Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

Sunum yükleniyor. Lütfen bekleyiniz

Kat mülkiyeti Amaç: konut ihtiyacını gidermek  Mecellede düzenlenmiştir  MK ‘üst alta tabidir’ ilkesi gere ğ i kabul etmiyordu  Paylı mülkiyet- irtifak.

Benzer bir sunumlar


... konulu sunumlar: "Kat mülkiyeti Amaç: konut ihtiyacını gidermek  Mecellede düzenlenmiştir  MK ‘üst alta tabidir’ ilkesi gere ğ i kabul etmiyordu  Paylı mülkiyet- irtifak."— Sunum transkripti:

1

2 Kat mülkiyeti Amaç: konut ihtiyacını gidermek  Mecellede düzenlenmiştir  MK ‘üst alta tabidir’ ilkesi gere ğ i kabul etmiyordu  Paylı mülkiyet- irtifak sistemi  1965’de 634 saylı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edildi Kanun iki temel kavram kazandırmıştır:  Kat Mülkiyeti- kat irtifakı

3 KAT MÜLK İ YET İ  KMK m. 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle ba ğ lantılı özel bir mülkiyettir.  MK 726 “Ba ğ ımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz”.  Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetini, tamamlanmış betonarme yapılar için öngörmektedir.

4 Kavramlar: Ana taşınmaz: Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününü ifade eder (KMK 6/a üzerindeki bina, ba ğ ımsız bölümler, ortak yerler, eklentiler, arsadaki a ğ açlar, hatta varsa su kaynakları da girer.) Ana yapı: Esas yapı kısmını ifade eder. Ba ğ ımsız bölüm: Tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bir bölümünü ifade eder. Ba ğ ımsız bölüm üzerinde ba ğ ımsız mülkiyet söz konusu olur. (Bununla birlikte ba ğ ımsız bölümler ayrı bir taşınmaz niteli ğ inde oldu ğ undan, bir ba ğ ımsız bölüm müşterek maliklerinin birbirlerine karşı sufa ve ortaklı ğ ın giderilmesini talep hakları mevcuttur.) Eklenti: Ba ğ ımsız bölümün dışında olup do ğ rudan do ğ ruya ba ğ ımsız bölüme tahsis edilen yerlere denir. Ör: Ba ğ ımsız bir apartman dairesine tahsis edilen kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı ve su saatleri. Eklentiler kat mülkiyeti kütü ğ ünün beyanlar hanesinde gösterilir.

5 Kavramlar: Arsa payı: Arsanın ba ğ ımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payı, paylı mülkiyet esaslarına göre o ba ğ ımsız bölümün de ğ eri ile orantılı olarak ba ğ ımsız bölüme tahsis edilir. Yönetim Planı (sözleşme): Kat mülkiyeti kurulurken, paydaşlar tarafından hazırlanıp imzalandıktan sonra tapu idaresine di ğ er evrakı müsbitelerle birlikte verilen bir sözleşmedir  KMK 12/4. Yönetim planı ile kat mülkiyeti tesis edilirken “tapu memurunca resen düzenlenen kat mülkiyeti kuruluş sözleşmesi KMK 2/e farklı işlemlerdir”.

6 Ortak yerler: Ortak yerler: Ba ğ ımsız bölümlerin dışında olup, ana binanın korunmasına ve maliklerin ortaklaşa kullanımlarına ve faydalanmalarına yarayan yerlerdir. Örne ğ in Antre, koridorlar, giriş kapısı, müşterek garaj, sı ğ ınaklar ortak yerlerdir. Yargıtay, belli bir amaç için yapılmış ortak yerlere “özel tahsisli ortak yerler adını vermekte ve başka bir amaç için kullanımı veya ek tesis yapımını uygun bulmamaktadır”. Ortak yerleri 3 ayrılmaktadır: 1. Binanın mevcudiyeti için mecburi olanlar(ana duvar, taban tavan ve s.) 2. Binanın bütününe hizmet eden şeyler (kalorifer, asansör, çöp kanalı ve s. ) 3. Tahsis edildikleri hizmet dolayısıyla binanın bütüne faydalı şeyler (genel çamaşırlık, kapıcı daire, müşterek şebeke ve s.)

7 Kat mülkiyeti kavramı  Belirlilik ilkesine aykırı bir şekilde düzenlenmiştir. Ayrıca teorik bakımında aksak ve pratik bakımdan mahzurludur.  Ba ğ ımsız bölüm özel bir mülkiyet konusudur. Soru: Bu mülkiyetin kapsamına neler dahildir?  Ortak yerler üzerindeki payları ortak bölümlerin de ğ erleri ile orantılıdır. Soru: Tamirli olup olması de ğ erin hesaplanmasında dikkate alınmalıdır mı?

8 Kat Mülkiyetinden Do ğ an İ htilaflara Uygulanacak Hükümler  KMK m. 9  Kat malikleri arasındaki ihtilaflara KMK 9’a göre sırasıyla 1-Sözleşme hükümleri 2-Yönetim planı 3-Kat mülkiyeti kanunu, 4-Medeni Kanun hükümleri uygulanacaktır.  Ancak bu sıralama hatalı olup, emredici kanun hükümlerine dikkat edilmemiştir.

