KDV TEVKİFATI ESASI ve ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE KDV UYGULAMASI İBRAHİM DEĞİRMENCİ Yeminli Mali Müşavir Ankara YMM Odası 21 Aralık 2012

=BÖLÜM 1= KDV TEVKİFATI ESASI I- GENEL ESASLAR: 1- Yasal Hüküm: Mükellefin Türkiye içinde ikametgahının, iş yerinin, kanuni merkezi ve iş merkezinin bulunmaması hallerinde ve gerekli görülen diğer hallerde Maliye Bakanlığı, vergi alacağının emniyet altına alınması amacıyla, vergiye tabi işlemlere taraf olanları verginin ödenmesinden sorumlu tutabilir. (KDVK Madde: 9/1)

Maliye Bakanlığı kanun maddesinde yer alan “gerekli görülen diğer haller” hükmüne dayanarak bir çok mal ve hizmet alışlarında “alıcıyı” kısmi tevkifat yaparak hesaplanan katma değer vergisinin belli bir oranının doğrudan vergi dairesine ödenmesi konusunda “sorumlu” tutmuştur.

2- Beyan Sorumluluğu Kime Aittir? KDV tevkifatı ihtiyari bir uygulama olmayıp, Maliye Bakanlığınca tevkifat uygulaması kapsamına alınan işlemlerde alıcılar tarafından tam veya kısmi tevkifat yapılması zorunludur.

2 Nolu KDV Beyanı 1 Nolu KDV Beyanı Alıcı (KDV Tevkifatı) Satıcı Fatura 2 Nolu KDV Beyanı 1 Nolu KDV Beyanı Vergi Dairesi

3- Beyanname Kodu Ne Olacaktır? Gerçek usulde KDV mükellefleri; tevkifata tabi tutulan KDV’nin beyanında 1015B beyanname kodlu KDV 2 beyannamesini, gerçek usulde KDV mükellefiyeti bulunmayanlar ise sözkonusu verginin beyanında 9015 beyanname kodlu KDV 2 beyannamesini kullanacaklardır.

4- Ne Zaman Beyan Edilecektir? Tevkifat; tevkifata tabi işlemin yapıldığı dönemde vergi sorumlularına ait 2 Nolu KDV beyannamesi ile beyan edilecektir. Bu kapsamda, işleme ait fatura veya benzeri belge izleyen ay içinde düzenlense dahi sorumlu sıfatıyla beyan, işlemin vuku bulduğu dönemin beyan süresi içinde yapılacaktır. Tebliğdeki bu açıklama VUK.’nun 231/5’inci madde hükmüne aykırıdır. Çünkü faturanın malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde (ay geçirilmemek şartıyla) düzenlenmesi gerekmektedir.

5- Tevkifata Konu KDV Hangi Dönemde İndirilecektir? Kısmi tevkifata tabi işlemlerde, işlem bedeli üzerinden hesaplanan KDV’nin; i) Satıcı tarafından beyan edilecek kısmı, takvim yılı aşılmamak şartıyla işleme ait fatura veya benzeri belgenin defterlere kaydedildiği döneme ilişkin olarak verilmesi gereken, ii) Sorumlu sıfatıyla beyan edilen kısmı ise 2 Nolu KDV beyannamesinin verildiği ay içinde verilmesi gereken, 1 Nolu KDV Beyannamesinde indirim konusu yapılacaktır.

6- Hangi Durumda Ceza Kesilecektir? KDV Kanununun (9/1) maddesi kapsamında sorumlu tayin edilenlerin, sorumlu sıfatıyla beyan edip ödemeleri gereken vergilerin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu vergi tutarının ikmalen veya resen tarh edilerek vergi ziyaı cezası kesilmesi ve gecikme faizi hesaplanması gerekmektedir. Sorumlu sıfatıyla beyan edilmeyen tutarın 1 No.lu KDV beyannamesinde indirim konusu yapılmamış olması bu şekilde işlem tesis edilmesine engel değildir.

Tebliğin bu hükmü de bize göre yanlıştır Tebliğin bu hükmü de bize göre yanlıştır. Zira vergi ziyaı cezası kesilebilmesi için, ortada ziyaa uğratılmış bir verginin varlığı ispat edilmelidir. Vergi ziyaının olmadığı durumlarda ceza kesilmesi VUK.’nun 3’üncü maddesinde belirtilen; “vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyetinin esas olduğu” prensibine de ters düşmektedir.

