Kat mülkiyeti Amaç: konut ihtiyacını gidermek Mecellede düzenlenmiştir

... konulu sunumlar: "Kat mülkiyeti Amaç: konut ihtiyacını gidermek Mecellede düzenlenmiştir"— Sunum transkripti:

1

2 Kat mülkiyeti Amaç: konut ihtiyacını gidermek Mecellede düzenlenmiştir
MK ‘üst alta tabidir’ ilkesi gereği kabul etmiyordu Paylı mülkiyet- irtifak sistemi 1965’de 634 saylı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edildi Kanun iki temel kavram kazandırmıştır: Kat Mülkiyeti- kat irtifakı

3 KAT MÜLKİYETİ KMK m. 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. MK 726 “Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz”. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetini, tamamlanmış betonarme yapılar için öngörmektedir.

4 Kavramlar: Ana taşınmaz: Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününü ifade eder (KMK 6/a üzerindeki bina, bağımsız bölümler, ortak yerler, eklentiler, arsadaki ağaçlar, hatta varsa su kaynakları da girer.) Ana yapı: Esas yapı kısmını ifade eder.  Bağımsız bölüm: Tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bir bölümünü ifade eder. Bağımsız bölüm üzerinde bağımsız mülkiyet söz konusu olur. (Bununla birlikte bağımsız bölümler ayrı bir taşınmaz niteliğinde olduğundan, bir bağımsız bölüm müşterek maliklerinin birbirlerine karşı sufa ve ortaklığın giderilmesini talep hakları mevcuttur.) Eklenti: Bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya bağımsız bölüme tahsis edilen yerlere denir. Ör: Bağımsız bir apartman dairesine tahsis edilen kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı ve su saatleri. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

5 Kavramlar: Arsa payı: Arsanın bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payı, paylı mülkiyet esaslarına göre o bağımsız bölümün değeri ile orantılı olarak bağımsız bölüme tahsis edilir.  Yönetim Planı (sözleşme): Kat mülkiyeti kurulurken, paydaşlar tarafından hazırlanıp imzalandıktan sonra tapu idaresine diğer evrakı müsbitelerle birlikte verilen bir sözleşmedir KMK 12/4. Yönetim planı ile kat mülkiyeti tesis edilirken “tapu memurunca resen düzenlenen kat mülkiyeti kuruluş sözleşmesi KMK 2/e farklı işlemlerdir”. 

6 Ortak yerler: Ortak yerler: Bağımsız bölümlerin dışında olup, ana binanın korunmasına ve maliklerin ortaklaşa kullanımlarına ve faydalanmalarına yarayan yerlerdir. Örneğin Antre, koridorlar, giriş kapısı, müşterek garaj, sığınaklar ortak yerlerdir. Yargıtay, belli bir amaç için yapılmış ortak yerlere “özel tahsisli ortak yerler adını vermekte ve başka bir amaç için kullanımı veya ek tesis yapımını uygun bulmamaktadır”. Ortak yerleri 3 ayrılmaktadır: Binanın mevcudiyeti için mecburi olanlar(ana duvar, taban tavan ve s.) Binanın bütününe hizmet eden şeyler (kalorifer, asansör, çöp kanalı ve s. ) Tahsis edildikleri hizmet dolayısıyla binanın bütüne faydalı şeyler (genel çamaşırlık, kapıcı daire, müşterek şebeke ve s.)

7 Kat mülkiyeti kavramı Belirlilik ilkesine aykırı bir şekilde düzenlenmiştir. Ayrıca teorik bakımında aksak ve pratik bakımdan mahzurludur. Bağımsız bölüm özel bir mülkiyet konusudur. Soru: Bu mülkiyetin kapsamına neler dahildir? Ortak yerler üzerindeki payları ortak bölümlerin değerleri ile orantılıdır. Soru: Tamirli olup olması değerin hesaplanmasında dikkate alınmalıdır mı?

8 Kat Mülkiyetinden Doğan İhtilaflara Uygulanacak Hükümler
KMK m. 9 Kat malikleri arasındaki ihtilaflara KMK 9’a göre sırasıyla 1-Sözleşme hükümleri 2-Yönetim planı 3-Kat mülkiyeti kanunu, 4-Medeni Kanun hükümleri uygulanacaktır. Ancak bu sıralama hatalı olup, emredici kanun hükümlerine dikkat edilmemiştir.

9 Uygulanacak Hükümler Buna göre, Emredici kanun hükümleri
Yönetim planı, Sözleşmeler ve KMK Medeni Kanun hükümleri uygulanması daha uygun olabilirdi. “Ana taşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır” KMK 27.

