Konut Politikası
Konut Nedir? Maslow’un 5’li ihtiyaçlar hiyerarşisinde ilk sıra: beslenme, barınma vd. Konut, sıcak ve soğuktan, dışardan gelebilecek tehlikelerden koruyan ve bireylere aidiyet, mahremiyet gibi duygular hissettiren bir ihtiyaçtır. Konut; içinde birey, aile ya da ailelerin barındığı her türlü yapının genel adıdır. Konutun genel işlevleri; ev halkının yaşaması ve bunun için gerekli olan yemek pişirme, sıcak ve soğuktan korunma, yıkanma, tuvalet ihtiyacı, uyuma, oturma gibi temel gereksinmelerin karşılanmasından oluşur. Konut her zaman acil bir ihtiyaç olmuştur. İnsanlar neden konut yapar ya da satın alır?
Konut edinme, piyasa koşullarında bir bedel karşılığıyla olur. Ancak, konut talebinin belirlenmesinde her zaman piyasa (arz-talep) kuralları yeterli olmayabilir (spekülatife açıklık). Konut Sorunu; ülkedeki nüfus hareketinin kentsel alanda meydana getirdiği konut arzı ile talebi arasındaki dengesizlikten kaynaklanan sorundur.
Konutla İlgili Kavramlar Konut Talebi; konut piyasasında ödeme gücüne sahip olanların konut alma isteklerini ifade eder. Yani satın alma gücüyle desteklenmiş konut alma isteğini belirtir. Ödeme gücü ve bireysel tercihler, KT’de belirleyici. KT, diğer mal ve hizmetlerdeki gibi konut fiyatlarının yükselmesine/azalmasına sebep olabilir. Konut fiyatı nasıl artar ya da azalır? Konut talebinde temel belirleyici, toplumsal refah artışıdır. Artan gelir, konutu ihtiyaç dışında, yatırım aracına dönüştürebilir. Ayrıca, konut, statü sembolüne dönüşebilir ki bu da yine refahın bir türevidir.
Konut İhtiyacı Talebin tersine, ödeme gücü ve bireysel tercihlerden bağımsızdır. Kİ, insan onuruna yaraşır nitelikli konut sayısını ifade eder. Konut ihtiyacı olan birisi, ödeme gücü olmadığında konut talebinde bulunamaz. Birden fazla konut talebinde bulunan birisinin mutlaka konut ihtiyacı olmayabilir. Ülkemizde bazen konut fazlalığından ya da azlığından söz edilir. Konut fazlalığı olduğunda bu tüm konut ihtiyacının karşılandığı ve fazladan boş konut arttığı anlamına gelmez. Bu, talep edilenin üzerinde konut arz edilmiş olmasını ifade eder.
Kentsel Yenileme Daha önce farklı işlevler için ayrılmış olan kentsel alanların, artık bu işlevleri yerine getiremediği durumlarda yeniden aynı ya da başka işlevler için kullanılmak istendiğinde kentsel yenileme faal. girişilir. KY, planlı biçimde, kentin diğer unsurlarıyla birlikte yapılırsa işsizliğin azalmasına ya da kentsel konut ihtiyacının ve talebinin karşılanmasına yardımcı olabilir.
KY çeşitlilik gösterebilir. Örn. Yapıların daha önceki amacına uygun biçimde yeniden ayakta durabilecek hale getirilmesi dur. da kentsel canlandırma, Bu yapılar içinde tarihi, mimari, kültürel değer taşıdıkları için belli bir plan dahiilindeki onarmaya, bu çerçevede yapılaşmaya izin verilmesine kentsel koruma, Kendisinden beklenen işlevi yerine getiremeyen bir alanın tamamen yıkılıp, yeniden inşa edilmesine ise kentsel yeniden geliştirme/kentsel dönüşüm? adı verilir.
Ülkemizde son yıllarda son tür baskınlı gösterir. Çünkü bu yenileme alanlarında yüksek rantlar oluşmaktadır. Bu tür yerlerde yenileme girişimi mülk sahiplerince ya da büyük yatırımcılar, politikacılar tarafından tahrik edilebilir.
