EMLAK TERİMLERİ ADA: Çevresi kamuya ait cadde, yol, dere vb. çevrili parseller topluluğuna denir. HACİZ: İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan.

... konulu sunumlar: "EMLAK TERİMLERİ ADA: Çevresi kamuya ait cadde, yol, dere vb. çevrili parseller topluluğuna denir. HACİZ: İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan."— Sunum transkripti:

1 EMLAK TERİMLERİ ADA: Çevresi kamuya ait cadde, yol, dere vb. çevrili parseller topluluğuna denir. HACİZ: İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan şerhe denir. HİSSELi TAPU: Birden fazla kişinin aynı mülk üzerinde pay sahibi olduğunu gösteren belgedir.

2 EMLAK TERİMLERİ İMAR PLANI: imar uygulaması yapılan yerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulamaya esas olacak diğer bilgileri ayrıntılarıyla gösteren, üzerine kadastral durumu da işlenmiş plana uygulama imar planı denir. İPOTEK: Halen mevcut ya da ileride meydana gelebilecek muhtemel olan herhangi bir alacağın güvence altına alınması için taşınmazın teminat verilmesi işlemidir. KANUNi İPOTEK: Kurulması bir kanun hükmü tarafından öngörülmüş ipoteğe denir. Satış, taksim, ölünceye kadar bakma akdi gibi işlemlerde istenebilir.

3 EMLAK TERİMLERİ KADASTRO: Taşınmazların sınırlarını ve maliklerini belirleyip tapu siciline kayıt çalışmalarıdır Bir başka deyişle kadastro, tüm ülke sınırları içerisindeki taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirleyerek hukuki durumlarını tespit etmek ve işlemlerin kesinleşmesi sonucunda Türk Medeni Yasasınca öngörülen tapu siciline tescil ederek hak sahiplerine tapu belgelerini verme işleminin bütünüdür KAMULAŞTIRMA: Devlet veya diğer kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına el koyması veya üzerinde intifa hakkı tesis etmesidir. Kamulaştırmanın tapuya sicili malikin rızasıyla veya mahkeme kararıyla yapılmaktadır. Rızası olması durumunda tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenir. Satış gibi yapılır.

4 EMLAK TERİMLERİ MÜCAVİR ALAN: Belediye sınırları içerisinde imar kanununa göre belediyelerin mesuliyet ve kontrolü altına verilmiş yerlerdir. MÜKELLEFİYET: Mükellefiyet, hak, yasal düzenlemeler yoluyla ya da genel kanı gereğince, bireyin yerine getirmekle yükümlü olduğu eylemlerdir. MİRASIN İNTİKALİ: ÖlmüŞ bir kimsenin sahip olduğu menkul ve gayrimenkul cinsinden tüm varlıklarının veya borçlarının kanuni mirasçılarına geçmesidir.

5 EMLAK TERİMLERİ MÜŞTEMİLAT: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bir bağımsız bölümün dışında olup, kömürlük, garaj, depo gibi doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere denir. MÜTEMMĠM CÜZ: Bir gayrimenkulün bir anlamda dokunulmazlığı olan ve ondan ayrılmaz parçasına denir. Örnek: tarihi bir ağaç, bahçede bulunan çeşme vb. PAFTA: Bir bölgedeki parsellerin, yolların, yapıların bir kısmını şekil ve ebatlarıyla birlikte gösteren harita bölümlerinin her biridir. Arazilerin teknik usullere göre ölçülüp belli oranda küçültülerek bir altlığa çizilmiş haritasıdır. Pafta asılları Genel Müdürlüğün izni olmadıkça daire dışına çıkarılamaz. Ancak gerektiğinde yeniden çizilebilir.

6 EMLAK TERİMLERİ PARSEL: Üzerinde imar mevzuatına uygun yalnız bir bina yapılabilecek arazi parçasıdır. VEKÂLET: Kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir.

7 EMLAK TERİMLERİ TRAMPA: Trampa, bir malın başka bir malla değiştirilmesidir Taşınmaz mallarla, araba, silah, at gibi taşınır malların da trampası mümkündür. Trampanın kamulaştırma suretiyle yapılması da mümkündür. iSTENECEK BELGELER: - Trampası yapılacak taşınmaz mallara ait varsa tapu senetleri, yoksa taşınmaz malların ada ve parsel numarasını belirtir belge veya maliklerin sözlü beyanı, - Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları, - istem, tarafların temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekâletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.) ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı, - Tarafların T.C.kimlik numaraları ile vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge. - Taşınmaz malların niteliği bina ise deprem sigortası aranır.