10 KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI
1. Bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için “arsanın tapulu, binanın kagir ve inşaatın tamamlanmış olması” gerekir KMK 50/2. Ahşap binalar kat mülkiyeti konusu olamaz. Bir parsel üzerinde site şeklinde birden fazla bina üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir. 2. Kat mülkiyeti ancak binanın tamamı bu tür bir mülkiyete özgülenmek suretiyle kurulabilir. Taşınmazın ayni haklarla kayıtlı olması kat mülkiyetine çevrilmesine engel değildir. Kat mülkiyetinin kurulması üç şekilde gerçekleşir: Hukuki işlem ile Mahkeme kararı ile Kat irtifakına dayanılarak kurualması

11 Hukuki İşlemle Kat mülkiyeti, taşınmaz maliki veya paydaşları tarafından, tapu memurunca resmi senet düzenlenmesi ve kat mülkiyeti siciline tescilile kurulur.  Taşınmaza tek kişi malik ise resmi senet onun tek taraflı isteği üzerine düzenlenir. Müşterek mülkiyette “tüm paydaşların birlikte başvurmaları gerekir” Paylı malikler arasında “oybirliği sağlanamazsa, kat mülkiyeti kazai kararla yapılır”. Tapu memuru tescilde taşınmazın bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresini yazarak sayfayı kapatır. Sonra kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm için bir sayfa açar. Sonra kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar ile ana taşınmazın kayıtlı olduğu sayfa arasında bağlantı kurulur; Her bağımsız bölüm tescil ile bir taşınmaz niteliği kazanır. Soru: kat mülkiyeti kurulmadan bağımsız bölümün satış vaadi sözleşmesi geçerlidir mi?

12 Mahkeme kararı ile KMK m. 10/f.5.
Mahkeme kararı ile kat mülkiyeti iki şekilde kurulur -Ortaklığın giderilmesi ile: İzalei şuyu davası aynen taksim veya nakden taksim şeklinde açılsa dahi, ortaklardan birinin isteği üzerine hakim taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilir. Binanın tamamlanmış olması ve her ortağa en az bir bağımsız bölümün düşmesi gerekir Yargıtay: Şartlar gerçekleşmişse hakim kat mülkiyetinin kurulmasına karar vermek zorunda kabul ediyor. KMK m. 54 İmar Kanunu gereği ortaklaştırılan taşınmazlar

13 KAT İRTİFAKI “Kat irtifakı” Yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binayı “inşa etmek borcu” ve bina inşa edilince “kat mülkiyetine çevrilmesini” talep yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. İrtifak hakları, malikin mülkiyet hakkının kendisine verdiği yetkileri bağımsızlaştırarak başkasına tahsis etmesi suretiyle kurulur. İrtifak hakları malike bir “yapma borcu yüklemediği halde MK 779, kat irtifakında malikler yapma borcu altındadır”. Hukuki niteliği tartışılmalıdır: Teknik anlamda bir irtifak hakkı söz konusu değildir. Zira irtifak hakkı MMK m bir şeye katlanma ve ya yapmama şeklinde tesis edilebilir. Olumlu irtifak sadece yan bir edim olarak irtifaka bağlanabilir.

14 Benzer kurumlardan farkı
Kat irtifakı bir arsanın paylı malikleri tarafından kurulabileceği gibi, bir arsa malikinin inşasına başladığı bir taşınmazın belirli bir hissesini bir başkasına devri yoluyla da kurulur. Kat irtifakına benzeyen bir diğer müessese, arsa payı karşılığında kat yapım sözleşmesidir. Kat yapımı sözleşmesinde, müteahhide arsanın belli bir payı devredilerek, müteahhidin inşaat yapma borcu, ona temlik edilen arsa hissesi üzerinde bir ipotek tesisi suretiyle güvence altına alınır.

