Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

Kat mülkiyeti  Amaç: konut ihtiyacını gidermek  Mecellede düzenlenmiştir  MK ‘üst alta tabidir’ ilkesi gere ğ i kabul etmiyordu  Paylı mülkiyet- irtifak.

Benzer bir sunumlar


... konulu sunumlar: "Kat mülkiyeti  Amaç: konut ihtiyacını gidermek  Mecellede düzenlenmiştir  MK ‘üst alta tabidir’ ilkesi gere ğ i kabul etmiyordu  Paylı mülkiyet- irtifak."— Sunum transkripti:

1

2 Kat mülkiyeti  Amaç: konut ihtiyacını gidermek  Mecellede düzenlenmiştir  MK ‘üst alta tabidir’ ilkesi gere ğ i kabul etmiyordu  Paylı mülkiyet- irtifak sistemi  1965’de 634 saylı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edildi Kanun iki temel kavram kazandırmıştır:  Kat Mülkiyeti- kat irtifakı

3 KAT MÜLK İ YET İ  KMK m. 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle ba ğ lantılı özel bir mülkiyettir.  MK 726 “Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli ba ğ ımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması kat mülkiyeti kanununa tabidir. Ba ğ ımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz”.  Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetini, tamamlanmış yapılar için öngörmektedir.

4 Kavramlar: Ana taşınmaz: Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününü ifade eder ( KMK 6/a kapsamına arsa, üzerindeki bina, ba ğ ımsız bölümler, ortak yerler, eklentiler, arsadaki a ğ açlar, hatta varsa su kaynakları da girer.) Ana yapı: Esas yapı kısmını ifade eder. Ba ğ ımsız bölüm: Tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bir bölümünü ifade eder. Ba ğ ımsız bölüm üzerinde ba ğ ımsız mülkiyet söz konusu olur. (Bununla birlikte ba ğ ımsız bölümler ayrı bir taşınmaz niteli ğ inde oldu ğ undan, bir ba ğ ımsız bölüm müşterek maliklerinin birbirlerine karşı sufa ve ortaklı ğ ın giderilmesini talep hakları mevcuttur.) Eklenti: Ba ğ ımsız bölümün dışında olup do ğ rudan do ğ ruya ba ğ ımsız bölüme tahsis edilen yerlere denir. Ör: Ba ğ ımsız bir apartman dairesine tahsis edilen kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı ve su saatleri. Eklentiler kat mülkiyeti kütü ğ ünün beyanlar hanesinde gösterilir.

5 Kavramlar: Arsa payı: Arsanın ba ğ ımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payı, paylı mülkiyet esaslarına göre o ba ğ ımsız bölümün de ğ eri ile orantılı olarak ba ğ ımsız bölüme tahsis edilir. Yönetim Planı (sözleşme): Kat mülkiyeti kurulurken, paydaşlar tarafından hazırlanıp imzalandıktan sonra tapu idaresine di ğ er evrakı müsbitelerle birlikte verilen bir sözleşmedir  KMK 12/4. Yönetim planı ile kat mülkiyeti tesis edilirken “tapu memurunca resen düzenlenen kat mülkiyeti kuruluş sözleşmesi KMK 2/e farklı işlemlerdir”.

6 Ortak yerler: Ortak yerler: Ba ğ ımsız bölümlerin dışında olup, ana binanın korunmasına ve maliklerin ortaklaşa kullanımlarına ve faydalanmalarına yarayan yerlerdir. Örne ğ in Antre, koridorlar, giriş kapısı, müşterek garaj, sı ğ ınaklar ortak yerlerdir. Yargıtay, belli bir amaç için yapılmış ortak yerlere “özel tahsisli ortak yerler adını vermekte ve başka bir amaç için kullanımı veya ek tesis yapımını uygun bulmamaktadır”. Ortak yerleri 3 ayrılmaktadır: 1. Binanın mevcudiyeti için mecburi olanlar(ana duvar, taban tavan ve s.) 2. Binanın bütününe hizmet eden şeyler (kalorifer, asansör, çöp kanalı ve s. ) 3. Tahsis edildikleri hizmet dolayısıyla binanın bütüne faydalı şeyler (genel çamaşırlık, kapıcı daire, müşterek şebeke ve s.)

7 Kat mülkiyeti kavramı  Belirlilik ilkesine aykırı bir şekilde düzenlenmiştir. Ayrıca teorik bakımında aksak ve pratik bakımdan mahzurludur.  Ba ğ ımsız bölüm özel bir mülkiyet konusudur. Soru: Bu mülkiyetin kapsamına neler dahildir?  Ortak yerler üzerindeki payları ortak bölümlerin de ğ erleri ile orantılıdır. Soru: Tamirli olup olması de ğ erin hesaplanmasında dikkate alınmalıdır mı?

