MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ MÜHENDİSLİK-MİMARLIK FAKÜLTESİ MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ HARİTA MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ DERS:KAMU ÖLÇMELERİ KONU:KAMULAŞTIRMA AMAÇLI ARAZİ TOPLULAŞTIRMA ÇALIŞMALARI DERSİN SORUMLUSU: Yrd.Doç. Dr. Ali ERDİ Doç. Dr. Tayfun ÇAY HAZIRLAYAN: Bünyamin ARSLANYÜREK 091205025

Kamulaştırma Devlet veya diğer kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına el koyması işlemidir.

Arazi Toplulaştırma Arazi toplulaştırılması; aynı şahsa veya çiftçi ailesine ait, çeşitli nedenlerle, ekonomik üretime imkan vermeyecek biçimde veya toprak muhafaza ve zirai sulama tedbirlerinin alınmasını güçleştirecek derecede; parçalanmış, dağılmış, şekilleri bozulmuş dağınık, küçük arazi parçalarının ve hisselerinin bir araya getirilerek, muntazam şekiller halinde birleştirilmesi, bütünleştirilmesi ve işletmelerin yeniden düzenlenmesi işlemi olarak tarif edilebilir.

AMAÇ: Daha az zaman, işgücü ve sermaye kullanımı ile üretim faktörlerinden en iyi biçimde yararlanarak tarımsal üretimi ve tarım işletmelerinin verimliliğini artırmak ve kırsal kesimdeki nüfusun hayat standartlarını yükseltmektir. Arazi Toplulaştırması bir yönüyle de Kadastronun yenilenmesi demektir.

Arazi Toplulaştırmasının Faydaları Tarımsal verim artışı sağlanır. Toprakların bölünmesi ve küçülmesi önlenir. Yol, sulama ve tahliye kanalları vb. her türlü fiziki tesislerin ve genel olarak Tarla İçi Geliştirme Hizmetlerinden (TİGH) vatandaşların eşit oranda etkilenmesi ve yararlanması sağlanır. Üretilemeyen kaynak olan toprak; korunur ve geliştirilir. Mevcut tarihi ve kültürel alanların korunması sağlanır. Köy yerleşim yerlerinin iyileştirilmesine ve geliştirilmesine katkı sağlar. Kadastro yenilenir. Kırsal alanda sosyal huzur ve “İşletme Bütünlüğü” sağlanır.

Arazi toplulaştırması uygulanma seçenekleri Geniş kapsamlı arazi toplulaştırması, KAMULAŞTIRMA AMAÇLI ARAZİ TOPLULAŞTIRMASI Hızlandırılmış arazi toplulaştırması, Dar kapsamlı arazi toplulaştırması, Gönüllü toprak değişimi, Özel tarım alanlarında arazi toplulaştırması.

Kamulaştırma Amaçlı Arazi Toplulaştırma nedir ? Demiryolu Hava alanı Otoyol Baraj vb. mühendislik yapılarının gerçekleştirilmesi sırasında uygulanan yönteme kamulaştırma amaçlı arazi toplulaştırması denilmektedir.

Kamulaştırma amaçlı toplulaştırmalarda; Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur. İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.

Bu uygulamanın ilk ortaya çıkışından günümüze gelişim süreci aşağıdaki gibi özetlenebilir. 18 Aralık 1933 karayolları yapımı için Taşınmazlar Trampası (Arazi Toplulaştırması) düzenlemesi, 04 Aralık 1934 Turawa (Silezya) barajı hakkındaki kanun. Devlet, alınan arazi için para yerine tamamen veya kısmen taşınmaz vermek suretiyle ödentiyi karşılaması, 16 Haziran 1937 İmparatorluk Taşınmazlarının Yer Değiştirmesi Tüzüğü.Taşınmazların yer değiştirmesine ait genel temelleri vb. 01 Ocak 1954 kamulaştırma Amaçlı Arazi Toplulaştırma hukukunun yürürlüğe girmesi.

