Kat mülkiyeti Amaç: konut ihtiyacını gidermek Mecellede düzenlenmiştir

... konulu sunumlar: "Kat mülkiyeti Amaç: konut ihtiyacını gidermek Mecellede düzenlenmiştir"— Sunum transkripti:

1

2 Kat mülkiyeti Amaç: konut ihtiyacını gidermek Mecellede düzenlenmiştir
MK ‘üst alta tabidir’ ilkesi gereği kabul etmiyordu Paylı mülkiyet- irtifak sistemi 1965’de 634 saylı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edildi Kanun iki temel kavram kazandırmıştır: Kat Mülkiyeti- kat irtifakı

3 KAT MÜLKİYETİ KMK m. 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. MK 726 “Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması kat mülkiyeti kanununa tabidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz”. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetini, tamamlanmış yapılar için öngörmektedir.

4 Kavramlar: Ana taşınmaz: Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününü ifade eder (KMK 6/a kapsamına arsa, üzerindeki bina, bağımsız bölümler, ortak yerler, eklentiler, arsadaki ağaçlar, hatta varsa su kaynakları da girer.) Ana yapı: Esas yapı kısmını ifade eder.  Bağımsız bölüm: Tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bir bölümünü ifade eder. Bağımsız bölüm üzerinde bağımsız mülkiyet söz konusu olur. (Bununla birlikte bağımsız bölümler ayrı bir taşınmaz niteliğinde olduğundan, bir bağımsız bölüm müşterek maliklerinin birbirlerine karşı sufa ve ortaklığın giderilmesini talep hakları mevcuttur.) Eklenti: Bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya bağımsız bölüme tahsis edilen yerlere denir. Ör: Bağımsız bir apartman dairesine tahsis edilen kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı ve su saatleri. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

5 Kavramlar: Arsa payı: Arsanın bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payı, paylı mülkiyet esaslarına göre o bağımsız bölümün değeri ile orantılı olarak bağımsız bölüme tahsis edilir.  Yönetim Planı (sözleşme): Kat mülkiyeti kurulurken, paydaşlar tarafından hazırlanıp imzalandıktan sonra tapu idaresine diğer evrakı müsbitelerle birlikte verilen bir sözleşmedir KMK 12/4. Yönetim planı ile kat mülkiyeti tesis edilirken “tapu memurunca resen düzenlenen kat mülkiyeti kuruluş sözleşmesi KMK 2/e farklı işlemlerdir”. 

6 Ortak yerler: Ortak yerler: Bağımsız bölümlerin dışında olup, ana binanın korunmasına ve maliklerin ortaklaşa kullanımlarına ve faydalanmalarına yarayan yerlerdir. Örneğin Antre, koridorlar, giriş kapısı, müşterek garaj, sığınaklar ortak yerlerdir. Yargıtay, belli bir amaç için yapılmış ortak yerlere “özel tahsisli ortak yerler adını vermekte ve başka bir amaç için kullanımı veya ek tesis yapımını uygun bulmamaktadır”. Ortak yerleri 3 ayrılmaktadır: Binanın mevcudiyeti için mecburi olanlar(ana duvar, taban tavan ve s.) Binanın bütününe hizmet eden şeyler (kalorifer, asansör, çöp kanalı ve s. ) Tahsis edildikleri hizmet dolayısıyla binanın bütüne faydalı şeyler (genel çamaşırlık, kapıcı daire, müşterek şebeke ve s.)

7 Kat mülkiyeti kavramı Belirlilik ilkesine aykırı bir şekilde düzenlenmiştir. Ayrıca teorik bakımında aksak ve pratik bakımdan mahzurludur. Bağımsız bölüm özel bir mülkiyet konusudur. Soru: Bu mülkiyetin kapsamına neler dahildir? Ortak yerler üzerindeki payları ortak bölümlerin değerleri ile orantılıdır. Soru: Tamirli olup olması değerin hesaplanmasında dikkate alınmalıdır mı?

8 Uygulanacak Hükümler Buna göre, a-Emredici kanun hükümleri b-Yönetim planı, c-Sözleşmeler ve KMK d-Medeni Kanun hükümleri uygulanması daha uygun olabilirdi. “Ana taşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir ve yöneim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır” KMK 27.

