T.C. ULAŞTIRMA DENİZCİLİK VE HABERLEŞME BAKANLIĞI

T.C. ULAŞTIRMA DENİZCİLİK VE HABERLEŞME BAKANLIĞI
KARAYOLLARI GENEL MÜDÜRLÜĞÜ KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA DEĞERLEME KAYNAKLI SORUNLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ İzmir-2017

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SİSTEMİ İÇERİSİNDE DEĞER BİLGİ BankasI ÖNERİSİ
6001 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğünün Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanunun 4. maddesi ile İdaremize “Görev alanı içinde bulunan işlerin yapılması, trafik akışının emniyetle ve kolaylıkla sağlanması için gerekli her türlü araziyi, binalı ve binasız taşınmazları, ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde kamulaştırmak, satın almak, trampa yapmak, kiralamak ve gerekli hâllerde geçici olarak işgal etmek.” yetkisi verilmiştir. Kamulaştırmaya yönelik taşınmaz değerleme çalışmaları 2942 sayılı kanun çerçevesinde yürütülmektedir. İdaremizce taşınmaz değerlemesi, 6001 Sayılı Kanunun 4-i bendince kamulaştırmaya, İdaremiz tasarrufundaki taşınmazların satış, kira, kullanım izni bedelinin hesabına yönelik, yapılmaktadır.

Bu amaçla Karayolları Genel Müdürlüğü olarak yurt genelinde kamulaştırma amaçlı kıymet takdir çalışmalarımız 20 adet kıymet takdir komisyonunda yaklaşık 70 kişi ile yapılmaktadır. Ayrıca; kıymet takdirine yönelik verilerin toplanmasına ilişkin olarak danışmanlık hizmet alımı yapılmaktadır. İdaremiz ağında Otoyol, İl ve Devlet Yolları ve Turistik Yollar olmak üzere Km yol bulunmaktadır. Bunların haricinde kamuoyunda takip edilen ve Ülke ekonomisine ve kalkınmasına önemli katkı sağlayacak olan, Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu, Kuzey Marmara (Yavuz Sultan Selim Köprüsü Dahil) Otoyolu, Kınalı-Tekirdağ-Çanakkale-(1915 Çanakkale Köprüsü Dahil) Otoyolu Menemen-Aliağa-Çandarlı Otoyolu, Ankara-Pozantı Otoyolu, Ankara-Kırıkkale-Delice Otoyolu, Aydın-Denizli-Antalya Otoyolu, Şanlıurfa-Habur Otoyolu Projeleri kurumumuz tarafından yürütülmektedir. Bu projeler Yap-İşlet-Devret Modeli ile yapılmakta yada yapılacaktır. Bu projelerin önündeki en büyük engel kamulaştırma sorunu ve maliyetleri olarak karşımıza çıkmaktadır.

NÜFUS GÖÇLERİ SONUCU OLUŞAN GÖRÜNÜM
Bu projeler genellikle nüfus göçünün yoğun olduğu Marmara, Ege, Ankara merkezli İç Anadolu Bölgelerinde yer almaktadır.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SİSTEMİ İÇERİSİNDE DEĞER BİLGİ Bankası ÖNERİSİ
2016 Yılı için anlaşma yoluyla oluşan metrekare birim fiyatı ortalama 33 TL/m², mahkeme yoluyla oluşan metrekare birim fiyatı ortalama 126TL/m²’dir ALAN (Milyon m²) ÖDENEN TUTAR (Milyon TL)

KAMULAŞTIRMA DAVALARINDA
BİLİRKİŞİLERCE ÜRETİLEN DEĞERLEME RAPORLARIYLA İLGİLİ SORUNLAR

DEĞERİ YÜKSELTMEYE YÖNELİK OLARAK SEÇİLEN EMSALLER
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SİSTEMİ İÇERİSİNDE DEĞER BİLGİ Bankası ÖNERİSİ DEĞERİ YÜKSELTMEYE YÖNELİK OLARAK SEÇİLEN EMSALLER Emsal; yer, zaman ve nitelik yönünden değeri takdir edilecek taşınmaza benzer olmalıdır. Ancak raporlarda bu hususlar göz ardı edildiği gibi rapora yapılan itirazlar da kabul görmemekte, yada kabul görse bile objektif değer artışı kullanılarak ilk rapordaki birim arsa fiyatına ulaşılmaktadır.

