İNŞAAT VE KOOPERATİF MUHASEBESİ VERGİLENDİRİLMESİ Mustafa AK Yeminli Mali Müşavir

İnşaatın Tanımı 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 4. maddesinde “yapım” kavramı altında inşaat işlerinin tanımı yapılmıştır. “Bina,karayolu,demiryolu,otoyol,havalimanı,rıhtım, liman,tersane,köprü,tünel,metro,viyadük,spor tesisi,alt yapı, boru iletim tesisi,toprak ıslahı ,taşkın koruma ve dekapaj gibi her türlü inşaat işleri ve bu işlerle ilgili tesisat, imalat, ihrazat, nakliye,tamamlama,büyük onarım restorasyon ,çevre düzenlemesi, sondaj, yıkama, güçlendirme ve montaj işleri ile benzeri yapım işleri” 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Vergi Hukuku Yönünden İnşaatlar Özel İnşaatlar - Satmak amacıyla yapılan daire, kat ve dükkanlar - Kendi gereksinimi için, satma amacı gütmeksizin yapılanlar Taahhüt şeklinde yapılan inşaatlar 03.04.2017 Mustafa AK YMM

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ VE VERGİLEME 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Daire, kat, dükkan şeklinde satmak için yapılan özel inşaatlar Kendi arsaları üzerine yapılanlar Arsa karşılığında daire, kat ve dükkan verilenler. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Özel inşaatlar ve GVK md 42 Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek başkalarına satanların yaptığı inşaat GVK’nın 42. maddesi kapsamına girmez. Söz konusu madde, yalnızca taahhüt yoluyla yapılan inşaatlara uygulanır.(Dn) Bir kimsenin satmak üzere kendi nam ve hesabına yaptığı özel inşaattan dolayı alıcıdan tahsil ettiği bedel, istihkak bedeli değil, ancak satış bedeli olarak isimlendirilir. (Dn.4.D’nin 20.10.1998 tarihve E.1997/5970 K.1998/3765) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Özel inşaatlar ve GVK md 42 Aksi yöne DN kararı; GVK’nun 42. maddesi hükmü, taahhüt işleri ile sınırlı olmayıp kendi nam ve hesabına inşaat ve onarma işi yapanları da kapsamaktadır. Kaldı ki, arsayı paylara bölüp, hisse halinde başkalarına sattıktan sonra, arsa payı alıcılarına taahhüt edilen inşaatın, yapanın kendi nam ve hesabına yapıldığı söylenemez.(DN) Arsa payı karşılığında inşaat ve onarma işi yapan davacının faaliyetinin, GVK 42. madde kapsamında değerlendirilemeyeceği (Dn.VDDGK’nın 08.04.1988 tarih ve E.1987/35,K1988/25 sayılı kararı) ) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İdarenin yaklaşımı Arsa karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesine dayalı olarak yapılan işler, yıllara sari inşaat ve onarım işi olarak değerlendirilemez (MB’nin 07.09.2006 tarih ve B.07.1.GİB.0.50/5029-551/069668 sayılı özelge) KV yönünden arsa karşılığı inşaat işinde, inşa edilen bağımsız birimler arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılmakta; inşaatın bitiminde arsa sahibi müteahhide arsa, müteahhitte arsa sahibine bağımsız birim teslim etmiş olmaktadır. KDV yönünden hasılattan şirkete kalan pay, müteahhide teslim edilen arsanın karşılığıdır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Özel İnşaat İşlerinde Vergiyi Doğuran Olay(VDO) Borçlar Kanununa göre satım sözleşmesi, satıcının malı teslim borcu ile alıcının mal bedelini ödeme borcu üzerine kurulmaktadır. Pratikte resmi şekil şartına uymadan ve tescil işlemi yapılmadan ve hatta tapuda kayıtlı olmayan gayrimenkullerde satılabilmektedir. Vergiyi doğuran olay açışından önemli olan iktisadi tasarruf hakkının devredilmesidir. Bu hakkın devredildiği anda teslim borcu yerine getirilmiş ve alıcının semeni isteme hakkı doğmuş ve VDO da gerçekleşmiştir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar ile VDO ve Fatura Müteahhit kendi adına daire ve işyerleri yapıp satarsa bunlar imal edilen emtiadır. İnşaat devam etmekte iken gerek özel sözleşme ve satış vaadi gerekse arsa payı üzerinden yapılan satışlarda, satışı yapılan daire ve dükkanın satış bedeli belli olmakla birlikte, bu işlemlere karşılık olarak alınan paralar avans niteliğinde bulunmaktadır. Bu durumda, satış bedelinin tamamının, inşaatın tamamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış hasılatı olarak kayıtlarda gösterilmesi gerekmektedir.(idari uygulamalar ve istikrar kazanmış yargı kararları bu doğrultudadır) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar ile VDO ve Fatura Faturanın düzenlenmesi ödemeye değil teslime bağlı olduğundan mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde malın teslimi ve hizmetin yapıldığı andan itibaren yedi günlük süre içerisinde düzenlenmesi gerekmektedir. Buna göre, müteahhitlerin kendi namlarına yaptıkları inşaatlarda, inşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden yapılan satışlarda, bir teslim veya hizmet olmadığından, alınan bedeller avans niteliği taşıdığından fatura düzenlenmesi ve KDV uygulanması söz konusu değildir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Vadeli Olarak Yapılan Satışlar VDO tapuya tescil işlemi değil, iktisadi tasarruf hakkının fiilen alıcıya devredilmesidir. VDO teslim tarihinde gerçekleşecektir.Satış bedelinin henüz tahsil edilmemiş olması veya takside bağlanmış olmasının önemi yoktur. Bunun temel gerekçesi ticari kazançta tahakkuk esasının geçerli olmasıdır. Uygulamada arsa tapusu düzenlenmekte ve irtifak hakkı tapuya tescil ettirilmek suretiyle daire tapusu sahibi olunmaktadır. Yapılan bu muvazaalı işlem daha sonra tapu sicilinde “cins tashihi” talep edilerek düzeltilmektedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Örnek Danıştay Kararları Özel inşaat işinde, inşa edilen daire ve işyerlerinin satışı yapılmadıkça, kar zararın doğmasından söz edilemez. İnşaata ait projelerin arsa sahibi adına onanmış veya sigorta primlerinin arsa sahibi tarafından yatırılmış olması, vekaletnamede müteahhidin yüklendiği koşullar karşısında, inşaatı yapanın arsa sahibi olduğunu göstermez. İnşaat işinde VDO binanın teslim tarihi olup, daha önceki ödemeler avans niteliğindedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Danıştay… Arsa payı üzerinden satılan ve bir sonraki yılda bitmiş olarak teslim edilen daireden dolayı elde edilen kazanç teslim yılında elde edilmiş sayılır Gayrimenkulün taksitle satılmasında VDO, tapuya tescil işleminin yaptırılması ile değil, iktisadi tasarruf hakkının fiilen alıcıya devredilmesidir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kazancın Saptanması Kat ,daire ve dükkanların tamamının aynı yıl içerisinde satılması durumunda kar ve zarar toplam satış bedeli ile toplam maliyetin karşılaştırılması ile bulunur. Satışların birkaç yılda yapılması durumunda, satılan kısımla ilgili kar veya zararın, satışın yapıldığı yılda tespiti ve beyanı gerekir. İnşa edildiği yılda hiç satılmazlarsa, stok olarak envanterde maliyet bedeli ile değerlenecekleri için herhangi bir zarar söz konusu olmaz. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kazancın Saptanması Müteahhidin inşa ettiği apartmandan kendisine ayırdığı dairenin, işletmeden çekilen değer olarak emsal bedeliyle değerlenmesi gerekir(Dn) VUK 267. maddesindeki emsal bedel, gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak saptanamayan bir malın değerleme gününde satılması halinde, emsaline nazaran haiz olacağı değer olarak tanımlanmaktadır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Gayrimenkulların Eşe, Çocuklara Veya Yakınlara Bağışlanması Bedelsiz iktisap edenler yönünden VİV yükümlülüğü doğmaktadır. Gayrimenkulü rayiç bedeli ile VİV beyannamesi ile beyan edecekler. Bedelsiz olarak satılması durumunda, emsal bedeli üzerinden fatura düzenleyecek ve “normal bir satış işlemi gibi” defterlerine gelir kaydededilecektir. Maliyet bedeli ile değerlenirse aradaki fark cezalı olarak tarh edilir. Eşe, çocuklara ve yakınlara satışta emsal bedeli esas alınmalıdır 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Emsal bedeli Ortalama fiyat esası Maliyet bedeli esası Takdir esası olmak üzere üç yöntemle belirlenmektedir. Emsal bedelinin inşaatlar için belirlenmesinde hangi yöntemin uygulanacağına ilişkin uygulamada üç farklı görüş vardır. Maliyet bedeli esasına göre belirlenmelidir. Takdir esasına göre belirlenmelidir. Her üç esasa göre tespit edilebilir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kararlar ve görüşler Şirket ortaklarının işletmeden aldığı malların maliyet bedeli ile faturalandırılmasında isabetsizlik yoktur.(DN) Genellikle vergi inceleme elamanlarınca benimsenen emsal bedelinin belirlenmesindeki sıraya göre ortalama fiyat ve maliyet bedelinin doğru biçimde belirlenmesinin zorluğu nedeniyle takdir esasının geçerli olması gerektiği savunulmaktadır.Danıştay’ın da takdir esasını destekleyen kararları vardır. Her üç yönteminde kullanılabileceğine ilişkin görüşlerde vardır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Bina ve Arsanın Değerlemesi Satın aldığı arsa üzerine inşaat yapanlar arsayı maliyet bedeli ile değerleyerek inşaat hesabına masraf kaydederler.İnşaat bittikten sonra arsa bedelini de içeren toplam inşaat maliyet bedeli bulunur. Müşterek kullanılan yerler de göz önüne alınmak suretiyle, dairelerin metrekare itibariyle toplamına bölünür. Bulunan birim metrekare ile de dairelerin her biri ayrı ayrı değerlenir. Kat karşılığı inşaatlarda, inşaat sahiblerinin arsa sahibine vermiş oldukları daire ve dükkanların inşası için yapmış oldukları harcamalarla, kendilerine ait daire ve dükkanlar için yapmış oldukları harcamaların toplamı inşaatın maliyetini verir. Müteahhide ait daire ve dükkanların maliyeti, toplam inşa maliyetinin bu daire ve dükkanlara dağıtımı suretiyle bulunur. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Bina ve Arsanın Değerlemesi Kendi arsası üzerine inşaat yapılması durumunda arsanın maliyet bedeli, genellikle satın alma tarihindeki maliyet bedeli olmakta, bu bedele tapu harcı, alışta ödenen komisyon vb giderler eklenmektedir.Bununla birlikte eski yıllarda (15-20 hatta 30-40 yıl önce) alınmış arsalarda maliyet bedelini esas almak arsa maliyetini sembolik tutarda bırakmaktadır. Bu konuda yargının görüşü “inşa edilen binanın maliyet bedelinin belirlenmesinde, arsanın alış bedelinin değil, son verilen emlak vergisi beyannamesinde beyan edilen vergi değerinin esas alınması gerektiği ” biçimindedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Bina ve Arsanın Değerlemesi 1995 de getirilen düzenleme ile, arsa ve araziler için inşaatın bitimine kadar maliyet bedeli arttırımı söz konusu iken, enflasyon düzeltmesinden sonra maliyet bedeli arttırımı uygulanamaz olmuştur. Bundan sonra VUK mükerrer 298. madde hükümleri uygulanacaktır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Stokların değerlenmesi Özel inşaat işlerinde yıl içerisinde satılamayan kat, daire ve dükkanların stok olarak değerlenmesinde 3 yol söz konusudur. Birincisi, inşaatın toplam yüzölçümünden, her daireye isabet eden hisse adedini tespit etmek ve bilinen metrekare maliyet bedelini stoktaki hisse sayısı ile çarpmak suretiyle stokların değerinin belirlenmesi, İkincisi, gayri safi iratlardan hareket ederek stokların değerlemesidir. Stoktakilerin gayri safi iradı apartmanın genel gayri safi iradına oranlanarak değerler belirlenir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Stokların değerlenmesi Son olarak da, benzer daire ve dükkanlardan satılmış olanların satış bedelini veya bu bedele göre bulunmuş bir ölçüyü stokta kalan daire ve dükkanlara uygulamaktır. Defter kayıtlarından çıkartılacak metrekare maliyetini, stoktaki dairelere ve dükkanlara uygulamak en doğru yoldur. Diğer yollara, defter ve belgelerin tutulmadığı ve gerçeği yansıtmadığı durumlarda başvurmak gerekir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Örnek kararlar İnşaat maliyetlerinin saptanmasına olanak bulunmadığı hallerde, satış bedeli üzerinden piyasa cari kar haddi uygulamak suretiyle safi kazanç tespit olunur. Pasajdaki dükkanların maliyet bedeli tespit edilirken, müşterek kullanılan yerlerin de göz önünde bulundurulması gerekir. Arsa üzerine müteahhit tarafından yapılan bir inşaattan, arsa sahibine kat veya daire verilmesi gelir vergisi açısından trampa hükmündedir. Bu trampanın gerçekleştiği zaman ise, arsa sahibine teslim tarihidir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kendi Arsası Üzerine İnşaat Yapılmasında Arsanın Tabi Tutulacağı İşlem Şirket ortaklarının arsası üzerine şirket tarafından inşaat yapılması halinde ,arsanın şirkete satılması veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması gerekir. Gelir Vergisi mükkellefi olan inşaatçılar için işletmeye dahil olan veya olmayan kendisine ait arsa üzerine inşaat yapılması mümkündür. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İşletmeye Dahil Binanın Yıkılarak Yenisinin Yapılması Bu durumda yıkım giderlerinin ve yıkımda çıkan hurdaların satış bedelinin satın alınan binanın yıkılması durumunda olduğu gibi işleme tabi tutulması gerekir. İşletmenin aktifine dahil henüz itfa edilmemiş binaların yıkılması halinde, henüz itfa edilmemiş bedelin yeni binanın maliyetine dahil edilmesi gerekir.Bu konuda MB’nın ve Danıştayın görüşleri aynı yöndedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İşletmeye Dahil Binanın Yıkılarak Yenisinin Yapılması İŞLEM:Defterdeki kayıtlı değeri 100.000 TL olan ,ayrılan amortismanı 20.000 TL olan binanın yıkılarak yerine AVM yapılması karar verilmiş ve bina yıkılmış yıkım 5.000 TL ye bir başka firmaya yaptırılmış ,çıkan hurdalar 2.000 TL ye satılmış ve temizlenen arsada yeni inşaata başlanmıştır.Muhasebe Kayıtları aşağıdaki gibidir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İşletmeye Dahil Binanın Yıkılarak Yenisinin Yapılması ________________ / _______________________ 710 DİREKT İLK MAD.MALZ. 90.000 257 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR 10.000 252 BİNALAR 100.000 ____________________ / _______________________ Yıkım Masraflarının maliyete kaydedilmesi ____________________ / _______________________ 710 DİREKT İLK MAD.MALZ. 5.000 710 01 Malzeme Gideri 191 İNDİRİLECEK KDV 900 100 KASA 5.900 ___________________ / _____________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İşletmeye Dahil Binanın Yıkılarak Yenisinin Yapılması ________________ / _______________________ 710 DİREKT İLK MAD.MALZ. 80.000 257 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR 20.000 252 BİNALAR 100.000 ____________________ / _______________________ Yıkım Masraflarının maliyete kaydedilmesi ____________________ / _______________________ 710 DİREKT İLK MAD.MALZ. 5.000 710 01 Malzeme Gideri 191 İNDİRİLECEK KDV 900 100 KASA 5.900 ___________________ / _____________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İşletmeye Dahil Binanın Yıkılarak Yenisinin Yapılması Hurda satışı muhasebe kaydı _____________________ / _______________________ 100 KASA 2.000 710 DİREKT İLK MAD.MALZ. 2.000 391 HESAPLANAN KDV 360 ____________________ / _______________________ Dönem Sonunda Yapılan Kayıt ____________________ / _______________________ 711 DİREKT İLK MAD.MALZ.YANSITMA 83.000 710 DİREKT İLK MAD.MALZ 83.000 ____________________ / ____________________________ 258 YAPILMAKTA OLAN YATIRIMLAR 83.000 711 DİREKT İLK MAD.MALZ.YANSITMA 93.000 ____________________ / ____________________________ Binanın Satılmak üzere yapılması halinde 258 Hesap yerine 151 Nolu Hesap Kullanılmalıdır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Satın Alınan Binanın Yıkılıp Yenisinin Yapılması Eski bir binanın satın alınarak yerine yenisinin yapılması özel inşaat işlerinde ve kat karşılığı inşaat işlerinde çokça rastlanan bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır. VUK’nun 270 ‘inci maddesinin 2 numaralı bendinde satın alınan mevcut bir binanın yıkılmasından ve arsanın tesviyesinden oluşan giderlerin gayrimenkulun maliyet bedeline eklenmesinin zorunlu olduğu yönünde hüküm bulunmaktadır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Satın Alınan Binanın Yıkılıp Yenisinin Yapılması Başka bir ifade ile binanın yıkılması,yerinin tesviyesi,arsanın kullanıma hazır duruma getirilmesi ,başka bir arsa üretilmesi için yapılan harcamalar değerlendirilmiş ve değerlendirme yasa hükmüne konularak tartışılması önlenmiştir. Mevcut bir binanın satın alınarak yıkılması esnasında çıkan hurdaların satılmasından elde edilecek hasılat tutarı mevcut binanın yıkılması yerinin tesviyesi için yapılan giderleri azaltıcı nitelikte bir hasılat olup,bu tutarın maliyeti azaltacak şekilde kayıtlara alınması gerekir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Satın Alınan Binanın Yıkılıp Yenisinin Yapılması İŞLEM:50.000 TL ‘ye alınan bir bina yerine satılmak amacıyla yeni bir bina yapılmak üzere yıkılmış, 4.000 TL malzeme 1.500 TL işçilik olmak üzere,5.500 TL yıkım masrafı yapılmıştır. Yıkımda çıkan hurdalar 1.000 TL’ye satılmıştır. Binanın alınmasının kaydı _____________________ / ________________ 150 İLK MADDE VE MALZ. 50.000 102 BANKA 50.000 ____________________ / ________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Satın Alınan Binanın Yıkılıp Yenisinin Yapılması Bina yıkılmaya başlandığında arsa kaydı _____________________ / _______________________ 710 DİREKT İLK MAD.VE MALZ.GİD. 50.000 150 DİREKT İLK MAD.MALZ. 50.000 ____________________ / _______________________ Yıkım masrafları ____________________ / _______________________ 710 DİREKT İLK MAD.MALZ.GİD. 4.000 720 DİREKT İŞÇİLİK 1.500 100 KASA 5.500 Hurda satışları ____________________ / _________________________ 100 KASA 1.180 710 DİREKT İLK MAD.MALZ.GİD. 1.000 391 HESAPLANAN KDV 180 ____________________ / ____________________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Satın Alınan Binanın Yıkılıp Yenisinin Yapılması Dönem Sonundaki kayıtlar _____________________ / _________________________ 711 DİREKT İLK MAD.VE MALZ.YANSITMA 53.000 721 DİREKT İŞÇİLİK GİD.YANSITMA 1.500 710 DİREKT İLK MAD.MALZ.GİD. 53.000 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERİ 1.500 ____________________ / ________________________ 151 YARI MAMULLER 54.500 711 DİREKT İLK MAD.MLZ.YANS. 53.000 720 DİREKT İŞÇİLİK YANS. 1.500 ____________________ / _______________________ Kat karşılığı arsa uygulamasında da yıkım giderleri aynı şekilde kayıtlara alınır. Bina işletmede kullanılmak üzere yapılması halinde 151 kodlu hesap yerine 258 kodlu hesap kullanılmalıdır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kendi Arsası Üzerine Bir Defaya Mahsus Olmak Üzere Bina İnşa Ederek Satanlar Miras yada hibe şeklinde edinilen Gayrimenkuller hariç, gerçek kişilere ait gayrimenkullerin, iktisap(edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak GV tabidir. 01.01.2007 tarihinden önce edinilmiş olan gayrimenkullerin elden çıkartılmasında 4 yıllık süre esas alınır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İktisap (Edinme) tarihi Kooperatif ortaklarına tahsisi edilen gayrimenkuller, tahsis tarihi, İnşa edilen gayrimenkullerde, yapı kullanma belgesinin alındığı tarih Arsa karşılığında daire alanlarda, inşaatın tamamlanıp yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İktisap (Edinme) tarihi Cebri icra veya ortaklığın giderilmesi (izaleyi şüyu) ile satın almada tapuya tescilden önce resmi işlemlerın tamamlanmasıyla Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile teslim alınarak kullanılmaya başlanılan gayrimenkulün iktisap tarihi, tapuya tescil edildiği tarih değil, taşınmazın tasarruf hakkının tapuya tescil edilmeden önce, mükellefe bırakıldığı tarihtir. Arsa karşılığında alınan dairelerin satılmasında iki ayrı iktisap, iki ayrı satış vardır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat daire ve dükkan karşılığında başkasının arsasına bina yapanlarda vergileme Başkasının arsası üzerine inşaat yapanların arsa sahibine vermiş oldukları daire ve dükkanların inşası için yapmış oldukları harcamalarla, kendilerine ait daire, kat ve dükkanlar için yapmış oldukları harcamaların toplamı inşaat maliyetini verir. Müteahhide ait daire ve dükkanların maliyeti, toplam inşaat maliyetinin, bu daire ve dükkanlara dağıtımı suretiyle bulunur. İnşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı, müteahhidin kendisine ait dairelerin arsasının maliyetidir. İnşaatın devamı süresince satılan kat, daire ve dükkanlar karşılığı alınan paralar avans niteliğindedir. İnşaat bitmeden önce bağımsız bölümler satılmış olsa dahi inşaatın bitmemesi nedeniyle maliyetler belli olmadığından kar-zarar beyan edilmez. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Örnek kararlar İnşaat halinde satılan daireler için tahsil edilen miktarlar avans olduğundan gelir, inşaatın bittiği yılın sayılır. Özel usulsüzlük cezası inşası bitirilen ve tapuda satışı yapılan daire ve dükkanların kesilmeyen faturaları için uygulanır. Özel inşaat işinde inşa edilen daire ve işyerlerinin satışı yapılmadıkça kar zararın doğmasından söz edilemez. Arsa karşılığında inşaat yapan ve bu faaliyeti ile ilgili defter tutmayan ve beyanname vermeyen müteahhit için matrah belirlenirken, bina maliyetinin %25 i safi kar olarak kabul edilir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Arsa sahibi yönünden Yukarıdaki süreler içerisinde edinilen gayrimenkullerin elden çıkartılması sonrası değer artış kazancından dolayı GV söz konusu olmaktadır. Bu gayrimenkullerin iktisap bedelinin belirlenmesinde 2 farklı uygulama söz konusu olmaktadır.Ya müteahhidin defter kayıtlarındaki inşaat maliyeti yada inşaatın tamamlandığı tarihte, iktisap edilen daire ve dükkanların satış değeridir. Danıştay, arsa karşılığı alınan daire ve dükkanların iktisap bedeli, müteahhidin defter kayıtlarındaki inşaat maliyeti olmayıp, inşaatın tamamlandığı tarihte iktisap edilen daire ve dükkanların satış değeri olarak karar vermiştir. Aynı anda satıştan kazanç doğmayacaktır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kararlar Mülkiyetinde bulunan arsa üzerindeki evini yıktırarak inşaata başlayan ve yaptırdığı inşaattan 3 daire ve 4 dükkan satan davacının faaliyetinin devamlılık arz ettiği kabul edilemeyeceği bu nedenle ticari kazanç sahibi olarak vergilendirilmesinde yasal isabet olmadığı Arsa karşılığı müteahhitten alınarak aynı ay içinde satılan dairelerin bedeli rayiç değer olup rayiç değeri ise inşaatın tamamlandığı tarihte iktisap edilen dairelerin satış değerine göre belirleneceğinden değer artışına konu olabilecek bir kazanç doğurmayacaktır. Kat karşılığı elde edilen arsa üzerine yapılan inşaattan sağlanan bağımsız bölümlerin satılmasından elde edilen kazancın arızi kazanç olarak beyan edilmesi gerekir. Miras yoluyla intikal eden arsa üzerine inşa edilen iş hanındaki bağımsız bölümlerin bir kısmının satılmasının, alımda süreklilik ve ticari amaç bulunmadığından, ticari veya arızi ticari faaliyet olarak nitelendirilemez. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE MUHASEBE UYGULAMALARI ÖRNEK ÇALIŞMASI 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İşlemler Özellikli Durumlar Açıklamalar İŞLEM: Taş İnşaat LTD ŞTİ 01/02/2009 tarihinde Ali Kanmaz ile düzenlediği kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden, Ali Kanmaz’a ait arsa üzerine 2 katlı 8 daireden oluşan bir bina inşa edecek , 2. kattaki 4 daire çatı katları ile birlikte dublex olacak ve müteahhit yer sahibine arsa karşılığı olmak üzere 1. Kattaki 1 ve 2 nolu daireler ile 2.kattaki 5 nolu daireyi verecek, kalan 5 daire kendisine kalacak. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili özellik arz eden konular aşağıda sayılmıştır. Damga Vergisi;Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde yapılabileceği gibi taraflar kendi arsında da yapılabilir. Noterlerde yapılan sözleşmelerin damga vergisi noterler tarafından tahsil edilmektedir. Ancak tarafların kendi arasında yaptığı kat karşılığı sözleşmelerin damga vergisi makbuz karşılığı vergi dairelerine ödenmelidir. Damga vergisinin nasıl hesaplanacağı konusunda aşağıdaki gibi uygulama yapılamalıdır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar İnşaata tahsis olunan arsanın toplam değeri ile arsa sahibi tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın ilavesi sonucu bulunacak değerden yüksek olanından nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan bu nevi sözleşmelerde arsa değerinin dışında başkaca parasal bir yükümlülüğe dair düzenleme olmadığı takdirde arsanın toplam değerinin nispi harç ve damga vergisinin hesabında dikkate alınacağı tabiidir. (Dayanak: 492 sayılı Harçlar Kanunun 46 ve 488 sayılı DVK’nun 6 ncı maddesinin 2 nci fıkrası GİB tarafından TNB ‘ne verilen 10/02/2006 tarih ve 7846 sayılı yazısı-Türkiye Noterler Birliği 31 Nolu genelgesi) Konuyu Malatya Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen bir özelgeyle örnekleyelim. Mustafa AK YMM 03.04.2017