9 KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI
1. Bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için “arsanın tapulu, binanın kagir ve inşaatın tamamlanmış olması” gerekir KMK 50/2. Ahşap binalar kat mülkiyeti konusu olamaz. Bir parsel üzerinde site şeklinde birden fazla bina üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir. 2. Kat mülkiyeti ancak binanın tamamı bu tür bir mülkiyete özgülenmek suretiyle kurulabilir. Taşınmazın ayni haklarla kayıtlı olması kat mülkiyetine çevrilmesine engel değildir. Kat mülkiyetinin kurulması üç şekilde gerçekleşir: hukuki işlem ile mahkeme kararı ile Kat irtifakına dayanılarak kurualması

10 Hukuki İşlemle Kat mülkiyeti, taşınmaz maliki veya paydaşları tarafından, tapu memurunca resmi senet düzenlenmesi ve kat mülkiyeti siciline tescilile kurulur.  Taşınmaza tek kişi malik ise resmi senet onun tek taraflı isteği üzerine düzenlenir. Müşterek mülkiyette “tüm paydaşların birlikte başvurmaları gerekir” Paylı malikler arasında “oybirliği sağlanamazsa, kat mülkiyeti kazai kararla yapılır”. Tapu memuru tescilde taşınmazın bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresini yazarak sayfayı kapatır. Sonra kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm için bir sayfa açar. Sonra kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar ile ana taşınmazın kayıtlı olduğu sayfa arasında bağlantı kurulur; Her bağımsız bölüm tescil ile bir taşınmaz niteliği kazanır. Soru: kat mülkiyeti kurulmadan bağımsız bölümün satış vaadi sözleşmesi geçerlidir mi?

11 Mahkeme kararı ile Mahkeme karari ile kat mülkiyeti iki şekilde kurulur -Ortaklığın giderilmesi ile: İzalei şuyu davası aynen taksim veya nakden taksim şeklinde açılsa dahi, ortaklardan birinin isteği üzerine hakim taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilir. Binanın tamamlanmış olması ve her ortağa en az bir bağımsız bölümün düşmesi gerekir Yargıtay: Şartlar gerçekleşmişse hakim kat mülkiyetinin kurulmasına karar vermek zorunda kabul ediyor.

12 KAT İRTİFAKI KMK 26/1. göre, “Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak yerler üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler” “Kat irtifakı” Yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binayı “inşa etmek borcu” ve bina inşa edilince “kat mülkiyetine çevrilmesini” talep yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. İrtifak hakları, malikin mülkiyet hakkının kendisine verdiği yetkileri bağımsızlaştırarak başkasına tahsis etmesi suretiyle kurulur. İrtifak hakları malike bir “yapma borcu yüklemediği halde MK 779, kat irtifakında malikler yapma borcu altındadır”. Teknik anlamda bir irtifak hakkı söz konusu değildir. Zira irtifak hakkı MMK m bir şeye katlanma ve ya yapmama şeklinde tesis edilebilir. Olumlu irtifak sadece yan bir edim olarak irtifaka bağlanabilir.

13 Benzer kurumlardan farkı
Kat irtifakı bir arsanın paylı malikleri tarafından kurulabileceği gibi, bir arsa malikinin inşasına başladığı bir taşınmazın belirli bir hissesini bir başkasına devri yoluyla da kurulur. Kat irtifakına benzeyen bir diğer müessese, arsa payı karşılığında kat yapım sözleşmesidir. Kat yapımı sözleşmesinde, müteahhide arsanın belli bir payı devredilerek, müteahhidin inşaat yapma borcu, ona temlik edilen arsa hissesi üzerinde bir ipotek tesisi suretiyle güvence altına alınır.

14 Kat İrtifakının Kuruluşu
: Kat irtifakı, bütün müşterek maliklerin talebi üzerine “tapu memurunca düzenlenerek resmi senetle birlikte tapu sicilinin irtifaklar sütununa tescil ile tesis edilir.” Resmi senette hangi bağımsız bölümün hangi paydaşa, hangi arsa payı karşılığı tahsis edildiği belirtilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

15 Kat irtifakının sona ermesi
Kat mülkiyetine geçmekle sona erer. Gerekli tescil işlemi yapılmalıdır. Kat irtifakını malikler terkin edebilir. Taşınmazın yok olması veya üzerinde yapı yapılmasının imkansız hale gelmesi durumunda sona erer. Belli şartların gerçekleşmesi halinde 5 yıllık sürenin geçmesi ile sona ere.

