. Kararı)

b) İnşaat İşlerinde KDV Oranı: Bakanlar Kurulu Kararı ile: - Net alanı 150 m²'ye kadar konut teslimleri, - Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, - Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m2’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri, için KDV oranı (%1), diğer teslimlerde %18 olarak tespit edilmiştir.

c) Büyükşehir Belediye Sınırları İçindeki Konut Teslimlerinde KDV Oranı; 150 m²’ye kadar konutlardan; Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan, (Kentsel dönüşüm alanları hariç ) 01.01.2013 tarihinden itibaren, yapı ruhsatının alındığı tarihte; üzerine yapıldığı arsanın EVK’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri; * 1 TL ile 500 TL arasında %1, * 500 TL ile 1.000 TL arasında %8, * 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde %18, vergi oranı uygulanacaktır.

6- Tapu Harcına Esas Tutar: Harçlar Kanunu uyarınca, gayrimenkul satış işlemlerinde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı % 0,20 (binde yirmi) oranında tahsil edilir. Gayrimenkul alım satımında tapu harcı, gayrimenkulün gerçek alım satım bedeli üzerinden hesaplanır. Gayrimenkulün gerçek alım satım bedelini belediyelerce tespit olunan emlak vergisi değerinden az olması halinde, harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Ancak kat ittifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. (Harçlar Kanunu md. 63 )

B- ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ İZEN YMM B- ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ

1- Arsa Sahibi İle Yapılan Sözleşme: Müteahhit firma ile Arsa Sahibi arasında noterde “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” düzenlenmektedir. Bu sözleşmede tarafların birbirlerine karşı yükümlülükleri belirtilirken; “Mal sahibi, sözleşme hükümlerine göre yapımcı firmanın uhdesinde kalan dairelerin ve diğer ticari vasıfta mekanların tapu dairesi nezdinde gerekli ferağını vermeyi (arsa paylarını devir etmeyi) ve yapımcı firma da arsa sahibine ait arsa üzerine bu sözleşme esasları dairesinde bina inşa etmeyi ve bu iş için mal sahibinden bir bedel talep etmemeyi karşılıklı olarak tamamen kabul ve taahhüt ederler.” şeklinde belirlenmektedir.

2- Konuya İlişkin Gelir İdaresinin Görüşü: Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi; arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi, Arsa Sahibi Arsa Payı Teslimi Teslim

İkincisi ise; müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Konut / İş Yeri Müteahhit Teslim Dolayısıyla arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV’ye tabidir. Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır. ( KDV Genel Uygulama Tebliği )

3- Konuya İlişkin Danıştay Görüşü: a) Uyuşmazlığın esası; kat karşılığında mülkiyeti başkasına ait arsa üzerinde inşaat yapılarak oluşturulan işyeri niteliğindeki bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim edilmesi halinde katma değer vergisi mükellefiyetinin doğup doğmadığına ilişkindir. 

“Arsa karşılığı inşaatta, arsanın mülkiyetinde değişiklik yapılmaksızın, üzerine inşa edilen bağımsız bölümlerin arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşıldığı, bağımsız bölümlerin bir kısmının müteahhit, tarafından arsa sahiplerine verilmesinin trampa muamelesi olmadığı, yükümlü şirketin arsa karşılığı inşa edip sözleşme uyarınca arsa sahiplerine bıraktığı bağımsız bölümlerin katma değer vergisine tabi olmayacağı gerekçesiyle ısrar kararında hukuka aykırılık görülmediğinden temyiz isteminin reddine oy çokluğuyla karar verilmiştir.” (Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu 25.12.1998 tarih E:1997/415 K:1998/444 Sayılı Karar)

b) “... Arsa karşılığı arsa sahibine bağımsız bölüm verilmesi katma değer vergisinin konusuna girmediğinden, olayda arsa sahibine teslim edilen ... nolu dairenin teslimi, katma değer vergisine tabi olmadığından bu daire nedeniyle yüklenilen katma değer vergisinin iadesinin de mümkün olmadığı” (19.05.2013 tarih ve E:2011/350, K:2013/259 sayılı Vergi Dava Daireleri Kurulu Kararı)

4- Konunun Değerlendirilmesi: Konuya İlişkin Yasa Hükümleri: i. “Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her biri ayrı işlem olup hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirilmesi gerekir.”( KDVK md. 4/2)

ii. Vergiye tabi olmayan veya vergiden istisna edilmiş bulunan malların teslimi ve hizmet ifası ile ilgili alış vesikalarında gösterilen veya bu mal ve hizmetlerin maliyetleri içinde yer alan katma değer vergisi, hesaplanan katma değer vergisinden indirilemez. (KDVK Mad:30/a)

iii. “Elden çıkarma deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.” (GVK Mükerrer Md. 80/6) Bize göre yukarıda belirtilen yasa hükümleri ve arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşme içeriği dikkate alındığında, olayın gerçek mahiyetinin mal (arsa payı) karşılığı hizmet alımı (inşaat işi) olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle Gelir İdaresinin görüşündeki ikinci ifadenin “arsaya karşılık olarak müteahhit tarafından arsa sahibine ait arsa payı üzerine inşaat (konut veya işyeri) yapılmasıdır.” şeklinde olması gerektiğini düşünmekteyiz.