9 Uygulanacak Hükümler  Buna göre, 1. Emredici kanun hükümleri 2. Yönetim planı, 3. Sözleşmeler ve KMK 4. Medeni Kanun hükümleri uygulanması daha uygun olabilirdi.  “Ana taşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır” KMK 27.

10 KAT MÜLK İ YET İ N İ N KURULMASI 1. Bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için “arsanın tapulu, binanın kagir ve inşaatın tamamlanmış olması” gerekir KMK 50/2.  Ahşap binalar kat mülkiyeti konusu olamaz.  Bir parsel üzerinde site şeklinde birden fazla bina üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir. 2. Kat mülkiyeti ancak binanın tamamı bu tür bir mülkiyete özgülenmek suretiyle kurulabilir.  Taşınmazın ayni haklarla kayıtlı olması kat mülkiyetine çevrilmesine engel de ğ ildir. Kat mülkiyetinin kurulması üç şekilde gerçekleşir: 1. Hukuki işlem ile 2. Mahkeme kararı ile 3. Kat irtifakına dayanılarak kurualması

11 Hukuki İ şlemle  Kat mülkiyeti, taşınmaz maliki veya paydaşları tarafından, tapu memurunca resmi senet düzenlenmesi ve kat mülkiyeti siciline tescilile kurulur.  Taşınmaza tek kişi malik ise resmi senet onun tek taraflı iste ğ i üzerine düzenlenir.  Müşterek mülkiyette “tüm paydaşların birlikte başvurmaları gerekir” Paylı malikler arasında “oybirli ğ i sa ğ lanamazsa, kat mülkiyeti kazai kararla yapılır”.  Tapu memuru tescilde taşınmazın bulundu ğ u tapu kütü ğ ü sayfasındaki mülkiyet hanesine “bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresini yazarak sayfayı kapatır. Sonra kat mülkiyeti kütü ğ ünde her ba ğ ımsız bölüm için bir sayfa açar. Sonra kat mülkiyeti kütü ğ ündeki sayfalar ile ana taşınmazın kayıtlı oldu ğ u sayfa arasında ba ğ lantı kurulur; Her ba ğ ımsız bölüm tescil ile bir taşınmaz niteli ğ i kazanır. Soru: kat mülkiyeti kurulmadan ba ğ ımsız bölümün satış vaadi sözleşmesi geçerlidir mi?

12 Mahkeme kararı ile KMK m. 10/f.5. Mahkeme kararı ile kat mülkiyeti iki şekilde kurulur -Ortaklı ğ ın giderilmesi ile: İ zalei şuyu davası aynen taksim veya nakden taksim şeklinde açılsa dahi, ortaklardan birinin iste ğ i üzerine hakim taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilir.  Binanın tamamlanmış olması ve her orta ğ a en az bir ba ğ ımsız bölümün düşmesi gerekir Yargıtay: Şartlar gerçekleşmişse hakim kat mülkiyetinin kurulmasına karar vermek zorunda kabul ediyor. KMK m. 54 İ mar Kanunu gere ğ i ortaklaştırılan taşınmazlar

13 KAT İ RT İ FAKI “Kat irtifakı” Yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binayı “inşa etmek borcu” ve bina inşa edilince “kat mülkiyetine çevrilmesini” talep yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.  İ rtifak hakları, malikin mülkiyet hakkının kendisine verdi ğ i yetkileri ba ğ ımsızlaştırarak başkasına tahsis etmesi suretiyle kurulur.  İ rtifak hakları malike bir “yapma borcu yüklemedi ğ i halde MK 779, kat irtifakında malikler yapma borcu altındadır”. Hukuki niteli ğ i tartışılmalıdır: Teknik anlamda bir irtifak hakkı söz konusu de ğ ildir. Zira irtifak hakkı MMK m. 779 bir şeye katlanma ve ya yapmama şeklinde tesis edilebilir. Olumlu irtifak sadece yan bir edim olarak irtifaka ba ğ lanabilir.

14 Benzer kurumlardan farkı  Kat irtifakı bir arsanın paylı malikleri tarafından kurulabilece ğ i gibi, bir arsa malikinin inşasına başladı ğ ı bir taşınmazın belirli bir hissesini bir başkasına devri yoluyla da kurulur. Kat irtifakına benzeyen bir di ğ er müessese, arsa payı karşılı ğ ında kat yapım sözleşmesidir.  Kat yapımı sözleşmesinde, müteahhide arsanın belli bir payı devredilerek, müteahhidin inşaat yapma borcu, ona temlik edilen arsa hissesi üzerinde bir ipotek tesisi suretiyle güvence altına alınır.

15 Kat İ rtifakının Kuruluşu  Kat irtifakı, bütün müşterek maliklerin talebi üzerine Kurulur (KMK m. 10 )  Resmi senette hangi ba ğ ımsız bölümün hangi paydaşa, hangi arsa payı karşılı ğ ı tahsis edildi ğ i belirtilerek tapu kütü ğ ünün beyanlar hanesine işlenir.  Arsanın tamamı kat irtifakı ile yüklü edilir.  Kat irtifakı sınırlı ayni hakların ve şerhedilmiş nispi hakların durumu de ğ işmez Kural: Mahkeme kararı ile kurulmaz. İ stisna: 2814 sayılı Kanununla eklenen 4. madde hükümleri

16 Kat irtifakının Hükümleri  Kat irtifakı sahiplerinin hakları ve borçları: 1. Binanın inşasını kolaylaştırmakla yükümlüdürler (KMK m. 26/I) 2. Borcunu İ fa etmeyen paydaşa karşı dava açabilir 3. Paydaşın mülkiyet birli ğ inden çıkarılmasını talep edebilir(KMK m. 26/II). 4. Kat mülkiyetine geçilmesini talep hakkı vardır (KMK m. 14). 5. Yönetici atanmasını talep edebilirler (KMK m. 17/II-III). 6. Paylaştırma isteyemez ve yasal önalım hakkı mevcut de ğ ildir. 7. Kat irtifakı ile ba ğ daşmayan sınırlı ayni haklar kuramazlar (KMK m. 5/III)

17 Kat irtifakının sona ermesi 1. Kat mülkiyetine geçmekle sona erer. Gerekli tescil işlemi yapılmalıdır. 2. Kat irtifakını malikler terkin edebilir. 3. Taşınmazın yok olması veya üzerinde yapı yapılmasının imkansız hale gelmesi durumunda sona erer. 4. Kamulaştırma halinde sona erer. 5. Belli şartların gerçekleşmesi halinde 5 yıllık sürenin geçmesi ile sona erer (Bunun için maliklerden birinin talebi gerekir).

18 Kat Maliklerinin Hakları Ba ğ ımsız Bölüm ve eklentiler üzerindeki Hakları:  Medeni Kanunun malike tanıdı ğ ı tüm yetkilere sahiptir. (Kendi ba ğ ımsız bölümü üzerinde her türlü borçlandırıcı ve tasarrufi işlemlerde bulunabilir. )  Malik taşınmazı rehnedebilir, satabilir. Ancak di ğ er kat maliklerinin hakları ile “ba ğ daşmayan irtifak hakları kuramayaca ğ ı gibi ana gayrimenkulün ortaklı ğ ın giderilmesi davasına konu olabilmesi de mümkün de ğ ildir”. Soru: Ba ğ ımsız bölüm iki kişinin paylı mülkiyetinde ise paydaşlar önalım hakkı kullanabilirler mi?  Haksız elatmanın önlenmesi, zilyetli ğ in korunması, tapu kaydının tashihi davaları açabilir.

19 Ortak yerler üzerinde hakları  Kat malikleri “ortak yerler üzerinde müşterek mülkiyet esaslarına göre maliktirler” (KMK m.16). Kullanma hakkının ölçüsü ve şekli ortak yerin niteli ğ ine göre de ğ işir. Kural: arsa payı oranında kullanma hakkına sahip olurlar. (KMK m. 16 ) İ stisna: asansör ve ya apartman girişi gibi yerlerden yararlanma arsa payına göre de ğ il MK m. 2’ye göre belirlenir. Aksine bir davranışta, kat maliki şikayetini önce kat malikleri kuruluna, sonra da sulh hakimine götürür. Soru: Paylı mülkiyeti sona erdirme hakkı var mı?

20 Yönetime ilişkin hakları  Yönetim kurulu kat maliklerden oluşur.  Yönetim kurula katılma hakkı ortadan kaldırılmaz  Dava açma hakkı oldu ğ u gibi  Yönetici atanmasını talep edebilir.

21 Kat maliklerinin borçları  Yönetim planına ve dürüstlük kuralına uygun hareket etme borcu I. Ba ğ ımsız bölüme ilişkin borçları: 1. Özgüleme amacına aykırı kullanmama borcu 2. Ba ğ ımsız bölümde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama borcu 3. Onarım İ çin ba ğ ımsız bölüme girilmesine ve gerekli işlemlerin yapılmasına katlanma borcu II. Ana taşınmaz ve Ortak yerlere ilişkin borçları 1. Usulüne uygun verilmiş rıza olmadıkça ortak yerlerde zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama borcu 2. Ana taşınmazın mimari durumu ile güzelli ğ i ve sa ğ lamlı ğ ının koruma borcu 3. Ortak giderlere katlanma borcu

22 Yönetim planına ve dürüstlük kuralına uygun hareket etme borcu  Kat malikleri birbirlerini rahatsız etmemek, zarar vermemek, yönetim planına uymak zorundadırlar  Kiracılar ve oturma hakkı sahipleri içinde ayni esaslar geçerlidir. Soru: kat malikleri ba ğ ımsız bölümde hayvan ve ya köpek besleyebilir mi?  MK m. 737’deki hükümler kat mülkiyetinin kendine özgü niteli ğ i dikkate alınarak uygulanır.