8 EMLAK TERİMLERİ ÜST (İNŞAAT) HAKKI: Üst hakkı başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde inşaat yapmak veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır. Üst (inşaat) hakkı üçe ayrılır. a) Bir arsanın üstünde inşaat yapma hakkı (üst hakkı). b) Bir arsanın altında inşaat yapma hakkı (alt hakkı) c) Önceden yapılmış bir inşaatı yerinde tutma hakkı (ipka-muhafaza- hakkı) Buna göre, bir kimsenin arsası üzerinde başka bir kimse bir bina ya da yer altında bir garaj, bir depo (örneğin soğuk hava deposu vb.) inşa edebilir. Bu halde bu yapılar Medeni Kanunun 726. md göre tapu siciline bu bina irtifak hakkı (inşaat hakkı) olarak tescil edilebilmektedir. Bu tescilden sonra arsanın mülkiyeti ile üzerindeki veya altındaki binanın mülkiyeti başka kimselere ait olmaktadır.

9 EMLAK TERİMLERİ YOLA TERK: imar Yasasının 15. ve 16. ncı maddeleri gereğince imar planının uygulanışı sırasında taşınmaz mal maliklerince bedelli veya bedelsiz olarak imar planına uygun biçimde taşınmazın tamamının veya bir kısmının kamu yararına terk edilmesidir. istenen Belgeler 1. Taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kaydı örneği, 2. Taşınmaz malın bulunduğu yere göre, belediye encümeni veya il özel idaresinin olumlu kararı ve bu kararla ilgili belgelerin tasdikli örneği 3. Yüklenici mühendisinin iş yapım sözleşmesi veya için yapımına yetki veren vekâletname örneği, T.C.Kimlik Numarası, 4. Serbest çalışan harita ve kadastro mühendisinin sorumluluğunda yapılan işler için Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasının mesleki denetiminin yapılmış olması, (Bu koşul her ne kadar 2000/13 nolu genelge ile kaldırılmış olsa da mesleki denetimin aranması gerektiği düşünülmektedir.) 5. Kadastro müdürlüklerinden alınan ve için yapımında kullanılan belgelerin tahsilât makbuzu örneği, 6. Parsel köşe noktalarının koordinat özet çizelgeleri, 7. Yüzölçümü hesapları, 8. Ayırma haritası (şeffaf, yeni pafta açılması halinde pafta nitelikli altlıkta iki nüsha), 9. Yola terk haritası üç adet ozalit kopyası, (kadastro görmeyen yerlerde iki adet), 10. işin yapım aşamalarını ve karşılaşılan durumlar ile çözümlerini anlatan teknik rapor,

10 ARSA VE ARAZİ TERİMLERİ ARAZi: Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan toprak parçasıdır. ARSA: İmar planı kapsamında yer alan, kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçasıdır. İMAR DURUMU: Arsanın boyutlarının sınırını imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgeye denir.

11 BİR ARSANIN FİYATI NEYE GÖRE BELİRLENİR? 1) Toplam arsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı), 2) Arsa payı ve mülkiyet yapısı (hisseli veya tek malik vs). 3) Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, yol bağlantıları, ulaşım imkânlarından yararlanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelişim gösterme potansiyeli, manzarası gibi özellikleri. 4) Fiziksel özellikleri; yani boyutu, köşe etkisinde olup olmaması, yola bakan cephesinin uzunlukları gibi şekilsel unsurlar, topografyası, zemin durumu, genel altyapı hizmetlerinden yararlanma imkânları. 5) İmar durumu, kullanım biçimi, imar hakları ve sağladıkları, 6) Satış şartları (peşin, vadeli vs) 7) Arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları

12 ARAZi VERĠİSİ: T.C sınırları içerisinde bulunan arazi ve arsalar bu kanun hükümlerine göre arazi vergi kanunlarına tabidir. Arazinin maliki varsa intifa hakkı sahibi(tapu sicilinde bir gayrimenkulün kullanılması hakkında pay sahibi olmak) öder. ARAZİ VERGİSİNDEN MUAF OLAN YAPILAR Katma bütçeli idarelere, il özel idarelere, köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve devlete ait araziler, Belediye ve köylerle bunların teşvik ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseseler, Su, elektrik, mecmua ve soğuk hava işletmelerine bağlı araziler, Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait araziler, Mezarlıklar, Türk Silahlı Kuvvetleri’ni güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait arazi ve arsalar, Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan araziler, Yabancı devletlere ait olup gerek elçilik ve konsolosluk binaları gerekse elçilerin ikamelerine mahsus binalar, arsa ve arazileri,

13 CİNS DEĞİŞİKLİĞİ: Bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa veya arazi iken, bağ bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir. Kadastro Müdürlüğü Yönünden; Gerekli Belgeler 1) Taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, 2) Taşınmaz mal malikinin kimliği veya temsilcisinin vekaletname örneği ve kimliği (Paylı mülkiyet ise paydaşlardan birisi işlemi takip eder, Tapu Sicil Müdürlüğünde tüm paydaşların tescil bildirimini imzalamaları gerekir.), T.C Kimlik Numarası, 3) *Taşınmaz malın sahibi ölmüş ise talepte bulunan mirasçıların Tapu Sicil Müdürlüğünde kendi adlarına intikal yaptırmış olmaları gerekir. 4) Yapı kullanma izin belgesi veya yapının yapı kullanma izin belgesi almaya uygun olduğunu belirten Belediye/Valilik yazısı, 5) Belediye ve mücavir alan dışında bulunan ve köy toprakları içerisinde; konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar için muhtarlık izin belgesi

14 TAKSİM Ortak mülkiyet olarak bulundurulan birden fazla taŞınmaz malın hissedarları arasında pay edilmesi işlemidir. Taksimin yapılması ile ortak mülkiyet sona erer. 2 şekilde olur: 1) Rızai Taksim: Ortakların aralarında anlaşmak suretiyle ortak mallarını paylaşmaya denir. Ortaklar arasında kararlaştırılan bir plan çerçevesinde ortak mallarını kanuni bir engel olmadıkça her türlü taksime serbesttirler. 2) Kazai Taksim: Ortaklar kendi aralarında ortak mallarının paylaştırılması hususunda bir anlaşmaya varamadıkları takdirde bu malların taksiminin mahkemece çözümlenmesine denir.

15 ŞUFA HAKKI (ÖNALIM HAKKI) Hisseli mülklerin satışında aynı mülk üzerinde pay sahibi olan hissedarların öncelikli satın alma hakkıdır. Taksim yapılmış veya kat mülkiyetine geçilmiş taşınmazlarda şufa hakkı bulunmaz. Buna göre: 1) Önalım Hakkı yalnızca satış ilişkilerinde uygulanır ve bu yüzden satış dışındaki devirlerde, örneğin cebrî artırma ile satışlarda önalım hakkı kullanılamaz Müşterek mülkiyette, hissedarlardan her birinin kanundan doğan Önalım Hakkı vardır. 3) Hissedarlardan birinin ölmesi durumunda, mirasçılar intikal eden Önalım Hakkını "elbirliği mülkiyeti" nedeniyle ancak birlikte kullanabilirler. 4) Medeni Kanunda yapılan değişikliklerden sonra önalım hakkı ancak dava yoluyla yapılabilmektedir. Önalım Hakkı sahibi, adına düşen payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde, hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür 5) Önalım Hakkı, satışın noter kanalıyla hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçtikten sonra düşer. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirilir. 6) Eğer 3. kişi adına tescil edilmişse Önalım Hakkı, alımı yapan 3. kişiye karşı ileri sürülebilir. Ancak henüz tescil yapılmamışsa satışı yapan diğer müşterek malike karşı Önalım Hakkı ileri sürülebilir. 7) Paylı mülkiyette önalım hakkından feragat edilebilir. Ancak bu feragat resmî şekilde yapıldığı ve tapuya şerh edildiği takdirde geçerli olacaktır. Belirli bir satıştan feragat ise yazılı şekilde olacaktır ve bu yazılı anlaşma satıştan önce ya da sonra yapılabilir.

16 KAT İRTİFAKINDA İSTENEN BELGELER Dilekçe: Gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir. Taşınmazın tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. Genel İNSAAT Projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında bayındırlık ve iskan müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur. Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.  işleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,  Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi no  işlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.  Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.