taşınmaz değerlemesi ders planı

... konulu sunumlar: "taşınmaz değerlemesi ders planı"— Sunum transkripti:

1 taşınmaz değerlemesi ders planı
Giriş Değerleme yöntemleri – Karşılaştırma yöntemi Değerleme yöntemleri – Gelir yöntemi Değerleme yöntemleri – Maliyet yöntemi Değerleme yöntemleri – Diğer yöntemler Çok Ölçütlü Karar Destek Sistemleri Proje Geliştirme Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2014

2 taşınmaz değerlemesi temel kavramlar
Taşınmaz: Medeni Kanunu uyarınca; arazi (parsel) ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir. Üst hakkı ve kaynak hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikteyse tapu kütüğünün ayrı sayfalarına taşınmaz olarak tescil edilir. Taşınmaz değerlemesi: Bir taşınmazın, taşınmaz projesinin ya da ayni hakların değerleme günündeki tanımlanmış değerinin, bağımsız, yansız ve objektif ölçütlere dayanarak kestirimidir. Değer: Bir şeyin önemini belirtmeye yarayan soyut ölçü, karşılık, kıymet, paha. Değer bir malın alım-satımı sırasındaki para karşılığı, ederi anlamına gelen fiyatla ölçülür. Fiyat: Bir malın pazarda gerçekleşmiş para karşılığıdır. Fiyat somut bir gerçek iken, biçilen değer bir incelemenin sayısal sonucudur. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

3 taşınmaz değerlemesi temel kavramlar
Tekil taşınmaz değerlemesi Değerlemeye konu taşınmazın klasik değerleme yöntemleriyle tanımlanmış değerinin biçilmesini amaçlar. Genel yöntemler: karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleri Özel yöntemler: Kalıntı, puanlama, iskontolu nakit akış vd. yöntemler Küme değerlemesi Çok sayıdaki taşınmazın değerleme günündeki tanımlanmış değerlerinin standartlaştırılmış süreçler ve istatistiksel testlerle belirlenmesi işlemidir. Özellikle vergilendirme amacıyla kullanılır. Tek taşınmaz değerlemesi ile aynı ilkelere dayalıdır, ancak pazar analizleri, modelleme ve kalite kontrol süreçleri farklıdır. Yöntemler: Çoklu regresyon, yapay sinir ağları vd. istatistiksel teknikler Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

4 taşınmaz değerlemesi değerlemenin uygulama alanları
Taşınmaza dayalı vergi ve harçlar Emlak vergisi Veraset ve intikal vergisi Gelir vergisi Katma değer vergisi Tapu ve kadastro harçları Toprak düzenlemeleri Kentsel ve kırsal toprak düzenlemeleri Kentsel dönüşüm uygulamaları Taşınmaz Geliştirme Mülkiyet haklarının değişimi Taşınmaz alım-satımı, taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak kurulması vd. Sermaye piyasası uygulamaları Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul sertifikaları vd. Bankacılık uygulamaları İpotekli taşınmaz alımı (mortgage) Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

5 taşınmaz değerlemesi değer kavramları
Net aktif değeri: Bir iktisadi kurumun varlıklarının rayici ile alacakları toplamından, borçlarının düşülmesiyle ulaşılan değerdir. Nominal değer: Bir iktisadi kurumun net aktif değerinin hisse senedi sayısına bölünmesiyle, ulaşılan değerdir. Yıllık kira değeri: Taşınmazdan sağlanan yıllık net kira parası tutarıdır. Maliyet değeri: Bir yapının değerleme günündeki yeniden yapım giderlerinden, yıpranma payının düşülmesiyle ulaşılan değerdir. Maliyet bedeli: Bir iktisadi bir varlığın edinilmesi ve değerinin artırılması için yapılan ödemelerin toplamıdır. Gerçek değer: Anayasa’da geçer. Taşınmazların kamulaştırılması ya da devletleştirilmesi durumunda taşınmaz sahibine ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik bir kavramdır. Sürüm değeri ya da rayiç bedeli ifade eder. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