01 Ocak 1954 Kamulaştırma Amaçlı Arazi Toplulaştırma hukuku hükümleri şu hususları ve ilkeleri içerir; Eski taşınmazların hak koşulları yeni taşınmazların yardımı ile toprak kullanımının öngörülen iyileştirilmesi için amaca uygun ölçülere uydurulur. (UYGUNLUK İLKESİ). Ortak ve nispeten az ölçüde kamusal tesisler için gerekli yerler kural olarak tüm taşınmaz sahiplerince orantılı olarak sağlanır (DAYANIŞMA İLKESİ). Taşınmaz mal mülkiyeti esas itibariyle miktar olarak azalmaz ve ilgili mal sahibi için korunur (KORUMA İLKESİ). Özel taşınmaz sahiplerinin iyice alışılmış çıkarı göz önünde tutulur (ÖZEL KULLANILABİLİRLİK İLKESİ).

Proje kurumu,sağlanan yerler için kamulaştırma ilkeleri uyarınca para ödentisi yapmalıdır. İlgili taşınmaz sahibi ödenti ile aynı değerdeki bir taşınmazı temin edebilmelidir. Bu nedenle kural olarak proje için belirli konumda arazi sağlanması sayesinde mal kayıpları, parçalanma zararları, kendi arazisine dolambaçlı yollar nedeni ile oluşan hasarlar vb tüm koşullu sonuçları kapsayan dolaşım değeri ödenmelidir.

Kamulaştırma, Toplulaştırma ve Dağıtım Dairesi Başkanlığının Görevleri a) Uygulama bölgelerinde mülkiyet etütleri, kamulaştırma, ifraz ve toprak dağıtımını, çalışmalarını planlamak, koordine etmek ve uygulamak, b) Uygulama bölgelerinde Genel Müdürlük emrine geçen arazinin dağıtım projeleri uygulanıncaya kadar, tespit edilecek esaslar çerçevesinde, bu arazinin kiralama işlemlerini yürütmek, c) Ekonomik üretime imkan vermeyecek şekilde parçalanmış tarım arazilerini toplulaştırmak, aile işletmelerinin, aile işgücünü değerlendirmeye yetmeyecek şekilde parçalanmasına ve küçülmesine engel olmak üzere tedbirler almak, d) Dağıtılan araziden, dağıtım tarihindeki mer'i mevzuat hükümlerine uygun olarak işletilmeyenlerinin geri alınması ile ilgili işlemleri yürütmek

Arazi Toplulaştırma Çalışmaları TOPLULAŞTIRMA ÖNCESİ GÖRÜNÜM TOPLULAŞTIRMA SONRASI GÖRÜNÜM

Batılı ülkelerdeki arazi düzenleme çalışmalarında, özellikle Almanya Federal Cumhuriyeti’nde arazi toplulaştırmadaki hedeflere ulaşmada büyük başarı sağlanmış durumdadır. Almanya’da, bu hedeflere ilave olarak, çok önemli bir ödev ve uygulama çeşitliliği ilave edilmiştir. Kırsal mekana ve yaşam doğrudan etkisi olmayacak ama ülke ya da bölgesel amaçlı yol, sulama, baraj vb. bayındırlık çalışmalarının toprak ihtiyacını karşılamak, uygulamanın bölgedeki bazı tarımsal işletmelere doğrudan zarar vermesini, bazılarına da fazladan artı değer katmasının önlenmesi amacı ile, kamulaştırma amaçlı arazi düzenleme çalışması yöntemi uygulaması yapılmaktadır.

Eğer özel bir nedenle bir kamulaştırmanın söz konusu olması ve bunun sonucunda geniş ölçüde kırsal taşınmazların talep edilmesi halinde, proje nedeniyle ilgililer için ortaya çıkan arazi kaybının büyük bir arazi sahipleri grubuna dağıtılması ya da genel toprak kültüründe oluşacak zararların önlenmesi gerekir ise, Arazi Toplulaştırma Kanunun (ATK), 87. maddesi uyarınca, kamulaştırma kurumunun başvurusu üzerine bir özel (kamulaştırma) amaçlı Arazi Toplulaştırmasına başlanabilir. Doğrudan etkilenenlerin toprak kaybına ilişkin Alman Anayasasının 14. Maddesi mülkiyetin kurumsal garantisini somutlaştırdığı, kamusal projeler için büyük çapta ve zorla, yani egemen şekilde arazi kaybına dayalı olarak özel arazi kullanım işletmelerinin varlıklarını tehlikeye atmayı önler. Bu arazi kesintileri tüm ilgililer için kabul edilebilir ölçüde olmalıdır .

