Konu 6: TAŞINMAZ MÜLKİYETİN KAPSAMI, SINIRLARI, EDİNİMİ VE TAPU KÜTÜĞÜ.

... konulu sunumlar: "Konu 6: TAŞINMAZ MÜLKİYETİN KAPSAMI, SINIRLARI, EDİNİMİ VE TAPU KÜTÜĞÜ."— Sunum transkripti:

1 Konu 6: TAŞINMAZ MÜLKİYETİN KAPSAMI, SINIRLARI, EDİNİMİ VE TAPU KÜTÜĞÜ

2 TAŞINMAZ MÜLKİYETİ o Taşınmaz yerinde sabit olan ve özüne zarar vermeksizin bulunduğu yerden başka bir yere taşınmayan eşyalardır. o Taşınmaz mülkiyetin konusu arazi, tapu siciline kayıtlı bağımsız ve sürekli aynı haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir. o Taşınmaz mallar bir ülkenin ekonomisi yönünden, taşınır mallara oranla daha büyük önem taşıdıkları gibi yaptıkları etkilerde daha fazladır.

3 o Taşınmaz mallar hiçbir zaman önemlerini yitirmemiştir, hele tarımla uğraşan yerlerde, toprak en sağlam ve sürekli bir geçim kaynağı olma niteliğini sürdürmektedir. o Böyle yerlerde toprak siyasal etkinliğin de bir kaynağıdır. Bundan dolayı yasa koyucuları, taşınmaz malların kazanımları, sınırları ve kaybedilmesi konularında ağır kurallar kabul etmişlerdir.

4 o Yurttaşlar yasasının 632. maddesine göre taşınmaz mülkiyetler gruplandırılmıştır: 1. Toprak, 2. Tapu kütüğünde bağımsız ve sürekli olarak yarımlanan haklar, 3. Madenler o Burada konumuz yönünden özellikle üzerinde durulması gereken tarımın üzerinde yapıldığı toprak mülkiyetinin kapsamı, edinilmesi ve kaybedilmesi gibi konulardır.

5 o Yurttaşlar yasasının 644. maddesi gereğince toprak mülkiyeti onu kullanmada yararlı olacak ölçüde, altına ve üstüne de sahip olma sonucunu doğurur. Bu anlamda toprak üç boyutludur. Yani toprağın belirli ölçüleri içinde yerin üstüne ve altına doğru giden bir sınırı da vardır. o Öyleyse toprak kendini çevreleyen toprak parçalarından sınırları belirtilerek ayrılan üç boyutlu toprak parçalarıdır diye tanımlanabilir. o Toprak böylece bağımsız bir eşya niteliği taşır.

6 o Toprak yüzeyinin sınırlandırılması, iki yönlü bir düzenlemeyi gerektirir. İşte bunun için kadastro yoluyla taşınmaz malların geometrik ve hukuksal durumları belirtilir. o Ülkemizde kadastro işlemleri büyük bir kısımda henüz yapılmamıştır. Kadastrosuz taşınmazların sınırları plana dayanmayıp genellikle dağ, dere, duvar, hendek, yol şeklinde belirsiz ve kesin olmayan işaretlerle gösterilmiştir.

7 TAŞINMAZ MÜLKİYETİN KAPSAMI Taşınmaz mülkiyetin kapsamı Bütünleyici parça, Doğal verimler ve Eklentilerden oluşmaktadır. Bu kavramları biraz daha yakından görelim. 1.Bütünleyici parça (mütemmim cüz): o Yurttaşlar yasasına göre, bütünleyici parçalar hukuksal yönden asıl şeye bağlıdırlar. Bundan dolayı bütünleyici parçalar üzerinde bağımsız bir hukuksal harcamada bulunulamaz.

8 o Gerçekten, “bir nesnenin sahibi olan kimse, o nesnenin bütünleyici parçalarının da sahibi olur.” (M.K 619.) o Bu durumda toprak parçası üzerine dikilen şeyler toprağın bütünleyici parçaları olup, o toprak parçasına sahip olan kimse, bütünleyici parçalara da sahip olur. o Ağaç, sebze, bitki, ürün ayrılıncaya kadar toprağın bütünleyici parçasıdır ve toprak sahibinindir.