6 taşınmaz değerlemesi değer kavramları
Rayiç bedel (sürüm değeri): Belli bir zaman aralığı içinde alıcı ve satıcı tarafların ödeme güçlerinin, isteklerinin ve piyasaya ilişkin yeterli bilgilerinin bulunduğu koşullar altında oluşan peşin para değeridir. Almanya Taşınmaz Değerleme Tüzüğünde şöyle tanımlanmaktadır: “Rayiç bedel, taşınmazın özelliklerine, niteliklerine ve konumuna göre normal olmayan ve bireysel davranışlar dikkate alınmaksızın değerleme günü normal alım-satımda ulaşılması mümkün olan fiyattır.” Rayiç bedel, pazar-piyasa değeri, normal alım satım değeri, sürüm değeri kavramları ile eş anlamlıdır. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

7 taşınmaz değerlemesi değerleme verileri
Tapu-kadastro verileri: karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleri – tapu ve kadastro müdürlükleri, LİHKAB İmar planı verileri: karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleri – belediyeler Yapı nitelikleri: gelir ve maliyet yöntemleri – belediyeler, fiziksel inceleme Yapı maliyet bedelleri ve yıpranma oranları: maliyet yöntemi – piyasa analizi ve resmi veriler Güncelleme endeksleri: karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleri – piyasa analizi ve resmi veriler Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

8

9

10 taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – tapu sicili (ana siciller)
Tapu kütüğü: Tapu sicilinin temel unsurudur; taşınmazlar üzerindeki ayni haklar bu deftere kaydedilir. Özel mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin mülkiyet hakkı ve mevzuat hükümlerine göre tescili veya şerhi gereken bütün haklar ve yükümlülükler tapu kütüğüne kaydedilir. Kat mülkiyeti kütüğü: Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlere ilişkin ayni hakların tescil edildiği kütüktür. Yevmiye defteri: Tapu kütüğüne tescil edilen ayni hakların sıralarını belirlemede kullanılan bir defterdir. Resmi belgeler: Resmi senet, vekâletname, mahkeme ilamı, veraset senedi gibi kütükteki kayıtların yapılmasına dayanak olan ve kaydın yapılmasını sağlayan belgelerdir. Tapu plânları, tapu siciline tescili gereken taşınmazlarla ilgili mülkiyet ve irtifak haklarının sınırlarını, yapıların konumlarını, belirtilmesi gereken diğer teknik hususları gösteren, resmi ölçüme uygun olarak sayısal veya çizgisel şekilde üretilen harita ve planlardır. Bu planlar, (i) Kadastro paftaları, (ii) Kadastro paftalarının yenilenmesi, sayısallaştırma veya düzeltme çalışmaları sonucu düzenlenen planlar, (iii) İlgili idarelerce yapılan veya yaptırılan, (iv) talebe bağlı değişiklikler sonucu düzenlenen harita ve plânlar ile diğer harita ve plânlardır. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

11

12

13

14 Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – tapu verileri – irtifak hakları İrtifak haklarının tescili İrtifak hakları, kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilir. Kişisel irtifak hakları, ilgili taşınmazın kütük sayfası irtifak hakları sütununda mükellefiyet anlamına gelen "M" harfi ile gösterilir. Hak sahibinin adı, soyadı, baba adı ve irtifak hakkının çeşidi belirtilerek ve varsa süresi yazılarak tescil edilir. Arzi irtifak hakları, lehine irtifak hakkı tesis edilen yararlanan (hakim) arazinin kütük sayfasında hak anlamına gelen "H" harfi ile, aleyhinde irtifak hakkı tesis edilen yükümlü (hadim) arazisinin kütük sayfasında ise, "M" harfi ile gösterilir. Yararlanan arazinin kütük sayfası irtifak hakları sütununda hangi taşınmaz mal aleyhine nasıl bir irtifak hakkı olduğu tescil edilir. Gerekiyorsa planında da gösterilir. Yükümlü taşınmaz malın kütük sayfasında ise hangi taşınmaz mal lehine nasıl bir irtifak hakkı olduğu tescil edilir (TST, mad. 30). Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