Kamulaştırma Amaçlı Arazi Toplulaştırma (KAAT) işlem bölgesinin sınırlandırılmasında buna özellikle dikkat edilmelidir. Çünkü bu toprak kesintileri tüm katılımcılardan eski taşınmazlarının değerinin toplulaştırma bölgesindeki tüm parsellerin değerine oranı ölçüsünde alınmalıdır. Herhangi bir ayrıcalık söz konusu değildir. KAAT’ nın yönetimini sürdüren toplulaştırma dairesi de önceden serbest şekilde ve uygun fiyatlarla proje için yeterli derecede yedek arazi edinerek zorunlu, yani kamulaştırılan arazi kesintilerinin bir minimuma indirgemesine çalışmalıdır.

TÜRKİYE’DE BAYINDIRLIK ÇALIŞMALARINDA KAMULAŞTIRMAYA ALTERNATİF YENİ KIRSAL DÜZENLEME YAKLAŞIMLARI Türkiye’de 03.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı “TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU” (TKAKK) adlı yasaya kadar, kırsal alanındaki kamusal amaçlı toprak ihtiyacı, kamulaştırma yöntemi ile karşılanmakta idi. TKAKK’ nun Arazi düzenleme açısından çalışmamızla ilgili olan en belirgin özelliği, kırsal mekâna götürülecek bayındırlık hizmetlerinin toprak ihtiyaçlarını karşılamada, kamulaştırma yöntemine alternatif arazi toplulaştırması yapılmasına imkan vermesidir.

TÜRKİYE’DE BAYINDIRLIK ÇALIŞMALARINDA KAMULAŞTIRMAYA ALTERNATİF YENİ KIRSAL DÜZENLEME YAKLAŞIMLARI TKAKK adlı 5403 sayılı yasa, kırsal mekânda bayındırlık çalışması yapan kurumların ihtiyaç duyulan araziyi, çalışma bölgesinde arazi düzenlemesi yaparak maliklerden kesintilerle karşılamasına imkân vermektedir. Her bir kurumun, yapacağı bayındırlık çalışması ve buna bağlı arazi toplulaştırma planlarını ilgili bakanlığın onayına sunmasına ve uygunluk halinde kamulaştırma amaçlı toplulaştırma yapmalarına imkan vermektedir. Yasa ile ilgili olarak aşağıda verilen genel tespitleri sıralamak mümkündür.

TÜRKİYE’DE BAYINDIRLIK ÇALIŞMALARINDA KAMULAŞTIRMAYA ALTERNATİF YENİ KIRSAL DÜZENLEME YAKLAŞIMLARI Batılı ülkelerde yürütülen çağdaş anlamdaki arazi düzenleme çalışmalarına uygun hedefler ve bütüncül çalışma mantığına uygun düzenleme ve yaklaşımların olmadığı, Tarım ve Köy İşleri Bakanlığının izin veren ve denetleyen bir bakanlık olduğu, Kırsal mekânda faaliyet gösteren her bir kurumun kendi personel ve imkânları ile toplulaştırma yapmalarına imkân verecek ayrı ayrı toplulaştırma altyapıları oluşturmalarını, Temel amacın kamusal toprak ihtiyacını kamulaştırma yöntemi yerine arazi düzenlemesi yapılarak işletmelerden yapılacak kesintilerle sağlanması, genel tespitler olarak karşımıza çıkmaktadır.

Arazi toplulaştırma alanında sanayi bölgesi, yeşil alan, köy kenarından geçen bir devlet yolu, doğa koruma alanı bir bütün olarak değerlendirilip planlama buna göre gerçekleştirilir. Otoban, hızlı tren, il yolu bağlantı yolları gibi trafik yollarında Kamulaştırma amaçlı arazi Toplulaştırmasına ihtiyaç duyulmaktadır. Bu açıdan iki yasal koşul yer almaktadır.