Nitekim Danıştay 9. Dairesinin bir kararında; “2 no’lu Katma Değer Vergisi beyannamesi ile sorumlu sıfatıyla beyan edilerek ödenen verginin, 1 no’lu Katma Değer Vergisi beyannamesinde indirim konusu yapılabileceği sonucu ortaya çıkmaktadır. Buna göre davacı şirketin sorumlu sıfatıyla ödenecek katma değer vergisi ile 1 no’lu katma değer vergisi beyanları birlikte değerlendirilerek yeniden oluşturulacak beyan tablosu dikkate alınmak suretiyle hasıl olacak duruma göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile verilen kararda isabet görülmemiştir.” denilmiştir. (16.04.2008 tarih ve 2007/4101 Esas; 2008/2078 Karar Nolu Danıştay Kararı)

Sorumlu sıfatıyla beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen KDV tutarının satıcı tarafından beyan edilmiş olması halinde sorumlu adına yapılacak tarhiyatta vergi aslı aranmayacaktır. Vergi aslının aranmadığı durumlarda vergi ziyaı cezası kesilmesini istemenin hiçbir hukuki dayanağı bulunmadığı gayet açıktır.

7- Sorumluluğun VUK Kapsamında Değerlendirilmesi (Mad:11): Yaptıkları veya yapacakları ödemelerden vergi kesmeye mecbur olanlar, verginin tam olarak kesilip ödenmesinden ve bununla ilgili diğer ödevleri yerine getirmekten sorumludurlar.

Mal alım-satımı ve hizmet ifası dolayısıyla vergi kesintisi yapmak ve vergi dairesine yatırmak zorunda olanların, bu yükümlülükleri yerine getirmemeleri halinde verginin ödenmesinden, alım satıma taraf olanlar, hizmetten yararlananlar ve aralarında doğrudan veya hısımlık nedeniyle ya da sermaye, organizasyon veya yönetimine katılmak veya menfaat sağlamak suretiyle dolaylı olarak ilişkide bulunduğu tespit olunanlar müteselsilen sorumludurlar.

8- Beyanname Ekinde Yapılacak Bildirim: Kısmi tevkifat uygulaması kapsamına alınan işlemlerde satıcılar, tevkifat uygulanan satışları ile satış yaptıkları alıcılara ait bir listeyi, satışın yapıldığı döneme ait 1 Nolu KDV Beyannamesi ekinde elektronik ortamda vermek zorundadırlar.

II- BELGE DÜZENİ ve MUHASEBE KAYITLARI: 1- Tevkifata Konu Fatura Tutarı: Kısmi tevkifat uygulaması kapsamına giren her bir işlemin KDV dahil bedeli 1.000 TL'yi aşmadığı takdirde, hesaplanan KDV tevkifata tabi tutulmayacaktır. Sınırın aşılması halinde ise tutarın tamamı üzerinden tevkifat yapılacaktır.

2- Düzenlenecek Faturanın Şekli: İşlem Bedeli : 3.000 Hesaplanan KDV 540 Tevkifat Oranı 5/10 Alıcı tarafından Tevkif Edilecek KDV 270 Tevkifat Dahil Toplam Tutar 3.540 Tevkifat Hariç Toplam Tutar 3.270 Yalnız Üçbinikiyüzyetmiş Türk Lirasıdır.

3- Satıcı Firma Muhasebe Kaydı: -------------------------------------------- / ---------------------------------------------- 120. Alıcılar 3.270 120.01. (A) Alıcı * 192. Diğer KDV 270 192.01. .. Ayında Tevkif Edilen KDV 600. Yurtiçi Satışlar 3.000 391. Hesaplanan KDV 270 * 392.01. .. Ayında Tevkif Edilen Diğer KDV 270 --------------------------------------- / -------------------------------------------------

4- Alıcı Firma Muhasebe Kaydı: ------------------------------------- / ----------------------------------- 740. Hizmet Üretim Maliyeti 3,000 191. İndirilecek KDV 540 320. Satıcılar 3,270 320.01. (A) Satıcı 360. Tevkif Yoluyla Öd. KDV 270 ------------------------------------ / ------------------------------------

5- Düzeltme İşlemleri: Mal iadelerinde yada çeşitli sebeplerle matrahta meydana gelecek değişikliklerde düzeltme, işlem bedeli üzerinden hesaplanan verginin tevkifata tabi tutulmayan kısmı üzerinden gerçekleştirilecektir.