8 Uygulanacak Hükümler  Buna göre, a-Emredici kanun hükümleri b-Yönetim planı, c-Sözleşmeler ve KMK d-Medeni Kanun hükümleri uygulanması daha uygun olabilirdi.  “Ana taşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir ve yöneim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır” KMK 27.

9 KAT MÜLK İ YET İ N İ N KURULMASI 1. Bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için “arsanın tapulu, binanın kagir ve inşaatın tamamlanmış olması” gerekir KMK 50/2.  Ahşap binalar kat mülkiyeti konusu olamaz.  Bir parsel üzerinde site şeklinde birden fazla bina üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir. 2. Kat mülkiyeti ancak binanın tamamı bu tür bir mülkiyete özgülenmek suretiyle kurulabilir.  Taşınmazın ayni haklarla kayıtlı olması kat mülkiyetine çevrilmesine engel de ğ ildir. Kat mülkiyetinin kurulması üç şekilde gerçekleşir: 1. hukuki işlem ile 2. mahkeme kararı ile 3. Kat irtifakına dayanılarak kurualması

10 Hukuki İ şlemle  Kat mülkiyeti, taşınmaz maliki veya paydaşları tarafından, tapu memurunca resmi senet düzenlenmesi ve kat mülkiyeti siciline tescilile kurulur.  Taşınmaza tek kişi malik ise resmi senet onun tek taraflı iste ğ i üzerine düzenlenir.  Müşterek mülkiyette “tüm paydaşların birlikte başvurmaları gerekir” Paylı malikler arasında “oybirli ğ i sa ğ lanamazsa, kat mülkiyeti kazai kararla yapılır”.  Tapu memuru tescilde taşınmazın bulundu ğ u tapu kütü ğ ü sayfasındaki mülkiyet hanesine “bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresini yazarak sayfayı kapatır. Sonra kat mülkiyeti kütü ğ ünde her ba ğ ımsız bölüm için bir sayfa açar. Sonra kat mülkiyeti kütü ğ ündeki sayfalar ile ana taşınmazın kayıtlı oldu ğ u sayfa arasında ba ğ lantı kurulur; Her ba ğ ımsız bölüm tescil ile bir taşınmaz niteli ğ i kazanır. Soru: kat mülkiyeti kurulmadan ba ğ ımsız bölümün satış vaadi sözleşmesi geçerlidir mi?

11 Mahkeme kararı ile Mahkeme karari ile kat mülkiyeti iki şekilde kurulur -Ortaklı ğ ın giderilmesi ile: İ zalei şuyu davası aynen taksim veya nakden taksim şeklinde açılsa dahi, ortaklardan birinin iste ğ i üzerine hakim taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilir.  Binanın tamamlanmış olması ve her orta ğ a en az bir ba ğ ımsız bölümün düşmesi gerekir Yargıtay: Şartlar gerçekleşmişse hakim kat mülkiyetinin kurulmasına karar vermek zorunda kabul ediyor.

12 KAT İ RT İ FAKI  KMK 26/1. göre, “Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak yerler üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, do ğ ruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler ”  “Kat irtifakı” Yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binayı “inşa etmek borcu” ve bina inşa edilince “kat mülkiyetine çevrilmesini” talep yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.  İ rtifak hakları, malikin mülkiyet hakkının kendisine verdi ğ i yetkileri ba ğ ımsızlaştırarak başkasına tahsis etmesi suretiyle kurulur.  İ rtifak hakları malike bir “yapma borcu yüklemedi ğ i halde MK 779, kat irtifakında malikler yapma borcu altındadır”.  Teknik anlamda bir irtifak hakkı söz konusu de ğ ildir. Zira irtifak hakkı MMK m. 779 bir şeye katlanma ve ya yapmama şeklinde tesis edilebilir. Olumlu irtifak sadece yan bir edim olarak irtifaka ba ğ lanabilir.

13 Benzer kurumlardan farkı  Kat irtifakı bir arsanın paylı malikleri tarafından kurulabilece ğ i gibi, bir arsa malikinin inşasına başladı ğ ı bir taşınmazın belirli bir hissesini bir başkasına devri yoluyla da kurulur. Kat irtifakına benzeyen bir di ğ er müessese, arsa payı karşılı ğ ında kat yapım sözleşmesidir.  Kat yapımı sözleşmesinde, müteahhide arsanın belli bir payı devredilerek, müteahhidin inşaat yapma borcu, ona temlik edilen arsa hissesi üzerinde bir ipotek tesisi suretiyle güvence altına alınır.