15 Kat İrtifakının Kuruluşu
Kat irtifakı, bütün müşterek maliklerin talebi üzerine Kurulur (KMK m. 10 ) Resmi senette hangi bağımsız bölümün hangi paydaşa, hangi arsa payı karşılığı tahsis edildiği belirtilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Arsanın tamamı kat irtifakı ile yüklü edilir. Kat irtifakı sınırlı ayni hakların ve şerhedilmiş nispi hakların durumu değişmez Kural: Mahkeme kararı ile kurulmaz. İstisna: 2814 sayılı Kanununla eklenen 4. madde hükümleri

16 Kat irtifakının Hükümleri
Kat irtifakı sahiplerinin hakları ve borçları: Binanın inşasını kolaylaştırmakla yükümlüdürler (KMK m. 26/I) Borcunu İfa etmeyen paydaşa karşı dava açabilir Paydaşın mülkiyet birliğinden çıkarılmasını talep edebilir(KMK m. 26/II). Kat mülkiyetine geçilmesini talep hakkı vardır (KMK m. 14). Yönetici atanmasını talep edebilirler (KMK m. 17/II-III). Paylaştırma isteyemez ve yasal önalım hakkı mevcut değildir. Kat irtifakı ile bağdaşmayan sınırlı ayni haklar kuramazlar (KMK m. 5/III)

17 Kat irtifakının sona ermesi
Kat mülkiyetine geçmekle sona erer. Gerekli tescil işlemi yapılmalıdır. Kat irtifakını malikler terkin edebilir. Taşınmazın yok olması veya üzerinde yapı yapılmasının imkansız hale gelmesi durumunda sona erer. Kamulaştırma halinde sona erer. Belli şartların gerçekleşmesi halinde 5 yıllık sürenin geçmesi ile sona erer (Bunun için maliklerden birinin talebi gerekir).

18 Kat Maliklerinin Hakları
Bağımsız Bölüm ve eklentiler üzerindeki Hakları: Medeni Kanunun malike tanıdığı tüm yetkilere sahiptir. (Kendi bağımsız bölümü üzerinde her türlü borçlandırıcı ve tasarrufi işlemlerde bulunabilir. ) Malik taşınmazı rehnedebilir, satabilir. Ancak diğer kat maliklerinin hakları ile “bağdaşmayan irtifak hakları kuramayacağı gibi ana gayrimenkulün ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilmesi de mümkün değildir”. Soru: Bağımsız bölüm iki kişinin paylı mülkiyetinde ise paydaşlar önalım hakkı kullanabilirler mi? Haksız elatmanın önlenmesi, zilyetliğin korunması, tapu kaydının tashihi davaları açabilir. 

19 Ortak yerler üzerinde hakları
Kat malikleri “ortak yerler üzerinde müşterek mülkiyet esaslarına göre maliktirler” (KMK m.16). Kullanma hakkının ölçüsü ve şekli ortak yerin niteliğine göre değişir. Kural: arsa payı oranında kullanma hakkına sahip olurlar. (KMK m. 16 ) İstisna: asansör ve ya apartman girişi gibi yerlerden yararlanma arsa payına göre değil MK m. 2’ye göre belirlenir. Aksine bir davranışta, kat maliki şikayetini önce kat malikleri kuruluna, sonra da sulh hakimine götürür. Soru: Paylı mülkiyeti sona erdirme hakkı var mı?

20 Yönetime ilişkin hakları
Yönetim kurulu kat maliklerden oluşur. Yönetim kurula katılma hakkı ortadan kaldırılmaz Dava açma hakkı olduğu gibi Yönetici atanmasını talep edebilir.

21 Kat maliklerinin borçları
Yönetim planına ve dürüstlük kuralına uygun hareket etme borcu I. Bağımsız bölüme ilişkin borçları: Özgüleme amacına aykırı kullanmama borcu Bağımsız bölümde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama borcu Onarım İçin bağımsız bölüme girilmesine ve gerekli işlemlerin yapılmasına katlanma borcu II. Ana taşınmaz ve Ortak yerlere ilişkin borçları Usulüne uygun verilmiş rıza olmadıkça ortak yerlerde zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama borcu Ana taşınmazın mimari durumu ile güzelliği ve sağlamlığının koruma borcu Ortak giderlere katlanma borcu

22 Yönetim planına ve dürüstlük kuralına uygun hareket etme borcu
Kat malikleri birbirlerini rahatsız etmemek, zarar vermemek, yönetim planına uymak zorundadırlar Kiracılar ve oturma hakkı sahipleri içinde ayni esaslar geçerlidir. Soru: kat malikleri bağımsız bölümde hayvan ve ya köpek besleyebilir mi? MK m. 737’deki hükümler kat mülkiyetinin kendine özgü niteliği dikkate alınarak uygulanır.

23 Özgüleme amacına uygun kullanma
Mesken (konut) veya iş yeri gibi belirlenen bağımsız bölümler özgüleme amacına uygun kullanmamalıdır Kural: Kat malikleri oy birliği ile özgüleme amacını değiştirebilirler. İstisna: KMK m. 24/I göre…hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; Söz konusu madde ile ilgili olarak her türlü ticarethaneler ve işletmeler yönünden mesken nitelikli taşınmazlarda faaliyet gösterme yasağı getirilirken, muayenehane istisnası ile belli bir zümreye imtiyaz tanınmıştır şeklinde AYM’ne bir itirazda bulunulmuştur. Soru: Yönetim Planında sadece konut olarak kullanılabileceği belirtilmişse zemin katta pastane açılabilir mi?