Fatura Düzenleyen Kişinin Kaydı: -------------------------- / -------------------------- 320. Satıcılar 3,270 740. Hizmet Üretim Maliyeti 3,000 391. Alış İade KDV 270

III- KDV TEVKİFAT KONULARI: A- TAM TEVKİFATA KONU MAL ve HİZMET ALIŞLARI: Bu bölüm kapsamındaki işlemlerde, işlem bedeli üzerinden hesaplanan katma değer vergisinin tamamı mal veya hizmetin ALICILARI tarafından tevkifata tabi tutulacaktır. Konusu Tevkifat Oranı 1- İkametgahı, İşyeri, Kanuni Merkezi ve İş Merkezi Türkiye’de Bulunmayanlar Tarafından Yapılan İşlemler %100 2- Serbest Meslek Faaliyeti Çerçevesinde Yapılan Teslim ve Hizmetler (GVK Mad:18) 3- Kiralama İşlemleri 4- Reklam Verme İşlemleri

B- KISMİ TEVKİFATA KONU MAL VE HİZMET ALIŞLARI: 1- TÜM KDV MÜKELLEFLERİ TARAFINDAN TEVKİFAT YAPILACAK İŞLEMLER: 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 8’inci maddesinde sayılan tüm katma değer vergisi mükellefleri aşağıda belirtilen mal ve hizmet alımlarında bulunurken tabloda yer alan oranlarda tevkifat yapmak zorundadır.

TEBLİĞDE DÜZENLENDİĞİ BÖLÜM a) Kısmi Tevkifata Tabi Hizmetler İŞLEM TEVKİFAT ORANI TEBLİĞDE DÜZENLENDİĞİ BÖLÜM 1- İşgücü temin hizmetleri 9/10 3.2.5 2- Yapı denetimi hizmetleri 3.2.6 3- Fason olarak yaptırılan tekstil ve konfeksiyon işleri, çanta ve ayakkabı dikim işleri ve bu işlere aracılık hizmetleri 5/10 3.2.7

TEBLİĞDE DÜZENLENDİĞİ BÖLÜM İŞLEM TEVKİFAT ORANI TEBLİĞDE DÜZENLENDİĞİ BÖLÜM 4- Turistik mağazalara verilen müşteri bulma/götürme hizmetleri 9/10 3.2.8 5- Spor kulüplerinin yayın, reklam ve isim hakkı gelirlerine konu işlemleri 3.2.9 6- Temizlik, çevre ve bahçe bakım hizmetleri 7/10 3.2.10 7- Servis taşımacılığı hizmeti 5/10 3.2.11

TEBLİĞDE DÜZENLENDİĞİ BÖLÜM b) Kısmi Tevkifata Tabi Mallar İŞLEM TEVKİFAT ORANI TEBLİĞDE DÜZENLENDİĞİ BÖLÜM 1- Külçe metal alımı 7/10 3.3.1 2- Bakır, çinko ve alüminyum ürünlerinin alımı 3.3.2 3- Hurda ve atık alımı 9/10 3.3.3

TEBLİĞDE DÜZENLENDİĞİ BÖLÜM İŞLEM TEVKİFAT ORANI TEBLİĞDE DÜZENLENDİĞİ BÖLÜM 4- Metal, plastik, kauçuk, kağıt ve cam hurda ve atıklarından elde edilen hammadde alımı 9/10 3.3.4 5- Pamuk, tiftik, yün ve yapağı ile ham post ve deri alımları 3.3.5 6- Ağaç ve orman ürünleri alımı 3.3.6

2- BELİRLENMİŞ ALICILAR TARAFINDAN TEVKİFAT YAPILACAK İŞLEMLER: Aşağıdaki tabloda yer alan mal ve hizmet bedelleri üzerinden hesaplanan katma değer vergisi tutarı belirtilen oranlarda sadece alıcının belirlenmiş alıcı olması durumunda tevkifat yapılacaktır.

TEBLİĞDE DÜZENLENDİĞİ BÖLÜM İŞLEM TEVKİFAT ORANI TEBLİĞDE DÜZENLENDİĞİ BÖLÜM 1- Yapım işleri İle bu İşlerle birlikte ifa edilen mühendislik-mimarlık ve etüt-proje hizmetleri 2/10 3.2.1 2- Etüt, plan-proje, danışmanlık, denetim ve benzeri hizmetler 9/10 3.2.2 3- Makine, teçhizat, demirbaş ve taşıtlara ait tadil, bakım ve onarım hizmetleri 5/10 3.2.3 4- Yemek servis ve organizasyon hizmetleri 3.2.4 5- Her türlü baskı, basım hizmetleri 3.2.12 6- 5018 sayılı Kanuna ekli cetvellerde yer alanların hizmet alımları 3.2.13

3- BELİRLENMİŞ ALICILAR: “Belirlenmiş Alıcılar” olarak adlandırılan kurum ve kuruluşlar aşağıda belirtilmiştir.

a) 5018 sayılı Kanuna ekli cetvellerde yer alan idare, kurum ve kuruluşlar, il özel idareleri ve bunların teşkil ettikleri birlikler, belediyelerin teşkil ettikleri birlikler ile köylere hizmet götürme birlikleri,

b) Yukarıda sayılanlar dışındaki, kanunla kurulan kamu kurum ve kuruluşları, c) Döner sermayeli kuruluşlar, d) Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, e) Kanunla kurulan veya tüzel kişiliği haiz emekli ve yardım sandıkları,

f) Bankalar, g) Kamu iktisadi teşebbüsleri (Kamu İktisadi Kuruluşları, İktisadi Devlet Teşekkülleri), h) Özelleştirme kapsamındaki kuruluşlar, i) Organize sanayi bölgeleri ile menkul kıymetler, vadeli işlemler borsaları dahil bütün borsalar,

j) Yarıdan fazla hissesi doğrudan yukarıda sayılan idare, kurum ve kuruluşlara ait olan (tek başına ya da birlikte) kurum, kuruluş ve işletmeler, k) Payları İstanbul Menkul Kıymetler Borsasında işlem gören şirketler,

NOTLAR: a) Belirlenmiş alıcıların birbirlerine karşı yaptıkları teslim ve hizmetlerde, KDV tevkifatı uygulanmayacaktır. b) Belirlenmiş alıcıların kısmi tevkifat uygulaması kapsamındaki teslim ve hizmetlerinde hesaplanan KDV, alıcıların durumuna bakılmaksızın tevkifata tabi tutulmayacaktır.

c) Belediyelerin 01/5/2012 tarihinden itibaren kısmi tevkifat uygulaması kapsamında tevkifat yapma sorumlulukları kaldırılmıştır. Ancak belediyelerin bünyelerinde oluşan iktisadi işletmeler nedeniyle gerçek usulde KDV mükellefiyeti bulunması halinde tüm KDV mükellefleri tarafından yapılacak işlemler çerçevesinde tevkifat yapma zorunlulukları bulunmaktadır.

IV- KDV TEVKİFATINDA İADE İŞLEMLERİ: 1- İadeye Konu Tevkifat Konuları:

(a) Grubu Tevkifat Konuları: - Temizlik, bahçe ve çevre bakım hizmetleri, - Tadil, bakım ve onarım hizmetleri, - Yemek servisi ve organizasyon hizmetleri, - Etüt, plan-proje, danışmanlık ve denetim hizmetleri,

- Fason işleri ve fason işlerle ilgili aracılık hizmetleri, - Yapı denetim hizmetleri, - Servis taşımacılığı hizmetleri, - Her türlü baskı ve basım hizmetleri, - İşgücü temin hizmetleri, - Turistik mağazalara verilen müşteri bulma /götürme hizmetleri

(b) Grubu Tevkifat Konuları: - Yapım işleri, - Spor kulüplerinin işlemleri, - Külçe metal teslimleri, - Bakır, çinko ve alüminyum ürünlerinin teslimleri, - Hurda ve atıklarının teslimleri, - Hurda ve atıklarından elde edilen hammadde teslimleri, - Pamuk, tiftik, yün ve yapağı ile ham post ve deri teslimleri, - Ağaç ve orman ürünleri teslimleri, - Tebliğin (3.2.13) bölümü kapsamındaki hizmetler,