14 Kat İ rtifakının Kuruluşu  : Kat irtifakı, bütün müşterek maliklerin talebi üzerine “tapu memurunca düzenlenerek resmi senetle birlikte tapu sicilinin irtifaklar sütununa tescil ile tesis edilir.”  Resmi senette hangi ba ğ ımsız bölümün hangi paydaşa, hangi arsa payı karşılı ğ ı tahsis edildi ğ i belirtilerek tapu kütü ğ ünün beyanlar hanesine işlenir.

15 Kat irtifakının sona ermesi  Kat mülkiyetine geçmekle sona erer. Gerekli tescil işlemi yapılmalıdır.  Kat irtifakını malikler terkin edebilir.  Taşınmazın yok olması veya üzerinde yapı yapılmasının imkansız hale gelmesi durumunda sona erer.  Belli şartların gerçekleşmesi halinde 5 yıllık sürenin geçmesi ile sona ere.

16 Kat Mülkiyetinden Do ğ an İ htilaflara Uygulanacak Hükümler  Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden do ğ an anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili di ğ er kanunlar hükümlerine göre karara ba ğ lanır.  Kat malikleri arasındaki ihtilaflara KMK 9’a göre sırasıyla 1-Sözleşme hükümleri 2-Yönetim planı 3-Kat mülkiyeti kanunu, 4-Medeni Kanun hükümleri uygulanacaktır.  Ancak bu sıralama hatalı olup, emredici kanun hükümlerine dikkat edilmemiştir.

17 Uygulanacak Hükümler  Buna göre, 1. Emredici kanun hükümleri 2. Yönetim planı, 3. Sözleşmeler ve KMK 4. Medeni Kanun hükümleri uygulanması daha uygun olabilirdi.  “Ana taşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır” KMK 27.

18 Kat Maliklerinin Hakları Ba ğ ımsız Bölüm Üzerindeki Hakları:  Medeni Kanunun malike tanıdı ğ ı tüm yetkilere sahiptir. Kendi ba ğ ımsız bölümü üzerinde her türlü borçlandırıcı ve tasarrufi işlemlerde bulunabilir. Eklentiler de mülkiyet kapsamına dahildir.  Malik taşınmazı rehnedebilir, satabilir. Ancak di ğ er kat maliklerinin hakları ile “ba ğ daşmayan irtifak hakları kuramayaca ğ ı gibi ana gayrimenkülün ortaklı ğ ın giderilmesi davasına konu olabilmesi de mümkün de ğ ildir”.  Di ğ er ba ğ ımsız bölümlerin satılması halinde, “kat maliklerinin kanuni şufa hakkı da bulunmaz”. Soru: Ba ğ ımsız bölüm iki kişinin paylı mülkiyetinde ise paydaşlar önalım hakkı kullanabilirler mi?  Haksız elatmanın önlenmesi, zilyetli ğ in korunması, tapu kaydının tashihi davaları açabilir.

19 Ortak yerler üzerinde hakları  Kat malikleri “ortak yerler üzerinde müşterek mülkiyet esaslarına göre maliktirler” KMK 16.  Aksine bir davranışta, kat maliki şikayetini önce kat malikleri kuruluna, sonra da sulh hakimine götürür.  Ana yapının ortak yerlerinde kat maliklerinin muvafakatini almadan de ğ işiklik ve ilaveler yapamaz. Soru: Paylı mülkiyeti sona erdirme hakkı var mı?

20 Maliklerin tazminat talep hakkı  Bir kat irtifakı sahibi paydaş yükümlülüklerini yerine getirmezse, di ğ er paydaşlar tazminat talep edebilir. Süre dolmuş ise payın devrini de talep edebilirler.  Kat irtifakı maliki kendisine noterden yapılan ihtardan itibaren “2 ay”geçmesine ra ğ men borcunu ifa etmemiş ise di ğ er kat irtifak malikleri “onun hakkının kendilerine devrini dava edebilirler” (KMK m. 26)

21 Yönetim planına ve dürüstlük kuralına uygun hareket etme borcu 1. Dürüstlük kuralına uygun davranma yükümlülü ğ ü  Rahatsız etmemek, zarar vermemek, yönetim planına uymak zorundadırlar  Taşınmazda oturan kişilerinde aynı yükümlülükleri söz konusudur. 2. Ba ğ ımsız bölüm ve eklentileri ile ilgili yükümlülükleri:  Özgüleme amacına uygun kullanma  Ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama  Onarım için ba ğ ımsız bölüme girme izni verme ve bazı yükümlülüklere katlanma

22 Özgüleme amacına uygun kullanma  KMK 24 Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen ba ğ ımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteli ğ inde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Söz konusu madde ile ilgili olarak her türlü ticarethaneler ve işletmeler yönünden mesken nitelikli taşınmazlarda faaliyet gösterme yasa ğ ı getirilirken, muayenehane istisnası ile belli bir zümreye imtiyaz tanınmıştır şeklinde AYM’ne bir itiraz getirilmiştir. Soru: Y. Planında sadece konut olarak kullanılabilece ğ i belirtilmişse zemin katta pastane açılabilir mi?

