TAŞINMAZ MÜLKİYETİ ve KAT MÜLKİYETİ KANUNU Prof. Dr. Şebnem AKİPEK ÖCAL Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Ve Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dekanı

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ Türk Medeni Kanunu (TMK), taşınmaz eşya kavramı içine giren varlıkların neler olduğunu açıkça hüküm altına almıştır. TMK 704 ve 998. maddelerinde tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebilecek olan varlıkları üç grupta toplamıştır. Buna göre; Arazi, Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler taşınmaz niteliğine sahiptir.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ Arazi Mevcut hukukî düzenlemelerimizde arazi kavramının tanımının yapılmadığı görülmektedir. Arazi sınırlarını tespit maksadıyla yapılan çalışmalar kadastro olarak adlandırılmakta ve hem coğrafi hem de hukuki anlamda kesin sınırları belirlenen yerler tapu sicil kütüğüne kaydedilmektedir. Bu şekilde, yeryüzündeki arazi parçaları üzerinde hâkimiyet kurulabilmesi için gereken belirlilik ve bağımsızlık özellikleri tescil edilmektedir.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ Bağımsız ve Sürekli Haklar Hukukumuzda kanun koyucu, doğal niteliği bakımından eşya olarak tanımlanması mümkün olmayan, taşınmaz üzerindeki bağımsız ve sürekli hakları da taşınmaz türü olarak açıkça hüküm altına almıştır. Bu hakların “bağımsız” olma şartı, hukuken bir irtifak hakkı olmasından ve kişiye bağlı olarak kurulup, sağlar arasında işlem yolu ile devri ve miras yoluyla intikalinin mümkün olmasından kaynaklanır. “Sürekli” olma şartı ise, bu hakların ya süresiz ya da en az otuz yıl süre ile kurulmuş olması özelliğe dayanır.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ Kat Mülkiyetine Tabi Bağımsız Bölümler   Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler gerçekte arazinin bütünleyici parçası olup, bağımsız taşınmaz niteliğini taşımazlar. Ancak kanun koyucu bu hususta da uygulamada kolaylık sağlamak maksadıyla, bilinçli bir tercih ile bu bağımsız bölümlere taşınmaz niteliği tanımıştır. Bu sayede kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler üzerinde de aynî hak kurulmasına olanak verilmiştir.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin tapu siciline kaydı bakımından da özel bir düzenleme yapılmış ve tapu kütüğünden farklı olarak bir kütük yaratılarak “Kat Mülkiyeti Kütüğü” hayata geçirilmiştir. Kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen her bağımsız bölüm, ayrı ve bağımsız bir taşınmaz niteliğini kazanmaktadır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesine göre; “tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir” şeklinde ifade edilmiştir. Kanuna göre; kat mülkiyeti bağımsız bölüm üzerinde bir mülkiyettir. Bu anlamda eşya hukukunun temel ilkelerinden olan belirlilik ilkesine istisna getirilmiştir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde belirtildiği gibi, kat mülkiyeti arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır. Paylı mülkiyet esaslarına göre bağımsız bölümün değerleriyle oranlı olarak arsada tahsis edilen pay ile bütün kat maliklerinin paylı mülkiyetine tabi ortak yerler üzerinde paylı mülkiyet payı, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyete ayrılmaz bir biçimde bağlıdır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına sahip olan, arsa payına ve ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet payına da sahip olur. Hukuki tasarruflara her ne kadar sadece bağımsız bölüm konu olsa da, ondan ayrılması mümkün olmayan arsa payı ile ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet payı onu izler. Kat mülkiyetinin kapsamına; 1. Bağımsız bölümler 2. Eklentiler 3. Arsa ve ortak yerler üzerindeki haklar girer.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Bağımsız Bölümler Bağımsız bölümden ne anlaşılması gerektiği 634 sayılı Kanun’un 1/I, 2 maddesinde tereddüde yer vermeyecek bir açıklıkla ifade edilmiştir. Buna göre; tamamlanmış ve tümü kagir olan bir yapının, kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan özel mülkiyete konu olan bölümlerinden her birine bağımsız bölüm denir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Kat Mülkiyeti Kanunu’nun anladığı anlamda bağımsız bölümden söz edebilmek için; Yapının tamamlanmış olması gerekir.   