16 Kat Mülkiyetinden Doğan İhtilaflara Uygulanacak Hükümler
Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır. Kat malikleri arasındaki ihtilaflara KMK 9’a göre sırasıyla 1-Sözleşme hükümleri 2-Yönetim planı 3-Kat mülkiyeti kanunu, 4-Medeni Kanun hükümleri uygulanacaktır. Ancak bu sıralama hatalı olup, emredici kanun hükümlerine dikkat edilmemiştir.

17 Uygulanacak Hükümler Buna göre, Emredici kanun hükümleri
Yönetim planı, Sözleşmeler ve KMK Medeni Kanun hükümleri uygulanması daha uygun olabilirdi. “Ana taşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır” KMK 27.

18 Kat Maliklerinin Hakları
Bağımsız Bölüm Üzerindeki Hakları: Medeni Kanunun malike tanıdığı tüm yetkilere sahiptir. Kendi bağımsız bölümü üzerinde her türlü borçlandırıcı ve tasarrufi işlemlerde bulunabilir. Eklentiler de mülkiyet kapsamına dahildir. Malik taşınmazı rehnedebilir, satabilir. Ancak diğer kat maliklerinin hakları ile “bağdaşmayan irtifak hakları kuramayacağı gibi ana gayrimenkülün ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilmesi de mümkün değildir”. Diğer bağımsız bölümlerin satılması halinde, “kat maliklerinin kanuni şufa hakkı da bulunmaz”. Soru: Bağımsız bölüm iki kişinin paylı mülkiyetinde ise paydaşlar önalım hakkı kullanabilirler mi? Haksız elatmanın önlenmesi, zilyetliğin korunması, tapu kaydının tashihi davaları açabilir. 

19 Ortak yerler üzerinde hakları
Kat malikleri “ortak yerler üzerinde müşterek mülkiyet esaslarına göre maliktirler” KMK 16. Aksine bir davranışta, kat maliki şikayetini önce kat malikleri kuruluna, sonra da sulh hakimine götürür. Ana yapının ortak yerlerinde kat maliklerinin muvafakatini almadan değişiklik ve ilaveler yapamaz.  Soru: Paylı mülkiyeti sona erdirme hakkı var mı?

20 Maliklerin tazminat talep hakkı
Bir kat irtifakı sahibi paydaş yükümlülüklerini yerine getirmezse, diğer paydaşlar tazminat talep edebilir. Süre dolmuş ise payın devrini de talep edebilirler. Kat irtifakı maliki kendisine noterden yapılan ihtardan itibaren “2 ay”geçmesine rağmen borcunu ifa etmemiş ise diğer kat irtifak malikleri “onun hakkının kendilerine devrini dava edebilirler” (KMK m. 26)

21 Yönetim planına ve dürüstlük kuralına uygun hareket etme borcu
1. Dürüstlük kuralına uygun davranma yükümlülüğü Rahatsız etmemek, zarar vermemek, yönetim planına uymak zorundadırlar Taşınmazda oturan kişilerinde aynı yükümlülükleri söz konusudur. 2. Bağımsız bölüm ve eklentileri ile ilgili yükümlülükleri: Özgüleme amacına uygun kullanma Ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama Onarım için bağımsız bölüme girme izni verme ve bazı yükümlülüklere katlanma

22 Özgüleme amacına uygun kullanma
KMK 24 Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Söz konusu madde ile ilgili olarak her türlü ticarethaneler ve işletmeler yönünden mesken nitelikli taşınmazlarda faaliyet gösterme yasağı getirilirken, muayenehane istisnası ile belli bir zümreye imtiyaz tanınmıştır şeklinde AYM’ne bir itiraz getirilmiştir. Soru: Y. Planında sadece konut olarak kullanılabileceği belirtilmişse zemin katta pastane açılabilir mi?