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar arsa sahibi ve müteahhit firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması halinde matrah; sözleşmeye konu arsanın emlak değeri olan 72.000,00 YTL. ve arsa sahiplerince müteahhide ödenmesi söz konusu olan 0,6 daireye tekabül ettiği belirtilen 37.500,00 YTL. olmak üzere toplam 109.500,00 YTL.olup , bu değer üzerinden binde 0,90 oranında noter harcı ve binde 7,5(2011 için 8,25) nispetinde damga vergisinin aranılması gerekmektedir. (MB’nin 21.07.2008 tarih ve B.07.1.GİB.44.15.01-2000-HARÇ/ sayılı özelgesi) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar B-Sözleşme içeriği; Bazen kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmasına rağmen, müteahhitler inşaatın yapılacağı arsayı, arsa sahibinden devralarak tapuda kendi adına tescil ettirmektedir. Müteahhitler bu işlemi kendilerine garantiye almak veya belediyelere, yapı denetim firmalarına ve diğer kurumlara ödenen bedellerin belgelerinin kendi adına düzenlenmesini sağlayarak, bu bedelleri resmi defterlerine gider yazabilmek amacıyla yapabilmektedir. Ancak nedeni ne olursa olsun ileride yapılacak bir denetimde , yapılan işin kat karşılığı inşaat işi olmaktan çıktığı ve yap-sat inşaat işine dönüştüğü eleştirisi ile karşılaşmak her zaman mümkündür. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Bu nedenle; mümkün olduğu kadar bu şekilde işlem yapmamaya ve kat irtifakı kurulurken sözleşmede belirtilen ve arsa sahibine verilecek dairelerin arsa payı tapularının, arsa sahibi adına çıkarılmasına dikkat edilmelidir. Ya da hiç olmasa sözleşmede, sözleşmenin imzalanmasından sonra belli bir süre sonra arsa tapusunun müteahhitte devredileceği maddesine yer verilmesi , eleştirilerin bir kısmını bertaraf etmek için faydalı olacağı kanaatindeyiz. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar 2-İŞLEM: Müteahhit Taş İnşaat Ltd.Şti firması, inşaatın statik projesi ilgili olarak, inşaat mühendisinden 10.02.2009 tarihinde brüt 5.000TL’lik ve mimari proje için Güzel Mimarlık Ltd. Şti.’ye 3.000TL+KDV’lik hizmet satın almış ve ödemesini nakit yapmıştır.  AÇIKLAMA: Kat karşılığı inşaat işletmelerinin, üretim işletmelerinden hiçbir farkı yoktur. Bu nedenle inşaatlarla ilgili yapılan giderler 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ hesabında izlenmelidir. Ancak bu hesabın alt hesap kırılımlarının devam eden projeler ve gider grupları dikkate alınarak yapılaması projelerin maliyetlerinin doğru hesaplanması açısından önemlidir. Örneğin; 730 01 Erenler 1690 ada inşaatı 730 01 01 ödenen vergi ve harçlar 730 01 02 dışarıdan sağlanan fayda ve hizmetler gibi… 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar ________________10/02/2009_______________________ 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 5.000 730 01 Erenler 1690 Ada İnşaatı 730 01 02 Dışardan Sağ.Fayda ve Hizmetler 191 İNDİRİLECEK KDV 5.000 360 ÖDEN.VERGİ VE FONLAR 1.000 100 KASA 4.900 _____________________10/02/2009_______________________ 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 3.000 191 İNDİRİLECEK KDV 540 100 KASA 3.540 ___________________ / _____________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar 3-İŞLEM: İnşaatla ilgili 20/03/2009 tarihinde aşağıdaki malzemeler alınmıştır. AÇIKLAMA: inşaatla ilgili alınan yukarıdaki malzemeler inşaatın hammaddesi niteliğinde olduğu için 150 İLK MADDE MALZEME HESABI’nda takip edilir. Ancak hazır beton kalemi stoklanabilir nitelikte olmadığından 710 DİREKT İLK MADDE MALZEME GİDERLERİ HESABI’nda takip edilmesi daha uygun olacaktır. CİNSİ MİKTAR BİRİM B.FİYAT TUTAR KDV TOPLAM ÇİMENTO DEMİR KERESTE KİREÇ HAZIR BETON 500 1.024 20 275 32 Ad. Kg M3 m3 5,50 1,25 325,00 4,00 75,00 5.750,00 6.280,00 6.500,00 1.100,00 2.400,00 495,00 1.130,40 1.170,00 198,00 432,00 3.245,00 7.410,40 7.670,00 1.298,00 2.832,00 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar ________________20/03/2009___________________________ 150 İLK MADDE VE MALZ. 16.630,00 150 01 erenler 1690 ada inşaatı 16.630,00 150 01 01 çimento,kireç,alçı 3.850,00 150 01 02 demir 6.280,00 150 01 03 kereste 6.500,00 710 DİREKT İLK MAD.MLZ.GİD. 2.400,00 710 01 erenler 1690 ada inşaatı 710 01 01 hazır beton 191 İNDİRİLECEK KDV 3.245,40 320 SATICILAR 22.455,40 _________________________ / ___________________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar İŞLEM: 18/05/2009 tarihinde Denetim Yapı Denetim Ltd Şti tarafından yer sahibi Ali Kanmaz adına 10.000+KDV fatura düzenlenmiştir. Yine aynı tarihte belediyeye 3.000 TL kanal bedeli ödenmiştir. Belediye ödendi makbuzunu yapı ruhsatı yer sahibi Ali Kanmaz olduğu için onun adına düzenlenmiştir. ÖZELLİKLİ DURUM: Yapı denetim firmalarına ödenen hizmet tutarları inşaat maliyeti içinde önemli bir yere sahiptir. Anacak kat karşılığı inşaat işlerinde müteahhit tarafından ödenen bu hizmet tutarlarının gider/maliyet yazılması ve yüklenilen KDV’nin indirim konusu yapılması tartışmalıdır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun’un 2. maddesinin 1. fıkrasında yapı denetim hizmetinin, yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütüleceği ve yapı sahibinin yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil olarak tayin edemeyeceği, aynı Kanun’un 5. maddesinin 1. fıkrasında ise, yapı denetim hizmet sözleşmesinin yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında akdedileceği hükme bağlanmış 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun’un 2. maddesinin 1. fıkrasında yapı denetim hizmetinin, yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütüleceği ve yapı sahibinin yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil olarak tayin edemeyeceği, aynı Kanun’un 5. maddesinin 1. fıkrasında ise, yapı denetim hizmet sözleşmesinin yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında akdedileceği hükme bağlanmıştır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Yapımcı firma ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapımcı firma tarafından yapılmakta olup, inşaatın denetimi için yapı denetim firmasına ödenecek hizmet bedelleri arsa sahibi adına yapımcı firma tarafından banka ve finans kurumları aracılığı ile ödenmektedir. Bunun sonucunda da yapı denetim şirketi tarafından arsa sahibi adına fatura düzenlenmektedir.   03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Her ne kadar Yapı Denetim Kanunu gereği hizmet faturası yer sahibi adına düzenlense de, ödemeyi yapan, maliyete katlanan yapı müteahhitlidir. Burada tek sorun yapı denetim hizmet bedeli faturasının yukarıda saydığımız nedenlerden dolayı müteahhit adına düzenlenememesidir. Bu nedenle, bu şekilde düzenlenen yapı denetim faturalarının, müteahhit açısından gider/maliyet yazılması ve faturalardaki KDV nin indirim konusu yapılması konusunda Farklı Vergi Dairesi Başkanlıkları farklı tarihlerde farklı görüşler bildirmiştir. Yayınlanan özelgeler şöyledir; 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Gider yazılamayacağını belirten özelgeler; Ankara Defterdarlığı tarafından verilen B.07.4.DEF.0.06.11 sayılı özelgede; “Hizmet bedellerinin ödenmesi dolayısıyla (ödeme müteahhit tarafından yapılsa dahi) yapı sahibi adına düzenlenen belgelerin müteahhit tarafından gider belgesi olarak kullanılmasına imkan bulunmamaktadır." denilmektedir. İVDB tarafından verilen 11/06/2006 tarih, B.07.1.GİB.4.34.19.02/VUK-1/12466 sayılı özelgede; “Arsa sahibi adına düzenlenen faturanın tarafınızca defter ve belgelere  kayıt edilerek indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır.” denilmektedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar   Gider yazılabileceğini ve KDV’nin indirim konusu yapılabileceğini belirten özelgeler; Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen Haziran/2006 tarih, B.07.1.GİB.4.06.16.01 sayılı özelgede; “Ancak Vergi Usul Kanunu’nun 3’üncü maddesine göre vergilendirmede olayın gerçek mahiyeti esas olduğundan söz konusu ödemelerin yapı sahibi adına tarafınızca yapıldığının aranızda düzenlenen ve bu hususlarında yer aldığı sözleşme veya banka dekontu ile belgelendirilmesi halinde bu ödemelerin GVK’nın 40’ıncı maddesine göre ticari kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınması mümkün bulunmaktadır.” denilmektedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı tarafında verilen 07/06/2006 tarih, B.07.1.GİB.4.06.16.01 /2007-GVK-40-11 sayılı özelgede; “Bu itibarla, mal sahibi ile adı geçen mükellefin aralarında yaptığı sözleşmeye istinaden mal sahibi adına ödenen hizmet bedellerinin söz konusu sözleşme veya banka dekontu ile tevsik edilmesi halinde safi kazancın tespitinde indirim konusu yapılabileceği tabiidir.” denilmektedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Adana Vergi dairesi Başkanlığı tarafından verilen 11/03/2008 tarih, B.07.1.GİB.4.01.16.02/326 sayılı özelgede; “Katma değer vergisinin Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29 ve 34. maddelerinde belirtilen şartlar dahilinde indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Bu hüküm ve açıklamalara göre, sözleşmeye istinaden arsa sahibi adına ödenen hizmet bedellerinin, söz konusu sözleşme veya banka dekontu ile tevsik edilmesi halinde safi kazancın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir”   03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Gider yazılması ve KDV’nin indirim konusu yapılması durumunda yapılacak kayıt, ________________18/05/2009__________________ 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 13.000,00 730 01 erenler 1690 ada inşaatı 13.000,00 730 01 01 ödenen harçlar 3.000,00 730 01 02 dış.sağ.fay.vehz. 10.000,00 191 İNDİRİLECEK KDV 1.800,00 320 SATICILAR 14.800,00 _________________________ / _____________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Gider yazılması ancak KDV’nin indirim konusu yapılmaması durumunda yapılacak kayıt, ________________18/05/2009_______________________ 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 14.800,00 730 01 erenler 1690 ada inşaatı 14.800,00 730 01 01 ödenen harçlar 3.000,00 730 01 02 dış.sağ.fay.vehz. 11.800,00 320 SATICILAR 14.800,00 _______________________ / _______________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Hem Gider yazılmaması hem de KDV’nin indirim konusu yapılmaması durumunda yapılacak kayıt, ________________18/05/2009_______________________ 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 14.800 730 01 erenler 1690 ada inşaatı 14.000,00 730 01 01 ödenen harçlar 3.000,00 730 01 02 dış.sağ.fay.vehz. 11.800,00 320 SATICILAR 14.800 _______________________ / _______________________ 900 KKEG BORÇLU HS. 14.800,00 950 KKEG ALACAKLI HS 14.800 _______________________ / ______________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar İŞLEM:Taş İnşaat Ltd Şti.kendisine düşen 1.kattaki 3 nolu daireyi Bay A’ya 75.000TL’ye ve 2.kattaki 6 nolu dubleks dairelerin Bay B’ye 100.000 TL’ye satmıştır ve 12/09/2009 tarihinde arsa payı (kat irtifakı)tapusunu devretmiştir. Bay A’dan 25.000 TL ve Bay B’den 40.000Tl peşinat alınmıştır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar ÖZELLİKLİ DURUM: Yukarıdaki işlemde müteahhit kendine kalan dairelerin sadece kat irtifakı tapusunu devretmişti. Daireleri teslim etmemiştir. Bu nedenle KDVK açısından vergiyi doğuran olay gerçekleşmemiştir.