Henüz inşa halinde olan bir yapının bir kısmı, mesela bazı daireleri ya da dükkanları bitmiş bile olsa, bağımsız bölümler meydana gelmiş olmaz. Yapının tamamlanmış olduğu, belediyeden alınan iskan izni ile belgelenir. Yapının tümü kâgir olmalıdır. Tümü kâgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Bu durum ahşap binalardaki kısmi bozulmadan ve tamir ihtiyaçlarının daha sık görülmesinden kaynaklanmaktadır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Arsada kagir binadan başka, mesela ahşap bir evin bulunması, kat mülkiyetinin kurulmasına engel olmaz. Bu takdirde ahşap yapı taşınmazın ortak yerlerinden kabul edilir. Her bölüm, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olmalıdır. Kat mülkiyetine tabi olacak yerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm niteliğinde olup olmadığı, tapu sicil memurlarınca re’sen araştırılmalıdır. Bu husus kat mülkiyetine konu olacak yerin özgüleneceği amaca göre belirlenecektir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Eklentiler Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere “eklenti” denir (m.2/a). Türk Medeni Kanunu anlamındaki eklenti kavramı ile Kat Mülkiyeti Kanunu anlamındaki eklenti kavramının birbiri ile karıştırılmaması gerekir. Eklentiler üzerindeki mülkiyet, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyete bağlanmıştır. Burada bir eşyaya bağlı mülkiyet söz konusu olmaktadır. Kanun, nelerin eklenti sayılabileceğine bazı örnekler vermiştir; kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, su ve havagazı saati yuvaları, tuvalet gibi yerler eklentidir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Kat Mülkiyeti Kanunu 6. maddesinde eklentileri, bağımsız bölümün bütünleyici parçası olarak nitelendirmiştir. Ancak bu nitelemenin hukuki geçerliliğinin değerlendirilmesi gerekir. TMK m. 684’de aranan şartlar karşısında ve özellikle kömürlük, depo gibi bağımsız bölümle maddi bağlantısı bulunmayan yerleri teknik anlamda bütünleyici parça saymak mümkün değildir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Burada bir eşyaya bağlı mülkiyet söz konusudur. Esasen Kanunda belirtilen de, bağımsız bölüme kim malikse, o malikin bağımsız bölüme tahsis edilen eklentinin de maliki olacağı ve hukuki tasarruflar bakımından eklenti üzerindeki mülkiyetin bağlı olduğu bölümün mülkiyetine tabi olacağıdır. Nelerin eklenti olduğu belediyece tasdikli projede belirtilecek ve bağlandığı kat mülkiyetine ait sayfanın beyanlar hanesine kaydedilecektir. Eklentinin hangi bölüme tahsis edildiği kat mülkiyetinin tesisine ait resmi senette açıkça gösterilmelidir .

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Arsa Payı Ve Ortak Yerler Kat malikleri arsa ve ortak yerler üzerinde paylı mülkiyete sahiptirler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’un 3/I. maddesi, kat mülkiyetinin, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türü olduğunu belirtmiştir.   Kat mülkiyetinin söz konusu olabilmesi için, arsanın veya ana taşınmazın tapuya kayıtlı olması şarttır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Ortak Yerler Arsa gibi ortak yerler üzerinde de paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunmaya ve ortaklaşa kullanmaya veya faydalanmaya yarayan yerlere “ortak yerler” denir. Ortak yerler sözleşme ile belirlenebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’un 4. maddesinde ortak yerler belirtilmiştir

KAT MÜLKİYETİ KANUNU Arsa Payı Arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilmiş ortak mülkiyet payıdır. Arsa payının, kat irtifakı kurulduğunda ya da doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmişse o tarihteki değerleri ile orantılı olarak belirlenmesi gerekir. Büyüklük, küçüklük, nitelik farkları arsa payının belirlenmesinde rol oynamaz.

SABIRLA DİNLEDİĞİNİZ İÇİN TEŞEKKÜRLER…