9 2.Doğal verimler ( tabi semereler): o Bir nesneden belirli zamanlarda üreyen ve bölgesel töreye göre, ondan özgülendiği yolda devşirilmesi caiz olan ürünler, o ana nesnenin doğal verimleridir. o Ürünler tarladan ayrılıncaya kadar tarla sahibinin sayılır. Bu durumda topraktan her yıl alınan hububat, sebzeler, ağaçların meyveleri, doğal yada yapay çayırlar doğal verimlerdir ve tarla sahibinindir. o Doğal verimler asıl şeye bağlı bulundukları sürece o şeyin bütünleyici parçası sayılırlar. Bundan dolayı da bütünleyici parçalar hakkındaki kurallara bağlıdırlar.

10 3.Eklentiler (teferruat): o Nesneye bağlı kılınan yada takılan veya onunla birleştirilen taşınmazlar, ana nesnenin eklentileridir. Ana nesneden geçici bir süre için ayrılmakla eklenti niteliği kalkmaz. Eklenti niteliğinin ancak taşınır mallar için söz konusu olmasıdır. o Nesne ile koruma, satma veya kiralama amacıyla birleştirilmiş bulunan taşınırlar, eklenti niteliği alamazlar (M.K 622.)

11 o Bu tanımlamalardan bir taşınırın eklenti olabilmesi için ana nesneyle aralarında bir maddesel ilişki olduğu anlaşılmaktadır. o Örneğin, bir çiftlikte toprak üzerindeki gübreler o toprağın eklentilerindendir. Eklenti ile bütünleyici parça arasındaki farklar şunlardır: I.Bütünleyici parçalar hem taşınır hem taşınmaz eşya da olabildiği halde, eklenti yalnız taşınır eşyadan olur.

12 II.Bütünleyici parça, bağımsız bir egenime(harcanım) konu olamadığı halde, eklenti olabilir. Örneğin bir kimse bir çiftliğin gübresini bağımsız olarak satabildiği halde, çiftliğin duvarını bağımsız olarak devredemez. Çünkü gübre eklenti, duvarlar ise bütünleyici parçalardır. III.Bütünleyici parçalar bu nitelikleriyle, ayrıca yazımlanmadıkları halde, eklenti istek üzerine, tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır. Yani bütünleyici parçalar asıl şeyden bağımsız olarak bir nesnel hak konusu olamazlar ve asıl şeydeki nesnel haklar bütünleyici parçaları da kapsar. Eklentiler ise asıl şeyden ayrı bir nesnel hakka konu olabilirler.

13 TAŞINMAZ MÜLKİYETİN SINIRLARI Taşınmaz mülkiyetin sınırları iki ye ayrılır; 1.Dikey sınırı: o Yurttaşlar yasasının 644. maddesi taşınmaz mülkiyetin kapsamını genel olarak şöylece belirtilmiştir. “Toprağa sahip olmak onu kullanmada yararlı olacak ölçüde altına ve üstüne de sahip olma sonucunu doğurur.” o Gerçekten bu maddede, sahibin mülkiyetinin ancak çıkarının gerektiği oranda toprağın altını ve üstünü kapsadığı, geriye kalan kısımlar üzerinde mülkiyet hakkı olmadığı bildirilmektedir.

14 o Yasaca konulmuş olan sınırlar saklı kalmak üzere bu mülkiyet, yapılan ve dikilen nesneleri ve kaynakları da kapsar. (M.K 644) 2.Yatay sınırı: o Yurttaşlar yasanının 645. maddesinin 1. fıkrasına göre ise, taşınmazın sınırı planla ve toprak üzerine konulan işaretlerle belirlenir. o Plan, taşınmaz malların yetkili memurlar tarafından hukuksal ve geometrik durumlarının belirtilmiş olmasıdır.

15 o İşaretler ise, bir taşınmazın sınırlarını toprak üzerinde belli etmek için konur. Toprağa sınır koyma zorunluluğu ve bunun nasıl konacağı ise özel yasa ile belli edilir. (M.K 673) o Bu işaretler genellikle; çit, kazık, parmaklık, dikili taş, duvar vb. dir. TAŞINMAZ MÜLKİYETİN EDİNİMİ o Yurttaşlar yasasının 633. maddesinde bir taşınmazın ve doğal olarak bir tarım toprağının mülkiyetinin edinimi için kütüklenimi öngörülmüştür: “ taşınmaz mülkiyetin edinimi için tapu kütüğüne yazım gereklidir.”