23 Ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama
Ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.  Bağımsız bölümün bağlantılı yerlerin maliklerinin izni gerekir. Soru: klimanın binanın dış görüntüsünü bozması sebebi ile dava açılabilir mi?

24 Onarım için bağımsız bölüme girme izni verme ve bazı yükümlülüklere katlanma
KMK M. 23. Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. (1) Ana yapının bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler

25 Ortak yerlere ilişkin borçları:
Ana yapının bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle koruma İzin verilmedikçe inşaat, onarım ve tesis yapmama Payı oranında katılır 5/4’dün yazılı izni aranır. Soru: izin alınmadan kendi balkonuna camekan yapabilir mi? Soru: izin alınmadan yapılan masraflar talep edilebilir mi? Acil haller istisna oluşturmaktadır. Zarardan sorumludur

26 Kat mülkiyetinde Yönetim
Kat malikleri kurulu Yönetim kurulu Denetleme kurulu Kat malikleri kurulu ve yönetici Yönetim planı oy birliği ile kabul edilir. İmza atmayan maliklere karşı dava açılabilir 4/5 oy ile değiştirilebilir

27 YÖNETİM PLANI Yönetim ile ilgili olmayan hususlara yönetim planında yer verilemez. Her nasılsa yer verilmiş olması halinde bu hükümler geçerli olmaz. Örneğin bir veya birkaç kat malikine mülkiyet ve benzeri ayni hak sağlayıcı hükümlere yönetim planında yer verilemez. Yönetim planı hükmünün iptali istemiyle açılacak olan davalarda husumet tüm kat maliklerine yöneltilmelidir

28 TOPLANTILAR Olağan toplantının hangi tarihte yapılacağı tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planında belirlenmiş olmalıdır. Yönetim planının olmaması veya yönetim planında olağan toplantı zamanı ile ilgili bir hüküm bulunmaması hallerinde ise olağan toplantı her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde yapılmalıdır. (Toplu yapılarda ikinci yılın ilk ayı) Olağanüstü toplantı yapılmasını gerektiren sebebin gerçekten önemli olup olmadığını belirleme yetkisi kat maliklerinin olup, hakimin bu hususa müdahale etmesi istenemez. Kat malikleri kurulunun olağan toplantıları ile olağanüstü toplantılarını birbirinden ayıran en önemli özellik, olağanüstü toplantıların sıkı şekil şartlarına bağlanmış olmasıdır.

29 TOPLANTI VE KARAR NİSABI
Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası ile toplanır. Burada sözü edilen kat malikleri sayısı, ana yapının tüm bağımsız bölümlerin maliklerinin sayısıdır. Nisaba ilişkin hükümler kat malikleri kurulunun olağan toplantılarında olduğu kadar olağanüstü toplantılarında da uygulanacaktır.

30 Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümde malik olması durumunda o kişi maliki olduğu bağımsız bölüm sayısı kaç olursa olsun tek bir malik olarak dikkate alınacaktır. Kat malikleri kurulunun alacağı bazı kararlarla ilgili olarak toplantı ve karar yeter sayıları açısından Kanunla düzenlenmiş hükümler saklıdır. Kat malikleri kurulu, rutin yönetim işleri ile ilgili konularda basit çoğunlukla toplanıp karar alabilecek iken, önem arzeden ve bu nedenle Kanunda özel olarak düzenlenmiş bulunan konularla ilgili kararları o konuları düzenlemiş olan Kanun maddelerinde öngörülen çoğunluğu sağlayarak alabilecektir.

31 OY KULLANMA Her kat malikinin bir tek oy hakkı vardır.
Birden fazla bağımsız bölümü bulunan kat maliki, malik olduğu her bir bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak bu kat malikinin kullanabileceği oy sayısı, tüm bağımsız bölümlerin sayısının 1/3 ünden fazla olamayacaktır. Burada sözü edilen 1/3 oranının hesaplanmasında kesirler dikkate alınmayacaktır.

