GAYRİ MENKUL SERMAYE İRATLARI

GMSİ Mahiyeti ve Tanımı Gayrimenkul kavramı, bütüne zarar vermeden nakli mümkün olmayan iktisadi unsurları ifade etmektedir. Ancak, Gelir Vergisi Kanunu uygulamasında, bu kavram daha kapsamlı değerlendirilmek suretiyle, hukuken menkul mal niteliğindeki bir kısım iktisadi unsurların iratlarının da gayrimenkul kavramı dahilinde değerlendirilerek gayrimenkul sermaye iradı olarak addedileceğini hüküm altına almıştır. Dolayısıyla, gayrimenkul olarak kabul edilen arazi ve binaların kiralanmasından elde edilen iratların yanında, birçok mal ve hakların kiralanması karşılığında elde edilen gelirler de gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır. Bir ticari veya zirai işletmeye dahil olmayan, taşınmaz mallardan ve bir kısım menkul mallardan ve haklardan sağlanan gelirlerdir. Herhangi bir işletmeye dahil olmayan bu gibi mal ve hakların bir tacire ait olması durumu değiştirmez. İşletmeye dahil olup olmaması esas kıstası oluşturur. İşletmeye dahil olmayan bu gibi mal ve haklar bir tacire ait olsa bile alınan kira onun için bir ticari kazanç değil, gayrimenkul sermaye iradıdır.

GMSİ Mükellefleri sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 ’ inci maddesinde belirtilen mal ve hakları kiraya veren, sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ve Kiracılarıdır.

GMSİ Konusuna Giren Mal ve Haklar Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 ’ inci maddesinde belirtilen mal ve hakları aşağıda belirtilmiştir Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı; Voli mahalleri ve dalyanlar, Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilimum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri, Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, irtifak hakkı, intifa hakkı, rehin hakkı, kaynaklardan yararlanma hakkı, gayrimenkul mükellefiyeti ve sükna hakkı gibi haklar. Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (SMK hariç), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan, ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgiler ile gizli bir formül veya imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar.

GMSİ Konusuna Giren Mal ve Haklar Telif hakları ( müellifleri ile kanuni mirasçıları hariç) Gemi ve gemi payları (motorlu olup olmadıkları ve tonilatoları önemsizdir.) Bilimum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri, *** Tüccarlara ait olmakla birlikte, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkuller ile haklar hakkında GMSİ hükümleri uygulanır. *** Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri de gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilir.

Safi İRAT ve TESPİTİ YÖNTEMLERİ GMSİ’da safi irat; gayrisafi hasılattan İRADIN SAĞLANMASI VE İDAMESİ İÇİN YAPILAN GİDERLER İNDİRİLDİKTEN SONRA KALAN MÜSPET FARKTIR. Safi İrat; GERÇEK GİDER YÖNTEMİ veya GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ ile tespit edilir. Gerçek gider yönteminde; GVK’nun 74. maddesinde sayılan giderlerin (istisna uygulanması durumunda; istisnaya isabet giderler hariç) gayrisafi hasılattan tenzil edilmesinden sonra safi irada ulaşılmaktadır. Götürü Gider Yönteminde ise; gayrisafi hasılatın % 25 inin götürü olarak indirilmesinden ibarettir.

GMSİ Elde Etme GMSİ’da elde etme, tahsil esası ( fiili tasarruf esası) na göre belirlenmektedir. GMSİ sahibi için; Ittıla hasıl etmeleri kaydıyla, namlarına , kamu müessesine , icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması, Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı ivazsız olması önemli değildir.) veya müşterisine olan borca takası TAHSİL HÜKMÜNDEDİR. Ayın olarak tahsil edilen kiralar, emsal bedeli ile paraya çevrilir. Kiracı tarafından, gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette arttıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira süresinin sonunda bedelsiz ( veya emsal bedelinden düşük olursa aradaki fark) olarak kiraya verene devrolunduğu takdirde sözkonusu kıymetler , aynen tahsil olunmuş değer olarak kabul edilir. Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil olunan kira bedelleri ilgili bulundukları yılların kira geliri sayılır.

EMSAL KİRA BEDELİ UYGULAMASI Mevzuatımızda yer alan vergi güvenlik müesseselerinden biri olan emsal kira bedeli esası Gelir Vergisi Kanunu’nun 73.maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5'i Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'u

EMSAL KİRA BEDELİ UYGULAMACAK HALLER Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması halinde emsal kira bedeli uygulanmaz; Binaların mal sahiplerinin usul, füruu veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi halinde de emsal kira bedeli uygulanmaz. (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz); Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi ; Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler Kiraya Veren Tarafından Ödenen Aydınlatma, Isıtma, Su ve Asansör Giderleri Kiraya Verilen Malların İdaresi İçin Yapılan ve Gayrimenkulün Önemi İle Mütenasip Olan İdare Giderleri Kiraya Verilen Mal ve Haklara Ait Sigorta Giderleri Kiraya Verilen Mal ve Haklar Dolayısıyla Yapılan ve Bunlara Sarf Olunan Borçların Faizleri İle Konut Olarak Kiraya Verilen Bir adet gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (sadece ilgili gm ait hasılata uygulanır., fazlalık gider fazlalığı sayılmaz) Mal ve haklar için ödenen, Vergi, Resim, Harç, Şerefiye ve İştirak Payları Kiraya Verilen Mal ve Haklar İçin Ayrılan Amortismanlar Mal Sahibi Tarafından Yapılan Onarım Giderleri (maliyete girmesi gerekenler hariç) Kiraya Verilen Mal ve Haklara Ait Bakım ve İdame Giderleri Kiraladıkları Mal ve Hakları Kiraya Verenlerin Ödedikleri Kiralar ve Diğer Gerçek Giderler Sahibi Bulundukları Konutları Kiraya Verenlerin Kira İle Oturdukları Konutun Kira Bedeli ( Önce; 1-9 sonra 11 nolu indirilir, irat kalırsa bu bent indirilir.) Sözleşmeye, Kanuna veya ilama dayalı olarak Ödenen Zarar, Ziyan ve Tazminatlar

Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler GM ün kısmen kiraya verilmiş olması durumunda, kiraya verilen kısma isabet eden gerçek giderler indirilebilecektir. Para ve vergi cezaları indirilmez. Kendi konutunu kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konutlar için ödedikleri kiranın FAZLA OLAN KISMI gider fazlalığı sayılmayacaktır. Gider fazlalılığı sayılmadığı için diğer gelirlerden zarar olarak indirilme olanağı da bulunmamaktadır.

Gayrimenkul Sermaye İratlarında İstisna Binaların, Mesken olarak kiraya verilmesinden, Bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın, Yıllar itibariyle belirlenen tutarı ( 2004: 1.800.YTL, 2005: 2.000.YTL.) Gelir Vergisinden İstisnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde bu istisnadan yararlanılamaz. ( İdarece herhangi bir tespit yapılmadan önce süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede bildirmedikleri kira gelirlerini KENDİLİKLERİNDEN süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler Bu istisnadan yararlanabileceklerdir. –1999/2 İç Genelge) Ticari, zirai veya mesleki kazancını YILLIK beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar bu istisnadan yararlanamaz.