15

16 Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – tapu verileri – rehin hakları Rehin haklarının tescili Rehin haklarının tescili, kütük sayfası özel kısmında aşağıdaki şekilde yapılır (TST, mad. 31): a) Her bir rehin hakkı; A, B, C gibi harfler altında tescil edilir. b) Tescilde, ipotek "İ", ipotekli borç senedi "İ.B.", irat senedi "İ.S." harfleriyle gösterilir. c) Alacaklının adı, soyadı ve baba adı, tüzel kişinin unvanı yazılır. İpotekli borç senedi hamiline yazılı ise, bu durum belirtilir. d) Rehin miktarı, varsa faiz oranı, rehin derecesi, rehin müddeti ile tescil tarihi ve yevmiye numarası yazılır. Serbest dereceden yararlanma hakkı veren sözleşmeler şerhler sütununda gösterilir. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

17 taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – tapu verileri - şerhler
Kütüğün şerhler sütununa (i) kişisel haklar, (ii) temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, (iii) tescille ilgili geçici şerhler ile kanunların öngördüğü hususlar yazılır (TST, mad. 54). Kişisel haklara ilişkin şerhler: «Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir» (MK, mad. 1009). Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler: «Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir: (i) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, (ii) Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre, (iii) Aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir» (MK, mad. 1010). Diğer kanunlarla tanımlanmış tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler: (i) Kamulaştırma şerhi (KK, mad. 7), (ii) Bölünemez nitelikte tarımsal arazi (Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu, mad. 8), (iii) ... Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

18 taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – tapu verileri - şerhler
İhtiyati tedbir: Dava konusu olan bir taşınmazın, dava sırasında başkasına devredilmesini önlemek için, taşınmazın dava süresince başkasına devrinin yasaklanmasına karar verebilir. Bu karara ihtiyati tedbir kararı denilir. İhtiyati tedbir kararının tapu siciline kaydedilmesinden sonra, artık davalı, bu taşınmazı başkasına devredemez. Haciz: Kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi olanaklı bulunan mallara icra müdürlüğünün el koyması işlemidir. Tapu siciline kaydedilmek üzere haciz durumu ve ne miktar meblağ için yapıldığı icra dairesi tarafından tapuya bildirilir. Hacze yeni alacaklılar iştirak eder veya haciz kalkarsa bu hususlar da yukarıda adı geçen dairelere haber verilir. Haciz; taşınmazın devrine ve üzerinde hak kurulmasına engel değildir. Yani hacizli bir taşınmazın satış, bağış, trampa, ölünceye kadar bakma akdi gibi işlemlere konu olması ve bu yolla mülkiyetinin başkasına geçirilmesi mümkündür. Kamulaştırma şerhi: Mahkemece tarafından kamulaştırılacak taşınmazın sahibine yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmaz malın başkasına devrini önlemek amacıyla tapu siciline şerh verilir. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

19 taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – tapu verileri - şerhler
Aile konutu: Aile konutu, ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Medeni Kanunun 19. Maddesinde aile konutunun bulunduğu yere "yerleşim yeri" adı verilmiştir. Buna göre; yerleşim yeri, bir ailenin sürekli kalmak niyetiyle oturduğu yerdir. Bir aile pek çok yerde konut sahibi olabilir, ancak bunlardan sadece birisi medeni kanunun aradığı anlamda aile konutudur. Askeri yasak bölge: Yurt savunması bakımından hayati önem taşıyan askeri tesis ve bölgelerin çevresinde Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen sınırlar içerisinde kalan bölgedir. Askeri yasak bölgeler 1 inci ve 2 inci askeri yasak bölgeler olmak üzere ikiye ayrılır. 1 inci derece askeri yasak bölgeler içerisindeki taşınmazlar kamulaştırılır. 2 inci derecedeki askeri yasak bölgelerde yabancı uyruklu kimseler taşınmaz edinemezler, edinmişlerse tasfiye edilir . Yabancılar izin almadan bu bölgede taşınmaz kiralayamazlar. Bu hükümlere aykırı hareket edenler cezalandırılır. Yetkili komutanlıkça izin verilmeyen her türlü inşaat durdurulur. Bağışlama vaadi: Bağışlama vaadi ilerideki bir tarihte bir malı bağışlamayı taahhüt niteliğinde önakitdir. Bağışlama vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenlenir. İstem halinde ilgili tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilmesi mümkündür. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

