Arazi Edinimi ve Kamulaştırma Bedeli Ödemeleri İçin Rehber Ekim 2017

... konulu sunumlar: "Arazi Edinimi ve Kamulaştırma Bedeli Ödemeleri İçin Rehber Ekim 2017"— Sunum transkripti:

1 Arazi Edinimi ve Kamulaştırma Bedeli Ödemeleri İçin Rehber Ekim 2017

2 1. ÖNSÖZ Bu rehber Sakarya, Bolu, Düzce ve Kocaeli illerinden müteşekkil elektrik dağıtım bölgesinde lisans sahibi olan Şirketimizin lisansa konu faaliyetlerinin yürütülmesi gerekli olan taşınmazların edinimi ve kamulaştırma bedeli ödemeleri ile buna ilişkin süreçleri özetleyen bilgeler içermektedir. 2. SEDAŞ  -  SAKARYA ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. Sakarya Elektrik Dağıtım A.Ş. Yüksek Planlama Kurulu'nun tarih ve 93/T-103 sayılı kararı ile TEDAŞ'a bağlı ortaklık olarak, merkezi Sakarya'da olmak üzere Sakarya ve Bolu illerinde hizmet vermek üzere kurulmuştur. Türkiye elektrik dağıtım sisteminde piyasa düzenine geçiş çalışmaları çerçevesinde dağıtım bölgeleri baz alınarak elektrik dağıtım müesseseleri yeniden yapılandırılırken; TEDAŞ, tarih ve 2004/22 sayılı Özelleştirme Yüksek Kurulu Kararı ile özelleştirme kapsam ve programına alınmıştır. Bu kapsamda dağıtım bölgeleri yeniden belirlenerek, Türkiye 21 elektrik dağıtım bölgesine ayrılmış, Körfez EDAŞ ile Sakarya EDAŞ Mart 2005 tarihinde birleştirilerek; Sakarya, Kocaeli, Bolu ve Düzce illerini kapsayan 15 numaralı dağıtım bölgesi olarak yeniden yapılandırılmıştır. tarihinde imzalanan İşletme Hakkı Devir Sözleşmesi ile Sakarya, Bolu, Düzce ve Kocaeli İllerinde yer alan ve TEDAŞ uhdesinde bulunan Dağıtım Sisteminin, Dağıtım Tesislerinin ve Dağıtım Tesislerinin işletilebilmesi için zorunluluk arz eden diğer taşınır ve taşınmaz malların mülkiyet hakkı TEDAŞ Genel Müdürlüğünde kalmak şartıyla işletme hakkı 30 yıllığına Şirketimize devredilmiştir. Şirketimizin Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş.’de olan %100 oranındaki hissesi tarihinde imzalanan Hisse Satış Sözleşmesi ile Özelleştirme Yüksek Kurulu tarafından Akkök-Ak Enerji-CEZ Konsorsiyumu olan Akcez Enerji Yatırımları Sanayi ve Ticaret A.Ş.’ne devredilmiştir. SEDAŞ, Sakarya, Kocaeli, Bolu ve Düzce illerini kapsayan toplam kilometrekarelik yüzölçümü üzerinde, 4 il, 45 ilçe, 47 belediye, 766 köy ve mahallede, 1.6 milyon tüketiciye ve 3.4 milyon nüfusa 24 saat kesintisiz olarak elektrik dağıtım hizmeti veren bir Şirkettir. SEDAŞ'ın faaliyet konusu, elektrik dağıtım hizmetleri için yatırım programı kapsamında, yeni dağıtım tesisleri yapmak ve kapasite artışı sağlamak, mevcut şebekede ek tesisler yapmak, işletme bakım ve onarım çalışmalarını yapmak, bağlantı başvurularını değerlendirmek, elektrik tüketicileriyle bağlantı anlaşması yaparak hizmet vermek, tüketim sayaçlarından endeks okumak, aydınlatma çalışmalarını sürdürmek, elektrik dağıtımında sayaç değişim ve kalibrasyon işlemlerini yapmak, teknik ve teknik olmayan kayıplarla mücadele etmek, elektrik arızalarının, enerji kesinti süreleri ve sayılarının azaltılmasını, elektrik arzının sürekliliğini sağlamakla ilgili çalışmaları yürütmektir.