2- İade Sınırları: i- Mahsuben İade Sınırı: (a) Grubu Tevkifat Konuları: V.D. ≤ 2,000 < VİR (b) Grubu Tevkifat Konuları: V.D. ≤ 2,000 < VİR/YMM

ii- Nakden İade Sınırı: (a) Grubu Tevkifat Konuları: V.D. Yetkisi Yok Tamamı VİR (b) Grubu Tevkifat Konuları: V.D. ≤ 2,000 < VİR/YMM

=BÖLÜM 2= ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ (SATIŞ AMAÇLI): İnşaatın Yapımı Arsa Alımı Satış

I- ARSA ALIMI MUHASEBE İŞLEMLERİ: A- ARSANIN SATIN ALINMASI: 1- Arsa Sahibi Vergi Mükellefi İse: --------------------------/---------------------------- 250. Arazi ve Arsalar H. 1.000 191. İndirilecek KDV 180 320. Satıcılar 1.180 Faturaya Dayalı Arsa Alım Kaydı

2- Arsa Sahibi Vergi Mükellefi Değil İse: --------------------------/---------------------------- 250. Arazi ve Arsalar H. 1.000 320. Satıcılar 1.000 Gider Pusulasına Dayalı Arsa Alım Kaydı

3- Arsa Alımı KDV’den İstisna İse: -----------------------------/-------------------------- 250. Arazi ve Arsalar H. 1.000 320. Satıcılar 1.000 Faturaya Dayalı KDV’den İstisna Arsa Alış Kaydı ----------------------------/--------------------------

“Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV’den istisnadır. İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri istisna kapsamı dışındadır.” (KDVK Mad:17/4-r)

4- İnşaat Ruhsatının Alımından Sonra: ------------------------------/---------------------------- 151. (A) İnşaatı Arsa Payı Maliyeti 1.000 250. Arazi ve Arsalar H. 1.000 Arsa Maliyetinin İnşaata Virmanı -------------------------------/---------------------------

B- ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ: 1- Yasal Açıklamalar: Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. (30 Nolu KDV G. T.)

Birincisi; arsa sahibi tarafından müteahhite arsa teslimi, Payı Teslimi

İkincisi ise; müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir. Müteahhit Konut / İş Yeri YANLIŞ Maliye Görüşü

Bilindiği üzere Müteahhit firma ile Arsa Sahibi arasında Noterde düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde” tarafların birbirlerine karşı yükümlülükleri belirtilirken; “Mal sahibi, sözleşme hükümlerine göre yapımcı firmanın uhdesinde kalan dairelerin ve diğer ticari vasıfta mekanların tapu dairesi nezdinde gerekli ferağını vermeye ve yapımcı firma da bahis konusu arsa üzerine bu sözleşme esasları dairesinde bina inşa etmeyi ve bu iş için mal sahibinden bir bedel talep etmemeyi karşılıklı olarak tamamen kabul ve taahhüt ederler.” şeklinde belirlenmektedir.

Bu nedenle bize göre ikinci ifade; “arsaya karşılık olarak müteahhit tarafından arsa sahibine ait arsa payı üzerine inşaat (konut veya işyeri) yapılmasıdır.” şeklinde olmalıdır. Müteahhit İnşaat Yapım Hizmeti DOĞRU Bizim Görüşümüz

Yukarıda belirtilen tebliğdeki ifade, önerildiği şekilde değiştirilmesi halinde KDVK’nun 4/2’nci maddesine uygun hale gelecektir. Bilindiği üzere, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 4/2’nci maddesi; “Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her biri ayrı işlem olup, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirilmesi gerekir.” şeklindedir.

Arsa Payı Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Dairelerin İnşaat Maliyeti

2- Vergiyi Doğuran Olay ve Fatura Düzenleme Tarihi: “Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhitin arsa karşılığı konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır.” (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)

“Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden %1 veya %18 arasında KDV hesaplanması gerekmektedir.” (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)

Bu ifade bize göre yanlıştır Bu ifade bize göre yanlıştır. Doğru ifade; “Müteahhit tarafından düzenlenecek faturada arsa sahibine verilen konut/işyeri inşaat maliyet bedelleri üzerinden %18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.” şeklinde olmalıdır.

