Devletin,kamu yararının gerektirdiği hallerde kamu gücünü kullanarak,özel kişilere ait taşınmazlara karşılığını ödemek suretiyle el koyması ve bunları kamu hizmetine özgülemesi.

Ülkemizde kamulaştırma uygulamaları,dayanağını Anayasa’nın 46.maddesinde bulunan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca yapılmaktadır.Kamulaştırma Kanunu,2001 yılında köklü değişikliklere uğramıştır.

En önemli değişiklik,taşınmazı kamulaştırılan kişinin kamulaştırma bedelinin artırılması için dava açmasının artık mümkün olmamasıdır. Bunun yerine,kamulaştırmayı yapan idare ‘kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası’ denen davayı malike karşı açmakta ve kamulaştırma bedeli bu dava kapsamında belirlenmektedir.

Özel mülkiyete tabi olan her türlü taşınmaz,tapuda kayıtlı olsun veya olmasın,kamulaştırmanın konusu olabilir.Bu demektir ki;  Tarlalar  Araziler  Üzerinde yapı olsun veya olmasın arsalar  Kaynaklar  Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne bağımsız bölümler

Taşınır mallar kamulaştırmaya konu olamazlar.Ancak,olağanüstü durumlarda bedeli ödemek şartıyla taşınır mallara da el konabilmektedir.

Kamulaştırmanın,kamu gücüne sahip bir kamu kurumu tarafından yapılması gerekmektedir.  Belediye  Bakanlık  Karayolları Genel Müdürlüğü  Devlet Su İşleri  BOTAŞ A.Ş.  TEİAŞ vb.

 Kamulaştırma işleminin yetkili bir kamu kurumu tarafından yapılıyor olması gerekmektedir.  Yetkili kamu kurumu tarafından alınmış,hukuka uygun bir ‘kamu yararı kararı ’bulunmalıdır.  Kamulaştırma bedelinin peşin ödenmesi veya kanunda sayılan haller mevcut ise taksitli ödenmesi gerekmektedir.

1. Taşınmaz mal alım süreci 2. Satın alınacak taşınmazlar için Meclis Kararı 3. Encümenden kamulaştırma kararı alınır. 4. Kıymet Taktir Komisyonunca bedel tespit edilir. 5. Konu Uzlaşma Komisyonuna havale edilir. 6. Uzlaşma Komisyonu kararı ile taşınmaz satın alınması uygun görülür. 7. Satın alınan taşınmazın Belediye adına tapu devri yapılır. 8. Satın alınan taşınmaza ilişkin bedelin ödenmesi için Mali Hizmetler Dairesi Başkanlığı bilgilendirilir. 9. Alınan taşınmaz gayrimenkul envanterine kaydedilir.

Kamulaştırma yetkisi olan bir kamu kurumu,belirli bir taşınmaz malı kamulaştırmaya başlamadan öne,o taşınmaz malın kamulaştırılmasının kamunun yararına bir işlem olduğunu gösteren bir karar alır.Bu karara ‘kamu yararı kararı ‘denir.

Kamu yararı kararının,ilgili onay mercileri tarafından onaylanması gerekmektedir.2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre bazıları,  Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,  İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,  Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,  Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın  Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, Onayı ile tamamlanır.

Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir,ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir. İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.

İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resmen sicilden silinir.

Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a) Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü. c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d) Varsa vergi beyanını, e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini. g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, h) Yapılarda, (…)(2)resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Kamulaştırmak istediği taşınmazı satın alma usulü ile elde edemeyen idare,taşınmazın malikine karşı,yetkili asliye hukuk mahkemesinde,’kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası ‘denen davayı açar.Davada ki amaç kamulaştırılan taşınmaz için idare tarafından taşınmazın malikine ne tutarda bir kamulaştırma bedeli ödeneceğini belirlemektir. Bu dava sonunda mahkemece kamulaştırma bedeli tespit edilir ve taşınmazın idare adına tescil edilmesine karar verilir.Duruma göre tescil yerine terkin kararı da verilebilir.

