PROF. DR. MURAT DOĞAN ERCİYES ÜNİVERSİTESİ HUKUK FAKÜLTESİ Taşınmaz Satış Vaadi PROF. DR. MURAT DOĞAN ERCİYES ÜNİVERSİTESİ HUKUK FAKÜLTESİ

Taşınmaz Satış Vaadi Tanımı Konusu Hukukî Dayanağı Hukukî Niteliği ve Özellikleri Şekli Şerhi Tarafların Hak ve Yükümlülükleri Zamanaşımı

TANIM Taşınmaz satış vaadi, bir veya iki tarafa, ileride bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir.

KONU Taşınmaz satış vaadinin konusu bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasıdır. Burada taşınmaz satış vaadine bağlı bir taşınmaz satış sözleşmesi borçlanılmaktadır. Taşınmaz satış vaadiyle bir araya gelen taraflar belirli şartlar altında iş bu taşınmaz satış sözleşmesini yapacaklarını kararlaştırmaktadır. Yargıtay taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmesi gerektiğini ifade etmektedir. Mesela, taşınmaz satımında semen (satış bedeli) asgari objektif unsurlar arasında yer alır. Dolayısıyla, taşınmaz satış vaadinde de satış bedeli aynı şekilde bulunması zorunlu asgari ve objektif bir unsur teşkil eder. Taşınmaz satış vaadinde taşınmazın bedeli ya belirlenmiş olmalı ya da en azından bedelin sonradan belirlenebilir olması gerekir. Ancak ileride kurulması amaçlanan satım sözleşmesinin temel unsurlarının kesin bir biçimde belirtilmesinde yasal zorunluluk yoktur. Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir. Taşınmaz satış vaadinin konusu olan taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması gerekir. Belirli ya da belirlenebilir olma yönünden önemli olan sözleşmenin kurulduğu an değil; ifa anıdır. Dolayısıyla, taşın satış vaadi sözleşmesi yapılırken bu hususun kesin bir biçimde belirtilmesi gerekmez. Taşınmaz satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa, bu durumda belirli olma özelliğinin bulunduğunu kabul etmek gerekir. Taşınmaz satış vaadine konu taşınmaz genel ve kapsamlı biçimde gösterilmişse ve sözleşme ya da başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa aynı şekilde belirlilik unsurunun bulunduğunu söylemek mümkündür. Zira asıl olan, sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanmasıdır.

YARGITAY KARARLARI Yargıtay 13. HD., 11.3.1998 T., E.1988/100, K.1988/1426 Nolu Karar Karara konu olan olayda taşınmaz üzerinde henüz parselasyon kararı kesinleşmemiştir. Taşınmazın müşterek sahipleri ise, satış vaadinde şu şekilde ibareye yer vermiştir: “… parsel numarası konulmayan ve muhtemelen 1 ve 2 numaralı parselleri teşkil edecek olan her bir parsel için 300m2’den ceman 600m2’den ibaret 2 parselin …. satmayı vaat ediyoruz”. Yargıtay ise, konuyla ilgili olarak şunları ifade etmektedir: “Bu şekilde davalılar ½ payına malik oldukları bağımsız bir taşınmazdan iki parselin satışını vaadetmişlerse de, bu parseller belli olmadığı gibi belirlenebilir nitelikte de değildir. Öte yandan ortada pay satışı da yoktur. Bu durumda satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinden söz edilemeyeceğinden davacı ancak verdiğini geri isteyebilir”. Yargıtay 13. HD., 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301 Nolu Karar Dava konusu olayda, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi davacı ile Ömer arasında akdedilmiştir. Burada Ömer murisi eşi Remziye’nin murisleri Muharrem, Abdullah ve Sadık’tan miras yolu ile gelen Bismil İlçesi Merkez köylerindeki tüm taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin kendi adına asaleten 1953 doğumlu kızı Nermin’e velayeten davacıya satışı vaad edilmiştir. Yargıtay, “Dava konusu taşınmazlar ölü Muharrem ve ölü Sadık’tan miras yolu ile mirasçılarına kalan taşınmaz olup, ifa anında belirlenebilir niteliktedir” diyerek sözleşmeyi geçerli kabul etmiştir. Bu çerçevede, satış vaadinde bulunan, sözleşme yapıldığı sırada henüz paylaşılmamış bir mirastan hissesine düşecek taşınmazları satmayı vaat etmişse, bu taşınmazlar satış vaadinden doğan borcu ifası sırasında belirlenebilir olduğu için geçerli olur.