Doğru Bizim Görüşümüz Müteahhit İnşaat Yapım Hizmeti Müteahhit Bizim Görüşümüz Diğer taraftan, Yargı Kararlarına göre olay “trampa” kapsamına girmemekle birlikte, mal karşılığı hizmet alımı olduğundan KDVK’nun 4/2’nci maddesi kapsamında verginin konusuna girdiği açıkça anlaşılmaktadır.

5- Fatura Düzenleme Tarihi: “Arsa payı karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır.”

6- Arsa Sahibine Düzenlenecek Fatura Bedelinin Tespiti: Bize göre olaya arsa sahibinin müteahhide teslim ettiği arsa payının emsal bedelinin ne olduğu yönüyle bakılması gerekmektedir. Karşılıklı teslimde bilinmeyen arsa payının bedelidir. Burada açıklığa kavuşturulması gereken husus, müteahhit bu arsayı satın alsaydı ne kadar BEDEL ödemesi gerekirdi sorusunun cevabıdır. Bu cevap Gelir İdaresi Başkanlığınca 09.09.2011 tarih ve 1553 sayılı özelge ile verilmiştir. Söz konusu özelge hükmüne göre;

“Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini arsa payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır.” Gelir İdaresi Başkanlığı’nın konuya ilişkin görüşü hiçbir tereddüde yer bırakmayacak kadar açıktır.

Yukarıdaki özelgeden anlaşılacağı üzere; emsal bedel olarak, arsa sahibine verilen dairelerin inşaat maliyeti dikkate alınarak; = + Arsa Sahibine Verilen Nakit Toplamı Müteahhit Arsa Payı Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Dairenin İnşaat Maliyeti Hesabıyla arsa sahibine düzenlenecek faturanın bedeli tespit edilmelidir. Bakanlığın bu görüşü KDVK 27’nci maddesindeki “Bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrah, işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücretidir.” hükmüne de uygun düşmektedir.

7- Arsa Sahibi Adına Yapılan Diğer Ödemeler: Arsa sahibi adına müteahhit tarafından aşağıda belirtilen kapsamda yapılan ödemelerde müteahhidin kendisine kalan dairelerin arsa payı maliyetine dahil edilmek suretiyle muhasebeleştirilmesi gerekir. - Yapı Denetim Firmasına Yapılan Ödemeler - Arsa Sahibi Adına Ödenen Vergi ve Harçlar - Ödenen Kira Bedelleri - Ödenen Diğer Nakit Bedeller

8- Müteahhide Kalan Dairelerin Arsa Payı Bedelinin Tespiti: Yukarıda belirtilen Gelir İdaresi Özelgesine göre; “müteahhite kalan bağımsız birimlerin arsa maliyet bedelini, arsa payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için katlanılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır. Buna göre ; Müteahhite Kalan Daire Sayısı / m² Büyüklüğü 1 Daire Arsa Payı Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Dairelerin İnşaat Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Nakit Toplamı = + /

9- Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Kesilen Faturanın Muhasebe Kaydı: Müteahhidin arsa sahibine kestiği fatura kendisi tarafından aşağıdaki gibi muhasebeleştirilmelidir. -------------------------------/------------------------------------------ 120 Alıcılar 728.265 620 Satılan Mamül Maliyeti 647.303 600 Yurtiçi Satışlar 647.303 391 Hesaplanan KDV 80.962 152 Mamul Maliyeti 647.303 Arsa Sahibine Kesilen Fatura Kaydı

10- Müteahhide Kalan Dairelerin Arsa Payı Maliyet Kaydı: ----------------------------/-------------------------------------------- 151 Arsa Payı Maliyeti (inşaat) 647,303 151 Arsa Payı Maliyeti (KDV) 80,962 120 Alıcılar 728,265 Müteahhide Kalan Dairelerin Arsa Payı Maliyet Kaydı ---------------------------/---------------------------------------------

11- Gerçek Kişi Arsa Sahibi Açısından Müteahhide Teslim Edilen Arsa Payının Vergilendirilmesi: Müteahhide teslim edilen arsa payının iktisap tarihinin üzerinden 5 yıl geçmemiş ise GVK’nın mükerrer 80’inci maddesine göre değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerekecektir. Çünkü GVK’nun aynı maddesindeki ifadeye göre; “Elden çıkarma deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması ifade eder” şeklindedir.

