KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE SİGORTANIN YERİ Doç. Dr KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE SİGORTANIN YERİ Doç.Dr.Suna OKSAY Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği Genel Sekreter Yardımcısı * 4 Nisan 2006 tarihinde Türkiye Bankalar Birliği’nde yapılan değerlendirme toplantısında yapılan sunumdur.

TÜRKİYE SİGORTA VE REASÜRANS ŞİRKETLERİ BİRLİĞİ Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği, 7397 Sayılı Sigorta Murakabe Kanunu’nun 36ıncı maddesine göre sigortacılık mesleğinin geliştirilmesi, şirketler arasında dayanışma sağlanması ve haksız rekabetin önlenmesi amacıyla kurulan, tüzel kişiliğe haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşudur. Türkiye’de çalışan bütün sigorta ve reasürans şirketleri, kuruluşlarının tamamlanmasından ve ruhsatların alınmasından itibaren üç ay içerisinde Birliğe üye olmak zorundadır.

Mortgage Konut satın almak için, konut finansmanı kredi kuruluşlarından, ipotek karşılığı para ödünç alınması işlemine denilmektedir. (Birincil Piyasa) Para faiziyle birlikte, belirli bir dönem içerisinde geri ödenir. (Birincil Piyasa) Bu kredilerin diğer konut kredilerinden temel farkı, kaynak sağlayabilmek amacıyla, kredi veren kuruluşların, ipotekli kredileri karşılığında menkul kıymet ihraç ederek, kredilerini, menkul kıymetleri satın alan yatırımcılar aracılığıyla finanse ediyor olmalarıdır. (İkincil Piyasa)

SİSTEMİN ÖNEMİ İpoteğe dayalı konut kredileri, uzun vadeli ve düşük faizli krediler olduğundan, birikimi olmayan çok sayıda insanın, özellikle genç hanehalklarının ve orta gelirlilerin, konut sahibi olmasına imkan sağlar. Konut alım gücünü ve dolayısıyla talebini artırıcı bir etki yapan bu krediler, konut sektörünün ve konut kredilerinin hacimlerinin büyümesine yol açar, dolayısıyla ekonomik büyümeyi artırır. Yeni finansal araçlar getirmesi nedeniyle, finansal piyasaların derinleşmesini sağlar. Derinleşen finansal piyasalar ise, tasarrufların ve yatırımların artırılmasını destekler. Ülkeye giren dolaylı yabancı sermaye yatırımlarını artırır. Kredilerin gerek konut sektörüne, gerekse ekonomiye yapacağı olumlu etkiler, üretimin, ticaretin ve istihdamın da artmasına yol açar. Artan konut sahipliği sayısı nedeniyle, artan emlak vergisi gelirleri devletin vergi gelirlerini de artıracaktır. Devletin birincil ve ikincil piyasalardaki aktörlerden ve işlemlerden alacağı vergi gelirleri artacaktır.

KREDİ VEREN KURULUŞLAR (Bankalar, Leasing Şti.) Sistemde Üç Temel İşlev Üstlenmektedirler: 1- İpotekli Konut kredisi vermek 2- Verilen krediler karşılığında alınan ipoteklere dayalı olarak, menkul kıymet ihraç etmek 3- Kredilerin geri ödemelerini tahsil etmek ve bu ödemelerin, menkul kıymetleri satın alan yatırımcılara ödenmesini sağlamak

SERMAYE PİYASASI KURULUŞLARI Kredi Veren Kuruluşların, İpotekli Krediler Karşılığında Çıkaracakları Menkul Değerleri, Talep Eden Yerli ve Yabancı Yatırımcılara Satmak İçin iki kurumun arasında aracılık görevi üstlenirler.

SİGORTA ve BİREYSEL EMEKLİLİK ŞİRKETLERİ Sistemde Sigorta Şirketlerinin Üç Temel Fonksiyonu Bulunmaktadır: 1- İpotekli Konut Kredisinin Ödenmesi İçin Tasarruf Yapılmasını Sağlamak (Sigorta ve Bireysel Emeklilik Şirketleri) 2- Sistemi ve Ülke Ekonomisini Ortaya Çıkabilecek Riskler Nedeniyle, Oluşabilecek Ekonomik Kayıplara Karşı Korumak (Sigorta Şti.) 3- İkincil Piyasalardaki İpotekli Konut Kredisi Menkul Değerlerini Satın Alarak Yatırım Yapmak (Sigorta ve Bireysel Emeklilik Şirketleri)

1- İpotekli Konut Kredisinin Ödenmesi İçin Tasarruf Yapılmasını Sağlamak (Sigorta ve Bireysel Emeklilik Şirketleri) 1.1. Emeklilik Planları (Pension Plan) 1.2. Mortgage Bağlantılı Bir Tür Hayat Sigortası (Endowment Policy)

Geri Ödeme Modeline Göre Mortgage 2’ye ayrılır Geri Ödemeli; aylık ödemeler faiz ile birlikte ana para ödemesini de içermektedir. Faiz Ödemeli; aylık ödemeler sadece faizi içermektedir. Ancak bunun yanında, ISA, pension plan veya endowment policy satın alınarak, mortgage borcunun ödenmesi garanti edilir.

