Tarımsal Kira Hukuku

Tarımsal İşletmecilik Dolaylı işletmecilik KiracılıkOrtakçılık Doğrudan işletmecilik

Doğrudan İşletmecilik  İdeal olan işletmecilik türü  Malikin toprağı kendisinin işlettiği işletmecilik türü  Her ne kadar ideal işletmecilik türü olsa dahi fiziki imkansızlıklar nedeniyle istenilen düzeyde değildir.

Dolaylı İşletmecilik  Kiracılık ve ortakçılık şeklinde ayrılır.  Kısaca farkları kiracılıkta bedel genellikle paradır ancak bazen ürün olabilir. Ortakçılıkta her zaman ürün üzerinden yüzde şeklinde bedel ödenir.  Kiracılıkta bedel sabit ve belli iken, ortakçılıkta bedel ürün üzerinden değişken bir yapıya sahiptir.  İngiltere %80 Hollanda %60 Belçika %66  Almanya %12 ABD %13  Türkiye (1973) %20 civarı

Tarımsal Ürün Kirasını Düzenleyen Sistemler Kira Serbestisi Sistemi Kira Yasağı Sistemi Karma Sistem

1. Kira Serbestisi Sistemi  Kaynağını Türk Borçlar Kanunundan alır.  Sözleşme özgürlüğü  Şartlarını, şeklini, süresini ve sona ermesini serbestçe kararlaştırırlar.

2. Kira Yasağı Sistemi  Sosyalist düşüncede mevcut olan devlet mülkiyeti anlayışı  Liberal düşüncede bir kısmı tamamen yasaklamış, diğer bir kısım ise toprak reformu nedeniyle sadece malikin işletmesine izin vermeyi kabul ederek, yasaklamıştır.

3. Karma Sistem  Normalde Sözleşme serbestisi varken, burada devlet bazı sosyal ve ekonomik zaruretler ve kamu yararı açısından tarımsal ürün kirasına müdahale etmek zorunda kalmışlardır.  Örnek: Besin ve gıda ihtiyacı, endüstriyel hammadde ihtiyacı, Kira sözleşmesinde zayıf taraf olan kiracının korunması vb.  Kira sözleşmesi, geçerlik yönünden belli bir şekil şartına bağlı tutulmuştur.  Asgari kira süresi bellidir.  Kira bedelinin miktarı, ödeme şekli ve zamanı resmi makamın denetimine bırakılmıştır.  Kira sözleşmesinin sona erme sebepleri belirlenmiştir.  Kiralanan tarım toprağının el değiştirmesi, kural olarak kira ilişkisini sona erdirmez.

a. Kiracının Korunması  Kiracı her ne kadar sözleşmeye taraf olsa dahi, kiralayana bağlıdır. Burada kiralayanın güçlü taraf olarak sözleşmede dilediği değişikliği yapması çiftçiyi zor durumda bırakacağından, kanun zayıf taraf olan kiracı çiftçiyi korumalıdır.  Örnek: Kira bedeli miktarı, ödeme şekli, zamanının resmi makam denetimine tabi tutulması.  Örnek: Sözleşmenin sona erdirilmesinin denetime tabi tutulması.

b. Verimli İşletmeciliğin Sağlanması  Kiralayanın yeni yatırım ve köklü onarımları yapması veya finanse etmesi  Kiracının ise verimli ve düzenli bir işletmecilik sağlaması  Kira bedelinde denge sağlanması

c. Kiracının Malik Olması İmkanı Sağlanması  Kiracıya alım ve önalım hakkı sunulması  Malik işletmeciliğin faydaları:  Malikin malına sahip çıkması  Malikin süre sınırı olmaması nedeniyle verimi artırmaya yönelik yatırım yapmaktan kaçınmaması  Psikolojik açıdan kişinin malını koruma içgüdüsü nedeniyle arazisine daha iyi sahip çıkması  Emek ile sermaye sınıfı arasındaki çatışma ortadan kalkar.

A. Tarımsal Kiracılık Lehindeki Fikirler  Toprak pahalıdır ve masraflıdır. Küçük çiftçi buna katlanamaz. Kiralarsa daha az masrafa aynı faydayı elde eder.  Toprağı kiraya veren tecrübesini genç ve deneyimsiz çiftçiye kira süresince aktarma imkanı bulur.  Önceden belirlenmiş kira bedeli, kiracı çiftçiye güven verir.  Malikler genellikle miras yoluyla toprağı elde ettikleri için tecrübeli değillerdir. Ama kiracı o meslek erbabı olduğu için çiftçiliği daha iyi yapacaktır.

B. Tarımsal Kiracılık Aleyhindeki Fikirler  Sosyal Sakıncalar  Kiracının borcu sabit kalırken, edindiği fayda değişkendir. Dolayısıyla arada aşırı farklar oluşabilir.  Ürünün maliyeti düşük fakat satışı yüksek olursa kiracı yüksek fayda elde ederken, kiralayanın elde ettiği miktar aynı kalacaktır. 1. Kiranın Mal Olarak Ödenmesi 2. Kira Bedelinin Sık Sık Gözden Geçirilmesi 3. Döner Merdiven Sistemi

Ürünün belirli bir miktarı üzerinden aynen ya da bu miktar üzerinden para ile ödenmesi İngiltere Kiranın Mal Olarak Ödenmesi Tarafların değişen şartlara göre 2 3 yılda bir yeniden kira bedeli belirlemeleri Taraflar arasında tartışmaya yol açabilir. Kira Bedelinin Sık Sık Revize Edilmesi Sistem durumu, fiyat hareketleri ve dalgalanmala rına göre kira bedelinin ayarlanması Sabit bedel olmadığı için eleştirilir. Döner Merdiven Sistemi

 Ekonomik Sakıncalar  Bir kimsenin başkasına ait bir mala sahip çıkması veya onu en rantabl şekilde kullanması mümkün değildir. Dolayısıyla kiralanan tarım toprağı da kiracı tarafından harap edilecektir veya aynı verimi sağlamayacaktır.  Kiracı daha çok mal elde etmek için toprağı acımasızca kullanmaktadır.  Kiracı yapması gereken ıslah ve iyileştirme işlerini toprak ne de olsa sahibine kalacak anlayışı ile yapmamaktadır.

Tarımsal Kira Sözleşmesinin Tanımı  BK 270 – TBK 357: Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.  TBK 357 ürün ile TMK 685 doğal ürün aynı anlamda kullanılmaktadır.

Tarımsal Ürün Kirasının Unsurları  Konusu: Doğal ürün getiren mallar  Ürün: Tarım toprağının doğal ve organik olarak meydana getirdiği tabi semereler  Sadece toprak doğal gücü ile: Ot, çayır, mantar  Emek ve toprak birleşerek: Buğday, meyve, sebze  Kiralayanın borcu: Kiracıya ürün veren bir malın kullanım, işletme ve ürünlerinin toplanması hakkını bırakmak  Kiracının borcu: Kiralanan toprağı işletme ve kira bedeli ödeme  Esaslı unsurlar: Kiralanan mal ve kira bedeli

Kira Sözleşmesinde Şekil  TBK açısından:  Şekil şartı yoktur.  Tescil edilecekse tapu memuruna yazılı bir sözleşme verilmesi gerekmektedir.  İspat açısından yazılı yapılması tavsiye edilir.  Toprak hukuku açısından:  Çiftçinin korunması için yazılı şekil şartı.  Tarımsal kira kütüğü kurulması (tavsiye)

Kira Sözleşmesinin Süresi  Belirli veya belirsiz süreli olarak kurulabilir.  Kiracılık yoluyla işletmenin teşvik edilebilmesi için asgari süre öngörülmelidir.  1757 sayılı Toprak ve tarım reformu kanunu asgari 4 yıllık süre öngörmektedir.

TARAFLARIN BORÇLARI Toprağı kullanım ve işletmeye uygun halde teslim borcu Esaslı onarımları yapma borcu Üçüncü kişilerin zabta karşı sağlama borcu Vergi ve yükümleri ödeme borcu Arazinin üçüncü bir kişiye temliki Kiranın tapu siciline şerh edilmesi Kiralayan Verimli işletme ve araziyi üretime elverişli halde bulundurma borcu Kiralananın iyi bir halde tutma borcu Maddi bozukluklarla üçüncü kişilerin iddialarını ihbar borcu Kira bedelini ödeme borcu Kiracı

Kiralayanın Borçları 1. Toprağı sözleşmedeki amaca uygun olarak kullanmaya ve işletmeye elverişli bir durumda teslim borcu  Kiralanan işletme veya toprakta işletme faaliyetini yapılabilmesini sağlayacak bütün taşınır, malzeme, bina ve diğer tesisleri de tahsis etmelidir.  Sözleşmede arazinin ürün verme yeteneği taraflarca kararlaştırılmışsa, toprak sahibi bu miktardan da sorumludur.  İfaya uygun hale getirilmesini isteme  Genel hükümlere göre tazminat isteme (kusur şart)  Kirada indirim  Sözleşmeden dönme

2. Esaslı Onarımları Yapma Borcu Tarımsal ürün kirasında küçük yani olağan masraflara katlanma yükümlülüğü kiracıya ait iken, esaslı onarımlara katlanma yükümlülüğü ise toprak sahibine aittir. Kira süresinde ortaya çıkan esaslı onarımları, kiracı, toprak sahibine bildirmekle yükümlüdür. Su borusu ve kanallarının değişimi, depo ve ahır tamiri vb. Yapılan esaslı onarımlardan sonra toprak sahibi kira bedelinin artırılmasını isteyebilir mi?

3. Zabta karşı sorumluluk Toprak sahibi kiracının üçüncü kişilerin açmış olduğu davayı kendisine bildirmesi üzerine ya davayı üstlenir, ya da kiracının kullanımı kısıtlanmış veya ihlal edilmişse uygun bir tazminat öder. 4. Vergi ve yükümleri ödeme borcu Arazinin mülkiyetine ilişkin vergiler toprak sahibince, arazinin işletilmesi sonucu elde edilen ürünlerden kazanılan gelirler için ödenecek vergiler ise kiracı tarafından ödenir. 5. Arazinin üçüncü kişiye temliki Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra toprak sahibi toprağı üçüncü bir kişiye devrederse kira sözleşmesi sona erer mi?

6. Kiranın tapu siciline şerh edilmesi Kiracı ile toprak sahibinin anlaşması halinde tarımsal ürün kirası tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh sözleşmesi ile kurulur. Şekil şartı tartışmalıdır. Bir görüş adi yazılı yapılmasını yeterli görürken, diğer bir görüş ise bunun tapu işlemi olması nedeniyle resmi şekilde yapılması gerektiğini savunmaktadır. Bu tartışmalar eBK tartışmalarıdır. TBK 310 durumu açıklar.

Kiracının Borçları 1. Verimli işletme ve araziyi üretime elverişli halde bulundurma borcu Araziyi işletmenin yanı sıra verimli ve düzenli şekilde işletme borcu altındadır. Öz ve cevheri tüketmemek veya tahrip etmemek Kira süresine sonrasına etki edecek biçimde toprağın tahsis amacının değiştirilmemesi Genel anlamda dikkat ve özen yükümlülüğü Kiracı basiretli iş adamı gibi davranarak toprağı kullanma yükü altındadır.

2. Kiralananı iyi halde tutma borcu Olağan bakım ve gözetimi gösterme borcu 3. Maddi bozukluklar ve üçüncü kişilerin iddialarını ihbar borcu Kiracı bildirim yükümüne uymazsa, bu nedenle doğacak zarara katlanmak zorundadır, sorumludur.

4. Kira bedeli ödeme borcu a. Şekil Bedel paradır. Bazen mal olabilir ancak yıllık ürün miktarından oran belirlenirse kira sözleşmesi olmaz. b. Zaman Taraflar düzenleyebilir. Belirleme yoksa örf ve adete göre belirlenir. Kira süresi sona erdikten sonra ödenebilir. c. Bedel tespiti Üst sınır yetkili makamlarca konulmalı ve denetlenmelidir. Fazla kira ödenmişse kiracı sebepsiz zenginleşmeye dayanarak geri isteyebilir. Bedel Türk parası ile ödenmelidir. d. Bedelde indirim isteme hakkı (263) Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir.

Kira Sözleşmesinin Devri  Sözleşmeden doğan işletme ve semereleri toplama hakkı ve borçların üçüncü bir şahsa devredilmesidir.  Sözleşme devrinde kiracılık sıfatı ve borç ilişkisi bir bütün olarak devredilir.  Toprak sahibinin izni şarttır.  Sözleşmenin yüklenilmesi / sözleşmeye katılma

Kira Sözleşmesinin Alt Kira  TBK 366: Kural olarak yasaktır.  Kiracı kiralananı, toprak sahibinin izni olmaksızın başka birine kiraya veremez.  Burada adi kiradan farklı olarak alt kiranın yasaklanmasının sebebi kiracının, işletme yükümlülüğü olmasıdır.  Alt kiraya verilmek istenen şey kiralanana dahil olan ancak ürün vermeyen bina, tesis gibi yerler ise durum ne olacaktır?  366/1 c.2:. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir.

Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Sebepler  Belirli süreli olarak yapılması (367): Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır.  Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi (368): Belirsiz süreli sözleşmede, fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla, taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir. Bölgesel örf adete göre sonbahar veya ilkbahar mevsiminde feshedilebilir.

 Haklı Sebeple Fesih (369): Sözleşmenin devamının çekilmez hale gelmesi. Fesih bildirim süresine uyarak. Parasal sonuçlarına hakim hükmedecektir. Hakim hüküm verirken tarafların kusurlarını da dikkate almak zorundadır.  Kiracının İflası (370): Kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Güvence verilirse sözleşme kira yılının sonuna kadar sürdürülür.  Kiracının Ölümü (371): Kiracının ölümü hâlinde, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler. Fesih olmazsa kira ilişkisi devam eder.  Kiralanın Kiraya Uygun Kullanılmaması: Özen yükümlülüğüne aykırı davranmanın sonucu olarak kiraya veren tarafından feshedebilir. Genel hükümlere göre borcun ifasını veya zarar varsa tazminat da isteyebilir.

Ürün Kirasının Sona Ermesinin Sonuçları  372: Kira süresinin bitiminde kiracı, kiralananı, tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte ve bulundukları durumda geri vermekle yükümlüdür.  Kiracı, iyi işletilme durumunda kaçınılabilecek olan değer eksiklikleri için tazminat ödemekle yükümlüdür.  Kiracı, kiralanana göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemez.

Ortakçı (Paylı Ürün) Kirası  TBK 357/2: Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.  Bedel ürün üzerinden bir oran olarak kararlaştırılmıştır.  Değişken bedel söz konusudur.  Sözleşme izin haricinde devredilemez, başka ortakçıya verilemez.  Daha iyi sonuç alınması için daha büyük topraklarda uygulanması gerekir.