Üçüncü Kişilere Satışı: 12- Arsa Sahibi Gerçek Kişiler Tarafından Müteahhitten Alınan Konut ve İşyerlerinin Üçüncü Kişilere Satışı: a) Değer Artış Kazancı Olarak: İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70. Maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır. (GVK mad. mük. 80/6)

b) Ticari Kazanç Olarak: Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden doğan kazançları ticari kazançtır. (GVK mad. 37/4) Satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından; elde edilen kazançlar. (GVK mad. 37/6)

c) Değer Artış Kazancı / Ticari Kazanç Ayrımı: Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık” tır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.

Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan “satışın hangi amaçla yapıldığı”nın tespit edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığı”dır.

Gayrimenkul alım satım işlemi "ticari kazanç" hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç "değer artış kazancı" hükümlerine göre tespit edilir.

d) İktisap Tarihinin Tespiti: Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. (GVK Sirküleri 2011/2)

Toplam Arsa Maliyeti (1) e) Satılan Gayrimenkullerin Maliyet Bedelinin Tespiti: Bilindiği üzere bir konut / iş yeri maliyeti iki temel unsurdan oluşmaktadır. Toplam Maliyet Toplam Arsa Maliyeti (1) Toplam İnşaat Maliyeti (2) = + Kat Karşılığı arsa devrine ilişkin inşaat sözleşmesi gereği iktisap ettiğiniz dairelerin maliyet bedeli;

C- HASILAT PAYLAŞIMI KARŞILIĞI ARSA TESLİMİ İZEN YMM C- HASILAT PAYLAŞIMI KARŞILIĞI ARSA TESLİMİ

KARARLAŞTIRILAN % NAKİT ÖDEME Müteahhit Arsa Sahibi ARSANIN TAMAMI KARARLAŞTIRILAN % NAKİT ÖDEME ÖDEME FATURA Daire Alıcıları

D- KOOPERATİFLERDE İNŞAAT İŞLERİ İZEN YMM D- KOOPERATİFLERDE İNŞAAT İŞLERİ

1- Yapı Kooperatiflerinde KDV Mükellefiyeti: - 3.7.2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yapacakları konut teslimleri, m² büyüklüğüne bakılmaksızın KDV’den istisna olacaktır. (KDVK: Geçici 28. Madde Hükmü) - 3.7.2009 tarihinden itibaren bina inşaat ruhsatı alan konut yapı kooperatifleri adına, bina inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren KDV mükellefiyeti tesis edilir, vergiye tabi işlemleri bulunmasa dahi sözü edilen konut yapı kooperatifleri tarafından takvim yılının üçer aylık dönemleri itibarıyla KDV beyannamesi verilir. - 3.7.2009 tarihi itibarıyla arsası olup bina inşaat ruhsatı almamış kooperatifler ile bu tarih itibarıyla hiç arsası bulunmayan veya bu tarihten sonra kurulacak kooperatiflerin, bina inşaat ruhsatı almadıkları müddetçe mükellefiyetleri tesis edilmeyecektir.

2- Yapı Kooperatiflerinin Üyelerine Yaptığı Teslimlerde KDV Matrahı: KDV Kanunun 20’nci maddesi uyarınca konut yapı kooperatiflerinin inşa ettikleri konutların üyelerine tesliminin karşılığını teşkil eden bedel, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihte üyeler tarafından ödenen veya borçlanılan tutarlar toplamı olacaktır. Ancak, üyelerden toplanan aidatlara, kat karşılığında verilen arsaya ilişkin bedelin dahil olmaması durumunda, matrahın tespitinde arsa bedelinin her bir üyeye düşen kısmı ile her bir üye tarafından ödenen veya borçlanılan tutarlar birlikte dikkate alınır.

E- YATIRIMA YÖNELİK İNŞAAT İŞLERİ İZEN YMM E- YATIRIMA YÖNELİK İNŞAAT İŞLERİ

F- İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ İZEN YMM F- İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ

G- YURTDIŞI İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ İZEN YMM G- YURTDIŞI İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ

Mutlu ve Sağlıklı Bir Yıl Dilerim E-mail: izen.ymm@hotmail.com