1 KURUMSAL DEĞERLEME 2004 KONFERANSI GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ KONUSUNDA SPK DÜZENLEMELERİ SPK DÜZENLEMELERİ Deniz DERELİOĞLU ÖZÜTÜRK SPK Kurumsal Yatırımcılar Dairesi Başkan Yardımcısı 28 Mayıs 2004 SERMAYE PİYASASI KURULU

2 sunuş planı nedir ? nedir ? neden gerekli ? gerekli ? ilgili mevzuat neden neden düzenlendi ? dünyadauygulamaları nasıl ? düzenleme esasları faaliyet esasları listeye alınan şirketler Geleceğe yönelik beklentiler

3 gayrimenkulün değerinin takdir edilmesi işlemidir. Gayrimenkul değerlemesinin temel unsurları objektif esaslara göre nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları raporlama standartlarına uyum gayrimenkul eksperleri etik ilkeler değerleme standartlarına uyum değer yargıları tecrübe nedir ?

4 neden gerekli ? -1 satın alma, satış veya kiraya verme gayrimenkul karşılığı teminat altına alınan uzun vadeli bir kredi açık artırma, tasfiye satışları, hurda değer tespiti sigorta, vergi ve kamu yararı için bir devlet kuruluşu tarafından yapılan istimlak şirket birleşme, devir ve ele geçirmelerde şirket aktifinde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi

5 neden gerekli ? -2 kiralama ve leasing işlemlerine konu olan gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi gayrimenkule dayalı menkul kıymet ihraçlarında ve gayrimenkul portföyü yöneten kollektif yatırım kuruluşlarında portföyde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi, gayrimenkullere ilişkin vergi matrahlarının tespiti ipotek portföylerinin, teminatlarının değerinin tespiti mevzuat uyarınca değerleme yapılması gerekli diğer durumlar

6 dünyadaki uygulamalar nasıl ?-1 dünyadaki uygulamalar nasıl ?-1 International Valuation Standards Committee Royal Institution of Chartered Surveyors The European Group of Valuers’ Associations

7 kişiler imza yetkili etik ilkeler dünyadaki uygulamalar nasıl ?-2 dünyadaki uygulamalar nasıl ?-2 meslek kuralları mesleğe giriş, meslekte kalış, meslekten men edilme sıkı kurallara bağlı değerleme usulleri ve raporlama esasları için standartlar mevcut

8 ülkemizde neden düzenlendi ? Değerleme faaliyetinin düzenlenme gereği Değerleme faaliyetinin düzenlenme gereği - yeterli yasal düzenleme eksikliği - gayrimenkul değerleme alanında kamusal, mesleki veya öz düzenleyici kurum bulunmayışı düzenleyici kurum bulunmayışı - gayrimenkul faaliyetinin ayrı bir uzmanlık gerektirmesi - kaliteli bir değerleme faaliyeti Değerleme gerektiren haller Değerleme gerektiren haller -sermaye piyasası mevzuatı tabi halka açık anonim ortaklıklar -gayrimenkul yatırım ortaklıkları için öngörülen ekspertiz zorunluluğu -UMS md. 591 uygulaması

9 nasıl düzenlendi ? nasıl düzenlendi ? SPK Md. 22 / (r) ve (t) bentleri temel yasal dayanak (r) Gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek ekspertiz kurumlarından sermaye piyasasında faaliyette bulunacaklara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan kuruluşları listeler halinde ilan etmek, (r) Gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek ekspertiz kurumlarından sermaye piyasasında faaliyette bulunacaklara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan kuruluşları listeler halinde ilan etmek, (t) Sermaye piyasası faaliyetinde bulunacaklar, bu maddenin (r) bendi kapsamında faaliyet gösterecek kişi ve kuruluşlar ile sermaye piyasası kurumlarının yönetici ve diğer çalışanlarının mesleki eğitimi, mesleki yeterliliği ve mesleki ehliyetlerini gösterir sertifika verilmesine ilişkin esasları belirlemek, bu amaçlarla merkez kurmak ve faaliyet esaslarını belirlemek, (t) Sermaye piyasası faaliyetinde bulunacaklar, bu maddenin (r) bendi kapsamında faaliyet gösterecek kişi ve kuruluşlar ile sermaye piyasası kurumlarının yönetici ve diğer çalışanlarının mesleki eğitimi, mesleki yeterliliği ve mesleki ehliyetlerini gösterir sertifika verilmesine ilişkin esasları belirlemek, bu amaçlarla merkez kurmak ve faaliyet esaslarını belirlemek, Kanun Tebliğ Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ

10 amaç amaç –Sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların –Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca değerleme yapılması zorunlu işlemlerine ilişkin –Değerleme hizmeti vermek üzere –SPK tarafından “listeye alınacak” gayrimenkul değerleme şirketlerine ilişkin esasların belirlenmesi

11 temel kavramlar değerleme gayrimenkul değerleme şirketi gayrimenkul değerleme şirketi değerleme uzmanı değerleme uzmanı sorumlu değerleme uzmanı sorumlu değerleme uzmanı

12 listeye alınma esasları * Anonim şirket * Esas sözleşmelerinin TTK hükümlerine uygunluğu * En az 300 milyar TL ödenmiş sermaye * Hisse senetlerinin -nakit karşılığı olması -nama yazılı olması * Ödenmiş sermayenin en az %20’sinin en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması * Sorumlu değerleme uzmanları dahil en az 5 adet değerleme uzmanının istihdam edilmesi * Başvuru dilekçesi

13 kurul incelemesi Yeterli teknik donanım, mekan, organizasyon Değerleme prosedürleri Rapor standartları Çalışma kağıdı örnekleri Ortaklık yapısı Faaliyet raporları Mali inceleme Değerleme raporu örnekleri Ortak,yönetici, denetçi, değerleme uzmanlarının nitelikleri

14 listeden çıkarılma Yetkisiz kişilerce değerleme Yetkisiz kişilerce değerleme Değerleme sırasında yeterli inceleme Değerleme sırasında yeterli inceleme yapılmaması yapılmaması Değerleme standartları ve değerleme mesleği ile Değerleme standartları ve değerleme mesleği ile ilgili düzenlemelere uyulmaması ilgili düzenlemelere uyulmaması Çalışma kağıtlarının yeterli olmaması Çalışma kağıtlarının yeterli olmaması Hatalı, eksik, yanıltıcı rapor düzenlenmesi Hatalı, eksik, yanıltıcı rapor düzenlenmesi Değerleme uzmanı sayısının 5’in altına düşmesi Değerleme uzmanı sayısının 5’in altına düşmesi Yetkililere bilgi ve belge verilmemesi Yetkililere bilgi ve belge verilmemesi Bağımsızlık ilkesinin ihlali Bağımsızlık ilkesinin ihlali

15 faaliyet esasları sorumlulukbağımsızlık işin kabulü ve devri işin kabulü ve devri mesleki özen ve titizlik sır saklama sır saklama sözleşme zorunluluğu sözleşme zorunluluğu ücret tesbiti ücret tesbiti know-how sözleşmesi know-how sözleşmesi rapor standartları rapor standartları

16 yasaklar x Emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar x Emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar x İlgili alanlarda danışmanlık verebilirler x İlgili alanlarda danışmanlık verebilirler x Değerleme uzmanları x Değerleme uzmanları aynı anda birden fazla şirkette görev alamaz aynı anda birden fazla şirkette görev alamaz meslek ile bağdaşmayan davranışlarda bulunamaz meslek ile bağdaşmayan davranışlarda bulunamaz bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığı işlerin kabulünü yapamazlar bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığı işlerin kabulünü yapamazlar

17 listeye alınan şirketler

18 gelecekte yapılması gerekenler, beklentiler yurtdışındaki mesleki ve etik standartların ülkemize adapte edilmesi yurtdışındaki mesleki ve etik standartların ülkemize adapte edilmesi –standart ve kaliteli değerleme hizmeti –rekabeti bozmayan fiyat tarifelerinin belirlenmesi –lisanslı değerleme uzmanı sayısında artış –profesyonelleşme ve kurumsallaşma –faaliyet alanlarının genişlemesi değerleme şirketlerine değerleme hizmeti bilgi ve belge temininde kolaylık sağlayıcı mevzuat düzenlemeleri yapılması değerleme şirketlerine değerleme hizmeti bilgi ve belge temininde kolaylık sağlayıcı mevzuat düzenlemeleri yapılması sektörün işbirliği sektörün işbirliği mümkün olacağına inanılmaktadır mümkün olacağına inanılmaktadır