Örneğin, idare bir arsayı yol yapmak için kamulaştırıyorsa,açacağı ‘’kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası’’ nın sonunda arsa,yol olarak idare adına tescil edilmez.Onun yerine arsanın yol olarak terkinine karar verilir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3.maddesi gereğince ‘1 peşin +5 taksit’ diye tanımlanabilecek bir ödeme sistemi öngörülmüştür. Taşınmaz malın malikine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yılki Genel Bütçe Kanunu’nda gösterilen miktarı nakden ve peşin olarak ödendikten sonra geriye kalan kısım,en fazla 5(beş)yıl içerisinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlerle sağlanabilir.

Lehine kamulaştırma yapılan idare adına tapu dairesince tescil edilen taşınmaz malın boşaltılması idarece icra memurundan istenir. İcra memuru taşınmaz malı on beş gün içinde boşaltmalarını içindekilere tebliğ eder. Bu süre içinde taşınmaz mal boşaltılmazsa icraca boşaltılır. İtiraz ve şikayet boşaltmayı durdurmaz ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez. Taşınmaz malın boşaltılması sebebiyle mal sahibi ve idare tazminat ile sorumlu tutulamaz. Ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır. Hasat zamanının beklenmesi mümkün olmadığı hallerde kamulaştırmayı yapan idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek şartıyla,arazinin boşaltılmasını talep edebilir. Ekin bedeli 11 ve 12’ nci maddeler uyarınca yapılan kamulaştırma değerinin tespitinde ele alınmış ise, taşınmaz malın boşaltılması için tekrar bu bedelin tespit ve ödenmesi gerekmez.

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl içinde,kamulaştırmayı yapan idarece,kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya taşınmaz mal,kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek olduğu gibi bırakılırsa,mal sahibi kamulaştırma bedelini,aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek,taşınmaz malını geri alabilir.

İdarenin kamu yararı için yapacağı işin gecikmesini önleyerek taşınmaza bir an önce el koymasını sağlamak ve böylelikle işin aksamanı önlemek için yapılan kamulaştırmadır. Kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere,taşınmaz mal sahibi üzerine ‘acele el koyma davası’ ile yapılmaktadır.

Kamulaştırmayı yapan idare,kamu hizmeti görmek amacıyla el koymak istediği taşınmazın,kamu hizmetinin gerektirdiği kadar bir bölümünü kamulaştırır.Bu şekilde yapılan kamulaştırmalara ‘kısmi kamulaştırma ‘ denmektedir.

Kamulaştırma, gerçek veya özel tüzel kişilerine ait taşınmazların, kamu gücüne dayanılarak bedeli peşin ödenmek suretiyle, bir zor alımla kamuya geçmesidir. Kamulaştırma tarım işletmesinin tamamı için olacağı gibi,bir bölümü için veya işletme arazisi üzerinde irtifak hakkı kurulması şeklinde de olabilmektedir.

Kamulaştırma dayanağını Anayasadan alan,kamuya verilmiş bir haktır. Kamulaştırmanın hangi durumlarda,nasıl ve kimler tarafından uygulanacağı,ödemelerin nasıl yapılacağı v.b. konular yasalarda yer almıştır(1958 tarih ve 1830 Sayılı Yasa, 1961 Anayasası değişik 38. Madde, 1982 Anayasası ve buna bağlı olarak çıkartılan 1983 tarih ve 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu)

Kamulaştırmada taşınmaza değer biçme esasları,uygulamadan kaldırılan 6830 sayılı yasa ve bu yasa yerine uygulamaya konan 1983 tarih ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11.maddesinde belirtilmektedir. Her iki yasada da öngörülen hususlar genel olarak,taşınmaz ve kaynaklar için geçerli bulunmaktadır. Bu hükümlerden hangilerinin doğrudan tarımsal arazileri ilgilendirdiği ise tartışma konusudur.

Bu kanun maddelerinde,genel olarak taşınmazların özellikleri belirtildikten sonra,doğrudan kıymet takdirinde kullanılabilecek vergi değeri,emsal alım satım değeri ve arazinin net geliri kavramları yer almaktadır sayılı Kamulaştırma Kanununda vergi değeri yer almazken, 1961 Anayasası ile, kamulaştırma bedellerinin tespitinde vergi değerinin esas alınması uygun görülmüş ve tespit edilecek kamulaştırma bedelinin vergi değerini geçemeyeceği hükmüne bağlanmıştı. Ancak bu hüküm tartışmalara yol açmış 1976 tarihinde Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.

