Yrd. Doç. Dr. İsmayıl İSMAYILLI TaşInmaz Rehnİ Yrd. Doç. Dr. İsmayıl İSMAYILLI

Kavram ve fonksiyonu türleri Taşınmaz rehni “ancak ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabilir” Bunların dışında kişilerin değişik taşınmaz rehni türü yaratması mümkün değildir.  İpotekte alacağın “teminat” fonksiyonu ağırlık kazanırken, ipotekli borç senediyle, irat senedinde kanun koyucu taşınmazın değerini taşınmazdan bağımsızlaştırarak, düzenlenen kıymetli evraklar vasıtasıyla bu değerin “piyasada tedavülü”amacını gütmüştür.  Fonksiyonu: Kişisel alacağa teminat teşkil etme Arazinin değerini tedavül ettirme

Rehin hakları aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir. TMK m. 850-880 Genel hükümler TMK m. 881- 897 İpotek TMK m. 898-902- İpotekli borç senedi TMK m. 803-908 İrat senedi TMK m. 909-929 İrat senedi ve İrat Senedinin Ortak Hükümleri TMK m. 930-938- Ödünç senetleri

Türleri: Taşınır ve Taşınmaz rehni Taşınmaz rehni: 1. İpotek: taşınmaz ipoteği, taşınmaz üzerinde, taşınmazın değerine yönelik olarak, alacaklıya alacağını teminat altına almak maksadıyla tanınan ve kıymetli evraka bağlı olmayan sınırlı bir aynî haktır. 2. İrat senedi (ayni sorumluluk): irat senedinde taşınmaz değeri bağımsızlaştırılarak bir kıymetli evraka bağlanarak tedavüle çıkartılır. 3. İpotekli borç senedi: taşınmaz değeri bağımsızlaştırılarak bir kıymetli evraka bağlanarak tedavüle çıkartılır ve aynı zamanda borçlunun sorumluluğu devam eder.

Rehin türü Borçtan sorumluluk Sorumluluğun kapsamı Borç ilişkisine bağlılık ve fonksiyon İpotek Taşınmaz maliki ve ya 3. bir kişi Hem yüklü taşınmaz, hem de malvarlığı ile Soyut borç ilişkisine dayanır İpotekli borç senedi Soyut borç ilişkisine dayanır. Taşınmazın değeri, net sermaye olarak kıymetli evrak piyasasında dolaşımı sağlanır. İrat senedi Sadece taşınmaz olabilir. Sadece yüklü taşınmaz

Taşınmaz Rehnine Hakim Olan İlkler Belirlilik ilkesi(2/1) I. Teminat konusu alacağın miktarının Türk parası ile tapuda gösterilmesi gerekir İstisna: MK 851.2 II. Tapuya kayıtlı taşınmaz olması III. Bir alacağın birden fazla taşınmaza teminat teşkil etmesi Kural: yük paylaştırılır İstisna: toplu, kollektif (müteselsi) rehin Taşınmazlar aynı kişiye aitse Taşınmaz malikleri müteselsil borçlu iseler. Soru: Rehinli alacaklı istediği taşınmazı paraya çevirebilir mi?

Kuruluş şekline göre rehin hakları : Taşınmaz rehni Tescile tabi taşınmaz rehni Tescil tabi olmayan taşınmaz rehni Doğrudan doğruya kanundan doğan rehin Dolayı olarak kanundan doğan rehin Taşınır rehni Teslime bağlı taşınır rehni Teslimsiz taşınır rehni Alacak rehni

Kamuya açıklık ilkesi(2/2) Taşınmaz Rehninin kazanılması: 1. Tescille kazanma: a. Kazanma sebebi: Taşınmaz rehin sözleşmesi Ölüme bağlı tasarruf Malikin tek taraflı tasarrufu Kanun hükmü Mahkeme kararı b. Tescilin icrası 2. Tescil dışı kazanma

Kamu kurum ve kuruluşları (Ordu Yardımlaşma Kurumu dahil), bankalar, Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatiflerince açılacak tüm kredilere karşılık teminat gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde resmi senet tanzim edilmeksizin alacaklı ile borçlu ve varsa kefilleri arasında yapılan kredi veya borç sözleşmelerine istinaden, tapu sicil müdürlüklerince tapuya tescil edilir.