20 taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – tapu verileri - şerhler
Bağıştan rücu edilerek taşınmazın geri dönmesi: Rücu (vazgeçebilme) şartıyla bağış yapılması mümkündür. Buradaki rücu şartı sadece bir tek şart olabilir. O da bağışı kabul edenin bağışlayandan önce ölmesi halinde taşınmazın bağışlayana geri döneceği şartıdır. Bunun dışında bir şartla taşınmaz geri dönmez. Ancak bir tüzel kişi lehine rücu şartlı bağış yapılmış olup da tüzel kişilik son bulursa bu da bir bağıştan dönüş (vazgeçme) sebebidir. Kira şerhi: Kira şerhi, bir taşınmazın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa islenmesidir. Böyle bir şerhin yaptırılması zorunlu değildir. Ancak şerh yaptırılırsa kiracının, kira hakkı daha güvence altında olur. Satışa arz şerhi (İİK 150/c): İpotek borcunun ödenmemesinin sonucu ipoteğin paraya çevrilmesidir. Alacaklı gayrimenkulü icra kanalı ile sattırarak satış bedelinden alacağını alır. İcra ve İflas Kanunun 150/C maddesi, icra müdürünü, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu sicil müdürlüğüne haber vermeye mecbur tutmuş ve bu hususun gayrimenkulün kütük sayfasına şerh verilmesini öngörmüstür. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

21

22

23 Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

24

25 taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – kadastro verileri
Kadastro çapı (Plan örneği), parselin kadastro paftası ya da tapu planından (haritasında) aynen alınan örneğidir. Kadastro çapı (Plan örneği), ilgili parselin sınırları, komşu parseller ve yollarla olan durumunu gösteren, ölçekli belgedir. İlgili kadastro müdürlüklerinden alınır. Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

26 Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

27 Aplikasyon krokisi: Parselin aplikasyon ölçü değerleri ile parsel sınır noktalarının sabit tesislere ve kontrol noktalarına bağlı olarak zeminde alınan röperli ölçülerini gösteren krokidir. Aplikasyon krokileri, lisanslı büroların bulunduğu yerlerde bu bürolardan, diğer yerlerde kadastro müdürlüklerinden alınır. Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

28 taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – kadastro verileri
Vaziyet plânı: Parsellerde inşa edilecek yapıların ve eklentilerinin, teknik alt yapıların, yapı ruhsatına esas projeleri ile yerleşim plânındaki ölçülerine göre, kontrol noktalarına dayalı biçimde, teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde düzenlenen, kat irtifakına veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plânıdır. Harita mühendislerince yapılır, belediyelerden ve tapu sicil müdürlüklerinden edinilir. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

29 taşınmaz değerlemesi kadastro verileri
Bağımsız bölüm planı: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas teşkil eden taşınmaz üzerine inşa edilecek yapı ve eklentilerin, bağımsız bölümlerin konumlarını ve numaralarını ruhsatına, projelerine, vaziyet planındaki ölçülerine ve teknik yöntemine uygun olarak sayısal ve çizgisel sekilde gösteren ilgili Belediye veya Valilikçe tasdik edilmiş plan ve projesidir. Harita mühendislerince yapılır, belediyelerden ve tapu sicil müdürlüklerinden edinilir. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

30 NAZIM İMAR PLANI

31

32

33 UYGULAMA İMAR PLANI

34

35 Taban alanı Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dahil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır. Ana yapının dışında kalan binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere .., yangın merdivenleri …, temele kadar inen toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, …., iç bahçeler, açık havuzlar, …, kameriye, bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları, …, kontrol kulübeleri, açık otoparklar, ….. taban alanına dahil edilmez. Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

36 Taban alanı kat sayısı (TAKS)
Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Yapı inşaat alanı Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanları dahil yapının inşa edilen bütün katlarının alanıdır. Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal) Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