Bunlar; Kamu yararı bakımından büyük ölçüde toprak kamulaştırılır. Kamusal amaçlı yapı için tüm çiftçilere azar azar bu payı dağıtmak gerekir.

Bu çalışmaları yaparken doğal çevreye verilecek olumsuzluklar en aza indirgenmeye çalışılır. Kent ve ülke gelişimi için yapılan işlerde yasal olarak doğrudan kamulaştırma yapılabilmektedir. Bu çalışma yapılmadan önce proje alanında yer gönüllü olanlardan satın alma yoluna gidilmektedir. Proje öncesinde satın alınan arazilerle toprak stoku yapılır. (Bu şekilde Parsel sahiplerinden kesilecek zayiat miktarı en aza indirgenmeye çalışılıyor.) Sahip olduğu kadar arazi alamadığı takdirde tazminat ödeniyor. Maliyetin tamamı kamulaştırmayı yapan kurum tarafından karşılanır. Bu işlemler için İç İşlerine bağlı Kamulaştırma Dairesi görev yapmaktadır. Toplulaştırma Dairesi ile yapılan uygulamada hem kamulaştırma bedeli ödenmiyor hem de arazi düzenlemesi ile gerekli olan kamu yatırımı arazide yapılabilmektedir

Bu tür çalışmalarda toprak sahipleri ile görüşmeler yapılıp gönüllü yer olarak arazisini satmak isteyen çiftçilerden yolun geçeceği hat üzerinden değil daha uzak bir araziden yer satın alarak maliyet düşürülmeye çalışılıyor.

Geçmişte Türkiye’de Kamulaştırma Amaçlı Arazi Toplulaştırma Çalışmalarına örnek olarak Burdur ili Karamanlı ilçesi Mürseller köyünde yapılmış olan bir çalışma vardır. DSİ için 510 dekar, TCK için 177 dekar, BOTAŞ için 147 dekar arazi toplulaştırma projesi kapsamında edinilmiştir. Sadece Burdur Karamanlı Mürseller köyünde DSİ tarafından 55 dekar kamulaştırılmış fakat 51 dekar toplulaştırmadan kazanılmıştır. Mürseller köylerindeki toplulaştırma projesinde TCK, DSİ, KHGM’ nin arazi gereksinimleri ortak katılımdan karşılanmıştır. Ortalama parsel büyüklüklerine bakıldığında Mürseller projesinde 3,5 dekar ,toplulaştırmayla birlikte 9,5 dekara yükselmiştir.816 adet kadastro parseli 368 parselde toplulaştırılmıştır.

Burdur Karaman Mürseller projesi 3260 dekar sahaya sahip olup, proje sahası içinde DSİ ve KHGM kurumlarının sulama kanalı, drenaj kanalı, berkitme yol gibi hizmetleri mevcuttur. Proje sahası içinden geçen TCK’ ya ait devlet yolu da kamulaştırma planlarına göre genişletilerek proje sahasının kesinti oranından karşılanmıştır. Mürseller köyünde kadastro parsellerinin dağılımı 5-10 dekar ve 3-5 dekar aralığında yoğunlaşmıştır. Büyük parsellerin alan yoğunluğu oldukça azdır.Çiftçilere ait toplam saha 3182 dekardır.

TOPLULAŞTIRMA SONUCUNDA SAĞLANAN YARARLAR  Ülkemizde bu güne kadar uygulanan toplulaştırma projelerinde parsellerin % 100'e yakın kısmı sulama kanalına, yola ve yüzey tahliyeye doğrudan doğruya bağlanmıştır. Başka bir deyişle her parselin yolu, kanalı ve tahliyesi bulunmaktadır. Bu suretle toplulaştırması yapılan sahalarda sulama oranları % 90 lara, sulama randımanları % 85'lere kadar çıkarılabilmiştir. Proje sahalarının arazi tesviyesi, drenajı ve ıslahı çalışmaları ile bir bütünlük sağlanmıştır.  Proje sahalarının tarla içi yolları ile yerleşim merkezine bağlantı yolları kum - çakıl stabilize malzemesi ile kaplanmak suretiyle her mevsimde tarımsal faaliyetlerin yapılmasına imkan verilmiştir. Çiftçilerin işletme masrafları azalmış, tarla sınırı, yol ve sulama suyu ile ilgili uyuşmazlıklar ortadan kalkmıştır. Toplulaştırma yapılan bölgelerde, toplulaştırmanın faydaları çiftçiler tarafından gözle görüldükten sonra toplulaştırma istekleri devamlı  artmıştır.  Örnek  bir  köyde  çalışmaları  gören  çiftçiler uygulamanın kendilerine de yapılmasını istemekte böylece yeterli muvafakat temini daha kolaylaşmaktadır. Son yıllarda gerek çiftçilerden gerekse kamu kuruluşlarından çok istek gelmektedir. Bunun için projeli tarımsal alt yapı hizmetlerini de birlikte yürütecek büyük kapasiteli projelere yönelmektedir.