16 o Demek ki bir toprağın sahibi olduğunu ileri süren kimse, bunun tapu kütüğüne yazımını gerçekleştirmekle yükümlüdür. o Bir toprağın mülkiyeti başka bir sahipten bir sözleşme sonucunda devren alınabilir. Veya bir toprağın işgali, yeni toprak oluşumu ve olağanüstü zaman aşımı nedeniyle aslen yada mirasta olduğu gibi gene devren olur.

17 TAPU KÜTÜĞÜ o Tapu kütüğü, taşınmazlar üzerindeki nesnel hakların durumunu sürekli olarak göstermek üzere, devlet tarafından ve devletin sorumluluğu altında açıklık kuralına göre tutulan kütüktür. o Taşınmaz malların ekonomik ve toplumsal yaşamda önemli yeri vardır. Tarım, sanayi, ticaret ve konut yapılarının altlığını oluşturur. Alım-satım konusu olur, zenginlik ve güç kaynağıdır, mirasçılara geçer.

18 o Böylesine önemli olan şeyler üzerinde hak edinmenin ve edinilen hakların korunmasının bir güven içinde yürümesi gerekir. o Bir tarlanın sınırları nereye kadardır? o Bu tarlanın mülkiyeti kime aittir? o Bu tarla üzerinde kimlerin ve hangi hakları vardır? o Toplumsal ve ekonomik güven ortamı,bu tür soruların açık ve güvenilir biçimde bilinmesini zorunlu kılar.

19 o Taşınırlarda bu görevi zilyetlik (bir malı kullanmakta olma durumu) büyük ölçüde yerine getirmektedir.Bir taşınıra zilyet olan onun maliki sayılmakta, o malı zilyedinden iyi niyetle edinenin hakkı hukuk tarafından korunmaktadır. o Ayrıca taşınmaz malların önemi ve değerleri, genellikle taşınır mallardan çok üstündür.Taşınmaz malların en önemlisi olan toprakların durumunun ülke ekonomisi açısından büyük önemi vardır ve devlet bunları yakından bilmek ister.

20 o Bundan dolayı taşınmaz mallar üzerindeki nesnel hakların, elmenlikle değil, tapu kütüğüne yazım yoluyla açıklık kazanması zorunlu olmuştur. Toprakların değerleri, önemli bir kredi aracı olmaları ve ülke ekonomisindeki yerleri, bunlar üzerindeki hakların kuşkuya yer vermeyecek bir biçimde saptanmasını gerektirmektedir.

21 o Bundan dolayı devlet, taşınmazlar üzerindeki nesnel hakların durumunun saptanması işini kendi tuttuğu resmi kütükler yoluyla sağlamaktadır. Tapu kütüğü özel hukuk kurallarına bağlı fakat kamu düzenini ilgilendiren ve devlet memurları tarafından yürütülen bir kurum durumuna sokulmuştur.

22 o Tapu kütüğünü zorunlu kılan nedenler ve öğeler, bu kütüklere hakim olan ilkelerin ortaya çıkışına etki yapmıştır. Bu ilkeler şunlardır ; 1.Kütüklenimin gerekliliği ilkesi: o Taşınmazlar üzerinde nesnel hak kurmak ve kurulan bir nesnel hakkı değiştirmek veya silmek için, ilke olarak tapu kütüğüne yazım gereklidir(MK.md. 633-910). Bu ilke tapu kütüğü sisteminin doğal bir sonucudur.

23 2.Nedensellik ilkesi: o Kütüklenimin bir sonuç doğurabilmesi, kütüklenime neden olan hukuksal işlemin geçerli olmasına bağlıdır(MK.md. 932, 933). 3.Açıklık ilkesi: o Tapu kütüğü açıktır. İlgili olduğunu kanıtlayan herkes kendisince önemli olan sayfaları ve belgeleri inceleyebilir. Buna karşılık kimse tapu kütüğüne yazılmış bir konuyu bilmediğini söyleyemez(MK.md. 928).

24 4.Güvenilirlik ilkesi : o Tapu kütüğündeki yazıma dayanarak iyi niyetle mülkiyet veya başka bir nesnel hak edinen kimsenin bu edinimi geçerli olur(MK.md. 931). 5.Devletin sorumluluğu ilkesi : o Devlet tapu kütüklerinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumludur(MK.md. 917).