23 Ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama  Ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelli ğ ini ve sa ğ lamlı ğ ını titizlikle korumaya mecburdurlar.  Ba ğ ımsız bölümlere, kusuru ile verdi ğ i zarardan dolayı di ğ er kat maliklerine karşı sorumludur.  Ba ğ ımsız bölümün ba ğ lantılı yerlerin maliklerinin izni gerekir. Soru: klimanın binanın dış görüntüsünü bozması sebebi ile dava açılabilir mi?

24 Onarım için ba ğ ımsız bölüme girme izni verme ve bazı yükümlülüklere katlanma  KMK M. 23. Kat maliklerinden birinin ba ğ ımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozuklu ğ un onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenli ğ iyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için di ğ er bir ba ğ ımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. (1)  Ana yapının bir kısmının harap olması halinde, harap olan ba ğ ımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya ba ğ ımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sa ğ lam kalan ba ğ ımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.  Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların u ğ rayacakları zararı, lehine müsaade verilen ba ğ ımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler

25 Ortak yerlere ilişkin borçları: 1. Ana yapının bakımı ve mimarı durumu ile güzelli ğ ini ve sa ğ lamlı ğ ını titizlikle koruma 2. İ zin verilmedikçe inşaat, onarım ve tesis yapmama  Payı oranında katılır  5/4’dün yazılı izni aranır. Soru: izin alınmadan kendi balkonuna camekan yapabilir mi? Soru: izin alınmadan yapılan masraflar talep edilebilir mi?  Acil haller istisna oluşturmaktadır.  Zarardan sorumludur

26 Kat mülkiyetinde Yönetim 1. Kat malikleri kurulu 2. Yönetim kurulu 3. Denetleme kurulu  Kat malikleri kurulu ve yönetici  Yönetim planı oy birli ğ i ile kabul edilir.  İ mza atmayan maliklere karşı dava açılabilir  4/5 oy ile de ğ iştirilebilir

27 YÖNET İ M PLANI  Yönetim ile ilgili olmayan hususlara yönetim planında yer verilemez. Her nasılsa yer verilmiş olması halinde bu hükümler geçerli olmaz. Örne ğ in bir veya birkaç kat malikine mülkiyet ve benzeri ayni hak sa ğ layıcı hükümlere yönetim planında yer verilemez.  Yönetim planı hükmünün iptali istemiyle açılacak olan davalarda husumet tüm kat maliklerine yöneltilmelidir

28 TOPLANTILAR  Ola ğ an toplantının hangi tarihte yapılaca ğ ı tapu kütü ğ ünde tescilli olan yönetim planında belirlenmiş olmalıdır. Yönetim planının olmaması veya yönetim planında ola ğ an toplantı zamanı ile ilgili bir hüküm bulunmaması hallerinde ise ola ğ an toplantı her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde yapılmalıdır. (Toplu yapılarda ikinci yılın ilk ayı)  Ola ğ anüstü toplantı yapılmasını gerektiren sebebin gerçekten önemli olup olmadı ğ ını belirleme yetkisi kat maliklerinin olup, hakimin bu hususa müdahale etmesi istenemez.  Kat malikleri kurulunun ola ğ an toplantıları ile ola ğ anüstü toplantılarını birbirinden ayıran en önemli özellik, ola ğ anüstü toplantıların sıkı şekil şartlarına ba ğ lanmış olmasıdır.

29 TOPLANTI VE KARAR N İ SABI  Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası ile toplanır. Burada sözü edilen kat malikleri sayısı, ana yapının tüm ba ğ ımsız bölümlerin maliklerinin sayısıdır.  Nisaba ilişkin hükümler kat malikleri kurulunun ola ğ an toplantılarında oldu ğ u kadar ola ğ anüstü toplantılarında da uygulanacaktır.

30  Aynı kişinin birden fazla ba ğ ımsız bölümde malik olması durumunda o kişi maliki oldu ğ u ba ğ ımsız bölüm sayısı kaç olursa olsun tek bir malik olarak dikkate alınacaktır.  Kat malikleri kurulunun alaca ğ ı bazı kararlarla ilgili olarak toplantı ve karar yeter sayıları açısından Kanunla düzenlenmiş hükümler saklıdır. Kat malikleri kurulu, rutin yönetim işleri ile ilgili konularda basit ço ğ unlukla toplanıp karar alabilecek iken, önem arzeden ve bu nedenle Kanunda özel olarak düzenlenmiş bulunan konularla ilgili kararları o konuları düzenlemiş olan Kanun maddelerinde öngörülen ço ğ unlu ğ u sa ğ layarak alabilecektir.