32 Toplantılara vekil vasıtasıyla katılmak mümkündür.
Borçlar Kanununun ilgili hükümlerine göre vekalet akdi herhangi bir şekil şartına bağlı olmayıp, sözlü olarak dahi yapılabilir. Bu itibarla bir kat malikinin vekili olduğunu söyleyerek toplantıya katılıp oy kullanmak isteyen kişinin bu isteğinin kabulü gerekmektedir. Yazılı olması vekaletin geçerlik değil ispat şartıdır. İlgili kat malikinin vekiline ve yaptığı işleme icazet vermesi her zaman mümkündür.

33 Kat malikleri kurulu toplantısına katılacak olan bir vekil, tüm oyların yüzde beşinden fazlası için oy kullanamaz. 40 (kırk) ve daha az sayıda bağımsız bölümü olan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilecektir.

34 KARAR İPTALİ Kat malikleri kurulu kararları, kuruluş sözleşmesine, yönetim planına ve Kanuna uygun olmadığı mahkemece saptanmak suretiyle iptal edilinceye veya kat malikleri kurulunca bir başka karar alınmak suretiyle değiştirilinceye kadar geçerli olarak kalır ve uygulanmaya devam edilirler. Mahkemece verilecek bir iptal kararı gibi önceki kararı değiştiren yeni bir kurul kararı da alındığı tarihten itibaren hüküm ifade eder ve kural olarak geçmiş uygulamaları etkilemez. Bu nedenle iptali için mahkemeye başvuruda bulunulmuş veya değiştirilmesi için kat malikleri kurulu toplantıya çağrılmış olsa dahi, davanın sonuçlanması veya kat malikleri kurulu toplantısının yapılmasını beklemeye gerek olmaksızın var olan kat malikleri kurulu kararının uygulanmasına devam edilir.

35 Yönetim planı değişikliğinin veya yönetim planı hükmünün iptali davalarında mahkemece yapılacak inceleme, değişikliğin usule uygun yapılıp yapılmadığı, değişik hükmün veya iptali istenen hükmün adalet ve hakkaniyete ve kanuna uygun olup olmadığı hususlarında olacak, verilecek karar değişikliğin veya hükmün iptali veya davanın reddinden ibaret kalacak ve hakim iptal ettiği hükmün yerine yenisini koymayacaktır. Bu görev ve yetki kat maliklerinindir.

36 Anagayrimenkulün gündelik kullanım şekli ile yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar, öncelikle kat malikleri kuruluna götürülmeli, sonuç alınamaması halinde mahkemeye başvurulmalıdır. Anagayrimenkulün veya bağımsız bölümlerin mülkiyet haklarını etkileyen hususlarda ise kat malikleri kuruluna gidilmeksizin doğrudan mahkemeye müracaat edilmesi mümkündür.

37 Karar iptali istemiyle dava açma hakkı
a -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış (dolayısıyla alınan karara da olumlu veya olumsuz oy kullanmamış) olan kat malikleri kararın iptali istemiyle dava açma hakkına sahiptir. -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış olan kat maliklerinin iptal istemiyle dava açabilmesi, kural olarak, alınan karara aykırı oy kullanmış olmaları halinde mümkündür. -Kat malikleri kurulu toplantısına ve oylamaya katılıp çekimser oy vermiş olan kat maliklerinin de aykırı oy kullanmış olan kat malikleri gibi dava açma haklarının bulunduğu kabul edilebilir. -Kat malikleri kurulu toplantısına ve alınan karara olumlu oy ile katılmış olan kat malikleri, kural olarak, kararın iptalini isteyemezler.

38 Dava süresi ve niteliği
b)Dava süresi ve niteliği -33. maddenin, 5711 Sayılı Kanunla değişik birinci fıkrasına göre, kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptali istemiyle açılacak davalar bir ve altı aylık sürelere tabidir. -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış -olumlu veya aykırı veya çekimser oy kullandıklarına bakılmaksızın- olan kat malikleri için bu süre bir ay olup, karar tarihinde başlar. -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış olan kat maliklerinin dava süresi de bir aydır. Ancak bu gibi kat malikleri yönünden dava süresi kararı öğrendikleri tarihten başlar. Karardan itibaren 6(altı) ay geçmekle dava hakkı -tüm malikler için- düşer.

39 c)Süreye bağlı olmayan iptal davaları
-Kat malikleri kurulu kararının yok hükmünde olması veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hallerde iptal davası süreye bağlı olmadan açılabilir. Dava açma süresi hak düşürücü nitelikte olup, mahkemelerce kendiliğinden(resen) dikkate alınmak durumundadır.