TÜRKİYE’DE ARAZİ TOPLULAŞTIRMASINA YÖNELİK NELER YAPILMALIDIR ? Ülkemizde işlenen tarım arazilerinden sulanan ve sulamaya açılacak olan toplam 8,5 milyon hektar alanda arazi toplulaştırma ve tarla içi geliştirme hizmetlerinin gerçekleştirilmesi lazımdır. Zira bu sahaların sulama projeleri geliştirildikçe uygulamanın toplulaştırmalı yapılması ülke ekonomisi yönünden mutlaka gereklidir. Ayrıca diğer ülkelerde denenmiş  olan  toplulaştırma  kanunu  ve  usullerinden  kazanılan tecrübeleri bünyemize uydurmak gerekir.

SONUÇ: Türkiye’de kırsal mekânı iyileştirme amaçlı bir çok çalışma yürütülmektedir. Bu çalışmalar genelde koordinasyonsuz, birbirinden kopuk ve farklı kurumlarca yürütülmektedir. Bu durumun uygulama yapılan alana, uygulamaya muhatap yöre insanına, uygulayıcı kurumlara birçok sorun yaşattığı gözlemektedir. Batılı ülkelerdeki gibi kırsal mekânı bir bütün olarak ele alıp, bayındırlık çalışmalarının kırsal mekânı yeniden oluşturma amaçlı hale getirilmesi uygun görülmektedir.

SONUÇ: 5403 sayılı yasa ile gündeme gelen kamulaştırma amaçlı arazi toplulaştırma çalışmalarının, sadece kamunun toprak ihtiyacını karşılayan bir uygulama olmaktan çıkarılıp, kırsal mekânı bir bütün olarak ele alan uygulamalar olarak düzenlenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. Kırsal mekânda bayındırlık amaçlı yürütülen çalışmalarda mevcut bilgi altlıklarında da birçok eksiklikler ve yetersizlikler yaşanmaktadır. Bunlar arasında ihtiyaç duyulan bilgiyi karşılamadan sorumlu bir kurumun olmayışı, her kurumun sadece kendi görev alanı ile ilgili bilgi edinme çabasına girmesi, bilgilerin oluşturma, güncellik, paylaşım, ilişkilendirme vb alanlarda sorunların olduğu bilinmektedir.

SONUÇ: Arazi Toplulaştırması; yalnız dağınık arazilerin birleştirilmesi ile kalmayıp, birim alandan en yüksek verimi elde etmek için tarımın bütün kollarında gerekli iyileştirmelerin yapılarak, çiftçinin hayat seviyesini yükseltecek bütün teknik, ekonomik sosyal ve kültürel tedbirlerin alınmasını hedeflemelidir.

KAYNAKLAR ERDİ, A., ERKAN, H., (2006), “Kırsal Mekan Düzenlemesinde Kadastro İlişkisi”, Kadastro Kongresi, Ankara Çağdaş V,Demirel Z,Açlar A, “Toprak Düzenlemelerinde Yeni Gelişmeler Ve Yapılanmalar” Tmmob Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Panel “kırsal kalkınma ve arazi toplulaştırma” “ Arazi toplulaştırma ve Taşınmaz Değerlemesi” (1995), (İnceleme, Konferans), HKMO İstanbul Şubesi, İstanbul