31 OY KULLANMA  Her kat malikinin bir tek oy hakkı vardır.  Birden fazla ba ğ ımsız bölümü bulunan kat maliki, malik oldu ğ u her bir ba ğ ımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak bu kat malikinin kullanabilece ğ i oy sayısı, tüm ba ğ ımsız bölümlerin sayısının 1/3 ünden fazla olamayacaktır. Burada sözü edilen 1/3 oranının hesaplanmasında kesirler dikkate alınmayacaktır.

32  Toplantılara vekil vasıtasıyla katılmak mümkündür. Borçlar Kanununun ilgili hükümlerine göre vekalet akdi herhangi bir şekil şartına ba ğ lı olmayıp, sözlü olarak dahi yapılabilir. Bu itibarla bir kat malikinin vekili oldu ğ unu söyleyerek toplantıya katılıp oy kullanmak isteyen kişinin bu iste ğ inin kabulü gerekmektedir. Yazılı olması vekaletin geçerlik de ğ il ispat şartıdır. İ lgili kat malikinin vekiline ve yaptı ğ ı işleme icazet vermesi her zaman mümkündür.

33  Kat malikleri kurulu toplantısına katılacak olan bir vekil, tüm oyların yüzde beşinden fazlası için oy kullanamaz.  40 (kırk) ve daha az sayıda ba ğ ımsız bölümü olan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilecektir.

34 KARAR İ PTAL İ  Kat malikleri kurulu kararları, kuruluş sözleşmesine, yönetim planına ve Kanuna uygun olmadı ğ ı mahkemece saptanmak suretiyle iptal edilinceye veya kat malikleri kurulunca bir başka karar alınmak suretiyle de ğ iştirilinceye kadar geçerli olarak kalır ve uygulanmaya devam edilirler.  Mahkemece verilecek bir iptal kararı gibi önceki kararı de ğ iştiren yeni bir kurul kararı da alındı ğ ı tarihten itibaren hüküm ifade eder ve kural olarak geçmiş uygulamaları etkilemez. Bu nedenle iptali için mahkemeye başvuruda bulunulmuş veya de ğ iştirilmesi için kat malikleri kurulu toplantıya ça ğ rılmış olsa dahi, davanın sonuçlanması veya kat malikleri kurulu toplantısının yapılmasını beklemeye gerek olmaksızın var olan kat malikleri kurulu kararının uygulanmasına devam edilir.

35  Yönetim planı de ğ işikli ğ inin veya yönetim planı hükmünün iptali davalarında mahkemece yapılacak inceleme, de ğ işikli ğ in usule uygun yapılıp yapılmadı ğ ı, de ğ işik hükmün veya iptali istenen hükmün adalet ve hakkaniyete ve kanuna uygun olup olmadı ğ ı hususlarında olacak, verilecek karar de ğ işikli ğ in veya hükmün iptali veya davanın reddinden ibaret kalacak ve hakim iptal etti ğ i hükmün yerine yenisini koymayacaktır. Bu görev ve yetki kat maliklerinindir.

36  Anagayrimenkulün gündelik kullanım şekli ile yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar, öncelikle kat malikleri kuruluna götürülmeli, sonuç alınamaması halinde mahkemeye başvurulmalıdır.  Anagayrimenkulün veya ba ğ ımsız bölümlerin mülkiyet haklarını etkileyen hususlarda ise kat malikleri kuruluna gidilmeksizin do ğ rudan mahkemeye müracaat edilmesi mümkündür.

37 Karar iptali istemiyle dava açma hakkı  a -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış (dolayısıyla alınan karara da olumlu veya olumsuz oy kullanmamış) olan kat malikleri kararın iptali istemiyle dava açma hakkına sahiptir. -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış olan kat maliklerinin iptal istemiyle dava açabilmesi, kural olarak, alınan karara aykırı oy kullanmış olmaları halinde mümkündür. -Kat malikleri kurulu toplantısına ve oylamaya katılıp çekimser oy vermiş olan kat maliklerinin de aykırı oy kullanmış olan kat malikleri gibi dava açma haklarının bulundu ğ u kabul edilebilir. -Kat malikleri kurulu toplantısına ve alınan karara olumlu oy ile katılmış olan kat malikleri, kural olarak, kararın iptalini isteyemezler.

38 Dava süresi ve niteli ğ i  b)Dava süresi ve niteli ğ i -33. maddenin, 5711 Sayılı Kanunla de ğ işik birinci fıkrasına göre, kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptali istemiyle açılacak davalar bir ve altı aylık sürelere tabidir. -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış -olumlu veya aykırı veya çekimser oy kullandıklarına bakılmaksızın- olan kat malikleri için bu süre bir ay olup, karar tarihinde başlar. -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış olan kat maliklerinin dava süresi de bir aydır. Ancak bu gibi kat malikleri yönünden dava süresi kararı ö ğ rendikleri tarihten başlar.  Karardan itibaren 6(altı) ay geçmekle dava hakkı -tüm malikler için- düşer.