40 YÖNETİCİ ATANMASI Sekiz’den az bağımsız bölümü bulunan anagayrimenkullerde, yasal olarak zorunlu olmamakla birlikte, yönetici atanması mümkündür. Yönetici, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu tarafından atanır. Mahkemenin anagayrimenkulün kat malikleri kurulu yerine geçerek yönetici atayabilmesi için gereken koşullar, kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamamaları veya toplanıp bir yönetici atayamamalarıdır.

41 Böyle bir istem ile dava açıldığında mahkemece yapılacak olan inceleme, kat malikleri tarafından yönetici ataması için toplantı yapılmış olup olmadığı, yapılmış ise sonuç alınıp alınmadığı, 8 den az bağımsız bölüm bulunan hallerde ise bu kurala ek olarak anagayrimenkule bir yönetici atanması gerekip gerekmediği hususları ile sınırlıdır. Yargılamanın tüm kat maliklerinin taraf olmalarıyla görülmesine gerek olmayıp, mahkeme davacı dışındaki kat maliklerini “mümkünse” dinleyerek karar verecek, ancak kararını tüm kat maliklerine tebliğ edecektir.

42 Kanuna uygun olsun olmasın kat malikleri tarafından atanmış bir yöneticinin varlığı halinde, bu yöneticinin atandığı kat malikleri kurulu kararının iptali sağlanıp yönetim boşluğu oluşturulmadan mahkemece yönetici ataması yapılamaz.

43 HUSUMET Kat malikleri kurulu kararlarının iptali hakkında açılacak olan davalarda husumet yalnızca yöneticiye yöneltilebilecektir. Bu hak, davacı tarafa tanınmış seçimlik bir hak olup, husumetin karara katılan kat maliklerine yöneltilmesi suretiyle dava açılması da olanaklıdır. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurmak zorundadır.

44 38. maddeye ek fıkranın uygulamasında önemle ve özelikle dikkate alınması gereken husus, yöneticiye husumet yöneltilerek dava açılabilmesi kolaylığının yalnızca karar iptali davaları için geçerli olduğudur. Ek fıkra hükümlerinin kıyas yoluyla diğer davalarda uygulanması olanaklı ise de, özellikle arsa paylarının düzeltilmesi, kat irtifakının sona erdirilmesi, kat mülkiyetinin sona erdirilmesi gibi mülkiyet hakkını ilgilendiren davalarda husumet yine bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmelidir.

45 DENETİCİ 34. madde hükmünden farklı olarak denetçi veya denetim kurulu atanması zorunluluğu yoktur. (Toplu yapılarda zorunlu olduğu söylenebilir) Atanmasında zorunluluk bulunmadığından, kat malikleri kurulu tarafından atanmadığından veya atanamadığından bahisle mahkemeye başvurularak denetçi veya denetim kurulu atanması istenilemez. (Toplu yapılarda istenilebileceği söylenebilir) Denetçi veya denetim kurulu atanmasında önemli olan husus, yönetici atanmasından farklı olarak, atamanın mutlaka kat malikleri arasından yapılması gerektiğidir.

46 Çifte çoğunluk aranan haller
FAYDALI İLAVE Ortak yerlerde yapılmak istenen değişiklikler, ortak yerlerin düzgün hale konulmasına veya buraları kullanmanın daha rahat ve daha kolay hale getirilmesine veya buralardan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yönelik ise, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları bir karar üzerine yapılabilir. Burada sözü edilen çoğunluk, toplantıya katılan kat maliklerinin çoğunluğu olmayıp, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğudur. Denetici ve yönetici atanması Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminde yapılacak değişikliklerle ilgili kararalar Kat Mülkiyetinin zorunlu devri

47 4/5 çoğunluk aranan haller
Yönetim planı değişikliği Ortak yerde inşaat, onarım tesis ve s.

48 Oy birliği aranan haller
Mesken olarak kullanılan bağımsız bölümün özgülenme amacının değiştirilmesi Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm ilave edilmesi Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi dış duvarlar, çatı ve dam, herhangi bir sınırlandırmayı ifade etmemektedir. Diğer ortak yerlerin kiraya verilmesi de 45. madde hükümlerine tabi olacaktır.