HUKUKİ DAYANAK 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237/2’ye göre, “Taşınmaz satış vaadi, … resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60’da noterlerin yapacakları işler arasında düzenlenmektedir. Aynı Kanunun 89. maddesinde ise, düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işler arasında yer almaktadır. 775 sayılı Gecekondu Kanunu md. 34’e göre, “… belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar …. Tahsis tarihinden itibare 10 yıl süre içinde …. satış vaadi sözleşmesine konu teşkil etmez.” 3194 sayılı İmar Kanunu md. 18/son’a göre, “Veraset yolu ile intikal eden, …….. Arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel persolasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.” 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26/7’de, taşınmaz satış vaadinin tapu siciline şerhine ilişkin düzenme yer almaktadır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu md. 17/8’de, toplulaştırma alanlarında toplulaştırma işlemleri sonuçlanıncaya kadar arazilere ilişkin satış vaadi sözleşmesinin ancak projeyi uygulayan birimin izniyle yapılabileceği öngörülmüştür.

Bağımsız Sözleşme Görüşü HUKUKÎ NİTELİĞİ Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bir kararında şunu ifade etmektedir: «… gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön akittir…» Uygulama Öğretide yer alan baskın görüşe göre ise, taşınmaz satış vaadi taşın satış sözleşmesinin yapılmasını sağlamak amacıyla kurulan bir ön sözleşmedir. Ön Sözleşme Görüşü Öğretide yer alan azınlık görüşe göre, taşınmaz satış vaadi bağımsız bir sözleşmedir. Bağımsız Sözleşme Görüşü

ÖZELLİKLERİ İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşmedir Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yüklemektedir. Dolayısıyla, sözleşmenin her iki tarafça imzalanması gerekir. Ancak istisnaen taraflardan sadece birinin borç altına girdiği haller söz konusu olabilir. Böyle bir durumda, satışı isteme hakkı taraflardan yalnızca birine aittir. Böyle bir durumda da, sadece borç altına giren tarafın imzasının sözleşmede bulunması yeterlidir. Borçlandırıcı Bir İşlemdir Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı bir hukukî işlemdir. Bu sözleşmeden doğan alacak hakkı nispî nitelik taşır. Bu sözleşmeden doğan taleplerin sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesi ancak şerh işleminin gerçekleştirilmesiyle mümkündür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satış vaadinde bulunan kimsenin sözleşmenin yapıldığı anda taşınmazın mülkiyetine sahip olması gerekmez. Dolayısıyla, satış vaadinde bulunanın sözleşmenin yapıldığı tarihte malik olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Ancak böyle bir durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesine göre sorumluluk söz konusu olabilir. Bir taşınmaza ilişkin birden fazla satış vaadi sözleşmesi düzenlenmişse, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin yapıldığı tarihe göre öncelik söz konusu olmaz. Ancak Yargıtay’ın bu konuda aksi yönde kararları bulunmaktadır.

ŞEKLİ 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60/b.3 ve 89: İki hüküm göz önüne alındığında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerektiğini söylemek mümkündür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237/2 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 29

UYGULAMA Satış vaadi sözleşmesi şekle aykırı akdedilmiş olmasına rağmen ifa edilmiş ise, geçersizliğin ileri sürülmesi hakkında kötüye kullanımı teşkil edebilir. Yapı kooperatiflerinin taşınmaza ilişkin temlik vaadleri, kooperatifin ana sözleşmesinde ortaklara taşınmaz mal temlik edileceği taahhüt edilmiş olmak kaydıyla, resmi şekil aranmaksızın geçerli kabul edilmektedir. Noterde yapılmayan ancak icra dairesinde akdedilmiş bir sulh sözleşmesine dayanan satış vaadi sözleşmesi geçerli değildir. Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi bulunmadığından, noterde yapılmış olan bir taşınmaz satış sözleşmesinin, şekle aykırılık sebebiyle geçersiz kılınması yerine tarafların iradelerinin yorumu veya tahvil yoluyla satış vaadi sözleşmesi olarak geçerli sayılması doktrin ve Yargıtay tarafından kabul edilmektedir. Resmi şekilde yapılmış satış vaadi sözleşmesi sonradan haricen yapılacak (adi yazılı) sözleşmeyle değiştirilemez ve ortadan kaldırılamaz.

ŞERHİ Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesi 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26/7. Maddesi Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, nispî nitelikte bir alacak hakkı doğurur. Ancak belirtilen kanun hükümleri uyarınca iş bu sözleşmenin şerh edilmesi mümkündür.

ŞERHİN KURULMASI, ETKİSİ VE SÜRESİ Taşınmaz satış vaadinin şerhi için kanun koyucu ayrı bir şerh anlaşması aramamıştır. Satış vaadini yapan kişinin malik veya malikin temsilcisi olmak kaydıyla, taraflardan birinin talebi üzerine tapu memuru şerhi gerçekleştirmekle yükümlüdür. Üçüncü Kişilere Karşı Koruma Taşınmaz satış vaadinin şerh edilmesi halinde, alıcı hakkını şerh süresince taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Satış vaadinin alıcısı, şerhten sonra yapılmış olan ve hakkıyla bağdaşmayan aynî veya kişisel hak ya da tasarruf yetkisi kısıtlamaları şerhinin terkinini isteyebilir. Yargıtay 13. HD., 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301 sayılı kararında şu ifadelere yer verilmiştir: «Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.» Süre Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şerh süresi 5 yıldır. Tapu memuru, şerhten sonraki beş yıl içinde taşınmaza ilişkin satış yapılmadığı takdirde şerhi re’sen terkin edebilir (Tapu Kanunu md.26/VIII). Aynı şekilde taşınmaz maliki de şerhin terkinini isteyebilir. Tapu memurunun terkin görevini yerine getirmemesi halinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde terkin için dava açılması da mümkündür. Satış vaadi sözleşmesinin süresi şerh süresi olan 5 yıldan daha uzun ise, şerhin terkinine rağmen sözleşme varlığını sürdürür. Dolayısıyla, talep halinde satış sözleşmesinin yapılması gerekir. Ancak şerhten sonra taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse, artık yeni malike karşı bir hak ileri sürülemez.

TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ Taşınmaz satış vaadinde, satış isteme hakkı kullanılınca satış vaadinde bulunan tarafın tapu sicil müdürlüğünde resmi satış sözleşmesi yapma borcu doğar. Satış sözleşmesi yapıldıktan sonra da, taşınmazın alıcı adına tesciliyle birlikte mülkiyet alıcıya geçer. Böylelikle satış vaadinde bulunanın resmi satış sözleşmesi yapma ve taşınmazı alacaklı adına tescil etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alıcısı, satış vaadinde bulunan tarafa karşı satışı isteme hakkına sahiptir. Ancak taşınmazın mülkiyetine sahip olan alıcının artık belirlenmiş veya belirlenebilir kılınmış olan satış bedelini ödemekle yükümlüdür. Böylelikle, alıcının tescil sonucu elde ettiği taşınmaz mülkiyeti karşılığında karşı tarafa semeni ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Borca Aykırılık Genel Olarak Birinci Görüş İkinci Görüş Taşınmaz maliki, alıcı satış isteme hakkı kullanmasına rağmen satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, alıcının dava açarak borcun ifasını talep etmesi gerekir. Açılacak davanın ve verilecek kararın niteliği öğretide tartışmalıdır. Birinci Görüş Bu görüşe göre, alıcının açmış olduğu dava sonucu verilecek karar olsa olsa satış sözleşmesinin yapılmasına mahkum edilmesinden ibarettir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme olduğundan, tescile karar verilmesi istenemez. Aksi halde satış ile satış vaadi arasındaki fark ortadan kalkmış olur. İkinci Görüş Bu görüşe göre, alıcının açmış olduğu davada tescilin yapılmasının istenmesi ve tescil mümkün olmadığı takdirde önceden ödenmişse paranın iadesine ve varsa borcun ifa edilmemesinden doğan zararın tazminine hükmedilmesinin istenebileceği kabul edilmektedir. Yargıtay’a göre de, önce satış sözleşmesindeki irade beyanı yerine geçecek bir hüküm için dava açılması ve bu hükme rağmen tescil talebinde bulunulmaması halinde tescile zorlama davasının açılması usul ekonomisine uygun düşmemektedir. Dolayısıyla, satış sözleşmesi yapılmasından kaçınılması halinde doğrudan tescile zorlama davası açılabileceği Yargıtay tarafından kabul edilmektedir.

TESCİL İÇİN ARANAN ŞARTLAR İfa Mümkün Taşınmaz Bedeli Ödenmiş Tescile Karar Verilebilir

İFA İMKÂNSIZLIĞI VE SEMENİN ÖDENMEMESİ İfanın Mümkün Olmadığı Haller Satış veya satışı sürekli ya da belirli bir süre için yasaklanmış taşınmazlar üzerinde satış vaadi yapılması mümkün değildir. İmar Kanunu md. 18 ve Gecekondu Kanunu md. 34 bu kapsamdadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiği sırada malik olmayan borçlu, tescile zorlama davası sırasında halen tasarruf yetkisine sahip değilse, ifa imkânı bulunamadığından tescile karar verilemez. Vaade konu taşınmaz bir başka mahkeme mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa, bu durumda da sözleşmenin ifası mümkün değildir. Paylı mülkiyete konu taşınmazda hak sahibi olan bir kimse taşınmazın tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi yaptığı takdirde, tasarruf yetkisi bulunmadığından ifa mümkün değildir. Elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Taşınmaz Bedelinin Hiç veya Kısmen Ödenmemesi Taşınmaz bedeli hiç veya kısmen ödenmemişse ise, tayin edilecek süre içerisinde iş bu bedel depo edilmelidir. Aksi halde dava reddedilmelidir.

Satış vaadinden doğan borç 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. ZAMANAŞIMI Süre Satış vaadinden doğan borç 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Kural 10 yıllık süre, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar. İstisna Eğer satış isteme için belirli bir vade kararlaştırılmışsa veya işin mahiyeti belirli bir sürenin geçmesini gerektiriyorsa, süre o tarihten itibaren işlemeye başlar.

TEŞEKKÜRLER…