Trabzon İli Ortahisar İlçesi Erdoğdu Mah. 469 ada
EMSAL TAŞINMAZ 7500 TL/m² KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZLAR KGM KIYMET TAKDİR DEĞERİ 1200 TL/m² Bilirkişi: TL/m² Kamulaştırmaya konu kesimde Trabzon Belediyesi 2007 yılında TL/m² birim fiyat üzerinden kamulaştırma yapmıştır. Aynı mevkide İdaremizce 2010 yılında TL/m² birim fiyatı ile anlaşma yapılmıştır. Bilirkişi komisyonunca 16/626 hisse satışı emsal alınarak TL/m² bedel hesaplanmıştır. BELEDİYENİN KAM. KESİM KAM BEDELİ : 700 TL/m² KGM ANLAŞMA YOLUYLA KAMULAŞTIRDIĞI KESİM KAMULAŞTIRMA BEDELİ : 950TL/m²

Başakşehir İlçesi İkitelli Mahallesi 2910 Parsel AVM içindeki dükkan satışı emsal alınarak kamulaştırma bedeli yaklaşık 7 kat artırılmıştır. Hatta! Bilirkişi raporunu uygun bulmayan Mülk Bilirkişisi emsalin kamulaştırılan taşınmaza göre çok değerli olduğu ve emsal olarak kullanılamayacağını, el atma davası sonucu belirlenen bedelin emsal alınamayacağı, taşınmazın gerçek birim fiyatının 2600 TL/m² olduğunu savunarak 7400 TL/m² hesaplanan rapora itiraz etmiştir.

KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZ
EMSAL TAŞINMAZ (MALL OF İSTANBUL)

y.AS.HUK.MAH: TL/m² x.AS.HUK.MAH:250 TL/m²

Batman İli Merkez İlçe Ciğerlo Köyü 2007 ada 1 parsel
Kamulaştırılan taşınmaz tarla vasfında olup Kapitalizasyon faiz oranı olarak ülkemizde kullanılan en yüksek değerlerden alınarak metrekare birim fiyatı 17,51 TL/m² olarak tespit edilmiş ve hiçbir haklı gerekçesi olmadan %350 objektif değer artışı kullanılarak birim fiyatı 78,79 TL/m² çıkarılmıştır.

Sancaktepe İlçesi, Yenidoğan Mahallesi 1751 Parsel:
Sancaktepe İlçesi, Yenidoğan Mahallesi 1751 parsel nolu taşınmaz aleyhinde açılan 10. Madde davasında hazırlanan raporda, bilirkişilerce dava konusu taşınmazın arta kalan 16 dönümlük kısmı için, yapılacak yol ve kavşak çalışmaları sonucunda bu kısma ulaşımın mümkün olmayacağını belirterek %70 değer azalışı olacağından bahsedilmiş ve bu kısım için de bedel hesaplanmıştır. Taşınmazın kadastral parsel olması sebebiyle değer azalışı tespiti, Yargıtay içtihatlarına aykırıdır. Buna rağmen bu bedelin ödenmesine karar verilmiştir. Değeri %70 düşen kısım

Kamulaştırma Kanununda «Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.» denilmesine rağmen bilirkişilerce İdaremizce yapılacak yolun değer artışı kamulaştırılacak taşınmazın değerine eklenmektedir. Bu durumda İdaremiz yaptığı hizmet sonucunda güzergahtaki taşınmazlarda değer artışı sağlamasına rağmen bu değer artışını kamulaştırma yaparken ödemek zorunda kalmaktadır.

Taslak Politika Geliştirme Raporunda; «… toplu değerleme yaygınlaştırma uygulaması için, güvenilir değer/fiyat verisine; TDUB tarafından oluşturulmaya çalışılan Gayrimenkul Bilgi Merkezi A.Ş. verileri, mahkemelerce üretilen değerleme raporlarıyla, kamulaştırma amaçlı üretilen değerleme raporları aracılığıyla ulaşılabileceği düşünülmektedir.» denilmektedir . Ancak; kamulaştırma işlemleri sonucu Bilirkişilerce üretilen değerleme raporlarının kullanılabilirliği konusunda idaremizce tereddütler yaşanmaktadır.