Yeni yasanın 11.maddesinin d bendinde ise vergi değerinin değer biçmede bir ölçü olarak alınabileceği belirtilmiştir Yine aynı yasanın 39.maddesinde, emlak vergisi tarhına esas olan en son vergi değeri kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde aradaki farkın emlak vergisine tabi tutulacağı öngörülmektedir.

Tarımsal arazilerin kıymet takdirlerinde kullanılan önemli yöntemlerden birinin pazar yaklaşımı veya emsal satış değeri uygulama olanağı yeni kamulaştırma yasası ile ortadan kaldırılmıştır sayılı yasanın 11.maddesinin 6. bendinde emsalinin kamulaştırma tarihinden önceki alım- satım rayicinin de kıymet takdirinde bir kriter olarak kullanılabileceği öngörülürken,yeni yasa ile bu hüküm sadece arsalar için geçerli olmaktadır.

Bu durumda, tarımsal araziler için kullanılabilecek en geçerli kriter her iki yasada da yer alan kamulaştırma tarihinde mevki ve koşullara göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirdir. Yasalarda yer alan arazinin cins ve nev’i,yüzölçümü gibi özellikler bir anlamda arazinin gelirini etkileyeceğinden dolaylı olarak değer biçmede kullanılır.

Ülkemiz koşulları ve mevcut yasalar dikkate alındığında, ülkemizde tarımsal arazilerin kıymet takdirinde kullanılabilecek yöntemleri emsal satışları dikkate alan pazar yaklaşımı ve arazinin gelirini dikkate alan gelir yaklaşımı veya gelirlerin kapitalizasyonu yöntemleri olarak belirtebiliriz.

Gelir yaklaşımı,bir taşınmaz malın kıymeti,ondan gelecekte elde edilecek tüm gelirlerin toplam şimdiki değerine eşittir, anlayışına dayanmaktadır. Kıymet takdiri açısından, gelir belirlemede dikkate alınacak ilk önemli husus işletmenin içinde bulunduğu koşullardır. Gelir belirlemede,aktüel durum değil, bölgede geçerli olan tipik işletmecilik şekli dikkate alınmalıdır.

Arazinin kıymet açısından temel sorun ise hesaplanan üretim değerinden arazinin payına düşen miktarın bulunmasıdır. Arazinin payına düşen gelirin hesaplanmasında ise,Kira geliri yaklaşımı,Artık gelir yaklaşımı ve Marjinal gelir yaklaşımı gibi yaklaşımlar kullanılmaktadır.

Yasa ve yöntemler birlikte değerlendirildiğinde, tarımsal arazilerin kıymet takdirinde gelir yaklaşımı tek alternatif olmaktadır. Ancak bu yöntemin uygulanması da özel dikkat istemektedir.Her şeyden önce arazinin bir işletmenin temel unsuru olduğu unutulmamalıdır…

Arazinin tamamlayıcı birer parçası olan toprak, bina, diğer toprak altı ve üstü yapılar ile bitki sermayesinin (özel durumlar dışında) ayrı ayrı kıymetlerinin belirlenmesi söz konusu değildir. Kapitalizasyonla bulunacak kıymet bunların toplamı içindir. Ancak başlangıçta kabul edilen tipik işletmecilik durumuna göre bu unsurlarda, fazla veya eksik bir durum varsa,bu son kıymetin belirlenmesinde dikkate alınır.

Toprak reformu gibi kırsal kesim ve ülke yararına yapılan kamulaştırmalar için tartışma konusu yapılsa bile, kamulaştırma amacıyla kıymet takdirinde, arazinin piyasa değerinin belirlenmesi son hedef olarak ele alınmalıdır. Arazisi kamulaştırılan kişi, kamulaştırmadan önceki duruma göre ‘ne daha zengin, ne de daha fakir olmamalıdır’ ifadesi kamulaştırma bedellerinin belirlenmesinde izlenecek yola ışık tutmaktadır…