37 Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal)
İmar planlarında emsal hesabının, brüt veya net parsele göre belirleneceğine ilişkin hüküm bulunmaması halinde uygulamalar net imar parseli alanına göre yapılır. Emsalin brüt alandan belirlenmesi halinde kamuya ayrılan alanların bedelsiz terk edilmesi şarttır. Kamuya ayrılan kısımları bedelsiz terk edilmeyen alanlarda parselin brüt alanı üzerinden emsal hesabı yapılarak ruhsat düzenlenemez.  Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

38 İmar planında belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır.
Yapı Nizamı Uygulama imar planı ile belirlenen ayrık nizam, blok nizam ve bitişik nizamdan biridir. İmar planında belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır. Bir parselde birden fazla yapının inşa edilebildiği hallerde imar planı ile serbest nizam kararı verilen hallerde, komşu parsellerde yer alan ve bu parsele en yakın yapıların yapı nizamlarına aykırı düşmemek koşuluyla, sadece bir tek nizam uygulanabileceği gibi her üç nizamdan ikisi veya üçü bir arada karma olarak uygulanabilir. Ayrık nizam Hiç bir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır. Blok nizam İmar planı veya TİP İmar Yönetmeliğinde cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır. Bitişik nizam Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır. Bitişik nizam binalarda ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanır. Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013 Dilatasyon: Yan yana yapılan ve birbirinden bağımsız olan yapıların arasında oluşturulan boşluğa denir. Farklı genleşmelerinden dolayı oluşabilecek hasarları önlemek için bırakılır.

39 Parselin ön ve arka bahçeleri dışında kalan bahçeleridir. Arka bahçe
Bina ön cephe hattı ile parselin ön cephesi arasında kalan parsel bölümleridir. Yoldan yüz alan bütün bahçeler ön bahçe statüsündedir. Ön bahçe mesafesi imar planında belirlenen ön cephe hattına veya ön bahçe mesafesine göre, planda belirlenmemişse idarelerin imar yönetmeliklerine veya imar yönetmeliklerinde hüküm bulunmaması halinde TİP İmar Yönetmeliği esaslarına göre belirlenir. Yan bahçe Parselin ön ve arka bahçeleri dışında kalan bahçeleridir. Arka bahçe Ön bahçeye komşuluğu bulunmayan bina arka cephesi ile arka komşu parsel sınırı arasında kalan parsel bölümüdür. Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

40 Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir.
Parsel cephesi Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Birden fazla yola cepheli parsellerde uygulama imar planında belirtilmemiş ise geniş yol üzerindeki kenar, parsel ön cephesidir. Yolların eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir. Bitişik nizama tabi olup, farklı kat adedi ve farklı kotları haiz yollara cepheli köşe başı parsellerde yolların kat rejimini bozmamak üzere en az 6 metrede bir kademelendirme yapılır. Parsel derinliği Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır. Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

41 Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur. Bina yüksekliği
Yapı yaklaşma sınırı Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır. Bina derinliği Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki en fazla yaklaşabileceği sınırdır. Saçak seviyesi Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur. Bina yüksekliği Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir. Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

42 İmar Durumu İlgili parselin, meri (geçerli) uygulama imar planı ve plan notlarına göre ne şekilde tasarruf edilebileceğini gösteren belgedir. İmar durumu belgesinde; arsa üzerinde ne tür yapılaşma olabileceği (konut, ticaret, sağlık, okul, vs), yapı nizamı (ayrık, bitişik, blok), arsanın üzerinden ne kadar inşaata izin verileceği (emsal veya kullanım alanı kat sayısı (K.A.K.S)), yapılacak yapıların arsanın en fazla ne kadarlık bölümüne oturabileceği (taban alanı kat sayısı (T.A.K.S)), bina derinliği, bina yüksekliği (hmax), bahçe mesafeleri (ön, yan ve arka bahçe), binanın kot aldığı nokta, tevhid veya ifraz koşulları, parsele ait plan notları ve varsa kamuya yapılması gereken terkler yer alır. İlgili parselin bağlı olduğu belediyelerden alınır. İmar durumu ile sadece proje tanzim edilebilir, inşaat yapılamaz. Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