23 Özgüleme amacına uygun kullanma  Mesken (konut) veya iş yeri gibi belirlenen ba ğ ımsız bölümler özgüleme amacına uygun kullanmamalıdır Kural: Kat malikleri oy birli ğ i ile özgüleme amacını de ğ iştirebilirler. İ stisna: KMK m. 24/I göre…hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz;  Söz konusu madde ile ilgili olarak her türlü ticarethaneler ve işletmeler yönünden mesken nitelikli taşınmazlarda faaliyet gösterme yasa ğ ı getirilirken, muayenehane istisnası ile belli bir zümreye imtiyaz tanınmıştır şeklinde AYM’ne bir itirazda bulunulmuştur. Soru: Yönetim Planında sadece konut olarak kullanılabilece ğ i belirtilmişse zemin katta pastane açılabilir mi?

24 Ba ğ ımsız bölümde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama  Her kat maliki ba ğ ımsız bölümde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve de ğ işiklik yapamaz.  Ba ğ ımsız bölümlere, kusuru ile verdi ğ i zarardan dolayı di ğ er kat maliklerine karşı sorumludur.  Ba ğ ımsız bölümün ba ğ lantılı yerlerin maliklerinin izni gerekir. Soru: Klimanın binanın dış görüntüsünü bozması sebebi ile dava açılabilir mi? Yargıtay’a göre izin verildikten sonra projeye aykırılık iddiası MK m. 2’ ye aykırıdır.

25 Onarım için ba ğ ımsız bölüme girme izni verme ve bazı yükümlülüklere katlanma  Kat malikleri şartları gerçekleşmişse daireye giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar (KMK m. 23).  Zarar ortaya çıkarsa, lehine müsaade verilen ba ğ ımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler  Kat maliki işin uygun bir zamanda yapılmasını talep edebilir (Ör: tatil zamanı)

26 Ortak yerlere ilişkin borçları: 1. Usulüne uygun verilmiş rıza olmadıkça ortak yerlerde zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama borcu 2. Ana taşınmazın mimari durumu ile güzelli ğ i ve sa ğ lamlı ğ ının koruma borcu 3. Ortak giderlere katlanma borcu

27 Ana taşınmazın mimari durumu ile güzelli ğ i ve sa ğ lamlı ğ ını koruma borcu  Ana yapının bakımı ve mimarı durumu ile güzelli ğ ini ve sa ğ lamlı ğ ını titizlikle korumakla yükümlüdürler. Örne ğ in: inşaat ve ya boya yapamaz.  Kat malikleri el atmanın önlenmesi davası açabilirler. Yargıtay özelikle bodrum ve zemin katta oturanların güvenli ğ i için kapı ve ya pencerelerin dış yüzeylerine demir parmaklıklar takılmasının di ğ er ba ğ ımsız bölüm kat maliklerinin güvenliklerini tehlikeye düşürmeyecek biçimde yapılmasına izin vermektedir.

28 İ zin verilmedikçe inşaat, onarım ve tesis yapmama 1. İ zin verilmedikçe inşaat, onarım ve tesis yapmama  Payı oranında katılır  5/4’dün yazılı izni aranır. Soru: izin alınmadan kendi balkonuna camekan yapabilir mi? Soru: izin alınmadan yapılan masraflar talep edilebilir mi?  Acil haller istisna oluşturmaktadır. (KMK m.19/II)  Zarardan sorumludur

29 Borçlara aykırı davranışın sonuçları 1. Tazminat davası 2. Kat malikleri aleyhine takip işlerin yapılması 3. Ba ğ ımsız bölümü kullanan di ğ er kişilere karşı başvurulması 4. Ba ğ ımsız bölüm üzerinde ipotek kurulması 5. Ortak alacakların imtiyazlı olması 6. Ba ğ ımsız bölümün devrinin istenmesi

30 Maliklerin tazminat talep hakkı  Bir kat irtifakı sahibi paydaş yükümlülüklerini yerine getirmezse, di ğ er paydaşlar tazminat talep edebilir. Süre dolmuş ise payın devrini de talep edebilirler.  Kat irtifakı maliki kendisine noterden yapılan ihtardan itibaren “2 ay”geçmesine ra ğ men borcunu ifa etmemiş ise di ğ er kat irtifak malikleri “onun hakkının kendilerine devrini dava edebilirler” (KMK m. 26)

31 Kat mülkiyetinde Yönetim 1. Kat malikleri kurulu 2. Yönetim kurulu 3. Denetleme kurulu  Kat malikleri kurulu ve yönetici  Yönetim planı oy birli ğ i ile kabul edilir.  İ mza atmayan maliklere karşı dava açılabilir  4/5 oy ile de ğ iştirilebilir

32 YÖNET İ M PLANI  Yönetim ile ilgili olmayan hususlara yönetim planında yer verilemez. Her nasılsa yer verilmiş olması halinde bu hükümler geçerli olmaz. Örne ğ in bir veya birkaç kat malikine mülkiyet ve benzeri ayni hak sa ğ layıcı hükümlere yönetim planında yer verilemez.  Yönetim planı bir sözleşmedir.  Yönetim planı hükmünün iptali istemiyle açılacak olan davalarda husumet tüm kat maliklerine yöneltilmelidir