3

4 3.ARAZİ EDİNİMİ  Genel Bilgiler Kamulaştırma; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların devlet ve kamu tüzel kişilerince amaca uygun olarak kullanılmak üzere satın alınmasını, idareler arasında taşınmaz mal devrini ve bu taşınmaz mallar üzerinde irtifak hakkı tesciline ilişkin yöntemleri düzenleyen yasal bir işlemdir. 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu’nun 9/5 inci maddesinde yatırım programına alınan dağıtım tesislerinin projelerinin hazırlanması ile gerekli iyileştirme ve kapasite artırımı yatırımlarının yapılması ve/veya yeni dağıtım tesislerinin inşa edilmesi görevi Şirketimize verilmiş, aynı kanunun 9/6. maddesinde özelleştirme sonrası yapılan yatırımların mülkiyetinin kamuya ait olduğu belirtilmiştir. Şirketimiz tarafından yatırımları gerçekleştirilecek tesislerin proje aşamasında mevcut ve ileriye yönelik yerleşim durumu dikkate alınarak planlama yapıldığından taşınmaz maliklerinin yerlerinden edilmemesine dikkat edilmektedir. Bu amaçla mümkün olduğunca trafo, kesici ölçü kabini ve dağıtım merkezi yerlerinin gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde olmayan tescil harici alanlarda konumlandırılmasına, elektrik dağıtım şebekelerinin yol kenarından geçirilmesine özen gösterilmektedir. Zorunlu hallerde imar planlarındaki kat yükseklikleri dikkate alınarak, kat sınırlamasına sebebiyet vermeyecek şekilde projelendirme yapılmaktadır. Kamulaştırma Güzergâhı Elektrik dağıtım tesislerinden Trafo Merkezi, Dağıtım Merkezi, Kesici Ölçü Kabini ve Direk yerlerinin isabet ettiği kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan mülkiyet kamulaştırması, enerji nakil hatların direk yerleri dışında kalan güzergâhındaki taşınmazlar üzerinde iletkenlerin salınımları ve Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliğinde belirtilen yaklaşma mesafelerine uygun olarak irtifak hakkı kamulaştırması yapılmaktadır.

5 4. KAMULAŞTIRMA KAPSAMINDA YAPILACAK İŞLER
4.1. Kamulaştırmaya Hazırlık Aşamasında Yapılan İşler Projeleri hazırlanarak yatırım programına alınan elektrik dağıtım tesislerinin isabet ettiği taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir harita ve planları TEDAŞ tarafından yayımlanan “Kamulaştırma Haritası ve Plan Tadilatı Hizmetlerine ait Teknik Şartname” de belirtilen usul ve esaslara çerçevesinde kamulaştırmaya esas Harita ve Planları hazırlanır/hazırlatılır. Kamulaştırılacak veya kamulaştırma yolu ile irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların sahipleri, tapu kaydı yoksa zilyetleri ve maliklerin adresleri, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya haricen yapılacak araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirilir. Kamulaştırmaya konu taşınmazlar planlı saha içinde yer alıyor ise ilgili belediyesine müracaatta bulunularak 3194 Sayılı İmar Kanunu gereğince imar planında kullanım amacına yönelik tahsis işleminin yapılması sağlanır. Hazırlanan/hazırlattırılan kamulaştırma haritası ve kamulaştırma dosyası Kadastro Müdürlüklerinin onayından sonra TEDAŞ onayına sunulur. Onay işlemlerinin tamamlanmasından sonra kamu yararı kararı alınması için Enerji Piyasası Düzenleme Kurumundan talepte bulunulur. Talebin değerlendirilerek uygun bulunması halinde alınan Kamu Yararı Kararı bakanlık onayına sunulur. Kamu Yararı Kararının onaylanmasından sonra; Hazinenin mülkiyetindeki veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar üzerine isabet eden tesisler için 6446 sayılı yasanın 19-8/a) maddesine göre irtifak hakkı tesisi, kullanma izni verilmesi veya kiralama yapılabilmesi için Maliye Bakanlığı Şirketimiz arasında lisans süresi ile sınırlı olmak üzere irtifak hakkı tesisi, kullanma izni veya kiralama sözleşmesi düzenlenir. Bu sözleşmelerde, sözleşmenin geçerliliğinin lisansın geçerlilik süresi ile sınırlı olacağı hükmü yer alır. İrtifak hakkı, kullanma izni veya kiralama bedelini ödeme yükümlülüğü Şirketimize aittir. Kamulaştırmaya konu taşınmaz tarım sahasında yer alıyor ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununu hükümlerine uygun olarak tarım dışı amaçlı kullanım izni alınır. Özel kişilerin mülkiyetindeki taşınmaz mallar ile Hazineye ait taşınmazlar dışındaki kamu kurum veya kuruluşlarına ait taşınmaz mallar için sayılı yasanın 19/1 ve 19/7’inci maddeleri gereği 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda belirtilen esaslar dâhilinde kamulaştırma işlemlerinin yapılması için TEDAŞ tarafından kamulaştırma kararı alınır.

6 4.2.Kamulaştırma Aşamasında Yapılan İşler
TEDAŞ kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine 2942/4650 sayılı yasanın 7’inci maddesine göre kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir. Kadastro Müdürlüklerinde kamulaştırma haritası ve planlarının son kontrol ve onay işlemleri yaptırılır. 5. KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ Kadastro Müdürlüklerince onaylanan kamulaştırma haritası ve planları esas esas alınarak, 2942/4650 sayılı yasanın 11’inci maddesine göre İl Tarım Müdürlüklerinden alınan üretim istatistikleri ve yerel araştırmalarla elde edilen veriler esas alınarak hazırlanan ön kıymet takdir raporları TEDAŞ kıymet takdir komisyonunun hazırlayacağı kıymet takdir raporlarına altlık teşkil etmek üzere TEDAŞ’a gönderilir. Tesis sırasında zarar görecek orman emvali dışındaki ağaç bedelleri ile hasat edilmemiş ürünlerin bedelleri mahalli bilirkişiler ile muhtar ve azaların beyan ettiği yetiştiricine ödenir. Şirketimizce gönderilen bilgi ve belgelerde de faydalanılarak TEDAŞ Kıymet Takdir Komisyonu tarafından uzlaşma görüşmelerine esas tahmini kamulaştırma bedel tespiti yapılır.

