EMLAK DANIŞMANLIĞI -HUKUK- Av. GÜRSEL İNCE

HAK Hak, hukuken korunan menfaat demektir. HUKUK “Hukuk, toplumsal düzeni sağlayan ve devlet müeyyidesi ile kuvvetlendirilmiş bulunan kuralların bütünüdür." HAK Hak, hukuken korunan menfaat demektir.

Mutlak Haklar  Herkese karşı ileri sürülebilen ve herkes tarafından ihlal edilebilen haklardır. Eşya üzerindeki mutlak haklar; fikri haklar ve ayni haklar olmak üzere ikiye ayrılır. Fikri haklar, fikir ürünlerinden doğan haklardır. Aynî haklar, eşya üzerindeki mutlak haklardır. Nispi (Kişisel) Haklar Şahsa ve şahsiyete bağlı haklardır. Herkese karşı ileri sürülemedikleri gibi herkes  tarafından da ihlal edilemezler.

KİŞİ (ŞAHIS) Hukuk dilinde kişi, genel olarak haklara sahip olabilme ehliyetine sahip olan varlıklar olarak tanımlanmaktadır. 1-) Gerçek Kişiler: İnsanlar. Gerçek kişilerde kişiliğin başlangıcı, çocuğun sağ olarak tamamıyla doğduğu andan itibaren başlar. 2-) Tüzel Kişiler: Başlı başına bir varlığı olmak üzere örgütlenmiş kişi toplulukları veya belli bir amaca özgülenmiş olan bağımsız mal topluluklarıdır.

KİŞİLERİN HAK VE FİİL EHLİYETİ Hak ehliyeti; haklara ve borçlara sahip olabilme ehliyetidir. Gerçek olsun, tüzel olsun bütün kişiler, -yasaların izin verdiği çerçevede-hak ehliyetine, yani hak sahibi olabilme ehliyetine sahiptirler. Fiil ehliyeti; kişilerin sahip oldukları hakları bizzat kullanabilmek ve borçları bizzat yerine getirebilmek gücüne sahip olmalarını ifade eder.

Fiil Ehliyetinin Unsurları Fiil ehliyetine sahip olabilmenin  üç şartı bulunmaktadır:  1-) Temyiz Kudreti (ayırt etme gücü – mümeyyiz olmak) 2-) Reşit Olmak 3-) Mahcur (kısıtlı) olmamaktır. Tam Ehliyetsiz; Ayırt etme gücüne (temyiz kudretine) sahip bulunmayanlar tam ehliyetsizdir. Tam ehliyetsizlerin hukuki işlem ehliyeti yoktur. Sınırlı Ehliyetsiz; Temyiz kudretine sahip bulunup da henüz reşit olmayan veya kısıtlılığına karar verilmiş bulunan şahıslar sınırlı ehliyetsizdirler.

  EŞYA HUKUKU Taşınmaz (Gayrimenkul) Eşya: Bunlar arz üzerinde sabit olan , bir yerden başka bir yere -özünü değiştirmeden- taşınması mümkün bulunmayan şeylerdir. Türk Medeni Kanununun 704.  Maddesinde, taşınmaz mülkiyetinin konusu:  1.)Arazi, 2.)Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3.)Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak tanımlanmaktadır.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Taşınır (Menkul) Eşya: Taşınmaz eşyaların dışında kalan bütün maddi mallar menkul eşyadır. Taşınmaz eşyalar gibi arz üzerinde sabit bulunmadıklarından bunların bir yerden diğer bir yere taşınabilmeleri mümkündür. Taşınır mülkiyetinin nakli için zilyetliğin devri gerekir.

MÜLKİYET Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel adetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar.

PAYLI MÜLKİYET Paylı mülkiyette aynı şey üzerinde birlikte malik olanlardan her biri, kendi payında (hissesinde) bağımsız olarak mülkiyet hakkını kullanabilir ve payı üzerinde bağımsız olarak tasarrufta bulunabilir. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kimseleri de bağlar. Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Paylı mülkiyettekinden farklı olarak da , birlikte malik olanlar, payları üzerinde bağımsız olarak tasarrufta bulunamazlar. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.

Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur.

Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi: Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

Taksim ve Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Bu dava gerek elbirliği mülkiyetine konu, gerekse paylı mülkiyete konu taşınmazlarda pay sahiplerinin bir teki veya bir kısmı tarafından açılabilir. Davada diğer paydaşların tamamı (bir paydaş ölmüş ise onun mirasçılarının tamamı) davalı olarak gösterilir. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Taşınmaz ortaklığının giderilmesi için açılan davada hakim; öncelikle taşınmazın tapu kaydını, kadastro çapını ve imar durumunu celp eder; bu arada aynen taksiminin mevzuat yönünden mümkün olup olmadığını sorar. Sonrasında ise bilirkişi marifetiyle keşif icra edip hem taşınmazın değerinde önemli bir eksilme olmaksızın aynen taksimi uygun veya mümkün görür ise aynen taksim yoluna gidilir; aynen taksimi uygun veya mümkün görmezse ve hakim de bu kanaate katılırsa o taktirde taşınmazdaki ortaklığın izale-i şuyu ( ortaklığın satış suretiyle giderilmesi) yoluyla giderilmesine karar verir. Karar kesinleşince de taşınmaz açık artırma yoluyla satışa sunulur.