24 Bağımsız bölümde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama
Her kat maliki bağımsız bölümde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Bağımsız bölümün bağlantılı yerlerin maliklerinin izni gerekir. Soru: Klimanın binanın dış görüntüsünü bozması sebebi ile dava açılabilir mi? Yargıtay’a göre izin verildikten sonra projeye aykırılık iddiası MK m. 2’ ye aykırıdır.

25 Onarım için bağımsız bölüme girme izni verme ve bazı yükümlülüklere katlanma
Kat malikleri şartları gerçekleşmişse daireye giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar (KMK m. 23). Zarar ortaya çıkarsa, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler Kat maliki işin uygun bir zamanda yapılmasını talep edebilir (Ör: tatil zamanı)

26 Ortak yerlere ilişkin borçları:
Usulüne uygun verilmiş rıza olmadıkça ortak yerlerde zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama borcu Ana taşınmazın mimari durumu ile güzelliği ve sağlamlığının koruma borcu Ortak giderlere katlanma borcu

27 Ana taşınmazın mimari durumu ile güzelliği ve sağlamlığını koruma borcu
Ana yapının bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlüdürler. Örneğin: inşaat ve ya boya yapamaz. Kat malikleri el atmanın önlenmesi davası açabilirler. Yargıtay özelikle bodrum ve zemin katta oturanların güvenliği için kapı ve ya pencerelerin dış yüzeylerine demir parmaklıklar takılmasının diğer bağımsız bölüm kat maliklerinin güvenliklerini tehlikeye düşürmeyecek biçimde yapılmasına izin vermektedir.

28 İzin verilmedikçe inşaat, onarım ve tesis yapmama
Payı oranında katılır 5/4’dün yazılı izni aranır. Soru: izin alınmadan kendi balkonuna camekan yapabilir mi? Soru: izin alınmadan yapılan masraflar talep edilebilir mi? Acil haller istisna oluşturmaktadır. (KMK m.19/II) Zarardan sorumludur

29 Borçlara aykırı davranışın sonuçları
Tazminat davası Kat malikleri aleyhine takip işlerin yapılması Bağımsız bölümü kullanan diğer kişilere karşı başvurulması Bağımsız bölüm üzerinde ipotek kurulması Ortak alacakların imtiyazlı olması Bağımsız bölümün devrinin istenmesi

30 Maliklerin tazminat talep hakkı
Bir kat irtifakı sahibi paydaş yükümlülüklerini yerine getirmezse, diğer paydaşlar tazminat talep edebilir. Süre dolmuş ise payın devrini de talep edebilirler. Kat irtifakı maliki kendisine noterden yapılan ihtardan itibaren “2 ay”geçmesine rağmen borcunu ifa etmemiş ise diğer kat irtifak malikleri “onun hakkının kendilerine devrini dava edebilirler” (KMK m. 26)

31 Kat mülkiyetinde Yönetim
Kat malikleri kurulu Yönetim kurulu Denetleme kurulu Kat malikleri kurulu ve yönetici Yönetim planı oy birliği ile kabul edilir. İmza atmayan maliklere karşı dava açılabilir 4/5 oy ile değiştirilebilir

32 YÖNETİM PLANI Yönetim ile ilgili olmayan hususlara yönetim planında yer verilemez. Her nasılsa yer verilmiş olması halinde bu hükümler geçerli olmaz. Örneğin bir veya birkaç kat malikine mülkiyet ve benzeri ayni hak sağlayıcı hükümlere yönetim planında yer verilemez. Yönetim planı bir sözleşmedir. Yönetim planı hükmünün iptali istemiyle açılacak olan davalarda husumet tüm kat maliklerine yöneltilmelidir

33 Kat malikleri Kurulu Kat maliklerinin katılması ile teşekkül eder.
Soru: kiracılar kurulda iştirak edebilir oy kullanabilir mi? Kat malikleri Kurulu tüzel kişiliğe sahip değildir. Görev ve yetkileri: Taşınmazın yönetimi Uyuşmazlıklarım çözümü (KMK m. 32/III)

34 TOPLANTILAR Yılda en az bir defa yapılmalı ve olağan toplantının hangi tarihte yapılacağı tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planında belirlenmiş olmalıdır. Yönetim planının olmaması veya yönetim planında olağan toplantı zamanı ile ilgili bir hüküm bulunmaması hallerinde ise olağan toplantı her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde yapılmalıdır. (Toplu yapılarda ikinci yılın ilk ayı) Soru: Olağanüstü toplantı yapılabilir mi? Kat malikleri kurulunun olağan toplantıları ile olağanüstü toplantılarını birbirinden ayıran en önemli özellik, olağanüstü toplantıların sıkı şekil şartlarına bağlanmış olmasıdır.