1.1. Emeklilik Planları (Pension Plan-PP) Yüksek vergi avantajı vardır ve ölüm riskini de kapsar. İşyerinde yaptırılan PP şeklinde de olabilir. Bu durumun en önemli sakıncası işten çıkınca, yeni bir ödeme kaynağı bulma zorunluluğudur. PP ile mortgage borcundan daha fazla bir birikim elde etme ihtimali sistemin en önemli avantajı iken, daha az birikim sağlamak ise en önemli dezavantajını oluşturur. Ayrıca, birikimin süresinden önce nakite döndürülmesi durumunda ceza uygulanmaktadır.

1.2. Mortgage Bağlantılı Bir Tür Hayat Sigortası (Endowment Policy) Ölüm riskini de kapsayan bir üründür. Ancak, kötü yatırım yapıldığında mortgage borcunu ödeyecek toplam miktar birikemeyebilir. (Bu nedenle poliçe değerlerinin belirli aralıklarla gözden geçirilmesi gerekmektedir.)

2- Sistemi ve Ülke Ekonomisini Ortaya Çıkabilecek Riskler Nedeniyle, Oluşabilecek Ekonomik Kayıplara Karşı Korumak (Sigorta Şti.)

Sigorta Şirketlerinin Taraflar Açısından Ortadan Kaldırdığı Riskler Hem Tüketici, Hem de Kredi Kuruluşu İçin; Kredilerin Geri Ödenmeme Riskini Ortadan Kaldırır, Hem Tüketici, Hem de Kredi Kuruluşu İçin; Kredi Taksitlerinin Geçici Olarak Ödenmeme Riskini Ortadan Kaldırır, Konutun Değerinde Meydana Gelebilecek Düşüşlerden Dolayı, Konutun Satılması Durumunda Kredi Veren Kuruluşların Zarar Etme, Konut Sahibinin İse Borçlu Kalma Riskini Ortadan Kaldırır, Konutun Tapu Kayıtlarında Mevcut Olan Ama Bilinmeyen Sorunlardan Dolayı Oluşabilecek Maddi Kayıpları Ortadan Kaldırır.

Mortgage ile Birlikte Kullanılan Başlıca Sigorta Ürünleri KREDİ ALAN (TÜKETİCİ) Title Insurance (Tapu Sicil Sigortası) Mortgage Payment Protection Insurance (İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası) Mortgage Credit Protection Insurance (İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası) Mortgage Insurance (Mortgage Sigortası) KREDİ VEREN Title Insurance (İpotek Alacaklısını Koruma Tapu Sicili Sigortası) 5. Indemnity Insurance (Değer Kaybı Sigortası) 6. Konut Sigortası

1. Title Insurance Kredi verilerek ipotek altına alınan gayrimenkulün tapu sicil kayıtlarının temiz olduğunu ve ipoteğin nakte çevrilmek istendiğinde bir sorun çıkmayacağını garanti eden ve aksi durumlardaki zararı kapsama alan bir sigorta ürünüdür. Bu sigorta tipinde primin peşin olarak tahsil edilmesi esastır. Kapsamı farklılık gösteren çok çeşitli türleri olmakla birlikte, genel olarak iki ana başlık altında incelenebilecek olan bir sigorta tipidir. 1) İpotek alacaklısını korumaya yönelik olan sigortalar (lender’s policy) 2) Taşınmazın mülkiyetini alan kişileri korumaya yönelik olan sigortalar (owner’s policy)

2. Mortgage Payment Protection Insurance İşsiz kalınması, hastalık veya kaza gibi nedenlerle gelirde bir azalma olması riskini kapsamına alan bir sigorta tipidir. 3. Mortgage Credit Protection Insurance Ölüm durumunda mortgage kredisini ödeyen bir sigorta üründür. Bu sigorta yaptırılmadığı takdirde, ölüm halinde ev satılarak kalan borç tahsil edilir.

4. Mortgage Insurance 5. Indemnity Insurance Mortgage Sigortası, finans kurumlarının finanse ettiği %75 – 80’lik krediye ilave olarak, bakiye kısmın da finansmanının sağlanabilmesi için, yaptırılır. Bu sigorta,%20-25’lik kısmın ödenmemesi riskini garanti altına almaktadır. 5. Indemnity Insurance İpotek tesis edilen konutun değerinde meydana gelebilecek olumsuz değişimleri garanti altına alan bir sigortadır. 6. Hayat Sigortası 7. Konut Sigortası

Her türlü soru ve bilgi talebi için: Doç.Dr.Suna Oksay Çok Teşekkür Ederim… Her türlü soru ve bilgi talebi için: Doç.Dr.Suna Oksay Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği www.tsrsb.org.tr Tel : 0212 283 13 33 Faks: 0212 325 61 08 E-mail: suna.oksay@tsrsb.org.tr www.s-oksay.com