49 Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi Madde 46-
Kat mülkiyeti mahkeme kararı ile sona erdirilemez. Mahkemeden yalnızca, kat mülkiyetini sona erdiren hallerin var olup olmadığının tespiti istenebilir.

50 Sona Ermesi:  1-Maliklerin talebi ile: Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler KMK 49/1. 2-Kendiliğinden: Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılmasıyla kendiliğinden sona erer KMK 49/2. 3-Hakim kararı ile: Kat irtifakı için resmi senette en fazla “5 yıl süre” konulabilir (KMK 49/3). Bu süre içinde bina tamamlanmazsa kat irtifakı kendiliğinden sona ermez. Taraflar hakimden sürenin uzatılmasını veya kat irtifakının sona erdirilmesini talep edebilir. Kat irtifakının sona ermesiyle, arsa üzerinde müşterek mülkiyete ilişkin hükümler tekrar uygulanmaya başlar. Dolayısıyla malikler birbirlerine karşı “kanuni şufa hakkını kullanabilecekleri gibi, ortaklığın giderilmesi davasını da açabilirler”. 

51 Devre-Mülk Madde 57-65 Mesken olarak kullanılmaya elverişli olan yapı veya bağımsız bölümün paydaşlarından her birine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı veren müşterek mülkiyet hakkına bağlı bir irtifak hakkıdır Devre-mülk ile ilgili hükümler tarih ve Sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiştir. Dikkat edilmesi gereken husus, devre-mülk ile devre- tatil sisteminin birbirinden farklı olduğudur. Devre-tatil sistemi ile ilgili uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değildir.

52 Devre- mülk Devre mülk resmi senetle yapılmaktadır.
İrtifak hakkı olarak tescil edilerek beyanlar sütununa yazılır. Mesken malikine yararlanma yetkisi vermektedir, bu süre 15 günden aşağı olamaz.

53 Toplu yapı (Madde 66-74) Toplu yapı ile ilgili hükümler 5711 Sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiş olup, 68.maddede söz edilen yönetmelik de yayımlanmış ve yürürlüğe girmiştir. Toplu yapı ile yatay kat mülkiyeti anlayışı getirilmiştir. Blok: aynı parsel üzerinde birden fazla apartman bloğunu Parsel: birden fazla bloğun bir araya gelmesi ile oluşan arsayı Ada: birden fazla parselin bir araya gelmesi ile oluşan alanı ifade eder.

54 TOPLU YAPININ KURULMASI
Yargıtay’a intikal eden dava dosyalarında, kanundaki esaslara göre kurulmuş bir toplu yapı’ya henüz rastlanmamıştır. (Mart itibarıyla) Bu nedenle, toplu yapı ile ilgili olarak verilmiş emsal bir karar da yoktur. Toplu Yapı Kurulabilmesi için; -Tapuda kayıtlı bir taşınmaz mal olmalıdır. -Bu taşınmaz mal bir imar parseli olmalıdır. -Birden fazla parsel var ise bitişik veya komşu olmalıdır. -Bu parsellerde bağımsız bölümler içeren, kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu olabilecek yapılar (ortak yerler) olmalıdır. Bu yapıların ortak yönetimi olmalıdır

55 TOPLU YAPI KURULMASI İÇİN GEREKEN BELGELER
Birden fazla parsel üzerinde Toplu Yapı kurulması için; -Her parsel için ayrıca yapılmış ve onaylanmış mimari proje, -Tüm parselleri gösteren Vaziyet Planı ve -Tüm parselleri kapsayan Yönetim Planı’nın düzenlenip Tapu Müdürlüğüne verilmesi gerekir. Tek parsel üzerinde Toplu yapı kurulması için; -Onaylanmış mimari proje, -Parseldeki tüm yapıları gösteren Vaziyet Planı ve -Yönetim planının düzenlenip Tapu Müdürlüğüne verilmesi gerekir.