Bilimsel verilere dayanmayan çelişkili bilirkişi raporlarına göre oluşan arazi değerlerinin Değer Bilgi Bankasında kamulaştırma amaçlı kullanılması tartışmaları da beraberinde getirecektir.

UZLAŞMANIN ÖNEMİ Kamulaştırma Kanununda değer tespitine yönelik hükümler dikkate alındığında, taşınmaz değerlemesi kamulaştırmanın önemli bir aşamasıdır. Yatırımlarımızın ülke ekonomisi ve gelişmesi üzerindeki katkısı ile birlikte bu yatırımlar için gerekli kamulaştırmaların haksız rant aracı haline gelmemesi için, kamulaştırma işlemlerinde uzlaşma oranının arttırılması hedeflenmektedir. Bunun için de;

UZLAŞMANIN ÖNEMİ HEDEF UZLAŞMA BAŞARILI KAMULAŞTIRMA VERİ TOPLAMA
DEĞER TESPİTİ ETKİN İLETİŞİM BİLGİLENDİRME GÜVENİLİRLİK YETİŞMİŞ PERSONEL KAYNAK VE ZAMANDAN TASARRUF

Değer Bilgi Bankası ve KGM’nin Teknolojik Altyapısı

Karayolları Genel Müdürlüğünce 2005 Yılından 2016 Yılına kadar verilerin DB2 veri tabanında saklandığı Kamulaştırma Bilgi Sistemi kullanılmış, bu sistem yıllar içerisinde ihtiyaca göre zaman zaman güncellenmiştir. Gelişen mevzuat ve teknoloji ile birlikte 2016 yılından itibaren Kamulaştırma Bilgi Sisteminin 2. nesil sürümü olan Taşınmaz Kamulaştırma Bilgi Sistemine geçilmiş olup Kamulaştırma Kanunu ile diğer mevzuattaki değişiklikler, gelişen teknoloji ve ihtiyaca göre yazılım değişik zamanlarda güncellenmektedir.

Halihazırda kullanılan yazılım WEB Tabanlı olup ASP .NET MVC ortamında geliştirilmiştir. SQL Server veri tabanı kullanılmaktadır, Ancak Karayolları Genel Müdürlüğü bünyesinde kurulumu devam eden Data Center tamamlandıktan sonra 2017 yılı içerisinde ORACLE veri tabanına geçilecektir. 2006 yılından beri Kıymet Takdir Bilgileri (parsel bazında) veri tabanı üzerinde saklanmaktadır. Parsel ile ilgili üretilen tüm bilgiler, evraklar, fotoğraflar vs. (konumsal ve tanımsal her türlü veri) veri tabanında saklanmaktadır. Kullanıcı, Grup veya Rol bazında yetkilendirmeler yine sistem üzerinden yapılabilmektedir.

KARAYOLLARI GENEL MÜDÜRLÜĞÜ KAMULAŞTIRMA BİLGİ SİSTEMİ VE DİĞER KURUMLAR İLE ENTEGRASYONU
BANKALAR (Vakıf+Ziraat) UYAP (Adalet Bakanlığı) NOTERLER BİRLİĞİ (Adalet Bakanlığı) MERNİS (İçişleri Bakanlığı) ÇKS (Çiftçi Kayıt Sistemi) (Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı) Faal Test Aşamasında Test Aşamasında Görüşme Aşamasında TAKBİS (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) TAKBİS (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) Hazırlık Aşamasında Faal KAMULAŞTIRMA BİLGİ SİSTEMİ Test Aşamasında EBAYS (Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığı) Test DEĞER BİLGİ BANKASI TBS (Taşınmaz Bilgi Sistemi) (Taşınmazlar Dairesi Başkanlığı)

Sistem tarafından yapılacak ilave bir çalışma ile bu verilerin il, ilçe, köy yada güzergah bazında Değerleme Bilgi Bankasında paylaşılabilir duruma getirilmesi mümkündür. Halihazırda başka kurumların servis edilebilecek durumdaki verileri web servis aracılığı ile alınmaktadır. (MERNİS, TAKBİS, vs.) Konu bütün olarak değerlendirildiğinde değerlemeye konu, Parseli üreten, Tescil Eden, Kaydını tutan, Tescil ve değişikliğe yönelik her türlü işlemi yapmaya yetkili ve yeterli kurum TKGM’dir. Bu kapsamda TKGM bünyesinde oluşturulacak Değer Bilgi Bankası İdaremizin çalışmalarına katkı sağlayacaktır.