25 6.Taşınmaza göre kütüklenim ilkesi : o Yani tapu kütüğü sisteminde, yazıma esas olan kişiler değil, taşınmazın kendisidir. Tapu Sicili Nizamnamesinin 4. maddesine göre, bir toprağın tapu kütüğüne yazımının kütükte sayfa açılması ve orada hukuksal durumunu gösterilmesi yoluyla yapılması gerekir. Bu ilke her taşınmaz için kütükte ayrı sayfa açılması kuralına dayanmaktadır.

26 o Yurttaşlar Yasasının 910. maddesine göre : ‘’Tapu kütüğü taşınmazlar üzerindeki hakların durumlarını gösterir. Tapu kütüğünün örneği ve nasıl tutulacağı, özel tüzükle belirlenir’’. Şu halde birinci cümleden anlaşıldığı gibi, tapu kütüğü taşınmazların hukuksal durumlarını gösterir.Bunu kadastrodan ayırmak gerekir. Kadastro ise taşınmaz malların hukuksal ve geometrik durumunu saptar ve gösterir(Kadastro ve Tapu Tahriri Yasası, md. 1).

27 o Tapu kütüğünün kendinden beklenen görevi tam olarak yerine getirebilmesi için taşınmaz malların hukuksal ve geometrik durumlarını saptamak, başka bir deyişle kadastrolarını yapmak gerekir.İsviçre Yurttaşlar Yasasından alınan Türk Yurttaşlar Yasasının kabulünden sonra da bu yazımlar tamamlanamamıştır. Bu işin daha hızlı bir biçimde tamamlanabilmesi için çeşitli zamanlarda Tapulama Yasaları çıkarılmıştır. Çünkü öyle anlaşılmaktadır ki :

28 o Türkiye’de kişilerin egenimi altındaki taşınmazların büyük bir bölümünün tapuda yazımı yoktur. o Tapuda yazılı taşınmazların da Yurttaşlar Yasasının istediği biçimde yüzölçümlerini gösteren planları yoktur, sınırları belirsiz sözlerle tanımlanmıştır. o İsviçre Yurttaşlar Yasasının kabulünden sonra da tapuda yazılı taşınmazların tapu dışında satıldığı, bu satışlar biçim noksanı dolayısıyla çürük(batıl) olmasına karşın, pek çok görülmüştür.

29 o Bu durumda tapu kütüğü gerçek durumla ilişkisini kaybetmişti.Yargıtay 1943/9 esas sayılı kararında tapu kayıtlarının %30’ unun gerçeğe uymadığını söylemişti. o Bilindiği gibi bu durum pek çok toprak anlaşmazlıklarının çıkmasına yol açmaktadır.Yani Yurttaşlar Yasasının tapu kütüğü ile ilgili kuralları (MK.md. 910-935)tam olarak uygulanmamaktadır.Bundan dolayı çıkarılan Tapulama Yasaları ile bu iş hızlandırılmak istenmiştir.

30 Buna karşın taşınmazların kadastro işi yavaş yürüyen bir çalışmadır. 16.03.1950 tarih ve 5602 sayılı Tapulama Yasasının uygulanması sırasında klasik yöntemin yanı sıra kent dışındaki toprakların kadastrosunun fotogrametik yöntemle değerlendirilmesi yoluna gidilmiştir.Bu yöntem klasik yersel yönteme göre daha az masraflıdır ve daha hızlı sonuç alınmasını sağlamaktadır.

31 Bugün ülkemizdeki taşınmazların kadastrosu,il ve ilçelerin belediye sınırları içinde kalan topraklarla, bu sınırların dışında kalan topraklar arasında bir ayrım yapılarak düzenlenmiş bulunmaktadır.Belediye sınırlarının dışında kalan, yani bizi asıl ilgilendiren tarım topraklarının kadastrosunu hızlandırmak için 1950 yılında 5602 sayılı Tapulama Yasası kabul edilmişti. Belediye sınırları dışındaki toprakların kadastrosu işte bu yasaya göre yapılıyordu. Daha sonra bu yasanın yerini 766 sayılı Tapulama Yasası almıştır.