Çünkü daireler fiilen kullanılabilir durumda değildir. Vergi İdaresinin de görüşü bu yöndedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Örneğin Ankara VDB’nın B.07.1.GİB. 4.06.16.0106 -KVK- sayılı 2006 tarihili özelgesi şöyledir; “Başkasının arsası üzerine yapılan dairelerin inşası tamamen bitirilmediği müddetçe inşaat maliyeti oluşmayacağından inşaatın devamı sırasında yapılan satışlar karşılığında alınan tutarlar avans olarak değerlendirilecek ve bu satışlar nedeniyle kar/zarar beyan edilmesi söz konusu olmayacaktır.” denilmektedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Ayrıca, arsa sahiplerine hisseleri oranında tapuda kat irtifakı tesisi esnasında vergiyi doğuran olay gerçekleşmediğinden, kat irtifakı tesis etme işlemi katma değer vergisine tabi bulunmamaktadır” denilmektedir. Özelgeden de anlaşılacağı üzere KDVK yönünden vergiyi doğuran olay bağımsız bölümlerin fiilen teslimi ile gerçekleşmektedir. Avans olarak tahsil edilen tutarların VUK’nun mükerrer 257. maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi gereği banka ve finans kurumları aracılığı ile tahsil edilmesi gerektiğiunutulmamalıdır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar AÇIKLAMA: Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde alınan nakitler 340 ALINAN SİPARİŞ AVANSLARI HESABI’nda takip edilmelidir. Hesap kırılımlarının inşaat ve müşteri bazında yapılması takip kolaylığı sağlayacaktır. ________________12/09/2009____________________ 102 BANKALAR 65.000 340 ALINAN SİP.AVANS 65.000 340 01 erenler 1690 adainşaatı 65.000,00 340 01 01 BAY A 25.000,00 340 01 02 BAY B 40.000,00 _______________________ / __________________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar İŞLEM: Müteahhit 30/11/2010 tarihinde Bay A’ya B’ye sattığı dairenin kısmi iskanını almıştır ve 10/12/2010 tarihinde Bay A ve B bankadan kredi kullanarak kalan borçlarının tamamını ödemiştir. Bay A’ya teslim edilen 3 nolu daire net 140 m2’dir ve Bay B’ye teslim edilen 6 nolu dubleks daire net 160m2’dir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Uygulanacak KDV Oranını Tespiti: Net alanı 150 m2’ye kadar konutların tesliminde %1 KDV oranı Net alanı 150m2’den büyük olan konut teslimlerinde ve her hangi bir alan sınırlaması olmaksızın işyeri teslimlerinde %18 KDV oranı uygulanmaktadır. Net alan hesabının nasıl yapılacağı da 30 seri nolu KDVK Genel Tebliği’nin E bendinde açıklanmıştı ilgili metin aşağıdadır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar E _ KONUT İSTİSNASI : Katma Değer Vergisi Kanununun geçici 8. maddesinde, net alanı 150 m2'ye kadar olan konutların tesliminin vergiden müstesna olduğu hükme bağlanmış, konu ile ilgili olarak; 9 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin 1. bölümünde, net alan deyiminin "konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan" olarak tanımlanan faydalı alanı ifade ettiği, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisnanın sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanacağı açıklanmıştır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar 1. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak istisna kapsamı içinde mütalaa edilecektir. 2. Bu yerlerin 150 m2'lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu "Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası" Genel Tebliğinin 4. bölümündeki açıklamalara göre belirlenecektir. "Halk konutu standartları"nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre; a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır. b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Vergiyi Doğuran Olayın Tespiti: Dairelerin iskanlarının alınması ile birlikte fiili teslim gerçekleşmiş KDVK yönünden vergiyi doğuran olay gerçekleşmiştir. Müteahhit kat irtifakı tapusunu devrettiği bağımsız bölümlerin faturasını iskan tarihinden itibaren 7 gün içinde düzenleyerek kdv’sini takip eden ayın 24’düne kadar beyan etmek zorundadır. Burada önemli olan diğer konu ise teslimi yapılan ve faturaları düzenlenen bağımsız bölümlerin hasılata dahil edilip edilmeyeceğidir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin arsa maliyeti, yer sahiplerine verilen bağımsız bölümlerin inşaat maliyeti olduğuna göre ve yer sahibine verilecek bağımsız bölümler henüz bitirilmediğine göre cevap bellidir. Bu dairelerin satışı hasılata dahil edilmemelidir.Sakarya Vergi Dairesi Başkanlığı Tarafından verilen 31.01.2008 tarihli ve B.07.01.GİB.4.54.15.01/122-2008-2/275 sayılı özelge de bu yöndedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar AÇIKLAMA: Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde satışların matrahı gelir tablosu hesaplarında (600 yurtiçi satışlar) değil bilançoda geçici bir hesapta izlenmelidir. Bu hesap kanımızca 480 GELECEK YILLARA AİT GELİRLER HESABI olabilir. Ayrıca fiili teslim tarihinde 340 ALINAN SİPARİŞ AVANSLARI kapatılmalı kalan alacak 120 ALICILAR hesabında takip edilmelidir. Çünkü tıpkı üretim işletmelerimde olduğu gibi siparişi verilen mamul teslim edilmiş alacak kesinleşmiştir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar İŞLEM DETAYLARI Daire Alanı KDV Oranı % KDV Dahil Sat.Bed. KDV Hariç Sat.Bed. KDV Tutarı Alınan Avans Tutarı Kalan Alacak Tutarı Bay A 140 M2 1 75.000,00 74.257,43 742,57 25.000 50.000 Bay B 160 M2 18 100.000,00 84.745,76 15.254,24 40.000 60.000 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar ________________30/11/2010_________________________ 340 ALINAN SİP.AVANS. 65.000,00 340 01 erenler 1690 ada inş. 65.000 340 01 01 BAY A 25.000 340 01 02 BAY B 40.000 120 ALICILAR 14.800,00 120 01 erenler 1690 ada inş. 110.000,00 120 01 01 BAY A 50.000,00 120 01 02 BAY B 60.000,00 480 GEL.YIL.AİT GELİRLER 159.003,19 391 HESAPLANAN KDV 15.996,81 391 01 %1'li hesaplanan kdv 742,57 391 18 %18'li hesaplanan kdv 15.254,24 ______________________10/12/2010__________________________ 102 BANKALAR HS. 110.000,00 120 ALICILAR HS. 110.000,00 _______________________ / __________________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar İŞLEM: 31/12/2010 tarihi itibari ile Taş İnşaat Ltd.Şti firmasının hesap kalanları aşağıdaki gibidir; AÇIKLAMALAR: 31/12/2010 tarihi itibari ile inşaat tamamlanmadığından oluşan toplam maliyet 151 YARI MAMÜLLER hesabına aktarılarak yeni hesap dönemine devredilir. HESAP KODU TUTAR 150 150.000,00 710 50.000,00 720 730 25.000,00 480 159.003,19 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar İŞLEM: 31/03/2010 tarihi itibari ile Taş inşaat Ltd.Şti inşaatın tamamını bitirmiştir ve tamamı için iskan almıştır. İnşaatla ilgili hesap kalanları ve yapılacak yevmiye kayıtları aşağıdaki gibidir. Hesap Kodu Tutar 151 275.000,00 150 25.000,00 720 15.000,00 730 10.000,00 Toplam 325.000,00 480 159.003,19 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar AÇIKLAMALAR Arsa Maliyetinin ve Yer Sahibi Adına Düzenlenecek Faturanın Tespiti: Arsa maliyetinin tespiti için öncelikle toplam inşaat maliyeti toplam inşaat alanına bölünerek metrekare birim maliyet tespit edilir. Daha sonra arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin toplam alanı ile çarpılır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar TOPLAM İNŞAAT ALANIN TESPİTİ Bağımsız bölümlerin alanları-m2 Bağımsız bölüm sayısı Toplam alanlar-m2 140 4 560 160 640 TOPLAM İNŞAAT ALANI 8 1200 Metrekare Birim Maliyeti Br Mal.M2=325.000,00/1.200m2=270,83TL 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Yer Sahibine Kalacak M2 Birim Maliyet Toplam %5 Art. Top.Mal KDV Oran% KDV Tutarı KDV Dahil Tutar Daire M2 Bağ.Böl. Sayısı Bağ.Böl. M2 140 2 280 270,83 75.832,40 79.624,02 1 796,24 80.420,26 160 43.332,80 45.499,44 18 8.189,90 53.689,34 440 119.165,20 125.123,46 134.109,6 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Arsa sahibine yapılan daire teslimleri 30 seri no'lu KDV genel tebliğinde de belirtildiği üzere KDV'ye tabidir. KDV'lerin gösterilmesi bakımından arsa sahibine fatura kesilmesi uygun olacaktır. Arsa sahibine teslim daire bedeli, KDV kanunun 27. maddesi uyarınca emsal bedeli olacaktır. Emsal bedel V.U.K.'nun 267 /2.maddesindeki düzenleme uyarınca maliyet bedelinin toptan satışlarda %5, perakende satışlarda %10 fazlası olmaktadır. Muhasebe kaydı yapılırken kayıtlarda sadece KDV gösterilmeli ve Hesaplanan KDV 1 nolu KDV beyannamesinin 30 nolu satırında ilave edilecek KDV olarak beyan edilmelidir. _______________31/03/2010___________________ 120 BANKALAR 8.986,14 391 HESAPLANAN KDV 8.986,14 ____________________ / _________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Müteahhide Kalan Bağımsız Bölümlerin Maliyetlerinin Tespiti ve İnşaatlar Bitmeden Önce Satılan Bağımsız Bölümlerle İgili İşlemler: Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin maliyeti, inşaatların toplam maliyetidir. Bağımsız bölümlerin ayrı ayrı maliyetinin hesaplanabilmesi için öncelikle müteahhide kalan bağımsız bölümlerin arsa bedeli dahil metrekare birim maliyetinin bulunması gerekir. Hesaplamalar aşağıdadır; 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar MÜTEAHHİDE KALACAK DAİRE TİPLERİ BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI ALANI M2 140 M2 2 280 160 M2 3 480 Toplam 760 Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin maliyeti aşağıdaki gibidir; Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin m2 birim maliyeti= 325.000,00TL/760m2=427,63TL 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Müteahhide Kalacak M2 Birim Maliyet Toplam Bir Bağımsız Bölüm Maliyeti Daire M2 Bağ.Böl. Sayısı Bağ.Böl. M2 140 2 280 427,63 119.736,40 59.868,20 160 3 480 205.264,39 68.421,46 760 325.000,00 31/03/2010 tarihi itibari ile inşaat bitmiştir ve müteahhide kalan bağımsız bölümlerin maliyeti oluşmuştur. Bu nedenle 30/11/2010 tarihinde Bay A ve Bay B’ye satılan bağımsız bölümler hasılata alınmalı ve oluşan kar/zarar ilk geçici vergi döneminde beyan edilmelidir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar ________________31/03/2010_________________________ 480 GEL.YILLARA AİT GELİRLER 159.003,19 480 01 erenler 1690 ada inş. 159.003,19 480 01 01 BAY A 74.257,43 480 01 02 BAY B 84.745,76 191 İNDİRİLECEK KDV 15.996,81 191 01 Düzeltilecek KDV 15.996,81 600 YURT İÇİ SATIŞLAR 159.003,19 600 01 erenler 1690 ada has.159.003,19 600 01 01 %1 kdv'li has. 74.257,43 600 01 18 %18 kdv'li has. 84.745,76 391 HESAPLANAN KDV 15.996,81 391 01 %1'li hesaplanan kdv 742,57 391 18 %18'li hesaplanan kdv 15.254,24 _____________________ / __________________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar Bu dairelerin satışından doğan KDV daha önce 1 nolu KDV beyannamesinin 30 nolu satırında beyan edilmişti. Burada KDV beyannamesinin tablo -1 bölümünde tekrar hesaplanan KDV beyan edilmiş oluyor. Bu mükerrerliği önlemek için daha önce beyan edilen hesaplana KDV, KDV Beyannamesinin 34 nolu satırındaki “Mal İadeleri veya Gerçekleşmeyen İşlemler Nedeniyle Düzeltilecek KDV” bölümünde indirilerek düzeltilmelidir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar İŞLEM: Müteahhit Taş İnşaat Ltd Şti kendine kalan 7 nolu daireyi(dubleks daire) 13/06/2010 tarihinde KDV dahil 105.000TL’ye satmışıtır. AÇIKLAMA: 31/03/2010 tarihinde inşaat bitmiş ve maliyetler oluşmuştur. Bu nedenle bu tarihten sonra yapılacak satışlar 600 YURTİÇİ SATIŞLAR hesabında takip edilmeli ve oluşan karlar ilgili geçici vergi dönemlerinde beyan edilmelidir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar ________________13/06/2010_________________________ 120 ALICILAR 105.000,00 600 YURTİÇİ SATIŞLAR 88.983,05 600 01 erenler 1690 ada inş.has. 600 01 18 %18 kdv'li has. 88.983,05 391 HESAPLANAN KDV 16.016,95 391 18 %18'li hesaplanan kdv 16.016,95 ______________________ / __________________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar İŞLEM: Taş İnşaat Ltd Şti firmasının 31/12/2010 tarihi itibari ile hesap kalanları ve dönem sonu işlemleri aşağıdaki gibidir. HESAP KODU TUTAR 151 275.000,00 150 25.000,00 720 15.000,00 730 10.000,00 600 247.986,24 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar ________________31/12/2010_________________________ 151 YARI MAMULLER 50.000,00 711 DİREK İLK MAD.MLZ.GİD.YNS. 25.000,00 721 DİREKT İŞÇİLİK GİD.YANS. 15.000,00 731 GEN.ÜRETİM GİD.YANS. 10.000,00 ______________________ / ___________________________ 152 MAMULLER HES. 325.000,00 151 YARI MAMULLER 325.000,00 _______________________ / __________________________ 620 SATILAN MAMULLER MALİYETİ 196.711,13 152 MAMULLER 196.711,13 ________________________ / __________________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar ________________________ 31.12.2010 _______________________ 711 DİREK İLK MAD.MLZ.GİD.YNS. 25.000,00 721 DİREKT İŞÇİLİK GİD.YANS. 15.000,00 731 GEN.ÜRETİM GİD.YANS. 10.000,00 710 DİREK İLK MAD.MLZ.GİD. 25.000,00 720 DİREKT İŞÇİLİK GİD.YANS. 15.000,00 730 GEN.ÜRETİM GİD.YANS. 10.000,00 ________________________ / ________________________ 600 YURTİÇİ SATIŞLAR 247.986,24 690 DÖNEM KARI VEYA ZARARI 247.986,24 ________________________ / _______________________ 690 DÖNEM KARI VEYA ZARARI 196.711,13 620 SATILAN MAMULLER MALİYETİ 196.711,13 ________________________ / _______________________ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Özellikli Durumlar _______________________________________ 31/12/2010_______________________________________ 690 DÖNEM KARI VEYA ZARARI HS 51.275,11 691 DÖNEM KARI YASAL YÜK.KARŞ 10.255,02   692 DÖNEM NET KARI VEYA ZARARI  41.020,09 ________________________ / _________________________ 692 DÖNEM NET KARI VEYA ZARARI 41.020,09 590 DÖNEM NET KARI 41.020,09 __________________________ / _________________________   31/12/2010 TARİHLİ ENVANTER Daire tipleri Bağ.bölüm sayısı 1 Bağ.böl. maliyeti Toplam stok 140 1 59.868,20 160 Toplam 68.421,46 128.289,66 03.04.2017 Mustafa AK YMM

