Sermaye Piyasası Kanunu Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme ESER GÜNGÖR Başuzman SERMAYE PİYASASI KURULU Şubat 2017

Dünya Bankası tahminine göre; dünyada mevcut bulunan tüm servetin yaklaşık olarak %60-70 oranında arazi, arsa ve gayrimenkulden oluştuğu ve inşaat sektörünün de ülke ekonomilerinin lokomotifi niteliğinde olduğu düşünüldüğünde değerleme çalışmalarının uluslararası standartlara kavuşturulması büyük önem kazanıyor. Dünyada; uluslararası ölçekte finansal sistemin regülasyonunda, muhasebe ve denetim standartlarının oluşturulmasında büyük yol kat edilmesine rağmen bu standartlara destek olacak, bunları daha güvenilir kılacak, kamuyu aydınlatmada ve finansal istikrarın sağlanmasında büyük rol oynayabilecek uluslararası değerleme standartlarının oluşturulmasında aynı ölçüde başarılı olunamadı. 2

Ekonomide mevcut bulunan her türlü varlığın değerlemelerinin sağlıklı ve güvenilir bir şekilde yapılması etkin piyasalara sahip olmanın ve finansal istikrarın ön koşulu, (örn. 2008 sub-prime mortgage krizinde kalitesiz değerlemelerin etkisi de bir gerçek) Pazarlar globalleşirken, ülke içi aktörler lokal kalabiliyorlar, örnek: ilgili ülkede geçerli standartlar, uygulama biçimleri, yerleşmiş kurallar, etik değerler, iş yapma alışkanlıkları vs, bu nedenle ilgili ülkede yerel mevzuata göre hazırlanan değerleme raporlarına yabancı yatırımcılar tarafından güvenilmemekte 3

Ülke uygulamaları arasında farklılık fazla olunca, uygulanan değerleme uygulamaları, yöntemler ve metodolojiler farklı olunca, temel kavramlar dahi farklı yorumlanınca, yatırım yapma aşamasında yeterli derecede karşılaştırma yapma imkanı da mevcut bulunmuyor. Pazar katılımcıları karar alma sürecinde doğru aydınlatılmadıkları için potansiyel yatırımlarını bu pazarlara yöneltmiyorlar ve tüm bu faktörler uluslararası pazarlara erişmede çift yönlü bariyer etkisi yaratıyorlar. Serbest piyasada arz-talep dengesine göre oluşan fiyatlara benchmark etkisi 4

SPK’nın Görev ve Yetkileri Sermaye piyasalarının sağlıklı ve etkin işleyişini hedefler. Piyasa paydaşlarının uyması gereken kuralları belirler. Yatırımcıların gerekli bilgileri edinmesini sağlar. Gözetler ve denetler.

Finansal Sistem ve SPK SPK Aktörler Arası İletişimin Sağlanması FON ARZ EDENLER FİNANSAL ARAÇLAR FON TALEP EDENLER FİNANSAL ARACILAR Aktörler Arası İletişimin Sağlanması Aktörler Arası Güvenin Tesisi Çalışanların Eğitimli ve Kalifiye Olmasının Sağlanması Uluslararası Standartların Takibi ve Ülkemizdeki Uygulaması

Standartların Geliştirilmesi Muhasebe Standartları Bağımsız Denetim Standartları Değerleme Standartları

Uluslararası Finansal Raporlama Standartları ve Türkiye TÜRKİYE MUHASEBE/FİNANSAL RAPORLAMA STANDARTLARI = ULUSLARARASI MUHASEBE/FİNANSAL RAPORLAMA STANDARTLARI (IASB)

Bağımsız Denetim Standartları ve Türkiye STANDARTLARI = ULUSLARARASI DENETİM (IAASB)

Uluslararası Değerleme Standartları ve Türkiye TÜRKİYE DEĞERLEME STANDARTLARI = ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI (IVSC)

Uluslararası Standartlar ve Türkiye Türkiye’nin, Muhasebe ve Finansal Raporlama Bağımsız Denetim Değerleme Standartları Uluslararası Standartlar ile UYUMLU

Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC- International Valuation Standards Council) Bağımsız Kar amacı olmayan Kamu yararı için çalışan Amacı; tutarlı, şeffaf ve güvenilir bir şekilde uluslararası değerleme standartlarının oluşturulması, oluşturulan değerleme standartlarının dünya ölçeğinde genel kabul görmesi ve ilgili kurumlarca rehber olarak tanınması ve kullanılması, dünya çapında ilgili kurumların üye yapılarak uluslararası işbirliği ortamının oluşturulması ve küresel ölçekte değerleme hizmetlerine olan güvenin ve değerleme hizmetlerinin kalitesinin artırılması. 47 ülkeden meslek kuruluşu üye Merkez Londra

Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Değerleme Düzenlemeleri Seri: VIII, No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” (2001) (VII-128.7) “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” (2001) Seri: VIII, No:45 sayılı “Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ” (2006) Uluslararası Değerleme Standartlarının güncel versiyonunu esas alan “Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)” ise 01.02.2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. (2017)

6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu tarafından Kurula verilen yetkinin kapsamı MADDE 62.(2) - Kurul, bu Kanun hükümlerine tabi kuruluşların bilgi sistemleri denetimi, derecelendirme ve değerleme faaliyetlerinin güvenli ve bağımsız şekilde yürütülmesi ve bunu teminen kalite güvence sistemlerinin oluşturulması ile kamu yararını da gözetmek suretiyle uluslararası standartlara uyumunun sağlanması amacıyla düzenleme, gözetim ve denetim yapar. Bu kuruluşların yetkilendirilmesi, yönetici ve çalışanlarının lisanslanması ve bu kuruluşlar hakkındaki sicil bilgileri ile bu bilgilerin kamuya açıklanmasına ilişkin usul ve esaslar Kurul tarafından belirlenir. MADDE 128.(1)/c - Bu Kanun kapsamına giren kurum ve ortaklıkların bağımsız denetim, derecelendirme, değerleme ve bilgi sistemleri denetimi faaliyetine ilişkin şartları ve çalışma esaslarını belirlemek ve bu şartları taşıyanları listeler hâlinde ilan etmek

Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Değerleme Düzenlemelerine Neden İhtiyaç Duyuldu? Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Borsada işlem gören şirketler İpotekli Sermaye Piyasası Araçları

Değerleme faaliyetlerinde temel ilkeler Sorumluluk Bağımsızlık Mesleki özen ve titizlik Sır saklama yükümlülüğü Sözleşme zorunluluğu Raporlama Standartları

Gayrimenkul Değerleme Sektörü 133 Gayrimenkul Değerleme Şirketi 4132 Lisans Sahibi Değerleme Uzmanı Yıllık 1.500.000 gayrimenkul değerleme raporu Yıllık Ciro: 650 milyon TL

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Aralık 2009’da kamu kurumu niteliğinde meslek kuruluşu olarak kuruldu Öz düzenleyici kurum Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar ile Kurulca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme şirketlerinin üyeliği zorunlu Görevleri: Mesleği geliştirmeye yönelik araştırmalar yapmak Eğitim ve sertifika vermek Meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak Haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak Disiplin cezalarını vermek Gayrimenkul değerleri konusunda istatistikler oluşturmak ve yayınlamak

Gayrimenkul Bilgi Merkezi (GBM) Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından 2016 yılı başında kuruldu. Kuruluş amacı: Üyelerinin faaliyetlerini kolaylaştırmak ve değerlemelerin kalitesini artırmak. Bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda veri analiz raporları oluşturmak, değer haritaları oluşturmak ve yayımlamak.

Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu Anonim Şirketi Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL) Haziran 2011’de Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kurulmuştur. Görevleri; Sermaye piyasası kurumlarında ve halka açık ortaklıklarda çalışanların mesleki yeterliliklerini, bilgi ve becerilerini tespit etmek amacıyla lisanslama sınavları yapmak. İlgili ihtisas alanları itibarıyla mesleki yeterliliklerini gösterir lisans vermek. Lisans sahibi kişilerin sicilini tutmak ve lisanslarla ilgili eğitim programları düzenlemek.

Sınava Giren Kişi Sayısı Lisans Türüne Göre Sınav Başvuru Sayısı 24-25 Aralık 2016 11-12 Haziran 2016 19-20 Aralık 2015 Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 1 Lisansı 22.087 20.832 23.347 Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı 7.029 7.331 9.551 Gayrimenkul Değerleme Lisansı 7.372 5.978 6.267 Türev Araçlar Lisansı 1.814 2.070 2.536 Kredi Derecelendirme Lisansı 1.182 1.357 1.627 Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 2 Lisansı 958 1.149 1.346 Kurumsal Yönetim Derecelendirme Lisansı 746 904 980 Konut Değerleme Lisansı 563 606 628 Toplam 41.751 40.227 46.282

Sınav Konuları Sınav Kodu Sınav Konusu Adı 1001 Dar Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları 1002 Geniş Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları 1003 Sermaye Piyasası Araçları 1 1004 Sermaye Piyasası Araçları 2 1005 Yatırım Kuruluşları 1006 Finansal Piyasalar 1007 Finansal Yönetim ve Mali Analiz 1008 Genel Ekonomi 1009 Temel Finans Matematiği ve Değerleme Yöntemleri 1010 Ticaret Hukuku 1011 Türev Araçlar Piyasalar Ve Risk Yönetimi 1012 Takas Saklama Ve Operasyon İşlemleri 1013 Kurumlarda ve Sermaye Piyasasında Vergilendirme 1014 Gayrimenkul Değerleme Esasları 1015 İnşaat Ve Gayrimenkul Muhasebesi 1016 Muhasebe ve Finansal Raporlama 1017 Kredi Derecelendirmesi 1018 Kurumsal Yönetim 1019 Gayrimenkul Mevzuatı

Bugüne Kadar Lisans Türüne Göre Hak Kazanılan Lisans Sayısı Lisans Adı Başvuruda Bulunulmayan Onay Aşamasında Bulunan Aktif Askıya Alınan İptal Edilen (Geçici + Sürekli) Toplam Genel Toplam İçindeki Oranı SPF Düzey 2 Lisansı 4.051 187 7.741 6.062 7 18.048 24,75% SPF Düzey 1 Lisansı 7.164 412 7.709 923 6 16.214 22,23% SPF Düzey 3 Lisansı 1.925 265 8.362 3.293 5 13.850 18,99% Türev Araçlar Lisansı 1.913 202 6.365 1.692 1 10.174 13,95% Gayrimenkul Değerleme Lisansı 481 47 4.132 1.763 43 6.466 8,87% Kredi Derecelendirme Lisansı 934 69 2.330 577 3.911 5,36% Kurumsal Yönetim Derecelendirme Lisansı 834 85 2.001 655 3.576 4,90% Konut Değerleme Lisansı 378 8 279 30 695 0,95% Genel Toplam 17.680 1.275 38.919 14.995 64 72.934 100,00%

Kurum Türü Bazında Lisansa Tabi Görevde Çalıştığı Bildirilen Personel Dağılımı Kurum Tipi 2016 Personel Sayısı 2015 Personel Sayısı Banka 12.415 11.473 Aracı Kurum 3.190 2.860 Gayrimenkul Değerleme Şirketi 1.036 662 Portföy Yönetim Şirketi 670 328 Bireysel Emeklilik Şirketi 392 6 Halka Açık Şirketler 295 373 Katılım Bankası 202 152 Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 38 48 Menkul Kıymet Yatırım Ortaklığı 27 18 Kredi Derecelendirme Şirketi 12 10 Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı 5 Kurumsal Yönetim Derecelendirme Şirketi 3 Portföy Saklama Kuruluşu 1 - Genel Toplam 18.286 15.939

Kalite kontrol çalışmaları Uzmanların eğitimi Lisanslama sınavları Daha az sayıda şirket Daha kaliteli değerleme raporları Kurumlar arası işbirliği

Teşekkürler.