39  c)Süreye ba ğ lı olmayan iptal davaları -Kat malikleri kurulu kararının yok hükmünde olması veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldı ğ ı hallerde iptal davası süreye ba ğ lı olmadan açılabilir.  Dava açma süresi hak düşürücü nitelikte olup, mahkemelerce kendili ğ inden(resen) dikkate alınmak durumundadır.

40 YÖNET İ C İ ATANMASI  Sekiz’den az ba ğ ımsız bölümü bulunan anagayrimenkullerde, yasal olarak zorunlu olmamakla birlikte, yönetici atanması mümkündür.  Yönetici, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı ço ğ unlu ğ u tarafından atanır.  Mahkemenin anagayrimenkulün kat malikleri kurulu yerine geçerek yönetici atayabilmesi için gereken koşullar, kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamamaları veya toplanıp bir yönetici atayamamalarıdır.

41  Böyle bir istem ile dava açıldı ğ ında mahkemece yapılacak olan inceleme, kat malikleri tarafından yönetici ataması için toplantı yapılmış olup olmadı ğ ı, yapılmış ise sonuç alınıp alınmadı ğ ı, 8 den az ba ğ ımsız bölüm bulunan hallerde ise bu kurala ek olarak anagayrimenkule bir yönetici atanması gerekip gerekmedi ğ i hususları ile sınırlıdır.  Yargılamanın tüm kat maliklerinin taraf olmalarıyla görülmesine gerek olmayıp, mahkeme davacı dışındaki kat maliklerini “mümkünse” dinleyerek karar verecek, ancak kararını tüm kat maliklerine tebli ğ edecektir.

42  Kanuna uygun olsun olmasın kat malikleri tarafından atanmış bir yöneticinin varlı ğ ı halinde, bu yöneticinin atandı ğ ı kat malikleri kurulu kararının iptali sa ğ lanıp yönetim boşlu ğ u oluşturulmadan mahkemece yönetici ataması yapılamaz.

43 HUSUMET  Kat malikleri kurulu kararlarının iptali hakkında açılacak olan davalarda husumet yalnızca yöneticiye yöneltilebilecektir. Bu hak, davacı tarafa tanınmış seçimlik bir hak olup, husumetin karara katılan kat maliklerine yöneltilmesi suretiyle dava açılması da olanaklıdır.  Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurmak zorundadır.

44  38. maddeye ek fıkranın uygulamasında önemle ve özelikle dikkate alınması gereken husus, yöneticiye husumet yöneltilerek dava açılabilmesi kolaylı ğ ının yalnızca karar iptali davaları için geçerli oldu ğ udur. Ek fıkra hükümlerinin kıyas yoluyla di ğ er davalarda uygulanması olanaklı ise de, özellikle arsa paylarının düzeltilmesi, kat irtifakının sona erdirilmesi, kat mülkiyetinin sona erdirilmesi gibi mülkiyet hakkını ilgilendiren davalarda husumet yine ba ğ ımsız bölüm maliklerine yöneltilmelidir.

45 DENET İ C İ  34. madde hükmünden farklı olarak denetçi veya denetim kurulu atanması zorunlulu ğ u yoktur. (Toplu yapılarda zorunlu oldu ğ u söylenebilir)  Atanmasında zorunluluk bulunmadı ğ ından, kat malikleri kurulu tarafından atanmadı ğ ından veya atanamadı ğ ından bahisle mahkemeye başvurularak denetçi veya denetim kurulu atanması istenilemez. (Toplu yapılarda istenilebilece ğ i söylenebilir)  Denetçi veya denetim kurulu atanmasında önemli olan husus, yönetici atanmasından farklı olarak, atamanın mutlaka kat malikleri arasından yapılması gerekti ğ idir.

46 Çifte ço ğ unluk aranan haller  FAYDALI İ LAVE Ortak yerlerde yapılmak istenen de ğ işiklikler, ortak yerlerin düzgün hale konulmasına veya buraları kullanmanın daha rahat ve daha kolay hale getirilmesine veya buralardan elde edilecek faydanın ço ğ altılmasına yönelik ise, kat maliklerinin sayı ve arsa payı ço ğ unlu ğ u ile alacakları bir karar üzerine yapılabilir. Burada sözü edilen ço ğ unluk, toplantıya katılan kat maliklerinin ço ğ unlu ğ u olmayıp, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından ço ğ unlu ğ udur.  Denetici ve yönetici atanması  Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminde yapılacak de ğ işikliklerle ilgili kararalar  Kat Mülkiyetinin zorunlu devri

47 4/5 ço ğ unluk aranan haller  Yönetim planı de ğ işikli ğ i  Ortak yerde inşaat, onarım tesis ve s.