TAAHHÜT ŞEKLİNDE YAPILAN İNŞAATLAR 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarma İşi GVK Md. 42 “Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat (dekapaj işleri de inşaat işi sayılır) ve onarma işlerinde kar veya zarar işin bittiği yıl kati olarak tespit edilir ve tamamı o yılın geliri sayılarak, mezkur yıl beyannamesinde gösterilir. Mükellefler bu madde kapsamına giren hallerde her inşaat ve onarma işinin hasılat ve giderlerini ayrı bir defterde veya tutmakta oldukları defterlerin ayrı sayfalarında göstermeye ve düzenleyecekleri beyannameleri işlerin ikmal edildiği takvim yılını takip eden yılın Mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar vermeye mecburdurlar” 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarma İşi İnşaat ve onarma işi olmalı Taahhüde bağlı olarak yapılmalı Yıllara yaygın olmalı 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İnşaat ve onarma işi Gayrimenkulların yapı kısmına ilişkin faaliyetler Büyük ölçekteki tamir ve onarım işleri Makine, cihaz ve tesislerin müteahhitlerce imal veya satın alınarak projelerine göre montajlanması Gemi inşa ve onarım işleri 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Taahhüt Yazılı yada sözlü olarak yapılabilir Ancak genel olarak yazılı biçimde yapılmaktadır 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Dekapaj (Çevre kesme) İntiba yolları Çalışma sahası yolları Geçici tesisler Su kanalı ve set inşası vb. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İnşaat ve Onarım İşleri ve Yıllara Yaygın Onarım İşlerine İlişkin Özellikli Durumlar Kaçakçı Botu İnşası İşi İnşaat ve Onarım İşi Kabul edilmesi Tren Ferisi İşi Kamyon Baskülü ve Vagon Kantarı İşi Otoyol Mühendislik İşi GVK’nun 42 nci maddesi kapsamına girer İnşaata taş,kum ve çakıl sağlanmasının taahhüt edilmesi GVK’nun 42 nci maddesi kapsamına girmez Taahhüt karşılığı yapılan yapı kooperatifi inşaat işi GVK’nun 42 nci maddesi kapsamına girer. Kooperatife ait arazinin çevresini kafes ve dikenli tel ile kaplanması işi İnşaat Taahhüt işi değildir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İnşaat ve Onarım İşleri ve Yıllara Yaygın Onarım İşlerine İlişkin Özellikli Durumlar PVC esaslı kapı ve pencere doğramaları imal edilip emanet usulüyle konut yaptıran firmaya satılması işlemi inşaat taahhüt işi sayılmaz Geliştirme projesi kapsamındaki kazan ve donanımlarının yapımı ve montaj işi Yıl.Yay.İnş İşidir. Konut yapı kooperatiflere yapılan hazır çelik imalatı ve montajı işi inşaat taahhüt işi niteliğindedir. Asansör imalat ve montaj işi ,belirli bir yapım işinin bölümünü teşkil eden imalat kalemi olduğundan ,inşaat taahhüt işi kapsamında değerlendirilmesi gerekir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İnşaat ve Onarım İşleri ve Yıllara Yaygın Onarım İşlerine İlişkin Özellikli Durumlar Hazır betonun yapı kooperatifinin bizzat yapmakta olduğu inşaatına mikserle kalıplara dökülmesi işi inşaat taahhüt işi kapsamına girer. Mühendislik hizmetlerinin yanında ,proje kapsamında olan inşaat işlerinin yapımının da üstlenilmesi halinde ,işin bir bütün olarak GVK’nun 42 nci maddesi kapsamına giren inşaat ve onarma işi olarak değerlendirilmesi gerekir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İşe başlama tarihi Sözleşmede tarih yer almışsa sözleşmede yer alan tarih işe başlama tarihidir. Sözleşmede hüküm yoksa, inşaat ve onarım işinin yapılacağı yerin taahhüt sahibine teslim edildiği tarihtir.Yer teslim tarihi belirtilmemişse işe fiilen başlanılan tarih Bunların hiç biri yoksa sözleşmenin imzalandığı tarihtir. İhale yoluyla yapılan işlerde işyeri teslim tutanağının düzenlendiği tarihtir. İşe başlama tarihinin belirlenmesi bildirim ve defter tasdiki ödevlerinin yerine getirilmesi açısından önemlidir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Ortak genel giderlerin ve amortismanların dağıtımı GVK Md. 43 “Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerin diğer işlerle birlikte yapılması halinde müşterek genel giderler ve amortismanlar aşağıdaki esaslara göre dağıtılır: 1. Yıl içinde birden fazla inşaat ve onarma işinin birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler bu işlere ait harcamaların (enflasyon düzeltmesi yapılan dönemlerde düzeltilmiş tutarlarının) enflasyon düzeltmesine tâbi tutulmuş tutarlarının birbirine olan nispeti dahilinde; 2. Yıl içinde tek veya birden fazla inşaat ve onarma işinin bu madde şümulüne girmeyen işlerle birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler, bu işlere ait harcamalar ile diğer işlere ait satış ve hasılat tutarlarının (enflasyon düzeltmesi yapılan dönemlerde bunların düzeltilmiş tutarlarının) birbirine olan nispeti dahilinde; 3. Birden fazla inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerle sair işlerde müştereken kullanılan tesisat, makine ve ulaştırma vasıtalarının amortismanları, bunların her işte kullanıldıkları gün sayısına göre. “ 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Madde kapsamına giren “diğer işler” Demirbaş ve gayrimenkul kira ve satış gelirleri İştirak gelirleri Kur farkı gelirleri Mevduat faizleri Menkul kıymetlerin satış gelirleri 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Ortak genel giderlerin ve amortismanların dağıtımı Ortak genel giderlerin dağıtımında, ticari kazancın tespitinde tahakkuk esası geçerli olduğundan, harcamalarda ödenen kısım ile birlikte borçlanılan tutar da dikkate alınmaktadır. Hangi işe ait olduğu belli olan genel giderler için dağıtım yapmaya gerek yoktur.Bunlar doğruca ilgili işe ait genel giderler hesabına kaydedilir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Ortak genel giderlerin ve amortismanların dağıtımı Bitim tarihinden sonra bu işlerle ilgili olarak yapılan giderler ve her nam ile olursa olsun elde edilen hasılat, bu giderlerin yapıldığı veya hasılatın elde edildiği yılın kar ve zararının tespitinde dikkate alınır.(GVK Md. 44) Geçici kabulden sonra kesin kabulü sağlamak amacıyla yapılan giderler dağıtım usulüne tabi olmadığından, bunların kesin kabulün yapıldığı yılın hesaplarına intikal ettirilmeleri gerekir.(DN) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Birden Fazla İnşaat ve Onarma İşinin Birlikte Yapılmasında Ortak Genel Gderlerin dağıtımı ÖRNEK: Aynı anda 3 inşaat işini birlikte yapan mükellefin ,üç inşaat faliyetiyle ilgili 50.000 TL ortak gideri bulunmaktadır.A inşaatı için 700.000 TL,B inşaatı için 300.000 TL,C inşaatı için 1.000.000 TL harcama yapılmış olup ,A ve C inşaatı tamamlanmıştır. Buna göre genel giderlerin işlere dağılım aşağıdaki gibi olacaktır. İşler Yapılan Harcama Harcamanın Toplamdaki Oranı (%) İnşaatlara Düşen Ortak Giderler A İnşaat İşi 700.000 35 50.000x%35=17.500 B İnşaat işi 300.000 15 50.000x%15=7.500 C İnşaat İşi 1.000.000 50 50.000x%50=25.000 Toplam 2.000.000 100 50.000 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İnşaat ve Onarma İşinin Diğer İşlerle Birlikte Yapılmasında Ortak Genel Giderlerin Dağıtımı ÖRNEK (X) İnşaat firması 2009 yılında 3 inşaat ve onarma işi ile birlikte Mobilya alım satımı ve nakliyecilik işi yapmıştır.Yıl içinde (A) inşaat işine 480.000 TL,(B) inşaat işine 660.000 TL,© inşaat işine 840.000 TL harcama yapmıştır.Mobilya işinde yıllık satış tutarı 600.000 TL,nakliyecilik işinden de 420.000 TL hasılat elde etmiştir.Ortak(Müşterek) G.Gider toplamı 110.000 TL.dir İşler Yapılan Harcama Satış ve Hasılat(TL) Harcama,Satış ve Hasılatın Payı İşlere Düşen Ortak Gen.Gider (TL) (A) İnşaatı 480.000 %16 110.000x%16=17.600 (B) İnşaatı 660.000 %22 110.000x%22=24.200 © İnşaatı 840.000 %28 110.000x%28=30.800 Mobilya İşi 600.000 %20 110.000x%20=22.000 Nakliyecilik 420.000 %14 110.000x%14=15.400 Toplam 3.000.000 100 110.000 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Ortak amortismanların dağıtımı Ortak kullanılan iktisadi kıymetlerin (tesisat, makine, ulaştırma vasıtaları vb) amortismanların dağıtımında Kullanılan gün sayısını oranlayarak (bunun için günlük çalışma ve kullanım yerini gösterir kartların kullanılması gerekir) Kullanılmadığı günlere isabet eden kısmın genel gider kabul edilerek dağıtılması yöntemleri kullanılabilir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Ortak amortismanların dağıtımı Makine ve taşıma araçlarının çeşitli firmalarca ortaklaşa kullanılması durumunda iktisadi kıymet hangi firmanın aktifinde kayıtlı ise o firma amortismanları gider yazacak, diğer firmalar ise kiralama yapmış sayılacakları için, çalıştırdıkları sürece yaptıkları masrafları gider yazabileceklerdir. Ancak araç sahibi firma, “emsal kira bedeli” kadar tutarı hasılat, diğer firmalarsa gider kaydedeceklerdir. Yıl içerisinde inşaat firmasının aktifine gire makine, tesisat ve ulaştırma vasıtalarını amortismanları ile ilgili olarak, bütün olarak dağıtma ve çalışılan gün sayısını yıla oranlayarak dağıtma ve kalanları da genel giderlere aktarma biçiminde iki görüş vardır. Danıştay’ın görüşü ikinci yaklaşım doğrultusundadır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Ortak amortismanların dağıtımı ÖRNEK (X) İşletmesinin 2 ayrı inşaat ve onarma işi ve inşaat malzemeleri ticareti yaptığı 3 ncü bir işyeri daha vardır. İşletmenin Aktife 80.000 TL değerinde kayıtlı ve amortisman oranı %20 olan bir kamyonu vardır.Bu kamyonu her üç işinde de kullanmaktadır.Kullanma gün sayıları şu şekildedir. Amortisman 80.000X%20=16.000 TL İşler Gün Sayısı (A) İşi 144 (B) İşi 162 İnş.Mlz. 54 Toplam 360 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Ortak amortismanların dağıtımı İşin Adı Her İşte ait Çalışma Günü Çalışma Günün Topl. Çalışmaya Oranı İşlerin Payına Düşen Amortisman TL (A) İnşaatı 144 144/360= %40 16.000x%40 =6.400 (B) İnşaatı 162 162/360= %45 16.000x%45 =7.200 İnşaat Mlz. 54 54/360= %15 16.000x%15=2.400 Toplam 360 100 16.000 Amortismanların dağıtımının sağlıklı yapılabilmesi ,makine,tesisat ve taşıtların günlük çalışma ve kullanma yerini belirtir kartların tutulması ile mümkündür. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Ortak amortismanların dağıtımı Makine,tesisat ve ulaştırma araçlarının boş kaldığı günlere isabet eden amortismanları,ortak genel giderlere eklenmek suretiyle dağıtıma tabi tutulmalıdır. ÖRNEK: (X) İnşaat işletmesi üç ayrı inşaat işinde kullandığı damperli kamyonu için 18.000 TL amortisman hesaplanmıştır. (A) İnşaatı 110 Gün (B) İnşaatı 146 Gün (C) İnşaatı 60 Gün Toplam 316 Gün 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Ortak amortismanların dağıtımı İşin Adı Her İşte Geçen Gün Çalışma Günün Yıla Oranı (%) İşlerin Amortisman Payı(TL) (A) İnşaatı 110 110/365=30 18.000x%30,14 =5.425 (B) İnşaatı 146 146/365=40 18.000x%40 ,00 =7.200 © İnşaatı 60 60/365=16,44 18.000x%16,44 =2.959 Toplam 316 86,58 15.584 Çalışılmayan 49 günün yıla oranı %13,42 dir. Bu süreye isabet eden 2.416 TL ortak gider olarak dağıtıma tabi tutulacaktır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Vergi Kesintisi KVK Md. 15/1-a “a) Gelir Vergisi Kanununda belirtilen esaslara göre birden fazla takvim yılına yaygın inşaat ve onarım işleri ile uğraşan kurumlara bu işleri ile ilgili olarak yapılan hakediş ödemelerinden 2009/14594 sayılı BK kararı ile %3” Nakden veya hesaben yapılan ödemelerden yapılır Hesaben ödeme, vergi kesintisine tabi kazancı(istihkakları) ödeyenleri, istihkak sahiplerine karşı(müteahhit) borçlu gösteren herhangi bir kayıt ve işlemi; -Hakediş raporlarının düzenlenmesi… - İş hasılatı ile ilgili fatura kesilmesi - Faturaları deftere kaydedilmesi vb. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Vergi Kesintisi ÖRNEK 1 Ak İnşaat Ltd.Şti. Adasu Genel Müdürlüğü arasında,Atıksu Arıtma İnşaatı işi için anahtar teslimi götürü gider sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşme, işin tamamı için 400.000 TL katma değer vergisi hariç bedel üzerinden akdedilmiştir. 01.09.2009 tarihinde başlanacak iş, 31.03.2010 tarihinde teslim edilecektir.Ak İnş.Ltd.Şti. 20.09.2009 tarihinde 150.000 TL ve 22.500 TL(KDV oranı %18 , 99 Seri No.lu KDVK Genel Tebliği 5.2 gereğince, hesaplanan KDV’nin 1/6’sı tevkif edilmiştir.Ayrıca GVK mad.94/3 gereğince %3 kesinti(stopaj) yapılmıştır.Alınan istihkak T.Ekonomi Bankasındaki şirket hesabına yatırılmıştır...\ÖRNEK 1.docx 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Vergi Kesintisi Avans olarak ödenenlerden de vergi kesintisi yapılacaktır. Başlangıçta yıllara yaygın olmayan daha sonra yaygın hale gelen işler için yaygın hale geldiği yılın başından itibaren vergi tevkifatı yapılır. MB kur farklarının hakkedişlerin bir unsuru olmadığı için her yıl beyan edilmesi gerektiğini, Danıştay’sa kur farkı gelirlerinin hakkedişlerin bir unsuru olduğu için her yıl değil, işin bitim tarihi itibariyle beyan edilmesi gerektiği görüşündedir. Döviz cinsinden yapılan yaptırılan inşaat işlerinde döviz olarak avans ödendiği ve stopaj yapıldığı durumlarda, sadece kalan ödeme üzerinden stopaj yapılarak, kur farkları stopaja tabi tutulmayacaktır. Bölümler halinde taahhüt edilen ve birden fazla yıla taşan işler ayrı ayrı ele alınması gerekmektedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Taşeronlara yaptırılan işlerde vergi kesintisi Yapılan iş yıllara yaygınsa müteahhit taşerona ödeme yaparken tevkifat yapacaktır. Değilse yapmayacaktır. Başlangıçta yaygın olmayan daha sonra yaygın hale gelen işlerde, yaygın hale geldiği yılın başından itibaren tevkifat yapılacaktır. Taşeronla müteahhit arasında her yıl için ayrı sözleşme düzenlenmesi durumunda vergi kesintisi, vergi inceleme raporu ile işlerin bağlantılı olduğu tespiti yapılırsa ceza ile karşılaşılabilir. ..\ÖRNEK 2.docx 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İdarenin görüşü… Arsa karşılığı inşaat ve onarma işinin birden fazla yıla taşan inşaat ve onarma işi olmasına rağmen, bu inşa işi karşılığında yapılan anlaşma uyarınca hak ediş bedeli olarak arsa verilmesi(takas), bir nevi ayrı devir teslim işlemi olduğundan herhangi bir stopaj söz konusu olmaz. Ancak, söz konusu inşaat işi dolayısıyla hak ediş bedeli olarak nakden veya hesaben bir ödemede bulunulması halinde, bu ödemelerden gelir vergisi tevkifatı yapılacağı açıktır. (özelge) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Y.Y.İ.O.İ Bitim Tarihi İnşaat ve onarma işlerinde geçici ve kesin kabul usulüne tabi olan hallerde geçici kabulün yapıldığını gösteren tutanağın idarece onaylandığı tarih Diğer hallerde işin fiilen tamamlandığı veya fiilen bırakıldığı tarih bitim tarihi olarak kabul edilir. Geçici kabulün yapılmaması durumunda, işverenin işi teslim alarak kullanmaya başlaması veya hizmete açması işin kabulü anlamına gelir. Özellikle mesken inşaatlarında yapı kullanma izninin alınması işin fiilen bitirildiği tarihtir. İşin bitim tarihi olarak kesin kabul tarihinin belirlenmesi nedeniyle, davacının geçici kabul tarihinde söz konusu geliri beyan etme mecburiyetinden söz edilemez./DN) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Hak edişlerden kesilen vergilerin iadesi Beyanname üzerinde hesaplanan vergiden mahsup Mahsup yoluyla yada nakden iade Devralınan ferdi iletmeye devirden önce ödenen istihkaklardan kesilen vergiler hesaplanan KV den mahsup edilebilir Devam etmekte olan işlerden kesilen istihkaklar tamamlanan işlerin vergisinden mahsup edilemez. İşin zararla sonuçlanması halinde, işin bitim tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde istihkaklardan kesilen vergilerin iadesi istenebilir(DN) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İnşaat taahhüt işlerinde KDV tevkifatı Kimler tevkifat yapacak? Genel bütçeye dahil daireler, katma bütçeli idareler, il özel idareleri, belediyeler ve bunların teşkil ettiği birlikler Döner sermayeli kuruluşlar Kanunla kurulan kamu kurum ve kuruluşları Kamu kurumu niteliğinde meslek kuruluşları Üniversiteler(vakıf ünv. hariç) Kanunla kurulan veya tüzel kişiliğe haiz emekli ve yardım sandıkları Bankalar ve özel finans kurumları KİT ler Özelleştirme kapsamındaki kuruluşlar Organize sanayi bölgeleri, menkul kıymetler, vadeli işlemler borsaları dahil bütün borsalar Hisse senetlerini İMKB ye kote ettirmiş şirketler Yarıdan fazla yalnızca yapı denetim şirketlerince kendilerine verilen yapı denetim hizmetlerine ait vergiyi)sesi doğrudan yukarıda sayılanlara ait olanlar Tüm KDV mükellefleri 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Tevkifat uygulanacak işlemler Yapım işleri ile bu işlere ilişkin mühendislik-mimarlık ve etüt proje hizmetleri Temizlik, bahçe ve çevre temizlik hizmetleri Özel güvenlik hizmetleri Makine, teçhizat, demirbaş ve taşıtlara ait tadil, bakım ve onarım hizmetleri Her türlü yemek servisi Danışmanlık ve denetim hizmetleri 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Tevkifat oranı Hesaplanan KDV nin, bahçe ve çevre temiz bakım, özel güvenlik, danışmanlık ve denetim hizmetlerinde %50 si,temizlik hizmetlerinde 2/3, diğer hizmetlerde ise 1/3 dür. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

YYİOİ Geçici Vergi Yıllara yaygın inşaat ve onarım işi yapan gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri bu işlerinden dolayı geçici vergi ödemeyeceklerdir. İnşaat işlerinin yanı sıra başka işlerinde bulunması halinde diğer işler için geçici vergi ödenecektir. Başka işler dolayısıyla ödenecek geçici vergiden inşaat işi dolayısıyla kesilen vergiler mahsup edilemez. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

YYİOİ zararla sonuçlandığı durumlarda diğer faaliyetlerden dolayı geçici verginin durumu 217 nolu GVGT de, geçmiş yıllardan gelen zararların geçici vergi matrahının tespitinde indirilebileceği belirtilmiş, bu zararın kaynağı hususunda bir ayrım öngörülmemiştir….öyleyse idare önceki yıllardan gelen YYİOİ zararını geçici vergi matrahından indirmeyi kabul etmiş olduğuna göre,geçici vergi dönemlerinden doğan zararların, geçici vergi matrahından indirilmesi de mümkün olmalıdır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

YYİOİ zararla sonuçlandığı durumlarda diğer faaliyetlerden dolayı geçici verginin durumu Aylara yaygın ve yıllara yaygın olmayan bir iş için geçici vergi söz konusudur. İlk öce yıllara yaygın olmadığı için geçici vergi hesaplanan ama daha sonraki yıllarda yıllara yaygın hale geldiği için tevkifat kapsamına giren işler için yıllara yaygın hale geldiği yılın başından itibaren geçici vergi hesaplanmaz. Geçici verginin mahsubunun ise işin bittiği yılın gelir üzerinden hesaplanan vergiden yapılması gerekir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İNŞAAT VE ONARMA İŞLERİNE AİT UYGULAMA ..\Y.Y. İ.MONOGRAFİ.docx YILLARA YAYGIN İNŞAAT VE ONARMA İŞLERİNE AİT UYGULAMA ..\Y.Y. İ.MONOGRAFİ.docx 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Yapı kooperatiflerine ait arsaların daire karşılığında verilmesi Arsanın bir kısmının müteahhide satılması durumunda, arsanın maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, kanunen indirilecek giderler düşüldükten sonra, kalan miktar KV matrahını oluşturur. Kooperatiflerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaları durumunda yapılan işlem ortak içi işlem kapsamında değerlendirilecek ve muafiyet şartlarını ihlal etmeyecektir.Ancak bunun için her bir hisse için bir işyeri veya konut elde edilmesi gerekir.Birden fazla edinilmesi durumunda yapılan işlem ortak dışı sayılacaktır. Kooperatifin yapmış veya yapacak olduğu konut ve işyerlerinden bir kısmını, kendisine bırakılacak arsa payına karşılık arsa sahiplerine vermesi halinde, bu durum “ yalnızca ortaklarla iş görülmesi” koşulunu ihlal ettiği anlamına geldiğinden KV mükellefiyeti doğacaktır. Bu koşulu ihlal edildiği tarihten itibaren muafiyet ortadan kalkacak ve KV mükellefiyeti başlayacaktır. Müteahhit açısından dairelerin bir kısmının müteahhide devredilmesi karşılığında yapılan inşaat başkasının arsası üzerine daire karşılığı inşaat yapan müteahhitlerde olduğu gibidir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Yapı kooperatiflerinde KV muafiyeti Ana sözleşmelerinde Sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması Yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesi Yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması Yalnızca ortaklarla iş görmesi Yönetim ve denetim kurullarında söz konusu olan inşaat işinin kısmen yada tamamen üstlenen gerçek kişiler ile tüzel kişi temsilcilerinin ve 13. maddede belirtilen bunlarla ilgili kişilerin veya bunlarla işçi-işveren ilişkisi içinde bulunanların olmaması Yapı ruhsatının ve arsa tapusunun kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olması koşullarıyla kooperatifler KV muaftır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Ortak içi işlemler Konut yapımı için arsa veya arazi alınması Alınan arsanın parsellenmesi Konut yapımı için inşaat malzemelerinin alınması Konut yapımı için makine, araç ve gereç alınması Konut yapımı Borçlanmak Yapı kooperatiflerinin satış mağazası, sinema, berber, oyun salonu gibi sosyal tesisler kurup işletmesi Sahip olunan arsanın parsellenerek ortaklara payları oranında dağıtılması Kendilerine ait arsaların kat karşılığı verilerek her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmeleri 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Ortak dışı işlemler Satın alınan araç ve makinelerin kiralanması Satın alınan malzemenin satılması Arsa veya arazinin parsellenerek satılması Arsa ve arazinin her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etme koşuluna uymaksızın kat karşılığında müteahhide verilmesi Arsa veya arazinin kiralanması Yapılan konutların ortak olmayanlara satılması yada kiraya verilmesi veya ortak olmayanların kullanımına tahsisi edilmesi Arsanın istimlak edilmesi Kooperatifin tasfiye edilmesi Kaynakların menkul değerlere yatırılması 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Yapı kooperatiflerinin KDV yönünden durumu Emanet usulü ile inşaat yapan konut ve işyeri yapı kooperatifleri inşaat malzemesi satın alırken KDV ödeyeceklerdir. Ödenen verginin iadesi de söz konusu değildir. 29.07.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerine, istisna kapsamında iş yapan müteahhitler ve taşeronlar da inşaat malzemesi alırken KDV ödeyecekler. İade söz konusu olmadığı gibi, istisna kapsamı dışında yaptıkları diğer işler nedeniyle aldıkları KDV’den de indirmeleri söz konusu değildir. Ya gider kaydedecekler yada konut inşaatının maliyetine dahil edeceklerdir. Söz konusu tarihten sonra inşaat ruhsatı alan konut yapı kooperatiflerine yapılan taahhüt işleri ise %1 oranında KDV ye tabi olduğundan, söz konusu KDV’ler indirim konusu yapılacaktır. İndirim konusu yapılamayan KDV’ler ise, indirimli orana tabi teslimlerden doğan KDV iadesine ilişkin mevzuat kapsamında, mahsuben veya nakden iade alınabilecektir. İşyeri yapı kooperatiflerine inşaat yapan müteahhit ve taşeronlarda, inşaat malzemesi alırken KDV ödeyecektir. Ödemiş oldukları KDV’leri almış oldukları KDV’lerden mahsup edebileceklerdir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

29.07.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alınmış olması Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat ve taahhüt işlerinde KDV İstisnası Ve İndirimli Oran Uygulaması 29.07.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alınmış olması Kooperatifin konut yapı kooperatifi statüsünde olması İşin konut yapı kooperatifine yapılması Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması (KDVK Geçici madde 15) koşulları ile söz konusu kooperatiflere yapılan inşaat taahhüt işlerine KDV uygulanmayacaktır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Konut yapı kooperatiflerinin Konut teslimlerinde KDV istisnası Ruhsatın bu tarihten sonra alınması durumunda ise inşaat taahhüt işleri %1 oranında KDV’ye tabi olacaktır. İnşa edilen konutlarının alanının 150 m²nin altında ve üstünde olması ve veya işyeri niteliğinde bulunmasına engel değildir. Konut yapı kooperatiflerine yapılan ve inşaat işi niteliğinde olmayan veya taahhüde dayanmayan hizmet ifaları ile her türlü mal teslimleri, istisnadan yada %1 lik KDV oranından yararlanamayacaktır. Genel hükümlere göre KDV ye tabi olacaklardır. Her birinin yada ayrı ayrı müteahhitler veya taşeronlarca yapılması istisnanın uygulanmasına engel değildir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Konut yapı kooperatiflerinin Konut teslimlerinde KDV istisnası 01.08.1998 tarihinden itibaren sadece üyelerine yapmış oldukları konut teslimleri KDV’den istisnadır.(KDVK md.17/4-k)(5904 sayılı kanunun 16 maddesi ile KDVK na eklenen geçici 28. madde ile 03.07.2009 tarihinden itibaren vergiye tabi hale gelmiştir. Üyeler dışındaki üçüncü şahıslara yağılan konut teslimleri net alanı 150 m² kadar olanlar %1, 150 m² yi aşanlar genel vergi oranından KDV ne tabi tutulurlar. İşyeri yapı kooperatiflerini üyelerine yapacakları işyeri teslimleri %18(KDVK md.1/1 Organize sanayi bölgeleri ve küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve işyeri teslimleri 01.08.1998 tarihinden itibaren istisna kapsamındadır.(KDVK 17/4-k) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Konut yapı kooperatiflerinde KV İstisnası Yapı kooperatiflerince ortakları için sosyal kültürel, ekonomik ve turizm amaçlı yerler kurulup işletilmesinden elde edilen kazançlar KV tabidir. KV muafiyetinin ortadan kalkması için bu tesislerin fiilen kurulması ve işletilmeye başlatılması gerekmektedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kooperatif arsasının kamulaştırılması Kooperatif arsasının kamulaştırılması bir satış hükmündedir. Satışın zorla olup olmadığına bakılmaksızın yalnızca ortaklarla iş görülmesi koşulu ihlal edilmiş olur. Ancak kamulaştırmadan doğan kazancın, ayrı bir fonda tutulması, ortaklara dağıtılmaması ve kooperatif amaçlarının gerçekleştirilmesinde kullanılması halinde vergilendirilmesi söz konusu olmamaktadır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kooperatif gayrimenkullerinin kiraya verilmesi Kiralama, yalnızca ortaklarla iş yapma koşulunun ihlalidir. KVK’nun 15/1. maddesine göre tevkifat yapmak zorunda olanlara kiralanmışsa, kooperatife yapılan ödemeler üzerinden vergi kesilecektir. Kooperatifin vergiye tabi başkaca geliri yoksa bu nihai vergileme olacak. Başka gelirlerinden dolayı KV beyannamesi verilmesi gerekiyorsa kira gelirleri de brüt tutarları üzerinden beyannameye dahil edilecek, kesilen vergiler hesaplanan vergiden mahsup edilecektir. Vergi tevkifatı yapmak zorunda olmayanlara kiralanmışsa kira gelirleri beyan edilecektir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Konut ve işyeri teslimlerinde KDV Konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri m² sınırlaması olmaksızın KDV den istisnadır. )(5904 sayılı kanunun 16 maddesi ile KDVK na eklenen geçici 28. madde ile 03.07.2009 tarihinden itibaren vergiye tabi hale gelmiştir. Bir iktisadi işletmeye dahil olan veya devamlı olarak konut alım satımı ile uğraşanların net alanı 150 m² kadar olan konut teslimleri %1 KDV tabidir. Gerçek usulde KDV mükellefiyeti bulunmayan tarafından doğrudan doğruya veya iktisadi işletmeye dahil olmayan konut teslimleri KDV ye tabi değildir. Yukarıdaki konutların icra mahallerinde satılması durumunda %1 KDV söz konusudur. Müzayede mahallerinde yapılan satışlarda oran %1 dir Net alanı 150 m² üzerinde olan konutların ticari faaliyet kapsamındaki teslimleri ile müzayede mahallerinde satışları %18 oranında KDV ne tabidir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Konut ve işyeri teslimlerinde KDV İnşaat halindeki konutların satışında KDV oranı, inşaat ruhsatı ve kat irtifakı tesisine bakılarak belirlenecektir.150 m² altında gösterilmiş ise %1, üstünde ise %18 oranı söz konusudur. Net alanı 150 m² geçmeyen konutlar üzerinde devre mülk hakkı satışları %1, üstünde olanların ki %18 dır.Satışın müzayede mahallinde yapılması durumu değiştirmez. İşyeri olarak kullanılmak üzere yapılmış olan depo, dükkan, büro vb binaların indirimli oran uygulamasından faydalanması söz konusu değildir. Arsa karşılığında arsa sahibine konut tesliminde 150 m² kadar olanlarda %1, aşanlarda %18 dir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde vergileme Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri %1 oranında KDV ne tabidir. 29.07.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri KDV den istisna edilmiştir. %1 oranının uygulanabilmesi için kooperatifin konut yapı kooperatifi nitelinde olması, istisnanın uygulanabilmesi için de 29.07.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak konut yapı kooperatiflerine yapılmış olması gerekmektedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde vergileme Kanunda ve indirimli oranın dayanağını oluşturan Kararname’de olmayan “bina inşaat ruhsatının konut yapı kooperatifi adına olması” ve “arsanın tapu sicilinde kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olması” koşullarının, istisna yönünden kanun değişikliği, indirimli oran açısından ise kararnamede değişiklik yapılmadan bir sirküler veya genel tebliğ ile getirilmesi olanaklı değildir.( Kanun değişikliği yapılmıştır.) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İnşaat ruhsatının yenilenmesi İnşaat yapı ruhsatının süresinin yenilenmesi durumunda sürenin dolduğu tarih ile yenilendiği tarih arasında kalan sürede kooperatife yapılan mal ve taahhüt işlerinde KDV konusunda iki görüş vardır. Birincisi, ruhsat süresinin dolduğu tarih ile yenilendiği tarih arasında kalan sürede yapılan inşaat işlerine genel oran olan %18 KDV’nin uygulanması İkincisi ise, yenilenen ruhsatın eski ruhsatın devamı niteliğinde olması nedeniyle istisna yada indirimli oranın uygulanmaya devam olunmasıdır. MB da ikinci görüşü benimsemektedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İnşaat taahhüt işlerinde KDV yönünden vergiyi doğuran olay “Mal teslimi veya hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması ile vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir. Kısım kısım mal teslimi veya hizmet yapılması mutat olan veya bu hususlarda mutabık kalınan hallerde, her bir kısmın teslimi veya bir kısım hizmetin yapılması ile vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir.” (KDVK md.10-a, c) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Vergi idaresinin görüşü VDO hakediş belgelerinin düzenlenip, ihale makamınca onaylanması ile meydana gelmektedir. Verginin hesaplanması için kesin kabulün yapılması şart değildir. Onay tarihinde geçerli vergi ile verginin hesaplanması ve beyanı gerekmektedir. Kısım kısım teslim edilen proje işlerinde VDO, her bir kısmın idarece onaylandığı tarihte meydana gelecektir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Yargının görüşü Birinci görüşe göre, VDO hakedişin onaylandığı tarihte meydana gelir.Çünkü hakediş raporu işi yapan açısından işin teslimini, ihale makamı açısından da teslim alındığını gösteren ve içeriği taraflarca onaylanan bir belgedir. İhale makamının hakediş bedelini ve KDV yi ödememesi, müteahhidin bu KDV’yi beyan ederek ödemesini engellemez. İkinci görüşe göre, VDO hakedişin onay tarihinde değil, tahakkuk müzekkeresi ve verile emrinin düzenlendiği tarihte meydana gelir.(Dn.VDDGK) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Yargının görüşü Uygulamada, VDDGK kararında da olduğu üzere, hakediş raporunun işi yapan açısından işin teslimi, ihale makamı açısından ise işin teslim alındığını gösteren bir belge olarak kabulü mümkün değildir. Hakediş raporunun müteahhitler tarafından düzenlenerek idareye verilmesi ve işveren idare tarafından geçici hakediş raporunun imzalanması ile işlem sonuçlanmamakta, bedel ve ödeme kesinlik kazanmamaktadır.Geçici hakediş raporuna tahakkuk işlemi yapılıncaya kadar yetkili makamlar tarafından düzeltme yapılabileceğinden kesin bedelin belirlendiği ve tahakkuk ettirildiği tarihin KDV yönünde VDO meydana geldiği tarih olarak belirlenmesi gerekmektedir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Şantiyeler arası malzeme nakli Ortada bir mal satışı bulunmadığından VDO meydana gelmemektedir. Düzenlenen belgelerde KDV gösterilmez. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Avanslar Avans ödenmesi karşılığını oluşturmadığı için VDO meydana gelmez. Avans ödenirken KDV hesaplanmayacaktır. Avans ödemesi nedeniyle fatura düzenlenmesi halinde, KDV Kanunu’nun 10/b maddesi gereğince, faturada gösterilen bedelle sınırlı olmak üzere VDO meydana gelmekte ve avans bedeli üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir. Hakediş belgelerinde KDV matrahından verilen avanslar düşülmeyecektir. Avans alınması durumunda KDV doğmaması için fatura ve benzeri belge düzenlenmemesi gerekmektedir. Avans makbuzu, fatura ve benzeri belge değildir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Döviz yada dövize endeksli olarak yapılan inşaat taahhüt işlerinde KDV uygulaması KDVK’nun 26. maddesine göre bedelin döviz ile hesaplanması halinde, dövizin VDO meydana geldiği tarihteki cari kur üzerinden Türk Parasına çevrileceği hükme bağlanmıştır. Bedelin geç ödenmesi sonucu satıcı lehine ortaya çıkan kur farkları için satıcı tarafından fatura düzenlemek ve teslim ve hizmetin yapıldığı tarihte bu işlemler için geçerli olan KDV oranı ile KDV hesaplanmalıdır. Alıcı lehine kur farkı oluşması durumunda alıcının satıcıya fatura düzenlemesi gerekmektedir. Dövizin Türk parasına çevrileceği tarih VDO meydana geldiği tarihtir. Ancak MB daha önce verdiği özelgelerde bedelin döviz olarak hesaplanmasının mükellefin tercihine bırakılmadığı ihaleler nedeniyle ortaya çıkan kur farklarının KDV matrahına dahil edilmeyeceğini bildirmiştir. (uluslar arası ihaleler, kamu ihaleleri) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kur farklarından KDV hesaplama biçimi Döviz cinsinden ve dövize endeksli olarak belirlenen KDV dahil mal ve hizmet bedellerinin, malın teslimi veya hizmetin ifasından sonraki bir tarihte ortaya çıkan kur farklarına ait KDV, kur farkı bedeline iç yüzde oranı uygulanmak suretiyle hesaplanarak beyan edilecektir. KDV hariç olarak belirlenmesi durumunda kur farkı üzerinden KDV hesaplanacaktır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kur farklarından KDV hesaplama biçimi Satıcı aleyhine oluşan kur farkları, KDVK’nun 35. maddesindeki matrahta değişiklik olarak değerlendirilecek ve satış sırasında tespit edilen matrahın ve dolayısıyla KDV tutarının buna uygun olarak düzeltilmesi gerekecektir. İşlem gerçek usulde KDV mükellefi olmayanlar lehine oluşan kur farkları için gider pusulası düzenlenerek gerçekleştirilebilir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

KDV matrahının belirlenmesinde özellikli durumlar İşveren tarafından sağlanan malzeme ve hizmet bedelleri KDV matrahından indirilemez. İstihkaklardan yapılan gelir vergisi stopajının KDV matrahından indirilemeyeceği ve KDV’nin damga vergisi matrahına dahil olup olmadığı konusunda idare önceleri dahil olduğu düşüncesinde iken Danıştay’ın karşıt kararları sonrası hariç olduğunu kabul etmiştir. İhale tenzilatı KDV matrahına dahil değildir. Fiyat farkı KDV matrahına dahildir. İstihkakların ödenmesi sırasında kesilen teminatlar yada gecikme zamları KDV matrahından düşülmeyecektir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

01.08.1998 tarihinden itibaren KDV den istisna edilmiştir. Organize sanayi bölgeleri ve küçük sanayi sitelerinde arsa ve işyeri teslimleri 01.08.1998 tarihinden itibaren KDV den istisna edilmiştir. Yalnızca arsa ve işyeri teslimleri istisna kapsamındadır. Her türlü hizmetler ile bölge ve site dışı arsa ve işyeri teslimleri KDV ye tabi olacaktır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Kendi gereksinimi için yapılan inşaatlarda KDV Malzeme alımları sırasında KDV ödeyeceklerdir. Daire, kat ve dükkanları devamlılık arz edecek biçimde ayrı ayrı satmadıkları zaman KDV mükellefiyetleri de söz konusu değildir. KDV mükellefiyeti bulunun kişi yada şirketler satma amacı olmaksızın yaptıkları inşa işlemlerinde KDV yoktur.İnşa edilen daire ve işyerlerinin aktifleştirilmesi de KDV ye tabi bulunmamaktadır. İşletmede kullanılmak üzere inşa edilen bu daire ve işyerlerinin inşası nedeniyle yapılan alımlara ilişkin yüklenilen KDV’ler, ilgili dönemlerde indirim konusu yapılabilir. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

İnşaat devam ederken avans alınmışsa KDV doğmaz. Daire , kat ve dükkan halinde satmak amacıyla kendi arsası üzerine yapılan inşaatlarda KDV Ticari bir organizasyon çerçevesinde aynı yılda veya izleyen yıllarda satılması halinde KDV söz konusudur. Özel şahısların vergi mükellefiyetini tesis ettirmeleri gerekir. Kendi arsası üzerine satmak amacıyla inşaat yapan şirket yada müteahhitlerin satışları KDV ye tabidir. İnşaat devam ederken avans alınmışsa KDV doğmaz. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Daire ve dükkan olarak satmak amacıyla belli sayıda daire ve dükkan karşılığı başkasının arsası üzerine yapılan inşaatlarda KDV Kat karşılığı inşaat olarak bilinmektedir. En yaygın uygulama, arsanın inşaat sırasında daire ve dükkan alıcılarına, kat irtifakı kurularak arsa payı üzerinden satılması, inşaat tamamlandığında da, bu bağımsız bölümlerin sahiplerince cins tashihi yaptırılmasıdır. Başka sık görülen bir durum da, arsa üzerinde müteahhit tarafından yapılan daire, kat ve dükkanların satışının tapuda arsa sahibi tarafından yapılmasıdır. Arsa sahibin faaliyeti ticari faaliyet kapsamına girdiğinden GV ve KDV mükellefiyeti doğmaktadır.İnşaatçı ise müteahhit niteliği kazanmaktadır. Mükellefiyete ve vergi sorumluluğuna ilişkin özel mukaveleler vergi dairesini bağlamaz (VUK Md. 8) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Vergi idaresinin görüşü Bir iktisadi iletmenin aktifine kayıtlı arsanın daire ve işyeri karşılığında müteahhide teslimi KDV tabidir. Arsa sahibi arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürüyorsa konut yada işyeri karşılığı müteahhide yapılan teslimler KDV tabidir. Faaliyet arızi ise KDV uygulanmayacaktır. Müteahhit tarafından arsa sahibine işyeri ve konut tesliminde net alanı 150 m² yi aşan konutlar ve işyerlerinin tesliminde KDV uygulanacaktır. 150 m² olan konutların tesliminde %1 KDV uygulanacaktır. Müteahhitlerin arsa alımlarını, istisna kapsamına girsin yada girmesin konut ve işyeri satışlarını VUK’da sayılan belgelerle belgelemeleri, arsa sahibine arsanın karşılığı olarak verecekleri işyerlerinin emsal bedellerini VUK 127. maddesinin üçüncü sırasında yer lan takdir esasına göre takdir ederek KDV hesaplamaları gerekir.(Özelge) 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Yargının görüşü Danıştay, arsa karşılığı inşaat işlerinin arsa sahibinin gerçek kişi olması halinde, olayın arsanın değerlendirilmesine yönelik bir iş olduğu, trampa olarak değerlendirilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı doğrultusunda ve idarenin tam aksi yönde kararlar vermiştir. Arsanın ticari bir işletmeye dahil olduğu durumlarda ise, arsa karşılığında müteahhitçe yapılan teslimlerin KDV ye tabi olduğu yönündedir. Üçüncü görüş, arsa karşılığı inşaat işleri müteahhitler için özel hukuk açısından istisna akdidir. Bu nedenle teslim değil hizmet söz konusudur. Hizmetin bedeli ise arsa sahibine verilen daire veya işyerlerinin rayiç bedelidir. Hizmet genel oranda KDV tabi olmalıdır. 03.04.2017 Mustafa AK YMM

Yararlanılan Kaynak *Şükrü Kızılot_ İnşaat Muhasebesi Vergilendirilmesi Mevzuat ve Asgari İşçilik Yenilenmiş Onbirinci Baskı Yaklaşım Yayıncılık, 2008 *Kazım Yılmaz _İnşaat Muhasebesi ve Asgari İşçilik 2.Baskı *ŞahinGirayGÜVECE_E- Yaklaşım / Ağustos 2009 / Sayı: 200 03.04.2017 Mustafa AK YMM

“Prof.Dr.Hannes Strohmayer” “bildiklerinizi, başkalarının bildikleriyle birleştirerek gittikçe artan bilgi gücüne sahip olabilirsiniz” “Prof.Dr.Hannes Strohmayer”

İnsanın Değeri Bilgisi Kadardır. “Hz. Ali”

Teşekkürler…… 03.04.2017 Mustafa AK YMM