3- Emsal Bedel Nedir?: Bilindiği üzere bir konut/iş yeri maliyeti iki temel unsurdan oluşmaktadır. Toplam Maliyet Toplam Arsa Maliyeti (1) Toplam İnşaat Maliyeti (2) Toplam İnşaat Maliyeti (2) Arsa Sahibine Verilen Dairelerin İnşaat Maliyeti Müteahhite Kalan Dairelerin İnşaat Maliyeti

Arsa karşılığı inşaat işlerinde, mütahhite verilen arsa payının emsal bedelinin belirlenmesi esas olması gerekirken, Gelir İdaresince müteahhit tarafından arsa sahibine verilen konut/iş yeri emsal bedeli arayışına girilmektedir.

Dolayısıyla Gelir İdaresiyle asıl anlaşmazlık konusu; NEYİN EMSAL BEDELİNİN tespit edilmesi gerektiği hususudur. Diğer bir ifade ile, emsal bedeli tespit edilmesi gereken, arsa sahibi tarafından teslim edilen “arsa payı” mıdır, yoksa müteahhit tarafından arsa sahibinin arsası üzerine inşa edilen dairelerin inşaat maliyeti midir?

İdarenin bize göre yanılgısı; olaya müteahhitin arsa sahiplerine yaptığı teslim yönünden bakıyor olması ve yapılan teslimi tüm unsurlarıyla birlikte konut teslimi olarak değerlendirmesinden kaynaklanmaktadır. Bu tür bir yaklaşım ve değerlendirme olayın gerçek mahiyetiyle örtüşmemektedir.

Bize göre olaya arsa sahibinin müteahhite teslim ettiği arsa payının emsal bedelinin ne olduğu yönüyle bakılması gerekmektedir. Karşılıklı teslimde bilinmeyen arsa payının bedelidir. Burada açıklığa kavuşturulması gereken husus, müteahhit bu arsayı satın alsaydı ne kadar BEDEL ödemesi gerekirdi sorusunun cevabıdır. Bu cevap Gelir İdaresi Başkanlığınca 09.09.2011 tarih ve 1553 sayılı özelge ile verilmiştir. Sözkonusu özelge hükmüne göre;

“Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini arsa payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır.” Gelir İdaresi Başkanlığı’nın konuya ilişkin görüşü hiçbir tereddüte yer bırakmayacak kadar açıktır.

a) Maliyet Bedeli Esası: Yukarıdaki özelgeden anlaşılacağı üzere; emsal bedel olarak, arsa sahibine verilen dairelerin inşaat maliyeti dikkate alınacaktır. Müteahhit Arsa Payı Maliyeti Nedir? Arsa Sahibine Verilen Dairelerin İnşaat Maliyeti Verilen Nakit Toplamı

Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak; (A) şahsı arsasını (B) Ltd Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak; (A) şahsı arsasını (B) Ltd. Şirketi’ne inşaat karşılığı vermiştir. Konut Adedi : 10 Müteahhite Kalan 6 Arsa Sahibine Verilen 4 Toplam İnşaat Maliyeti 1,200,000 1 Adet Konut İnşaat Maliyeti 120,000 1 Adet Konut Arsa Payı Maliyeti 80,000 1 Dairenin Toplam Maliyeti 200,000 1 Dairenin Satış Fiyatı 250,000

Bu durumda müteahhitin muhasebe kayıtlarındaki maliyetler aşağıdaki gibi olacaktır. Arsa Payı İnşaat Maliyeti Toplam Maliyet Müteahhit 480,000 720,000 1,200,000 Arsa Sahibi ?

b) Arsa Payı Dahil Maliyet Esası: 2011/1 nolu KDV sirkülerinde müteahhit tarafından arsa sahibine düzenlenecek faturada, bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden katma değer vergisi hesaplanması gerektiği belirtilmiştir. Bu durumda arsa payı maliyeti aşağıdaki gibi hesaplanacaktır. 1 Daire Arsa Payı Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Daireler İnşaat Maliyeti Müteahhite Kalan Daire Sayısı / m² Büyüklüğü

