Yeni Bir Finansman Kaynağı “Sat ve Geri Kirala” Burhan ERAY İSMMMO Mesleki Gelişmeleri İzleme Kurulu Başkanı

Yasal Dayanak 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktöring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nda finansal kiralama, faktoring ve finansman sözleşmelerine ilişkin usul ve esaslar düzenlenmiş ve yaygın olarak “sale and lease back” olarak bilinen “sat ve geri kirala” türü işlemlere dair usul ve esaslar düzenlenmiştir.

Yasal Dayanak 6495 sayılı Kanun ile sat ve geri kirala yöntemiyle yapılan taşınmaz satışları için damga vergisi ve harç istisnasına paralel olarak Kanun’da belirtilen şartların sağlanması durumunda KDV ve kurumlar vergisi istisnası da öngörülmüştür.

Finansal Kiralama Nedir? Kanun veya ilgili mevzuatı uyarınca yetkilendirilen kiralayan tarafından finansman sağlamaya yönelik olarak bir malın mülkiyetinin kira süresi sonunda kiracıya devredilmesi; Kiracıya kira süresi sonunda malın rayiç bedelinden düşük bir bedelle satın alma hakkı tanınması; Kiralama süresinin malın ekonomik ömrünün yüzde 80’inden daha büyük bir bölümünü kapsaması veya finansal kiralama sözleşmesine göre yapılacak kira ödemelerinin bugünkü değerlerinin toplamının malın rayiç bedelinin yüzde 90’ından daha büyük bir değeri oluşturması

Finansal Kiralama Sözleşmesi Finansal kiralama sözleşmesi ise kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.

Finansal Kiralama Sözleşmesinin Çerçevesi Sözleşmeye taşınır ve taşınmaz mallar konu olabilir. Finansal kiralama bedeli ve ödeme dönemleri taraflarca belirlenir.

Finansal Kiralama Sözleşmesinin Çerçevesi Finansal kiralama konusu malın mülkiyeti kiralayana aittir. Ancak taraflar sözleşmede, sözleşme süresi sonunda kiracının, malın mülkiyetini satın alma hakkını haiz olacağını kararlaştırabilir.

Finansal Kiralama Sözleşmesinin Çerçevesi Kiracı, sözleşme süresince finansal kiralama konusu malın zilyedi olup, sözleşmenin amacına uygun olarak her türlü faydayı elde etme hakkına sahiptir. Kiracı, finansal kiralama konusu malı sözleşmede öngörülen şart ve hükümlere göre itinayla kullanmak zorundadır.

Finansal Kiralama Sözleşmesinin Çerçevesi Sözleşmede aksine hüküm yok ise kiracı, malın her türlü bakımından ve korunmasından sorumlu olup, bakım ve onarım masrafları kiracıya aittir. Kiralama konusu malın sigorta ettirilmesi zorunludur. Malın kimin tarafından sigorta ettirileceği sözleşmede gösterilir. Sigorta primleri kiracı tarafından ödenir.

Sat ve Geri Kirala İşleminde Vergisel Boyut Kurumlar Vergisi İstisnası KDV İstisnası Damga Vergisi İstisnası Harç İstisnası

Kurumlar Vergisi İstisnası 5520 Sayılı Kanun Madde 5/1e Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 21.11.2012 tarih ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran % 100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz.

Kurumlar Vergisi İstisnası 5520 Sayılı Kanun Madde 5/1e Ancak söz konusu taşınmazların; kaynak kuruluş, kiracı veya sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâli hariç olmak üzere, varlık kiralama veya finansal kiralama şirketi tarafından üçüncü kişi ve kurumlara satılması durumunda, bu taşınmazların kaynak kuruluşta veya kiracıdaki varlık kiralama veya finansal kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır.

KDV Kanunu İstisnası 3065 KDVK 17/4 2 Ağustos 2013 tarih ve 28726 sayılı Resmi Gazete 6495 S.K. 29. maddesiyle fıkraya aşağıdaki bent eklenmiştir: “y) 21.11.2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri.”

KDV Kanunu İstisnası 3065 KDVK 17/4 KDV istisnasının uygulanabilmesi için taşınmazın finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanması ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu aranmaktadır. Bu koşullara uyulmamış olması durumunda yukarıda yer alan KDVK’nın 17/4-r bendinde yer alan istisna uygulanabilecektir.

Damga Vergisi İstisnası Finansal Kiralama, Faktöring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nun 37. maddesine göre finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kâğıtlar ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kâğıtlar damga vergisinden müstesnadır.

Harç İstisnası 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun Tapu ve Kadastro işlemlerinden alınacak harçlar başlıklı (4) sayılı tarifesinin “I-Tapu işlemleri” bölümünün yirminci fıkrasına aşağıdaki bent eklenmiştir. “g) Satıp geri kiralama yöntemi ile gerçekleştirilen kiralama sözleşmeleri kapsamında kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satışı sırasında devredenden (Taşınmazın herhangi bir şekilde kiracı tarafından geri alınmamasının tespiti durumunda ilgililerden (a) bendindeki oran ile bu bentteki oran arasındaki farka tekabül eden harç tutarı 213 sayılı Kanun hükümlerine göre gecikme faizi ile birlikte alınır.) Binde 4,55”

Harç İstisnası Taşınmazın kiracı tarafından herhangi bir şekilde geri alınmaması durumunda 4 sayılı Tarifenin I-Tapu İşlemleri bölümünün 20/a bendinde yer alan % 2’lik harç hem alıcıdan hem satıcıdan gecikme faiziyle birlikte alınacaktır. Daha önce ödenen binde 4,55’lik harç ise mahsup edilecektir.