48 Oy birli ğ i aranan haller 1. Mesken olarak kullanılan ba ğ ımsız bölümün özgülenme amacının de ğ iştirilmesi 2. Ana taşınmaza yeni ba ğ ımsız bölüm ilave edilmesi 3. Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi 4. dış duvarlar, çatı ve dam, herhangi bir sınırlandırmayı ifade etmemektedir. Di ğ er ortak yerlerin kiraya verilmesi de 45. madde hükümlerine tabi olacaktır.

49 Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi Madde 46-  Kat mülkiyeti mahkeme kararı ile sona erdirilemez.  Mahkemeden yalnızca, kat mülkiyetini sona erdiren hallerin var olup olmadı ğ ının tespiti istenebilir.

50 Sona Ermesi: 1-Maliklerin talebi ile: Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler KMK 49/1. 2-Kendili ğ inden: Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılmasıyla kendili ğ inden sona erer KMK 49/2. 3-Hakim kararı ile: Kat irtifakı için resmi senette en fazla “5 yıl süre” konulabilir (KMK 49/3). Bu süre içinde bina tamamlanmazsa kat irtifakı kendili ğ inden sona ermez. Taraflar hakimden sürenin uzatılmasını veya kat irtifakının sona erdirilmesini talep edebilir.  Kat irtifakının sona ermesiyle, arsa üzerinde müşterek mülkiyete ilişkin hükümler tekrar uygulanmaya başlar. Dolayısıyla malikler birbirlerine karşı “kanuni şufa hakkını kullanabilecekleri gibi, ortaklı ğ ın giderilmesi davasını da açabilirler”.

51 Devre-Mülk Madde  Mesken olarak kullanılmaya elverişli olan yapı veya ba ğ ımsız bölümün paydaşlarından her birine bu yapı veya ba ğ ımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı veren müşterek mülkiyet hakkına ba ğ lı bir irtifak hakkıdır  Devre-mülk ile ilgili hükümler tarih ve 3227 Sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiştir.  Dikkat edilmesi gereken husus, devre-mülk ile devre- tatil sisteminin birbirinden farklı oldu ğ udur.  Devre-tatil sistemi ile ilgili uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında de ğ ildir.

52 Devre- mülk  Devre mülk resmi senetle yapılmaktadır.  İ rtifak hakkı olarak tescil edilerek beyanlar sütununa yazılır.  Mesken malikine yararlanma yetkisi vermektedir, bu süre 15 günden aşa ğ ı olamaz.

53 Toplu yapı (Madde 66-74)  Toplu yapı ile ilgili hükümler 5711 Sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiş olup, 68.maddede söz edilen yönetmelik de yayımlanmış ve yürürlü ğ e girmiştir.  Toplu yapı ile yatay kat mülkiyeti anlayışı getirilmiştir.  Blok: aynı parsel üzerinde birden fazla apartman blo ğ unu  Parsel: birden fazla blo ğ un bir araya gelmesi ile oluşan arsayı  Ada: birden fazla parselin bir araya gelmesi ile oluşan alanı ifade eder.

54 TOPLU YAPININ KURULMASI  Yargıtay’a intikal eden dava dosyalarında, kanundaki esaslara göre kurulmuş bir toplu yapı’ya henüz rastlanmamıştır. (Mart 2012 itibarıyla)  Bu nedenle, toplu yapı ile ilgili olarak verilmiş emsal bir karar da yoktur. Toplu Yapı Kurulabilmesi için;  -Tapuda kayıtlı bir taşınmaz mal olmalıdır.  -Bu taşınmaz mal bir imar parseli olmalıdır.  -Birden fazla parsel var ise bitişik veya komşu olmalıdır.  -Bu parsellerde ba ğ ımsız bölümler içeren, kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu olabilecek yapılar (ortak yerler) olmalıdır.  Bu yapıların ortak yönetimi olmalıdır

55 TOPLU YAPI KURULMASI İ Ç İ N GEREKEN BELGELER  Birden fazla parsel üzerinde Toplu Yapı kurulması için;  -Her parsel için ayrıca yapılmış ve onaylanmış mimari proje,  -Tüm parselleri gösteren Vaziyet Planı ve  -Tüm parselleri kapsayan Yönetim Planı’nın düzenlenip Tapu Müdürlü ğ üne verilmesi gerekir.  Tek parsel üzerinde Toplu yapı kurulması için;  -Onaylanmış mimari proje,  -Parseldeki tüm yapıları gösteren Vaziyet Planı ve  -Yönetim planının düzenlenip Tapu Müdürlü ğ üne verilmesi gerekir.