35 Toplantıya çağrı Toplantının yapılacağı yer ile yapılacağı gün ve tarih gösterilmesi gerekir. 15 gün önceden bildirilmesi gerekir. Yargıtay: Yönetim planında 7 günlük süre öngörülmesi durumunda bunun kanuna aykırı olacağını kabul etmiştir. Soru: Nasıl bildirilmelidir? İlan tahtasına asılması yeterlidir mi?

36 TOPLANTI VE KARAR NİSABI
Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası ile toplanır. Kat malikleri sayısı, ana yapının tüm bağımsız bölümlerin maliklerinin sayısıdır. Nisaba ilişkin hükümler kat malikleri kurulunun olağan toplantılarında olduğu kadar olağanüstü toplantılarında da uygulanır.

37 OY KULLANMA Her kat malikinin bir tek oy hakkı vardır.
Birden fazla bağımsız bölümü bulunan kat maliki, malik olduğu her bir bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Kat malikinin kullanabileceği oy sayısı, tüm bağımsız bölümlerin sayısının 1/3 ünden fazla olamaz.

38 OY KULLANMA Toplantılara vekil vasıtasıyla katılmak mümkündür.
Vekalet akdi herhangi bir şekil şartına bağlı olmayıp, sözlü olarak dahi yapılabilir. Bu itibarla bir kat malikinin vekili olduğunu söyleyerek toplantıya katılıp oy kullanmak isteyen kişinin bu isteğinin kabulü gerekmektedir. Yazılı olması vekaletin geçerlik değil ispat şartıdır. İlgili kat malikinin vekiline ve yaptığı işleme icazet vermesi her zaman mümkündür

39 Oy kullanma Kat malikleri kurulu toplantısına katılacak olan bir vekil, tüm oyların üçte birinden fazlası için oy kullanamaz. 40 (kırk) ve daha az sayıda bağımsız bölümü olan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Kat malikleri kurulu, rutin yönetim işleri ile ilgili konularda basit oy çoğunluğu ile toplanıp karar alabilir. Soru: oy çokluğundan maksat nedir?

40 Çifte çoğunluk aranan haller
Çoğunluk, toplantıya katılan kat maliklerinin çoğunluğu olmayıp, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğudur. Faydalığın çoğalmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler (34/IV). Denetici ve yönetici atanması (42/I) Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminde yapılacak değişikliklerle ilgili kararalar Kat Mülkiyetinin zorunlu devri

41 4/5 çoğunluk aranan haller
Yönetim planı değişikliği Ortak yerde inşaat, onarım tesis ve s.

42 Oy birliği aranan haller
Mesken olarak kullanılan bağımsız bölümün özgülenme amacının değiştirilmesi Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm ilave edilmesi Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi Dış duvarlar, çatı ve damının kiralanması gibi önemli yönetim işleri

43 Oy birliği aranan haller
Mesken olarak kullanılan bağımsız bölümün özgülenme amacının değiştirilmesi Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm ilave edilmesi Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi Dış duvarlar, çatı ve dam, herhangi bir sınırlandırmayı ifade etmemektedir. Diğer ortak yerlerin kiraya verilmesi de 45. madde hükümlerine tabi olacaktır.

44 4/5 çoğunluk aranan haller
Yönetim planı değişikliği Ortak yerde inşaat, onarım tesis ve s.

45 Çifte çoğunluk aranan haller
Ortak yerlerin düzgün hale konulmasına veya buraları kullanmanın daha rahat ve daha kolay hale getirilmesine veya buralardan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yönelik ilave ve yenilikler Denetici ve yönetici atanması Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminde yapılacak değişikliklerle ilgili kararalar Kat Mülkiyetinin zorunlu devri

46 Dava Açma hakkı Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış (dolayısıyla alınan karara da olumlu veya olumsuz oy kullanmamış) olan kat malikleri kararın iptali istemiyle dava açma hakkına sahiptir. Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış olan kat maliklerinin iptal istemiyle dava açabilmesi, kural olarak, alınan karara aykırı oy kullanmış olmaları halinde mümkündür. Kat malikleri kurulu toplantısına ve alınan karara olumlu oy ile katılmış olan kat malikleri, kural olarak, kararın iptalini isteyemezler.

