KİRA SÖZLEŞMESİ VE TAHLİYE DAVALARI EYÜP SARICALAR YARGITAY 6.HUKUK DAİRESİ ÜYESİ

KİRA SÖZLEŞMESİ  Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. (md 299)

KİRA MEVZUATI  öncesi; BK 6570 sayılı kanun 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu  sonrası; TBK (6098 sayılı kanun) 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu

TBK YÜRÜRLÜK KANUNU  Sözleşmenin kurulmasında sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte olan kanun  Temerrüt ve fesihte temerrüt ve feshin gerçekleştiği tarihte yürürlükte olan

SÖZLEŞMENİN ÖZELLİKLERİ  Rızaya dayalı(irade sakatlığı veya haksız işgal)  Tarafları için karşılıklı borç doğuran  Kiraya verenin malik olması gerekmeyen(malikse paylı-elbirliği)  Kiralananın el değiştirmesiyle sona ermeyen ve yeni malikin sözleşmenin tarafı olduğu(TBK 310)  Belirli veya belirsiz süreli olabilen  Tapuya şerh edilebilen bir sözleşmedir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE  KONU  ŞEKİL  İSPAT  GÖREV(sulh hukuk)  YETKİ

TBK'DA KİRA TÜRLERİ  Genel Hükümler(Adi Kira) (TBK 299 vd.)  Konut ve Çatılı işyeri Kiraları (TBK 339 vd.)  Ürün Kiraları(TBK 357 vd.)  Hayvan Kiraları

MEVZUATIN UYGULANMA SIRASI  2886 sayılı kanun 75.madde  Ürün kirası hükümleri (TBK 357 vd.)  Konut ve çatılı işyeri kirası hükümleri  Genel hükümler(Adi kira)

KİRA BEDELİ VE KAPSAMI  Kira Bedeli  Yan giderler  Stopaj ve KDV  Masraf  Ödeme zamanı (sözleşme) (peşin,ay başı,ortası,sonu)  Ödeme yeri (sözleşme)

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ (TBK 344.madde)(erteli)  Sözleşmede artış hükmü varsa  Sözleşmede artış hükmü yoksa  Endekse göre artış(ÜFE 12 aylık ortalama)  Hak ve nesafete göre belirleme (5 yılda bir)  Dava açma süresi (Her zaman)  Harç,vekalet ücreti ve yargılama masrafı

ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ  Adi Kirada (TBK 322)(serbest)  Ürün kirası (TBK 366)(kısmi serbest)  Konut ve çatılı işyeri kirası(yasak)

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ  Kira ilişkisi  Yazılı izin  Zımni Muvafakat  Sorumluluk  Devri Engelleyen Haklı Sebepler

ALT KİRA İLE DEVİR ARASINDAKİ FARKLAR  Kira İlişkisi (yeni)  Şekil  Dava ve müracaat hakkı

ERKEN TAHLİYE VE HAKSIZ FESİH (TBK 325)  Makul Süre (Keşif ve Bilirkişi)  Tahliye (Anahtar Teslimi)  Fesh-i İhbar Süresi  Gider ve Gelir

KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI (TBK 346)(erteli)  Ödeme Yükümlülüğü Kira bedeli Yan gider bedeli  Geçersizlik Ceza koşulu Muacceliyet şartı

FAİZ  Akdi Faiz (TBK 88. Madde)  Temerrüt Faizi (TBK 120. Madde)

KİRACININ BORÇLARI  Kira Bedelini ödeme  Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme  Temizlik ve bakım giderlerini ödeme  Ayıpları kiraya verene bildirme  Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma

KİRAYA VERENİN BORÇLARI  Teslim Borcu  Vergi vb. yükümlülüklere katlanma  Kiralananın ayıbı  Zapta karşı sorumluluk

KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI  Adi Kira(327) Süre sonunda kendiliğinden Belirsiz süreli  Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Kural sona ermez ;Aynı şartlarla 1 yıl uzama Ancak KİRACI Belirsiz süreli; her zaman Belirli süreli ; sona ermeden 15 gün önce yazılı bildirim  Ürün Kirasında Süre sonunda kendiliğinden 1'er yıl yenileme

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME HALLERİ  Tarafların iradesi  Kira konusunun ortadan kalkması  Mahkeme kararı