56 TOPLU YAPILARIN ORTAK YERLERİ
1-Blok ortak yerleri -Bloğun oturduğu alan içindeki yerler -Özgülenmiş olması halinde bloğun oturduğu alan dışındaki yerler 2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak yerler 3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler 4-Adaya özgülenmiş ortak yerler 5-Toplu yapı ortak yerleri

57 TOPLU YAPILARDA KURULLAR
1-Blok ortak yerleri için blok kat malikleri kurulu 2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak yerler için blok olmayan yapılar kat malikleri kurulu 3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler için parsel kat malikleri kurulu 4-Adaya özgülenmiş ortak yerler için ada kat malikleri kurulu -Öngörülmüş ise ada temsilciler kurulu 5-Toplu yapı ortak yerleri için toplu yapı kat malikleri kurulu -Öngörülmüş ise toplu yapı temsilciler kurulu

58 TOPLU YAPILARDA YÖNETİM ve DENETİM
Kanunda tanımlanan yöneticiler ve denetçiler; 1-Blok yöneticisi ve denetçisi 2-Parsel yöneticisi ve denetçisi 3-Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi Kanunda tanımlanmamış olan yöneticiler ve denetçiler; -ada yöneticisi ve denetçisi -blok olmayan yapılar yöneticisi ve denetçisi

59 TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLERİN BÖLÜŞÜMÜ
1-Kat malikleri arasında eşit bölüşülecek olan ortak giderler 2-Arsa payları oranında bölüşülecek olan ortak giderler -Önce parsellere sonra parseldeki kat maliklerine bölüştürme yöntemi -Arsa paylarının paydalarının eşitlenmesinden sonra bölüştürme yöntemi

60 TOPLU YAPILARLA İLGİLİ DÜŞÜNCELER
-Tek parsel tek yapı sistemine dayalı olarak 1965 yılında yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanununa 1983 yılında sayılı yasayla tek parseldeki birden fazla yapıya ilişkin hüküm eklendi.(Ek madde 3) -Birden fazla parselde birden fazla yapı sistemini içeren Toplu Yapılarla ilgili hükümler ise 5711 sayılı yasa ile 2007 yılında kabul edildi.Tek parseldeki birden fazla yapılar da toplu yapı hükümlerine dahil edildi ve ek madde 3 yürürlükten kaldırıldı.

61 Ancak henüz tasarı halinde iken 5711 sayılı yasa maddelerine getirilen eleştiriler dikkate alınmadı, belirtilen eksiklikler ve çelişkiler giderilmedi.Ör; -Sayı ve arsa payı çoğunluğuna dayalı olarak karar alınması yöntemi birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydalarıyla uyuşmuyor -Ortak giderlerin arsa paylarına göre bölüşülecek olan kalemlerinde birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydaları sorun yaratıyor -Toplantılar iki yılda bir yapılacak iken yönetici seçimi ve işletme projeleri bir yıllık olarak bırakıldı

62 -Gerekmediği halde yeni kavramlar kullanıldı(vaziyet planı-yerleşim planı)
-Toplu yapının kuruluşunu nasıl sağlanacağı tam olarak açıklanmadı, toplu yapının sona ermesine hiç yer verilmedi -Tapu kütükleri ve tapu mevzuatının Toplu Yapının tescili için elverişli olmadığı dikkate alınarak önce bu eksikliğin giderilmesi gerektiği düşünülmedi

63 Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı uyuşmazlıkları inceleyen Yargıtay 18
Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı uyuşmazlıkları inceleyen Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, tapuya tescil sağlanmadıkça çok parselli toplu yapının hukuki varlığını kabul etmedi ve genel hükümlere (dolayısıyla 3.Hukuk Dairesine) yollama yaptı. 3.Hukuk Dairesi Sulh mahkemelerinin kararlarını görev yönünden bozmak durumunda kaldı. Çoğu davada işin esasının incelenmesine sıra gelmedi. Şubat 2012 tarihinde Toplu yapı davalarını inceleme görevi 18.Hukuk Dairesinde birleşti ise de bu birleşme 3.Hukuk Dairesince verilen kararların artık 18.Hukuk Dairesince verilecek olmasından başka bir sonuç doğurmayacak. Tapuya tescillerinin yol ve yöntemi bulunmadıkça Toplu Yapılara ilişkin hükümler uygulama olanağı bulamayacak.