47 Taşınmazın gündelik kullanım şekli ile yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar, öncelikle kat malikleri kuruluna götürülmeli, sonuç alınamaması halinde mahkemeye başvurulmalıdır. Taşınmazın veya bağımsız bölümlerin mülkiyet haklarını etkileyen hususlarda ise kat malikleri kuruluna gidilmeksizin doğrudan mahkemeye müracaat edilmesi mümkündür.

48 Davanın niteliği ve sonuçları
Kat malikleri kurulu kararları, iptal edilinceye veya kat malikleri kurulunca bir başka karar alınmak suretiyle değiştirilinceye kadar geçerli olarak kalır ve uygulanmaya devam edilirler. Mahkemece verilecek bir iptal kararı gibi önceki kararı değiştiren yeni bir kurul kararı da alındığı tarihten itibaren hüküm ifade eder ve kural olarak geçmiş uygulamaları etkilemez. İptali için mahkemeye başvuruda bulunulmuş veya değiştirilmesi için kat malikleri kurulu toplantıya çağrılmış olsa dahi, davanın sonuçlanması veya kat malikleri kurulu toplantısının yapılmasını beklemeye gerek olmaksızın var olan kat malikleri kurulu kararının uygulanmasına devam edilir.

49 KARAR İPTALİ Yönetim planı değişikliğinin veya yönetim planı hükmünün iptali davalarında mahkemece yapılacak inceleme, değişikliğin usule uygun yapılıp yapılmadığı, değişik hükmün veya iptali istenen hükmün adalet ve hakkaniyete ve kanuna uygun olup olmadığı hususlarında olacaktır. Hakimin verileceği karar değişikliğin veya hükmün iptali veya davanın reddinden ibaret kalır. Hakim iptal ettiği hükmün yerine yenisini koymayacaktır. Bu görev ve yetki kat maliklerinindir.

50 Dava Süresi Kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptali istemiyle açılacak davalar bir ve altı aylık sürelere tabidir. Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış -olumlu veya aykırı veya çekimser oy kullandıklarına bakılmaksızın- olan kat malikleri için bu süre bir ay olup, karar tarihinde başlar. Kat malikleri kurulu kararının yok hükmünde olması veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hallerde iptal davası süreye bağlı olmadan açılabilir. Dava açma süresi hak düşürücü nitelikte olup, mahkemelerce kendiliğinden(resen) dikkate alınmak durumundadır.

51 YÖNETİCİ ATANMASI Sekiz’den az bağımsız bölümü bulunan anagayrimenkullerde, yasal olarak zorunlu olmamakla birlikte, yönetici atanması mecburidir. Yönetici, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu tarafından atanır. Kat maliklerinin anlaşamamaları veya toplanıp bir yönetici atayamamaları halinde hakim kararı ile atanabilir. (yönetici ataması için toplantı yapılmış olup olmadığı, yapılmış ise sonuç alınıp alınmadığı, 8 den az bağımsız bölüm bulunan hallerde) Yargılamanın tüm kat maliklerinin taraf olmalarıyla görülmesine gerek olmayıp, mahkeme davacı dışındaki kat maliklerini “mümkünse” dinleyerek karar verecek, ancak kararını tüm kat maliklerine tebliğ edecektir.

52

53 Yöneticinin Kanuna uygun olsun olmasın kat malikleri tarafından atanmış bir yöneticinin varlığı halinde, bu yöneticinin atandığı kat malikleri kurulu kararının iptali sağlanıp yönetim boşluğu oluşturulmadan mahkemece yönetici ataması yapılamaz.

54 HUSUMET Kat malikleri kurulu kararlarının iptali hakkında açılacak olan davalarda husumet yalnızca yöneticiye yöneltilebilecektir. Bu hak, davacı tarafa tanınmış seçimlik bir hak olup, husumetin karara katılan kat maliklerine yöneltilmesi suretiyle dava açılması da olanaklıdır. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurmak zorundadır.

55 38. maddeye ek fıkranın uygulamasında önemle ve özelikle dikkate alınması gereken husus, yöneticiye husumet yöneltilerek dava açılabilmesi kolaylığının yalnızca karar iptali davaları için geçerli olduğudur. Ek fıkra hükümlerinin kıyas yoluyla diğer davalarda uygulanması olanaklı ise de, özellikle arsa paylarının düzeltilmesi, kat irtifakının sona erdirilmesi, kat mülkiyetinin sona erdirilmesi gibi mülkiyet hakkını ilgilendiren davalarda husumet yine bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmelidir.

56 DENETİCİ 34. madde hükmünden farklı olarak denetçi veya denetim kurulu atanması zorunluluğu yoktur. (Toplu yapılarda zorunlu olduğu söylenebilir) Atanmasında zorunluluk bulunmadığından, kat malikleri kurulu tarafından atanmadığından veya atanamadığından bahisle mahkemeye başvurularak denetçi veya denetim kurulu atanması istenilemez. (Toplu yapılarda istenilebileceği söylenebilir) Denetçi veya denetim kurulu atanmasında önemli olan husus, yönetici atanmasından farklı olarak, atamanın mutlaka kat malikleri arasından yapılması gerektiğidir.

57 Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi Madde 46-
Kat mülkiyeti mahkeme kararı ile sona erdirilemez. Mahkemeden yalnızca, kat mülkiyetini sona erdiren hallerin var olup olmadığının tespiti istenebilir.

58 Sona Ermesi:  1-Maliklerin talebi ile: Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler KMK 49/1. 2-Kendiliğinden: Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılmasıyla kendiliğinden sona erer KMK 49/2. 3-Hakim kararı ile: Kat irtifakı için resmi senette en fazla “5 yıl süre” konulabilir (KMK 49/3). Bu süre içinde bina tamamlanmazsa kat irtifakı kendiliğinden sona ermez. Taraflar hakimden sürenin uzatılmasını veya kat irtifakının sona erdirilmesini talep edebilir. Kat irtifakının sona ermesiyle, arsa üzerinde müşterek mülkiyete ilişkin hükümler tekrar uygulanmaya başlar. Dolayısıyla malikler birbirlerine karşı “kanuni şufa hakkını kullanabilecekleri gibi, ortaklığın giderilmesi davasını da açabilirler”. 

59 Devre-Mülk Madde 57-65 Mesken olarak kullanılmaya elverişli olan yapı veya bağımsız bölümün paydaşlarından her birine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı veren müşterek mülkiyet hakkına bağlı bir irtifak hakkıdır Devre-mülk ile ilgili hükümler tarih ve Sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiştir. Dikkat edilmesi gereken husus, devre-mülk ile devre- tatil sisteminin birbirinden farklı olduğudur. Devre-tatil sistemi ile ilgili uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değildir.

60 Devre- mülk Devre mülk resmi senetle yapılmaktadır.
İrtifak hakkı olarak tescil edilerek beyanlar sütununa yazılır. Mesken malikine yararlanma yetkisi vermektedir, bu süre 15 günden aşağı olamaz.

61 Toplu yapı (Madde 66-74) Toplu yapı ile ilgili hükümler 5711 Sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiş olup, 68.maddede söz edilen yönetmelik de yayımlanmış ve yürürlüğe girmiştir. Toplu yapı ile yatay kat mülkiyeti anlayışı getirilmiştir. Blok: aynı parsel üzerinde birden fazla apartman bloğunu Parsel: birden fazla bloğun bir araya gelmesi ile oluşan arsayı Ada: birden fazla parselin bir araya gelmesi ile oluşan alanı ifade eder.

62 TOPLU YAPININ KURULMASI
Yargıtay’a intikal eden dava dosyalarında, kanundaki esaslara göre kurulmuş bir toplu yapı’ya henüz rastlanmamıştır. (Mart itibarıyla) Bu nedenle, toplu yapı ile ilgili olarak verilmiş emsal bir karar da yoktur. Toplu Yapı Kurulabilmesi için; -Tapuda kayıtlı bir taşınmaz mal olmalıdır. -Bu taşınmaz mal bir imar parseli olmalıdır. -Birden fazla parsel var ise bitişik veya komşu olmalıdır. -Bu parsellerde bağımsız bölümler içeren, kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu olabilecek yapılar (ortak yerler) olmalıdır. Bu yapıların ortak yönetimi olmalıdır

63 TOPLU YAPI KURULMASI İÇİN GEREKEN BELGELER
Birden fazla parsel üzerinde Toplu Yapı kurulması için; -Her parsel için ayrıca yapılmış ve onaylanmış mimari proje, -Tüm parselleri gösteren Vaziyet Planı ve -Tüm parselleri kapsayan Yönetim Planı’nın düzenlenip Tapu Müdürlüğüne verilmesi gerekir. Tek parsel üzerinde Toplu yapı kurulması için; -Onaylanmış mimari proje, -Parseldeki tüm yapıları gösteren Vaziyet Planı ve -Yönetim planının düzenlenip Tapu Müdürlüğüne verilmesi gerekir.