33 Kat malikleri Kurulu  Kat maliklerinin katılması ile teşekkül eder. Soru: kiracılar kurulda iştirak edebilir oy kullanabilir mi?  Kat malikleri Kurulu tüzel kişili ğ e sahip de ğ ildir. Görev ve yetkileri: 1. Taşınmazın yönetimi 2. Uyuşmazlıklarım çözümü (KMK m. 32/III)

34 TOPLANTILAR  Yılda en az bir defa yapılmalı ve ola ğ an toplantının hangi tarihte yapılaca ğ ı tapu kütü ğ ünde tescilli olan yönetim planında belirlenmiş olmalıdır.  Yönetim planının olmaması veya yönetim planında ola ğ an toplantı zamanı ile ilgili bir hüküm bulunmaması hallerinde ise ola ğ an toplantı her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde yapılmalıdır. (Toplu yapılarda ikinci yılın ilk ayı) Soru: Ola ğ anüstü toplantı yapılabilir mi?  Kat malikleri kurulunun ola ğ an toplantıları ile ola ğ anüstü toplantılarını birbirinden ayıran en önemli özellik, ola ğ anüstü toplantıların sıkı şekil şartlarına ba ğ lanmış olmasıdır.

35 Toplantıya ça ğ rı  Toplantının yapılaca ğ ı yer ile yapılaca ğ ı gün ve tarih gösterilmesi gerekir.  15 gün önceden bildirilmesi gerekir.  Yargıtay: Yönetim planında 7 günlük süre öngörülmesi durumunda bunun kanuna aykırı olaca ğ ını kabul etmiştir.  Soru: Nasıl bildirilmelidir? İ lan tahtasına asılması yeterlidir mi?

36 TOPLANTI VE KARAR N İ SABI  Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası ile toplanır.  Kat malikleri sayısı, ana yapının tüm ba ğ ımsız bölümlerin maliklerinin sayısıdır.  Nisaba ilişkin hükümler kat malikleri kurulunun ola ğ an toplantılarında oldu ğ u kadar ola ğ anüstü toplantılarında da uygulanır.

37 OY KULLANMA  Her kat malikinin bir tek oy hakkı vardır.  Birden fazla ba ğ ımsız bölümü bulunan kat maliki, malik oldu ğ u her bir ba ğ ımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir.  Kat malikinin kullanabilece ğ i oy sayısı, tüm ba ğ ımsız bölümlerin sayısının 1/3 ünden fazla olamaz.

38 OY KULLANMA  Toplantılara vekil vasıtasıyla katılmak mümkündür.  Vekalet akdi herhangi bir şekil şartına ba ğ lı olmayıp, sözlü olarak dahi yapılabilir.  Bu itibarla bir kat malikinin vekili oldu ğ unu söyleyerek toplantıya katılıp oy kullanmak isteyen kişinin bu iste ğ inin kabulü gerekmektedir.  Yazılı olması vekaletin geçerlik de ğ il ispat şartıdır. İ lgili kat malikinin vekiline ve yaptı ğ ı işleme icazet vermesi her zaman mümkündür

39 Oy kullanma  Kat malikleri kurulu toplantısına katılacak olan bir vekil, tüm oyların üçte birinden fazlası için oy kullanamaz.  40 (kırk) ve daha az sayıda ba ğ ımsız bölümü olan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir.  Kat malikleri kurulu, rutin yönetim işleri ile ilgili konularda basit oy ço ğ unlu ğ u ile toplanıp karar alabilir. Soru: oy çoklu ğ undan maksat nedir?

40 Çifte ço ğ unluk aranan haller  Ço ğ unluk, toplantıya katılan kat maliklerinin ço ğ unlu ğ u olmayıp, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından ço ğ unlu ğ udur. 1. Faydalı ğ ın ço ğ almasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler (34/IV). 2. Denetici ve yönetici atanması (42/I) 3. Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminde yapılacak de ğ işikliklerle ilgili kararalar 4. Kat Mülkiyetinin zorunlu devri

41 4/5 ço ğ unluk aranan haller  Yönetim planı de ğ işikli ğ i  Ortak yerde inşaat, onarım tesis ve s.

42 Oy birli ğ i aranan haller 1. Mesken olarak kullanılan ba ğ ımsız bölümün özgülenme amacının de ğ iştirilmesi 2. Ana taşınmaza yeni ba ğ ımsız bölüm ilave edilmesi 3. Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi 4. Dış duvarlar, çatı ve damının kiralanması gibi önemli yönetim işleri

43 Oy birli ğ i aranan haller 1. Mesken olarak kullanılan ba ğ ımsız bölümün özgülenme amacının de ğ iştirilmesi 2. Ana taşınmaza yeni ba ğ ımsız bölüm ilave edilmesi 3. Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi 4. Dış duvarlar, çatı ve dam, herhangi bir sınırlandırmayı ifade etmemektedir. Di ğ er ortak yerlerin kiraya verilmesi de 45. madde hükümlerine tabi olacaktır.

44 4/5 ço ğ unluk aranan haller  Yönetim planı de ğ işikli ğ i  Ortak yerde inşaat, onarım tesis ve s.