Kendi Evini Yapana Yardım Devletin, kendi evini yapana, özellikle yalnız baş edememeyeceği konularda (teknik uzmanlık gibi) yardımda bulunması ve ortaklaşa ev yapmanın sağlanmasıdır. Amaç, ev sahibinin evinin yapımına katkısını sağlamaktır. Bu yöntem, ülkemizde yaygın bir anlayış olan «devlet baba»nın alternatifidir. Olaganüstü durumlarda kendi çabasını sürece katmak isteyen insanların desteklenmesi için kullanılabilir.
Kapalı Topluluklar Öz. Üst gelir grubuma mensup olanların, yüksek standartlı, kapıları dışarıya kapalı, sosyal donatıları ve ev içi ekipmanlarıyla oldukça modern olanaklara sahip konutlarını ve buradaki toplu yaşama alışkanlıklarını ifade eder. Bu tip sitelerle, zımni olarak dışarıdan/kentten gelebilecek tehditlere karşı korunma güdüsü yatmakta, bir tür steril ortam yaratılmış olmaktadır. Benzer gelir gurubu ve kültüre sahip insanların bir mekanda toplandığı bu tarz yerleşimlerle, toplumun diğer kesimlerine karşı bir mesafe konuluş olmakta, bu da potansiyel olarak dayanışmayı değil, çatışmayı beslemektedir.
Soylulaştırma (Gentrification) Zamanla kentin alt gelir gruplarının, marjinal ve dışlanmış grupların kaldıkları yerler haline gelmiş alanların yıkılıp, yeniden yapılmasıyla daha modern binalar, işyerleri yapılmasını ifade eder. Yani bir çöküntü alanının alt gelir gruplarından üst gelir gruplarının eline geçmesi ve buna uygun dönüşüme denir. Bir yönüyle yoksulluğun göç ettirilmesidir. Tarlabaşı, Kırkkonaklar, Kavaklıdere, Ataşehir vb.
Süzülme Kentin bir yerindeki nüfus, çeşitli sebeplerle buraları terk edebilir ve onların yerini alt gelir grubundan başkaları alabilir. Bir bölgenin bu şekilde nitelik değiştirmesine S denir. Özellikle refahın artmasıyla, imajını yükseltmek isteyen kesimlerin, yüksek gelirli insanların yaşadığı yerlere yerleşmesinin bir sonucu olarak ort. çıkar. Başka sebeblerle de ort. Çıkabilir. ?? Bazen, kapalı topluluklar içine girme şeklinde gerçekleşir.
Gettolaşma Dezavantajlı grupların kentin belirli bir bölgesinde toplanmasına denir. Bunlar; etnik, dini, cinsel tercihi farklı olan gruplar olabilir. Kavram ilk olarak Avrupa’daki kentleşmiş Yahudileri, sonrada ABD’deki siyahi nüfusu nitelemek için kullanılmıştır.
Prefabrike Konut Daha önce hazır hale getirilmiş konut unsurlarının konutun yapıldığı yerde biraraya getirilerek inşa edilen konutlardır. Ucuz ve kaliteli olabilmektedir. Kısa sürede konut yapılabilmesi avantajı vardır. Ancak, tüketici tercihlerini yansıtmaktan uzaktır.
Konut Politikası Devletin konut politikasının temel gerekçesi, konut sorunudur (konut açığı). Zamanla buna konut standardının yükseltilmesi, göçün önlenmesi veya yönlendirilmesi de eklenmiştir. KP, kente göçle gelenlerin ve kentsel yaşam düzeyinin artmasıyla birlikte artan konut talebinin nasıl karşılacağının, konut standartlarının nasıl yükseltileceğine ilişkin çabaları ifade eder.
Konut Politikasının Sınıflandırılması 1. devletin doğrudan konut piyasasına müdahale etme politikaları: sosyal konut inşası, inşaat malzemeleri üretimi vb. (sosyalist ülkeler). 2. Konut üretiminde bulunmayıp, konutların nasıl üretileceğini belirlemek; konut piyasasının işleyişini standartlarla biçimlendirmek; kent planları, yapı standartları, emlak vergisi, veraset intikal vergisi, vb.(kapitalist ülkeler)
Konut Politkasının Araçları 1. Sosyal Konut En bilindik pol. SK, yoksul ya da dar gelirlilerin barınma ihtiyaçlarını karşılayabilecek biçimde yapılmış, en küçük boy ve niteliklerde, sağlık koşullarına uygun, sağlam ve ucuz konuttur. Amaç, konut ihtiyacı olanlara asgari şartlarda barınma olanağı sunmaktır. Bu, sosyal devlet olmanın bir gereğidir.
Sosyal konut yapımını kim gerçekleştirmelidir? Bazı ülkelerde merkezi hükümetçe ele alınmaktadır. TOKİ gibi Ancak pratik olan bu işin yerel yönetimlere bırakılmasıdır. Hem ihtiyaç sahiplerinin tespiti, hem de yerel koşullara uygun konut yapmak için bu daha uygundur. Ancak, riskleri de vardır ? O nedenle, merkezin denetiminde, yerel yönetimlerde gerçekleştirilecek sosyal konut projeleri en akılcı olanıdır.
2. Kira Denetimi En sık başvurulan, ülkemizde de olan bir yöntemdir. KD, konut sorununun sonucu olarak, kiracılardan yüksek kira parası istenmesini ya da kiracıların topluca evden çıkarılmasını önlemek üzere, kiraların yükseltilmesini belli bir düzene bağlamak, evden çıkarmayı belli koşullara bağlayarak güçleştirmek ve kiracı-malik ilişkilerini denetlemektir. KD, sektördeki arz-talep dengesizliğinin bir sonucu olarak başvurulan yöntemdir. Burada kiracılar, malike göre daha çok korunması gereken kesim olarak görülür. Bu yönüyle KD, sosyal devlet olmanın ve sosyal adaletin bir gereği ol. görülebilir.
Kira Kontratosu (Kontratı)
Geçmişte uygulanmış ve halen uygulanan KD’nin bir kaç tipi vardır. I. Kuşak KD: Kiraların belirli bir seviyede sabitlenmesi. Örn. 200 TL. olan bir daire kirasının 10 yıl boyunca 200 TL. kalması. II. Kuşak KD: Kira artışına sınırlama getiri ama artışı sabitlemez. Kendi içinde çeşitleri vardır: Genel Düzenlemeler: Sözleşme hukuku, anti-tröst yasaları gibi uygulamalarla tarafların piyasadaki hakim konumları nedeniyle suistimallerini engellemek amaçlanır. Bizde Rekabet Kurumu gibi.
Kira Söz. İle İlgili Spesifik Düzenlemeler: Kira sözleşm Kira Söz. İle İlgili Spesifik Düzenlemeler: Kira sözleşm. nasıl yapılması gerektiğine dair spesifik düzn. gidebilir. Örn. Sözleşmenin yazılı yapılması, sözl. feshinden belli bir süre önce haber verilmesi gibi. Kira Düzenlemeleri: Kira sözl. kira oranlarının nasıl artırılacağına kadar tespit edilmesiyle olur. Buna göre kira artış oranlarında «irade serbestisi» ilkesi geçerli değildir. Halen bir konutta oturan ve kira durumunda olanlarla ilgili düzenlemeler Yeni kiracı olanlarla ilgili düzenlemeler
KD ile kiralar sınırlandırılır, üst sınır konulur (böylece piyasaya müdahale edilir). 2000 yılında çıkarılan kanunla konulan tavan, iktisadi kriz ve akabinde bu kanunu bozan Anayasa Mah. Kararı. Kira sınırlaması, konut alıp, kiraya vermek isteyenleri caydırabilir. Ev sahiplerini, kiraya verdikleri eve yatırım yapmaktan caydırabilir. Kısa vadede dar gelirliyi korumayı hedefleyen bu politika, uzun vadede ters etki yapabilir.
Toplu Konut TK, konut kooperatifi, konut yapım ortaklığı ya da konut bankacılığı gibi kamusal ya da özel kuruluşlarca gerçekleştirilen ve çok sayıda ailenin barınma ihtiyacını karşılayan büyük ölçekli konutlandırma ve yerleştirme girişimi. Yakın tarihe kadar en yaygın biçimi konut koop. eliyle yapılanlar iken günümüzde özel sektör de bu alanda önemli yer tutmaktadır.
TK, konut yapım amacıyla kurulmuş bir idare ya da banka eliyle de üretilebilir. Emlak Bankası böyle bir amaç için kurulmuştur. Ancak banka eliyle kurulan TK, orta ve üst gelir gruplarına hitap eder. TK Politikası, yeterli yeşil alana sahip, otoparkı olan, sosyal tesisleri olan ve kendine yeten küçük yerleri inşa etmek bakımından önemlidir. Ancak, özellikle koop. eliyle kapalı cemaatler biçiminde toplumsal oluşumlar da yaratabilir.
Vergiler ve Sübvansiyonlar KP, vergiler yoluyla konut piyasasını biçimlendirmeye dayanır. İki konutu olandan daha fazla vergi almak , lüks semtlerde m2ye göre daha çok vergi almak, dar gelirli olanlara konut yardımı altında sübvansiyon sağlamak gibi. VS ile sadece doğrudan konut piyasası değil, konut yapımında kullanılan mal ve malzemelere de müdahale edilerek, dolaylı etkileme yapılabilir. Demir, cam ve çimento vergilerini artırma, ithalatı sınırlandırma ya da çimento üretiminin devlet tarafından sağlanması gibi.
Standartlar Standart getirmek, denetimi gerektirir. Konut politikası ol. Standart getirmek, özellikle doğal afetler ve diğer risklere dayanıklı konutlar yapmak için gereklidir. Örn. Belli bir katı aşan binalara asansör zorunluluğu, kamu binalarında özürlüler için ulaşılabilirlik standartları vb. Standartlar, uyulursa anlamlı olur ki bu da denetimi gerektirir. Bu denetim kamusal ya da özel olabilir. Ülkemizde konutlarla ilgili standartların denetim yetkisi kamusal bir yetki olarak kullanılmaktadır. Örn. Bir yapı yapılmadan önce ve yapıldıktan sonra mutlaka kamusal denetim yapılmaktadır. İlkinde yapı izni, ikincisinde yapı kull. İzni (iskan) verilmektedir. İlkinde yapılacak yapının fen kurallarına uygun olduğu kabul edilmekte, ikincisinde de inşa edilen yapının daha önce kamusal denetimden geçmiş olan standartlarda olduğu tespit edilmektedir.
Mülkiyet Hakkı M, anayasal ve yasal güvence altına alınmış bir haktır M, KP’nın bir aracı olabilir. M hakkının sağladığı haklar Konut, bir tasarrufları değerlendirme aracı olabilir. M hakkı olmazsa konut bir yatırım aracı ol. Önemini kaybeder. Kira denetiminin katı olması durumunda da benzer sonuçlar doğar. M ile ilgili bir diğer durum kat mülkiyetidir. Çok katlı binalarda her kattaki her dairenin ayrılabilmesi ve bunun güvenceye alınması, konuta olan yatırımcı ilgiyi artırır. Bireyler, binayı alamaz ama daireyi alabilir.
Türkiye’de Konut Politikası Osmanlı’nın son dönemi de dahil, ülkemizde tutarlı bir KP olduğu söylenemez. Osmanlı dağılma dön. de Balkanlar ve Kafkaslardan gelen göçmenlerle şişen kentlerde konut sorunu çözülememiştir. TC’nin kuruluşu ve Ankara’nın başkentliği: Ankara’da konut sorunu ort. çıktı. Tek parti dön. Ankara dışındaki kentlerde hareketlilik olmadığından, konut sorunu olmamıştır. 1950 sonrası karayollarının yapılmasıyla birlikte kentleşmenin hızlanması, nüfus hareketliliği, konut sorunu 1980 sonrası komşu ülkelerden gelen soydaşların nüfus artışıyla konut sorunu
1961 An. ile planlı kalkınma dönemine girilmiş, konut sorunu bir kentleşme orunu ol. Değerlendirilmiştir. KP’da konut arzının artırılması hedeflenmiş, bu konu teşvik edilmiş ancak bunun en az maliyetle yapılması istenmiştir.
Konut Stoku Konut stoku, var olan ve halen kullanılan ve kullanılmaya hazır haldeki konut sayısını ifade eder. Ülkemizde konut pol. değerlendirebilmek açısından KS bilmek önemlidir. Ülkemizde konut ihtiyacının önemli bir kısmı, yakın tarihlere kadar “gecekondu” ile giderilmeye çalışılmıştır. KS ile ilgili bir diğer durum, arz-talep arası dengesizliktir.
2000: 15 milyon hanehalkının 3,5 milyonu (%24) kiracı. Bu konutların 242.082 (%1,6) tanesi 1 odalı, 1.443.730 (%9,6) tanesi 2 odalıdır. Bunlar, kalabalık ailelerin konutlarıdır. Toplumda bazıları 2 konut sahibi iken bazıları kiracıdır. 80 sonrası turizmi teşvik yasaları ve 2. konut. Benzer eğilim son yıllarda yaylalarda görülmektedir.
Konut sektörünün diğer özelliği, yakın döneme kadar konutların dayanıksız olmasıdır. Depremlerdeki manzara. Bunda, malzeme sorunları kadar, konut yapılan yerler hakkındaki bilgi eksiği de belirleyicidir. Örn. Ovalarda yerleşime izin verilmiş olması . Kırsal kesime gidildikçe KS daha kırılgan bir hal almaktadır: Kerpiç evler. Kırsal alanda imar düzenine geçilmiş değildir.
TOKİ An. 57. madde “devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır. Ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler”. Devlet, doğrudan konut sektöründe yer almayabilir. Özel sektörü destekleyebilir, teşvik edebilir, yetersiz kalırsa doğrudan konut üretebilir. Devlet, kamu kurum ve kuruluşlarınca yerine getirilen konut üretme faal. destekleyebilir. Bu anlamda en önemli kurum TOKİ’dir.
TOKİ hem doğrudan konut üretir, hem de toplu konut üretimlerine destek verebilir. Bugüne kadar üst gelir grubuna yönelik konut üreten TOKİ, son yıllarda anlayış değişikliğine giderek, orta ve dar gelirlilere yönelik de çalışmaya başlamıştır. Ancak, TOKİ’nin başlangıçta kayıt için istediği toplu para, alt gelir grubu için hala karşılanmazı zor bir tutardır. Son yıllarda kentsel dönüşüm projeleri ile afet sonrası yeni kentler inşa etme işini üstlenmiş durumdadır.
TOKİ’nin son dönemlerdeki bazı faaliyetleri eleştirilmektedir. Kentsel dönüşümde kent kültürünü dikkate almaması, projelerin Ankara’da masa başında hazırlanmış olması, merkezi bir örgüt tarafından planlanması, bunun planlamada yerelleşme eğilimlerine uymaması, piyasa ekonomisine ağırlık vermesi, TOKİ açılışlarının siyasi gövde gösterisine dönüşmesi, bütün kentlerde tek tip konutlar yapılması, konutlarda estetik olmaması gibi.
Konutla İlgili Diğer Kuruluşlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İÖİ Belediyeler Geçmiş yıllarda: T. Emlak ve Kredi Bankası, SSK, OYAK, Bağ-kur. Kooperatifler, 2. DS’na kadar etkili iken daha sonra etkisini yitirmiştir. 1980 sonrası TOKİ’nin kurulmasıyla koop. canlanmaya başlamıştır.