TAŞINMAZA EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVALARI Bu davayı, taşınmazın maliki veya malik gibi kullanan asli zilyedi açabilir. Paylı mülkiyete tâbi taşınmazlarda paydaşlardan her birinin; elbirliği mülkiyetine tâbi taşınmazlarda ise paydaşların hepsinin veya hepsinin yetki verdiği bir paydaşın veya miras şirketi  kurulmuşsa Mahkemece atanan temsilcinin açması mümkündür.  Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Davacı, hakkını kanıtlama anlamında eğer tapu kaydına dayanıyorsa bu davayı her zaman açabilir.

Ancak, eğer henüz 20 yılı doldurmamış asli zilyetliğe dayanıyorsa bu davayı, tecavüzü öğrendiği günden itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde açmalıdır. Eğer tecavüz arsa üzerine iyi niyetle bir bina yapılması şeklinde gerçekleşmişse ve de bu dava üzerine yapılacak keşifle binanın kıymeti açıkça arsanın kıymetinden fazla ise bu halde; bina sahibi iyi niyetli olması şartıyla  haklı-makul bir tazminat karşılığında bina ile birlikte arsanın kendisine devrini isteyebilir. İyi niyetin varlığından söz edilebilmesi için kural olarak taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması veya malikin rızası ile yapılmış bulunması gerekir.

Taşkın İnşaat Yanındaki arsaya tecavüz etmiş olan inşaat ve imalat, bunları yapan kimsenin o arsa üzerinde ayni bir hakkı varsa, bunlar o kimsenin arsasının mütemmim cüzü (ayrılmaz parçası) olur ve tecavüz eden kısmı irtifak hakkı olmak üzere tapu siciline kaydedilir. Bundan zarar gören arsa sahibi, tecavüzü öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmemiş ise inşaatın iyi niyetle yapıldığı varsayılır. Bu durumda hal ve şartlar uygun bulunduğu taktirde inşaatı yapan kimse haklı bir tazminat karşılığında tecavüz ettiği alan üzerinde kendisine ayni bir hak verilmesin veya o mahal mülkiyetinin kendisine aidiyetinin tanınmasını isteyebilir.

ECRİMİSİL DAVALARI “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir. İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.”

Ecrimisil talebine dayalı dava, taşınmazın bulunduğu yer Mahkemesi’nde açılır. Ecrimisil davaları, 5 yıllık zamanaşımına tâbi olup, bu nedenle kullanım daha uzun bir süredir devam ediyor olsa bile ancak son 5 yılı için ecrimisil istenebilir. Bu davalar bağımsız olarak açılabileceği gibi, el atmanın önlenmesi davası ile birlikte de açılabilir.

TAPU İPTALİ DAVALARI Ortada haklı (hukuka uygun) bir sebep olmadığı halde, tapu kütüğüne yapılan bir tescil (yolsuz tescil) ve tescilin değiştirilmesi veya tescilin terkini (silinmesi) hallerinde şayet bir aynî hak zedelenmiş olursa; ayni hakkı zedelenmiş olan kimse, kaydın terkini (silinmesi) ve tâdili (değiştirilmesi) için “tapu iptali davası” açabilir. Tapu iptali davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Husumet tapuda adına tescil yapılmış kişiye yöneltilir.

Kadastro yapılan yerlerde kadastro tutanakları 30 gün süreyle ilan edilir. 30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir. Kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları; kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç 3 ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir. Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI Olağan Zamanaşımı: Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Olağanüstü Zamanaşımı: Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. 1)Devir Hakkının Kısıtlamaları: a)Yasal Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir.

Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

b) Sözleşmeden doğan önalım hakkı: Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

c) Alım ve Gerialım Hakları Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Alım hakkı, hak sahibine dilediği zamanda, bir şeyin malikinden o şeyin mülkiyetinin kendisine kararlaştırılan bedel karşılığında naklini tek taraflı bir irade beyanıyla talep yetkisini veren yenilik doğurucu bir haktır. Gerialım hakkı ise hak sahibine, sattığı şeyin mülkiyetinin, kararlaştırılan bedel karşılığında tekrar kendisine naklini tek taraflı bir irade beyanıyla talep yetkisini veren yenilik doğurucu bir haktır.