45 Çifte ço ğ unluk aranan haller 1. Ortak yerlerin düzgün hale konulmasına veya buraları kullanmanın daha rahat ve daha kolay hale getirilmesine veya buralardan elde edilecek faydanın ço ğ altılmasına yönelik ilave ve yenilikler 2. Denetici ve yönetici atanması 3. Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminde yapılacak de ğ işikliklerle ilgili kararalar 4. Kat Mülkiyetinin zorunlu devri

46 Dava Açma hakkı  Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış (dolayısıyla alınan karara da olumlu veya olumsuz oy kullanmamış) olan kat malikleri kararın iptali istemiyle dava açma hakkına sahiptir.  Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış olan kat maliklerinin iptal istemiyle dava açabilmesi, kural olarak, alınan karara aykırı oy kullanmış olmaları halinde mümkündür.  Kat malikleri kurulu toplantısına ve alınan karara olumlu oy ile katılmış olan kat malikleri, kural olarak, kararın iptalini isteyemezler.

47  Taşınmazın gündelik kullanım şekli ile yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar, öncelikle kat malikleri kuruluna götürülmeli, sonuç alınamaması halinde mahkemeye başvurulmalıdır.  Taşınmazın veya ba ğ ımsız bölümlerin mülkiyet haklarını etkileyen hususlarda ise kat malikleri kuruluna gidilmeksizin do ğ rudan mahkemeye müracaat edilmesi mümkündür.

48 Davanın niteli ğ i ve sonuçları  Kat malikleri kurulu kararları, iptal edilinceye veya kat malikleri kurulunca bir başka karar alınmak suretiyle de ğ iştirilinceye kadar geçerli olarak kalır ve uygulanmaya devam edilirler.  Mahkemece verilecek bir iptal kararı gibi önceki kararı de ğ iştiren yeni bir kurul kararı da alındı ğ ı tarihten itibaren hüküm ifade eder ve kural olarak geçmiş uygulamaları etkilemez.  İ ptali için mahkemeye başvuruda bulunulmuş veya de ğ iştirilmesi için kat malikleri kurulu toplantıya ça ğ rılmış olsa dahi, davanın sonuçlanması veya kat malikleri kurulu toplantısının yapılmasını beklemeye gerek olmaksızın var olan kat malikleri kurulu kararının uygulanmasına devam edilir.

49 KARAR İ PTAL İ  Yönetim planı de ğ işikli ğ inin veya yönetim planı hükmünün iptali davalarında mahkemece yapılacak inceleme, de ğ işikli ğ in usule uygun yapılıp yapılmadı ğ ı, de ğ işik hükmün veya iptali istenen hükmün adalet ve hakkaniyete ve kanuna uygun olup olmadı ğ ı hususlarında olacaktır.  Hakimin verilece ğ i karar de ğ işikli ğ in veya hükmün iptali veya davanın reddinden ibaret kalır.  Hakim iptal etti ğ i hükmün yerine yenisini koymayacaktır. Bu görev ve yetki kat maliklerinindir.

50 Dava Süresi  Kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptali istemiyle açılacak davalar bir ve altı aylık sürelere tabidir.  Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış -olumlu veya aykırı veya çekimser oy kullandıklarına bakılmaksızın- olan kat malikleri için bu süre bir ay olup, karar tarihinde başlar.  Kat malikleri kurulu kararının yok hükmünde olması veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldı ğ ı hallerde iptal davası süreye ba ğ lı olmadan açılabilir.  Dava açma süresi hak düşürücü nitelikte olup, mahkemelerce kendili ğ inden(resen) dikkate alınmak durumundadır.

51 YÖNET İ C İ ATANMASI  Sekiz’den az ba ğ ımsız bölümü bulunan anagayrimenkullerde, yasal olarak zorunlu olmamakla birlikte, yönetici atanması mecburidir.  Yönetici, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı ço ğ unlu ğ u tarafından atanır.  Kat maliklerinin anlaşamamaları veya toplanıp bir yönetici atayamamaları halinde hakim kararı ile atanabilir. (yönetici ataması için toplantı yapılmış olup olmadı ğ ı, yapılmış ise sonuç alınıp alınmadı ğ ı, 8 den az ba ğ ımsız bölüm bulunan hallerde)  Yargılamanın tüm kat maliklerinin taraf olmalarıyla görülmesine gerek olmayıp, mahkeme davacı dışındaki kat maliklerini “mümkünse” dinleyerek karar verecek, ancak kararını tüm kat maliklerine tebli ğ edecektir.

52

53 Yöneticinin  Kanuna uygun olsun olmasın kat malikleri tarafından atanmış bir yöneticinin varlı ğ ı halinde, bu yöneticinin atandı ğ ı kat malikleri kurulu kararının iptali sa ğ lanıp yönetim boşlu ğ u oluşturulmadan mahkemece yönetici ataması yapılamaz.

54 HUSUMET  Kat malikleri kurulu kararlarının iptali hakkında açılacak olan davalarda husumet yalnızca yöneticiye yöneltilebilecektir. Bu hak, davacı tarafa tanınmış seçimlik bir hak olup, husumetin karara katılan kat maliklerine yöneltilmesi suretiyle dava açılması da olanaklıdır.  Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurmak zorundadır.