Rehne konu olabilecek taşınmazlar I. Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olması II. Taşınmazın Bağımsız Olması III. Taşınmazın Belirli Olması Genel İpotek Müessesesinin Yasak Olması Taşınmazın Bir Kısmının İpotek Edilememesi IV. Birlikte Mülkiyet Konusu Taşınmaz Üzerinde İpotek 1. Paylı Mülkiyette İpotek Payın İpoteğinden Sonra Taşınmazın Bütününün İpoteği Taşınmazın Tamamı Üzerinde İpotek Kurulduktan Sonra Payın İpoteği 2. Elbirliği Mülkiyetinde İpotek

Taşınmaz rehninin sona ermesi I. İpoteğin Teminat Altına Aldığı Alacağa Bağlı Olarak Sona Ermesi II. İpoteğin Teminat Altına Aldığı Alacaktan Bağımsız Olarak Sona Ermesi İpoteğin Terkinle Sona Ermesi İpoteğin Mahkeme Kararı ile Sona Ermesi İpoteğin Taşınmazın Tamamen Yok Olması Sebebiyle Sona Ermesi İpoteğin Taşınmazın Kamulaştırılması Sebebiyle Sona Ermesi İpoteğin Sürenin Dolması Sebebiyle Sona Ermesi İpoteğin Taşınmazın Cebrȋ İcra Yoluyla Satışı Sebebiyle Sona Ermesi

Yargıtay uygulaması Yargıtay’ın, süreli ipoteklerde sürenin alacağın muaccel olmasından önce dolması halinde, ipoteğin geçerli olarak kalmaya devam edeceği ve süre dolmuş olmasına rağmen ipoteğin paraya çevrilebileceği görüşünü benimsediği görülmektedir. Fakat doktrinde Yargıtay’ın bu uygulamasının sadece muacceliyyet tarihinin belirli olan anapara ipotekleri yönünden yerinde olduğu, üst sınır ipotekleri bakımından bunun geçerli olmayacağı ileri sürülmektedir.

Sıra düzeni Bir taşınmazın üzerinde birden fazla sınırlı aynî hakkın kurulması mümkündür. Zira sınırlı aynî hakların kapsamı ve sahiplerine sağladıkları yetkileri birbirinden farklıdır. Bu sebeple, hak sahiplerinin hem kendi aralarında, hem de malik ile aralarında olan ilişkilerinde sahip oldukları yetkilerin kapsamının belirlenmesi için, sınırlı aynî hakların bir sıra düzenine tȃbi tutulması gereklidir. Sıra düzeni, taşınmaz üzerinde aynı anda bulunan sınırlı aynȋ hakların birbiriyle olan ilişkilerini ve bu hakların sağladığı yetkilerin kullanılmasına, hukuk düzeni tarafından getirilen sınırlama ve düzenlemeleri ifade eder. Taşınmaz üzerinde tesis edilen rehin haklarının belirlenmesi ile ilgili Kara Avrupa Hukukunda iki farklı sitem hâkim bulunmaktadır. Bunlardan birincisi, Roma ve Müşterek Hukukta benimsenen ve Fransız ve Alman Hukukunda da uygulanan ilerleme sistemidir. İkincisi ise, Germen Hukukundan gelen sabit dereceler sistemidir.

Sabit derceler sistemi İlerleme sistemi ve sabit dereceler sistemi Sabit derecek sisteminin temel özelliklerini taşınmaz ipoteği bakımından şu şekilde sıralanabilir Taşınmazın değerinin bir kısmı ile alacağa teminat teşkil etmesi. İpoteğin sırasının bağlı bulunduğu dereceye göre belirlenmesi Derecelerin bağımsızlığı Derecelerin saklı tutulabilmesi

Sabit dereceler sisteminin hükümleri Rehnin sırası ve sağladığı teminat bağlı bulunduğu dereceye göre belirlenir. Malik önde gelen dereceyi saklı tutarak sonra gelen derece üzerinde rehin kurabilir. Boşalan rehin derecesi boş kalır. İstisnalar: Kanundan ve sözleşmeden doğan boş dereceye ilerleme hakkı MK 872 taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda MK 877/I ve 878 kamu kurum ve kuruluşların araziyi iyileştirmesi Sözleşme ile ilerleme hakkı tanınabilir: Boşalan dereceye ilerleme hakkının sonuçları III kişilere karşı etkisi

Yabancı para üzerinden Taşınmaz Rehni MK m. 851 Şartları: Borcun kredi sözleşmesinden kaynaklanması gerekir Kredi yabancı para ve ya yabancı paraya endeksli bir ölçüyle verilmesi gerekir Bir kredi kuruluşu tarafından verilmesi Rehin yükünün yabancı para ile belirlenmesi Soru: MK m. 851 hükme uymamanın sonuçları nedir?

Teminat ilkesine ilişkin hükümler Bir taşınmaz ipoteği ile teminat altına alınan alacağın, zamanında ifa edilmemesi dolayısıyla, ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda, teminat kapsamına hangi değerlerin girip girmediğinin tespiti önem arz etmektedir. Hangi değerler paraya çevrilerek ipotekli alacaklının alacağı karşılanabilir. Teminat kapsamına dair hükümler. Taşınmaz Eklenti Bütünleyici parça Kira parası Sigorta tazminatı

Taşınmaz değerinin korunmasına dair hükümler MK 865-867 Taşınmaz değeri azalmasında malik kusurlu ise Eski hale getirme ve yeterli teminat isteme Karşılanmayan kısmın ödenmesi talep edebilir. Para çevrilmesi isteyebilir Malik haksız fiil hükümleri çerçevesinde sorumludur. Taşınmaz maliki kusurlu değilse Kural olarak : rehinli alacaklı korunmamaktadır. İstisna: Malikin elde ettiği tazminat aşmayacak miktarda ek tazminat veya ödeme isteyebilir.

İpoteğin alacak bakımından kapsamı Taşınmaz ipoteği ile teminat altına alınan alacak, ifa zamanı geldiğinde ifa edilmezse, hak sahibi alacağını taşınmazın değerinden elde etme imkânına sahiptir. Burada öncelikli olarak, taşınmazın hangi oranda borç için teminat teşkil ettiğinin belirlenmesi gerekir. Anapara borcu Temerrüt (Gecikme) Faizi Anapara (Kapital) Faizleri Takip Masrafları (Giderleri) Cezaȋ Şart Taşınmazın Korunması İçin Yapılan Makûl Masraflar ((mk 876) Diğer Zararlar

Üst sınır ipoteğin kapsamına hangi alacaklar girer MK m.851. alacağın belirsiz olduğu durumlarda Soru: Hangi alacaklar belirsiz? Takip sonucu belirli hale gelecek alacaklar belirsiz Doğmuş ve doğacak bütün alacaklar belirsiz Alacak belirli olmakla birlikte ‘yeniden teminat sağlama’ koşulu varsa belirsiz Soru: faiz oranın sözleşmede belirlenmemiş olması alacağın belirsiz olmasına sebep olur mu?

Birleşik faizlerde alacak miktarı belirsiz Faiz dışında yan alacakların belirsiz olması belirliliği etkilemez. Bu durumda her iki ipotek türü kurulabilir. Para dışında her hangi bir yapma verme edimi edimin teminat altına alınması durumunda alacak belirsiz. Neden ? Periyodik(dönemsel) edimler üst sınır ipoteği ile teminat altına alınabiler.

İpoteğin kurulabilmesi İpoteğin teminat altına aldığı alacağın hukuki sebebinin mevcut ve belirli olması zorunludur. Fakat ilişkiden henüz doğmamış fakat doğması kesin ve ya muhtemel alacaklar teminat altına alınabilir. MK m. 881/f.1 Örneğin: cari hesap şeklinde işleyen kredi ilişkileri

Taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi Temelllük Yasağı: Borcun ifa edilmemesi halinde, alacaklıya rehin konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap etme yetkisi veren her türlü sözleşme hükümsüzdür MK 873. Buna "lex comissaria yasağı" denilmektedir. Muaccel olduktan sonra taraflar anlaşarak mülkiyete alacaklıya devredebilirler. İnançlı temlik ve geri alım hakkı Birleşme durumunda taşınmaz üzerindeki ipoteğin durumu(MK m. 859-861)

İPOTEK İpotek, halen mevcut veya ileride doğması muhtemel olan bir alacağı teminat altına alan bir taşınmaz rehin çeşididir MK 881.  Mevcut bir alacak için Miktarı belli alacaklar için Anapara ipoteği  Mevcut olmayan alacaklar için à Miktarı belli olmayan Azami meblağ ipoteği (üst sınır ipoteği) tesis edilir MK 851. Bütün ayni haklar gibi ipotek de tapu kütüğüne tescil ile doğar MK 856. Tescilin geçerli olabilmesi ise, "geçerli bir iktisap sebebi"ne ilaveten "geçerli bir borç ilişkisi" nin bulunmasına bağlıdır.

İpotek Taşınmaz ipoteği, taşınmaz üzerinde, taşınmazın değerine yönelik olarak, alacaklıya alacağını teminat altına almak maksadıyla tanınan ve kıymetli evraka bağlı olmayan sınırlı bir aynî haktır. Taşınmaz rehnine ait özellikler ipotek içinde geçerlidir. Ayrıca ipotekle teminat altına alınan alacak için zamanaşımı süresi işlemez.

Özellikler 1. Alacağa Bağlı (Fer’ȋ) Bir Hak Niteliği Rehin hakkı niteliği itibariyle alacağa bağlı bir haktır 2. Sınırlı Aynî Hak Niteliği taşınır ve taşınmaz eşya üzerinde kurulan bütün rehin hakları sınırlı bir aynî hak olarak kabul edilir. 3. Mutlak Hak Niteliği Rehin hakkı mutlak bir haktır. Bu yönüyle ipotek hakkı de herkese karşı ileri sürülebilir . 4. Zamanaşımının kesilmesi

İpotek alacağa bağlı olması Doğmuş ve doğacak alacaklar teminat altına alınabilir. İpotek tescille kurulur. Tescil ipoteğin varlığına karine oluşturur. İpotek hakkı ile teminat altına alınan alacak birbirinden ayrılması mümkün değildir. Alacak tapu siciline güven ilkesinden yararlanmaz. Alacağın devri ona bağlı olan ipotek hakkının da devrine sebep olur. İpoteğin alacağa bağlı olmasının rehnin sona ermesine etkisi

İpotekte kişisel sorumluluk ve teminata ilişkin hükümler Alacaklı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapması gerekir. Kişisel sorumlu olan borçlu ile taşınmaz maliki ayrı kişiler olabilir. Kişisel sorumluluğu bulunmayan malik (MK m. 884) borcu ödeyerek taşınmazın paraya çevrilmesini önleyebilir. (halefiyet) Muacceliyet ihbarı her ikisine yapılması gerekir.

İpotekli taşınmazın devri ve bölünmesi Borçlunun kişisel sorumluluğu devam eder. Bölünme: Bölünme ile elde edilen bütün parsellerin mülkiyeti aynı kişiye aitse ipotek yükü bölünmeden her bir parsel üzerinde devam eder. Bölünme ile elde edilen bütün parsellerin mülkiyeti müteselsil sorumluluğu bulunmayan ayrı kişilere aitse anlaşma yoksa, ipotek yükü parsellerin değeri ile orantılı bölüştürülür. Alacaklı ödemeyi kabul etmiyorsa 1 yıl içinde ödemeyi kabul edebilir. Paylı mülkiyette bulunan taşınmaz üzerinde ipotek tesis edildikten sonra paylar bölünmüşse paylar üzerinde ipotek devam eder Bölünme halinde parsel elde eden III kişi sadece ayni sorumluluğu söz konusudur.

Rehinli Taşınmazın Değerinin Korunması Rehinli taşınmazın değerinin azalması, rehinli alacaklının haklarını tehlikeye düşüreceğinden MK rehinli alacaklıya, rehin konusu taşınmazın değerinin korunmasını, borçludan talep ve bunun için gereken önlemleri alma yetkisi tanımıştır. Malikin Kusuru Varsa: a)Gereken önlemlerin alınması: Hakime başvurabilir MK 865/1. (Alacaklı gereken önlemlerin, borçlu tarafından alınması ve gerekli uyarıların yapılması için hakime başvurabilir. ) b)Kanuni rehin hakkı: c)Ek teminat ve eski hale getirme: Alacaklının talebi üzerine hakim, borçluya rehinli taşınmazın değerinin eski hale iadesini veya ek teminat gösterilmesini "ihtar eder ve ek süre verir". MK 866. Malikin Kusuru Yoksa: Malikin bir kusuru olmaksızın, rehinli taşınmazın değeri azalmışsa, alacaklı ancak malik bunun karşılığında bir tazminat almışsa, malik ve borçludan bu oranda ek teminat gösterilmesini veya ödemede bulunmasını talep edebilir. Böyle bir tazminat almamışsa herhangi bir talepte bulunamaz MK 867. Önlem alabilir. Kanuni rehin hakkı vardır.  

Yeni Malikin Borcu Yüklenmesi  İpotekle yükümlü taşınmaz malikinin değişmiş olması, borç ve ipotek ilişkisinde bir değişiklik meydana getirmez. MK 888. Ancak bunun aksi kararlaştırılabilir. Yeni malik borçlu ile yaptığı borçtan kurtarma taahhüdü ile borcu üzerine almış ise bu durumun alacaklıya bildirilmesinden itibaren "1 yıl" içinde alacaklı hakkını evvelki borçluya karşı muhafaza ettiğini, yazılı olarak beyan etmemiş ise, evvelki borçlu borçtan kurtulur. Yeni malikin bu şekilde borcu yüklenmesi, ipoteği, sona erdirmez. Ancak yeni malikin taşınmazı ipotekten kurtarma hakkı vardır MK 885.

Kanuna Dayanan İpotek Taşınmaz ipoteği genellikle sözleşme ile kurulmasına rağmen, bazen kanunȋ bir düzenleme de ipotek hakkının doğmasına sebep olabilir. Kanunȋ ipotek hakkı, taşınmazlarla ilgili alacağa sahip olan kimselere, şartlar gerçekleştiğinde söz konusu taşınmazdan alacağını tahsil etme yetkisi tanımaktadır. Tescile tabi ve tescile tabi olmayan

Tescile Tabi Kanuni İpotek Hakları a-Taşınmazını satan satıcının satış bedeli (semen) alacağı için b-Elbirliği mülkiyetin paylaşılmasından mirasçılar ve ortaklar lehine, diğer mirasçı ve ortaklar aleyhine doğan alacaklar için c-Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı ve diğer işlerden dolayı alacaklı olan alt yüklenici ve zanaatkarlar lehine MK 893. Böyle bir kanuni ipotek hakkından önceden feragat geçersizdir. d-Ölünceye kadar bakma alacaklısına, bu amaçla temlik ettiği taşınmaz üzerinde satıcı gibi kanuni ipotek hakı tanınmaktadır BK 513. e-Kat mülkiyetinde bir kat malikinin mahkeme kararı ile tesbit edilmiş gider borcu için, diğer kat malikleri lehine tescile bağlı kanuni ipotek hakkı. f-Üst hakkı üzerinde rehin hakkına sahip alacaklıların, üst hakkı sona erince arsa üzerindeki kanuni ipotek hakkı MK 826. g-Taşınmaz malikinin üst hakkı sahibine karşı irat alacağı için kanuni rehin hakkı