43 Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

44 Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

45 Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013

46 taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – yapı verileri
Mimari proje: Mimarlar tarafından onaylı imar planına göre hazırlanan konum planı (1:1000, 1:500 ölçekte), tüm katların kat planları, çatı planı ile bunlara ilişkin en az iki adet kesit ve yeteri sayıda görünüş (1:200, 1:100, 1:50 ölçekte), gerektiğinde sistem kesitleri, mahal listesi ve nokta detayları (1:20, 1:10, 1:5, 1:2, 1:1 ölçekte), bulunan kesin ve uygulama projeleri ile harita mühendisi tarafından hazırlanan aplikasyon belgesi (1:200, 1:100, 1:50 ölçekte) ve yapının özelliği nedeniyle ilgili idarece istenecek peyzaj projelerinden oluşur. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

47 Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

48 Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

49 Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

50 taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – güncelleme verileri
Üretici fiyatları endeksi (ÜFE) ÜFE, belirli bir referans döneminde ülke ekonomisinde üretimi yapılan ve yurtiçine satışa konu olan ürünlerin üretici fiyatlarını zaman içinde karşılaştırarak fiyat değişikliklerini ölçen fiyat endeksidir yılından itibaren TÜİK, üretici enflasyonunu belirlemek için ÜFE'yi kullanmaktadır. Emlak vergisi ve gelir vergisi uygulamalarında taşınmaz fiyatlarının güncellenmesinde ÜFE’den (yeniden değerleme oranı) yararlanılmaktadır. Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) TÜFE, hane halklarının tüketimine yönelik mal ve hizmet fiyatlarının zaman içindeki değişimini ölçmektedir. TÜFE'nin amacı, piyasada tüketime konu olan mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişimi ölçerek enflasyon oranını hesaplamaktır. Bu amaca yönelik olarak hane halklarının, yabancı ziyaretçilerin ve kurumsal nüfusun yurtiçinde yaptığı tüm nihai parasal tüketim harcamaları dikkate alınmıştır. Taşınmaz değer endeksleri Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

51 taşınmaz değerlemesi değerleme verileri – güncelleme verileri
Değer güncelleme ya da Ej: j’inci aya/yıla ilişkin ÜFE ya da TÜFE Ei: i’inci aya/yıla ilişkin ÜFE ya da TÜFE n: geçen süre Di: Kesin değerin bilindiği aydaki taşınmaz değeri (TL), Dj: Değerleme tarihindeki aydaki taşınmaz değeri (TL), s: Değişim oranı (%) Değer değişim oranı Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

52 taşınmaz değerlemesi karşılaştırma yöntemi
Giriş Karşılaştırma yöntemi kullanılarak örnek taşınmazların öznitelikleri ile konu taşınmazın özniteliklerini karşılaştırarak ve örnek taşınmazların satış fiyatlarını kullanarak konu taşınmazın değeri biçilir. Yöntem özellikle arsa değerlerinin belirlenmesinde kullanılır. Ancak, arazi ve yapılı taşınmaz değerlemesinde de kullanılabilir. Kamulaştırma mevzuatına göre arsa kamulaştırma bedeli, ‘kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan örnek satışlara göre’ belirlenmelidir. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

53 taşınmaz değerlemesi karşılaştırma yöntemi
Karşılaştırma ölçütleri Kadastral durum: Yüzölçüm İmar verileri ve yapılanma koşulları: Kentsel bölge türü (konut, ticaret, sanayi), yapılanma koşulları (inşaat emsali, TAKS, KAKS, toplam inşaat alanı-hacmi, yapı yüksekliği vb.) Parsel niteliği: Arsa, arsa sayılacak parsellenmemiş arazi, arazi, kadastro parseli, imar parseli Ayni haklar: Mülkiyeti kısıtlayan ayni haklar (irtifak hakları, rehin hakları vb.) Topoğrafik-jeolojik içerikler: Eğim durumu, toprak yapısı, manzara durumu vb. Kentsel tesislere yakınlık: Teknik altyapı ve sosyo-kültürel donatı olanakları (okul, hastane, park, yeşil alana yakınlık) Piyasa yapısı: Taşınmaz piyasasının durumu, kira paraları vb. Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