55  38. maddeye ek fıkranın uygulamasında önemle ve özelikle dikkate alınması gereken husus, yöneticiye husumet yöneltilerek dava açılabilmesi kolaylı ğ ının yalnızca karar iptali davaları için geçerli oldu ğ udur. Ek fıkra hükümlerinin kıyas yoluyla di ğ er davalarda uygulanması olanaklı ise de, özellikle arsa paylarının düzeltilmesi, kat irtifakının sona erdirilmesi, kat mülkiyetinin sona erdirilmesi gibi mülkiyet hakkını ilgilendiren davalarda husumet yine ba ğ ımsız bölüm maliklerine yöneltilmelidir.

56 DENET İ C İ  34. madde hükmünden farklı olarak denetçi veya denetim kurulu atanması zorunlulu ğ u yoktur. (Toplu yapılarda zorunlu oldu ğ u söylenebilir)  Atanmasında zorunluluk bulunmadı ğ ından, kat malikleri kurulu tarafından atanmadı ğ ından veya atanamadı ğ ından bahisle mahkemeye başvurularak denetçi veya denetim kurulu atanması istenilemez. (Toplu yapılarda istenilebilece ğ i söylenebilir)  Denetçi veya denetim kurulu atanmasında önemli olan husus, yönetici atanmasından farklı olarak, atamanın mutlaka kat malikleri arasından yapılması gerekti ğ idir.

57 Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi Madde 46-  Kat mülkiyeti mahkeme kararı ile sona erdirilemez.  Mahkemeden yalnızca, kat mülkiyetini sona erdiren hallerin var olup olmadı ğ ının tespiti istenebilir.

58 Sona Ermesi: 1-Maliklerin talebi ile: Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler KMK 49/1. 2-Kendili ğ inden: Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılmasıyla kendili ğ inden sona erer KMK 49/2. 3-Hakim kararı ile: Kat irtifakı için resmi senette en fazla “5 yıl süre” konulabilir (KMK 49/3). Bu süre içinde bina tamamlanmazsa kat irtifakı kendili ğ inden sona ermez. Taraflar hakimden sürenin uzatılmasını veya kat irtifakının sona erdirilmesini talep edebilir.  Kat irtifakının sona ermesiyle, arsa üzerinde müşterek mülkiyete ilişkin hükümler tekrar uygulanmaya başlar. Dolayısıyla malikler birbirlerine karşı “kanuni şufa hakkını kullanabilecekleri gibi, ortaklı ğ ın giderilmesi davasını da açabilirler”.

59 Devre-Mülk Madde  Mesken olarak kullanılmaya elverişli olan yapı veya ba ğ ımsız bölümün paydaşlarından her birine bu yapı veya ba ğ ımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı veren müşterek mülkiyet hakkına ba ğ lı bir irtifak hakkıdır  Devre-mülk ile ilgili hükümler tarih ve 3227 Sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiştir.  Dikkat edilmesi gereken husus, devre-mülk ile devre- tatil sisteminin birbirinden farklı oldu ğ udur.  Devre-tatil sistemi ile ilgili uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında de ğ ildir.

60 Devre- mülk  Devre mülk resmi senetle yapılmaktadır.  İ rtifak hakkı olarak tescil edilerek beyanlar sütununa yazılır.  Mesken malikine yararlanma yetkisi vermektedir, bu süre 15 günden aşa ğ ı olamaz.

61 Toplu yapı (Madde 66-74)  Toplu yapı ile ilgili hükümler 5711 Sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiş olup, 68.maddede söz edilen yönetmelik de yayımlanmış ve yürürlü ğ e girmiştir.  Toplu yapı ile yatay kat mülkiyeti anlayışı getirilmiştir.  Blok: aynı parsel üzerinde birden fazla apartman blo ğ unu  Parsel: birden fazla blo ğ un bir araya gelmesi ile oluşan arsayı  Ada: birden fazla parselin bir araya gelmesi ile oluşan alanı ifade eder.

62 TOPLU YAPININ KURULMASI  Yargıtay’a intikal eden dava dosyalarında, kanundaki esaslara göre kurulmuş bir toplu yapı’ya henüz rastlanmamıştır. (Mart 2012 itibarıyla)  Bu nedenle, toplu yapı ile ilgili olarak verilmiş emsal bir karar da yoktur. Toplu Yapı Kurulabilmesi için;  -Tapuda kayıtlı bir taşınmaz mal olmalıdır.  -Bu taşınmaz mal bir imar parseli olmalıdır.  -Birden fazla parsel var ise bitişik veya komşu olmalıdır.  -Bu parsellerde ba ğ ımsız bölümler içeren, kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu olabilecek yapılar (ortak yerler) olmalıdır.  Bu yapıların ortak yönetimi olmalıdır

63 TOPLU YAPI KURULMASI İ Ç İ N GEREKEN BELGELER  Birden fazla parsel üzerinde Toplu Yapı kurulması için;  -Her parsel için ayrıca yapılmış ve onaylanmış mimari proje,  -Tüm parselleri gösteren Vaziyet Planı ve  -Tüm parselleri kapsayan Yönetim Planı’nın düzenlenip Tapu Müdürlü ğ üne verilmesi gerekir.  Tek parsel üzerinde Toplu yapı kurulması için;  -Onaylanmış mimari proje,  -Parseldeki tüm yapıları gösteren Vaziyet Planı ve  -Yönetim planının düzenlenip Tapu Müdürlü ğ üne verilmesi gerekir.