7 6. SATIN ALMA USULU İdarelerin tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda öncelikle satın alma usulünü uygulamaları esas olduğundan TEDAŞ tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarını 2942/4650 sayılı yasanın 8’inci maddesi gereğince, bedelinin peşin ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malik/hissedarlara bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır. Tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel Şirketimiz tarafından hazır edilerek, TEDAŞ’ın anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. 7. KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN MAHKEMECE TESPİTİ TAŞINMAZIN TEDAŞ ADINA TESCİLİ Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde 2942 sayılı yasanın 10 uncu maddesine göre 4942 sayılı yasanın 7. maddesine göre toplanan bilgi ve belgeler ile 8 inci madde uyarınca yaptırılan bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeler bir dilekçeye eklenerek TEDAŞ tarafından taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat edilerek, taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, idare adına tesciline karar verilmesi istenir. Davalarla ilgili olarak oluşan her türlü gider ve mahkeme tarafından tespit edilen kamulaştırma bedelleri Şirketimiz tarafından ödenir. Kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti ve/veya üzerindeki sınırlı ayni haklar, dağıtım tesislerinin mülkiyetine sahip olan TEDAŞ Genel Müdürlüğü adına tescil edilir.

8 Kadastro görmemiş yerlerde tespit işlemi
İdare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar. Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar.  Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların tescili ve zilyedin hakları İdare öncelikle, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malın, kamu mallarından olup olmadığını ilgili yerlerden sormak suretiyle tespit eder. İdarece yapılan bu araştırma sonucunda, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malın kamu mallarından olmadığının, taşınmaz malın zilyedi mevcut olup da zilyetlikle iktisap iddiasında bulunulduğunun tespiti halinde, seçilen bilirkişiler marifetiyle mahallinde tahkikat yapılır, delilleri toplar ve keyfiyeti bir tutanakla belirtilir. Bu tutanakta, taşınmazın yüzölçümü, zilyedin kimliği, vergi kaydı, zilyetliğin başlangıç tarihi ve süresi, mülkiyeti kazanma şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirtilir. İdarece hazırlanan ve toplanılan belgelerin tamamı, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine verilerek, taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin peşin ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesi istenir. Mahkeme, taşınmaz malın kamulaştırma bedelini tespit eder. Mahkeme, idarece verilen bilgi ve belgelerden, zilyedin kamulaştırma tarihinde taşınmaz malı Türk Kanunu Medenisi hükümleri dairesinde ve zilyetlikle iktisap etmiş olduğunu belirtmeye yeterli gördüğü takdirde, kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin bilirkişi raporunu idareye, bu raporla birlikte idarece verilen diğer belgeleri tespit edilen zilyede tebliğ eder. Ayrıca taşınmaz malın durumu, o yerin en büyük mal memuruna bildirilmekle beraber, taşınmaz malın bulunduğu yerde çıkan mahalli gazetede ve Türkiye genelinde yayımlanan bir gazetede en az bir defa ilan edilir.

9

10 Acele kamulaştırma Aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere TEDAŞ’ın talebi ile mahkemece seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek kamulaştırma bedeli idare tarafından mal sahibi adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. Dava Hakkı Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltme davası açılabilir. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır. İdare, kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltme davası açabilir. İdare tarafından, tespit olunan malike ve zilyede karşı açılan davaların görülmesi sırasında, taşınmaz malın gerçek malikinin başka bir şahıs olduğu anlaşıldığı takdirde, davaya bu gerçek malik, tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa mirasçıları da dâhil edilmek suretiyle devam olunur. Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez. Mülkiyeti Davalı Taşınmazlar İdare, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malın mülkiyeti üzerinde ihtilaf olup olmadığını, taşınmaz malın bulunduğu yerdeki tapu idaresi, kadastro müdürlüğü ve hukuk mahkemelerinden sorarak ve mahallinde araştırma yaparak tespit eder. Yapılan araştırmalar sonucunda, taşınmaz malın tapuda kayıtlı olmakla birlikte mahkemede mülkiyeti üzerinde ihtilaf olduğu veya kadastrosu yapılmasına rağmen kadastro mahkemesinde davalı olduğunun tespit edilmesi halinde idarece, hazırlanan belgelerin tamamı, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine verilerek, taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili uyuşmazlığın sonucunda belli olacak hak sahibine peşin ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesi istenir.

11 EMLAK KAMULAŞTIRMA MÜDÜRLÜĞÜ
TEŞEKKÜRLER SEDAŞ EMLAK KAMULAŞTIRMA MÜDÜRLÜĞÜ * Dipnot