54 taşınmaz değerlemesi karşılaştırma yöntemi
Temel ilke Örnek (emsal) taşınmazların, değeri saptanacak taşınmazla aynı bölgede, aynı nitelikte, benzer yapılanma koşullarına sahip ve değerleme tarihine yakın zamanda satış görmüş olmalıdır. Emsal olabilecek satışlar Özel kişiler arasında piyasa koşullarına uygun olarak serbestçe yapılan alım satımlar, Taşınmazın kendi satış değeri İcra ve ihale yoluyla yapılan satışlar Emsal olarak kullanılamayacak satışlar Kamulaştırma amacıyla yapılan satışlar Bankaların yaptığı satışlar Artık parsel satışları Paydaşlar ya da yakın akrabalar arasındaki satışlar Kamulaştırma gününden sonraki satışlar (kamulaştırma için) Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012

55 Karşılaştırma Yöntemi
Sürüm Değeri TL/m Tarih Yıl/Ay Kentsel Bölge Türü TAKS Kat Adedi KAKS Yapı Düzeni Cephe Derinlik Al an Altyapı durumu Diğer Etmenler Pafta/Ada/Parsel 140Q 1985/3 Konut 0,20 1 Ayrık 20 m 30 m 600 m 2 Y, S, K, E Aşırı Gürültü 5/140/8 155 Q 1987/1 0,40 25 m 1100 m Y, S, K, E, T Şekli Kötü 5/141/6 165 Q 1980/7 15 m 50 m 750 m Kuzey Yamaçta 5/148/12 Örnek Arsa 1 Örnek Arsa 2 Örnek Arsa Olasıysa 5<n<10 DEĞERE GETİRİLECEK DÜZELTMELER m /TL Fiyat istatistikleri ve bölgedeki sürüm değerleri gelişimine göre değerleme tarihindeki sürüm bedeline dönüştürme İmar verilerindeki farklıklar için düzeltmeler Bağlantı (altyapı) tesisleri farklılıkları için düzeltmeler Sosyal donatı farklılıkları için düzeltmeler Konum ve diğer etmenler için düzeltmeler 168 Q Q Ortalama Değer SÜRÜM DEĞERİ 167 Q TL/m Kısaltmalar Y: Yol S: Su K: Kanalizasyon E: Elektrik T: Telefon Karşılaştırma Değeri TL/m Diğer Yöntemlerin Analizi Yerel Piyasaya Uyarlama = Karşılaştırma Yöntemi

56 Karşılaştırma ölçütleri
Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Konu taşınmaz (a) Satış fiyatı(TL) - (b) Yüzölçümü (m2) 390,00 259,00 319,81 209,00 340,56 (c) Birim değeri (TL/m2) [a / b] 1.025,64 1.158,30 1.155,17 1.593,30 (ç) Satış günü TEFE 10.187,78 10.277,57 7.923,50 8.805,20 (d) Değerleme günü TEFE 12.781,02 (e) Değerleme günü birim fiyat (TL/m2) [c x d / ç] 1.286,71 1.440,44 1.863,34 2.312,72 (f) Vergi değeri (TL/m2) 570 360 450 (g) Vergi değeri düzeltmesi [f / 450] 1,27 0,80 1,00 (ğ) Kat sayısı 3 5 4 (h) Kat sayısı düzeltmesi [ğ / 4] 0,75 1,25 (ı) TAKS 0,25 0,30 (i) TAKS düzeltmesi [ı / 0,25] 1,20 (j) Yararlanılan altyapı tesis sayısı (k) Altyapı tesis sayısı düzeltmesi [j / 5] 0,60 (l) Emsal taşınmaz değerinin konu taşınmaz değerine oranı [g x h x i x k] 0,76 0,90 (m) Konu taşınmazın emsale göre hesaplanan birim değeri [e / l] 1.693,04 1.800,55 2.070,38 1.927,27 (n) Konu taşınmazın ortalama birim değeri (TL/m2) [m / 4] 1.827,81  (o) Ortalamadan sapma aralığı (TL/m2) [n x 1,15] 2.153,73 (ö) Ortalamadan sapma aralığı (TL/m2) [n x 0,85] 1.591,89 (p) Taşınmaz değeri (TL) [b x n] ,97