64 TOPLU YAPILARIN ORTAK YERLER İ 1-Blok ortak yerleri  -Blo ğ un oturdu ğ u alan içindeki yerler  -Özgülenmiş olması halinde blo ğ un oturdu ğ u alan dışındaki yerler 2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak yerler 3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler 4-Adaya özgülenmiş ortak yerler 5-Toplu yapı ortak yerleri

65 TOPLU YAPILARDA KURULLAR  1-Blok ortak yerleri için blok kat malikleri kurulu  2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak yerler için blok olmayan yapılar kat malikleri kurulu  3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler için parsel kat malikleri kurulu  4-Adaya özgülenmiş ortak yerler için ada kat malikleri kurulu  -Öngörülmüş ise ada temsilciler kurulu  5-Toplu yapı ortak yerleri için toplu yapı kat malikleri kurulu  -Öngörülmüş ise toplu yapı temsilciler kurulu

66 TOPLU YAPILARDA YÖNET İ M ve DENET İ M  Kanunda tanımlanan yöneticiler ve denetçiler;  1-Blok yöneticisi ve denetçisi  2-Parsel yöneticisi ve denetçisi  3-Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi  Kanunda tanımlanmamış olan yöneticiler ve denetçiler;  -ada yöneticisi ve denetçisi  -blok olmayan yapılar yöneticisi ve denetçisi

67 TOPLU YAPILARDA ORTAK G İ DERLER İ N BÖLÜŞÜMÜ  1-Kat malikleri arasında eşit bölüşülecek olan ortak giderler  2-Arsa payları oranında bölüşülecek olan ortak giderler  -Önce parsellere sonra parseldeki kat maliklerine bölüştürme yöntemi  -Arsa paylarının paydalarının eşitlenmesinden sonra bölüştürme yöntemi

68 TOPLU YAPILARLA İ LG İ L İ DÜŞÜNCELER  -Tek parsel tek yapı sistemine dayalı olarak 1965 yılında yürürlü ğ e giren Kat Mülkiyeti Kanununa 1983 yılında 2814 sayılı yasayla tek parseldeki birden fazla yapıya ilişkin hüküm eklendi.(Ek madde 3)  -Birden fazla parselde birden fazla yapı sistemini içeren Toplu Yapılarla ilgili hükümler ise 5711 sayılı yasa ile 2007 yılında kabul edildi.Tek parseldeki birden fazla yapılar da toplu yapı hükümlerine dahil edildi ve ek madde 3 yürürlükten kaldırıldı.

69  Ancak henüz tasarı halinde iken 5711 sayılı yasa maddelerine getirilen eleştiriler dikkate alınmadı, belirtilen eksiklikler ve çelişkiler giderilmedi.Ör;  -Sayı ve arsa payı ço ğ unlu ğ una dayalı olarak karar alınması yöntemi birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydalarıyla uyuşmuyor  -Ortak giderlerin arsa paylarına göre bölüşülecek olan kalemlerinde birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydaları sorun yaratıyor  -Toplantılar iki yılda bir yapılacak iken yönetici seçimi ve işletme projeleri bir yıllık olarak bırakıldı

70  -Gerekmedi ğ i halde yeni kavramlar kullanıldı(vaziyet planı-yerleşim planı)  -Toplu yapının kuruluşunu nasıl sa ğ lanaca ğ ı tam olarak açıklanmadı, toplu yapının sona ermesine hiç yer verilmedi  -Tapu kütükleri ve tapu mevzuatının Toplu Yapının tescili için elverişli olmadı ğ ı dikkate alınarak önce bu eksikli ğ in giderilmesi gerekti ğ i düşünülmedi

71  Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı uyuşmazlıkları inceleyen Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, tapuya tescil sa ğ lanmadıkça çok parselli toplu yapının hukuki varlı ğ ını kabul etmedi ve genel hükümlere (dolayısıyla 3.Hukuk Dairesine) yollama yaptı.  3.Hukuk Dairesi Sulh mahkemelerinin kararlarını görev yönünden bozmak durumunda kaldı. Ço ğ u davada işin esasının incelenmesine sıra gelmedi.  Şubat 2012 tarihinde Toplu yapı davalarını inceleme görevi 18.Hukuk Dairesinde birleşti ise de bu birleşme 3.Hukuk Dairesince verilen kararların artık 18.Hukuk Dairesince verilecek olmasından başka bir sonuç do ğ urmayacak.  Tapuya tescillerinin yol ve yöntemi bulunmadıkça Toplu Yapılara ilişkin hükümler uygulama olana ğ ı bulamayacak.


"Kat mülkiyeti Amaç: konut ihtiyacını gidermek  Mecellede düzenlenmiştir  MK ‘üst alta tabidir’ ilkesi gere ğ i kabul etmiyordu  Paylı mülkiyet- irtifak." indir ppt

Benzer bir sunumlar


Google Reklamları