TAHLİYE DAVALARI  Dava Açma Hakkı Kiraya veren Malik( Paylı-Elbirliği) Yeni malik İntifa Hakkı Sahibi  Husumet Kiracılar

GENEL TAHLİYE NEDENLERİ  TEMERRÜT (TBK ) -Süre ( gün) -Tahliye İhtarı (Kira miktarı,ayları ve yeri) -Ödememe hali(asıl borç) -İhtarın şekli -Dava hakkı -Dava açma süresi ve zamanı

 TEMERRÜT İÇİN İCRA TAKİBİ -Kesinleşen takip (İİK 269/a icra veya sulh) -Takibe itiraz hali -İtirazın kaldırılması ve tahliye (İcra-6 ay) -İtirazın iptali ve tahliye (Sulh-1 yıl)

 ÖZENLE KULLANMA BORCUNA AYKIRILIK (TBK 316) -Sözleşmeye uygun kullanmama (Yazılı bildirim,konut ve çatılı işyeri için en az 30 gün makul süre)(Bizzat kullanıma ilişkin olma) -Pek fena kullanım -Kiraya verene ve komşulara saygı göstermeme

 SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK HALLERİ -Kiralama amacına uygun kullanmama -Kedi köpek besleme -Üçüncü kişiye kullandırma,alt kiraya verme veya devretme -İşyerinin uzun süre kapalı tutulması -Koku ve gürültüye neden olma

 PEK FENA KULLANIM HALLERİ -Yangın -Suç yeri olarak kullanma -Kiraya verene karşı suç işlenmesi -Kiralanana sarhoş gelme komşularını rahatsız etme -Kiralananın taşıyıcı unsurlarının kaldırılması -Kiralananın bahçesindeki ağaçların kesilmesi

 SÜRE BİTİMİ NEDENİYLE TAHLİYE -Adi kira ve ürün kirasında Bir ay içinde dava Sözleşmede fesh-i ihbar şartı -Konut ve çatılı işyeri kirasında (TBK 345/2) Belirli süreli (10 yıllık uzama süresi-En az3 ay) Belirsiz süreli (Başlangıç-10 yıl-Fesih bildirimi) Dava hakkı ( )

 BELİRSİZ SÜRELİ SÖZLEŞMELERDE FESH-İ İHBARA DAYALI TAHLİYE (TBK ) -Taşınmaz veya taşınır yapıda 6 aylık dönem için 3 ay öncesinden fesih bildirimi -Ürün kirasında 6 ay öncesinden fesih bildirimi -Taşınır malda 3 gün öncesinden fesih bildirimi İstisna:Mesleki faaliyet ve özel kullanım( 3 aylık dönem için 1 ay öncesinden fesih bildirimi)

KONUT VE ÇATILI İŞYERİNDE TAHLİYE NEDENLERİ  İHTİYAÇ (Gerçek,Samimi ve Zorunlu) İhtiyaç Sahipleri (KENDİ, EŞ,USUL VE FÜRU, BAKIM YÜKÜMLÜSÜ OLDUKLARI) Süre Dava Hakkı Yeni Malik (1 Ay-6 Ay)(Aynı İş İçin)

 YENİDEN İNŞA VE İMAR AMAÇLI TADİLAT(350/2) -Dava Hakkı (Kiraya veren ve Malik) Süre (1 Ay) Onaylı Mimari Proje (Avan Proje) Esaslı Tadilat (Kullanımı İmkansız)

 TAAHHÜT NEDENİYLE TAHLİYE (352/1) -Yazılı taahhüt ve tarih -Süre -Dava hakkı -Adi kira veya ürün kirasında

 İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE (352/1) -Ödememe -1 kira yılı içinde iki ihtar -Süre -Muacceliyet

 OTURMAYA ELVERİŞLİ KONUTUN BULUNMASI (352/3) -Kendi veya eşi -Aynı belde veya ilçe -Sosyal ve sağlık yönünden oturmaya uygun -Süre

OLAĞANÜSTÜ FESİH NEDENİYLE TAHLİYE  Önemli sebepler (Çekilmezlik hali- Yasal fesih bildirim süresi)  Kiracının iflası (TBK )  Kiracının Ölmesi (Ürün ve Adi kirada)

TEŞEKKÜR EDER BAŞARILAR DİLERİM.  İLETİŞİM  Yargıtay Ana Bina 6. Hukuk Dairesi  Web Sitesi:  E-Posta:  Twitter: