İNŞAAT TÜRLERİ, VERGİLEMESİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI Sabit ŞAHİN Yeminli Mali Müşavir 5 OCAK 2013 SAMSUN SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com A-İNŞAAT TÜRLERİ 1-Yap-Sat Olarak Bilinen Özel İnşaat İşleri(mamül üretim işleri) 2-İnşaat Taahhüt İşleri(hizmet üretim işleri) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

1-YAP-SAT OLARAK BİLİNEN ÖZEL İNŞAAT İŞLETMELERİ Belirgin Özellikleri: -Kıymet(mamul) üretim işletmeleridir. -Üreten/müteahhit, üretilen üründen (mesken, işyeri) mutlaka pay alır. Yani, kısmen ya da tamamen kendi nam ve hesabına çalışır. -Vergilendirilmesi “genel hükümlere” tabidir. İşin birden fazla yıl sürmesi bu durumu değiştirmez ve dönemsellik ilkesi hükümleri uygulanır. Yani, her yılın geliri o yıl sonuç hesaplarına aktarılarak dönem kazancıyla ilişkilendirilir. -Üretilen mamullerin satışından elde edilen gelire “satış bedeli” denir. Üretim sürecinde kullanılan muhasebe kodları; 150-710-720-730’lu hesaplardır. Dönem sonunda tamamlanmamış yapılar için maliyetler; 151- Yarı mamuller-Üretim hesabına aktarılır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

2- İNŞAAT TAAHHÜT İŞLETMELERİ Belirgin Özellikleri : -Hizmet üretim işletmeleridir. Hizmet üretimi sırasından kullanılan malzemelerin kimin tarafından tedarik edildiği sonucu değiştirmez. Yani iş sadece işçilikten ibaret olabileceği gibi malzeme dahil de olabilir. -Üreten/müteahhit, üretilen üründen (mesken, işyeri, yol, köprü, baraj, sulama kanalı vb.) hiçbir şekilde pay almaz. Taahhüt ettiği işi yapar. Yani, başkasının adına çalışır. -Vergilendirilmesi; iş aynı yıl içinde bitirilmesi halinde “genel hükümlere”, diğer durumda “özel hükümlere” tabidir. Özel hükümler olarak bilinen GVK’nın 42,43,44 maddeleri dönemsellik ilkesinin istisnası olarak kabul edilir. Üretim sürecinde 170 ve 350 muhasebe kodları kullanılır. -Üretilen mamul karşılığında elde edilen gelire “hak ediş” ya da “istihkak bedeli” denir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNİN VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ DURUMU -Özel inşaat ya da yap sat şeklinde işle uğraşarak; kendi nam ve hesabına çalışan, ürettiği taşınmazlardan kısmen ya da tamamen pay alan işletmeler, bu işi sürekli yapıyorsa gelirlerinin unsuru TİCARİ kazancın konusuna girer. -İnşaatın işletme tarafından; başkasına ait bir arsanın üzerine kat karşılığı yapılması veya kendine ait bir arsa üzerine yapması ya da kendine ait bir arsa üzerine başkasına yaptırması sonucu değiştirmez. Yapılan iş özel inşaat işidir ve vergilendirilmesi ticari kazanç çerçevesinde genel esaslara tabidir. -Örneğin, inşaat müteahhitliği işi ile uğraşan A şahsı; kendine ait olmayan bir arsaya kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca taşınmaz imal edebilir ya da 3. kişilere imal ettirebilir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNİN VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ DURUMU -Bu durumda A şahsının faaliyeti her iki durumda da özel inşaat işidir ve genel hükümlere göre vergilendirilir. Ancak, A şahsının imalat için 3. kişilere verdiği inşaat işi aynı yılda bitmiyorsa; bu iş, işi yapan 3. kişiler için taahhüt işidir. Vergilendirilmesi de GVK’nın 42. maddesinde belirtilen özel hükümlere tabidir. -Öte yandan, vergi mükellefi olmayan gerçek kişilerin; kişisel servetlerinden olan arsaları üzerine kendi ihtiyaçları için imalat yapmaları halinde mükellefiyet tesis ettirmelerine gerek yoktur. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com ÖZEL İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE ARSA SAHİBİNİN VERGİLENDİRİLMESİ 1-Arsanın Bir Ticari İşletmenin Aktifine Kayıtlı Olması Halinde: Arsa bir ticari işletmenin aktifine kayıtlı ise; 30 seri nolu KDVGT uyarınca arsa sahibi müteahhide isabet eden taşınmazların arsa payı devrinden dolayı fatura düzenlemeli ve düzenlediği faturada KDV hesaplamalıdır. Zira, burada iki ayrı teslim(trampa) vardır. Teslimlerden biri arsa sahibi tarafından müteahhide isabet eden taşınmazlara ait arsa paylarının teslimidir. Müteahhit açısından teslim ise, arsa maliyeti olarak arsa sahibine verdiği bağımsız bölümlerdir.(KDVK md. 2/5: Trampa iki ayrı teslim hükmündedir) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Doğuran Olayın Vuku Bulduğu Tarih) Arsa sahibinin, arsasını müteahhidin kullanımına sunarak inşaat yapılmasına izin vermesi ile müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği bağımsız bölümler için fatura düzenleme zamanı öteden beri duraksamaya konu olmuştur. Ancak, 60 seri nolu KDVK sirküleri ile konuya açıklık getirilmiştir. Buna göre; arsa sahibi ile müteahhit trampadan dolayı karşılıklı ve eş zamanlı olarak faturalaşacaktır. Yani, arsa sahibinin fatura düzenleme zamanı; inşaat yapması için arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu tarih değil, müteahhit tarafından bitirilen inşaattan arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin teslim tarihidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Doğuran Olayın Vuku Bulduğu Tarih) Örnek: AB Şirketi, yatırım amacıyla toplam 600.000 TL tutarına aldığı 2.000 m2 büyüklüğündeki arsayı, müteahhit A’ya kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği 14.04.2010 tarihinde teslim etmiştir. Sözleşmeye göre inşaa edilen bağımsız bölümlerin %40’ı arsa sahibi olan AB şirketinin uhdesinde kalacak, geri kalan bağımsız bölümlerin %60 da müteahhit A’ya devredilecektir. Müteahhit, inşaatı 20.11.2012 tarihinde bitirerek “yapı kullanma izin belgesini” almıştır. Burada, arsa sahibinin arsa tesliminden dolayı fatura düzenleme tarihi; arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu 14.04.2010 tarihi değildir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Doğuran Olayın Vuku Bulduğu Tarih) Bilindiği üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre “yapı kullanma izin belgesinin” alındığı tarih, inşaatın bittiği tarih olarak kabul edilir. Bu itibarla, müteahhit A; arsa sahibi AB şirketine isabet eden bağımsız bölümlere, emsal bedelden KDV hesaplamak için iskan ruhsatının(yapı kullanma izin belgesinin) alındığı tarih olan 21.10.2012 tarihinden itibaren, belge düzenleme süresi olan 7 gün içinde fatura düzenlemelidir. İşte, arsa sahibi AB şirketi de aynı süre içinde ve eş zamanlı olarak müteahhit A’ya arsa payı devrinden dolayı fatura düzenlemelidir. (VUK/328: Devir ve trampa satış hükmündedir) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL TESPİT EDİLİR Arsa payı devrinde vergi ve cezaya muhatap olmamak için fatura zamanı kadar fatura tutarının mahiyeti de önemlidir. Müteahhide devredilen arsa payının değeri; müteahhit tarafından arsa sahibine emsal bedelden düzenlenen fatura tutarıdır. Yukarıdaki örneğimizde müteahhit A, arsa sahibi AB şirketine isabet eden %40 bağımsız bölüm payı için KDV hariç 800.000 TL tutarında fatura düzenlemiş olsun. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL TESPİT EDİLİR Bu durumda, AB şirketi; yatırım amacıyla toplam 600.000 TL tutarına aldığı arsasının müteahhide isabet eden %60’lık kısmını 800.000 TL tutarına satmıştır.(müteahhidin faturasıyla aynı) Burada arsa sahibinin yevmiye kaydı yaparken arsa maliyetinin yani 600.000 TL tutarının tamamının kayıtlardan çıkarmayacağı hususuna dikkat edilmelidir. Zira, arsa payının %40’ında hala AB şirketinin uhdesinde kalan taşınmazlar bulunmaktadır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL TESPİT EDİLİR Öyleyse %60 arsa payı satışının hasılatı 800.000 TL ise arsa maliyetinin %60 da (600.000*0,60=) 360.000 TL’dir. AB şirketinin arsa satışı yevmiye kaydı şöyle olacaktır; 120-Alıcılar Hs. 944.000 250- Arsa ve Araziler Hs. 360.000 391-Hesaplanan KDV Hs. 144.000 679-Diğer Olağandışı Gel. Ve Kar. Hs. 440.000 -AB şirketinin arsa payı satış kaydı SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI KARŞILIĞI ALINAN TAŞINMAZLARIN KAYDI Örneğimizde, AB şirketi arsasının %60’nı 800.000 TL karşılığındaki taşınmazlarla takas etmiştir. Arsanın geri kalan %40 oranına denk gelen (600.000*0,40=) 240.000 TL tutarındaki iktisap maliyeti ise kendine kalan taşınmazların maliyet unsuru olarak durmaktadır. Yatırım amacıyla alınarak kat karşılığı müteahhide verilen arsadan dolayı iktisap edilen yeni taşınmazların toplam maliyeti (800.000+240.000=) 1.040.000 TL tutarına denk gelmektedir. Muhasebe kaydını yaptığımızda; SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI KARŞILIĞI ALINAN TAŞINMAZLARIN KAYDI 252-Binalar Hs 1.040.000 01.Arsa hariç taşınmaz maliyetleri 800.000 02.Taşınmazların arsa maliyeti 240.000 191-İndirilecek KDV Hs. 8.000 (müteahhidin düzenlediği faturadaki KDV) 250-Arsa ve Araziler Hs. 240.000 320-Satıcılar Hs. 808.000 KDV dahil müteahhit faturası SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNİN KV VE KDV İSTİSNASI KARŞISINDAKİ DURUMU Kurumlar Vergisi Yönünden: Bilindiği üzere, KVK’nın 5/e. maddesine göre, kurumlar vergisi mükelleflerinin; en az iki yıl(730 gün) süreyle aktiflerinde bulundurdukları taşınmazları satmaları halinde elde ettikleri kazancın %75’i kurumlar vergisinden istisnadır. Taşınmaz ticaretiyle veya kiralamasıyla uğraşanların, bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satılmasından elde edilen kazançlar ise kapsam dışıdır. Ayrıca, satış bedeli satışı takip eden 2. yılın sonuna kadar tahsil edilmelidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN 1 Seri nolu KVGT’nin (5.6) bölümünde; istisnanın uygulanabilmesi için taşınmazların satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu taşınmazların PARA karşılığı olmaksızın devri, temliki ya da trampası gibi işlemlerin istisna kapsamına girmediği, kat karşılığında arsa devrinin de söz konusu istisna kapsamında değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir. Görüleceği üzere, ilgili tebliğ hükümlerine göre, arsa devrinden elde edilen kazançta istisna uygulaması yoluna gidilmeyecektir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN KDVK’nın 17/4-r maddesine göre; ticaretini yapanlar hariç kurumların en az 2 tam yıl (730 gün) süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışı suretiyle devir ve teslimi KDV’den istisnadır. Görüleceği üzere, kurumlar vergisi istisnasında olduğu gibi nakdi tahsilat şartı, KDV istisnasında yoktur. Ancak, yine de kat karşılığı arsa devri teslimlerinde KDV istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı konusunda görüş birliği yoktur. Şahsi görüş olarak, KV’de yer alan hükümlerin KDV’ye de teşmil edilemeyeceği ve KDV istisnasının uygulanacağı düşünülmektedir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com 2- Arsanın Mükellef Olmayan Bir Gerçek Kişinin Şahsi Serveti Olması Halinde Vergilendirilmesi: Arsa, bir şahsi işletmenin aktifine kayıtlı değilse ve arsa sahibi arsa alım satım işiyle sürekli olarak uğraşmıyorsa; arsa tesliminde katma değer vergisi yoktur. Çünkü, bahse konu teslim; KDVK’nın 1. maddesinde sayılan ticari, sınai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim değildir. Örneğin miras yoluyla kalan ya da şahsi servet olarak satın alınan bir arsanın kat karşılığı müteahhide devrinde KDV yoktur. Dolayısıyla eş zamanlı ve karşılıklı faturalaşma da yoktur. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com Aktife Kayıtlı Olmayan Arsa Payı Devrinin Değer Artış Kazancı Yönünden Değerlendirilmesi: Aktife kayıtlı olmayan ve şahsi varlık şeklindeki arsaların kat karşılığı müteahhide devrinde vergileme; arsanın İKTİSAP TARİHİNE ve İKTİSAP ŞEKLİNE göre farklılık arz etmektedir. Eğer arsa; ivazsız(miras yoluyla, bağış şeklinde) olarak iktisap edilmişse, iktisap tarihi ne olursa olsun hiçbir şekilde değer artış kazancının konusuna girmez.(GVK Md:Mükerrer 80/6) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com Eğer arsa, satın alma yoluyla iktisap edilmişse; değer artış kazancının konusuna girip girmediği İKTİSAP TARİHİ ile SATIŞ TARİHİ arasında geçen zaman aralığına göre tespit yapılır. Satın alma tarihi ile satış tarihi arasında geçen zaman aralığı 5 yıl ve üzeri ise arsa payı satışından ne kadar kazanç elde edilirse edilsin, bu kazanç verginin konusuna girmez.(01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilen taşınmazlarda süre 4 yıl olarak dikkate alınır) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com Örnek 1: Konfeksiyon işiyle uğraşan Ahmet bey, 30.07.2007 tarihinde şahsi varlık olarak toplam 375.000 TL tutarına bir arsa satın almış ve bu arsayı 05.08.2012 tarihinde 650.000 TL tutarına B müteahhitlik şirketine satmıştır. İktisap(satın alma) tarihi ile satış tarihi arasında geçen zaman aralığı 5 yılın üzerinde olması nedeniyle; Ahmet beyin bu arsa satışından elde ettiği kazanç verginin konusuna girmemektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; arsanın ticari işletmenin aktifinde kayıtlı olmamasının yanında Ahmet Beyin taşınmaz ticaretiyle de uğraşmamasıdır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com Eğer Ahmet Bey, bahse konu arsayı satın alma sırasında konfeksiyon işletmesinin aktifine kaydetseydi ya da kendisi konfeksiyon işinin yanı sıra sürekli olarak arsa alım satım işiyle uğraşsaydı; bu arsanın alış tarihi ile satış tarihi arasında geçen süre kaç yıl olursa olsun elde edilen kazanç TİCARİ kazanç olarak verginin konusuna girecekti. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNDE DEĞER ARTIŞ KAZANCI ÖRNEK 2: Leyla hanım 21.10.2009 tarihinde toplam 400.000 TL tutarına satın aldığı arsayı 12.12.2009 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide vermiştir. Sözleşmeye göre imal edilen yapıların %35’i arsa sahibine verilecek, geri kalan %65 oranına denk gelen yapı alanı ise müteahhide devredilecektir. Müteahhit, 20.12.2012 tarihinde inşaatı bitirmiş ve iskan ruhsatını alarak kendine isabet eden yapıların tamamını 23.12.2012 tarihinde tapudan üzerine almıştır. Müteahhidin SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com 2 emsal bedelden arsa sahibinin payı olan %35’lik yapılar için düzenlediği fatura tutarı toplam 550.000 TL’dir. (buradaki %35 oranından kasıt arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin m2 toplamının, inşa edilen toplam bağımsız bölümlerin m2 alanına oranıdır) Leyla hanımın arsa payı devrinden dolayı vergi kazancı var mı? Varsa nasıl hesaplanacak? Vergiyi doğuran olay ne zaman vuku bulmuştur? Leyla hanım kendine isabet eden arsa payındaki bağımsız bölümleri satması halinde vergileme var mı? Varsa gelirin unsuru ve vergileme zamanı nedir? SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNİN VERGİLEMESİ -Arsanın iktisap tarihi : 21.10.2009 -Kat karşılığı sözleşme tarihi : 12.12.2009 -İnşaat bitiş tarihi : 20.12.2012 -Tapu tescil tarihi : 23.12.2012 Arsanın iktisap tarihi (21.10.2009) ile müteahhide isabet eden taşınmazların tapudan devir tarihi (23.12.2012) arasından geçen zaman aralığı 5 yıl dolmadan gerçekleşmiştir. Bu nedenle, Leyla hanımın arsa payı devri değer artış kazancının konusuna girer. Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih, arsa payının tapudan devir tarihidir.(Satış tarihi; müteahhide tapudan devir tarihi ya da müteahhit adına 3. kişilere tapudan satış tarihidir.) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

DEĞER ARTIŞ KAZANCI NASIL HESAPLANACAK -İktisap bedeli toplamı :400.000 TL -İktisap bedelinin müteahhide devredilen kısmının maliyet(400.000*0,65) :260.000 TL -Satış bedeli toplamı :550.000 TL Değer artış kazancı hesaplanırken; buradaki (550.000-260.000=) 290.000 TL dikkate alınmaz. Bunun için öncelikle maliyet güncellemesi yapılır. Daha sonra, satış sırasındaki (varsa) masraflar düşülür. Ortada bir kazanç kalıyorsa istisna kısmı da düşülerek matrah bulunur. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com MALİYET GÜNCELLEMESİ Bilindiği üzere, GVK mük. md. 81’e göre; değer artış kazancından vergi, SAFİ değer artışından alınır. Safi değer artışını bulmak için; satış bedelinden maliyet(iktisap) bedeli ve satış sırasında yapılan giderler, ödenen vergiler ve harçlar düşülür. Maliyet bedeli tespit edilirken ise, maliyet güncellemesi yapılarak elden çıkarılan ay hariç ÜFE oranında iktisap bedeli artırılır. Ancak, endekslemenin yapılabilmesi için maliyet artış oranının EN AZ %10 olması şarttır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

DEĞER ARTIŞ KAZANCININ TESPİTİ Örneğimize dönersek; Leyla Hanımın sattığı arsasının maliyet güncellemesine gidilip gidilmeyeceğini tespit edelim. -İktisap tarihinden BİR ÖNCEKİ AY (eylül/2009) ÜFE endeksi:161,92 -Satış tarihinden BİR ÖNCEKİ AY(kasım/2012) ÜFE endeksi :209,53 -ÜFE artış oranı :Kasım-2012/Eylül-2009=209,53/161,92=1,2940 (%29,40) Artış oranı %10’nun üzerinde olduğu için maliyet bedeli %29,40 oranında artırılarak güncellenecektir. Leyla hanımın arsa payı devrinin güncellenmiş maliyeti (260.000*1,2940=) 336.440 TL’dir. Arsa payı satış bedeli ise 550.000 TL idi. Öyleyse, değer artış kazancı tutarı (550.000-336.440=) 213.560 TL’dir. Bu tutardan varsa satış sırasında yapılan giderler ve tapu harçları düşülecek ve safi değer artış bulunacaktır. Beyanname sırasında ise safi değer artışından istisna tutarı düşülerek matraha ulaşılacaktır. (istisna tutarı 2012 kazançlarında 8.800 TL’dir.) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com DEĞER ARTIŞ KAZANCI Mükellef olmayan ve şahsi mülkündeki arsasını kat karşılığı sözleşme gereğince müteahhide devreden Leyla hanımın, arsa payı devrinin vergilemesi vergi idaresinin görüşüne göre yukarıdaki örnekte olduğu gibidir. Yani, sözleşme uyarınca müteahhide devredilen taşınmazlara isabet eden arsa payı devri eğer aradan 5 yıl geçmemişse vergilendirilir. Öte, yandan arsa payı devrinden dolayı sözleşme uyarınca kendine kalan bağımsız bölümlerin satılması halinde de kazanç varsa bu da vergilendirilir. Örneğin, Leyla hanım yapılan inşaatın kendine isabet eden %35’lik kısmını 5 yıl içinde satması halinde değer artış kazancı hesaplamak zorundadır. Burada maliyet bedeli, müteahhidin emsal bedelden hesapladığı faturada yer alan meblağdır. İktisap tarihi ise arsanın iktisap tarihi değil, bağımsız bölümlerin cins değişikliğinin tapuya tescil tarihidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com YARGININ GÖRÜŞÜ Danıştay tarafından verilen kararlara göre; mükellef olmayan kişilerin arsalarını kat karşılığı vermelerinin servetin değerlendirilmesi hükmünde olduğu, arsa payı devrinin verginin konusuna girmediği belirtilmektedir. Yine, arsa payı devrinden dolayı alınan taşınmazların satışında da İKTİSAP TARİHİ yönünden vergi idaresi ile yargı organları farklı düşünmektedir. Vergi idaresine göre, arsa payı devrinden dolayı alınan taşınmazların iktisap tarihi, yeni yapıların tapuya tescil tarihidir. Ve 5 yıllık süre bağımsız bölümlerin tapuya tescil tarihi ile başlar. Yargı ise, süre hesaplamasında cins değişikliğinin olduğu tarihe bakmamakta, bunun yerine süreyi hesaplarken arsanın satın alma tarihi ile arsa payı devrinden dolayı alınan bağımsız bölümlerin satış tarihi arasında geçen süreye bakmaktadır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com YARGININ GÖRÜŞÜ Leyla hanım örneğine dönersek; Leyla hanım arsayı 21.10.2009 tarihinde almıştır. Karşılığında müteahhitten 23.12.2012 tarihinde bağımsız bölümler almıştır. Yargıya göre, arsa payının müteahhide devredilen kısmı için vergileme yoktur. Yine, diyelim ki Leyla hanım müteahhitten aldığı daireleri 2012 yılında sattı. Bu dairelerin iktisap tarihi 23.12.2012 tarihi değil, kaynağı olan arsanın iktisap tarihi olan 21.10.2009 tarihidir. Dolayısıyla, arsanın iktisap tarihi ile dairelerin satış tarihi arasında 5 yıl geçmemişse yargı organları da vergilemeyi kabul etmektedir. Ancak, artık maliyet bedeli arsanın iktisap bedeli değil, müteahhidin düzenlediği faturadaki emsal bedeldir. Eğer, Leyla hanım daireleri, (müteahhitten teslim aldığı tarihten değil) arsayı satın aldığı tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra satsaydı herhangi bir vergileme de olmayacaktı. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com GÜNCEL Malum olduğu üzere, Maliye Bakanlığı son zamanlarda Gelir Vergisi Kanununda yeni düzenlemelere gidileceğini, yeni vergiler ve zamlar olmamakla birlikte İSTİSNA ve MUAFİYETLERİN alanının olabildiğince daraltılacağını ilan etmiştir. Bu itibarla, yeni yapılacak düzenlemelerde değer artış kazancındaki iktisap tarihi ile satış tarihi arasındaki süre olan 5 yılın da tamamen kaldırılacağı ve süre ne olursa olsun, kazanç doğmuşsa vergilendirme yoluna gidileceği anlaşılmaktadır. Bu itibarla, Leyla hanım örneğindeki idarenin görüşü göz ardı edilmemelidir. Arsa karşılığı alınan taşınmazların, iktisap tarihi olarak arsanın iktisap tarihi değil, bağımsız bölümler için iskan ruhsatının alış tarihinin esas alınması gerektiği yönünde Danıştay kararları da vardır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ Vergi idaresi 25.03.2011 tarihine kadar, miras yoluyla, yani ivazsız(karşılıksız) olarak iktisap edilen arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi halinde arsa payı devrinin verginin konusuna girmemekle birlikte, devir karşılığı müteahhitten alınan bağımsız bölümlerin satışının yeni bir iktisap olduğundan bahisle vergilendirmekte idi. Leyla hanım örneğimizde, Leyla hanıma arsa miras yoluyla kalmış olsaydı, müteahhide devredilen arsa payı vergilendirilmemekte ancak alınan daire veya işyerlerinin 5 yıl içinde satışı vergilendirilmekte idi. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ Ancak, vergi idaresi 25.03.2011 tarihli ve GVK-76/2011-2 sayılı sirküleri ile görüş değiştirdi. Buna göre; ivazsız olarak iktisap edilen taşınamazın üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan bağımsız bölümlerin, daha sonra satılması halinde elde edilen gelir, değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. Burada, miras yoluyla kalan arsanın cins tashihi(değişikliği) yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde “ivazsız iktisap edilme” niteliğinin değişmeyeceği, dolayısıyla alınan bağımsız bölümlerin satılmasının da verginin konusuna girmeyeceği belirtilmiştir. Örneğin, Bayan A’ya miras yoluyla kalan arsa üzerine kat karşılığı sözleşme uyarınca kalan bağımsız bölümlerin satışı halinde; satılan taşınmaz sayısı ve satış tarihi ne olursa olsun verginin konusuna girmeyecektir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ Vergi idaresinin yukarıdaki 2011-2 sayılı sirküleri, sadece miras yoluyla kalan arsa dolayısıyla alınan bağımsız bölümlerin satışının vergilendirilmeyeceği ile ilgilidir. Dolayısıyla, satın alma yoluyla iktisap edilen ve kat karşılığı verilen arsaların hem arsa paylarının 5 yıl içinde devri, hem de arsa payı karşılığı alınan bağımsız bölümlerin 5 yıl içinde satışı verginin konusuna girmektedir. Burada idare ile vergi yargısının süre ve maliyet bedeli konusunda farklı görüşte olduğunu yukarıda açıklamıştık. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE MÜTEAHHİTLERİN VERGİLENDİRİLMESİ Özel inşaat işleri, mamul üretim faaliyetidir. İşin, birden fazla yıl sürmesi, arsanın işletmeye ait olması ya da kat karşılığı yapılması vergi ve muhasebe uygulamaları açısından genel esaslara tabi olmasını etkilemez. İnşaat işi, belli bir kronolojiye göre devam eder. Öncelikle; ruhsat alım işi sürecinde projelendirme işleri, akabinde hafriyat işleri, daha sonra inşaatın kaba tarif edilen kısmı için gerekli demir ve hazır beton gibi sarf malzemeleri, daha sonra da inşaatın ince tabir edilen kısmı yapılır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT Eğer inşaat satın alınan arsa üzerine yapılıyorsa; arsa alımı ve arsanın ruhsat aşamasından sonra üretim sürecine dahil edilmesi gerekir. İşletme, köylüden inşaat için 340.000 TL tutarına arsa satın alarak inşaata başlarsa, arsa alımı ve arsanın üretim sürecine katılmasına ilişkin muhasebe kaydı şöyledir; 250-Arazi ve arsalar Hs. 340.000 102- Bankalar Hs. 340.000 ---------------------------------------------------------------------------- 151-Yarı Mamuller Üretim Hs. 340.000 250-Arazi ve Arsalar Hs. 340.000 (Arsa alımı ve üretim sürecine katılması) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT Arsa alımında dikkat edilmesi gereken husus; arsanın tapu tescili sırasında gösterilen satın alma bedeli(tapu harç matrahı) ile defter kayıt değeri arasında uyumsuzluk olmamasına dikkate edilmelidir. Bir eksiklik halinde vergi dairesine tapu harcıyla ilgili düzeltme beyanı verilmelidir. Aksi halde, arsa maliyeti yönünden idare ile sorunlar yaşanabilir. Öte yandan, mükellef olmayanlardan arsa alımı için tapu senedi yetmekle birlikte, idare ile sorun yaşamamak için tevkifatsız olarak “gider pusulası” düzenlemek yerinde olacaktır. Arsa alımı tapuya tescil edildiği için ödemenin banka yoluyla yapılması şartı da yoktur. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

BAŞKALARININ ARSASI ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT Müteahhitler, kendilerine ait arsa yoksa finansman durumundan dolayı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleyerek başkalarına ait arsa üzerine inşaat yapmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli olması için noter tasdikli olmalıdır. Ayrıca, arsa sahibine bağımsız bölüm dışında kira yardımı veya ilave nakdi ödemeler yapılacaksa, bu hususlara da sözleşmede açıkça yer verilmelidir. Aksi takdirde, ilave ödemeler yönünden maliyet kaydı sırasında ispatlama vasıtası olarak done sıkıntısı çekilecektir. Kat karşılığı işlerde, arsayla ilgili defterlere herhangi bir kayıt yapılmaz. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI Özel inşaat işi, bir imalat faaliyeti olması nedeniyle yapılan harcamalar yerine göre aşağıdaki hesaplara kaydedilir; --------------------------------------------------- 710-Direkt İlk Madde ve Malz. Gid. Hs. 720-Direkt İşçilik Giderleri Hs. 730-Genel Üretim Giderleri Hs. 100,101,102,103,120- İlgili uygun hesaplar SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI Örneğin, imalat sırasında yapılan demir, hazır beton, proje harcamaları 710(direkt ilk madde malzeme) nolu hesaba, imalatta çalışan işçiler için yapılan harcamalar 720(direkt işçilik) nolu hesaba, şantiyede kullanılan elektrik harcamaları da 730(genel üretim) nolu hesaba kaydedilir. İş eğer, dönem sonunda bitmemişse, yukarıda yer alan hesaplar; yansıtma hesapları vasıtasıyla 151- Yarı Mamuller Üretim Hesabına aktarılır. Böylece, dönem sonunda o iş için toplam ne kadar harcama yapıldığı görülebilir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI Özel inşaat işi birden fazla yıl sürdüğü için o işle ilgili yapılan harcamaların dönem sonunda “170-Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Maliyetleri Hesabına” aktarılması doğru değildir. İşin, bir yılda bitmemesi, o işi tek başına yıllara sari inşaat işi yapmaz. Aynı zamanda taahhüde dayanması ve üretilen üründen hiçbir pay almadan, yapılan hizmet karşılığı sadece hakediş alınmasını da gerektirir. Oysa, özel inşaat işlerini müteahhitler kendi nam ve hesaplarına yapmaktadırlar. Karşılığında da hakediş değil, satış bedeli tahsil etmektedirler. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI Özel inşaat harcamalarının; muhasebe kaydının doğru hesaba kaydedilmesinin yanında, yapılan harcamaların hangi inşaatın bünyesine girdiğinin de doğru olarak muhasebeleştirilmesi önemlidir. Özellikle aynı anda birden fazla inşaat yapan ve bunları farklı zamanlardan bitiren, farklı tarihlerde satanların; bahse konu inşaatların gerçek maliyetinin doğru olarak tespiti vergilemede çok önemlidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI Bu nedenle, her bir inşaat için ayrı dosya açılmalı, her bir inşaat alt hesaplarda ayrı ayrı kodlanmalıdır. Böylece, gerek farklı tarihlerdeki satışların maliyeti, gerekse eğer katma değer vergisi iadesi istenecekse; iade edilecek katma değer vergisinin doğru olarak tespit edilmesine olanak sağlanacaktır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini arsa payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI Müteahhit, arsa iktisap edip üzerine inşaat yapacağına, başkalarına ait arsaya inşaat yapmakta ve karşılığında da arsa sahibine bağımsız bölümler vermektedir. Arsa sahibine verilen bağımsız bölümler için yapılan harcamalar müteahhit açısından arsa maliyetidir. Örneğin, toplam 10 meskenlik bir inşaatın 3’ü arsa sahibine, geri kalan 7’si de müteahhide aitse; müteahhit 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin imalat maliyetine katlanmıştır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI Öyleyse, 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin imalat maliyetine katlanan müteahhit, bu maliyetlerinin tamamını da yasal defterlerine kaydettiğine göre, bahse konu maliyetlerin içinde arsa maliyetini ayrıştırmak ne işe yarayacaktır. Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa maliyetini bulmanın gelir ya da kurumlar vergisi açısından hiçbir pratik faydası yoktur. Çünkü, örneğin yukarıdaki örnekte müteahhit 10 mesken için toplam 1.000.000 TL tutarında harcama yapsın. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI 10 meskenin 3’ünü arsa sahibine verdiğine göre, kendisine kalan 7 meskenin birim maliyeti (1.000.000/7=) 142.857,14 TL’dir. Görüleceği üzere, eşit büyüklükte olduğunu varsaydığımız meskenlerin arsa maliyeti dahil birim maliyetini kolaylıkla bulabiliriz. Maliyet açısından, GV veya KV yönünden başkaca yapılacak bir işlem yoktur. Zira, arsa sahibine verilen dairelerin toplam maliyeti (demir, çimento, beton, kapı vb) belgeli olarak yasal defterlere kaydedildiğinden, arsa maliyetini bularak SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI tekrar yasal defterlere kaydetmek mükerrer maliyete yol açacak ve vergi idaresi tarafından eleştiri konusu yapılacaktır. Öyleyse, arsa maliyetini toplam maliyet içinden ayrıştırmak ne için gereklidir? Arsa maliyetinin toplam maliyet içindeki payını bulmak sadece arsa sahibine EMSAL BEDELDEN KDV hesaplamak için gereklidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI Örneğimizde, 10 mesken için 1.000.000 TL harcama yapılmış ve meskenlerin 3’ü arsa sahibine verilmiştir.(Meskenlerin büyüklükleri farklı ise toplam maliyet inşaat alanına bölünerek m2 maliyet bulunur. Sonra da her meskenin büyüklüğü ile m2 maliyeti çarpılarak sonuca ulaşılır) A-Toplam İnşaat Maliyeti :1.000.000 TL B-Birim üretim maliyeti(A/10) : 100.000 TL C-Arsa Maliyet(B*3) : 300.000 TL D-Arsa maliyeti dahil birim maliyet:(B+(C/7) : 142.857,14 TL SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI Örneğin yukarıda bölümlerinde açıklandığı üzere, arsa maliyeti dahil birim maliyeti; toplam inşaat maliyetini müteahhide isabet eden dairelere bölerek kolayca 142.857,14 TL olarak bulmuştuk. Yeni, hesaplamada ise arsa maliyetini de bulduk ve artık arsa sahibine emsal bedelden fatura düzenleyebiliriz. Ancak, emsal bedelin ne olduğu konusundaki ayrıntılı tartışmalara girmeden yukarıda arsa maliyetine hesaplama yapacağız. (VUK 267. emsal bedel) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI VUK 267/2’ye göre, emsal bedel toptan satışlarda maliyet bedeli+%5 fazlası, Perakende satışlarda ise maliyet bedeli+%10 fazlası şeklinde açıklanmıştır. Uygulamada, arsa sahibi mükellef ise toptan satış, mükellef değilse perakende satışmış gibi hesaplama yapılmaktadır. Örneğimizde arsa sahibi mükellef olmasın. Bu durumda 150 m2’nin atındaki 3 mesken tesliminde dolayı müteahhit şöyle fatura düzenler; SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA FATURASININ DÜZENLENMESİ 3 adet mesken bedeli :330.000 (300.000)+(300.000*0,10) Hesaplanan KDV(%1) : 3.300 Toplam Fatura Bedeli :333.300 “Not: Bu fatura arsa payı faturası olup, arsa sahibine KDV hesaplamak için düzenlenmiştir. “ SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA SABİNE FATURA DÜZENLEME ZAMANI VE FATURANIN DEFTER KAYDI Daha önce de ifade ettiğimiz üzere, müteahhidin arsa sahibine fatura düzenleme zamanı; daireleri arsa sahibinin fiili kullanımına terk ettiği tarihte veya her halde yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihi takip eden en geç 7 gün içinde fatura düzenlemek zorundadır. Zira, yapı kullanma izin belgesi, İmar kanunu’na göre; inşaatın bittiği tarihi gösterir. Eğer arsa sahibi de mükellefse, arsa payı faturası için müteahhitle eş zamanlı fatura düzenleyecektir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI FATURASININ DEFTER KAYDI Müteahhit, arsa sahibine KDV için düzenlediği faturayı yasal defterlere nasıl kaydedeceği de önem arz etmektedir. Uygulamada arsa payı faturasını hem maliyet, hem de hasılat kaydederek defter kayıtları ve mali tablolar düzenlenmektedir. Bazen, vergi incelemeleri sırasında sadece hasılat tutarının kaydedildiği, bazen de tam tersi arsa maliyeti mantığı ile sadece maliyet kaydedildiği görülmektedir. Sadece hasılat, ya da sadece maliyet kaydı DOĞRU OLMAYAN bir kayıttır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI FATURASININ DEFTER KAYDI Öte yandan, hem hasılat hem de maliyet kaydı; vergisel anlamda sorun yaratmaz. Ancak, mali tabloların “gerçek durumunu” ve mali tabloların “oran analizini” yapanları yanıltabilir. Örneğimizdeki, müteahhit 330.000 TL tutarındaki arsa sahibi faturasının yanında kendisine isabet eden 7 daireyi de toplam 1.260.000 TL tutarına satmış olsun. Arsa sahibine düzenlediği faturayı da hem hasılat, hem de maliyet kaydetmiş olsun. Toplam maliyetin 1.000.000 TL olduğunu biliyoruz. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com Olayın gelir tablosundaki karşılığı şöyledir; -Yurtiçi satışlar Toplamı(1.260.000+330.000) :1.590.000 TL -Satışların Maliyeti Toplamı(1.000.000+330.000) :1.330.000 TL -Brüt Kar Toplamı(1.590.000-1.330.000) : 260.000 TL -Karın Maliyete Oranı(260.000/1.330.000) :%19,54 -Karın Hasılata Oranı(260.000/1.590.000) :%16,35 Görüleceği üzere, arsa sahibine düzenlenen faturanın hem hasılata hem de maliyete kaydına göre; ciro ve maliyetler fiktif olarak artmaktadır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI FATURASININ DEFTER KAYDI Tarafımızca önerilen yöntem ise, arsa sahibine düzenlenen faturadaki meblağlardan sadece Hesaplanan KDV tutarını yasal defterlere kaydetmek ve beyannamede “ilave edilecek KDV” satırında göstermektir. Bu yöntemle, aynı veriler ışığında müteahhidin hasılatını, maliyetini ve karlılık oranlarını hesapladığımızda matrah aynı kalmakla birlikte karlılık oranları değişmektedir. Şöyle ki; SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI FATURASININ DEFTER KAYDI -Yurtiçi satışlar Toplamı :1.260.000 TL -Satışların Maliyeti Toplamı :1.000.000 TL -Brüt Kar Toplamı(1.260.000-1.000.000) : 260.000 TL -Karın Maliyete Oranı(260.000/1.000.000) :%26,00 -Karın Hasılata Oranı(260.000/1.260.000) :%20,63 Görüleceği üzere, arsa faturasını hem hasılat, hem maliyet kaydettiğimizde kazanç tutarı değişmemekle birlikte karlılık oranı %26,00’dan %19,54’e düşmektedir. Aynı şekilde, karın ciroya oranı da %20,63’ten %16,35’e düşmektedir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI FATURASININ DEFTER KAYDI Bu durumda, vergi idaresinin, özellikle iade isteyen mükelleflerin yasal defter ve belgelerini temin etmeden sadece gelir tablosundaki oranlardan hareketle değerlendirme yapması halinde; arsa sahibine düzenlenen faturadaki meblağları hem hasılat, hem de maliyet kaydetmek mükellefler aleyhine olacaktır. Tarafımızca arsa sahibine düzenlenen faturaların sadece, KDV yönünden değerlendirmeye tabi tutulması önerilir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA SAHİBİNE DÜZENLENEN FATURADAKİ KDV KAYDI Bu durumda arsa sahibine düzenlenen faturanın defter kaydı şöyle olacaktır; -------------------------------------------- 120-Alıcılar Hs 3.300 391-Hesaplanan KDV 3.300 770-Genel Yönetim Giderleri Hs. 3.300 -KKEG 120- Alıcılar Hs. 3.300 SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA SAHİBİNE DÜZENLENEN FATURADAKİ KDV KAYDI Yukarıdaki kayıtta görüleceği üzere, sadece KDV ile ilgili kayıt yapılmıştır. Faturadaki KDV’yi kat karşılığı sözleşme hükümleri uyarınca arsa sahipleri genellikle ödemez. Öyleyse, 120-Alıcılar Hesabı Açık hesap olarak kalacağından, bahse konu meblağ yukarıdaki kayıtta olduğu gibi kanunen kabul edilmeyen gider(KKEG) olarak dikkate alınır ve kapatılır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA SAHİBİNE FATURA DÜZENLEME TARTIŞMASI Vergi idaresi, gerek 30 seri nolu KDV tebliği, gerekse 60 seri nolu KDV sirkülerine göre; arsa ve karşılığındaki bağımsız bölüm teslimlerinin iki ayrı teslim hükmünde olduğunu, bu nedenle fatura düzenlemeyi zorunlu kılmıştır. Ancak, fiili alanda özellikle mükellef olmayan arsa sahiplerine fatura düzenlemenin zorunlu olmadığını, zira bu teslimlerin KDV’nin konusuna girmediğini beyan eden yargı kararları vardır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA SAHİBİNE FATURA DÜZENLEME TARTIŞMASI Yargı kararlarına göre hareket ederek arsa sahibine fatura düzenlemeyen müteahhitlerin; eğer KDV iadesi istemeleri halinde arsa sahiplerine teslim ettikleri meskenler için yüklendikleri KDV’yi iade tutarına dahil etmemeleri, hatta indirim konusu yapmamaları gerekir. Zira, KDVK’nın 30/a maddesine göre, “vergiye tabi olmayan” teslimler için yüklenilen vergiler indirim konusu yapılamaz. Aynı kanunun 58. maddesi uyarınca bu vergiler ancak maliyete dahil edilir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA SAHİBİNE FATURA DÜZENLEME TARTIŞMASI Öte yandan, arsa sahibine düzenlenen faturadaki KDV oranıyla ilgili de farklı görüşler vardır.İdare, 60 seri nolu KDV sirküleriyle iradesini açıkça beyan etmiştir. Buna göre; arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin mahiyeti ne ise ona göre %1 veya %18 oranında KDV hesaplanacaktır. Doktrinde, arsa sahibine yapılan teslimlerin inşaat hizmeti mahiyetinde olduğu, bu nedenle tüm faturaların genel oran olan %18 oranına göre düzenlenmesi gerektiği yönünden görüşler vardır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA SAHİBİNE FATURA DÜZENLEME TARTIŞMASI Uygulamada, idarenin katılmadığı bu görüşe göre hareket edilirse; arsa sahibinin(mükellefse) yersiz ve fazladan KDV indirme durumuyla karşılaşırız. 116 seri nolu KDVGT’ye göre; vergi idaresi arsa sahibinin yersiz ve fazladan indirim konusu yaptığı KDV’yi reddederek, arsa sahibinin müteahhide fazladan ödediği vergiyi talep etmesini ve müteahhidin de beyannamelerini buna göre düzeltmesini talep eder. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNŞAAT BİTMEDEN YAPILAN SATIŞLAR VE VERGİLEMESİ İnşaat bitmeden; topraktan veya yapım aşamasında yapılan ve tapuya kat irtifakı olarak tesis ettirilen satışlar için fatura düzenlenmez. Çünkü, henüz vergiyi doğuran olay vuku bulmamıştır. Bu satışlardan dolayı alınan bedeller ise “340-Alınan sipariş avansı” hükmündedir. Alınan avans, ne KV/GV’nin ne de KDV’nin konusuna girer. Ancak, inşaat bitmeden fatura düzenlenmişse, KDVK’nın 10/b maddesi uyarınca faturadaki KDV’nin beyanı zorunludur. Ancak, GV veya KV yönünden matrah beyanı zorunlu değildir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNŞAAT İŞLERİNDE FATURA DÜZENLEME ZAMANI Taşınmaz inşaat bitmeden tapu tescili yoluyla satılmışsa; alıcının fiilen kullanmaya başladığı tarihten veya her halükarda iskan ruhsatını takip eden 7 gün içinde fatura düzenlenmelidir. Taşınmaz inşaat bittikten ve iskan ruhsatı alındıktan sonra satılmışsa; satışın tapuya tescilini takip eden 7 gün içinde fatura düzenlenmelidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞLARINDA TAPU HARÇLARI Harçlar Kanunu’nun 63. maddesine göre; taşınmaz satışlarında(kat irtifakı veya kat mülkiyeti şeklinde olması fark etmez) hem alıcının hem de satıcının emlak vergi değerinden az olmamak üzere GERÇEK SATIŞ BEDELİ üzerinde binde 20 (%2) oranında tapu harcı ödemesi gerekir. (%2 oranı 22 eylül 2012 tarihinden sonraki işlemler içindir, bu tarihten önceki oran %1,65’dir.) Eğer, harç eksik ödenirse, aradaki fark kadar harç %25 oranındaki vergi ziyaı ile birlikte istenir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞLARINDA TAPU HARÇLARI Görüleceği üzere, tapu harcı; gerçek satış bedeli ile emlak vergi değerinden HANGİSİ DAHA YÜKSEKSE o bedel üzerinden ödenir. Uygulamada, tapu harçları, özellikle kat irtifaklı satışlarda henüz fatura düzenlenmediği için emlak vergi değerinden ödenmektedir. Bu yöntem, yanlış olup; tarafları cezalı harç ödemekle karşı karşıya getirir. Öte yandan, tapu harcında matrah; KDV hariç satış bedelidir. (bakınız 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu iç genelgesi) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

TAŞINMAZ SATIŞLARINDA KDV ORANLARI 31.12.2012 tarihine kadar alınan YAPI RUHSATINA istinaden yapılan taşınmaz satışlarında KDV oranı ikili bir yapı arz ederken, 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan YAPI RUHSATLARINA istinaden yapılan taşınmaz satışlarında KDV oranı 32’lü bir yapı arz eder olmuştur.(bakınız KDVK md.28, BKK:2012/4116 md. 7 ve 12) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

31.12.2012 TARİHİNDEN ÖNCE ALINAN YAPI RUHSATLARINA GÖRE KDV ORANI Bir müteahhit, inşaatıyla ilgili yapı ruhsatını 31.12.2012 tarihine kadar almışsa(ikili yapı); -Net alanı 150 m2’ye kadar olan mesken satışlarında KDV oranı %1’dir.(meskenlerin satıldığı/satılacağı tarihin önemi yoktur. Önemli olan ruhsat tarihidir.) Net alanı 150 m2’nin üzerindeki mesken satışları ile büyüklüğü ne olursa olsun işyeri satışlarında KDV oranı ise %18’dir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

01.01.2013 TARİHİNDEN SONRA ALINAN YAPI RUHSATLARINA GÖRE KDV ORANI Büyükşehir olmayan yerlerde eski sistem devam edecektir. Ancak büyükşehirlerde yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden sonra alınmışsa; -Ruhsatın alındığı tarihte, üzerine lüks ve 1. sınıf olarak yapı yapılan arsanın m2 bazında emlak vergi değeri; 0-499 TL aralığında olmanın yanında net alanı da 150 m2’nin altındaki konutta %1, 500-999 TL aralığında olmanın yanında net alanı da 150 m2’nin altındaki konutta %8, 1.000 TL ve üzerindeki konutta %18, 150 m2’nin üzerindeki konutta ve tüm işyerlerinde arsanın birim emlak vergi değeri ne olursa olsun %18, Oranında KDV hesaplanır. (kentsel dönüşüm kapsamında yapılan konutların 150 m2’nin altında olanları ise eskiden olduğu gibi %1 oranındaki KDV2ye tabidir) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YENİ UYGULAMANIN SAMSUN İLİNE ETKİSİ ATAKUM, CANİK ve TEKKEKÖY ilçelerindeki ARSALARIN hiç birinin 01.01.2013 tarihi itibariyle m2 bazında emlak vergi değeri 500 TL ve üzerinde değildir. Bu itibarla, ilgili ilçelerde ruhsatlar yeni alınsa da net alanı 150 m2’nin altındaki lüks ve 1. sınıf olmayan konutlarda %1, 150 m2’nin üzerindeki konutlarda ise %18 oranında KDV uygulanacaktır. (Emlak vergi değerleri 4 yılda bir tespit edilir. En son 2010’da yapılmıştır.) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YENİ UYGULAMANIN SAMSUN İLİNE ETKİSİ Ancak, İLKADIM ilçesinin bazı mahallelerinde yapılacak inşaatların yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinde itibaren alınmışsa; 1. sınıf ve lüks olarak yapılan konutun büyüklüğü ne olursa olsun %8 veya %18 oranında KDV hesaplanacaktır. Örneğin; Gazi Caddesindeki arsaların m2 bazında emlak vergi değeri 1.500 TL’dir. Dolayısıyla bu cadde üzerine yapılacak 1. sınıf meskenlerin net alanı 50 m2 de olsa KDV %18’dir. (1.000 TL ve üzeri %18 idi) Yine, Atatürk Bulvarındaki arsaların m2 bazında emlak vergi değeri 950 TL’dir. Dolayısıyla, bu bulvar üzerine yapılacak 1.sınıf ve lüks olarak yapılan meskenlerin net alanı 50 m2 de olsa KDV %8 hesaplanacaktır. (500-999 TL arası %8 idi) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KONUTLARDA NET ALAN TABİRİ Net alanla ilgili açıklamalara 9 ve 30 seri nolu KDVGT’de açıklamalara yer verilmiştir. Buna göre; faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır. Düzenlemelere göre, net alana ulaşmak için; konut içindeki duvarlar arasında kalan faydalı alana balkonların 2 m2’yi aşan kısmı, bina içindeki konut başına birden sonraki depo/kömürlük, kömürlük/depo bina dışında ise 4 m2’yi aşan kısmı, bina dışındaki garajlardan konut başına 18 m2’yi aşan kısmı ilave edilir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KONUTLARDA NET ALAN TABİRİ Bina içindeki sığınak, depo, kapıcı dairesi, çamaşırlık, genel giriş, merdivenler, asansörler net alan hesaplamasında dikkate alınmaz. Yine, konut içindeki kapı ve pencere şeritleri, baca çıkıntıları, hava bacaları, kolonların duvarlardan taşan dişleri net alan hesaplamasında dikkate alınmaz. Uygulamada, en çok karşılaşılan sorun; balkonların net alan hesaplamasına dahil edilmemesidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KONUTLARDA NET ALAN TABİRİ Oysa, balkonların sadece 2 m2’si net alan hesaplamasında dikkate alınmaz. Buradaki 2 m2’den kasıt her balkon için 2 m2 değil, toplam balkon alanından sadece 2 m2’nin dikkate alınmamasıdır. Örneğin, bir meskenin 3 balkonu varsa ve toplamları 18 m2 ise; bunun 16 m2’si net alan hesaplamasında dikkate alınmalıdır. Bilindiği üzere, ruhsatı veren belediyelerin yapı kontrol müdürlükleri, inşaatın bitimine müteakip imal edilen bağımsız bölümlerin brüt ve net alanlarını gösterir belge vermektedir. Eğer net alan konusunda tereddüt oluşursa gerek faturada gösterilecek KDV oranı, buna bağlı olarak KDV iade tutarının doğru olarak belirlenmesi için fiili ölçüme başvurmak yerinde olacaktır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNDİRİMLİ ORANA TABİ İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İADESİ KDVK’nın 28. maddesi uyarınca; indirimli oranda(%1 veya %8) yapılan teslim ve hizmetlerin bünyesine giren vergilerin, işlemin gerçekleştiği dönemde hesaplanan vergilerle telafi edilememesi halinde, bünyeye giren bu vergilerin Bakanlar Kurulunca belirlenen sınırı aşan kısmı yılı içinde mahsuben, takip eden yıl içinde ise mahsuben ya da nakden iade edilebilecektir. Teslim yılını takip eden bir yıl içinde iadesi istenmeyen iade alacağı, daha sonraki yıllarda istenemez.(ayrıntılı açıklamalar 119 seri nolu KDVKGT’de yer almaktadır) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ Örneğin; AB şirketi 2010 yılında başladığı net alanları 150 m2’nin altında olan 19 meskenlik inşaatı 2011 yılında bitirmiş ve bunun 9 adedini ekim/2011 döneminde satmıştır. Geri kalan meskenlerden 7 adedini de mart/2012 döneminde satmıştır. Şirketin, 3 adet meskeni ise 2012 dönem sonu itibariyle hala stoklarda durmaktadır. Bu örnekte, AB şirketi 2011 yılının ekim döneminde sattığı 9 adet meskenden dolayı yüklendiği KDV’leri hesaplanan vergilerle SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ Telafi edemediği kısmı, 2011 yılı içinde borçlarına mahsuben isteyebilir.(meblağ; 4.000 TL tutarını aşıyorsa vergi incelemesi ile veya YMM İade Raporu ile alabilir) Veya takip eden yıl içinde (en geç aralıkta verilecek kasım/2012 dönemi beyannamesi ile) MAHSUBEN veya NAKDEN isteyebilir. İade tutarının beyannamede gösterilmesi yeterlidir. Dilekçe, daha geç de verilebilir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ AB şirketi, mart 2012 döneminde sattığı 7 adet meskenden dolayı yüklendiği ama başka faaliyetlerinden dolayı hesaplanan vergilerle telafi edemediği vergiyi de aynı şekilde mart-aralık/2012 dönem aralığında mahsuben isteyebilir. Takip eden yılın en geç kasım/2013 dönemi beyannamesiyle ise ister mahsuben, isterse nakden isteyebilir. Burada dikkat edilmesi gereken hususlar; SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ -Satılmamış meskenler için yüklenilen vergi tutarı ne kadar olursa olsun iadesi istenemez. İade talebi için teslim şarttır. İade talebi için tamamının satılması beklenmez. Farklı yıllarda satılan meskenler için iade talebi; topluca ve bir defada yapılamaz. Her teslim yılındaki satışların bünyesine giren vergiler kendi yılında mahsuben veya takip eden yılda nakden veya mahsuben istenebilir. Örneğimizde, 2011 yılında satılan meskenler için yüklenilen vergiler, 2012 yılında satılan meskenler için yüklenilen vergilerle birlikte; 2013 yılında istenemez. Çünkü, 2013 yılına gelindiğinde 2011 yılındaki teslimler için iade talebi artık hak düşürücü süreye dönüşmüştür. 2013 yılında sadece 2012 yılındaki teslimler için iade istenebilir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ Ancak, örneğimizde; 2012 yılı içinde, 2011 yılındaki teslimler için nakden ya da mahsuben iade istenebileceği gibi, yine 2012 yılı içinde bu yılda yapılan teslimler için mahsuben iade talebinde bulunulabilir. İade hesaplaması sırasında; sadece indirimli orana tabi teslimler için hesaplanan vergiler ile bu teslimler için yüklenilen vergiler mukayese edilir. Aradaki fark, “iadeye esas KDV”dir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ “iadeye esas KDV” ile teslim dönemindeki “Sonraki Dön. Dev. KDV” mukayese edilir. Küçük olanı “iade edilebilir KDV” olur. Bu hesaplama her dönemde, bir önceki dönemi de kapsayacak şekilde kümülatif olarak yıl sonuna kadar yapılır. İade tutarının hesaplanması sırasında, genel orana tabi teslimler için hesaplanan KDV ile yine bu teslimlerin bünyesine giren yüklenilen KDV kesinlikle dikkate alınmaz. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ İndirimli orana tabi teslimlerin bünyesine girse bile; teferruat mahiyetindeki harcamalara isabet eden KDV’ler iade hesabına dahil edilmez. Örneğin, havuz için yapılan harcamalar, davlumbaz, beyaz eşya, vestiyer gibi konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar için ödenen KDV iade tutarında gösterilmez. Yine, zorunlu olmayan bahçe düzenlemesi, oyun parkı, çim ekimi gibi harcamalar için ödenen vergiler de iade hesabında dikkate alınmaz. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNŞAAT TAHHÜT İŞLERİ VE VERGİLEMESİ Kamu İhale Kanunu’nda tanımı yapılan; “yapım” işi mahiyetindeki inşaat taahhüt işleri başladığı yılda bitirilebileceği gibi bitmesi birden fazla yıla da sarkabilir. İnşaat taahhüt işi; ister başladığı yılda bitirilsin, isterse birden fazla yıl sürsün HİZMET ÜRETİM işidir. İşi yapan, yapılan üründen pay almaz, hizmet bedeli(hakediş) alır. Aynı yılda biten taahhüt işleri, genel vergileme rejimine tabidir, hakediş bedelleri üzerinden ödemeyi yapanca %3 oranında stapoj kesintisi yapılmaz. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YAPIM İŞLERİNDE KDV TEVKİFATI Ancak, yapım işi ister aynı yılda bitirilsin, isterse birden fazla yıl sürsün eğer 117 seri nolu KDVKGT’de sayılan “BELİRLENMİŞ ALICILARA” yapılıyorsa alıcılar tarafından 2/10 oranında KDV tevkifatı yapılır. KDV mükellefleri belirlenmiş alıcılar arasında sayılmamıştır. Yine, 117 nolu tebliğ ile belediyeler belirlenmiş alıcılar arasından çıkarılmıştır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YAPIM İŞLERİNDE KDV TEVKİFATI -Yapım işi, malzeme ve işçilik olarak bölünebilir olsa bile KDV tevkifatı toplam ödeme tutarı üzerinden yapılacaktır. Örneğin, Samsun SMMM odası ya da Samsun Ticaret Odası yönetim binasına giydirme cephe yaptırsa; toplam ödeme tutarı üzerinden hesaplanan KDV’nin 2/10’unu sorumlu sıfatıyla keserek 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan edecektir.(kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları belirlenmiş alıcılar arasında sayılmıştır) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞİNDE İŞİN BAŞLAMA ZAMANI -Sözleşmede yer teslimi öngörülmüş ise YERİN TESLİM TARİHİ, -Sözleşmede yer teslim tarihi belirtilmemiş ise sözleşmede belirtilen İŞİN FİİLEN BAŞLANGIÇ tarihi, -Sözleşmede bunların hiçbiri belli değilse, SÖZLEŞME TARİHİ işin başlangıç tarihi kabul edilir. İşin başlangıç tarihi, bazen taahhüt işinin yıllara sari olup olmadığına, dolayısıyla tevkifatı ve vergilemeyi de etkilemektedir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞİNDE İŞİN BİTİŞ ZAMANI -Geçici ve kesin kabule tabi olan işlerde; geçici kabulün yapıldığını gösteren TUTANAĞIN İDARECE ONAYLANDIĞI tarihtir. Örneğin, geçici kabul tutanağı 26.12.2012 tarihinde düzenlenmesine rağmen, bu tutanağın onay tarihi 03.01.2013 ise işin bitiş zamanı 2013 yılıdır. Ve vergilendirilmesi de bu yılda yapılır. -Geçici ve kesin kabul usulüne tabi olmayan işlerde; İŞİN FİİLEN TAMAMLANDIĞI(alıcının tasarrufuna sunulduğu) veya FİİLEN BIRAKILDIĞI tarihtir. (örneğin iş, işveren tarafından feshedilirse bu kararın yükleniciye tebliğ tarihi işin bitiş tarihidir.) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com İNŞAAT TAAHHÜT İŞİ Bir işin yıllara sari inşaat işi olması için ille de kamu kurumlarına yapılmasını gerektirmez. Yine, yıllara sari inşaat işi malzeme dahil yapılabileceği gibi, sadece işçilik şeklinde de yapılabilir. Örneğin, A müteahhidinin özel inşaatının sadece kaba yapı tabir edilen bölümünü yapan BC şirketi işe; 2011 yılında başlayıp 2012 yılında bitirmişse, iş yıllara yaygın inşaat işidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİNDE VERGİ TEVKİFAT GVK md. 94 ve KVK md.15’e göre; avans ödemeleri dahil istihkak(hakediş) bedelleri üzerinden %3 oranında tevkifat yapılır. İş sonradan yıllara sari hale gelirse, yıllara sari hale geldiği yılbaşından itibaren ödenen hakedişlerden tevkifat yaplır. İş, ek sözleşme ile yıllara sari hale gelirse, sözleşme tarihinden itibaren yapılan hakedişlerden tevkifat yapılır. Kesilen bu vergi, işin yapıldığı dönemin değil, işin bittiği yılın kazancından mahsup edilir. Bitmemiş(devam eden) işten kesilen tevkifat; cari dönem kazancından mahsup edilirse GVK 121 ve KVK 34. maddeleri hilafına uygulama yapılmış olur. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YILLARA YAYGIN İNŞAAT VE ONARIM İŞİNİN VERGİLENDİRME ZAMANI Vergilemede dönemsellik ilkesine istisna bir düzenleme olan GVK’nın 42. maddesine göre; birden fazla yıla sirayet eden(yayılan) inşaat ve onarma işlerinde kar veya zarar işin bittiği yıl kesin olarak tespit edilir ve ve TAMAMI o yılın geliri(veya zararı) sayılarak beyan edilir. Ancak, iş bittikten sonra tahsil edilen hasılat ve yapılan harcamalar; hangi yılda tahsil edilmişse veya hangi yılda gider yapılmışsa o yılın kazancıyla ilişkilendirilir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ORTAK GENEL GİDERLERİN DAĞITILMASI -Yapılan birden fazla işin tamamı yıllara yaygın iş ise; ortak giderler işlerin harcama tutarlarının toplam harcamaya oranı ne ise; genel giderler de aynı oranda dağıtılır. Örnek; iki iş için yapılan toplam yönetim gideri 50.000 TL olsun. -1.İşin toplam harcama tutarı :600.000 TL -2.İşin toplam harcama tutarı :400.000 TL Toplam harcama tutarı :1.000.000 TL 1. İşin toplam harcama içindeki payı (600/1.000=) %60 olduğuna göre, giderlerin de %60’ı(50.000*0,60=30.000) 1. işe aittir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ORTAK GENEL GİDERLERİN DAĞITILMASI Uygulamada yıllara sari inşaat işi ile kazancı dönemsel tespit edilen işler birlikte yapılmaktadır. Böyle durumlarda; ortak giderlerden pay verirken yıllara sari işte HARCAMA tutarı, normal işte HASILAT tutarı toplanarak oranlama yapılır. Yıllara sari işin Harcama tutarı : 250.000 TL Normal işin hasılat tutarı :1.000.000 TL Harcama toplamı+hasılat toplamı:1.250.000 TL Bu durumda ortak giderlerin (1.000.000/1.250.000) %80’i normal işe isabet eden kısımdır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YILLARA SARİ İNŞAAT İŞİNDE DAMGA VERGİSİ OLAYI İnşaat işiyle ilgili yapılan sözleşmeler ister kamu ile yapılsın isterse özel sektör arasında yapılsın damga vergisine tabidir. Ancak, hakedişler kısmında işin kamuya yapılması ile özel sektöre yapılması halinde farklılık arz eder. A) İş resmi dairelere yapılıyorsa; resmi daireler tarafından (avanslar dahil) yapılan ödemelere ilişkin hakediş faturasındaki meblağın binde 8,25 damga vergisi olarak kesilir.(DVK 1 sayılı tablo IV/1-a) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YILLARA SARİ İNŞAAT İŞİNDE DAMGA VERGİSİ OLAYI B) Yıllara sari iş, resmi dairelere yapılmıyorsa düzenlenen hakedişler üzerinden damga vergisi hesaplanmaz, ödenmez. Ancak, istihkak sahibi yaptığı hizmet karşılığı tahsilat yaptığını MAKBUZA bağlarsa, yani iş sahibine MAKBUZ düzenlerse binde 6,6 damga vergisi ödemek zorundadır. (Dayanak: DVK’nın 1 sayılı tablosunun IV-1.b bölümü) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNŞAAT İŞİNİN ORTAKLIK ŞEKLİNDE YAPILMASI A) ADİ ORTAKLIKLAR: Ortaklık isteğe göre GVK’daki “adi ortaklık” şeklinde kurulabileceği gibi, mükellefler TALEP ederlerse KVK’daki “iş ortaklığı” şeklinde de kurulabilirler. Bu iki ortaklık şeklinin vergileme rejimi tamamen FARKLIDIR. Gelir vergisi kanununun uygulandığı adi ortalıkta; KDV ve muhtasar beyanname yönünden mükellef ORTAKLIĞIN KENDİSİDİR. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ADİ ORTAKLIKTA KAZANÇ BEYANI Ancak, kazanç yönünden; ortaklardan her biri kendi payına isabet eden kazancı, KENDİ YILLIK BEYANNAMESİNDE “TİCARİ” kazanç olarak beyan eder. Örneğin, X kurumun inşaat işini yapan eşit hisseye sahip A gerçek kişisi ile AB Şirketi, işten elde edilen 400.000 TL tutarındaki kazancı kendi yıllık beyanlarına hisseleri oranında (200’şer yüz bin TL) dahil ederler. Eğer, işten zarar edilmişse, zararlar da ortaların hisseleri oranında kendi beyannamelerine aktarılır. Yasal defterler ise adi ortaklık adına tutulacağı tabidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI B) İŞ ORTAKLARI : KVK’nın 2/7. maddesine göre, diğer kurumlar vergisi mükelleflerinin kendi arasında veya şahıslarla belli bir işin birlikte yapılmasını ortaklaşa yüklenmek ve kazancı paylaşmak amacıyla kurdukları ortaklıkları, TALEP ETMELERİ halinde kurumlar vergisi mükellefi olarak tesis ettirebilirler. Eğer, kuruluş aşamasında böyle bir talep AÇIKÇA belirtilmezse; vergi dairesi mükellefiyeti adi ortaklık şeklinde tesis ettirir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI Kurumlar vergisi mükellef olan iş ortaklığı, elde edilen kazanç üzerinden kendi adına KURUMLAR VERGİSİ beyannamesi verir. Vergi sonrası kalan kazancı, ortaklara hisseleri nispetinde dağıtır. Eğer ortak; kurumlar vergisi mükellefi ise iş ortaklığından elde ettiği kazanç KURUM kazancıdır. Ancak, İŞTİRAK KAZANCI istisnasından faydalanır. Yani, iş ortaklığından elde ettiği kazancı 640-İştiraklerden temettü gelirleri Hesabına kaydeder. Ancak, beyan üzerinden iştirak kazancı olarak tekrar düşer. (KVK md.5/1.a.1) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI İş ortaklığındaki gelir vergisi mükellefi olan ortakların kazancı ise; GVK 75/2. maddesi uyarınca MENKUL SERMAYE İRADI hükmündedir. Ortaklığın bitmesi akabinde, gerçek kişi ortaklara kazanç dağıtılırken GVK’nın 94.6.b maddesi hükmü uyarınca %15 oranında tevkifat yapılır. MSİ’nin yarısı mezkur kanunun 22. maddesi uyarınca istisnadır. Geri kalan yarısı 103. maddede belirtilen 2.gelir dilimini aşmıyorsa beyanname verilmez ve tevkifat nihai vergi yükü olarak kalır. (GVK md; 22, 75/2, 86/1-c, 94/6.b) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI İş ortaklığında dikkat edilmesi gereken hususlardan biri de; faaliyet ZARARLA sonuçlanması halinde zararın, ortakların hisseleri nispetinde kendi beyanlarına aktaramayacakları olayıdır. Zira, KVK’nın 5/3. maddesi uyarınca; kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlar için yapılan giderler ve faaliyet zararları diğer kazançlardan oluşan matrahtan indirilemez. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI ÖRNEK: A gerçek kişisi ile BC Ltd. Şti. %50’şer oranında hisse ile K Kamu kurumun yol yapım işi için KV mükellefi iş ortaklığı kurmuştur. İş 2012 yılının sonunda bitmiş ve ortaklık toplam 800.000 TL tutarında kazanç elde etmiştir. 1-İş ortaklığının vergilendirilmesi: İş ortaklığının kendisi (adi ortaklıktan farklı olarak) Kurumlar vergisi beyannamesi verecektir. Kazanç üzerinden toplam (800.000*0,20=) 160.000 TL kurumlar vergisi ödeyecektir. Vergi sonrası kalan kar: 800.000-160.000=640.000 TL dir. Her bir ortağa vergi sonrası isabet eden kazanç: 640.000/2=320.000 TL dir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com 2-Ortak A gerçek kişinin vergilendirilmesi: A gerçek kişinin vergi sonrası kendisine kalan toplam 320.000 TL tutarındaki hissesi MENKUL SERMAYE İRADIDIR. Bu nedenle, iş ortaklığı üzerinden %15 oranı olan (320.000*0,15=) 48.000 TL tutarında tevkifat yaparak, geri kalan kısım olan (320.000-48.000=) 272.000 TL tutarını ortağa ödeyecektir. Ortağın, MSİ’sinin yarısı (GVK md.22) vergiden istisnadır. Geri kalan kısım (272.000/2=) 136.000 TL tutarı GVK’nın 103. maddesindeki 2. gelir dilimin üzerinde olması nedeniyle yıllık beyanname verilecektir. Beyannamede gelir vergisi 136.000 TL üzerinden hesaplanacak ama tevkif edilen vergi olan 48.000 TL nin tamamı hesaplanan vergiden mahsup edilecektir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com 3-Ortak BC Ltd. Şti.’nin vergilendirilmesi: İş ortaklığından vergi sonrası aldığı toplam 320.000 TL tutarı iştiraklerden temettü gelirleri mahiyetindeki KURUM KAZANCIDIR. Ancak, iştirak kazancı olduğu için deftere gelir yazılan meblağ, beyan üzerinden tekrar indirilir. Kar dağıtımı sırasında tevkifat da yapılmaz. Kısaca, kar dağıtımından dolayı BC Ltd.Şti.’nin vergi yükü sıfırdır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İŞ ORTAKLIKLARININ HAKEDİŞLERİNDEN KESİLEN VERGİLERİN MAHSUBU İş ortaklığı adi ortaklıksa; adi ortaklık yıllık beyanname vermedi için ortaklar, hak edişlerden kesilen %3 oranındaki tevkifatın hisselerine isabet eden kısmını, işin bittiği yıldaki kendi YILLIK BEYANLARINDAN indirirler. İş ortaklığı kurumlar vergisi mükellefi ise; kendisi kurumlar vergisi beyannamesi verdiği için işin bittiği yılda kendi kazancı üzerinden hesaplanan vergiden indirir. Ortakların, kendi şahsi beyanlarında tevkifatı indirmeleri söz konusu değildir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ 1-KDV YÖNÜNDEN: İnşaat ruhsatı 03.07.2009 tarihinden ÖNCE alınmışsa, konutların alanı ne olursa olsun, üyelere teslim sırasında KDV hesaplanmayacaktır. Yüklenilen KDV’ler ise maliyet unsuru olarak dikkate alınacaktır. İnşaat ruhsatı; 03.07.2009 tarihinden SONRA alınmışsa KDVK’da genel hükümler geçerlidir. Yani, diğer müteahhitlerin konut teslimlerinde hangi hüküm uygulanıyorsa, konut yapı kooperatiflerinin teslimlerine de o hükümler uygulanır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ 2-KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN:(KVK Md. 4/k) Belli şartları sağlamaları halinde kurumlar vergisinden muaf olurlar; -Yapı ruhsatı kooperatif adına olmalı, -Arsa tapusu kooperatif adına tescil edilmeli, -Kooperatif yetkilileriyle veya bunlarla ilişkili olan kişilerle iş yapmamalı, işçi işveren ilişkisinde olmamalı, -Yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazançtan pay vermemeli, -sermaye üzerinden kazanç dağıtmamalı, yedek akçelerin ortaklara dağıtmamalı, Sadece ortaklarla iş yapmalı(kendine ait arsayı kat karşılığı verebilir. Her hisseye bir konut veya işyeri verilmeli) - SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YAPI DENETİM HİZMETLERİNDEN KDV TEVKİFATI 1- KENDİ ARSASINA İŞ YAPANLAR YÖNÜNDEN: Maliye Bakanlığı, KDVK’nın 9. maddesinden aldığı yetkiyi en son 117 seri nolu KDVKGT ile kullanmıştır. Bahse konu tebliğin 3.2.6 bölümüne göre; yapı denetim firmalarınca verilen yapı denetim hizmetlerinden dolayı hesaplanan KDV’nin 9/10’unu alıcılar keserek sorumlu sıfatıyla beyan edecektir. Sorumlular; hem KDV mükellefleri, hem de mükellef olmasalar bile tebliğin 3.1.2.b bölümünde sayılan “belirlenmiş alıcılardır”. Bedel, kamu kurumları aracılığı ile ödense bile tevkifatı adına fatura düzenlenen alıcı yapacaktır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KENDİ ARSASINA İNŞAAT YAPAN MÜTEAHHİTLER Kendi arsasına inşaat yapan müteahhitler(yapı ruhsatının yapı sahibi bölümünde de kendi isimleri olduğundan); yapı denetim firmalarına hizmet karşılığı ödedikleri bedeller üzerinden hesaplanan KDV’nin 9/10’unun sorumlu sıfatıyla tevkif ederek 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan edeceklerdir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

2-İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun’a göre; yapı denetim hizmeti, yapı sahibi(arsa sahibi) ile yapı denetim firması arasında yapılacak bir sözleşmeye göre yürütülmek zorundadır. Bu itibarla, yapı denetim firmasının hizmetleri karşılığı yapı sahibi(arsa sahibi) tarafından yapı denetim hesabına para yatırılması gerekmektedir. Ancak, uygulamada hizmet karşılığı yatırılan paraları; yapı sahipleri(arsa sahibi) değil, yapı müteahhitleri arsa sahipleri adına yapmaktadır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

2-İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE Yapı denetim firmaları da, mevzuat gereği hizmet faturalarını yapı sahibi(arsa sahibi) adına kesmektedir. Bu nedenle, adına fatura kesilen arsa sahibi mükellef ise tevkifattan da o sorumludur. Fiilen ödemeyi müteahhidin yapması, onu sorumlu yapmaz. Arsa sahibi mükellef değilse, tevkifat da yoktur. Arsa sahibinin sorumlu olmaması için “belirlenmiş alıcılardan” da olmaması gerekir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE Örnek: A Şirketi aktifine kayıtlı arsayı kat karşılığı, B müteahhitlik şirketine vermiştir. Yapı denetim firmasına tüm ödemeleri B müteahhidi yapsa da tevkifatı A Şirketi yapacaktır. Arsa sahibi nihai tüketici ise tevkifat da yoktur. Samsun SMMM odası yapı sahibi olarak yapı denetim hizmeti satın alsa; KDV tevkifatı yapacaktır. Çünkü belirlenmiş alıcılardandır. (kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com ARSA SAHİBİ ADINA YAPI DENETİM FİRMALARINA YAPILAN ÖDEMELERİN GİDER MAHİYETİ Yukarıda açıklandığı üzere, yasal mevzuat gereği yapı denetim hizmetlerinin bedeli, yapı(arsa) sahibi adına yapılmaktadır. Durum böyle olmakla birlikte, arsa sahipleri hiçbir şeye karışmamakta, ödemeleri yapı sahibi adına müteahhitler yapmaktadır. Ancak, FATURALAR yapı(arsa) sahibi adına kesilmektedir. İşte yapı sahibi adına düzenlenmekle birlikte, ödemeleri gerçekte müteahhitlerin yaptığı bedelleri, müteahhitler gider kaydedecek mi? Faturalardaki KDV’yi indirebilecek mi? SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com Vergi idaresinin bu konudaki görüşü ekseriyetle olumsuzdur. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 22.06.2011 tarihli ve GVK 40-811 sayılı özelgesi ile, yine 05.09.2011 tarihli ve 1458 sayılı özelgesinde; müteahhidin kendi adına düzenlenmemiş hizmet faturalarını gider kaydedemeyeceği, dolayısıyla gideri kabul edilmeyen harcamalardaki KDV’nin de KDVK 30/d. maddesi uyarınca indirim konusu yapılamayacağı şeklindedir. Bu durumu, yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasında yapılan özel sözleşmelerin de değiştirmeyeceği belirtilmiştir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com İdarenin bu görüşüne rağmen; yapı denetim firmalarına ödenen bedelleri gider yazmak isteyen mükelleflere önerimiz; hizmet bedellerini tevsik edici vesika olarak banka kanalıyla ödemeleri, yapı denetim firmasınca düzenlenecek faturanın uygun bir bölümüne ödemeyi müteahhidin yaptığının belirtilmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine yapı denetim şirketlerine arsa sahibi adına yatırılacak paraların müteahhit tarafından ödeneceği hususu eklenmelidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

DİNLEDİĞİNİZ İÇİN TEŞEKKÜRLER… SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com