MUHTEMEL RİSKLER, ALINMASI GEREKEN ÖNLEMLER VE ÖNERİLER

Değerleme konusunda ortak terminolojinin oluşturulması, Tarım arazisi ve tarımsal üretim ile ilgili veri tabanının oluşturulması, Mahkeme kararına göre kesinleşen bedellerin Değer Bilgi Bankasına girilmesi ancak kıymet takdirinde dikkate alınmaması, Gizlilik arz eden kıymet takdir bilgilerinin değil, gerçekleşen kamulaştırma bilgilerinin Değer Bilgi Bankasına girilmesi, Değerleme ile ilgili yanlış bilinen hususların konunun muhatapları tarafından samimiyetle tartışılması, Değerleme konusunda eğitim açığının kapatılması, Değer Bilgi Bankası’nın hukuki ve yasal altlığının oluşturulması, Oluşturulması planlanan Değer Bilgi Bankasının başta bilirkişilik müessesesi olmak üzere konunun muhataplarını bağlayıcı olması,

6754 Sayılı Bilirkişi Kanunu «Bilirkişilik» kurumunu düzenlemiş olup, bilirkişi raporlarına da standart getirilmesi yönünde yasal yada idari önlemlerin alınması, Benzer şekilde Kamulaştırma Kanununda yapılması gereken değişikliklerin gerçekleştirilmesi, Kamulaştırma Kanununun Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları Başlıklı 11. Maddesinin uygulanmasında kurumlar arası yeknesaklığın sağlanması, Kadastro Kanununda gerekli değişikliklerin gerçekleştirilerek Kadastro çalışmalarının üç boyutlu olarak yapılması, Değer Bilgi Bankası oluşturulması sırasında izlenen ve analiz edilen başka ülkelerdeki uygulamaların mevzuatımıza uygun şekilde uyarlanması, Kamulaştırma yapan İdarelerin Değer Bilgi Bankasına eşzamanlı olarak geçilmesi, gerektiği İdaremiz görüşüdür.

Bu kapsamda gelişen teknoloji, mevzuat ve bu yönde yapılan çalışmalar Genel Müdürlüğümüzce yakından takip edilmektedir, 6754 Sayılı Bilirkişi Kanunu’nun yürürlüğe girmesi olumlu bir gelişme olup uygulamada kamulaştırma işlemlerine katkısı izlenecektir, 6745 Sayılı Kanunun 31. Maddesi ile değişen Kamulaştırma Kanununun 8. Maddesi kamulaştırma işlemlerindeki bürokrasiyi azaltmış olup, geçiş döneminde uygulamadaki TKGM ile olan görüş farklılıklarının giderilmesinden sonra kamulaştırma işlemlerinin ivme kazanacağı İdaremiz görüşüdür, Yasal düzenlemelerle eş zamanlı olarak TKGM bünyesinde oluşturulması planlanan Değer Bilgi Bankasının hayata geçirilmesi için Genel Müdürlüğümüz katkı sağlayacaktır.

Değer Bilgi Bankasının oluşturulması ve hayata geçirilmesine ilgili kurum ve kuruluşların aynı önemi vermesi ve müşterek çalışma yapması sürece olumlu katkı sağlayacaktır.

TEŞEKKÜR EDERİM…

T.C. ULAŞTIRMA DENİZCİLİK VE HABERLEŞME BAKANLIĞI

Benzer bir sunumlar

... konulu sunumlar: "T.C. ULAŞTIRMA DENİZCİLİK VE HABERLEŞME BAKANLIĞI"— Sunum transkripti:

Benzer bir sunumlar

Proje hakkında

Geri bildirim

Giriş

Sosyal ağ üzerinden giriş yapmak:

T.C. ULAŞTIRMA DENİZCİLİK VE HABERLEŞME BAKANLIĞI

Benzer bir sunumlar

... konulu sunumlar: "T.C. ULAŞTIRMA DENİZCİLİK VE HABERLEŞME BAKANLIĞI"— Sunum transkripti:

Benzer bir sunumlar

Proje hakkında

Geri bildirim