64 TOPLU YAPILARIN ORTAK YERLERİ
1-Blok ortak yerleri -Bloğun oturduğu alan içindeki yerler -Özgülenmiş olması halinde bloğun oturduğu alan dışındaki yerler 2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak yerler 3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler 4-Adaya özgülenmiş ortak yerler 5-Toplu yapı ortak yerleri

65 TOPLU YAPILARDA KURULLAR
1-Blok ortak yerleri için blok kat malikleri kurulu 2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak yerler için blok olmayan yapılar kat malikleri kurulu 3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler için parsel kat malikleri kurulu 4-Adaya özgülenmiş ortak yerler için ada kat malikleri kurulu -Öngörülmüş ise ada temsilciler kurulu 5-Toplu yapı ortak yerleri için toplu yapı kat malikleri kurulu -Öngörülmüş ise toplu yapı temsilciler kurulu

66 TOPLU YAPILARDA YÖNETİM ve DENETİM
Kanunda tanımlanan yöneticiler ve denetçiler; 1-Blok yöneticisi ve denetçisi 2-Parsel yöneticisi ve denetçisi 3-Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi Kanunda tanımlanmamış olan yöneticiler ve denetçiler; -ada yöneticisi ve denetçisi -blok olmayan yapılar yöneticisi ve denetçisi

67 TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLERİN BÖLÜŞÜMÜ
1-Kat malikleri arasında eşit bölüşülecek olan ortak giderler 2-Arsa payları oranında bölüşülecek olan ortak giderler -Önce parsellere sonra parseldeki kat maliklerine bölüştürme yöntemi -Arsa paylarının paydalarının eşitlenmesinden sonra bölüştürme yöntemi

68 TOPLU YAPILARLA İLGİLİ DÜŞÜNCELER
-Tek parsel tek yapı sistemine dayalı olarak 1965 yılında yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanununa 1983 yılında sayılı yasayla tek parseldeki birden fazla yapıya ilişkin hüküm eklendi.(Ek madde 3) -Birden fazla parselde birden fazla yapı sistemini içeren Toplu Yapılarla ilgili hükümler ise 5711 sayılı yasa ile 2007 yılında kabul edildi.Tek parseldeki birden fazla yapılar da toplu yapı hükümlerine dahil edildi ve ek madde 3 yürürlükten kaldırıldı.

69 Ancak henüz tasarı halinde iken 5711 sayılı yasa maddelerine getirilen eleştiriler dikkate alınmadı, belirtilen eksiklikler ve çelişkiler giderilmedi.Ör; -Sayı ve arsa payı çoğunluğuna dayalı olarak karar alınması yöntemi birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydalarıyla uyuşmuyor -Ortak giderlerin arsa paylarına göre bölüşülecek olan kalemlerinde birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydaları sorun yaratıyor -Toplantılar iki yılda bir yapılacak iken yönetici seçimi ve işletme projeleri bir yıllık olarak bırakıldı

70 -Gerekmediği halde yeni kavramlar kullanıldı(vaziyet planı-yerleşim planı)
-Toplu yapının kuruluşunu nasıl sağlanacağı tam olarak açıklanmadı, toplu yapının sona ermesine hiç yer verilmedi -Tapu kütükleri ve tapu mevzuatının Toplu Yapının tescili için elverişli olmadığı dikkate alınarak önce bu eksikliğin giderilmesi gerektiği düşünülmedi

71 Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı uyuşmazlıkları inceleyen Yargıtay 18
Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı uyuşmazlıkları inceleyen Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, tapuya tescil sağlanmadıkça çok parselli toplu yapının hukuki varlığını kabul etmedi ve genel hükümlere (dolayısıyla 3.Hukuk Dairesine) yollama yaptı. 3.Hukuk Dairesi Sulh mahkemelerinin kararlarını görev yönünden bozmak durumunda kaldı. Çoğu davada işin esasının incelenmesine sıra gelmedi. Şubat 2012 tarihinde Toplu yapı davalarını inceleme görevi 18.Hukuk Dairesinde birleşti ise de bu birleşme 3.Hukuk Dairesince verilen kararların artık 18.Hukuk Dairesince verilecek olmasından başka bir sonuç doğurmayacak. Tapuya tescillerinin yol ve yöntemi bulunmadıkça Toplu Yapılara ilişkin hükümler uygulama olanağı bulamayacak.