Arsa Payı Maliyeti + İnşaat Maliyeti = Konut Maliyeti Örneğimize göre, 1 dairenin arsa payı maliyeti aşağıdaki gibi olacaktır. 1,200,000 / 10 x 4 = 480,000 / 6 = 80,000 TL Arsa Payı Maliyeti Arsa Payı Maliyeti + İnşaat Maliyeti = Konut Maliyeti 80,000 + 120,000 = 200,000 TL

Bu durumda müteahhitin muhasebe kayıtlarındaki maliyetler (arsa payı dahil) aşağıdaki gibi olacaktır. Arsa Payı İnşaat Maliyeti Toplam Maliyet Müteahhit 480,000 720,000 1,200,000 Arsa Sahibi 320,000 800,000 2,000,000

c) Ortalama Satış Fiyatı Esası: Bazı Vergi Dairesi Başkanlıkları arsa sahibine kesilecek fatura tutarı bedellerinin, ortalama satış fiyatları esas alınmak suretiyle belirlenmesi gerektiğini söylemektedirler. Buna gerekçe olarak da, VUK.’nun emsal bedel maddesini göstermektedirler.

Bu durumda ortalama satış fiyatlarını esas aldığımızda, müteahhitin muhasebe kayıtlarındaki maliyetler aşağıdaki gibi olacaktır. Arsa Payı İnşaat Maliyeti Toplam Maliyet Müteahhit 600,000 720,000 1,320,000 Arsa Sahibi 400,000 480,000 880,000 1,000,000 1,200,000 2,200,000 Görüleceği üzere; yukarıda belirtilen rakamları doğrulayan ne bir muhasebe kaydı, ne de emsal bedel bulunmamaktadır.

4- Arsa Payı Maliyetinin Muhasebe Kayıtlarına Alınması: -------------------------------------------/-------------------------------------- 151. Arsa Payı Maliyeti 480,000-800,000-1,000,000 320. (A) Arsa Sahibi 480,000-800,000-1,000,000 Gider Pusulası ile Arsa Payı Gider Kaydı ------------------------------------------/------------------------------------- 151. Arsa Payı Maliyeti 480,000 - 800,000 -1,000,000 191. İndirilecek KDV 86,400 - 144,000 - 180,000 320. (A) Arsa Sahibi 566,400-944,000-1,180,000 Fatura İle Arsa Payı Maliyet Kaydı ------------------------------------------/---------------------------------------

5- Satış Karının Tespiti: Yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda, müteahhitin satış/maliyet işlemlerinden kaynaklanan karlılık durumu her bir seçeneğe göre aşağıdaki gibi olacaktır.

a) Maliyet Bedeline Göre: Müteahhitin yukarıdaki örnek bazında maliyet esasına göre satış karı aşağıdaki gibi tespit edilecektir. Daire Sayısı Satış Fiyatı Satış Tutarı Maliyet Kar Üçüncü Kişilere Satış 6 250,000 1,500,000 1,320,000 300,000 Arsa Sahibine Teslim 4 120,000 480,000 --- TOPLAM 10 1,980,000 1,680,000

b) Arsa Payı Dahil Maliyet Bedeli: Müteahhitin muhasebe kayıtlarına göre, maliyet+arsa payı esasına göre satış karı aşağıdaki gibi tespit edilecektir. Daire Sayısı Satış Fiyatı Satış Tutarı Maliyet Kar Üçüncü Kişilere Satış 6 250,000 1,500,000 1,000,000 300,000 Arsa Sahibine Teslim 4 200,000 800,000 --- TOPLAM 10 2,300,000 2,000,000

c) Oratalama Satış Fiyatına Göre: Müteahhitin muhasebe kayıtlarına göre ortalama satış fiyatı esasına göre satış karı aşağıdaki gibi tespit edilecektir. Daire Sayısı Satış Fiyatı Satış Tutarı Maliyet Kar Üçüncü Kişilere Satış 6 250,000 1,500,000 1,320,000 180,000 Arsa Sahibine Teslim 4 1,000,000 880,000 120,000 TOPLAM 10 2,500,000 2,200,000 300,000

Görüleceği üzere; bu esasa göre emsal bedel tespit edilmesi halinde, arsa sahibine teslim edilen dairelerle ilgili müteahhit, kar beyan etmek zorunda kalacaktır. Diğer taraftan, kendisine kalan dairelerin maliyet bedelleri, arsa payı maliyetinin artmış olması nedeniyle artacak, dolayısıyla da kar oranı düşecektir. Bu ise müteahhitin erken kar beyan etmesi sonucunu doğuracaktır.