56 TOPLU YAPILARIN ORTAK YERLER İ 1-Blok ortak yerleri  -Blo ğ un oturdu ğ u alan içindeki yerler  -Özgülenmiş olması halinde blo ğ un oturdu ğ u alan dışındaki yerler 2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak yerler 3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler 4-Adaya özgülenmiş ortak yerler 5-Toplu yapı ortak yerleri

57 TOPLU YAPILARDA KURULLAR  1-Blok ortak yerleri için blok kat malikleri kurulu  2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak yerler için blok olmayan yapılar kat malikleri kurulu  3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler için parsel kat malikleri kurulu  4-Adaya özgülenmiş ortak yerler için ada kat malikleri kurulu  -Öngörülmüş ise ada temsilciler kurulu  5-Toplu yapı ortak yerleri için toplu yapı kat malikleri kurulu  -Öngörülmüş ise toplu yapı temsilciler kurulu

58 TOPLU YAPILARDA YÖNET İ M ve DENET İ M  Kanunda tanımlanan yöneticiler ve denetçiler;  1-Blok yöneticisi ve denetçisi  2-Parsel yöneticisi ve denetçisi  3-Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi  Kanunda tanımlanmamış olan yöneticiler ve denetçiler;  -ada yöneticisi ve denetçisi  -blok olmayan yapılar yöneticisi ve denetçisi

59 TOPLU YAPILARDA ORTAK G İ DERLER İ N BÖLÜŞÜMÜ  1-Kat malikleri arasında eşit bölüşülecek olan ortak giderler  2-Arsa payları oranında bölüşülecek olan ortak giderler  -Önce parsellere sonra parseldeki kat maliklerine bölüştürme yöntemi  -Arsa paylarının paydalarının eşitlenmesinden sonra bölüştürme yöntemi

60 TOPLU YAPILARLA İ LG İ L İ DÜŞÜNCELER  -Tek parsel tek yapı sistemine dayalı olarak 1965 yılında yürürlü ğ e giren Kat Mülkiyeti Kanununa 1983 yılında 2814 sayılı yasayla tek parseldeki birden fazla yapıya ilişkin hüküm eklendi.(Ek madde 3)  -Birden fazla parselde birden fazla yapı sistemini içeren Toplu Yapılarla ilgili hükümler ise 5711 sayılı yasa ile 2007 yılında kabul edildi.Tek parseldeki birden fazla yapılar da toplu yapı hükümlerine dahil edildi ve ek madde 3 yürürlükten kaldırıldı.

61  Ancak henüz tasarı halinde iken 5711 sayılı yasa maddelerine getirilen eleştiriler dikkate alınmadı, belirtilen eksiklikler ve çelişkiler giderilmedi.Ör;  -Sayı ve arsa payı ço ğ unlu ğ una dayalı olarak karar alınması yöntemi birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydalarıyla uyuşmuyor  -Ortak giderlerin arsa paylarına göre bölüşülecek olan kalemlerinde birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydaları sorun yaratıyor  -Toplantılar iki yılda bir yapılacak iken yönetici seçimi ve işletme projeleri bir yıllık olarak bırakıldı

62  -Gerekmedi ğ i halde yeni kavramlar kullanıldı(vaziyet planı-yerleşim planı)  -Toplu yapının kuruluşunu nasıl sa ğ lanaca ğ ı tam olarak açıklanmadı, toplu yapının sona ermesine hiç yer verilmedi  -Tapu kütükleri ve tapu mevzuatının Toplu Yapının tescili için elverişli olmadı ğ ı dikkate alınarak önce bu eksikli ğ in giderilmesi gerekti ğ i düşünülmedi

63  Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı uyuşmazlıkları inceleyen Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, tapuya tescil sa ğ lanmadıkça çok parselli toplu yapının hukuki varlı ğ ını kabul etmedi ve genel hükümlere (dolayısıyla 3.Hukuk Dairesine) yollama yaptı.  3.Hukuk Dairesi Sulh mahkemelerinin kararlarını görev yönünden bozmak durumunda kaldı. Ço ğ u davada işin esasının incelenmesine sıra gelmedi.  Şubat 2012 tarihinde Toplu yapı davalarını inceleme görevi 18.Hukuk Dairesinde birleşti ise de bu birleşme 3.Hukuk Dairesince verilen kararların artık 18.Hukuk Dairesince verilecek olmasından başka bir sonuç do ğ urmayacak.  Tapuya tescillerinin yol ve yöntemi bulunmadıkça Toplu Yapılara ilişkin hükümler uygulama olana ğ ı bulamayacak.


"Kat mülkiyeti  Amaç: konut ihtiyacını gidermek  Mecellede düzenlenmiştir  MK ‘üst alta tabidir’ ilkesi gere ğ i kabul etmiyordu  Paylı mülkiyet- irtifak." indir ppt

Benzer bir sunumlar


Google Reklamları