-----------------------------/--------------------------- II- MALİYET İŞLEMLERİNE İLİŞKİN MUHASEBE KAYITLARI: 1- Malzeme Alımı: Malzeme alımları doğrudan inşaat maliyetine kaydedilmeden önce Ambar Hesabı olan 150 Hesaba kaydedilmelidir. -----------------------------/--------------------------- 150.01 Demir Alışları 100 191.01 İndirilecek KDV 18 320. Satıcılar 118 Malzeme Alımı Kaydı ----------------------------/---------------------------

------------------------------/--------------------------- 2- Malzemenin Kullanımı: İnşaat imalatında kullanılan malzemeler fiilen kullanıldığı anda ilgili inşaat maliyetine kaydedilmelidir. ------------------------------/--------------------------- 710.01 (A) İnşaatı Demir Kullanımı 100 150. İlk Madde ve Malzeme 100 Malzemenin İnşaatta Kullanımının Kaydı -------------------------------/--------------------------

--------------------------/------------------------ 3- Diğer Maliyet Unsurları: İnşaatlarda kullanılan İşçilik ve Genel Üretim Giderleri ilgili hesaplarda izlenmelidir. --------------------------/------------------------ 720. İşçilik Giderleri 50 730. Şantiye Elektrik Giderleri 20 191. İndirilecek KDV 3.6 335. Personele Borçlar 30 360. Ödenecek Vergi ve Fonlar 7 361. Ödenecek S.G. Kesintileri 13 320. Satıcılar 23.6 İşçilik ve Genel Üretim Gideri Kaydı ---------------------------/-------------------------

-----------------------------/---------------------------- 4- Devam Eden İşlerin Bilançoda Gösterilmesi: Bilançolarda; devam eden inşaat maliyetleri 151. Yarı Mamüller Hesabında, bitmiş inşaatlar ise 152. Mamül Mallar Hesabında gösterilmelidir. -----------------------------/---------------------------- 151. (A) İnşaatı Maliyeti 170 711. Direk İ.M.M.Gid. Yansıtma 100 721. Direk İşçilik Gid. Yansıtma 50 731. Genel Üretim Gid. Yansıtma 20 Maliyetlerin Yansıtma Kaydı -----------------------------/-----------------------------

5- Maliyet Dağılımının Daire Bazında Hesaplanması: Satılan Mamül Malın Maliyetinin (satılan daireler maliyeti) doğru hesaplanabilmesi için toplam arsa ve inşaat maliyeti; her bir kat, işyeri veya daireye belirli ölçü ve esaslara göre pay verilmek suretiyle, her bir birimin maliyeti hesaplanmalıdır.

ORTAK KULLANIM MALİYETİ DAİRENİN BİNA İNŞAAT MALİYETİ ORTAK KULLANIM MALİYETİ TEFRİŞ MALİYETİ TOPLAM MALİYET CİNSİ NO M2 ARSA PAYI İNŞ. MALİYETİ A1 - 1 103 33,748.99 139,822.50 9,424.50 305.09 203,566.65 A1 - 2 99 134,392.50 9,058.50 197,130.65 A1 - 3 70 24,013.70 95,025.00 6,405.00 139,642.37 B2 - 47 117 46,729.36 158,827.50 10,705.44 3,300.84 243,524.69

6- İndirimli Oran KDV İadesinin Dönemi: “Konutların tesliminden önce fatura düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olay meydana gelmekte ancak iade hakkını doğuran işlem vuku bulmamaktadır. Bu nedenle 150 m²’nin altındaki konutların tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, bu teslimler üzerinden %1 oranında vergi hesaplanarak beyan edilmesi, iade talebinin ise konutların teslim edildiği yıl içinde aylık olarak mahsuben veya izleyen yılda yıllık olarak nakden yada mahsuben yapılması gerekmektedir.”

Beni Dinlediğiniz İçin Teşekkür Ederim